Wirksamkeit von Verträgen über die Unterbringung und Betreuung ausländischer Flüchtlinge

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit von Verträgen über die Unterbringung und Betreuung ausländischer Flüchtlinge.

Am 13. Juli 1989 schloss die beklagte Stadt mit dem … einen Vertrag, nach dessen Inhalt sich der Verein verpflichtete, auf stadteigenem Gelände eine Gemeinschaftsunterkunft für 90 Personen zu errichten und dort die ihnen von der Stadt zugewiesenen Asylbewerber aufzunehmen und zu betreuen. Der Vertrag sieht in § 9 eine Vertragsdauer von vier Jahren nach der erstmaligen vollen Belegung der Gemeinschaftsunterkunft vor, die sich jeweils um ein Jahr verlängern sollte, wenn der Vertrag nicht 6 Monate vor seinem Ablauf durch eingeschriebenen Brief gekündigt wird. Wegen der Einzelheiten wird auf den Vertrag vom 13. Juli 1989 Bezug genommen (Bl. 9 - 19 d.A.). Im Auftrag des … errichtete die Klägerin die im Vertrag vorgesehene Unterkunft und übernahm auch die Betreuung der ausländischen Flüchtlinge. Zum 1. Januar 1990 trat die Klägerin in den zwischen der Beklagten und dem … abgeschlossenen Vertrag ein. Mit Ergänzungsvertrag vom 20. Dezember 1990 (Bl. 134 - 136 d.A.) verpflichtete sich die Klägerin zur Einrichtung von Wohncontainern für weitere 20 Unterkunftsplätze. Die vertragsgemäß erstellten Wohncontainer verfügen über keine sanitären Anlagen. Die Bewohner benutzen die Einrichtungen des nach dem Vertrag vom 13. Juli 1989 erstellten Hauptgebäudes.

Am 3. April 1991 schlossen die Parteien einen weiteren Vertrag über die Errichtung einer Gemeinschaftsunterkunft für 120 Flüchtlinge auf städtischem Gelände. In § 9 dieses Vertrages garantiert die Beklagte der Klägerin, dass sie während der vertraglichen Laufzeit die ihr nach diesem Vertrag eingeräumte Belegungsbefugnis in der Weise ausüben wird, dass sie alle zu belegenden Plätze bis zu einer Höchstzahl von 120 Personen belegt. § 10 des Vertrages sieht eine Laufzeit von 5 Jahren vor, beginnend ab dem Tag der ersten Vollbelegung. Nach § 11 Abs. 3 des Vertrages schuldet die Beklagte die vereinbarte Vergütung nach Maßgabe der Mindestbelegung auch dann, wenn die Zahl der untergebrachten Personen unterhalb der garantierten Mindestbelegung liegt. Zur Koordinierung der Betreuung der Flüchtlinge in der bereits vorhandenen und der noch zu schaffenden Einrichtung vereinbarten die Parteien gemäß § 15 des Vertrages die Anpassung der Laufzeiten aller abgeschlossenen Verträge an die Laufzeit dieses Vertrages. Nach § 18 bedarf der Vertrag zu seiner Wirksamkeit der Genehmigung des Regierungspräsidiums … (Bl.20-29 d.A.).

Mit Schreiben vom 16. April 1991 teilte der Stadtrat der Beklagten … der Klägerin mit, dass nach Auskunft des für die kommunale Finanzaufsicht zuständigen Regierungsdirektors im Regierungspräsidium eine aufsichtsbehördliche Genehmigung des abgeschlossenen Vertrages nicht erforderlich sei, so dass nun mit den Planungsarbeiten begonnen werden könne (Bl. 30 - 31 d.A.). Mit Verfügung vom 3. Juli 1991 (Bl. 60 - 61 d.A.) erklärte sich das Regierungspräsidium … bereit, die Belegungsgarantie im Vertrag vom 3. April 1991 für 90 Personen zu genehmigen und bat, den Vertrag entsprechend anzupassen und eine geänderte Ausfertigung zur Genehmigung vorzulegen.

Mit Schreiben vom 23. Juni 1993 (Bl. 32 - 33 d.A.) erklärte die Beklagte die Kündigung des Vertrages vom 13. Juli 1989 sowie des Ergänzungsvertrages vom 20. Dezember 1990 "fristgerecht nach Maßgabe des § 9 Abs. 1 und 2 des Grundvertrages" zum 31. März 1994.

Der von der Klägerin bereits im Juni 1991 eingereichte Bauantrag hinsichtlich der Errichtung einer Gemeinschaftsunterkunft gemäß Vertrag vom 3. April 1991 ist noch nicht beschieden, die Unterkunft demgemäß auch noch nicht errichtet worden. Die nach den Vereinbarungen vom 13. Juli 1989 und 20. Dezember 1990 errichteten Unterkünfte werden seit 1. Januar 1994 vom … Kreis genutzt, auf den gemäß Änderung des Landesaufnahmegesetzes die Zuständigkeit zur Unterbringung von Asylbewerbern seit diesem Zeitpunkt übergegangen ist.

Die Klägerin hat behauptet, sie habe sich mit Stadtrat schon vor dem Abschluss der Vereinbarung vom 20. Dezember 1990 dahin geeinigt, dass die Laufzeit der Vereinbarung vom 13. Juli 1989 zum 31. Dezember 1994 ende. Sie hat die Auffassung vertreten, dass die Laufzeit der Vereinbarung vom 13. Juli 1989 auch durch den Vertrag vom 3. April 1991 verlängert worden sei, so dass die Kündigung vom 23. Juni 1993 nicht wirksam sei. Auch die Vereinbarung vom 3. April 1991 sei wirksam zustande gekommen. Die Wirksamkeit dieses Vertrages sei nicht von der Genehmigung des Regierungspräsidiums … abhängig, weil es sich bei der vereinbarten Belegungsgarantie nicht um einen Gewährvertrag zu Gunsten eines Dritten im Sinne des § 104 Abs. 2 -HGO handele.

Die Klägerin hat beantragt,

Die Beklagte hat beantragt,

Sie hat die Auffassung vertreten, dass ihr Kündigungsschreiben vom 23. Juni 1993 die Verträge vom 13. Juli 1989 und vom 20. Dezember 1990 wirksam beendet habe. Eine Verlängerung der Vertragsdauer sei nicht wirksam vereinbart worden. Denn der Vertrag vom 3. April 1991 sei wegen der fehlenden Genehmigung des Regierungspräsidiums, die nach § 104 Abs. 2 HGO erforderlich sei, unwirksam. Sie sei zur Kündigung der Verträge aus haushaltsrechtlichen Gründen verpflichtet gewesen, weil sie mit der Änderung des Landesaufnahmegesetzes zum 1. Januar 1994 von der Pflicht zur Aufnahme von Asylbewerbern befreit worden sei. Eine Verlängerung der Verträge habe sich auch deshalb verboten, weil durch Erlass des Hessischen Ministeriums für Jugend, Familie und Gesundheit vom 2. Juli 1991 die Unterbringungskosten auf maximal 19 DM pro Tag und Person festgelegt worden seien.

Das Landgericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 13. Juni 1994 (Bl. 78 - 79 d.A.) . Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 26. September 1994 (Bl. 100 - 105 d.A.) Bezug genommen.

Das Landgericht hat durch am 30. November 1994 verkündetes Urteil der Feststellungsklage zu Klageantrag 1. stattgegeben und die Klage im übrigen abgewiesen (Bl. 190 - 198 d.A.).

Die Klägerin hat gegen das ihr am 12. Dezember 1994 zugestellte Urteil am 11. Januar 1995 Berufung eingelegt und das Rechtsmittel nach Verlängerung der Begründungsfrist bis zum 10. Mai an diesem Tage begründet. Die Beklagte hat gegen das ihr am 9. Dezember 1994 zugestellte Urteil am 9. Januar 1995 Berufung eingelegt und nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 10. April 1995 ihr Rechtsmittel am 7. April 1995 begründet.

Die Klägerin wendet sich mit ihrer Berufung gegen die Abweisung der Feststellungsklage gemäß Klageantrag 2. Sie ist der Auffassung, der Vertrag vom 3. Juli 1991 sei nicht genehmigungsbedürftig und deshalb wirksam. Das Genehmigungserfordernis des § 104 Abs. 2 HGO beziehe sich lediglich auf Bürgschaften und Gewährverträge zu Gunsten Dritter, nicht aber auf eine Garantie für den Eintritt eines von der Gemeinde selbst geschuldeten Erfolges. Die vereinbarte Belegungsgarantie unterliege auch deshalb nicht § 104 HGO, weil es sich nicht um eine zusätzliche Verpflichtung außerhalb der Vertragsleistung handele.

Die Klägerin beantragt,

Die Beklagte beantragt,

Die Beklagte hält ihre Kündigungserklärung vom 23. Juni 1993 für unwirksam, weil der Vertrag vom 3. April 1991 insgesamt und damit auch die dort in § 15 vereinbarte Verlängerung der Laufzeit des Vertrages vom 13. Juli 1989 unwirksam sei. Die Unwirksamkeit der Vereinbarung ergebe sich aus dem Genehmigungserfordernis des §§ 104 HGO, dem die in den §§ 9 und 11 des Vertrages vereinbarte Belegungsgarantie unterliege. Eine Teilunwirksamkeit nur der Garantievereinbarung komme nicht in Betracht, weil die Belegungs- und Zahlungsgarantie die wirtschaftliche Basis für den Vertrag habe sein sollen und der Vertrag ohne diese Garantie nicht geschlossen worden wäre. Bei der Belegungsgarantie handele es sich um einen nach § 104 Abs. 2 HGO genehmigungspflichtigen Gewährvertrag, weil die Beklagte für einen Erfolg hafte, den weder sie noch die Klägerin herbeiführen könne. Vielmehr sei die Zuweisung von Flüchtlingen von der Zuweisung des Landes abhängig. Die Belegung vom 3. April 1991 sei vergleichbar der Mindestbelegungsgarantie für Krankenhäuser, die in der Literatur als Beispiel für einen Gewährvertrag genannt werde.

Jedenfalls sei der Vertrag vom 3. April 1991 mit Schreiben vom 23. Juni 1993 wirksam gekündigt worden. Das Kündigungsrecht der Beklagten ergebe sich aus den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage. Der Wegfall der Geschäftsgrundlage liege darin, dass infolge der Gesetzgebung zum sog. Asylkompromiss sowohl die Zuständigkeit der Beklagten zur Aufnahme ausländischer Flüchtlinge zum 31. Dezember 1993 entfallen sei als auch die Zahl der unterzubringenden Personen seit Mitte 1993 drastisch gesunken sei. Der Beklagten sei deshalb ein Festhalten am Vertrag nicht zuzumuten, zumal die Inanspruchnahme von Haushaltsmitteln in Millionenhöhe für eine objektiv unannehmbar gewordene Leistung dem öffentlichen Interesse zuwider laufe.

Mit Schriftsatz vom 4. März 1997 hat die Beklagte vorsorglich die "Kündigung des Beherbergungsvertrages vom 3. April 1991 mit Wirkung zum 31. Dezember 1994" erklärt und im Senatstermin vom 19. Juni 1997 erläutert, dass mit dieser Erklärung die Beendigung des Vertrages zum genannten Zeitpunkt nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage geltend gemacht werde.

Die Klägerin beantragt,

Die Berufung der Klägerin ist begründet. Denn der zwischen den Parteien am 3. April 1991 abgeschlossene Vertrag über die Errichtung und den Betrieb einer Unterkunft für 120 Flüchtlinge ist rechtswirksam.

Die Wirksamkeit dieses Vertrages ist nicht von einer Genehmigung der Aufsichtsbehörde nach § 104 Abs. 2 HGO abhängig. Der Vertrag vom 3. April 1991 liegt außerhalb des Anwendungsbereiches des § 104 HGO. Die von der Beklagten in § 9 Abs. 1 des Vertrages übernommene Garantie der Vollbelegung der Gemeinschaftsunterkunft und Zahlung einer der Vollbelegung entsprechenden Vergütung (§ 11 Abs. 3 des Vertrages) erfüllt schon nicht die allgemeinen Merkmale eines Gewährvertrages. Ein Gewähr- (Garantie-) Vertrag ist dadurch gekennzeichnet, dass eine Verpflichtung zur Schadloshaltung übernommen wird, falls der garantierte Erfolg nicht eintritt. Voraussetzung ist, dass der garantierte Erfolg ein anderer ist und weitergehend sein soll als die bloße Vertragsleistung (BGH NJW 1985, 2941, 2942 ; Palandt/Thomas, 56. Auflage, BGB, vor § 765, Rn. 16). An dieser Voraussetzung fehlt es hier. Die Vereinbarung einer Mindestvergütung in Verbindung mit der Garantie der Vollbelegung gehört neben weiteren Pflichten wie der Überlassung des Grundstücks zur unentgeltlichen Nutzung zu den von der Beklagten übernommenen Vertragsleistungen, über die der gewährleistete Erfolg nicht hinausgeht. Dem steht nicht entgegen, dass die Erfüllung der Vertragspflicht der Beklagten seinerzeit davon abhängig war, dass der Stadt eine ausreichende Anzahl von Asylbewerbern durch das Land zugewiesen wurde. Dieser Umstand ändert nichts daran, dass sich die beklagte Stadt gegenüber der Klägerin selbst zur Vollbelegung und Zahlung einer entsprechenden Vergütung verpflichtete. Die Garantie der Vollbelegung der Gemeinschaftsunterkunft und Verpflichtung zur Zahlung einer der Vollbelegung entsprechenden Mindestvergütung bezieht sich danach lediglich auf die Erfüllung von Verbindlichkeiten der Beklagten, nicht aber auch auf den Eintritt eines darüber hinausgehenden Erfolges.

Die Vereinbarung vom 3. April 1991 fällt ferner deshalb nicht in den Anwendungsbereich des §§ 104 HGO, weil die Beklagte eine Garantie allein für die Erfüllung eigener Verbindlichkeiten - Vollbelegung der Gemeinschaftsunterkunft und Zahlung einer entsprechenden Mindestmiete -, nicht aber eine Garantie zu Gunsten eines Dritten übernommen hat. Nach § 104 Abs1. 1 HGO darf eine Gemeinde keine Sicherheiten zu Gunsten Dritter bestellen, jedoch kann die Aufsichtsbehörde Ausnahmen zulassen. § 104 Abs. 2 HGO regelt die Zulassung von Ausnahmen für Sicherheiten, die im Wege von Bürgschaften oder Verpflichtungen aus Gewährverträgen gegeben werden (Schneider/Jordan, Kommentar zur Hessischen Gemeindeordnung, HGO, § 104, Erl. 1). Deshalb sind die in § 104 Abs. 2 HGO genannten Gewährverträge stets solche für Dritte, nicht aber auch Garantieversprechen für die Erfüllung eigener Verbindlichkeiten der Gemeinde. Beispiele für Gewährverträge zu Gunsten Dritter sind etwa die Zusage einer Gemeinde, Einnahmeausfälle bei Theateraufführungen zu tragen, oder die Garantie, für eine Mindestabnahme von Strom und Gas einzustehen (Schneider/Jordan, a.a.O., Erl. 2). Hier hingegen hat die Beklagte - wie ausgeführt - eine Garantie lediglich für die Erfüllung eigener Verbindlichkeiten, nicht aber zu Gunsten eines Dritten übernommen. In diesem Zusammenhang ist ohne Bedeutung, dass die Kommunen und Landkreise öffentlich-rechtlich mangels Rechtsgrundes die Kosten für die Unterbringung von Asylbewerbern nicht zu übernehmen haben, sondern das Land. Aus diesem Gesichtspunkt kann die Annahme eines Gewährvertrages zu Gunsten eines Dritten - des Landes Hessen - deshalb nicht abgeleitet werden, weil die Frage des Rechtsgrundes für die Kosten der Unterbringung lediglich das öffentlich-rechtliche Verhältnis zwischen dem Land einerseits und den Kommunen und Landkreises andererseits betrifft. Unabhängig von dieser öffentlich-rechtlichen Aufgaben- und Kostenverteilung hat hier jedoch die beklagte Stadt im Vertrag vom 3. April 1991 eigene privatrechtliche Rechtspflichten gegenüber der Klägerin zur Vollbelegung und Mietzahlung in entsprechender Höhe begründet. Danach war die Genehmigung der Aufsichtsbehörde nach § 104 Abs. 2 HGO nicht erforderlich.

Das Erfordernis einer Genehmigung des Vertrages ergibt sich auch nicht aus dessen § 18. Diese Regelung hat lediglich deklaratorischen Charakter. Die Parteien gingen bei Vertragsschluss - rechtsirrig - davon aus, dass der Vertrag nicht ohne Genehmigung der Aufsichtsbehörde wirksam werden könne. Sie wollten aber nicht unabhängig von der materiell-rechtlichen Erforderlichkeit einer Genehmigung eine Bedingung für die Wirksamkeit des Vertrages vereinbaren. Hierfür spricht bereits, dass die erforderliche Rechtsgrundlage für den Erlass einer Genehmigung durch das Regierungspräsidium durch eine privatrechtliehe Vereinbarung nicht geschaffen werden konnte.

Danach ist der Vertrag vom 3. April 1991 ohne Genehmigung wirksam geworden.

Der Vertrag vom 3. April 1991 ist nicht durch die Kündigung der Beklagten vom 23. Juni 1993 beendet worden. Die ausgesprochene ordentliche Kündigung ist deshalb nicht wirksam geworden, weil die vereinbarte Laufzeit des Vertrages noch fortdauert. Sie endet nach § 10 des Vertrages erst 5 Jahre nach dem Tag der ersten Vollbelegung. Die für den Fristbeginn maßgebliche Bedingung der Vollbelegung ist noch nicht eingetreten. Der Eintritt der Bedingung kann nicht nach § 162 BGB fingiert werden, weil er von der Klägerin nicht wider Treu und Glauben verhindert wird. Wie die Beklagte im Senatstermin am 19. Juni 1997 klarstellte, macht sie nicht geltend, dass die Klägerin die Erteilung der Baugenehmigung als Voraussetzung für den Baubeginn treuwidrig verhindert.

Die Kündigung der Beklagten vom 23. Juni 1993 hat auch nicht als außerordentliche Kündigung das Vertragsverhältnis beendet.

Selbst wenn man sie in eine außerordentliche Kündigung umdeuten kann, ist ihre Wirksamkeit bereits deshalb fraglich, weil ein Kündigungsgrund nicht genannt wird (vgl. Palandt/Putzo, 56. Auflage, BGB, § 564, Rn. 9).

Selbst wenn man in der Kündigungserklärung vom 23. Juni 1993 eine außerordentliche Kündigung sieht, die nicht bereits aus formalen Gesichtspunkten unwirksam ist, konnte sie die Beendigung des Vertrages vom 3. April 1991 nicht bewirken. Denn es fehlt an einem die außerordentliche Kündigung rechtfertigenden wichtigen Grund. Ein derartiger Grund kann nicht - wie die Beklagte jetzt geltend macht - in dem Wegfall der Geschäftsgrundlage gesehen werden. Die Grundsätze über den Wegfall der

Geschäftsgrundlage sind nicht deshalb anwendbar, weil die Asylbewerberzahlen drastisch zurückgegangen sind. Hierbei handelt es sich um einen Umstand, der allein im Risikobereich der Beklagten liegt, die für die Vollbelegung ja gerade die Garantie übernommen hat. Die Beklagte hat bei Vertragsschluss auch durchaus in Betracht gezogen, dass es zu einem Rückgang der unterzubringenden Flüchtlinge kommen könnte, so dass ihr aus der Garantie der Vollbelegung ein Schaden entstehen kann. Das folgt aus dem Schreiben des Stadtrates … vom 16. April 1991 an die

Klägerin, (Bl. 30 d.A.), in welchem für den Fall, dass der Strom der Asylbewerber nachlassen sollte, so dass innerhalb der vereinbarten Laufzeit nicht mehr genügend Asylbewerber vorhanden sind, die Notwendigkeit einer Klage der Stadt gegen das Land angesprochen wird.

Auch der Übergang der Zuständigkeit zur Unterbringung von Asylbewerbern von der beklagten Stadt auf den Landkreis durch die Änderung des Landesaufnahmegesetzes zum 1. Januar 1994 rechtfertigt nicht die Anwendung der Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage. Der Wegfall der Zuständigkeit der beklagten Stadt für die Unterbringung von Asylbewerbern zum 1. Januar 1994 und das damit weggefallene Interesse an einer Nutzung der Mietsache betrifft das Verwendungsrisiko, welches im Mietrecht allein der Mieter zu tragen hat. Auch bei unverschuldeter persönlicher Verhinderung bei der Ausübung des Mietgebrauchs wird ein Mieter nach § 552 BGB nicht von der Pflicht zur Zahlung des Mietzinses befreit. Das gilt selbst dann, wenn der Mieter die Mietsache aus Gründen, die er nicht beeinflussen kann, nicht nutzen kann (Palandt/Putzo, 56. Auflage, BGB, § 552, Rn. 4 m.w.N.). Liegen danach die veränderten Umstände im Risikobereich der Beklagten, sind die Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage nicht anwendbar.

Danach ist der zwischen den Parteien am 3. April 1991 abgeschlossene Vertrag rechtswirksam.

Die Berufung der Beklagten hat keinen Erfolg. Zu Recht hat das Landgericht festgestellt, dass der zwischen den Parteien am 13. Juli 1989 abgeschlossene Vertrag über den Betrieb einer Gemeinschaftsunterkunft für ausländische Flüchtlinge durch die Kündigung der Beklagten vom 23. Juni 1993 nicht zum 31. März 1994 beendet worden ist. Die Unwirksamkeit der Kündigung vom 23. Juni 1993 folgt daraus, dass die Laufzeit des Vertrages vom 13. Juli 1989 derjenigen des Vertrages vom 3. April 1991 angeglichen worden ist. Nach § 15 der Vereinbarung vom 3. April 1991 endet die Laufzeit der Vereinbarung vom 13. Juli 1989 ebenfalls erst 5 Jahre nach dem Tag der ersten Vollbelegung der Gemeinschaftsunterkunft, die nach dem Vertrag vom 3. April 1991 zu errichten ist. Wie oben bereits ausgeführt, ist der Vertrag vom 13. Juli 1989 auch nicht durch außerordentliche Kündigung oder durch Anwendung der Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage zum 31. März 1994 beendet worden.

Die Kosten des Rechtsstreits fallen der Beklagten als unterliegender Partei zur Last (§ 91 Abs. 1 ZPO). Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.