Mit der Klage begehrt die Klägerin Ansprüche aus zwei Betriebskostenabrechnungen aus einem gewerblichen …

Mit der Klage begehrt die Klägerin Ansprüche aus zwei Betriebskostenabrechnungen aus einem gewerblichen Mietverhältnis sowie Zahlungsansprüche aus einer von ihr angenommenen Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung.

Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagte Mieterin einer ca. 41 m² großen Bürofläche nebst 3 Stellplätzen auf dem Grundstück […] in 22525 Hamburg. Die Vermietung erfolgte zu einem Bürobetrieb. Die Betriebskostenvorauszahlungen beliefen sich zunächst auf 95,00 €, wobei die Parteien auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichteten, d. h. zur Umsatzsteuerpflichtigkeit optierten. Dabei wurden die in der Anlage zum Mietvertrag angegebenen Betriebskosten als umlagefähig vereinbart gemäß § 3 des Mietvertrages. Dieser sah zudem in der Ziff. 3. vor, dass die Klägerin berechtigt ist, aus dem Anlass einer Betriebskostenabrechnung die Vorauszahlungen zu erhöhen. In der Anlage zum Mietvertrag sind die Betriebskostenarten der Betriebskostenverordnung, dort § 2 aufgelistet sowie zusätzlich ausdrücklich aufgeführt die Kosten eines Wachdienstes sowie Verwaltungskosten. In der Ziff. 21. sind sonstige Betriebskosten wiedergegeben, bei denen es sich um die Betriebskosten von Nebengebäuden, Anlagen und Eichungen handeln soll einschließlich der Revision einer technischen Anlage. Ferner sieht § 11 Ziff. 8. des Mietvertrages vor, dass Prüfungen nach der DGUV Sache der Beklagten sind. Ergänzend wird Bezug genommen auf den zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag, Anlage K 1.

Mit Abrechnung vom 19.08.2024 rechnete die Klägerin über die Betriebskosten des Jahres 2023 ab. Hierbei legte sie u. a. Stromkosten mit einer Unterteilung „nur Büros“ mit anteiligen Kosten von 42,05 € vor sowie eine Stromkostenart „“ mit 109,66 €. Darüber hinaus enthielt die Kostenposition Wartung und Prüfung technischer Anlagen eine Wartung der Feuerlöscher mit 0,16 € sowie eine Prüfung elektrischer Anlagen nach der GGUV mit 32,75 €. Für die Prüfung elektrischer Anlagen nach VgS wurden 2,19 € angesetzt. Ergänzend wird Bezug genommen auf die Anlage K 2.

Mit Schreiben vom 19.08.2024 erklärte die Klägerin eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung zum 01.09.2024 um 90,00 € netto bzw. 107,10 € brutto. Im September 2024 wurde die Erhöhung um 107,10 € brutto von der Beklagten nicht gezahlt, von Oktober 2024 bis einschließlich Mai 2025 wurde ein Teilbetrag in Höhe von 71,40 € monatlich jeweils nicht bezahlt.

Die Betriebskostenabrechnung des Jahres 2024 vom 24.10.2025 wurde von der Klägerin am 22.12.2025 korrigiert. Unter Setzung einer Zahlungsfrist bis zum 22.01.2026 auf den Nachforderungsbetrag von 1.582,75 €. In dieser enthalten ist eine Kostenposition „Beleuchtung allgemein Bürogebäude“ sowie eine Kostenposition „Stromkosten Büro gemäß UZ“, letztere weist einen auf die Beklagte entfallenden Betrag in Höhe von 129,30 € auf. Für die Prüfung elektrischer Anlagen nach VgS wurden 2,53 € und für die Prüfung RWA-Anlagen 9,02 € berechnet. Darüber hinaus sind Heizkosten in Höhe von 2.109,04 € enthalten, eine Heizkostenabrechnung wurde wie auch bei der Abrechnung 2023 beigefügt.

Die Klägerin ist der Auffassung, dass die Beklagte nicht nur erhöhte Betriebskostenvorauszahlungen schulde, sondern darüber hinaus das Ergebnis der Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2023 und 2024. Mit der Abrechnung 2024 sei der erhöhte Vorauszahlungsbetrag, der auf die Monate dieses Jahres entfällt insoweit in der Abrechnung aufgegangen.

Die Klägerin stellt die Anträge,

die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 1.555,20 € nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf 1.198,20 € seit dem 10.09.2024 und

auf 71,40 € seit dem 06.01.2025, auf 71,40 € seit dem 05.02.2025,

auf 71,40 € seit dem 05.03.2025, auf 71,40 € seit dem 04.04.2025,

auf 71,40 € seit dem 06.05.2025 sowie den sich aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2024 vom 22.12.2025 ergebenden Nachzahlungsbetrag in Höhe eines Teilbetrages von 321,30 € nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 23.01.2026 zu zahlen,

die Beklagte weiter zu verurteilen, an die Klägerin 1.261,45 € nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 23.01.2026 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte moniert, dass ein Verbrauchswert in der Abrechnung 2023 geschätzt worden ist, wobei dem unstreitig zu Grunde lag, dass beim Austausch der Zähler der Ablesewert des ausgetauschten Zählers fehlerhaft notiert wurde. Die Beklagte ist jedoch der Auffassung, dass sich hieraus ein Kürzungsrecht nach § 12 der Heizkostenverordnung ergebe. Darüber hinaus werde der Heizkörper der Beklagten in dem Büroraum doppelt berechnet. Zudem sei der Verbrauch für alle Büroeinheiten um 189 % gestiegen, obwohl die Ablesung der Einheiten eine Reduzierung um 8,5 % der Verbrauchswerte ergeben hatte. Dies sei unplausibel. Zudem habe die Nachbarmieterin W. bei einer Fläche von 300 m² lediglich 3.400,00 € Heizkosten. Nach einem von der Beklagten eingeholten Gutachten lägen die Heizkosten pro m² bei der Mietung der Beklagten über 60 % über dem Durchschnitt, was unplausibel sei. Ferner spreche gegen die Heizkostenabrechnung, dass es erhebliche Temperaturverluste zwischen der Temperatur beim Heizkessel von 65 Grad und dem Eintreffen an der Lagerwand von nur noch 44,5 Grad gäbe. Zudem seien die Leitungen in der Halle nicht isoliert.

Ergänzend wird Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen.

Die zulässige Klage ist im tenorierten Umfang begründet.

Unter Berücksichtigung der Teilzahlung der Beklagten auf die Abrechnung 2023 in Höhe von 394,39 € ergibt sich keine Restforderung der Klägerin in Höhe von 1.198,00 €, sondern nur in Höhe von 975,69 €. In Abzug zu bringen sind insoweit die beiden in der Abrechnung eingestellten Positionen der Stromkosten. Nach dem Mietvertrag sind umlagefähig die Kosten der Beleuchtung. Dass es sich um solche handelt, ist vorliegend aus der Abrechnung nicht ersichtlich. Darüber hinaus ist die Abrechnung insoweit auch formell unwirksam, da unter den genannten Stromkosten auch andere Stromverbräuche erfasst werden können, die nicht Kosten der Beleuchtung sind, sodass nach der einhelligen bundesweiten Rechtsprechung eine formelle Teilunwirksamkeit solcher Kostenpositionen angenommen wird (vgl. AG Hamburg ZMR 2023, 646; AG Hamburg ZMR 2023, 550; AG Hamburg GG 2020, 1631; AG Hamburg ZMR 2022, 506; AG Hamburg Beck RS 2021, 61887; AG Hamburg Beck RS 2022, 4874; LG Hamburg, Urteil v. 28.05.2013 zum Az.: 316 S 90/12 bei juris; LG Hamburg Beck RS 2024, 45497; Meyer-Abich ZM 2025, 505, 510). Ebenso fehlt eine Umlagevereinbarung für die geltend gemachten Kostenpositionen der Wartung und Prüfung technischer Anlagen. Insoweit sind 2,19 €, 0,16 € und 32,75 € jeweils zuzüglich Umsatzsteuer, welche im Übrigen auch bei den Stromkosten ergänzend zu berücksichtigen ist, von der Rechnung in Abzug zu bringen. Demgegenüber sind die in der Abrechnung aufgeführten Verwaltungskosten nach Maßgabe der mietvertraglichen Vereinbarungen umlagefähig.

Die Beklagte vermag einem Anspruch der Klägerin in Bezug auf die Heizkosten nicht eine etwaige Fehlerhaftigkeit der Heizkostenabrechnung entgegenzuhalten.

Sie moniert insoweit u. a. die Energieverluste auf dem Leitungswege. Die Heizkostenverordnung sieht hier in § 7 Abs. 1 Satz 3 u. 4 vor, dass bei erhöhten Wärmeverlusten, nämlich wenn weniger als 67 % des Wärmeverbrauches erfasst werden eine Abrechnung nach der VDI Richtlinie 2077 möglich ist. Allerdings ist dies nicht zwingend. Allenfalls bei einer Erfassungsrate von unter 30 % wird von den Gerichten vertreten, dass eine Verpflichtung einer entsprechenden Abrechnung bestehe. Eine derart geringe Verbrauchserfassung ist aber auch nach Maßgabe des Vortrages der Beklagten nicht gegeben, sodass die Abrechnung des Energieverbrauches ungeachtet etwaiger Leitungsverluste der Heizkostenverordnung entspricht (vgl. BGH, Urteil v. 06.05.2015 zum Az.: VIII ZR 194/14, Rn. 19; AG Münster, Urteil v. 23.06.2021 zum Az.: 7 C 3079/19, Rn. 12 bei juris). Ungenauigkeiten der Verbrauchserfassung sind auch nach der Rechtsprechung des BGH grundsätzlich hinzunehmen (vgl. BGH NJW 1986, 3195).

Die Beklagte vermag einem etwaigen Anspruch der Klägerin auch nicht eine mögliche Steigerung des Heizkostenverbrauches entgegenzuhalten, da nicht ausgeschlossen ist, dass diese auf dem Verbrauchsverhalten der Beklagten beruht. Nur soweit dies objektiv ausgeschlossen werden kann, käme insoweit eine weitergehende Prüfungsobliegenheit der Klägerin in Betracht.

Im Übrigen sind keine 15%igen Abschläge nach § 12 Heizkostenverordnung vorzunehmen, da die Schätzung des Energieverbrauches nicht auf einem Verstoß gegen die Erfassungsverpflichtung beruhte, sondern auf dem Umstand, dass derjenige, der die Zähler ausgetauscht hat, unzutreffende Werte notiert hat. In einem solchen Fall ist eine Schätzung nach § 9 a der Heizkostenverordnung möglich, ein Abzug nach § 12 erfolgt insoweit nicht (vgl. BGH NZM 2006, 102; LG Berlin GE 2022, 905).

In Bezug auf die Betriebskostenabrechnung 2024 sind entsprechend den obigen Ausführungen Abzüge in Höhe von 167,61 € vorzunehmen, wobei die Kosten der Beleuchtung ausweislich der korrigierten Abrechnung umlagefähig sind, da eine entsprechende Umlage mietvertraglich vereinbart ist. Es ist von der Beklagtenseite insoweit auch nicht vorgetragen worden, dass in diesen Kosten Stromkosten enthalten seien, bei denen es sich nicht um Beleuchtungskosten handelt. Einer etwaigen Behauptung steht zudem entgegen, dass von Seiten der Beklagten erkennbar keine Belegeinsicht genommen worden ist und insoweit eine etwaige Behauptung nicht hinreichend spezifiziert und danach nicht zu berücksichtigen ist.

Hiernach sind von der Rechnung 2024 129,30 € sowie 9,02 € und 2,53 € in Abzug zu bringen.

Dem kann nicht entgegengehalten werden, dass die Mieterseite die insoweit materiell fehlerhafte Umlage der unter der Überschrift „Wartung und Prüfung technischer Anlagen“ umgelegten Kosten nicht moniert hat.

Zwar ist im Rahmen des Wohnraummietrechtes aufgrund der Regelung des § 556 Abs. 3 Satz 5 u.6 BGB nur die formelle Wirksamkeit der Abrechnung von Amts Wegen zu prüfen, materielle Fehler sind nur dann vom Gericht zu überprüfen, soweit dies von der Mieterseite innerhalb der gesetzlich festgelegten Einwendungsfrist geltend gemacht wird. Dies ist jedoch auf das Gewerbemietrecht nicht zu übertragen, da es an einer entsprechenden Einwendungsfrist fehlt und § 556 Abs. 3 Satz 5 u. 6 BGB weder unmittelbar anwendbar noch vorliegend zwischen den Parteien als anwendbar vereinbart worden ist. Insoweit stützt die Klägerin ihre angenommene Nachforderung auf die Abrechnung in Verbindung mit der mietvertraglichen Umlagevereinbarung. Die Übereinstimmung der Umlagevereinbarung mit der Abrechnung ist insoweit im Rahmen der gerichtlichen Prüfung in der Gewerbemiete, anders als im Wohnraummietrecht, als Voraussetzung der Schlüssigkeit der Klage ebenfalls zu prüfen.

Die Umlage der Heizkosten in der Betriebskostenabrechnung 2024 ist aus den o. g. Gründen für die Abrechnung 2023 im Ergebnis nicht zu beanstanden. Anderweitige Einwendungen sind insoweit von der Beklagten nicht erhoben worden.

Demgegenüber schuldet die Beklagte keine erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen, da die Umlagevereinbarung zum einen unwirksam ist, zum anderen es auch an einer entsprechenden Vereinbarung fehlt, die jedoch nach Maßgabe des Mietvertrages infolge der Wirksamkeit der Klausel erforderlich gewesen wäre. Damit steht der Wirksamkeit des Erhöhungsanspruches der Klägerin aus einer Betriebskostenabrechnung in Bezug auf die geschuldeten Vorauszahlungen bereits entgegen, dass diese nur eine einseitige Erhöhung der Vorauszahlungen vorsieht. Insoweit besteht für die Beklagte im Falle einer Reduktion der Betriebskosten kein Anspruch auf eine Reduzierung der Vorauszahlungen, was insoweit der Wirksamkeit entgegensteht. Ferner bleibt unklar, ob erhöhte Vorauszahlungen nur für die Zukunft oder auch möglicherweise rückwirkend geltend gemacht werden können, auch letzteres steht der Wirksamkeit entgegen, zumal dies im Ergebnis dazu führen könnte, dass erhöhte Vorauszahlungen nach Eintritt der Abrechnungsreife geltend gemacht werden könnten, was rechtlich nicht zulässig wäre (vgl. Meyer-Abich NZM 2026, 438, 440 m.w.N.).

Darüber hinaus ergibt sich aus dem Mietvertrag ein Anpassungsanspruch, d. h. ein Anspruch auf eine Vereinbarung in Text- bzw. nach früherem Recht in Schriftform, §§ 578 Abs. 1, 550 BGB. Eine solche Vereinbarung ist zwischen den Parteien nicht geschlossen worden. Ein einseitiges Erhöhungsrecht, wie dies im Wohnraummietrecht § 560 Abs. 4 BGB geregelt ist, ist mietvertraglich vorliegend nicht vereinbart worden.

Der Zinsanspruch folgt aus den §§ 286, 288 BGB in Verbindung mit den Fristsetzungen zur Zahlung in den Abrechnungen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung aus § 709 ZPO.

Der Streitwert ergibt sich aus der Summe der beiden geschuldeten Betriebskostenvorauszahlungen zuzüglich der geltend gemachten Vorauszahlungserhöhungen über 571,20 €, sodass sich insgesamt ein Streitwert von 3.347,95 € ergibt.