Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen bei Gemeinschaftseigentum KI-Titel

Oberlandesgericht Dresden - Zivilsenat - Dresden, 16.02.2023 Aktenzeichen: 22 U 1887/22

Verfügung

I. Hinweis

1. Der Senat weist darauf hin, dass er beabsichtigt, die Berufung durch Beschluss zu- rückzuweisen (§ 522 Abs. 2 ZPO) 2. Frist zur Stellungnahme: 15.03.2023. Auf die kostensparende Möglichkeit der Rücknah- me des Rechtsmittels wird verwiesen.

II.

1. Der Kläger wendet sich gegen das landgerichtliche Urteil mit der Begründung, dass er einerseits hinreichend ermächtigt sei zur Geltendmachung von Ansprüchen bezogen auf das Sondereigentum und andererseits die geltend gemachten Gewährleistungsansprüche nicht verjährt seien, weil die vertragliche Abnahmeklausel hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums ihm gegenüber unwirksam sei und er seinerseits das Gemeinschaftseigentum nicht abgenommen habe und die wiegte überdies gegenüber der Eigentümergemeinschaft auf die Einrede der Verjährung bis zum 28. Februar 2020, also einem Zeitpunkt nach Erhebung seiner Klage und der Ermächtigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft, verzichtet habe.

2. Diese Einwendungen greifen nicht durch.

a.

Entgegen Auffassung des Klägers ist die Klausel im Bauträgervertrag nicht unwirksam.

Auch hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums ist grundsätzlich jeder Eigentümer als Erwerber zur eigenen Abnahme berechtigt und gegebenenfalls auch verpflichtet. Soweit in allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne einer Zentralisierung der Abnahme Klauseln aufgenommen werden, durch die ein mit dem Bauträger wirtschaftlich oder rechtlich verbundener Erstverwalter bei der Abnahme als Vertreter der Erwerber tätig werden soll, sind diese mangels ausreichender Neutralität des Verwalters unwirksam. Ebenso wenig kommt auch die Beauftragung eines Dritten, etwa eines Bausachverständigen mit der Durchführung der Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch die Erwerber in Betracht, soweit dieser als unwiderruflich bestellter Vertreter der Erwerber im Auftrage des Bauträgers tätig werden soll (hierzu Messerschmidt, in: Kapellmann/Messerschmidt, VOB-Kommentar, 8. Aufl. 2022, Anh. Rn. 110). Eine Bevollmächtigung ist aber nicht in jedem Fall ausgeschlossen. So kann etwa in den einzelnen Kaufverträgen der (künftige) Verwaltungsbeirat der WEG mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums beauftragt werden (Becker, in :

Bärmann, WEG, 15. Aufl. 2023, § 29 Rn. 93). Auch die Bestimmung eines „neutralen“ Vertreters der die Abnahme erklärenden Person gilt nicht als unzulässig (Dötsch, NZM 2017, 832 <835>).

b.

So liegen die Dinge hier. Nach dem Kaufvertrag hat nicht der Veräußerer, sondern der Kläger als Erwerber diejenige Person bestimmt, welche die Abnahme für ihn erklären soll. Das mag zwar als Formulierungsfrage von nur geringer Bedeutung sein, maßgeblich ist jedoch, dass als diese Person ein vom D. zu auszuwählender Sachverständiger bestimmt wurde, womit sichergestellt ist, dass es sich um eine neutrale Person handelt und die Abnahme nicht durch eine Person erfolgt, die im Lager des Bauträgers steht. Eine solche Klausel benachteiligt den Erwerber nicht und ist darum nicht unwirksam.

c.

Anhand der Feststellungen des Landgerichts lässt sich zwar der Zeitpunkt der Abnahme des Gemeinschaftseigentums nicht feststellen. Es ist allerdings davon auszugehen, dass dies spätestens zum Zeitpunkt der Abnahme des Sondereigentums des Klägers im November 2012 geschah. Insofern dürfte die Verjährung im Lauf des Jahres 2017 eingetreten sein. Hieran hätte auch die Erklärung der Beklagten vom Juli 2019, bis Ende Februar 2020 auf die Erhebung der Verjährungseinrede zu verzichten nichts geändert, weil dieser Verzicht nur zum Zeitpunkt der Erklärung noch nicht verjährte Forderungen betroffen hätte, die hier gegenständlichen Gewährleistungsansprüche bereits verjährt waren.

J.

Vorsitzender Richter am Oberlandesgericht