Baunachbarrechtlicher Eilantrag gegen die Errichtung eines Seniorenzentrums basierend auf einem …

I.

Die Antragstellerin wendet sich im Wege des einstweiligen Rechtschutzes gegen die Vollziehung einer Baugenehmigung durch die Beigeladene.

Die Antragstellerin ist Eigentümerin des Grundstücks Gemarkung A, Flur X, Flurstück XX, A-Straße, A-Stadt, welches unmittelbar neben dem Vorhabengrundstück (Gemarkung A, Flur X, Flurstück XX und XX) liegt.

Das Vorhabengrundstück befindet sich im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans „H“ und der „1. Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ‚H‘“. Die Beigeladene plant die Errichtung von zwei einzelnen Häusern (Haus A und Haus B), die künftig für ein Seniorenzentrum genutzt werden sollen. Haus A soll aus einer Tiefgarage sowie zwei Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss bestehen, in welchen insgesamt 15 „barrierefreie Wohnapartments für ‚betreutes Wohnen‘“ vorgesehen sind. Im Erdgeschoss des Hauses B soll sich das Betreuungs- und Dienstleistungsangebot für das „betreute Wohnen“ befinden. Die Erschließung des Hauses A erfolgt über die Straße „A-Straße“. Die Zufahrt zur Tiefgarage befindet sich nahe der Grundstückszufahrt. Die Höhe des Hauses A beträgt max. 10,25 m (181,75 m ü. NN.; vgl. Bl. 19 der Bauakte).

Die ursprüngliche Vorhabenträgerin, die I, schloss mit der Antragsgegnerin zu diesem Zweck am 29. September 2021 einen Durchführungsvertrag. Der Bebauungsplan „H“ wurde am 28. September 2021 als vorhabenbezogener Bebauungsplan von der Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin als Satzung beschlossen und trat am 30. Oktober 2021 in Kraft. Die Antragsgegnerin und die Beigeladene schlossen – die für die Antragsgegnerin geleisteten Unterschriften sind nicht datiert, die Unterschrift für die Beigeladene erfolgte am 20. Februar 2024 – einen sogenannten „1. Nachtrag zum Durchführungsvertrag“ zur „1. Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ‚H‘“, mit dem die Beigeladene als neue Vorhabenträgerin in den Durchführungsvertrag vom 29. September 2021 anstelle der I eintrat. Die „1. Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ‚H‘“ wurde am 18. März 2024 als Satzung beschlossen und trat am 26. April 2024 in Kraft. Grund für die Änderung des Bebauungsplans war die getrennte Erschließung der beiden Gebäudekörper. Ursprünglich war geplant, dass beide Gebäudekörper eine gemeinsame Tiefgarage besitzen und die Zufahrt ausschließlich über die Straße „E-Straße“ erfolgt. Die 1. Änderung beinhaltete eine Einrichtung von zwei getrennten Tiefgaragen sowie getrennten Zufahrten, wobei die Zufahrt zum Haus B über die Straße „E-Straße“ und die Zufahrt zum Haus A über die Straße „A-Straße“ erfolgt.

In den Textfestsetzungen des Bebauungsplans heißt es unter Nummer III. 1.:

„Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 2 BauGB)

Mischgebiet

Nach § 12 Abs. 3a BauGB i. V. m. § 9 Abs. 2 BauGB sind im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet. Änderungen des Durchführungsvertrags oder der Abschluss eines neuen Durchführungsvertrags sind zulässig (Grundlage § 12 Abs. 3a BauGB).“

In der Begründung zur „1. Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ‚H‘“ (vgl. Seite 284 der Behördenakte zum Bebauungsplan „1. Änderung H“) wurde unter anderem ausgeführt, dass die Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplans Gegenstand der 1. Änderung des Bebauungsplans werden. Die Ausweisung des Mischgebietes orientiere sich an der Umgebungsnutzung und dem Vorhaben. Die Festsetzungen würden in ihrem Zusammenspiel die Schaffung von Wohnraum und Dienstleistungen zur Seniorenbetreuung durch Bebauung einer seit längerer Zeit ungenutzten Fläche im Innenbereich ermöglichen (vgl. Seite 289 der Behördenakte zum Bebauungsplan „1. Änderung H“).

Im Durchführungsvertrag ist unter Beschreibung des Vorhabens niedergeschrieben (vgl. Seite 5):

„Das Vorhaben verfolgt hinsichtlich der barrierefreien Wohneinheiten das „Wohnkonzept 55plus“ sodass die zu errichtenden barrierefreien Wohneinheiten nur durch Menschen genutzt werden dürfen, die mindestens das 55. Lebensjahr vollendet haben oder schwerbehindert […], Schwerbehinderten gleichgestellt sind oder zum leistungsberechtigten Personenkreis des Pflegeversicherungsgesetzes […] gehören. […]. Die barrierefreien Wohneinheiten sollen nur an Bürger vermietet werden, die mindestens eine der vorstehenden Voraussetzungen erfüllen. […] Zur dinglichen Sicherung des „Wohnkonzepts 55plus“ mit dem vorstehenden Inhalt und der damit verbundenen Verpflichtung des Vorhabenträgers zur eingeschränkten Nutzung des Grundbesitzes wird der Vorhabenträger zugunsten der J eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit in den Grundbüchern aller veräußerbaren, sich im Haus A und B befindlichen Wohneinheiten […] eintragen lassen. Der jeweilige Eigentümer des dienenden Sondereigentums darf danach sein Sondereigentum auch nur an Personen vermieten von denen mindestens eine zu dem berechtigten Personenkreis gehört.“

In der Präambel des 1. Nachtrags zum Durchführungsvertrag heißt es unter anderem:

„Mit diesem Nachtrag zum Durchführungsvertrag tritt der neue Vorhabenträger dem Durchführungsvertrag bei. […] Vor diesem Hintergrund regelt der Nachtrag den Umfang, in dem der neue Vorhabenträger die Pflichten und Bindungen des vorherigen Vorhabenträgers übernimmt. Die Vertragsparteien verfolgen dabei das Konzept, dass der Vorhabenträger zur Durchführung des Vorhabens „H" sowie zur Durchführung und Kostentragung aller Erschließungsmaßnahmen verpflichtet bleibt.“

Zudem regelt „§ 3 Bestandteile des Vertrages“:

„Bestandteile des Vertrages sind

a) […]

b) die 1. Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans mit integriertem Vorhaben- und Erschließungsplan „H“, Stadtteil A-Stadt einschließlich Begründung (in der Fassung des Entwurfes vom Mai 2023 gemäß Anlage 2).“

Unter „§ 4 Beschreibung des Vorhabens“ ist Folgendes geregelt:

„(1) Auf dem ehemaligen, ca. 4.580 m² großen Kindergartengelände am Rande des Ortskernes von A-Stadt soll ein Seniorenzentrum mit zwei Gebäuden errichtet werden, in denen barrierefreie Wohneinheiten sowie eine Einrichtung für die Tagespflege und Dienstleistungen aus dem Gesundheitsbereich geplant sind. […]“

Unter dem 16. November 2023 beantragte die Beigeladene bei der Antragsgegnerin die Erteilung einer Baugenehmigung für das Haus A im Baugenehmigungsverfahren nach § 66 HBO. Mit Bescheid vom 29. August 2024, der Antragstellerin am 5. September 2024 zugestellt, erteilte die Bauaufsichtsbehörde der Antragsgegnerin der Beigeladenen die beantragte Baugenehmigung für das Vorhaben „Neubau eines Mehrfamilienhauses (Seniorenwohnen) – Haus A mit Tiefgarage (15 WE)“ auf dem streitgegenständlichen Grundstück.

Gegen diese Baugenehmigung erhob die Antragstellerin, vertreten durch ihren Bevollmächtigten, am 1. Oktober 2024 Widerspruch. Zur Begründung führte sie insbesondere aus, die Baugenehmigung sei rechtswidrig und verletze die Antragstellerin in ihren Rechten. Die Baugenehmigung entspreche nicht den Festsetzungen des Bebauungsplans „H – 1. Änderung“, da das Vorhaben der Festsetzung eines Mischgebiets widerspreche. Die hierfür erforderliche Durchmischung von Wohnen und Gewerbe in den Gebäuden liege nicht vor, da das genehmigte Vorhaben (Haus A) ausschließlich Wohnzwecken diene. Selbst bei Einbeziehung des Hauses B sei eine Durchmischung nicht gegeben. Dieses solle ganz überwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden, da dort nur untergeordnet betreutes Wohnen, Tagespflege und Dienstleistungen des Gesundheitswesens vorgesehen seien. Die Dienstleistung des Gesundheitswesens seien im Vergleich mit der dominierenden Wohnnutzung quantitativ und qualitativ geringfügig. Der dem Vorhaben zugrundeliegende Bebauungsplan sowie die daraus resultierende Baugenehmigung würden sich als rücksichtslos erweisen, da sich die Gebäude nicht in die Eigenart der Umgebungsbebauung einfügen, sondern Fremdkörper darstellen würden. Auch vom Bauvolumen, der Kubatur und der Höhe nach stellten die beiden geplanten Gebäude Ausreißer dar, was die Antragstellerin in ihren Nachbarrechten verletze. Auch die Anordnung der Tiefgaragenzufahrt erweise sich als rücksichtslos und verstoße damit gegen § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO. Die geplante Tiefgaragenzufahrt sei als Zufahrtsrampe mit Begegnungsverkehr ausgestaltet und befinde sich unmittelbar an der nördlichen Grundstücksgrenze der Antragstellerin. Diese örtlichen Gegebenheiten würden dazu führen, dass es auf dem Grundstück der Antragstellerin zu Lärmimmissionen kommen werde, die die Richtwerte nach TA Lärm in einem allgemeinen Wohngebiet und auch in einem Mischgebiet überschreiten würden. Das Wohngebäude der Antragstellerin sei in unmittelbarer Nähe zur Zufahrt gelegen, sodass es dort zu unzumutbaren Lärmstörungen und auch sonstigen Störungen (Abgase, Unruhe, etc.) kommen werde. Dem könne die Immissionsprognose Nr. 4713/II des schalltechnischen Büros K vom 8. Mai 2023 nicht entgegengehalten werden, da diese nur Lärmstörungen berücksichtige.

Nach Anhörung durch den Anhörungsausschuss am 2. April 2025 wies die Bauaufsichtsbehörde der Antragsgegnerin den Widerspruch der Antragstellerin mit Widerspruchsbescheid vom 16. Juli 2025 zurück. Zur Begründung führte sie insbesondere aus, der Baugenehmigung sei rechtmäßig und verletze die Antragstellerin nicht in ihren subjektiv-öffentlichen Rechten. Eine Rechtsverletzung durch das geplante Wohnen sei nicht ersichtlich. Zudem widerspreche das geplante Bauvorhaben nicht den Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Nach § 12 Abs. 3a BauGB i. V. m. § 9 Abs. 2 BauGB seien im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet. In Bezug auf die Art der baulichen Nutzung sei ausdrücklich nicht der komplette Nutzungskatalog der § 6 BauNVO festgesetzt worden, sondern stattdessen § 12 Abs. 3a BauGB i. V. m. dem Durchführungsvertrag. Es komme vorliegend nicht auf das Einfügen in die nähere Umgebung an, da ein Bebauungsplan vorliege. Das drittschützende Rücksichtnahmegebot biete ausreichenden Schutz bei Rügen gegen das Maß der baulichen Nutzungen. Dem Vorhaben stünden keine nachbarschützenden Vorschriften entgegen. Eine Verletzung des Gebots der Rücksichtnahme liege hier nicht vor. Eine hierfür erforderliche erdrückende Wirkung sei nicht anzunehmen. Auch die Anordnung der Tiefgaragenzufahrt sei nicht rücksichtslos. Die Immissionsprognose 4713/IIa vom 7. November 2023 ergebe Richtwerte innerhalb der für ein Mischgebiet geltenden Höchstgrenzen. Der Widerspruchsbescheid wurde der Bevollmächtigten der Antragstellerin am 17. Juli 2025 an deren besonderes elektronisches Anwaltspostfach übersandt. Eine formelle Zustellung ist – soweit ersichtlich – nicht erfolgt.

Am 14. August 2025 erhob die Antragstellerin Klage (Aktenzeichen: 6 K 1938/25.WI) gegen die Baugenehmigung in Gestalt des Widerspruchsbescheids.

Mit Schreiben vom 1. September 2025 zeigte die Beigeladene gegenüber der Antragsgegnerin den Baubeginn zum 15. September 2025 an.

Ein mit Schreiben vom 26. September 2025 bei der Antragsgegnerin gestellter Antrag auf Aussetzung der Vollziehung der Baugenehmigung blieb ohne Erfolg.

Am 20. Oktober 2025 hat die Antragstellerin mit Schriftsatz ihrer Bevollmächtigten das Gericht um Eilrechtsschutz ersucht. Unter Wiederholung der Begründung des Widerspruchs führt sie insbesondere aus, der maßgebliche Bebauungsplan stelle sich als unwirksam dar, weil die getroffene Gebietsart „Mischgebiet“ der beabsichtigten städtebaulichen Zielsetzung widerspreche. Bei einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan habe sich die Festsetzung des Gebietstyps nicht an der näheren Umgebung auszurichten, sondern an den beabsichtigten Vorhaben, wie es sich aus dem Vorhaben- und Erschließungsplan sowie aus dem Durchführungsvertrag ergebe. Das geplante Seniorenzentrum mit insgesamt 32 Wohneinheiten und einer Tagespflege sei monofunktional auf soziale Zwecke ausgerichtet und typisch für ein Sondergebiet nach § 11 Abs. 2 BauNVO. Der Bebauungsplan entspreche nicht dem Durchführungsvertrag und sei deshalb fehlerhaft. Es sei nicht die gleichwertige Durchmischung von Wohnen und nichtstörendem Gewerbe geplant. Gewerbebetriebe, die das Wohnen nicht wesentlich stören, seien nach dem Durchführungsvertrag nicht vorgesehen. Die Festsetzung als Mischgebiet sei städtebaulich nicht erforderlich (§ 1 Abs. 3 BauGB) und inhaltlich fehlerhaft (§ 1 Abs. 4 BauNVO). Der Bebauungsplan könne deshalb nicht als taugliche Grundlage für die Erteilung einer Baugenehmigung dienen. Es sei fraglich, wie die Antragsgegnerin bzw. die Beigeladene sicherstellen würden, dass die Wohnungen dauerhaft von Personen bewohnt werden, die auf barrierefreie Wohnung angewiesen seien. Bei Verkauf an private Eigentümer dürfte hierauf keinen Einfluss mehr bestehen. Ohne eine entsprechende Bindungsmöglichkeit dränge sich die Frage nach der Erforderlichkeit der Planung auf. Das genehmigte Vorhaben überschreite das vorhandene Maß der baulichen Nutzung ganz erheblich. Die der Baugenehmigung zugrunde liegende Immissionsprognose Nr. 4713/III vom 29. September 2025 sei methodisch und inhaltlich fehlerhaft und damit nicht belastbar. Es gebe keine Dokumentation der Rechenparameter, weshalb die Prognose nicht nachvollziehbar und prüffähig sei. Sie berücksichtige nur die Geräuschbelastungen eines Seniorenzentrums, nicht jedoch die durch die Festsetzung als Mischgebiet zulässigen Nutzungen. Am maßgeblichen Immissionsort sei zudem fälschlich von der Gebietskategorie „Mischgebiet“ statt „Allgemeines Wohngebiet“ ausgegangen worden, die nach TA Lärm niedrigere Richtwerte vorgebe. Hinzu kämen methodische Mängel wie ein fehlender +3 dB(A)-Fassadenzuschlag, unrealistisch geringe Verkehrsannahmen, keine Nachtbewertung sowie die unterlassene Berücksichtigung von Lieferverkehr und Maximalpegeln. Die Schallquellengeometrie sei unplausibel. Die Lage der Stellplätze (viele unmittelbar zur Grundstücksgrenze der Antragstellerin) stehe im Widerspruch zu den im Gutachten angesetzten Schallausbreitungswegen. In der Modellzeichnung sei eine „abschirmende Bebauung“ zwischen Parkplatz und IO 6 angesetzt – tatsächlich gebe es dort keine durchgehende Gebäudefront.

Die Antragstellerin beantragt,

die aufschiebende Wirkung der Klage der Antragstellerin gegen die Baugenehmigung der Antragsgegnerin vom 29. August 2024, Az. 2023-0227-BA-1, in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 16.07.2025, anzuordnen.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Antrag abzulehnen.

Die Antragsgegnerin führt zur Begründung unter Wiederholung der Argumente im Widerspruchsbescheid im Wesentlichen aus, das genehmigte Bauvorhaben entspreche den Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Eine Festsetzung des Gebietstypus nach der BauNVO (hier: Mischgebiet) sei völlig unschädlich, weil der Vorhabenträger keine anderen Vorhaben als die, zu deren Durchführung er sich verpflichtet hat, verwirklichen dürfe. Die vorliegend erfolgte Einstufung des Plangebiets als Mischgebiet richte sich zum einen nach der weit zu fassenden Umgebungsbebauung und den dort vorhandenen Arten der baulichen Nutzung, zum anderen würden der Vorhaben- und Erschließungsplan samt Durchführungsvertrag im ersten Bauabschnitt (Haus B) zusätzlich zu den Wohnungen auch die Einrichtung einer Tagespflege vorsehen, die – je nach Ausgestaltung – ebenfalls unter den Begriff eines nicht störenden Gewerbebetriebes fallen könne. Darüber hinaus seien noch Räume für die Dienstleistungen des Gesundheitswesens, wie z.B. medizinische Fußpflege, physiotherapeutische Praxis und Ähnliches, geplant. Es liege daher keine Diskrepanz zwischen der Festsetzung als Mischgebiet und dem städtebaulichen Ziel vor. Die Ausführungen der Antragstellerin hinsichtlich der Einstufung des Plangebiets als Sondergebiet seien unzutreffend. Wesentliche Unterscheidungsmerkmale im Vergleich mit den in §§ 2 bis 9 BauNVO aufgeführten Gebietstypen lägen nicht vor. Die Antragstellerin verkenne, dass es sich bei den geplanten Wohnungen in beiden Bauabschnitten um ein allgemeines Wohnen ohne jeglichen Bezug zu der im anderen Abschnitt geplanten Tagespflege handele. Die Wohnungen sollten lediglich an Personen verkauft werden, die bereits das 55. Lebensjahr vollendet haben und / oder eine Schwerbehinderung aufweisen und auf eine barrierefreie Wohnung angewiesen sind. Es handele sich nicht um eine Art soziale Einrichtung im Sinne eines klassischen Pflegeheims mit „rund um die Uhr“ Betreuung und „betreutem Wohnen“ mit „Gemeinschaftsräumen und Sozialstationen“. Selbst wenn man davon ausginge, der Bebauungsplan sei unwirksam, liege keine Verletzung der Rechte der Antragstellerin vor. Hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung scheide eine Verletzung von nachbarschützenden Rechten aus, da die nähere Umgebung jedenfalls durch Wohnbebauung und kleinere nicht störende Gewerbebetriebe geprägt sei, in die sich das geplante Vorhaben einfüge. Zwar überschreite das Bauvorhaben das in der Nähe vorhandene Maß der baulichen Nutzung, jedoch würden hierdurch nicht die Rechte der Antragstellerin verletzt. Das Rücksichtnahmegebot sei nicht schon dann verletzt, wenn sich das beurteilende Vorhaben von der in der maßgeblichen Umgebung vorhandenen Bebauung abhebe. Das angefochtene Vorhaben erweise sich in bauplanungsrechtlicher Hinsicht nicht als rücksichtslos gegenüber dem Grundstück der Antragstellerin. Dies folge hinsichtlich der Belange einer ausreichenden Belichtung, Beleuchtung und Belüftung, des Brandschutzes sowie der Vermeidung unzumutbarer Belästigungen in tatsächlicher Hinsicht bereits daraus, dass das Vorhaben mit der die genannten Belange konkretisierenden Abstandsflächenvorschrift des § 6 HBO in Einklang stehe. Ausweislich des in der Bauakte befindlichen Flächenabstandsplans halte das Vorhaben den nach den zugrundeliegenden Bauplänen zum Grundstück der Antragstellerin erforderlichen Grenzabstand ein. Eine unzumutbare Auswirkung auf das Grundstück der Antragstellerin sei nicht ersichtlich, insbesondere erzeuge es keine erdrückende Wirkung. Das Vorhaben erweise sich auch hinsichtlich der Immissionen nicht als rücksichtslos. Dies ergebe sich aus der Immissionsprognose. Es gebe entgegen der Ansicht der Antragstellerin keinen Fassadenzuschlag. Auch bei Hinzurechnen von 3 dB(A) würden die Immissionsrichtwerte für ein Mischgebiet und sogar die Immissionswerte für ein Allgemeines Wohngebiet (tags 55 dB(A) und nachts 40dB(A)) am Immissionsort X, dem Grundstück der Antragstellerin, eingehalten. Nicht nachvollziehbar sei auch die Behauptung, die nachtzeitliche Verkehrsbelastung sei im Hinblick auf den Schichtdienst des Pflegepersonals unterschätzt, da sich die Tagespflege und die Dienstleistungen des Gesundheitsbereichs in dem Gebäudekomplex befinden, der von der Straße E-Straße angefahren werde, wovon die Antragstellerin ausweislich der Lärmkarte der o.g. Immissionsprognose (Bl. 283 der Bauakte) nicht betroffen sei. Alternative Nutzungsszenarien wie beispielsweise Einzelhandel und Büros seien in der Prognose aufgrund des vorhabenbezogenen Bebauungsplans nicht zu berücksichtigen. Maximalpegel seien berücksichtigt. Zur Schallquellengeometrie sei auszuführen, dass unmittelbar zur Grundstücksgrenze der Antragstellerin keine Stellplätze geplant seien. Zudem sei unschädlich, dass nach Wechsel des Vorhabenträgers die Nummer § 3 (2) (Beschreibung des Vorhabens) im Durchführungsvertrag weggefallen sei, unter welcher das Wohnkonzept sowie die dingliche Sicherung geregelt war, da Vertragsfragen keine subjektiven Rechte der Antragstellerin begründeten. Zudem sollte im Nachtrag nach dem Willen der Parteien lediglich der Vorhabenträgerwechsel sowie die Änderung der Zufahrtssituation und die damit einhergehende Trennung der Tiefgarage geregelt werden. Alle anderen Verpflichtungen aus dem ursprünglichen Durchführungsvertrag sollten bestehen bleiben. Dies ergebe sich aus dem Text der Präambel des Nachtrags, in welcher festgeschrieben sei, dass der Vorhabenträger zur Durchführung des Vorhabens „H“ sowie zur Durchführung und Kostentragung aller Erschließungsmaßnahmen verpflichtet bleibe. Auch eine konkludente Aufgabe des Wohnkonzepts sei den Begleitumständen nicht zu entnehmen.

Die Beigeladene stellt keinen Antrag. In der Sache führt sie aus, sie sei bei Abschluss des 1. Nachtrages zum Durchführungsvertrag davon ausgegangen, dass die grundsätzlichen Regelungen des ursprünglichen Durchführungsvertrages weiterhin Bestand haben. Dies ergebe sich auch aus der Präambel des Nachtrages.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes und des Vorbringens der Beteiligten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte des vorliegenden Verfahrens, der beigezogenen Gerichtsakte des Klageverfahrens (Az. 6 K 1938/25.WI) sowie der beigezogenen Behördenakten (je eine Datei Bebauungsplan und 1. Änderung des Bebauungsplans; je eine Datei Unterlagen zur Aufstellung des Bebauungsplans und der 1. Änderung des Bebauungsplans; eine Datei Akte Anhörungsausschuss; eine Datei Durchführungsvertrag und 1. Nachtrag zum Durchführungsvertrag; mehrere Dateien zur Bauakte bzw. Fachamtsakte, die in Gänze die Bauakte S. 1 bis 314 abbilden) verwiesen, welcher Gegenstand der Beratung gewesen ist.

II.

Der Antrag ist zulässig, aber unbegründet.

Der Antrag ist gemäß § 80a Abs. 3 Satz 2 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) i. V. m. § 80 Abs. 5 VwGO zulässig und insbesondere statthaft, weil die Klage der Antragstellerin gegen die bauaufsichtliche Zulassung des Vorhabens (Aktenzeichen: 6 K 1938/25.WI) aufgrund von § 80 Abs. 2 Nr. 3 VwGO i. V. m. § 212a Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB) keine aufschiebende Wirkung entfaltet.

Die Antragstellerin ist auch antragsbefugt, weil eine Auswirkung des Bauvorhabens der Beigeladenen auf das unmittelbar benachbarte Grundstück der Antragstellerin nicht von vornherein ausgeschlossen ist. Aufgrund der Größe des Bauvorhabens und der unmittelbaren Nähe, insbesondere zur Zufahrt der Tiefgarage, kommt die Antragstellerin mit dem Bauvorhaben zwangsweise in Berührung. Das Rechtsschutzbedürfnis ist vorliegend auch (noch) nicht entfallen, da die Beigeladene bereits den Baubeginn angezeigt hat und das Bauvorhaben noch nicht realisiert ist.

Der Antrag ist jedoch unbegründet.

Die insoweit vorzunehmende Abwägung zwischen den Interessen der Antragstellerin, der Antragsgegnerin und der Beigeladenen, die sich maßgeblich an den Erfolgsaussichten des Hauptsacherechtsbehelfs orientiert, fällt vorliegend zu Lasten der Antragstellerin aus.

Dem Antrag eines Dritten auf vorläufigen Rechtsschutz nach § 80a Abs. 3 Satz 2 VwGO i. V. m. § 80 Abs. 5 VwGO ist stattzugeben, wenn die Baugenehmigung offensichtlich dessen Rechte verletzt. Denn in diesem Fall kann ein überwiegendes Interesse des Bauherrn oder der Öffentlichkeit an einer sofortigen Ausnutzung der Baugenehmigung nicht bestehen. Umgekehrt ist dieser Antrag des Dritten abzulehnen, wenn die Baugenehmigung ihn offensichtlich nicht in eigenen Rechten verletzt. Ist der Ausgang des Hauptsacheverfahrens über den Rechtsbehelf des Dritten offen, hat das Gericht eine Abwägung der beteiligten privaten und öffentlichen Interessen vorzunehmen, die für oder gegen eine sofortige Ausnutzung der Baugenehmigung sprechen. Bei dieser Abwägung hat das Gericht zum einen das Gewicht der beteiligten Interessen und das konkrete Ausmaß ihrer Betroffenheit zu berücksichtigen. Zum anderen hat es zu würdigen, ob der Rechtsbehelf des Dritten – auch unter Berücksichtigung des von ihm eventuell glaubhaft gemachten Tatsachenvorbringens – wahrscheinlich Erfolg haben wird. Führt diese Abwägung dazu, dass den widerstreitenden Interessen etwa gleich großes Gewicht beizumessen ist, verbleibt es bei der gesetzlichen Ausgangslage (vgl. zur Vorgängernorm des § 212a Abs. 1 BauGB: Hessischer Verwaltungsgerichtshof, Beschluss vom 1. August 1991 – 4 TG 1244/91 –, juris, Rn. 37 ff.).

Nach der Rechtsprechung des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs (Beschluss vom 1. August 1991 – 4 TG 1244/91 –, juris, Rn. 28 - 33) besteht ein Abwehrrecht des Dritten gegen die einem Bauherrn erteilte Baugenehmigung nur, wenn ein genehmigtes Vorhaben gegen Vorschriften des öffentlichen Rechts verstößt und die Voraussetzungen für eine Ausnahme oder Befreiung nicht vorliegen und die verletzten Vorschriften auch dem Schutz des Nachbarn zu dienen bestimmt, also nachbarschützend sind und durch das rechtswidrige Vorhaben eine tatsächliche Beeinträchtigung des Nachbarn hinsichtlich der durch die Vorschriften geschützten nachbarlichen Belange eintritt.

Nach der im Eilverfahren allein möglichen und gebotenen summarischen Prüfung der Sachlage steht der Antragstellerin vorliegend ein derartiges Abwehrrecht nicht zur Seite. Eine offensichtliche Verletzung ihrer Rechte durch die der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung ist nicht erkennbar. Es fehlt bereits an einem Verstoß gegen Vorschriften des öffentlichen Rechts, die im Baugenehmigungsverfahren zu prüfen sind. Das private Interesse der Antragstellerin, die Vollziehung der Baugenehmigung bis zur Entscheidung über ihre Klage hinauszuschieben, überwiegt daher nicht das Interesse der Beigeladenen und der Öffentlichkeit an der sofortigen Ausnutzung der Baugenehmigung.

Die Prüfung des Bauvorhabens erfolgte auf Antrag der Beigeladenen gemäß § 62 Abs. 3 HBO im Baugenehmigungsverfahren gemäß § 66 HBO. Danach prüft die Bauaufsichtsbehörde die Zulässigkeit nach den Vorschriften des BauGB und aufgrund des BauGB, nach den Vorschriften der HBO und aufgrund der HBO und nach anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften, soweit wegen der Baugenehmigung eine Entscheidung nach diesen Vorschriften entfällt oder ersetzt wird.

Bauplanungsrechtlich richtet sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach § 30 Abs. 2 BauGB. Danach ist im Geltungsbereich eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans nach § 12 BauGB ein Vorhaben zulässig, wenn es dem Bebauungsplan nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.

Gemäß § 12 Abs. 1 BauGB kann die Gemeinde durch einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan die Zulässigkeit von Vorhaben bestimmen, wenn der Vorhabenträger auf der Grundlage eines mit der Gemeinde abgestimmten Plans zur Durchführung der Vorhaben und der Erschließungsmaßnahmen (Vorhaben- und Erschließungsplan) bereit und in der Lage ist und sich zur Durchführung innerhalb einer bestimmten Frist und zur Tragung der Planungs- und Erschließungskosten ganz oder teilweise vor dem Beschluss nach § 10 Abs. 1 BauGB verpflichtet (Durchführungsvertrag).

Der Durchführungsvertrag muss zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses vorliegen, wobei es genügt, dass der Vertrag vom Vorhabenträger unterschrieben ist und das förmliche Zustandekommen des Durchführungsvertrags nur noch von der Zustimmungserklärung der Gemeindevertretung abhängt (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 6. Oktober 2011 – 4 BN 19/11 –, juris, Rn. 3). Daher ist es unschädlich, dass die Unterschriften der Vertreter der Antragsgegnerin zum „1. Nachtrag zum Durchführungsvertrag“ nicht datiert sind. Der Geschäftsführer der Beigeladenen unterschrieb den Vertrag bereits am 20. Februar 2024, also vor dem Satzungsbeschluss am 18. März 2024.

Gemäß § 2 des Durchführungsvertrags und § 3 des „1. Nachtrags zum Durchführungsvertrag“ sind die jeweiligen Vorhaben- und Erschließungspläne auch Bestandteile des Vertrags.

Das Vorhabengrundstück der Beigeladenen liegt im Geltungsbereich des am 26. April 2024 in Kraft getretenen vorhabenbezogenen Bebauungsplans „1. Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ‚H‘“.

Der Einwand der Antragstellerin, wonach der Bebauungsplan rechtwidrig sei, greift nicht durch.

Im vorläufigen Rechtsschutzverfahren gegen die einem Dritten erteilte Baugenehmigung ist grundsätzlich von der Wirksamkeit des zugrundeliegenden Bebauungsplans auszugehen, es sei denn dieser erweist sich als offensichtlich unwirksam (Hessischer Verwaltungsgerichtshof, Beschluss vom 25. Oktober 2017 – 3 B 1572/17 –, juris, Rn. 6 m. w. N.).

Der vorliegende, der Baugenehmigung zugrundeliegende Bebauungsplan „1. Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ‚H‘“ leidet nicht an derartigen offensichtlichen Mängeln. Formelle Mängel des Planaufstellungsverfahrens oder der Beschlussfassung sind vorliegend weder offensichtlich noch wurden hier solche vorgetragen.

Soweit die Antragstellerin eine Verletzung des in § 15 Abs. 1 Satz 2 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) gesetzlich ausgeprägten Gebots der Rücksichtnahme aufgrund der im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Art der baulichen Nutzung als Mischgebiet geltend macht, folgt dadurch jedenfalls keine offensichtliche Unwirksamkeit des Bebauungsplans.

Der Ansicht der Antragstellerin, es hätte ein „Sondergebiet“ im Sinne des § 11 Abs. 2 BauNVO ausgewiesen werden müssen, weil das geplante Seniorenzentrum mit insgesamt 32 Wohneinheiten und einer Tagespflege monofunktional auf soziale Zwecke ausgerichtet und deshalb typisch für ein Sondergebiet sei, ist nicht zu folgen.

Nach § 11 Abs. 1 BauNVO sind als sonstige Sondergebiete solche Gebiete darzustellen und festzusetzen, die sich von den Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 BauNVO wesentlich unterscheiden.

Ein wesentlicher Unterschied zu den Gebieten nach den §§ 2 bis 10 BauNVO besteht, wenn ein Festsetzungsgehalt gewollt ist, der sich keinem der in den §§ 2 ff. BauNVO geregelten Gebietstypen zuordnen und der sich deshalb sachgerecht auch mit einer auf sie gestützten Festsetzung nicht erreichen lässt. Das Bundesverwaltungsgericht hat diesen Maßstab dahingehend konkretisiert, dass die allgemeine Zwecksetzung des Baugebiets das entscheidende Kriterium dafür ist, ob sich das festgesetzte Sondergebiet wesentlich von einem Baugebietstyp im Sinne der §§ 2 bis 10 BauNVO unterscheidet. Zu vergleichen sind die konkreten Festsetzungen des Sondergebiets mit der jeweiligen „abstrakten“ allgemeinen Zweckbestimmung des Baugebietstyps, wie sie sich aus den jeweiligen Absätzen 1 der §§ 2 bis 10 BauNVO ergibt. Können die mit der Planung verbundenen Zielsetzungen mit der allgemeinen Zweckbestimmung der anderen Baugebiete nicht in Deckung gebracht werden, unterscheiden sie sich von ihnen wesentlich. Den Erfordernissen des § 11 Abs. 1 BauNVO ist damit entsprochen. Dagegen scheidet die Festsetzung eines Sondergebiets aus, wenn die planerische Zielsetzung der Gemeinde durch Festsetzung eines Baugebiets nach den §§ 2 bis 10 BauNVO in Kombination mit den Gestaltungsmöglichkeiten des § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO verwirklicht werden kann (vgl. zum Ganzen: Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 9. Juni 2016 – 4 B 8/16 –, juris, Rn. 4, m. w. N.).

Problematisch sind danach Sondergebietsfestsetzungen, deren Zweckbestimmung nicht auf einen bestimmten Gebietscharakter etwa i. S. d. in § 11 Abs. 2 Satz 2 BauNVO genannten Gebiete ausgerichtet ist, sondern die – wie hier – einen „Nutzungsmix“ vorsehen. Sondergebiete sind grundsätzlich nur möglich, wenn sie eine bestimmte Prägung aufweisen und nicht zu einer Zusammenfassung von verschiedenen Arten von Nutzungen führen, für die die Baugebietsfestsetzungen der §§ 2 bis 9 BauNVO abschließende Regelungen enthalten; in den sonstigen Sondergebieten nach § 11 Abs. 1 und 2 BauNVO ist danach die Festsetzung von Nutzungsmischungen ohne verbindende Struktur grundsätzlich nicht möglich, sondern deren bauplanungsrechtliche Absicherung soll den Baugebieten nach den §§ 2 bis 9 BauNVO mit den dort geregelten Unterschieden und Beschränkungen vorbehalten bleiben. § 11 Abs. 1 BauNVO kann danach insbesondere nicht dazu genutzt werden, Mischgebiete besonderer Art festzusetzen; hieraus ergeben sich Grenzen auch für die Möglichkeit, in Abweichung von den Baugebieten der §§ 2 bis 7 BauNVO durch Festsetzungen eines Sondergebiets einen neuen Gebietstyp mit Wohnnutzung und gegebenenfalls kombiniert mit anderen Nutzungen zu entwickeln (vgl. zum Ganzen: Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz, Urteil vom 12. Januar 2021 – 8 C 10362/20 –, juris, Rn. 76, m. w. N.).

Die Festsetzung eines Sondergebiets nach § 11 Abs. 1 BauNVO scheidet vorliegend aus, weil die vorliegend zugelassenen Nutzungsarten „barrierefreies Wohnen“, „Tagespflege“ und „Dienstleistungen aus dem Gesundheitsbereich“ sämtlich nach dem Katalog der Nutzungsarten des § 6 Abs. 2 BauNVO in einem Mischgebiet allgemein zulässig sind, nämlich „Barrierefreies Wohnen“ als Wohngebäude nach § 6 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO, „Tagespflege“ als Anlage für soziale Zwecke nach § 6 Abs. 2 Nr. 5 BauNVO und „Dienstleistungen aus dem Gesundheitsbereich“ je nach Ausrichtung als Anlage für gesundheitliche Zwecke nach § 6 Abs. 2 Nr. 5 BauNVO oder als sonstige Gewebebetriebe nach § 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO (vgl. zur Tagespflege als Anlage für soziale Zwecke: Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Urteil vom 25. Januar 2023 – 5 S 638/21 –, juris, Rn. 51; zu einem Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Altenheim, Tagescafé, Pension, Wohnen“ als Nutzungsarten, die auch in einem Mischgebiet zulässig sind: Hessischer Verwaltungsgerichtshof, Beschluss vom 27. August 1992 – 3 N 109/87 –, juris, Rn. 28; zu einem Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Altenwohnen" als nicht wesentlich vom reinen oder allgemeinen Wohngebiet unterscheidbar: Niedersächsisches Oberverwaltungsgericht, Beschluss vom 30. August 2001 – 1 MN 2456/01 –, juris, Rn. 10).

Des Weiteren ist der Bebauungsplan – entgegen der Auffassung der Antragstellerin – durch die Festsetzung eines Mischgebiets nicht deshalb offensichtlich unwirksam, weil die für ein Mischgebiet typische Durchmischung fehlen würde.

Nach § 6 Abs. 1 BauNVO dienen Mischgebiete dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Die Eigenart eines Mischgebiets als Baugebietstyp ist dadurch gekennzeichnet, dass Wohnen und die Unterbringung nicht wesentlich störender Gewerbebetriebe als gleichwertige Funktionen nebeneinanderstehen, wobei das Verhältnis der beiden Nutzungsarten weder nach Fläche noch nach Anteilen bestimmt ist. Dieses gleichwertige Nebeneinander zweier Nutzungsarten bedeutet, dass keine der Nutzungsarten ein deutliches Übergewicht über die andere gewinnen soll. Um diese Eigenart zu wahren, ist es erforderlich und zugleich aber auch ausreichend, dass im jeweiligen Gebiet eine der beiden Hauptnutzungsarten nicht nach Anzahl und / oder Umfang beherrschend und in diesem Sinne „übergewichtig“ in Erscheinung tritt. Auf das Verhältnis der zulässigen Nutzungsarten innerhalb eines Gebäudes kommt es dabei nicht an. Entscheidend ist vielmehr, das Verhältnis der zulässigen Nutzungen im gesamten Plangebiet (vgl. Hessischer Verwaltungsgerichtshof, Beschluss vom 6. März 2015 – 3 A 1412/14.Z –, juris, Rn. 15, unter Bezugnahme auf: Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 11. April 1996 – 4 B 51/96 – juris, Rn. 5 f.).

Gemessen an diesen Grundsätzen ist die Festsetzung eines Mischgebiets vorliegend nicht offensichtlich fehlerhaft. Die Gemeinde wollte mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan gemäß der dazugehörigen Begründung gerade die Schaffung von Wohnraum und Dienstleistungen zur Seniorenbetreuung ermöglichen. Die Ausweisung des Mischgebietes orientierte sich dabei an der Umgebungsnutzung und dem Vorhaben selbst. Eine konkrete Aufteilung der Nutzungsarten untereinander ist im Bebauungsplan nicht vorgesehen. Laut dem Durchführungsvertrag soll ein Seniorenzentrum mit zwei Gebäuden errichtet werden, in denen barrierefreie Wohneinheiten sowie eine Einrichtung für die Tagespflege und Dienstleistungen aus dem Gesundheitsbereich geplant sind.

Auch steht die städtebauliche Planung nicht offensichtlich im Widerspruch zu dem Gebot der Erforderlichkeit der Bauleitplanung gemäß § 1 Abs. 3 Satz 1 Alt. 1 BauGB. Es kann offenbleiben, ob sich die Antragstellerin darauf berufen kann, dass eine Sicherstellung hinsichtlich des „Wohnkonzepts 55plus“ fehlt. Jedenfalls liegt eine solche Sicherstellung vor. Im Durchführungsvertrag ist unter Beschreibung des Vorhabens unter anderem die dingliche Sicherung des Wohnkonzepts niedergeschrieben. Danach wird der Vorhabenträger verpflichtet, zugunsten der J eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit in den Grundbüchern aller veräußerbaren, sich im Haus A und B befindlichen Wohneinheiten eintragen zu lassen. Der jeweilige Eigentümer des dienenden Sondereigentums darf danach sein Sondereigentum auch nur an Personen vermieten, von denen mindestens eine zu dem berechtigten Personenkreis gehört. Auch wenn dieser Passus im „1. Nachtrag zum Durchführungsvertrag“ in der Beschreibung des Vorhabens fehlt, gilt die Verpflichtung nach Wechsel des Vorhabenträgers und Änderung des Durchführungsvertrags sowie Bebauungsplans fort. In der Präambel des „1. Nachtrags zum Durchführungsvertrag“ vereinbaren die Antragsgegnerin und die Beigeladene, dass der Vorhabenträger zur Durchführung des Vorhabens „H" sowie zur Durchführung und Kostentragung aller Erschließungsmaßnahmen verpflichtet bleibt. Damit bleibt auch die Verpflichtung zur dinglichen Sicherung des Wohnkonzepts Vertragsbestandteil. Hiervon gehen auch die Vertragsparteien aus.

Des Weiteren widerspricht das Vorhaben auch nicht den Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans.

Das Vorhaben ist als Wohngebäude im Mischgebiet nach § 6 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO zulässig. Soweit die Antragstellerin angibt, das Vorhaben entspreche nicht dem Gebietscharakter des Mischgebiets, weil Haus A ausschließlich Wohnzwecken diene und die hierfür erforderliche Durchmischung von Wohnen und Gewerbe fehle, kommt es einerseits – wie bereits dargestellt – auf das Verhältnis der zulässigen Nutzungsarten innerhalb eines Gebäudes nicht an und ist andererseits jedenfalls keine Verletzung drittschützender Normen ersichtlich, da das Grundstück der Antragstellerin ebenfalls als Wohngebäude genutzt wird.

Nach alldem kommt es – entgegen der Auffassung der Antragstellerin – auf ein Einfügen in die nähere Umgebung nach § 34 BauGB nicht an.

Soweit die Antragstellerin geltend macht, dass das Vorhaben aufgrund seines Bauvolumens, seiner Kubatur und seiner Höhe die Antragstellerin in ihren Nachbarrechten verletzt, ist eine Verletzung des in § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO verankerten Rücksichtnahmegebots nicht ersichtlich.

Dem (objektivrechtlichen) Gebot der Rücksichtnahme kommt drittschützende Wirkung zu, soweit in qualifizierter und zugleich individualisierter Weise auf schutzwürdige Interessen eines erkennbar abgegrenzten Kreises Dritter Rücksicht zu nehmen ist (Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 25. Februar 1977 – IV C 22.75 –, BVerwGE 52, 122-131).

Das Rücksichtnahmegebot hebt auf die gegenseitige Verflechtung der baulichen Situation benachbarter Grundstücke ab; es will einen angemessenen Ausgleich schaffen, der dem einen das ermöglicht, was für ihn unabweisbar ist, und den anderen vor unzumutbaren Belästigungen oder Benachteiligungen schützt (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 13. März 1981 – 4 C 1/78 –, juris, Rn. 38).

Hält ein Wohnbauvorhaben die bauordnungsrechtlich für die ausreichende Belichtung, Besonnung und Belüftung von Nachbargrundstücken gebotenen Abstandsflächen ein, so ist darüber hinaus für ein − drittschützendes − Gebot der Rücksichtnahme auf diese nachbarlichen Belange kein Raum (Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 22. November 1984 – 4 B 244/84 –; vgl. auch: Hessischer Verwaltungsgerichtshof, Beschluss vom 11. Juni 2019 – 3 B 731/18 –, juris, Rn. 34).

Nachbarliche Belange können auch dadurch in unzumutbarer Weise beeinträchtigt werden, dass ein Nachbaranwesen durch die Ausmaße eines Bauvorhabens geradezu „erdrückt“, „eingemauert“ oder „abgeriegelt“ wird und die Belichtungs- und Belüftungsverhältnisse in einem nicht mehr zumutbaren Maß beeinträchtigt werden. Eine erdrückende Wirkung auf das Nachbargrundstück kommt vor allem bei nach Höhe und Volumen übergroßen Baukörpern in geringem Abstand zu benachbarten Wohngebäuden in Betracht (zum Ganzen: Hessischer Verwaltungsgerichtshof, Beschluss vom 13. August 2013 – 4 B 1458/13 –, juris, Rn. 11, m. w. N.).

Eine erdrückende Wirkung wird insbesondere auch angenommen, wenn eine bauliche Anlage wegen ihrer Ausmaße, ihrer Baumasse oder ihrer „massiven“ Gestaltung ein benachbartes Grundstück unangemessen benachteiligt, indem es diesem förmlich „die Luft zum Atmen nimmt“, wenn für den Nachbarn das Gefühl des „Eingemauertseins“ bzw. eine „Hinterhofsituation“ entsteht oder wenn die Größe des „erdrückenden“ Gebäudes aufgrund der Besonderheiten des Einzelfalls derartig übermächtig ist, dass das „erdrückte“ Gebäude oder Grundstück nur noch oder überwiegend wie eine von einem „herrschenden“ Gebäude dominierte Fläche ohne eigene Charakteristik wahrgenommen wird (vgl. Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 27. November 2018 – OVG 10 S 57.17 –, juris, Rn. 18).

Ausgehend von diesen Grundsätzen ist eine Verletzung des Gebots der Rücksichtnahme nach der im vorliegenden Eilverfahren gebotenen summarischen Prüfung nicht anzunehmen.

Bei dem geplanten Vorhaben Haus A werden nach summarischer Prüfung die nach § 6 HBO vorgesehenen Grenzabstände eingehalten. Die in der Bauakte befindlichen Abstandsflächenberechnungen sowie der Flächenabstandsplan (Bl. 51 ff. der Bauakte) sind insoweit nachvollziehbar und schlüssig und mit § 6 HBO im Einklang. Erst recht ist nach summarischer Prüfung anhand der in der Bauakte vorhandenen Ansichten keine erdrückende Wirkung für das Grundstück der Antragstellerin ersichtlich (vgl. Bl. 23 der Bauakte). Gegenteiliges ist auch von der Antragstellerin nicht substantiiert vorgetragen worden.

Soweit sich die Antragstellerin auf etwaige Störungen wegen Abgasen und sonstigen Unruhen bezieht, ist eine Verletzung des Rücksichtnahmegebots nicht ersichtlich.

Bezüglich der behaupteten Verletzung des Rücksichtnahmegebots aufgrund von Lärmimmissionen sind diese ebenfalls nicht hinreichend substantiiert vorgetragen.

Die Einhaltung der relevanten Orientierungswerte ergibt sich nach summarischer Prüfung aus der aktuellen Immissionsprognose Nr. 4713/III (Bl. 261-289 der Bauakte). Es besteht für das Gericht regelmäßig kein Anlass, im Ausgangspunkt plausible und erläuterte gutachterliche (Emissions-)Ansätze eines fachlich anerkannten Gutachterbüros ohne substantiellen Grund anzuzweifeln und eigens nachzuprüfen (vgl. Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 8. April 2014 – 2 A 2761/13 –, juris).

So liegt es hier. Die Immissionsprognose ist insgesamt nachvollziehbar begründet.

Die der Prognose zugrundeliegende Schallausbreitungsrechnung inklusive Berechnungsverfahren und Meteorologischer Korrektur (vgl. Bl. 272 ff. der Bauakte) sind entgegen der Ansicht der Antragstellerin nachvollziehbar und prüffähig und entsprechen den Erfordernissen des A.2.6. Anlage TA Lärm.

Zunächst ist schlüssig, dass der Gutachter den Immissionsort X, das Grundstück der Antragstellerin (vgl. Bl. 266 der Bauakte), als Mischgebiet einstuft. Grund hierfür ist, dass nach den zugrundeliegenden Informationen der Flächennutzungsplan diesen Ort als Mischgebiet festsetzt (vgl. Bl. 266 der Bauakte). Ob diese Einstufung korrekt ist, kann vorliegend dahinstehen, da dort auch die niedrigeren Immissionswerte eines allgemeinen Wohngebiets eingehalten werden. Gemäß Ziff. 6.1 lit. e) der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) betragen die zulässigen Immissionswerte im Allgemeinen Wohngebiet tags 55 dB(A) und nachts 40 dB(A). Am Immissionsort X betragen die Immissionswerte 43 dB(A) tags und 34 dB(A) nachts (vgl. Bl. 281 f. der Bauakte) und liegen damit weit unter der zulässigen Höchstgrenze.

Soweit die Antragstellerin einen Fassadenzuschlag von 3 dB(A) vermisst, ist ein solcher nicht zu berücksichtigen. Dies ergibt sich aus Ziff. A.1.3. lit. a) des Anhangs zur TA Lärm. Hiernach liegen die maßgeblichen Immissionsorte nach Nummer 2.3. bei bebauten Flächen 0,5 m außerhalb vor der Mitte des geöffneten Fensters des vom Geräusch am stärksten betroffenen schutzbedürftigen Raumes. Zudem würden selbst bei Hinzurechnen von 3 dB(A) die Immissionsrichtwerte für ein Allgemeines Wohngebiet am vorliegend maßgeblichen Immissionsort eingehalten. Die Zurechnung von 3 dB(A) würde tags 46 dB(A) und nachts 37 dB(A) ergeben, was sich ebenfalls noch weit unter den zulässigen Höchstwerten befindet.

Der Vortrag, die Immissionsprognose berücksichtige nur die Geräuschbelastungen eines Seniorenzentrums, nicht jedoch die durch die Festsetzung als Mischgebiet zulässigen Nutzungen, ist nicht nachvollziehbar. Die Immissionsprognose ist im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens erfolgt, weshalb richtigerweise nur solche Nutzungen berücksichtigt werden, die vom Vorhaben umfasst sind.

Auch ist der Vortrag, die Prognose leide unter methodischen Mängeln wie unrealistisch geringe Verkehrsannahmen sowie die unterlassene Berücksichtigung von Maximalpegeln und einer Nachtbewertung nicht überzeugend. Zunächst wurden Maximalpegel (Bl. 285 der Bauakte) sowie Nachtbewegungen (Bl. 276, 278, 279, 282, 284 der Bauakte) in der Prognose berücksichtigt. Hinsichtlich der vorgetragenen unrealistischen Verkehrsannahmen ist anzuführen, dass sich die Tagespflege und die Dienstleistungen des Gesundheitsbereichs im Haus B befinden, das von der Straße E-Straße und gerade nicht von der Straße A-Straße angefahren wird. Selbst wenn hier von mehr Nachtbewegungen auszugehen wäre, wäre die Antragstellerin ausweislich der Lärmkarten der Immissionsprognose hiervon nicht betroffen (vgl. Bl. 283, 284 der Bauakte). Auch im Übrigen ist nicht ersichtlich, weshalb die Verkehrsannahmen unrealistisch sein sollten.

Die Kritik an der Schallquellengeometrie ist nicht nachvollziehbar. Entgegen den Angaben der Antragstellerin sind unmittelbar an der Grundstücksgrenze zur Antragstellerin keine Stellplätze geplant; das geplante Haus A befindet sich teilweise in der Schalllinie zwischen den Stellplätzen und dem Grundstück der Antragstellerin (vgl. Bl. 283, 284, 287 der Bauakte).

Da die Baugenehmigung nach summarischer Prüfung den Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans entspricht, die Erschließung im Übrigen über den Durchführungsvertrag i. V. m. dem Vorhaben- und Erschließungsplan gesichert ist und nach summarischer Prüfung auch eine Verletzung anderer öffentlich-rechtlicher Vorschriften, die im Baugenehmigungsverfahren nach § 66 HBO zu prüfen sind, nicht ersichtlich ist, besteht mangels offensichtlicher Verletzung der Rechte der Antragstellerin durch die der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung kein entsprechendes Abwehrrecht.

Die Kosten des Verfahrens sind von der Antragstellerin als unterliegender Teil zu tragen, vgl. § 154 Abs. 1 VwGO. Dabei entspricht es gemäß § 162 Abs. 3 VwGO billigem Ermessen, dass die Beigeladene ihre außergerichtlichen Kosten selbst trägt, da sie keinen Antrag gestellt und sich somit nicht am Kostenrisiko beteiligt hat, vgl. § 154 Abs. 3 VwGO.

Die Festsetzung des Streitwertes beruht auf § 63 Abs. 2 Satz 1, § 53 Abs. 2 Nr. 2, § 52 Abs. 1 GKG und entspricht der geschätzten Bedeutung der Sache für die Antragstellerin unter entsprechender Berücksichtigung von Nummer 9.6.1 und 1.5 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2025 (Streitwertkatalog). Nach Nummer 9.6.1 des Streitwertkatalogs sind für Klagen eines drittbetroffenen Nachbarn im Baurecht 10.000 EUR bis 20.000 EUR (bei Beeinträchtigung eines Gewerbebetriebs bis 80.000 EUR) anzusetzen, soweit nicht ein höherer wirtschaftlicher Schaden feststellbar ist. Angesichts der Größe und Bedeutung des Bauvorhabens geht das Gericht vorliegend von einem gegenüber dem Mindestwert erhöhten Streitwert von 15.000 EUR aus, der nach Nummer 1.5 des Streitwertkatalogs zu halbieren ist.

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