Bauvorbescheid: Bebauungszusammenhang

Die Klägerin ist seit 2015 Eigentümerin der 58.125 m2 großen Grundstücke in Berlin-P… X…(Gemarkung P…, Flur 9…, Flurstücke 6_____und 7… sowie Flur 9… Flurstücke 6…), die Teile des städtebaulichen Entwicklungsbereichs ehemaliger L… P… sind.

Ihren Antrag auf Vorbescheid vom 6. Mai 2019 (geändert am 7. Juni 2019) zum Zwecke der Errichtung eines fünfgeschossigen Geschäftshauses auf ihrem Grundstück Gemarkung P…, Flur 9…, Flurstück 8…,x ... mit dem sie x ... anfragte, ob das geplante Geschäftsgebäude hinsichtlich der Anzahl der Vollgeschosse (Einzelfrage 1 (a)), der vorgesehenen GFZ von 0,4 (Einzelfrage 1 (b)) und hinsichtlich der vorgesehenen GRZ von 2,0 (Einzelfrage 1 (c)) nach § 34 BauGB planungsrechtlich zulässig sei, lehnte das Bezirksamt Treptow-Köpenick von Berlin mit Bescheid vom 24. September 2019 ab. Den hiergegen erhobenen Widerspruch wies die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen am 10. September 2021 mit der Begründung zurück, dass das Grundstück der Klägerin dem Außenbereich zuzuordnen sei und § 35 BauGB die planungsrechtliche Grundlage bilde. Daraufhin hat die Klägerin Klage auf Erteilung des begehrten Vorbescheids erhoben, die das Verwaltungsgericht Berlin nach Durchführung eines Ortstermins mit Urteil vom 1. September 2022 unter anderem deshalb abgewiesen hat, weil das Vorhaben der Klägerin vollständig im Außenbereich gemäß § 35 BauGB liege. Dagegen richtet sich der Antrag der Klägerin auf Zulassung der Berufung.

Der Antrag der Klägerin auf Zulassung der Berufung, der allein auf ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) gestützt ist, hat keinen Erfolg. Das klägerische Zulassungsvorbringen, das den Prüfungsumfang für das Oberverwaltungsgericht bestimmt (§ 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO), rechtfertigt die Zulassung der Berufung nicht.

Der Zulassungsgrund ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils nach § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO setzt voraus, dass ein einzelner tragender Rechtssatz oder eine einzelne erhebliche Tatsachenfeststellung mit schlüssigen Gegenargumenten in Frage gestellt wird und dass auch die Richtigkeit des Ergebnisses der Entscheidung derartigen Zweifeln unterliegt (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 26. Januar 2023 – OVG 10 N 75/22 – juris Rn. 4 m.w.N.). Den Darlegungsanforderungen des § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO genügt es dabei nicht, auf das erstinstanzliche Vorbringen zu verweisen oder dieses zu wiederholen oder der Auffassung des Verwaltungsgerichts lediglich die eigene gegenteilige Auffassung gegenüberzustellen (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 28. August 2023 – OVG 10 N 17/21 – juris Rn. 12). Ist die Entscheidung der Vorinstanz selbständig tragend auf mehrere Gründe gestützt, müssen die Darlegungsanforderungen des § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO zudem hinsichtlich jedes einzelnen tragenden Entscheidungsgrundes erfüllt sein (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 18. Mai 2022 – OVG 10 N 4/21 – juris Rn. 26 m.w.N.). Das ist hier nicht der Fall. Die Klägerin stellt die Richtigkeit des Urteils des Verwaltungsgerichts nicht mit schlüssigen Gegenargumenten in Frage.

1. Ohne Erfolg wendet sich die Klägerin gegen die Feststellung des Verwaltungsgerichts, dass das Vorhabengrundstück der Klägerin nicht im unbeplanten Innenbereich, sondern im Außenbereich liege (ebenso OVG Berlin-Brandenburg, Urteil des Senats vom 26. Februar 2026 – OVG 10 A 13/20 – juris Rn. 181-184 betreffend den von der Klägerin gestellten Normenkontrollantrag gegen die Verordnung über die Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs ehemaliger L…).

a. Zum rechtlichen Maßstab hat das Verwaltungsgericht zutreffend unter Bezugnahme auf obergerichtliche Rechtsprechung ausgeführt, die Tatbestandsvoraussetzung des Bebauungszusammenhangs bestimme räumlich den Umfang des unbeplanten Innenbereichs und diene gleichzeitig dessen Abgrenzung zum Außenbereich. Ein Bebauungszusammenhang liege vor, wenn und soweit eine tatsächlich aufeinander folgende Bebauung trotz etwa vorhandener Baulücken nach der Verkehrsauffassung den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittle, wobei die zur Bebauung vorgesehene Fläche dem Zusammenhang (noch) angehören müsse. Wie eng die Aufeinanderfolge von Baulichkeiten sein müsse, um sie als zusammenhängende Bebauung darzustellen, sei nicht nach geografisch-mathematischen Maßstäben, sondern aufgrund einer umfassenden Würdigung der tatsächlichen örtlichen Gegebenheiten einzelfallbezogen zu entscheiden. Die Darstellungen im Flächennutzungsplan seien insoweit unmaßgeblich. Mit zunehmender Größe der Freifläche werde das Vorliegen einer Baulücke weniger wahrscheinlich. Dabei falle nicht jede beliebige Anlage unter den Begriff der Bebauung. Zur Bebauung im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB gehörten vielmehr nur solche Bauwerke, die für die angemessene Fortentwicklung der vorhandenen Bebauung maßstabbildend seien. Dies treffe ausschließlich auf Anlagen zu, die optisch wahrnehmbar und nach Art und Gewicht geeignet seien, dem Gebiet ein bestimmtes städtebauliches Gepräge zu verleihen. Hierzu zählten grundsätzlich nur Bauwerke, die dem ständigen Aufenthalt von Menschen dienten. Auch eine ringsum von (maßstabbildenden) Baulichkeiten umgebene Freifläche, die so groß sei, dass sich ihre Bebauung nicht mehr als zwanglose Fortsetzung der vorhandenen Bebauung aufdränge und die deshalb nicht als Baulücke erscheine, liege nicht innerhalb eines Bebauungszusammenhangs und sei damit bebauungsrechtlich Außenbereich, nämlich eine sog. Außenbereichsinsel im Innenbereich. Der Bebauungszusammenhang ende auch in diesem Fall regelmäßig am letzten (maßstabgebenden) Gebäude, wobei an das Gebäude angrenzende sog. bebauungsakzessorische Nutzungen ebenso wie bestimmte Geländebesonderheiten (Einschnitte, Wasserläufe) oder eine Straße oder ein Weg es im Einzelfall rechtfertigen könnten, dem Bebauungszusammenhang ausnahmsweise noch weitere Flächen zuzuordnen. Hecken und Zäune seien für die Beurteilung allerdings ebenso unmaßgeblich wie Grundstücksgrenzen. Diesen rechtlichen Maßstab zur Bestimmung des Bebauungszusammenhangs greift die Klägerin nicht an.

Im konkreten Fall hat das Verwaltungsgericht anhand des vorgenannten Prüfungsmaßstabs und auf der Grundlage seiner Eindrücke im Ortstermin sowie der vorliegenden Karten und Dokumente angenommen, dass sich das Bauvorhaben der Klägerin im Außenbereich befinde. Es hat ausgeführt, die schiere Größe der etwa 1.200 m langen und im Mittel 50 m breiten, insgesamt 58.125 m2 großen Grundstücke der Klägerin sprächen für die Annahme des Außenbereichs. Hinzu käme, dass die Vorhabenfläche auf dem westlichen Teil des Flurstücks 8… östlich an das Flurstück 7… grenze, das seinerseits an eine sehr große und eindeutig als Außenbereich zu qualifizierende Waldfläche angrenze und städtebaulich als dessen natürliche Fortsetzung wirke. Hieran ändere der Umstand, dass die Fläche vergleichsweise schmal sei nichts, denn zum einen seien die Grenzen des die Fläche umschließenden unbeplanten Innenbereichs mit der Bebauung entlang des X… und der S-Bahntrasse deutlich konturiert und zum anderen ließen sich das Vorhabengrundstück und das Flurstück 8… nicht als Baulücken qualifizieren. Die vom Beklagten für die Abgrenzung des Innen- vom Außenbereich in Bezug genommenen Grundstücke X…8 und J… 20 sowie 22, die allenfalls eine Baulücke begründen könnten, lägen schon nicht entlang einer u.a. den Bebauungszusammenhang vermittelnden Straße und würden unabhängig davon durch eine viel befahrene S-Bahnstrecke derart getrennt, dass von einer zwanglosen Fortsetzung einer ansonsten homogenen und als Planersatz dienenden Bebauung nicht die Rede sein könne. Unabhängig davon helfe die zu Baulücken ergangene Rechtsprechung hier nicht weiter, weil sie nur zu der Frage ergangen sei, ob überhaupt eine Außenbereichsinsel oder eine den Bebauungszusammenhang unterbrechende Baulücke entlang einer Straße vorliege, nicht aber den hier zu entscheidenden Fall betreffe, ob eine wie eine Halbinsel in einen bebauten Bereich hineinreichende Fläche ohne Baulichkeiten, die an eine unstreitig vorliegende Außenbereichsinsel unmittelbar anschließe, zu dieser oder zum dreiseitig umschließenden unbeplanten Innenbereich gehöre. Die in Rede stehende Fläche sei auch unbebaut, da auf ihre keine Bauwerke stünden, die dem ständigen Aufenthalt von Menschen dienten; die auf dem L… befindlichen Betriebsgebäude und Lagerschuppen seien nach dem Erstverkauf 2012 dem Verfall preisgegeben bzw. durch Brandstiftung zerstört und ganz überwiegend bereits abgerissen worden. Eine Nachwirkung dieser Gebäude bestehe ebenfalls nicht, da nach der Verkehrsauffassung nicht mit einer Wiederaufnahme gerade dieser Nutzung zu rechnen sei.

b. Diese Annahmen werden durch das Zulassungsvorbringen nicht durchgreifend in Zweifel gezogen.

aa. Erfolglos wendet sich die Klägerin dagegen, dass das Verwaltungsgericht das Vorliegen einer Baulücke verneint hat.

(1) Soweit die Klägerin rügt, die Wertung des Verwaltungsgerichts entspreche nicht der Wahrnehmung eines objektiven Dritten und hierzu eine Abbildung einreicht, in der sie ein Baufeld (nach Augenmaß) schwarz umrandet und denkbare Grenzen zwischen Innen- und Außenbereich rot markiert, genügt dies für die Darlegung ernstlicher Zweifel nicht, denn damit stellt sie der erstinstanzlichen Einschätzung lediglich ihre eigene Ansicht gegenüber, ohne im Einzelnen auf die Begründungsstränge des Verwaltungsgerichts einzugehen und darzulegen, weshalb ihre Ansicht vorzugswürdig sein sollte (zu diesem Erfordernis: BVerfG, Beschluss vom 23. Juni 2000 – 1 BvR 830/00 – juris Rn. 15).

(2) Ohne Erfolg wendet die Klägerin ein, die Frage, ob eine wie eine Halbinsel in einen bebauten Bereich hineinreichende Fläche ohne Baulichkeiten, die an eine unstreitig vorliegende Außenbereichsinsel unmittelbar anschließe zu dieser gehöre, sei zu verneinen, denn es entspreche der Regel, dass Baulücken am Rande einer zusammenhängenden Bebauung dem Innenbereich zuzuordnen seien, wenn sie selbst noch von drei Seiten vom Innenbereich umschlossen seien. Die Klägerin nennt zu der von ihr angeführten „Regel“ schon keine Nachweise, Belege oder Begründung und kommt damit dem Erfordernis einer substantiierten Darlegung nicht nach. Unabhängig davon lässt sich der Rechtsprechung eine solche Regel auch nicht entnehmen, vielmehr heißt es dort, dass eine „Faustformel“, nach der eine an drei Seiten oder zwei gegenüberliegenden Seiten von Bebauung umgebene Fläche in aller Regel als Bestandteil des Bebauungszusammenhangs erscheine, in dieser Allgemeinheit nicht zutreffe (OVG Lüneburg, Beschluss vom 8. Juli 2021 – 1 LA 8/19 – juris Rn. 8). Vor allem jedoch hat das Verwaltungsgericht zutreffend angenommen, dass sich das Vorhabengrundstück und das angrenzende Flurstück 8… nicht als Baulücken qualifizieren lassen (S. 6 UA). Seine hierzu vorgenommene Einzelfallwürdigung durfte maßgeblich auf die Gesamtgröße, Breite und Länge der Grundstücke (BVerwG, Beschluss vom 15. September 2005 – 4 BN 37.05 – juris Rn. 3; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 26. Februar 2026 – OVG 10 A 13/20 – juris Rn. 184; OVG Lüneburg, Beschluss vom 15. November 2023 – 1 LA 56/23 – juris, Rn. 7 f.; VGH München, Urteil vom 27. Oktober 2022 – 2 N 20.77 – juris Rn. 27), die angrenzende Waldfläche (OVG Lüneburg, Beschluss vom 4. Juni 2021 1 LA 145/20 – juris Rn. 10; OVG Münster, Urteil vom 30. Oktober 2009 – 10 A 1074/08 – juris Rn. 59) und die einseitige Bebauung entlang des X… auf dessen Nordseite sowie die S-Bahntrasse (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 26. Februar 2026 – OVG 10 A 13/20 – juris Rn. 184, s.a. OVG Schleswig, Beschluss vom 20. August 2015 – 1 LA 20/15 – juris Rn. 6 ff.) abstellen und die Klägerin setzt dem in ihrem Zulassungsvorbringen auch nichts Stichhaltiges entgegen.

bb. Ebenfalls erfolglos wendet sich die Klägerin dagegen, dass das Verwaltungsgericht eine Nachwirkung der ehemaligen Gebäude verneint hat.

(1) Die Rüge der Klägerin, das Verwaltungsgericht verkenne im Rahmen seiner Beurteilung der Nachwirkung, dass es sich bei den ehemals auf dem Areal befindlichen Gebäuden nicht um den ehemaligen G… handele, das Areal habe sich zwar historisch im Eigentum der Deutschen Bahn befunden, Schienen seien auf dem Areal jedoch nie vorhanden gewesen, vielmehr habe eine Vielzahl verschiedentlich genutzter Gebäude bestanden, geht ins Leere. Insoweit hat das Verwaltungsgericht schon nicht angenommen, dass es sich bei der (ehemaligen) Bebauung um Schienen gehandelt habe, sondern ist von „Betriebsgebäuden“ und Lagerschuppen“ ausgegangen.

(2) Vergeblich rügt die Klägerin auch, das Verwaltungsgericht verkenne, dass der vorliegende Fall nicht mit dem Fall vergleichbar sei, der dem von ihm zitierten Urteil des Bundesverwaltungsgerichts (vom 23. November 2016 – 4 CN 2.16 – juris Rn. 20) zugrunde liege, da es dort um eine Art Bestandsschutz der vormals vorhandenen Nutzung gegangen sei, welcher davon abhänge, ob die Wiederaufnahme der konkreten Nutzung zu erwarten sei, während es hier um eine Art Bestandsschutz der vormaligen Bebauung gehe, welcher davon abhänge, ob mit irgendeiner Wiederbebauung zu rechnen sei.

Dem liegt ein Fehlverständnis des vom Verwaltungsgericht zitierten Urteils vom 23. November 2016 – 4 CN 2.16 – zugrunde. Das Bundesverwaltungsgericht führt dort aus, dass das Gebiet einer ehemalige Kaserne nicht länger zum Innenbereich im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB gehöre, weil es die für das Vorliegen eines Ortsteils erforderliche organische Siedlungsstruktur, welche mit einer künftigen Bebauung fortentwickelt werden und als Planersatz die künftige Bebauung lenken könne, mit der endgültigen Aufgabe der militärischen Nutzung verloren habe; die Art der Nutzung verliere mit der tatsächlichen Beendigung ihre prägende Wirkung, unabhängig davon, ob die Nutzung fortbestehenden Bestandsschutz genieße (ebd. Rn. 13-18). Dass der noch vorhandene Gebäudebestand einen Rahmen für das Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise und die überbaubare Grundstücksfläche vorgebe, sei für das Fortbestehen einer organischen Siedlungsstruktur nicht ausreichend (ebd. Rn 13-19). Zwar könne auch von bereits abgerissenen Gebäuden und eingestellten Nutzungen noch eine prägende Wirkung ausgehen, maßgeblich sei indes, ob die Verkehrsanschauung mit einem Wiederaufbau oder der Wiederaufnahme einer gleichartigen Nutzung rechne (ebd. Rn. 20). Entgegen der Annahme der Klägerin hat das Verwaltungsgericht der Entscheidung mithin zutreffend entnommen, dass nicht erst ein Gebäudeabriss, sondern bereits eine vorausgehende Nutzungsaufgabe geeignet ist, die Siedlungsstruktur bzw. den Innenbereichscharakter des Gebiets aufzuheben, sofern mit der Wiederaufnahme derselben bzw. einer gleichartigen Nutzung nach der Verkehrsanschauung nicht mehr zu rechnen war.

Etwas anderes hat das Bundesverwaltungsgericht auch nicht in dem von der Klägerin in Bezug genommenen Urteil vom 19. September 1986 – 4 C 15.84 – entschieden. In Bezug auf die Fallgruppe des Gebäudeabrisses stellt es dort fest, dass für die Frage der Wiederbebauung auf die Verkehrsauffassung unter Würdigung der Einzelfallumstände abzustellen sei, wobei die Verkehrsauffassung bei einer Innenstadtlage des Grundstücks einen längeren Zeitraum zwischen Abriss und Neubebauung hinnehme, bevor sie eine Wiederbebauung nicht mehr erwarte, wohingegen sie bei einem Grundstück in der Randlage zum Außenbereich eine Wiedererrichtung zwar in der Regel erwarte, wenn sie in engem zeitlichem Zusammenhang mit dem Abriss stehe, jedoch je nach den örtlichen Verhältnissen nicht mehr erwarten möge, wenn das Grundstück nach Beseitigung der alten Bausubstanz lange Zeit unbebaut bleibe (BVerwG, Urteil vom 19. September 1986 – 4 C 15.84 – juris Rn. 20-21). Zur der hier aus den vorgenannten Gründen ebenfalls relevanten Fallgruppe der endgültigen Nutzungsaufgabe verhält sich die Entscheidung hingegen nicht.

Hiernach ist das Verwaltungsgericht zutreffend davon ausgegangen, dass das Vorhabengrundstück seinen Innenbereichscharakter schon dadurch verloren hat, dass mit einer Wiederaufnahme der Nutzung nach der Verkehrsauffassung nicht zu rechnen war (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 26. Februar 2026 – OVG 10 A 13/20 – juris Rn. 184). Der Betrieb des Güterbahnhofs Köpenick wurde Anfang der 1990er Jahre eingestellt. Seit 1994 wurde das Gelände nicht mehr genutzt und lag brach. Angesichts des Zeitablaufs von rund 18 Jahren bis zum Erstverkauf der Flächen des Grundstücks im Jahr 2012 bzw. von rund 21 Jahren bis zur Eintragung der Klägerin in das Grundbuch im Jahr 2015 war nach der Verkehrsauffassung nicht mit der Wiederaufnahme einer relevanten Nutzung zu rechnen (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 26. Februar 2026 – OVG 10 A 13/20 – juris Rn. 35, 184; s.a. zu einem Zeitablauf von 15 Jahren VGH München, Beschluss vom 12. Mai 2017 – 15 ZB 16.1568 – juris Rn. 22-24). Auf die von der Klägerin skizzierten Entwicklungsbemühungen nach Erwerb des Grundstücks und die Zeitdauer nach Abriss der Gebäude kommt es mithin nicht mehr an.

2. Gegen die selbständig entscheidungstragenden Ausführungen des Verwaltungsgerichts, dass den Vorbescheidsfragen 1(b) und 1(c) auch die hinreichende Bestimmtheit fehle, wendet sich die Klägerin nicht, so dass ihrem Zulassungsbegehren insoweit auch deshalb der Erfolg versagt bleibt.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 47 Abs. 1 und 3, § 52 Abs. 1 GKG.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, § 68 Abs. 1 Satz 5 i. V. m. § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).