LS1: Da die GdWE gemäß § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltungsbefugnis für das gemeinschaftliche Eigentum hat, kann …

I.

Mit der Klage begehrt der Kläger von der verklagten GdWE die Umsetzung eines Beschlusses der Eigentümerversammlung.

Die Gemeinschaft hatte auf der Eigentümerversammlung vom 24.05.2019 zu TOP 12 einen Beschluss gefasst, der auszugsweise wie folgt lautete: „Die Wohnungs- und Teileigentümer beauftragen die Verwaltung, bis zum 30.06.2019 die angebrachten SAT-Schüsseln u. a. durch Fotos zu dokumentieren, die Eigentümer der Wohnungen mit SAT-Schüsseln zu ermitteln und diese mit Einwurfeinschreiben und Fristsetzung (bis zum 01.08.2019) zur Demontage und zur Beseitigung von Schäden aufzufordern, die am Gemeinschaftseigentum z. B. durch Bohrlöcher entstanden sind. ...“

Nach einem Verwalterwechsel und Klagen des Klägers gegen den Verwalter auf Beschlussumsetzung beschloss die Eigentümerversammlung am 10.07.2021 den vorgenannten Beschluss ersatzlos aufzuheben. Unter TOP 20 wurde auf der Versammlung beschlossen: „Die Gemeinschaft beauftragt den Verwalter, Kostenvoranschläge einzuholen zur Beseitigung sämtlicher an den Außenwänden oder den Brüstungen der Balkone angebrachten Sat-Schüsseln.“

Kostenvoranschläge sind bislang nicht vorgelegt worden. Der Kläger begehrte in der Eigentümerversammlung vom 09.12.2022 ihm die Vollmacht zu erteilen, gegen die Verwalterin vorzugehen, um eine Beschlussumsetzung zu erzwingen. Dies wurde abgelehnt.

Mit der Klage gegen die GdWE begehrt der Kläger nunmehr,

„die Beklagte wird verurteilt, die Entfernung von derzeit ca. 17 SAT-Schüsseln zu veranlassen und die durch SAT-Schüsseln verursachten Beschädigungen der Hausfassade beseitigen zu lassen. ...“

Nachdem der Kläger erstinstanzlich zunächst säumig war, erging ein klageabweisendes Versäumnisurteil. Auf seinen Einspruch hat das Amtsgericht dieses aufrechterhalten. Zur Begründung stützt sich das Amtsgericht darauf, dass sich im Laufe des Verfahrens die Anzahl der angebrachten Sat-Anlagen bereits deutlich reduziert habe, sodass das Handeln der Verwaltung nicht ermessensfehlerhaft sei.

Hiergegen richtet sich die Berufung des Klägers, mit der dieser seinen erstinstanzlichen Klageantrag weiterverfolgt. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung der Berufung. In der Berufungsinstanz haben die Parteien um die Zahl der zu entfernenden Anlagen gestritten.

II.

Die zulässige Berufung hat teilweise Erfolg.

Gegenstand der Klage ist das Begehren, die GdWE zu einer Leistung zu verurteilen. Insoweit handelt es sich nicht um eine Beschlussersetzungsklage, sondern um eine Leistungsklage. Die Leistungsklage hat Erfolg, soweit der Kläger die Umsetzung des Beschlusses zu TOP 20 vom 10.07.2021 begehrt; soweit der Kläger darüber hinaus die die Beseitigung der SAT-Schlüsseln begehrt, ist die Leistungsklage erfolglos.

1. Ein Rechtsschutzbedürfnis für eine derartige Leistungsklage besteht jedenfalls dann, wenn für ein Handeln der Gemeinschaft ein Beschluss nicht erforderlich ist. Dies kann auch, wie hier, ein Begehren betreffen, welches die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums betrifft, denn im neuen Wohnungseigentumsrecht kommt der Gemeinschaft gemäß § 18 Abs. 1 WEG Verwaltungsbefugnis zu (vgl. nur Bärmann/Göbel, § 44 Rn. 88; Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 14 Rn. 148 ff.).

Ist hingegen eine Willensbildung der Eigentümer durch eine Beschlussfassung erforderlich, kann der Kläger sein Begehren nicht mit einer Leistungsklage erreichen, vielmehr ist insoweit das Instrumentarium der Beschlussersetzungsklag vorrangig (Bärmann/Göbel, § 44 Rn. 88; BeckOK BGB/Zschieschack/Orthmann, 75. Ed. 1.8.2025, WEG § 44 Rn. 36). Ob dies bereits das Rechtschutzbedürfnis für eine Leistungsklage insoweit entfallen lässt, oder wofür vieles spricht, erst auf der Ebene der Begründetheit zu prüfen ist, bedarf hier keiner Entscheidung, denn in Fällen der Unbegründetheit einer Klage kann die Prüfung des Rechtschutzbedürfnisses dahinstehen (BGH NJW 2023, 480 Rn. 25 mwN).

2. Vorliegend haben die Eigentümer – lediglich – einen Beschluss dahingehend gefasst, dass der Verwalter Angebote zur Beseitigung der vorhandenen Sat-Anlagen einholen soll. Soweit das Begehren des Klägers hierüber hinaus geht, er also insbesondere bereits eine Verurteilung der GdWE erstrebt, für eine Beseitigung der noch vorhandenen Anlagen zu sorgen, kann die Leistungsklage keinen Erfolg haben. Zwar ist, insoweit es sich bei diesen Anlagen um nicht genehmigte bauliche Veränderungen handelt, die Beseitigung eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung, so dass insoweit eine Handlungskompetenz der GdWE besteht (§ 18 Abs. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Im Innenverhältnis ist für ein derartiges Handeln aber eine Beschlussfassung der Eigentümer erforderlich. Dies gilt bereits deshalb, weil zur Durchsetzung dieser Ansprüche eine Inanspruchnahme der Wohnungseigentümer erfolgen muss, an deren Balkone die Anlagen angebracht sind oder deren Wohnungen versorgt werden. Ein derartiges Vorgehen gegen Miteigentümer fällt nicht in den Anwendungsbereich des § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG, denn bereits das Geltendmachen von Ansprüchen gegen Miteigentümer stellt keinen Fall einer untergeordneten Bedeutung dar (BeckOGK/Greiner, 1.9.2025, WEG § 27 Rn. 34, Jennißen/Zschieschack, WEG § 27 Rn. 126).

Angesichts der Tatsache, dass die Parteien bereits seit über 6 Jahren um die Anlagen streiten, liegt ein Eilfall iSv § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ersichtlich nicht vor.

In der Beschlussfassung über das Einholen von Angeboten zur Beseitigung liegt auch – noch – keine Beschlussfassung über die Beseitigung selbst. Dies zeigt bereits die Historie der Beschlussfassungen. Es wurde zusammen mit dem Beschluss über die Einholung der Angebote gerade der früher gefasste Beschluss, der sich mit der Entfernung der Anlagen und einem Vorgehen gegen die Eigentümer befasste, aufgehoben. Dies zeigt deutlich, dass die Eigentümer mit den Kostenvoranschlägen Anhaltspunkte für ihre Ermessensentscheidung, wie sie mit den – offensichtlich unzulässigen – baulichen Veränderungen umgehen, gewinnen wollten. Eine Beschlussfassung über die Beseitigung auf Kosten der Gemeinschaft war damit noch nicht verbunden.

Soweit der Kläger nun vorträgt, er habe versucht, weitere Beschlüsse im Hinblick auf die Beseitigung zu erwirken; diese seien aber vom Verwalter nicht auf die Tagesordnung genommen, ändert dies nichts. Damit besteht kein Leistungsanspruch gegen die GdWE – es ist dennoch ein Beschluss nötig. Allenfalls mag darüber nachgedacht werden können, ob die Vorbefassung entbehrlich ist und sogleich Beschlussersetzungsklage erhoben werden kann.

3. Soweit die Beschlussfassung vom 10.07.2021 zu TOP 20 allerdings reicht – hier das Einholen von Angeboten – liegt unproblematisch ein Rechtschutzbedürfnis vor; denn insoweit bedarf es für ein Handeln der GdWE in Gestalt des Verwalters keiner (erneuten) Beschlussfassung. Der bereits gefasste Beschluss ist lediglich umzusetzen. Dieser Anspruch auf Beschlussumsetzung besteht nach der WEG-Reform nicht mehr gegen den Verwalter, sondern (nur) gegen die GdWE (BGH NZM 2023, 249) und ist mit der Leistungsklage durchzusetzen.

Ein derartiger Anspruch besteht indes. Gefasste Beschlüsse hat der Verwalter umzusetzen. Der Verwalter ist insoweit das Vollzugsorgan der GdWE. Ein Ermessen kommt ihm nur insoweit zu, als dies der Beschluss vorsieht. Hinsichtlich des Zeitpunkts der Umsetzung kommt ihm ein Spielraum nur dann zu, wenn dies der Beschluss vorsieht. Der Verwalter hat ohne Rücksicht auf Erforderlichkeit und Dringlichkeit des beschlossenen Vorgehens Beschlüsse unverzüglich durchführen; er hat insoweit kein Ermessen (BGHZ 219, 60 = NJW 2018, 3305 Rn. 31; BeckOGK/Greiner, 1.9.2025, WEG § 27 Rn. 22; Jennißen/Zschieschack § 27 Rn. 12). Hiervon kann er auch nicht abweichen, wenn der Beschluss angefochten ist (§ 23 Abs. 4 WEG) oder er den Beschluss nicht für sinnvoll hält. Verstößt der Verwalter gegen die Umsetzungspflicht, handelt er pflichtwidrig.

Erfolgt die Umsetzung – wie hier – innerhalb einer angemessenen Frist nicht, können die Eigentümer zwar nicht wie im alten Recht eine Klage gegen den Verwalter erheben. Sie können aber nun die GdWE auf Leistung – Beschlussumsetzung – in Anspruch nehmen so dass man zu einem vollstreckbaren Titel gelangt (vgl. BGH NZM 2024, 188 Rn. 40; Jennißen/Sommer § 18, Rn. 123b). Angesichts der Beschränkung der Vertretung auf den Verwalter dürfte die Vollstreckung, jedenfalls wenn dafür Willenserklärungen der GdWE abzugeben sind, nur nach § 888 ZPO erfolgen (zutreffend Jennißen/Sommer § 18, Rn. 123b).

Eine vorherige Befassung der Eigentümerversammlung ist für eine derartige Klage weder erforderlich noch im Regelfall zielführend, denn die Gemeinschaft hat einen entsprechenden Beschluss gefasst, der vom Verwalter pflichtwidrig nicht umgesetzt wird.

Damit hat der Kläger einen Anspruch darauf, dass der gefasste Beschluss zu TOP 20 vom 10.07.2021, dass Kostenvoranschläge zur Beseitigung sämtlicher an den Außenwänden oder den Brüstungen der Balkone angebrachten SAT-Schüsseln eingeholt werden, umgesetzt wird. Der Anspruch besteht, soweit die Beschlussfassung reicht. Daher kommt es für den vorliegenden Rechtsstreit nicht auf die Frage an, welche Anlagen zu entfernen sind und in welcher Zahl die Anlagen noch vorhanden sind. Die Beschlussfassung ist eindeutig. Der nicht angefochtene Beschluss betrifft sämtliche SAT-Anlagen, die an den Außenwänden oder den Brüstungen der Balkone angebracht sind. Auf die von der Beklagten aufgeworfene Fragen, ob die Anlagen sich innerhalb oder außerhalb des Balkons befinden und wie sie montiert sind, kommt es bei dieser Sachlage nicht an. Der Beschluss ist vom Verwalter so umzusetzen, wie er gefasst wurde. Hier bestehen auch keinerlei Vollzugsschwierigkeiten. Auf den vom Kläger vorgelegten Fotos lässt sich klar erkennen, wie die Anlagen montiert sind; ggf. muss der Verwalter vor Angebotseinholung sich durch einen Termin vor Ort von der aktuellen Situation überzeugen. Angesichts der einfach gelagerten Sache dürfte aber auch ein Handwerksunternehmen bei einem Termin in der Anlage die erforderlichen Erkenntnisse gewinnen können.

Gleiches gilt für die Beseitigung der Beschädigungen an den Hauswänden, denn bei der gebotenen objektiv-normativen Auslegung des Beschlusses zielen die Angebote nicht nur auf die Beseitigung der Anlagen, sondern auch auf ein Verschließen der dann vorhandenen Löcher. Es wäre lebensfremd insoweit einen erneuten Beschluss zu verlangen, damit erneut Angebote eingeholt werden. Die Kosten dürften auch im Verhältnis zu den Kosten der Entfernung geringfügig sein.

...

III.

Nach alledem war auf die Berufung das erstinstanzliche Urteil teilweise abzuändern. Die Kammer hat den Tenor insgesamt neu gefasst, da das Amtsgericht bei der Tenorierung übersehen hat, dass es ein klageabweisendes Versäumnisurteil aufrechterhalten hat. Die Formulierung des Leistungsanspruchs orientiert sich an der gefassten Beschlussfassung. ...

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 92, 97, 344; 708 Nr. 11, 713 ZPO. Die Kosten hat die Kammer gegeneinander aufgehoben, weil es das Obsiegen und Unterliegen als gleichwertig angesehen hat.

Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision liegen nicht vor (§ 543 Abs. 2 S. 1 ZPO).

Die Streitwertfestsetzung folgt der nicht angegriffenen erstinstanzlichen Festsetzung.

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