Unzulässiger Inhalt einer Zwischenverfügung nach § 18 GBO

I.

Der Beteiligte ist im Grundbuch von Stadt1 Bl. … und … als Eigentümer einer Wohnung und einer Teileigentumseinheit in der Straße1 in Stadt1 eingetragen. Außerdem ist er im Grundbuch des Amtsgerichts Stadt2 als Eigentümer des Grundstücks Stadtbezirk1 Bl. … (Straße2 in Stadt2) sowie der beiden Wohnungen Stadt2 Bl. … und … (Straße3 in Stadt2) eingetragen.

Notar B in Stadt3 beurkundete am 05.09.2025 eine Urkunde (UVZNr. …, Bl. 78 ff. d.A. …), der zufolge der Beteiligte, der seine Identität durch Vorlage seines Bundespersonalausweises nachwies, eine gesamthaftende Grundschuld über 1,5 Mio € nebst näher bezeichneter Zinsen auf den fünf oben genannten Objekten zugunsten des Herrn C bestellte. Die Grundschuld wurde am 11.09.2025 in den Grundbüchern im Amtsgerichtsbezirk Stadt1 und am 12.09.2025 in den Grundbüchern im Amtsgerichtsbezirk Stadt2 eingetragen.

Später fertigte der Notar einen „Richtigstellungsvermerk gemäß § 44a BeurkG“ zu der Urkunde mit folgendem Inhalt (Bl. 102 d.A. …):

Am 05.09.2025 fand die Beurkundung einer Grundschuldbestellung statt. Nachträglich hat sich herausgestellt, dass die im Termin erschienene Person nicht [der Beteiligte], sondern ein unbekannter Dritter, der sich durch Täuschung als [der Beteiligte] ausgegeben hat.

Die Feststellung der Identität in der Urschrift war daher Unrichtig.

[Rechtschreibung und Satzbau im Original]

Der Beteiligte hat am 02.10.2025 die Löschung der Grundschuld in allen Grundbüchern beantragt (Bl. 109 d.A. …).

Das Amtsgericht Stadt1 - Grundbuchamt - hat am 23.12.2025 eine Zwischenverfügung (in Akte; nicht paginiert) erlassen. Darin heißt es, zur Löschung des Grundpfandrechts sei die Bewilligung des Gläubigers in öffentlich beglaubigter Form vorzulegen. Sollte dies nicht möglich sein, könne die Löschung auch aufgrund Urteils gemäß § 894 ZPO erfolgen. Die vorgelegte Eigenurkunde des Notars reiche zur Löschung nicht aus.

Der Beteiligte hat mit anwaltlichem Schriftsatz vom 15.01.2026 Beschwerde eingelegt und beantragt, das Grundbuchamt anzuweisen, die Grundschuld zu löschen (Bl. 1 ff. d.OLG-A.). Er führt aus, der Löschungsantrag stütze sich nicht auf § 19 GBO, sondern auf § 22 Abs. 1 GBO. Der Nachweis der Unrichtigkeit sei erbracht, die Grundschuld sei nach § 22 GBO zu löschen. Es fehle an einer wirksamen dinglichen Einigung, denn die Identitätsfeststellung in der ursprünglichen Urkunde sei unrichtig. Dies sei eine von dem Notar amtlich wahrgenommene Tatsache, die durch den Nachtragsvermerk als öffentliche Urkunde im Sinne von §§ 29 GBO, 415 ZPO bewiesen werde.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde mit Beschluss vom 05.03.2026 nicht abgeholfen (in Akte; nicht paginiert). Eine Löschung der Grundschuld aufgrund § 22 Abs. 1 GBO könne nicht erfolgen. Nach dieser Norm seien alle Tatsachen, die nach der Rechtsüberzeugung des Grundbuchamts die Grundbuchunrichtigkeit ergäben, nachzuweisen. In diesem Fall könnten diese Tatsachen nicht nachgewiesen werden. Die Eigenurkunde des Notars sei gemäß § 44a BeurkG errichtet worden, wodurch lediglich offensichtliche Unrichtigkeiten berichtigt werden könnten. Die Feststellung der Identität gehöre hierzu nicht. Der Eigentümer werde daher auf die Berichtigungsklage nach § 894 BGB verwiesen.

II.

Die Beschwerde hat aus formellen Gründen Erfolg.

1. Die Beschwerde ist zulässig.

a) Sie ist gemäß § 71 Abs. 1 GBO statthaft. Eine Zwischenverfügung kann mit der Beschwerde angegriffen werden, da Entscheidungen des Grundbuchamts im Sinne dieser Bestimmung auch Zwischenverfügungen sind (BGH NJW 2024, 2042 Rn. 6; BGH Rpfleger 2025, 85 Rn. 6; OLG München v. 21.05.2026 - 34 Wx 71/26, Juris-Rn. 8).

b) Der Beteiligte ist auch beschwerdeberechtigt. Im grundbuchrechtlichen Antragsverfahren folgt die Beschwerdeberechtigung nicht schon daraus, dass das Grundbuchamt eine Zwischenverfügung gegenüber dem jeweiligen Beschwerdeführer erlassen hat. Hinzukommen muss, dass er gemäß § 13 Abs. 1 Satz 2 GBO antragsberechtigt ist. Geht es - wie hier - um eine Berichtigung des Grundbuchs gemäß § 22 GBO, ist antragsberechtigt derjenige, dessen Recht nicht oder nicht richtig eingetragen ist, also insbesondere der unmittelbar gewinnende Teil, dem der Berichtigungsanspruch nach § 894 BGB zusteht (BGH NJW 2014, 1593 Rn. 7). Dies trifft hier auf den Beteiligten zu, dessen Eigentum an dem Grundbesitz durch die Grundschuld beeinträchtigt wird.

2. Die Beschwerde ist auch begründet. Die Zwischenverfügung hat einen nach § 18 GBO nicht zulässigen Inhalt.

§ 18 Abs. 1 Satz 1 GBO bezieht sich nur auf die Beseitigung eines der Eintragung entgegenstehenden Hindernisses und ist nicht anwendbar, wenn der Mangel des Antrags nicht mit rückwirkender Kraft geheilt werden kann. Vor diesem Hintergrund kann dem Antragsteller mit einer Zwischenverfügung nach § 18 GBO nicht aufgegeben werden, eine erst noch zu erklärende Eintragungsbewilligung eines unmittelbar betroffenen Dritten beizubringen (BGHZ 220, 253 Rn. 6; BGH WM 2021, 1773 Rn. 7; stRspr).

Danach liegt hier eine unzulässige Zwischenverfügung vor. Nach der Auffassung des Grundbuchamts, auf deren Grundlage die Zulässigkeit der Zwischenverfügung zu beurteilen ist (BGH Rpfleger 2014, 580 Rn. 8; BGH WM 2021, 1773 Rn. 8), erfordert die Umsetzung des Eintragungsersuchens die Löschungsbewilligung des Herrn B, die gegebenenfalls im Wege der Klage nach §§ 894 BGB, 894 ZPO herbeizuführen sei. Von seinem Standpunkt aus hätte deshalb das Grundbuchamt keine Zwischenverfügung erlassen dürfen, sondern hätte den Löschungsantrag des Beteiligten zurückweisen müssen.

3. Eine Entscheidung in der Sache ist dem Beschwerdegericht nicht möglich, weil Gegenstand des Beschwerdeverfahrens nur die Zwischenverfügung und nicht der Eintragungsantrag ist (vgl. BGH NJW 2017, 1811 Rn. 8; BGH WM 2021, 1773 Rn. 9).

4. Eine Kostenentscheidung ist nach §§ 22 Abs. 1, 25 Abs. 1 GNotKG entbehrlich. Danach bedarf es auch keiner Wertfestsetzung.

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