Der Nachlassinsolvenzverwalter steht einem Nachlasspfleger für § 40 GBO jedenfalls dann gleich, wenn eine …

Der am xx.xx.2023 verstorbene Dr. H. N. ist als Eigentümer des in dem Grundbuch von N. Blatt ... verzeichneten Grundbesitzes eingetragen. Seine Erben sind unbekannt. Über seinen Nachlass ist der Beteiligte zu 1) durch Beschluss des Amtsgerichts Charlottenburg (36s IN 7319/23) vom 26. April 2024 als Insolvenzverwalter bestellt worden. Zum Nachlasspfleger hat das Amtsgericht Schöneberg (69 VI 205/23) den Beteiligten zu 4) bestellt.

Auf den Antrag des Verfahrensbevollmächtigten für die Beteiligten zu 1) und zu 2) vom 8. Januar 2026 unter Vorlage einer notariellen Urkunde vom 15. Dezember 2025 über den Verkauf des o.g. Grundbesitzes aus der Nachlassinsolvenzmasse von dem Beteiligten zu 1) an die Beteiligte zu 2) hat das Grundbuchamt am 15. Januar 2026 eine Auflassungsvormerkung zugunsten der Beteiligten zu 2) eingetragen. Der Kaufvertrag enthält unter Ziffer XIII (Bestellung von Kreditsicherheiten, Kaufpreisfinanzierung; Belastungsvollmacht) u.a. die Regelung, dass die Grundschuld auch zugunsten der Beteiligten zu 3) bestellt werden kann.

Mit Schriftsatz vom 17. Februar 2026 hat der Verfahrensbevollmächtigte beantragt, in Abteilung III eine Gesamt-Grundschuld ohne Brief in Höhe von 18.000.000,00 €, lastend auf dem oben genannten Grundbesitz und auf weiteren Grundstücken in T. , U. , Z. , E. und S. , sowie eine Löschungsvormerkung zugunsten der Nachlassinsolvenzmasse an der beantragten Grundschuld und sodann die Eintragung eines Insolvenzvermerks an der Löschungsvormerkung einzutragen. Beigefügt war zum einen die Urkunde des verfahrensbevollmächtigten Notars vom 3. Februar 2026 über die Bestellung der Grundschuld durch den Beteiligten zu 1) unter Beteiligung u.a. der Beteiligten zu 2) als Sicherungsgeberin zugunsten der Beteiligten zu 3) als Sicherheitentreuhänderin. Zum anderen waren die von dem Beteiligten zu 1) am 13. Februar 2026 und der Beteiligten zu 3) am 6. Februar 2026 gesondert unterzeichneten identischen auszugsweisen Notarurkunden über die Erteilung einer Pfandfreigabe- und Löschungsbewilligung und vormerkungsgesicherten Löschungsverpflichtung beigefügt. Unter Ziffer IV dieser beiden Urkunden finden sich u.a. folgende Erklärungen:

Zur Sicherung des – bedingten – Löschungsanspruchs aus dieser Löschungsverpflichtung bis zum Vollzug der Löschung/Pfandfreigabe der betroffenen Gesamt-Grundschuld an dem/den freizugebenden Pfandobjekt/en im Grundbuch bewilligt der o.g. Grundschuldgläubiger zu Gunsten der Insolvenzmasse, des Nachlasses des Herrn Dr. H. N. , geboren am xx.xx.1951, verstorben am xx.xx.2023 , zuletzt wohnhaft in L. , die Eintragung einer Löschungsvormerkung gemäß § 883 Abs. 1 BGB bei der bestellten und in Abt. III des Grundbuchs zur Eintragung gelangenden Gesamt-Grundschuld ohne Brief.

Der beteiligte Insolvenzverwalter, der durch Beschluss des Amtsgerichts Charlottenburg – Insolvenzgericht – vom 26.04.2024, AZ: 36s IN 7319/23, bestellte Herr Rechtsanwalt I. K. , geschäftsansässig: c/o. A. & K. Rechtsanwälte, L. , O. Straße, beantragt ferner bei der Löschungsvormerkung einen Insolvenzvermerk nach § 32 Abs. 1 Nr. 2 InsO in das Grundbuch einzutragen.

Darauf hat das Grundbuchamt mit Zwischenverfügung durch Beschluss vom 24. Februar 2026 darauf hingewiesen, dass der beantragten Eintragung das Hindernis der fehlenden Voreintragung der Betroffenen gemäß § 39 GBO entgegenstehe, zu dessen formgerechter Behebung eine Frist von drei Monaten gesetzt werde. Zunächst seien die Erben aufgefordert, die Berichtigung des Grundbuchs auf der Grundlage der in § 35 GBO genannten Nachweise zu beantragen. Soweit den Erben die Verfügungsbefugnis entzogen sei, treffe diese Verpflichtung den Nachlassinsolvenzverwalter. § 40 GBO enthalte keinen Ausnahmetatbestand für die Eintragung einer Grundschuld auf Antrag des Nachlassinsolvenzverwalters. Für eine analoge Anwendung fehle es sowohl an einer Regelungslücke als auch an der Vergleichbarkeit des Handelns von Nachlassinsolvenzverwalter und Nachlasspfleger. Der gegenteiligen Ansicht, gestützt auf das Landgericht Mainz, sei angesichts des klaren Wortlauts nicht zu folgen. Die Ausweitung der Gleichstellung auf den (Nachlass)Insolvenzverwalter gehe zu weit und widerspreche dem Ziel, dass der Rechtsstand des Grundbuchs und seine Änderungen in allen Entwicklungsstufen klar und verständlich wiedergegeben werde. Dies gelte erst Recht, wenn mit der Grundschuld eine Löschungsvormerkung eingetragen werden solle, die wiederum mit einem Insolvenzvermerk zu belegen sei. Die Eintragung der Löschungsvormerkung zugunsten der Nachlassinsolvenzmasse sei ohnehin nicht zulässig, weil die Masse kein selbständiges Rechtssubjekt sei. Sie könne nur zugunsten der namentlich genannten Erben eingetragen werden.

Hiergegen hat der Verfahrensbevollmächtigte mit Schriftsatz vom 11. März 2026 für den Beteiligten zu 1) Beschwerde eingelegt und zur Begründung ausgeführt, dass der verfahrensgegenständliche Grundbesitz an eine Gesellschaft zum Betrieb eines Alten- und Pflegeheims vermietet sei, deren alleiniger wirtschaftlicher Berechtigter Dr. N. gewesen sei, der ledig und ohne Abkömmlinge verstorben sei. Die Identität und der Aufenthaltsort von Erben seien unbekannt. Konkrete Ergebnisse der Ermittlung von Erben durch den Beteiligten zu 4) lägen noch nicht vor. In absehbarer Zeit könne mit der Feststellung von Erben nicht gerechnet werden. Eine rechtlich sichere und wirtschaftlich fundierte Fortführung des Geschäftsbetriebs des betroffenen Alten- und Pflegeheims müsse gewährleistet werden. Eine erfolgreiche Erbenermittlung in Jahren könne nicht abgewartet werden. Der Beteiligte zu 1) habe als Nachlassinsolvenzverwalter die Vermögensgegenstände zu verwalten. Der Nachlassinsolvenzverwalter habe bei der Verwertung von Nachlassgrundstücken aus freier Hand und bei dem Abschluss begleitender Rechtsgeschäfte, hier bei der Grundschuldbestellung im Käuferfinanzierungsinteresse als derzeitiger Verfügungsberechtigter des Belastungsgegenstandes, lediglich die Regularien nach § 160 InsO einzuhalten. Gerichtliche Zustimmungserfordernisse bestünden nicht. Niemand habe die Befugnisse des Nachlassinsolvenzverwalters zu Abschluss und Durchführung der erfolgten Rechtsgeschäfte bestritten. Das formelle Grundbuchverfahrensrecht dürfe einer Umsetzung der materiellen Rechtslage und dem grundbuchlichen Vollzug nicht entgegenstehen. § 39 GBO sei hier nicht anwendbar, denn die für den Nachlasspfleger geltende Ausnahmevorschrift des § 40 GBO gelte auch für das Handeln des Nachlassinsolvenzverwalters. Wenn schon der Nachlassverwalter von dem Wortlaut des § 40 GBO erfasst werde, könne der Nachlassinsolvenzverwalter mit seinen sehr viel größeren Handlungsbefugnissen nicht schlechter gestellt sein. Auch diene die konkrete Bezeichnung der Erben im Grundbuch keinem sinnvollen Zweck. Die Erben hätten im Nachlassinsolvenzverfahren keine Verwaltungs- und Verfügungsberechtigung über den Grundbesitz und seien in den Verwertungsprozess mit der Bestellung einer Finanzierungsgrundschuld nicht einzubinden.

Soweit das Grundbuchamt den Antrag auf Eintragung einer Löschungsvormerkung bemängele, habe dies den Hintergrund, dass Finanzierungsgeber des Grundstückserwerbers eine nicht im Inland ansässige Gesellschaft sei, deren Bonität und Solvenz nicht abschließend beurteilt werden könne. Bei einem Scheitern des Finanzierungsgeschäfts müsse der Anspruch auf Durchsetzung des Löschungsanspruchs bezüglich der eingetragenen Grundschuld hinreichend geschützt werden, um Schaden von dem Nachlass abzuwenden. Ausschlaggebend sei der Schutz des vom Nachlassinsolvenzverwalter verwalteten Nachlasses. Er mache Vorschläge, wie der einzutragende Berechtigte bezeichnet werden könne. Von größter Bedeutung sei auch die Aufnahme des Insolvenzvermerks nach § 32 Abs. 1 Nr. 2 InsO bei der Löschungsvormerkung zur Kennzeichnung des Insolvenzbeschlags des gesicherten – bedingten – Löschungsanspruchs.

Der Beteiligte zu 1) persönlich hat mit Schriftsatz vom 20. April 2026 ergänzend ausgeführt, dass die Übertragung des Grundstücks in N. Teil eines größeren und zumindest wirtschaftlich einheitlichen Veräußerungsprozesses sei, dessen Gegenstand die Verwertung von Grundstücken bilde, auf denen Alten- und Pflegeheime betrieben würden. Ohne den von Käuferseite zu finanzierenden Kauf der Immobilien und die Übertragung der Eigentumsrechte an den Heimimmobilien sei die Fortexistenz der Alten- und Pflegeheime ganz erheblich gefährdet.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde durch Beschluss vom 12. März 2026 nicht abgeholfen und das Verfahren dem Oberlandesgericht – Beschwerdesenat – zur Entscheidung vorgelegt.

Die zulässige Beschwerde des Beteiligten zu 1) gegen die Zwischenverfügung vom 24. Februar 2026 hat auch in der Sache Erfolg.

Die Voraussetzungen für den Erlass der beanstandeten Zwischenverfügung haben nicht vorgelegen. Nach § 18 Abs. 1 Satz 1 GBO hat das Grundbuchamt einen Antrag unter Angabe der Gründe zurückzuweisen oder dem Antragsteller eine angemessene Frist zur Behebung des Hindernisses zu bestimmen, wenn einer beantragten Eintragung ein Hindernis entgegensteht. Dabei soll eine Eintragung nach § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden und auch die anderweitigen Voraussetzungen der Eintragung durch öffentliche Urkunden nachgewiesen sind.

Die Voraussetzungen des § 18 GBO haben hinsichtlich der vom Grundbuchamt eingeforderten Voreintragung der Erben in das Grundbuch für die Eintragung einer Grundschuld nicht vorgelegen. Denn dieses von dem Grundbuchamt angeführte Hindernis besteht hier nicht.

Zwar ist es im Ausgangspunkt nicht zu beanstanden, dass das Grundbuchamt die fehlende Voreintragung von Betroffenen zum Gegenstand einer Zwischenverfügung gemacht hat (vgl. OLG München, Beschluss vom 27. April 2006 – 32 Wx 67/06, zitiert nach Juris).

Entgegen der Ansicht des Grundbuchamts bedarf es im vorliegenden Fall einer Voreintragung der Erben nach § 39 Abs. 1 GBO aber nicht.

§ 39 Abs. 1 GBO soll dem Grundbuchamt die Legitimationsprüfung erleichtern und den eingetragenen Berechtigten dagegen sichern, dass ungeachtet der Vermutung des § 891 BGB ein anderer unbefugt über das Recht verfügt. Außerdem dient er dem Zweck, den Rechtsstand des Grundbuchs in allen Entwicklungsstufen klar und verständlich wiederzugeben (z. B. Kammergericht, Beschluss vom 2. August 2011 – 1 W 243/11, zitiert nach Juris). § 40 GBO durchbricht den Grundsatz für den Fall, dass der von der Eintragung Betroffene der Erbe des eingetragenen Berechtigten ist. Zum einen sollen dem Erben die Kosten seiner Grundbucheintragung erspart werden in den Fällen, in denen seine persönliche Berechtigung oder sogar das Recht selbst ohnehin sogleich wegen Übertragung oder Aufhebung des Rechts gelöscht würde. Zum anderen sollen Eintragungen, die gegen den Erben wirksam vorgenommen werden können, auch dann verfahrensrechtlich möglich sein, wenn der Nachweis der Erbfolge schwer zu führen ist, etwa weil der Erbe aus irgendwelchen Gründen noch nicht bekannt ist. Allgemeine Zweckmäßigkeitsüberlegungen rechtfertigen es allerdings nicht, Ausnahmen vom Voreintragungsgrundsatz zu machen. § 40 GBO ist daher grundsätzlich eng auszulegen (z. B. OLG München, Beschluss vom 15. Januar 2019 – 34 Wx 400/18, zitiert nach Juris).

Es ist allerdings in der Rechtsprechung anerkannt, dass auch Handlungen des Nachlassinsolvenzverwalters der Ausnahme des § 40 GBO unterfallen. Zur Eintragung solcher Rechte, zu denen grundsätzlich – ohne dass an dieser Stelle auf die in der Rechtsprechung anerkannten Ausnahmen eingegangen werden müsste – auch Vormerkungen und Grundpfandrechte zu zählen sind, genügt nach § 40 Abs. 1 Alt. 2 GBO stets die Bewilligung (§ 19 GBO) des Erblassers, die vor dem Erbfall nicht mehr erledigt worden ist, oder die Bewilligung eines den Erblasser nach dem Erbfall repräsentierenden Amtswalters (Nachlasspflegers, Nachlassverwalters oder Nachlassinsolvenzverwalters), weil sie den Erben immer binden (z. B. OLG München, Beschluss vom 15. Januar 2019 – 34 Wx 400/18; vgl. auch LG Mainz, Beschluss vom 31. Januar 2007 – 8 T 225/06; beide zitiert nach Juris).

Dem folgt die einschlägige Literatur, wenn sie recht allgemein und einhellig feststellt, dass dann, wenn eine Eintragung aufgrund der Bewilligung erfolgen soll, die von einem Nachlassinsolvenzverwalter abgegeben wurde, die Voreintragung der Erben entbehrlich sei (z. B. Imre, in: Kroiß/Horn/Solomon, Nachfolgerecht, 3. Aufl., Rdn. 19 zu § 40 GBO; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl., Erster Teil, Rn. 142; Anmerkung Aksel Kramer [RiOLG OLG München] zu OLG Stuttgart, Beschluss vom 17. Oktober 2018 – 8 W 311/18, FGPrax 2019, 13, für die Eintragung von Finanzierungsgrundpfandrechten). Sei der Antrag auf eine Bewilligung eines den Erblasser nach dem Erbfall repräsentierenden Amtswalters gestützt, sei die Vorschrift des § 40 Abs. 1 Alt. 2 GBO einschlägig, bei der es auf die Art der Verfügung nicht mehr ankomme (z. B. Bauer, in: Bauer/Schaub, GBO, 5. Aufl., Rdn. 16 zu § 40). Die Eintragungsbewilligung eines Nachlassinsolvenzverwalters genüge stets, weil sie den Erben immer binde (z. B. Dressler-Berlin, in: Demharter, GBO, 34. Aufl., Rdn. 21 zu § 40 GB). Auch der Nachlassinsolvenzverwalter sei Nachlasspfleger im Sinne des § 40 GBO (z. B. Böttcher, in: Meikel, GBO, 12. Aufl., Rdn. 31 zu § 40 GBO). Bei einer Bewilligung durch den Nachlassinsolvenzverwalter sei die Voreintragung der Erben entbehrlich; die Erklärung des Nachlassinsolvenzverwalters berechtige zu Eintragungen jeder Art (z. B. Zeiser, in: BeckOK GBO, Stand 1. März 2026, Rdn. 27 f. zu § 40 GBO).

Der Senat schließt sich dieser überzeugenden Ansicht an. Denn der Nachlassinsolvenzverwalter besitzt, weil er für die Dauer des Insolvenzverfahrens die uneingeschränkte, die Erben vollständig ausschließende Verfügungsbefugnis über die Nachlassgegenstände besitzt, eine sehr starke Stellung als Amtswalter für den Nachlass und auch die Erben, die mindestens der Stellung des Nachlassverwalters oder der des Nachlasspflegers entspricht. Dies legt bereits die Gleichstellung mit dem in § 40 GBO ausdrücklich erwähnten Nachlasspfleger nahe. Zudem rechtfertigt der Zweck des § 40 GBO jedenfalls in Fällen wie dem vorliegenden die Anwendung jener Vorschrift auf den Nachlassinsolvenzverwalter und die Ausnahme von dem Voreintragungsgrundsatz. Denn eine maßgebliche Aufgabe des Nachlassinsolvenzverwalters liegt darin, die Nachlassmasse zu vermehren, um eine möglichst umfangreiche Befriedigung der Nachlassgläubiger zu ermöglichen. Hierfür kann er einerseits Forderungen des Erblassers beitreiben und andererseits Vermögenswerte des Erblassers veräußern. Im Falle von Liegenschaften, die zum Vermögen des Erblassers gehört haben, bedeutet dies sowohl bei einem Verkauf an Privatleute als auch an Gewerbetreibende in aller Regel, dass der Erwerb durch Banken oder Investoren finanziert wird, die hierfür Sicherheiten zumindest in Gestalt von Grundpfandrechten an den erworbenen bzw. jedenfalls teilweise finanzierten Grundstücken verlangen. Wäre die durch den Nachlassinsolvenzverwalter bewilligte Eintragung von Grundpfandrechten von der Voreintragung der Erben abhängig, käme die pflichtgemäß zu betreibende Verwertung des Vermögens des Erblassers im vorliegenden Fall faktisch zum Erliegen. Denn die Voreintragung der Erben ist bis auf weiteres praktisch ausgeschlossen, weil die Erben bis heute nicht bekannt sind und auch nicht absehbar ist, dass die Bemühungen des Nachlasspflegers, des Beteiligten zu 4), um die Ermittlung der Erben zeitnah zu einem Erfolg führen werden.

Das Grundbuchamt hat auch nicht zutreffend beanstandet, dass die beantragte Löschungsvormerkung allenfalls zugunsten der namentlich benannten Erben eingetragen werden könne.

Zwar leidet die Eintragungsbewilligung unter dem Mangel, dass kein tauglicher Gläubiger angegeben ist. Die Eintragungsbewilligung muss inhaltlich mindestens den Erfordernissen der beantragten Eintragung entsprechen und damit grundsätzlich dem grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz genügen. Dementsprechend müssen sich aus ihr der Sicherungsvermerk, der gesicherte Anspruch nach Gegenstand, Umfang und Art der dinglichen Rechtsänderung, der Anspruchsschuldner und der Anspruchsgläubiger ergeben (z. B. Assmann, in: BeckOGK BGB, Stand 1. Februar 2026, Rdn. 72 zu § 885 BGB). Wegen der strengen Akzessorietät kann die Vormerkung nur zugunsten des Gläubigers des gesicherten Anspruchs in das Grundbuch eingetragen werden. Der Vormerkungsberechtigte muss sich aus dem Eintragungsvermerk selbst ergeben. Hierbei ist der sachenrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz zu beachten, der gewährleistet ist, wenn die Person nach sachlichen Kriterien im Zeitpunkt der Eintragung eindeutig bestimmbar ist (z. B. Assmann, in: BeckOGK BGB, Stand 1. Februar 2026, Rdn. 98 zu § 885 BGB).

Vorliegend ist eine Löschungsvormerkung nur zugunsten der Insolvenzmasse bewilligt worden, wie von dem Grundbuchamt noch zutreffend moniert. Die Nachlassinsolvenzmasse ist aber kein Rechtsträger, der Inhaber des schuldrechtlichen Löschungsanspruchs sein kann, der durch die Löschungsvormerkung gesichert werden könnte.

Entgegen der Ansicht des Beteiligten zu 1) reicht es auch nicht aus, dass er mit seiner Beschwerdeschrift lediglich verschiedene und auch sehr unterschiedliche Vorschläge gemacht hat, wie der Gläubiger des zu sichernden Anspruchs im Grundbuch bezeichnet werden könnte. Auf diese Weise kann der Mangel der bei dem Grundbuchamt eingereichten Bewilligung vom 7./13. Februar 2026 nicht behoben werden.

Allerdings kann die Zwischenverfügung hinsichtlich der Löschungsvormerkung aus einem anderen Grunde keinen Bestand haben. Denn das Grundbuchamt kann von den Beteiligten nicht verlangen, die Erben in der Bewilligung bereits namentlich zu benennen. Es reicht vielmehr aus, dass die Berechtigten in der Bewilligung nach sachlichen Kriterien im Zeitpunkt der Eintragung eindeutig bestimmbar sind.

Ohne Bindungswirkung weist der Senat darauf hin, dass die Angabe „unbekannte Erben des Herrn Dr. H. N. , geboren am xx.xx.1951, verstorben am xx.xx.2023 “ den Anforderungen an die Bestimmbarkeit des Berechtigten genügen könnte. Jedenfalls im Ergebnis eines erfolgreich abgeschlossenen Erbenermittlungsverfahrens würde dann feststehen, welche konkreten Personen Berechtigte der Vormerkung sind.

Eine Kostenentscheidung durch den Senat ist nicht veranlasst, § 22 Abs. 1, 25 Abs. 1 GNotKG, daher auch keine Wertfestsetzung (Kramer, in: BeckOK GBO, Stand 1. März 2026, Rdn. 47 zu § 77 GBO). Für eine Kostenerstattungsanordnung zugunsten der Beschwerdeführer auf der Grundlage von §§ 81 ff. FamFG bestand kein Anlass. Die Staatskasse kommt in Grundbuchsachen grundsätzlich nicht als Beteiligte in Betracht, der bei erfolgreicher Beschwerde die außergerichtlichen Kosten der Beschwerdeführer auferlegt werden könnten (Schäfer, in: Demharter, GBO, 34. Aufl., Rdn. 33 zu § 77 GBO). Anlass, die Rechtsbeschwerde nach § 78 Abs. 2 GBO zuzulassen, besteht nicht.