Lädt zu einer Wohnungseigentümerversammlung ein Wohnungseigentümer, ohne hierzu berechtigt zu sein, sind die …

I.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus zwei Miteigentumsanteilen. Die Kläger sind Eigentümer einer Wohnung. Der Beklagte zu 1 ist der Bruder des Klägers. Die Wohnungseigentümergemeinschaft, die Beklagte zu 2, hat keinen Verwalter und keinen Verwaltungsbeirat. Mit Schreiben vom 06.09.2023 lud der Beklagte zu 1 die Kläger zu einer Eigentümerversammlung am 29.09.2023 ein. Der Beklagte zu 1 führte diese Versammlung alleine durch, nachdem die Kläger nicht erschienen. Auf der Versammlung wurden mehrere Beschlüsse gefasst. Mit der Klage haben die anwaltlich vertretenen Kläger zunächst gegenüber dem Beklagten zu 1 die gefassten Beschlüsse angefochten. Nach Hinweis des Amtsgerichts, dass die Klage sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer richten müsse, ist die Klage sodann mit Schriftsatz vom 21.12.2023 gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft erweitert worden.

Das Amtsgericht, auf dessen Feststellungen im Übrigen Bezug genommen wird, hat die Klage abgewiesen. Hiergegen richtet sich die Berufung der Kläger, mit der diese ihren erstinstanzlichen Klageantrag weiter verfolgen. Sie sind der Auffassung, die Beschlüsse seien schon deshalb nichtig, weil der Beklagte zu 1 nicht als Verwalter bestellt sei und daher nicht zur Eigentümerversammlung einberufen könne. Mangels ordnungsgemäßer Einladung könnten keine Beschlüsse gefasst werden, entsprechende Beschlüsse seien nichtig.

Die Beklagten verteidigen die angefochtene Entscheidung.

II.

Die zulässige Berufung hat keinen Erfolg. Insoweit kann zunächst zur Vermeidung von Wiederholungen auf die amtsgerichtliche Entscheidung Bezug genommen werden.

Die Berufung gegen den Beklagten zu 1, den anderen Wohnungseigentümer, kann bereits deshalb keinen Erfolg haben, weil gemäß § 44 Abs. 2 WEG Beschlussklagen gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten sind. Gleichwohl richtet sich die Berufung ausdrücklich gegen beide als Berufungsbeklagte bezeichneten Beklagten.

Zu Recht ist das Amtsgericht auch zu der Auffassung gelangt, dass die gefassten Beschlüsse nicht nichtig sind, sodass auch die Klage gegen die Beklagte zu 2 abzuweisen ist. Anfechtungsgründe sind insoweit nicht zu prüfen, denn die Klage wurde außerhalb der Anfechtungsfrist gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft erhoben. Für das reformierte Wohnungseigentumsrecht hat der Bundesgerichtshof entschieden (BGH NZM 2023, 288), dass eine Fristwahrung nur durch die Klageerhebung gegen die richtige Partei erfolgt. Wird, wie hier, zunächst gegen eine falsche Partei die Klage erhoben, ist die Anfechtungsfrist (§ 45 WEG) nicht gewahrt, sodass Anfechtungsgründe nicht mehr zu prüfen sind (BeckOK BGB/Zschieschack/Orthmann, 72. Ed. 1.11.2024, WEG § 45 Rn. 24). Wiedereinsetzung ist nicht begehrt worden, es liegen auch angesichts der anwaltlichen Vertretung keinerlei Gründe hierfür vor.

Entgegen der Auffassung der Berufung ist der Beschluss nicht deshalb nichtig, weil mit dem Beklagten zu 1 ein Wohnungseigentümer zu der Versammlung eingeladen hat, ohne hierzu berechtigt zu sein. Zutreffend ist allerdings, dass die Einladung damit von einem Unbefugten ausgesprochen wurde. Zur Einladung berechtigt ist lediglich der Verwalter oder bei Fehlen eines Verwaltungsbeirates - wie hier - ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer (§ 24 Abs. 3 WEG). Fehlt es auch an einem Beschluss über die Ermächtigung eines Wohnungseigentümers, können ordnungsgemäße Beschlüsse nur dann gefasst werden, wenn entweder die Wohnungseigentümer sich zu einer Vollversammlung zusammenfinden oder aber ein Wohnungseigentümer sich durch gerichtliche Entscheidung im Wege der Beschlussersetzungsklage zur Einberufung ermächtigen lässt (vgl. Kammer ZWE 2024, 425). Hieran fehlt es im Streitfall.

Allerdings teilt die Kammer nicht die Auffassung, dass bereits die Einberufung durch einen Wohnungseigentümer ohne entsprechende vorherige Ermächtigung durch das Gericht dazu führt, dass die Beschlüsse nichtig sind. Vereinzelt wird vertreten, dass eine Einberufung durch einen Nichtberechtigten dazu führe, dass den gefassten Beschlüssen die Legitimation als Wohnungseigentümerbeschlüsse fehle, dies würde zur Nichtigkeit führen (Lehmann-Richter ZWE 2021, 419, 420). Auch im Gesellschaftsrecht führt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes die Einberufung durch einen Unbefugten rechtsformübergreifend zur Nichtigkeit der gefassten Beschlüsse (zusammenfassend BGH NZG 2024, 1367). So hat der II. Senat des BGH jüngst entschieden, dass bei der Partnerschaftsgesellschaft die Einberufung durch einen Unbefugten zur Unwirksamkeit der Einladung und zur Nichtigkeit der auf der Gesellschafterversammlung gefassten Beschlüsse führt (BGH NZG 2024, 1367).

Im Wohnungseigentumsrecht hat der V. Senat des Bundesgerichtshofs allerdings entschieden, dass die Einberufung durch einen Unberechtigten nicht zur Nichtigkeit von Beschlüssen führt. Vielmehr gelangt der BGH zur Ungültigerklärung, wenn die fehlerhafte Einladung sich entweder auf den Beschluss ausgewirkt hat oder die Regeln des WEG über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums systematisch missachtet wurden, etwa Einladungen zu Wohnungseigentümerversammlungen immer wieder sehenden Auges und bewusst von einem dazu nicht ermächtigten oder sonst befugten Wohnungseigentümer ausgesprochen werden (BGH ZWE 2021, 223). Diese Auffassung, welche auch der Rechtsprechung der Kammer entspricht (zuletzt Kammer ZWE 2021, 418), wird auch von der ganz herrschenden Auffassung im Schrifttum geteilt (vgl. nur Jennißen/Schultzky, 8. Aufl. 2024, WEG § 24 Rn. 33 ff.; Bärmann/Merle, 15. Aufl. 2023, WEG § 24 Rn. 34; Soergel/Skauradszun, 13. Aufl., § 24 WEG Rn. 16 f. Hügel/Elzer, 4. Aufl. 2025, WEG § 24 Rn. 82; Bärmann/Pick/Emmerich, 21. Aufl. 2025, WEG § 24 Rn. 28). Eine Nichtigkeit wird allenfalls dann angenommen, wenn ein unbeteiligter Dritter zur Versammlung einlädt.

Hieran ist festzuhalten. Die gesellschaftsrechtlichen Grundsätze sind insoweit nicht zu übertragen, denn die Situation ist nicht vergleichbar (näher Soergel/Skauradszun, § 24 WEG Rn. 16 f.; Skauradszun ZWE 2016, 61 (62); Abramenko ZWE 2005, 25 ff.). Zudem unterscheidet sich das Regime der Beschlussfehler im Gesellschaftsrecht in erheblicher Weise von den Beschlussfehlern im Wohnungseigentumsrecht, was jedenfalls gegen eine zwingende Übernahme der gesellschaftsrechtlichen Grundsätze spricht (vgl. auch BGH NJW 2024, 1183 Rn. 29). Es entspricht insoweit ständiger Rechtsprechung des V. Zivilsenates des BGH, dass die in § 24 WEG für die Einberufung einer Eigentümerversammlung geregelten Formvorschriften nicht zu den zwingenden Bestimmungen und Grundsätzen des Wohnungseigentumsgesetzes gehören, weil sie dispositiv sind und durch Vereinbarungen abgeändert werden können, so dass Verstöße im Regelfall nur zur Anfechtbarkeit aber nicht zur Nichtigkeit der Beschlüsse führen (BGH ZWE 2024, 217 Rn. 22).

Die Ablehnung der Nichtigkeitsfolge ist auch sachgerecht. Gerade bei kleineren Wohnungseigentümergemeinschaften, die im Regelfall weder einen Verwalter, noch einen Verwaltungsbeirat oder einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer haben, würde eine gegenteilige Auffassung dazu führen, dass jeder Beschluss nichtig wäre, wenn nicht entweder alle Eigentümer zur Versammlung erschienen sind oder der Einberufende das umständliche Verfahren der gerichtlichen Ermächtigung wählt, welches mit erheblichen Kosten für die GdWE verbunden ist (vgl. Kammer ZWE 2024, 425). Einberufungen durch Nichtberechtigte sind daher nach der Erfahrung der Kammer insoweit keine Seltenheit. Auf die Nichtigkeit könnte sich ein Eigentümer auch lange nach Ablauf der Anfechtungsfrist berufen. Zu Gunsten von Rechtsklarheit und Rechtssicherheit hat die Nichtigkeitsfolge die Ausnahme zu bleiben (so auch BGH ZWE 2024, 217 Rn. 27). Der Eigentümer ist hinreichend durch die Möglichkeit der Anfechtbarkeit geschützt. Leidet der Beschluss an einem inhaltlichen Mangel ist er auf Anfechtung für ungültig zu erklären. Gleiches geschieht, wenn sich die fehlerhafte Einberufung auf das Beschlussergebnis ausgewirkt hat. Liegt eine systematische Missachtung der Regeln des Wohnungseigentumsrechts vor, etwa wenn in Kenntnis der fehlenden Befugnis zur Einberufung wiederholt von einem Nichtberechtigten einberufen wird, kommt auch unabhängig von der Kausalität des Verstoßes eine Ungültigerklärung in Betracht (vgl. Kammer ZWE 2022, 225).

III.

Nach alledem war die Berufung zurückzuweisen. Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97, 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision liegen nicht vor, der BGH hat die Rechtsfrage entschieden, vereinzelte abweichende Literaturstimmen erzeugen insoweit keinen (erneuten) Klärungsbedarf (Musielak/Voit/Ball, 21. Aufl. 2024, ZPO § 543 Rn. 5a).

Die Streitwertfestsetzung folgt der nicht angegriffenen Festsetzung des Amtsgerichts (§ 49 GKG).

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