Ist der Grundriss einer im Jahr 1967 errichteten Eigentumswohnung seither unverändert geblieben, so kann er …

Der Kläger begehrt den Ansatz der Absetzung für Abnutzung (AfA) für eines seiner Vermietungsobjekte abweichend von der typisierten Nutzungsdauer von 50 Jahren mit einer kürzeren Nutzungsdauer von 33 Jahren.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 29. September 2020 erwarb der Kläger die streitgegenständliche, im Jahr 1967 errichtete, 70 Quadratmeter große Eigentumswohnung. Diese vermietet er dauerhaft vollmöbliert an ausländische Arbeitskräfte. Die unstreitige AfA-Bemessungsgrundlage beläuft sich in Summe auf 183.097,00 Euro.

Im Rahmen seiner Einkommensteuererklärung 2021 machte der Kläger bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung für das Objekt eine 2%ige AfA in Höhe von 3.684,00 Euro geltend. Der Beklagte setzte die Einkommensteuer 2021 mit Bescheid vom 30. November 2022 fest und berücksichtigte AfA in Höhe von 3.662,00 Euro.

Gegen diesen Bescheid legte der Kläger am 10. Dezember 2022 Einspruch ein. Im Einspruchsverfahren reichte der Kläger ein auf den 25. Januar 2023 datierendes Gutachten eines nicht nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Gutachters ein, aus dem sich eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer der streitgegenständlichen Immobilie von 31 Jahren ergibt. Auf Hinweis des Beklagten, dass dieses Gutachten nicht anerkannt werden könne, reichte der Kläger am 11. Juni 2023 ein weiteres, auf den 22. Mai 2023 datierendes, Gutachten eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen (im Folgenden: Privatgutachter) für Immobilienbewertung ein. Aus diesem Gutachten geht hervor, dass der Privatgutachter der streitgegenständlichen Immobilie eine tatsächliche kürzere Nutzungsdauer von 33 Jahren beimisst.

Der Beklagte machte mit Schreiben vom 12. Dezember 2023 unter Verweis auf eine Stellungnahme des amtlichen Bausachverständigen vom 6. Dezember 2023 geltend, dass auch dieses Gutachten nicht anerkannt werden könne.

Der Beklagte gab dem Einspruch mit Einspruchsentscheidung vom 15. Januar 2024 wegen anderer Streitpunkte teilweise statt und wies den Einspruch betreffend die Berücksichtigung der kürzeren Restnutzungsdauer bezüglich der streitgegenständlichen Immobilie als unbegründet zurück. Zur Begründung verwies er darauf, dass es dem Gutachten an der erforderlichen Darlegung zu den maßgeblichen Parametern "technischem Verschleiß", "wirtschaftlicher Entwertung" und "rechtlichen Nutzungsbeschränkungen", die die Nutzungsdauer beeinflussten, fehle. Zudem erscheine das Gutachten floskelhaft und standardisiert und lasse darüber hinaus nicht erkennen, dass eine Ortsbesichtigung erfolgt sei. Auch verweise der Privatgutachter zur Begründung der Restnutzungsdauer lediglich auf die Ermittlung nach Maßgabe der Modellansätze nach Anlage 1 und 2 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). All dies stehe nicht im Einklang mit einem Schreiben des Bundesministeriums d er Finanzen vom 22. Februar 2023 (IV C 3 - S 2196/22/10006:005, BStBl. I 2023, 332).

Mit seiner Klage begehrt der Kläger weiterhin, die AfA für das Objekt unter Berücksichtigung einer verkürzten Nutzungsdauer von 33 Jahren zu ermitteln.

Im Klageverfahren legte der Kläger weitere Sachverständigengutachten des Privatgutachters vor, zuletzt ein auf den 1. März 2024 datierendes Gutachten. Der Privatgutachter gelangt - auch in Folge einer nunmehr am 31. Januar 2024 erfolgten Ortsbesichtigung - erneut zu dem Ergebnis, dass eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 33 Jahren für die streitgegenständliche Immobilie zu Grunde zu legen sei.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens. Der Beklagte hat Ausführungen des amtlichen Bausachverständigen in Form einer Stellungnahme zu den vorgenannten Gutachten zu den Akten gereicht.

In Anwendung der Anlage 2 zu § 12 Abs. 5 Satz 1 ImmoWertV kamen der Privatgutachter, die gerichtlich bestellte Sachverständige und der amtliche Bausachverständige des Beklagten zu der Vergabe folgender Punkte:

Als Ergebnis ihres Gutachtens legte die gerichtlich bestellte Sachverständige zum Stichtag 1. Januar 2021 eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 36 Jahren für die streitgegenständliche Eigentumswohnung zugrunde. Diese bezeichnete sie auch als Nutzungsdauer "nach SW-Richtlinie" und nach ImmoWertV 2021. Zugleich führte sie weiter aus, dass sich eine "rechnerische Restnutzungsdauer" und eine Nutzungsdauer nach dem Bewertungsgesetz (BewG) von 26 Jahren sowie eine technische Lebensdauer von 30 Jahren ergebe.

Der Kläger macht geltend, dass auf Basis des gerichtlichen Gutachtens die tatsächliche Restnutzungsdauer zwischen 26 und 36 Jahren liege und sich sein Antrag innerhalb dieses angemessenen Schätzungsrahmens bewege. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) sei der Klage daher in vollem Umfang stattzugeben.

Der Kläger beantragt,

den Einkommensteuerbescheid 2021 vom 30. November 2022 in Gestalt des Änderungsbescheids vom 15. Januar 2024 mit der Maßgabe zu ändern, dass bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung aus dem Grundstück [...] Absetzungen für Abnutzung in Höhe von 5.548 Euro anstelle eines Betrags von 3.662 Euro angesetzt werden.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Es sei - da die Rechtsprechung dies bisher nicht thematisiert habe - nicht ersichtlich, wie weit der angemessene Schätzungsrahmen bei einer Schätzung der Restnutzungsdauer gefasst sein könne und wann eine Schätzung außerhalb dieses Rahmens liege. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) zur Verkehrswertermittlung bei Grundstücken sei eine Schwankungsbreite von 18% bis 20% als vertretbar angesehen worden. Der Verkehrswert werde - angelehnt an § 194 Baugesetzbuch (BauGB) - dabei durch den potenziellen Verkaufspreis zum Bewertungsstichtag bestimmt. Auch die Schätzung der Restnutzungsdauer stehe im engen zeitlichen Zus ammenhang mit dem Kauf des Grundstücks. Die Anwendung der zivilrechtlichen Rechtsprechung zur Verkehrswertermittlung sei daher eröffnet, denn es bestehe ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen dem Verkaufsstichtag, zu dem der Verkehrswert ermittelt werde und dem Stichtag für den Beginn des Zeitraums für die Schätzung. Bei entsprechender Anwendung der Rechtsprechung des BGH zur Verkehrswertermittlung von Grundstücken - so die Rechtsauffassung des Beklagten - sei die geschätzte geringere Nutzungsdauer daher nur plausibel, wenn sich aus ihr im Ertragswertverfahren ein Verkehrswert ergebe, der - bis zu einer maximalen Schwankungsbreite von 20 % - dem feststehenden Kaufpreis entspreche. Eine entsprechende Abhän gigkeit bestehe, weil die Nutzungsdauer ein elementarer Bestandteil der Verkehrswertermittlung im Ertragswertverfahren nach der ImmoWertV sei.

Die Anlage 2 zu § 12 Abs. 5 Satz 1 ImmoWertV stelle einen Modellansatz mit einer mathematischen Rechengröße dar, der nicht losgelöst von den sonstigen Modellparametern und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten wie der marktüblichen Miete, den Bewirtschaftungskosten und dem Liegenschaftszins in Anwendung gebracht werden könne. Eine losgelöste Anwendung komme einem schlichten Verweis auf die modellhaft ermittelte Gesamtnutzungsdauer gleich, da keine Plausibilitätsprüfung gegeben sei. Dies sei auch im Lichte der Rechtsprechung des BFH nicht als ausreichend zu erachten. Vielmehr könne lediglich ein modellkonformes Wertermittlungsverfahren - nämlich das Ertragswertverfahren - zur Plausibilitätskontrolle der geschätzten wirtschaftlichen Restnutzungsdauer dienen. Daher könne die Nutzungsdauer mit dem Punktemodell der ImmoWertV nur in Plausibilisierung zum kurz vorher vereinbarten Kaufpreis, der in der Regel dem Marktwert entspreche, sachverständig ohne Überschreitung des Schätzungsrahmens geschätzt werden. Nach diesen Grundsätzen könne das gerichtlich eingeholte Gutachten - mangels Überprüfbarkeit auf Plausibilität - keine Berücksichtigung finden.

Zudem sei das Gutachten der gerichtlich bestellten Sachverständigen in sich widersprüchlich, denn es führe aus, dass eine wirtschaftliche Nutzung nur so lange möglich sei, wie es die technisch bedingte Lebensdauer der baulichen Anlage zulasse. Gleichwohl gehe das Gutachten von einer wirtschaftlichen Restnutzungsdauer von 36 Jahren und einer technischen Restnutzugsdauer von 30 Jahren aus. Ein Gebäude, das technisch verbraucht sei, könne jedoch keiner wirtschaftlichen Nutzung zugeführt werden. Im Übrigen werde der Ermittlung der technischen Nutzungsdauer von 30 Jahren im Gutachten der gerichtlichen bestellten Sachverständigen nicht gefolgt.

Die gerichtlich bestellte Sachverständige habe bei Erstellung ihres Gutachtens nicht beachtet, dass die Verwendung des Punktemodells der Anlage 2 zu § 12 Abs. 5 Satz 1 ImmoWertV die sachverständige Würdigung des Einzelfalls nicht ersetze.

Aus Sicht des Beklagten sei es gerechtfertigt, im Rahmen der Anwendung der Anlage 2 zu § 12 Abs. 5 Satz 1 ImmoWertV und der damit verbundenen Vergabe von Modernisierungspunkten für wesentliche Modernisierungselemente für den vorhandenen Grundriss - die Wohnung verfügt über einen zentralen Flur, welcher das Bad, die Küche und drei Wohn- und Schlafzimmer erschließt - zwei Modernisierungspunkte anstelle keines Modernisierungspunktes zu vergeben. Hieraus folge eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 45 Jahren. Eine derartige Nutzungsdauer liege - anders als die Ergebnisse des Privatgutachtens und der gerichtlich bestellten Sachverständigen - auch innerhalb der Schwankungsbreite, die der BGH für eine Verkehrswertermittlung zulasse.

Ergänzend führt er weiter aus, dass die streitgegenständliche Immobilie als im Teileigentum stehende Eigentumswohnung nicht mit den Grundstücksarten bisheriger Gerichtsentscheidungen, die zur verkürzten Restnutzungsdauer ergangen seien, vergleichbar sei. Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestehe die Verpflichtung zu laufender Instandhaltung. Bestehe die Wohnungseigentümergemeinschaft - so wie vorliegend - lediglich aus fremden Dritten, sei zumindest zu vermuten, dass die Verpflichtung zu laufender Instandhaltung auch eingehalten werde und der einzelne Eigentümer seine Immobilie nicht einfach dem Verfall preisgeben könne. Der Kläger, dem lediglich ein Miteigentumsanteil von 63/1.000stel der Anteile der Wohnungseigentümergemeinschaft gehöre, habe keinen maßgeblichen Einfluss darauf, ob das Gebäude in seiner Gesamtheit dem Verfall preisgegeben werde.

Am 17. Juni 2026 übermittelte der Beklagte Unterlagen und Rechnungen betreffend den Veranlagungszeitraum 2020, aus denen sich ergibt, dass im Jahr 2020 in der streitgegenständlichen Eigentumswohnung Modernisierungen der Elektroleitungen vorgenommen worden sind. Die Sachverständige hat ihr schriftliches Gutachten in der mündlichen Verhandlung am 18. Juni 2026 erläutert und ergänzt. Diesbezüglich wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung Bezug genommen.

I. Die Klage ist in dem erkannten Umfang begründet.

Der angefochtene Bescheid ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten, § 100 Abs. 1 Satz 1 Finanzgerichtsordnung (FGO). Der Beklage hat bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 Einkommensteuergesetz (EStG) für das Objekt [...] zu Unrecht die typisierte Nutzungsdauer gemäß § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG und nicht gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eine kürzere Nutzungsdauer von 39 Jahren zugrunde gelegt.

1. Bei Wirtschaftsgütern, deren Verwendung oder Nutzung durch den Steuerpflichtigen zur Erzielung von Einkünften sich erfahrungsgemäß auf einen Zeitraum von mehr als einem Jahr erstreckt, ist jeweils für ein Jahr der Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzusetzen, der bei gleichmäßiger Verteilung dieser Kosten auf die Gesamtdauer der Verwendung oder Nutzung auf ein Jahr entfällt (AfA in gleichen Jahresbeträgen, § 7 Abs. 1 Satz 1 EStG); die Absetzung bemisst sich hierbei nach der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer des Wirtschaftsguts (§ 7 Abs. 1 Satz 2 EStG). Abweichend hiervon bestimmt sich die AfA für ein zur Einkünfteerzielung genutztes Gebäude nach den festen Prozentsätzen des § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG; die Regelung stellt eine gesetzliche Typisierung der Nutzungsdauer i.S. von § 7 Abs. 1 Satz 2 EStG dar (BFH-Urteil vom 28. Juli 2021 IX R 25/19, BFH/NV 2022, 108, Rn. 16).

Gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG können anstelle der Absetzungen nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG die der tatsächlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes entsprechenden AfA vorgenommen werden. Nutzungsdauer i.S. von § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ist gemäß § 11c Abs. 1 EStDV der Zeitraum, in dem ein Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann. Die zu schätzende Nutzungsdauer wird bestimmt durch den technischen Verschleiß, die wirtschaftliche Entwertung sowie rechtliche Gegebenheiten, welche die Nutzungsdauer eines Gegenstands begrenzen können. Auszugehen ist von der technischen Nutzungsdauer, also dem Zeitraum, in dem sich das Wirtschaftsgut technisch abnutzt. Sofern die wirtschaftliche Nutzungsdauer kürzer als die technische Nutzungsdauer ist, kann sich der Steuerpflichtige hierauf berufen. Ob den AfA eine die gesetzlich (§ 7 Abs. 4 Satz 1 EStG) vorgesehenen, typisierten Zeiträume unterschreitende verkürzte Nutzungsdauer i.S. des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG zugrunde gelegt werden kann, beurteilt sich nach den Verhältnissen des Einzelfalls (BFH-Urteil vom 28. Juli 2021 IX R 25/19, BFH/NV 2022, 108, Rn. 17).

Die Darlegungs- und Feststellungslast für eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer trägt der Steuerpflichtige. Die Nutzungsdauer ist zu schätzen. Eine solche Schätzung verlangt nach allgemeinen Grundsätzen keine Gewissheit, sondern vielmehr nur größtmögliche Wahrscheinlichkeit. Die Schätzung ist nur dann zu verwerfen, wenn sie eindeutig außerhalb des angemessenen Schätzungsrahmens liegt. Die Würdigung der Schätzungsgrundlagen obliegt im Klageverfahren dem FG als Tatsacheninstanz (BFH-Urteil vom 23. Januar 2024 IX R 14/23, BFH/NV 2024, 823, Rn. 21 m.w.N.).

Der Steuerpflichtige kann sich zur Darlegung einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer jeder sachverständigen Methode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint. Die gewählte Methode muss über die maßgeblichen Determinanten der Nutzungsdauer - zum Beispiel technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung, rechtliche Nutzungsbeschränkungen - Aufschluss geben, welche die Nutzungsdauer im Einzelfall beeinflussen, und auf deren Grundlage der Zeitraum, in dem das maßgebliche Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann (§ 11c Abs. 1 EStDV). Gerade wegen des Umstands, dass für die Richtigkeit der zu schätzenden Nutzungsdauer nur eine größtmögliche Wahrscheinlichkeit sprechen muss, würde die Feststellungslast des Steuerpflichtigen überspannt, wenn der Schätzung eine bestimmte Gutachtenmethodik (zum Beispiel Bausubstanzgutachten) oder ein bestimmtes Ermittlungsverfahren zwingend zugrunde liegen müsste. Nach der Rechtsprechung des BFH kann auch eine Gutachtenmethode, durch die die Restnutzungsdauer eines Gebäudes modellhaft wirtschaftlich bestimmt wird, als Nachweis für die Inanspruchnahme des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG genügen (vgl. BFH-Urteile vom 23. Januar 2024 IX R 14/23, BFH/NV 2024, 823, Rn. 22 und vom 28. Juli 2021 IX R 25/19, BFH/NV 2022, 108 Rn. 19).

Vom BFH wird dabei insbesondere die sachverständige Ermittlung der Restnutzungsdauer gemäß § 4 Abs. 3 ImmoWertV 2021 als gutachterlich anerkannte Schätzungsmethode angesehen, die ohne eine gesetzliche Anordnung für steuerrechtliche Schätzungen nicht ausgeschlossen werden kann (BFH-Urteil vom 23. Januar 2024 IX R 14/23, BFH/NV 2024, 823 Rn. 24 ff).

Trotz einer im Kern modellhaften - sachverständigen - Berechnung der Nutzungsdauer werden dabei die tatsächlichen Gegebenheiten des Einzelfalls einbezogen. So regelt § 4 Abs. 3 Satz 3 ImmoWertV 2021, dass durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen oder andere Gegebenheiten - mithin individuelle Gegebenheiten - die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen können. Anlage 2 zu § 12 Abs. 5 Satz 1 ImmoWertV 2021 bestimmt über ein Punkteraster-Verfahren, in welchem Umfang die jeweiligen Modernisierungselemente die Restnutzungsdauer abhängig von der Gesamtnutzungsdauer modifizieren. Dabei handelt es sich um eine typisierende Vorgehensweise, die einer steuerrechtlichen Schätzung nicht fremd ist (BFH-Urteil vom 23. Januar 2024 IX R 14/23, BFH/NV 2024, 823 Rn. 25).

Zwar genügt es nicht, allein durch eine schlichte Bezugnahme des Steuerpflichtigen auf die modellhaft ermittelte Gesamt- sowie Restnutzungsdauer eines Gebäudes nach Maßgabe der ImmoWertV 2021 eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer im Sinne des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG darzulegen und nachzuweisen. Vielmehr bedarf es für die Schätzung der Nutzungsdauer einer sachverständigen Begutachtung, die sich insbesondere zu den individuellen Gegebenheiten des Objekts (zum Beispiel durchgeführte oder unterlassene Instandsetzungen oder Modernisierungen, vgl. § 4 Abs. 3 Satz 2 ImmoWertV 2021) verhält. Dies belegt bereits Anlage 2 zu § 12 Abs. 5 Satz 1 ImmoWertV 2021, wonach der Modernisierungsgrad des Wertermittlungsobjekts einer "sachverständigen Einschätzung" zu unterziehen ist (dort I.2.). Es ist nicht erforderlich, dass sich ein Sachverständigengutachten zu sämtlichen für die Restnutzungsdauer maßgeblichen Determinanten verhält. Wird die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer mit einer wirtschaftlichen Abnutzung begründet, bedarf es keiner sachverständigen Feststellungen zum technischen Verschleiß des Gebäudes, da die kürzere wirtschaftliche Nutzungsdauer entweder nur bedingt oder zumeist gar nicht vom technischen Gebäudezustand abhängig ist (BFH-Urteil vom 23. Januar 2024 IX R 14/23, BFH/NV 2024, 823 Rn. 26 f.).

Nach § 53 ImmoWertV ist bei Verkehrswertgutachten, die ab dem 1. Januar 2022 erstellt werden, unabhängig vom Wertermittlungsstichtag die ImmoWertV anzuwenden.

2. Nach diesen Grundsätzen, denen sich der Senat anschließt, ist im Streitfall eine Nutzungsdauer von 39 Jahren maßgeblich.

a) Der Senat ist auf der Grundlage der sachverständigen Ausführungen im Gutachten vom 2. September 2025 und den ergänzenden Erläuterungen der Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung zu der Überzeugung gelangt, dass unter Berücksichtigung aller technischen und wirtschaftlichen Umstände die tatsächliche Restnutzungsdauer im Sinne des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG 39 Jahre beträgt. Der Senat folgt dabei den Feststellungen der gerichtlich bestellten Sachverständigen. Insbesondere hält der Senat ihr methodisches Vorgehen für korrekt. Das Gutachten ist im Übrigen sorgfältig ausgearbeitet, fundiert und nachvollziehbar in seinen Ergebnissen. Die ergänzenden Erläuterungen der Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung haben dem Senat weiter die Möglichkeit gegeben, sich eine sichere Überzeugung über die im Einzelfall anzuwendenden Schätzungsgrundlagen zu bilden.

aa) Die Sachverständige hat zur Bestimmung der Restnutzungsdauer gemäß Sachwertrichtlinie das Punktemodell entsprechend Anlage 2 zu § 12 Abs. 5 Satz 1 ImmoWertV verwendet und hierbei die im Einzelfall durchgeführten wesentlichen Modernisierungsmaßnahmen berücksichtigt. In Anwendung dieses Punktesystems hat die Sachverständige bei der streitgegenständlichen Wohnung 2 Punkte für die Modernisierung der Fenster und Außentüren, ursprünglich 0,25 Punkte für die Modernisierung der Leitungssysteme, 1,25 Punkte für die Modernisierung der Heizungsanlage, 2 Punkte für die in 2020 erfolgte Modernisierung des Bades und einen Punkt für die ebenfalls im Jahr 2020 vorgenommene Modernisierung des Innenausbaus vergeben und diese Bewertung eingehend und nachvollziehbar erläutert.

Die Sachverständige hat in der mündlichen Verhandlung auch überzeugend erläutert, weshalb sie für die Modernisierung der Fenster - anders als das vom Kläger vorgelegte Privatgutachten - die maximale Punktzahl von 2 Punkten vergeben hat, da die Fenster innerhalb der letzten 10 Jahre erneuert wurden und als Zweifach- bzw. Dreifachverglasung modernen Ansprüchen genügen. Sie hat ebenfalls schlüssig dargelegt, dass die nicht mehr zeitgemäße und bereits teilweise beschädigte Außendämmung des Gebäudes - anders als vom amtlichen Bausachverständigen angenommen - keine Modernisierungspunkte rechtfertigt.

bb) Im Rahmen der Erläuterung ihres Gutachtens in der mündlichen Verhandlung ergänzte sie, dass sie nunmehr in Summe 0,5 Modernisierungspunkte für die Modernisierung der Leitungssysteme - einerseits aufgrund der in 2017 erfolgten Umstellung auf eine Gasheizung und andererseits aufgrund der ihr erst nach der Erstellung des schriftlichen Gutachtens bekanntgewordenen Modernisierungen der Elektroleitungen der Wohnung im Jahr 2020 - vergeben würde.

cc) In Anwendung der Vorgaben der ImmoWertV, wonach für nicht modernisierte Bauelemente, die noch zeitgemäßen Ansprüchen genügen, mit einer Modernisierung vergleichbare Punkte zu vergeben sind, ergänzte die Sachverständige ihr schriftliches Gutachten in der mündlichen Verhandlung auf Nachfrage des Gerichts nachvollziehbar dahingehend, dass sie den Grundriss nunmehr mit 1,5 Modernisierungspunkten bewertet. Die Sachverständige erläuterte, wenn der Grundriss verändert worden wäre (z.B. durch die Beseitigung gefangener Räume) und in der Folge die jetzige Gestaltung erhalten hätte, hätte sie hierfür 1,5 Modernisierungspunkte vergeben. Dies begründete sie nachvollziehbar insbesondere mit der fehlenden Barrierefreiheit.

Im Ergebnis waren - im Einklang mit dem Vorbringen des Beklagten und aufgrund der ergänzenden Stellungnahme der gerichtlich bestellten Sachverständigen - für den Grundriss 1,5 Modernisierungspunkte zu vergeben. Denn in Anlage 2 zu § 12 Abs. 5 Satz 1 ImmoWertV heißt es bezüglich der Punktevergabe betreffend die Modernisierungen: "Liegen die Maßnahmen weiter zurück, ist zu prüfen, ob nicht weniger als die maximal zu vergebenden Punkte anzusetzen sind. Wenn nicht modernisierte Bauelemente noch zeitgemäßen Ansprüchen genügen, sind mit einer Modernisierung vergleichbare Punkte zu vergeben." Diese Voraussetzungen sind vorliegend einschlägig, denn wenngleich der Grundriss keine Modernisierung im Sinne einer wesentlichen Verbesserung erfahren hat, so genügt er - wie die gerichtlich bestellte Sachverständige in der mündlichen Verhandlung darlegte - noch überwiegend zeitgemäßen Ansprüchen.

dd) Für alle weiteren potenziellen Modernisierungselemente hat die Sachverständige festgestellt, dass an diesen innerhalb der letzten 25 Jahre vor dem Beurteilungsstichtag keine wesentlichen Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen worden sind.

ee) Mit der veränderten Vergabe von Punkten für die wesentliche Verbesserung der Grundrissgestaltung und aufgrund der Modernisierung der Elektroleitungen, erläuterte die Sachverständige in der mündlichen Verhandlung, dass infolgedessen insgesamt 8,25 Punkte zu vergeben wären. Werde dieser Wert auf 8,0 Punkte abgerundet, ergebe sich eine Restnutzungsdauer von 39 Jahren. Dieser Bewertung schließt sich der Senat an.

b) Die Einwände des Beklagten teilt der Senat nicht.

aa) Entgegen der Ansicht des Beklagten ist für die Ermittlung der AfA keine Verkehrswertermittlung unter Beachtung einer vom BGH festgelegten Toleranzgrenze (BGH-Beschluss vom 21. Oktober 2014 XI ZB 12/12, BGHZ 203, 1 Rn. 105) vorzunehmen. Stattdessen ist - wie bereits oben dargelegt - die sachverständige Ermittlung der Restnutzungsdauer gemäß § 4 Abs. 3 ImmoWertV 2021 eine gutachterlich anerkannte Schätzungsmethode, die ohne eine gesetzliche Anordnung für steuerrechtliche Schätzungen nicht ausgeschlossen werden kann (BFH-Urteil vom 23. Januar 2024 IX R 14/23, BFH/NV 2024, 823 Rn. 24). Insbesondere bedarf diese anerkannte Schätzungsmethode keiner zusätzlichen Plausibilisierung des Ergebnisses durch eine Betrachtung der ertragswirtschaftlichen Situation des jeweiligen Objektes. Dies lassen auch die Ausführungen des BFH erkennen, wonach wegen des Umstands, dass für die Richtigkeit der zu schätzenden Nutzungsdauer nur eine größtmögliche Wahrscheinlichkeit sprechen muss und die Feststellungslast des Steuerpflichtigen überspannt würde, wenn der Schätzung eine bestimmte Gutachtenmethodik beispielsweise in Form eines Bausubstanzgutachten oder ein bestimmtes Ermittlungsverfahren zwingend zugrunde liegen müsste (vgl. BFH-Urteil vom 23. Januar 2024 IX R 14/23, BFH/NV 2024, 823, Rn. 21 m.w.N.).

bb) Entgegen den Ausführungen des Beklagten liegt dem Gutachten der gerichtlich bestellten Sachverständigen eine Würdigung des Einzelfalls zugrunde. Dabei verkennt der Beklagte zunächst, dass der Vergabe der Modernisierungspunkte nach Anlage 2 zu § 12 Abs. 5 Satz 1 ImmoWertV eine sachverständige Würdigung zugrunde liegt. So heißt es in den Vorbemerkungen unter "I. 2." zu Anlage 2 zu § 12 Abs. 5 Satz 1 ImmoWertV: "Auf der Grundlage einer sachverständigen Einschätzung des Modernisierungsgrades kann aufgrund der Tabelle 2 eine Gesamtpunktzahl für die Modernisierung ermittelt werden." Vorliegend hat die gerichtlich bestellte Sachverständige diese sachverständige Einschätzung vorgenommen, indem sie die Modernisierungspunkte auf Grundlage ihrer Überzeugung, anhand der durchgeführten Ortsbesichtigung und mithilfe der ihr vorliegenden Unterlagen vergab. Lediglich dann, wenn die Ermittlung der Restnutzungsdauer anhand von § 4 Abs. 3 Satz 2 ImmoWertV ohne die Berücksichtigung individueller Gegebenheiten des Wertermittlungsobjekts vorgenommen worden wäre und die Restnutzungsdauer infolgedessen auf Grundlage des Unterschiedsbetrags zwischen der Gesamtnutzungsdauer und dem Alter der baulichen Anlage am maßgeblichen Stichtag ermittelt worden wäre, ließe sich von einer rein modellhaften Ermittlung sprechen, die nicht den vom BFH geforderten Maßstäben genügt.

Überdies würdigt die gerichtlich bestellte Sachverständige auch die Makro- und Mikrolage der Eigentumswohnung, die sie als gut und durchschnittlich bewertet und ihre Vermietbarkeit, die sie für durchschnittlich erachtet.

cc) Es ist auch kein anderes Ergebnis aufgrund der Tatsache, dass es sich bei der streitgegenständlichen Immobilie um eine Eigentumswohnung handelt, gerechtfertigt.

Nach § 7 Abs. 5a EStG in der im Streitjahr 2021 geltenden Fassung (nunmehr § 7 Abs. 5b EStG) ist § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG auch auf Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie auf Eigentumswohnungen und auf im Teileigentum stehende Räume entsprechend anzuwenden. Bereits daher erschließt sich nicht, wieso die zur verkürzten Restnutzungsdauer ergangene Rechtsprechung des BFH auf Eigentumswohnungen keine Anwendung finden soll (im Ergebnis ebenso FG Hamburg, Urteil vom 3. Dezember 2025, juris, rkr., das die Rechtsprechung zur ImmoWertV ohne weitere Erläuterung auch auf Eigentumswohnungen anwendet).

dd) Es ist dem Vorbringen des Beklagten zwar insoweit zuzustimmen, dass das Gutachten der gerichtlich bestellten Sachverständigen dahingehend widersprüchlich ist, dass es einerseits Ausführungen dazu enthält, dass eine wirtschaftliche Nutzung nur so lange möglich sei, wie es die technisch bedingte Lebensdauer der baulichen Anlage zulasse und gleichzeitig von einer wirtschaftlichen Restnutzungsdauer ausgeht, die länger ist als die gutachterlich zugrunde gelegte "durchschnittliche technische Restnutzugsdauer von rd. 30 Jahren". Diesbezüglich verweist die gerichtlich bestellte Sachverständige in der mündlichen Verhandlung jedoch auf die schematische Ermittlung der technischen Nutzungsdauer in ihrem Gutachten und führt überzeugend aus, dass es Fachwerkhäuser gebe, die schon mehrere Jahrhunderte alt seien und nach dem in ihrem Gutachten für die technische Nutzungsdauer zu Grunde gelegten Modell nicht mehr nutzbar wären. Sie erläutert, dass sie - wenn sie die technische Nutzungsdauer der streitgegenständlichen Eigentumswohnung konkret zu bewerten hätte - keine schematische Ermittlung vornehmen würde und es in diesem Fall vielmehr geboten wäre, einen Bauschadensgutachter zu beauftragen. Die Sachverständige hat insoweit überzeugend dargelegt, dass Ziff. 5.3.5 ihres Gutachtens zur "technischen Nutzungsdauer" lediglich schematisch erstellt und für ihre Bewertung im Ergebnis nicht zugrunde gelegt wurde. Dies ist auch nicht zu beanstanden, da sich das Gutachten nicht gleichsam auf alle Determinanten zur Restnutzungsdauer verhalten muss (BFH-Urteil vom 23. Januar 2024 IX R 14/23, BFHE 284, 16, BStBl. II 2025, 956 Rn. 26).

c) Entgegen der Ansicht des Klägers war keine Nutzungsdauer von 33 Jahren zu Grunde zu legen.

Zwar hat das Gutachten der gerichtlich bestellten Sachverständigen ausgeführt, dass sich neben der Restnutzungsdauer nach "nach SW-Richtlinie" und nach ImmoWertV 2021 von 36 Jahren, eine rechnerische Restnutzungsdauer von 26 Jahren, eine ebenfalls rechnerisch ermittelte Nutzungsdauer nach dem BewG von 26 Jahren, sowie eine schematisch ermittelte technische Lebensdauer von 30 Jahren ergebe. Dies lässt jedoch nicht den Schluss zu, dass es einen Schätzungsrahmen von 26 bis 36 Jahren gibt und sich der klägerische Antrag, entsprechend dem von ihm vorgelegten Privatgutachten eine Restnutzungsdauer von 33 Jahre zu berücksichtigen, innerhalb dieses Rahmens befinde. Denn den lediglich schematisch und rechnerisch ermittelten Restnutzungsdauern von 26 bzw. 30 Jahren liegt - anders als bei der für das Ergebnis des Gutachtens maßgeblichen Ermittlung der Restnutzungsdauer gemäß § 4 Abs. 3 ImmoWertV 2021 - keine sachverständige Würdigung zugrunde, die die maßgeblichen Determinanten der Nutzungsdauer der streitbefangenen Immobilie überprüft.

Soweit sich das Privatgutachten auf § 4 Abs. 3 ImmoWertV 2021 stützt und von der Bewertung der Sachverständigen abweicht, war ihm nicht zu folgen, weil es die Modernisierung der Fenster unberücksichtigt ließ und auch keine Punktevergabe für die Grundrissgestaltung vornahm. Insofern wird auf die obigen Ausführungen verwiesen.

II. Die Berechnung der Steuer wird dem Beklagten gemäß § 100 Abs. 2 Satz 3 FGO übertragen.

III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 136 Abs. 1 Satz 1 FGO.

IV. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 151 Abs. 3 FGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 Zivilprozessordnung (ZPO).