Ein (Allein-)Eigentümer eines Grundstücks ist nicht gehalten, bei einer vollständigen Änderung des …

Gegenstand des Beschwerdeverfahrens ist die Frage, ob die Änderung einer Wohnungseigentümergemeinschaft im Alleineigentum im Grundbuch eingetragen werden kann, ohne dass der Eigentümer jede einzelne Änderung nachvollziehbar darstellt.

Als Eigentümer des Grundstücks Flst. Nr. X, …, Gebäude- und Freifläche mit 520 m² war im Grundbuch des Amtsgerichts Emmendingen, Gemeinde Freiburg, Gemarkung Freiburg, Blatt …, P H (im Folgenden: Eigentümer) eingetragen. Der Grundbesitz war in Abteilung III., laufende Nummer 1, mit einer Gesamtbuchgrundschuld für die Sparkasse Freiburg Y in Höhe von 1.000.000 € belastet.

Der vorstehende Grundbesitz wurde mit Urkunde des Bevollmächtigten des Eigentümers vom 23.08.2013, UR 2384/2013, in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt. Die Aufteilung erfolgte in fünf Wohnungen, sechs gewerbliche Einheiten und eine Garage. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Stadt Freiburg wurde vorgelegt. Das Grundbuch von Freiburg Blatt … wurde am 06.09.2013 bestandslos geschlossen; die Miteigentumsanteile verbunden mit Sondereigentum einschließlich der Buchgrundschuld in Abteilung III Nr. 1 wurden in die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher des Amtsgerichts Emmendingen, Gemeinde Freiburg, Gemarkung Freiburg, Blatt … bis … übertragen.

Mit notarieller Urkunde des Bevollmächtigten des Eigentümers vom 21.11.2023, UVZ 2805/2023, änderte der Eigentümer die Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum für seinen vorstehenden Grundbesitz ab und teilte das Eigentum an den in den Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern des Amtsgerichts Emmendingen, Gemeinde Freiburg, Gemarkung Freiburg, Blatt … bis …, eingetragenen Grundbesitz Flurstück Nr. …, …, Gebäude- und Freifläche mit 520 m² in Miteigentumsanteile vollständig neu auf. Sämtliche Sondernutzungsrechte wurden aufgehoben. Die Aufteilung erfolgte nunmehr in 25 Wohnungen, sechs oberirdische Stellplätze und 25 Lagerräume. Für die Neuaufteilung erteilte die Stadt Freiburg eine Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 7 Abs. 4 WEG. Die Gemeinschaftsordnung wurde vollständig neu gefasst. Der Eigentümer bewilligte und beantragte schließlich die Eintragung der Änderung zur Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum im Grundbuch dergestalt, dass die neu gefasste Gemeinschaftsordnung zum Inhalt des Sondereigentums gemacht wurde.

Alle Wohnungs- und Teileigentumseinheiten stehen nach wie vor im Eigentum des bisherigen Eigentümers.

Mit Zwischenbescheid vom 07.03.2024 hat das Amtsgericht - Grundbuchamt - Emmendingen auf aus dortiger Sicht bestehende Eintragungshindernisse hingewiesen. Die vorgenommenen Änderungen seien lediglich aus dem Aufteilungsplan ersichtlich, müssten sich jedoch aus dem verbalen Teil ergeben. Es bedürfe der genauen Aufzählung, welche Einheiten mit entsprechenden Miteigentumsanteilen unterteilt wurden. Alternativ bestehe die Möglichkeit, das Wohnungs- und Teileigentum insgesamt aufzuheben und daraufhin neu zu begründen. Es wurde um Nachreichung gebeten.

Unter dem 12.04.2024 hat der bevollmächtigte Notar den Antrag vom 21.11.2023 in Hinblick auf die Bezeichnung der Lagerräume Nr. 1 bis 25 berichtigt und im Übrigen im Schreiben vom 09.04.2024 seine Rechtsansicht dargelegt und seinen Antrag aufrechterhalten.

Mit Schreiben vom 30.04.2024 hat der bevollmächtigte Notar - nachdem das Grundbuchamt mit Schreiben vom 22.04.2024 erneut Bedenken zum Vollzug der Urkunde UVE 2805/2023 mitgeteilt hatte - um den Erlass einer förmlichen Entscheidung gebeten.

Mit Zwischenverfügung nach § 18 Abs. 1 GBO vom 16.05.2024 hat das Amtsgericht - Grundbuchamt - Emmendingen dem Eigentümer zur Behebung eines Eintragungshindernisses die Vorlage eines Nachtrags zu der Urkunde UVZ 2805/2023, in welcher die Bewilligung zur Unterteilung der bestehenden Wohneinheiten konkretisiert wird, sowie die konkreten Veränderungen hervorgehen, bis zum 01.07.2024 aufgegeben. Der Verweis auf die neuen Aufteilungspläne sowie die Aufzählung der neuen Miteigentumsanteile nebst Zuordnung von Sondereigentum sei nicht ausreichend, die Änderungen müssten sich auch aus dem verbalen Teil ergeben. Bei der vorzunehmenden Eintragung im Grundbuch müsse das Grundbuchamt wissen, welche Einheiten aus den bereits bestehenden Einheiten entstehen (inklusive der Miteigentumsanteile), damit für jedermann die Eintragung nachvollziehbar sei. Der Bestimmtheitsgrundsatz sei zu beachten. Für Einzelheiten wird auf den Inhalt der Zwischenverfügung verwiesen.

Gegen diese, dem Eigentümer am 07.05.2024 zugestellte Entscheidung richtet sich die - vom bevollmächtigten Notar eingelegte - Beschwerde des Eigentümers vom 07.06.2024. Diese wird im Wesentlichen damit begründet, es sei zwar zutreffend, dass sich die vorgenommenen Änderungen nur durch einen Vergleich zwischen den bisherigen Aufteilungsplänen und den aktuellen Aufteilungsplänen feststellen ließen. Hierauf komme es jedoch nicht an. Zum einen gebe es keine gesetzliche Bestimmung, wonach bei der Änderung einer Teilungserklärung die Änderungen verbal dargestellt werden müssten. Dies sei zwar in der Regel üblich, damit die Urkunde für die Beteiligten und Dritte besser verständlich sei, jedoch nicht gesetzlich vorgeschrieben. Zum anderen werde die Teilungserklärung vollständig neu gefasst, weshalb sich ein Vergleich mit den bisherigen Aufteilungsplänen erübrige. Nach der herrschenden Rechtsauffassung zur sog. nachträglichen Quotenänderung könnten sich die Eigentümer über eine nachträgliche Änderung (Erhöhung oder Herabsetzung) der Miteigentumsanteile einigen. Eine solche Verschiebung der Miteigentumsanteile müsse nicht durch eine separate Verschiebung der Miteigentumssplitter erfolgen, es sei vielmehr möglich, dass sämtliche Miteigentümer gemeinsam die Anteile neu festlegen und damit neu ordnen. Hierbei müsse ebenfalls nicht offengelegt werden, wie diese Neuordnung mathematisch erfolge, von welchem Anteil etwa die Erhöhung eines Anteils „stamme“. In diesen Fällen reiche es aus, dass in der Summe alle neu gebildeten Miteigentumsanteile ein Ganzes ergeben. Ferner sei das mit den in der Urkunde vom 21.11.2023 neu gebildeten Miteigentumsanteilen jeweils verbundene Sondereigentum in der Urkunde, UVZ 2805/2023, hinlänglich beschrieben und konkretisiert. Einer darüberhinausgehenden Beschreibung bedürfe es nicht. Ein Verstoß gegen den Bestimmtheitsgrundsatz in Grundbuchsachen liege nicht vor. Maßgeblich seien in Folge der vollständigen Neufassung künftig nach der Eintragung im Grundbuch ausschließlich die der genannten Urkunde beigefügten amtlichen Aufteilungspläne nebst der neu gefassten Teilungserklärung.

Das Amtsgericht - Grundbuchamt - Emmendingen hat der Beschwerde gegen die Zwischenverfügung mit Beschluss vom 31.07.2024 nicht abgeholfen und die Sache dem Senat zur Entscheidung vorgelegt. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, aus dem Vergleich der Abgeschlossenheitsbescheinigung der ursprünglichen Teilungserklärung mit der nun neu eingereichten Abgeschlossenheitsbescheinigung gehe hervor, dass die bestehenden Einheiten unterteilt würden. Teilweise werde Sondereigentum aufgehoben und in Gemeinschaftseigentum umgewandelt. Sondereigentum werde vorliegend insbesondere bei den „Eingangsfluren“ aufgehoben und in Gemeinschaftseigentum umgewandelt, was auch notwendig sei, damit die neu bestehenden Einheiten einen Zugang zu ihren Einheiten erhielten. Die vorgenommenen Änderungen gingen jedoch lediglich aus einem Vergleich der Aufteilungspläne hervor. Wie die einzelnen bestehenden Miteigentumsanteile auf die neuen Einheiten aufgeteilt bzw. unterteilt würden, werde nicht aufgezählt. Ein Verweis auf die neuen Aufteilungspläne sowie Aufzählung der neuen Miteigentumsanteile nebst Zuordnung von Sondereigentum sei nicht ausreichend, die Änderungen müssten sich vielmehr auch aus dem verbalen Teil ergeben. Es müsse berücksichtigt werden, dass bei der vorzunehmenden Eintragung im Grundbuch das Grundbuchamt wissen müsse, welche Einheiten aus den bereits bestehenden Einheiten entstünden (inklusive der Miteigentumsanteile), damit für jedermann die Eintragung nachvollziehbar sei. Das Grundbuchamt habe hierbei den Bestimmtheitsgrundsatz zu beachten. Nach der jetzigen Urkunde sei nicht klar, wie die Eintragung im Grundbuch vorgenommen werden solle. Eine Eintragung, dass die Miteigentumsanteile insgesamt verändert und weitere Einheiten entstanden seien, entspreche nicht dem Bestimmtheitsgrundsatz. Entgegen der Auffassung des Eigentümers bestehe nicht die Möglichkeit, lediglich die Eintragung in den bisherigen Raumeigentumsgrundbüchern vorzunehmen. Es seien zwingend neue Einheiten im Grundbuch anzulegen, da durch die Änderung weitere Einheiten entstanden seien. Auch bei der Neubegründung von Wohnungseigentum reiche ein pauschaler Hinweis auf die Darstellung im Aufteilungsplan nicht aus. Hierbei bedürfe es einer Erklärung des Eigentümers, welcher Miteigentumsanteil mit welchem Sondereigentum verbunden sei. Alternativ bestehe die Möglichkeit, das Wohnungs- und Teileigentum insgesamt aufzuheben und daraufhin neu zu begründen. Eine solche Vorgehensweise gebe die Urkunde jedoch nicht her.

Der bevollmächtigte Notar ist der Nichtabhilfeentscheidung mit Schreiben vom 08.08.2024 sowie unter Vorlage eines Gutachtens des Deutschen Notarinstituts vom 12.05.2025 entgegengetreten.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird ergänzend auf den Akteninhalt Bezug genommen.

Die gemäß § 71 Abs. 1 GBO gegen eine Zwischenverfügung des Grundbuchamts statthafte (allg. Meinung vgl. hierzu nur OLG München, Beschluss vom 01.10.2025 - 34 Wx 106/25 e, Rn. 21, juris m.w.N.) und auch im Übrigen zulässige Beschwerde des Eigentümers hat in der Sache Erfolg.

Das Amtsgericht - Grundbuchamt - Emmendingen durfte den (mit Schreiben vom 12.04.2024 korrigierten) Antrag vom 21.11.2023 nicht aus den in seiner Zwischenverfügung vom 16.05.2024 genannten Gründen zurückweisen. Die Forderung des Grundbuchamts, einen Nachtrag zu der Urkunde UVZ 2805/2023 vorzulegen, in welchem die Bewilligung zur Unterteilung der bestehenden Wohneinheiten konkretisiert wird sowie die konkreten Veränderungen hervorgehen, ist nicht berechtigt.

1. Der Eigentümer hat die (im Grundbuch vollzogene) Teilungserklärung vom 23.08.2013, UR 2384/2013 (Notar K) mit notarieller (korrigierter) Urkunde vom 21.11.2023, UVZ 2805/2023 (Notar K) wirksam geändert.

aa) Der Eigentümer hat vorliegend ausdrücklich nicht die gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 WEG analog zulässige Gestaltungsmöglichkeit gewählt, das mit Erklärung vom 23.08.2013 nach §§ 2, 8 WEG begründete Wohnungseigentum im Ganzen wieder aufzuheben und anschließend sogleich durch (erneute) Teilung neu zu begründen. Dies hätte zur Folge gehabt, dass die bisherigen Wohnungsgrundbücher geschlossen werden (§ 9 Abs. 3 WEG) und für jeden Miteigentumsanteil von Amts wegen ein (neues) besonderes Grundbuchblatt angelegt werden müsste (§ 8 Abs. 2 in Verbindung mit § 7 Abs. 1 WEG).

bb) Es bestehen keine Zweifel, dass der Eigentümer mit notarieller Erklärung vom 21.11.2023 Änderungen seiner Wohnungseigentümerrechte unbeschränkt vornehmen durfte. Solange der teilende Eigentümer Inhaber sämtlicher Wohnungseigentumsrechte und noch keine Auflassungsvormerkung für einen Erwerber eingetragen ist, steht ihm die ausschließliche und freie Befugnis zur Änderung von Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums zu. Derartige Änderungen sind analog § 8 WEG zulässig und durch einseitige Erklärung in der Form des § 29 GBO vorzunehmen (BGH, Urteil vom 21.10.2016 - V ZR 78/16, Rn. 25, juris; BeckOGK/Meier, 01.08.2025, WEG § 8 Rn. 31; BeckOK BGB/Hügel, 77. Ed. 01.02.2026, WEG § 8 Rn. 8; Bärmann/Armbrüster, WEG, 16. Aufl. 2025, § 8 Rn. 29; NK-BGB/Heinemann, 5. Aufl. 2022, WEG § 8 Rn. 10).

In diesem Zusammenhang ist es - selbstverständlich unter Einhaltung des strengen Akzessorietätsprinzips des § 6 WEG - etwa zulässig, Räume in Sondereigentum aus einem Wohnungseigentum herauszulösen und einem anderen Wohnungseigentum zuzuordnen, zum Gemeinschaftseigentum gehörende Räume und/oder sondereigentumsfähige Gebäudeteile in Sondereigentum umzuwandeln oder Teile aus Sondereigentum und eines anderen Teils aus Gemeinschaftseigentum zu neuem Wohnungseigentum zu verbinden (vgl. BayObLG, Beschluss vom 25.08.1976 - BReg. 2 Z 28/76, Rn. 27 ff., juris; Bauer/Schaub/Schneider, GBO, 5. Aufl. 2023, Kap. E Rn. 344 f., 351), Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheiten in mehrere selbständige Einheiten zu unterteilen (BGH, Beschluss vom 04.12.2014 - V ZB 7/13, Rn. 12, juris) oder mehrere Wohnungseigentumseinheiten zu vereinigen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 30.11.2015 - I-3 Wx 272/15, Rn. 16, juris). Alle Änderungsmöglichkeiten sind kombinierbar, soweit sie einem Ergebnis entsprechen, das auch bei anfänglicher Teilung zulässig gewesen wäre (Bauer/Schaub/Schneider, a.a.O., Kap. E. Rn. 375).

cc) Die erforderlichen Voraussetzungen nach § 7 Abs. 4 WEG und § 3 Abs. 3 WEG sind vorliegend erfüllt. Der Eigentümer hat seiner Eintragungsbewilligung den (neuen) Aufteilungsplan nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG beigefügt sowie die Abgeschlossenheitsbescheinigung gemäß § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG vorgelegt.

dd) Vor diesem Hintergrund bestehen die vom Grundbuchamt im Beschluss vom 16.05.2024 genannten Eintragungshindernisse nicht. Sie lassen sich weder materiell-rechtlich noch grundbuchrechtlich begründen. Der Eigentümer ist nicht gehalten, in der Teilungserklärung einzelne Schritte anzugeben. Der sachenrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz steht dem hier nicht entgegen. Zur näheren Bezeichnung des Gegenstands und des Inhalts des Sondereigentums kann auf die Teilungserklärung und den Aufteilungsplan Bezug genommen werden.

2. Auch wenn die (mit Schreiben vom 12.04.2024 korrigierte) neue Aufteilung des Eigentümers vom 21.11.2023 die Ableitung der 56 Einheiten aus den bisherigen zwölf Miteigentumsanteilen nicht erkennen lässt, sieht der Senat auf der Grundlage der Wohnungsgrundbuchverfügung für das Grundbuchamt keine durchgreifenden Vollzugsschwierigkeiten, vgl. § 3 Abs. 3, 5 und Abs. 6 WGV (so auch OLG München, Beschluss vom 26.08.2015 - 34 Wx 188/15, Rn. 14, juris).

1. Gerichtskosten für die erfolgreiche Beschwerde werden nach § 25 Abs. 1 GNotKG nicht erhoben. Eine Entscheidung, die notwendigen Auslagen der Staatskasse aufzuerlegen, kommt im Grundbuchbeschwerdeverfahren auch bei Erfolg des Rechtsmittels nicht in Betracht (OLG Karlsruhe, Beschluss vom 29.09.2023 - 19 W 29/23 (Wx), Rn. 46, juris).

2. Die Rechtsbeschwerde ist nicht zuzulassen. Zwar liegen die Voraussetzungen des § 78 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 GBO vor, jedoch könnte vom Beteiligten dieses Rechtsmittel nicht zulässigerweise eingelegt werden, da ihm die Beschwerdeberechtigung fehlt (vgl. OLG München, Beschluss vom 24.08.2023 - 34 Wx 202/23 e, Rn. 17, juris).