Anspruch auf Löschung einer Baulast

Die Klägerin begehrt vom Beklagten die Löschung einer Baulast. Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks mit der postalischen Bezeichnung …..straße 15 in D-Stadt (aktuelle Flurstücksbezeichnung Nr. …). Die Beigeladene ist Eigentümerin des Grundstücks mit der postalischen Bezeichnung D-Straße in D-Stadt (aktuelle Flurstücksbezeichnungen Nr. … und …). Die Belegenheit der benannten Flurstücke ergibt sich aus nachfolgender Darstellung (Quelle: Digitaler Atlas Nord):

Skizze

Im Jahr 1970 wurde im Baulastenverzeichnis der Gemeinde D-Stadt zu Lasten der Flurstücke .., .., .., .., …, …, .., .. und … eine Baulast mit folgendem Inhalt eingetragen:

„Verpflichtung, eine Fläche von 455 qm (im Lageplan grün schraffiert) für die Schaffung der nach § 67 LBO erforderlichen Stellplätze und eine Fläche von 24,60 qm (im Lageplan grün schraffiert) für die Sicherung des nach § 7 LBO notwendigen Bauwichs, für das Grundstück Gemarkung D-Stadt Flur 1, Flurstück …, …, … und …, freizuhalten.

Eingetragen aufgrund der Eintragungsverfügung vom 8.7.70“

Der Eintragung war folgender Lageplan beigefügt:

Skizze

Der Eintragung der Baulast lag die Verpflichtungserklärung von Herrn H.....als Eigentümer der in der Eintragung benannten Flurstücke vom 7. Juli 1970 zugrunde. In der Verpflichtungserklärung wurde als betroffenes Bauvorhaben der durch Frau H….. geplante „Anbau an die Gaststätte“ auf dem begünstigten Grundstück angegeben. Nach der Benennung des Bauvorhabens erfolgte die Angabe des Bauantrags vom 21. April 1970. Die Beschreibung der Baulast in der Verpflichtungserklärung ist mit dem Eintragungstext im Baulastenverzeichnis identisch.

Mit am 3. März 2020 bei dem Beklagten eingegangenem Schreiben beantragte die Klägerin die Löschung der benannten Baulast. Zur Begründung führte sie aus, dass die in der Baulast eingetragene Verpflichtung zur Vorhaltung von Stellplätzen zu Gunsten des auf den jetzigen Flurstücken … und … vorhandenen Betriebes in gegenseitigem Einvernehmen zwischen Herrn und Frau H….. dadurch aufgehoben worden sei, dass mit dem offensichtlichen Einverständnis von Frau H..... für den mit der Baulast belegten Bereich durch den Beklagten eine Genehmigung für eine Garagenanlage erteilt worden sei und dieser Bereich auch bebaut worden sei. Die Genehmigungserteilung sei möglich gewesen, da Frau H..... die erforderlichen Stellplätze anderweitig nachgewiesen habe.

Ausweislich eines Vermerks des Beklagten vom 16. Februar 2021 sei die Stellplatzfläche in einer Größe von 227,5 m2, was 13 Stellplätzen entspreche, mit einem Gebäude überdeckt und stünde nicht mehr zur Verfügung. Eine Baulastfläche von ebenfalls 227,5 m2, was 14 Stellplätzen entspreche, stehe noch zur Verfügung.

Mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 17. März 2022 führte die Klägerin aus, dass sie klarstellen wolle, dass sich ihr Löschungsbegehren allein auf die Baulast hinsichtlich der Stellplätze (455 m2) beziehe und dass sie beantrage, dass der Beklagte auf diesen Teil Baulast verzichtet. Hilfsweise beantragte sie, dass der Beklagte teilweise auf die Baulast hinsichtlich der Stellplätze verzichtet und zwar bezogen auf das durch Baukörper überbaute Areal auf dem Flurstück 45/3.

Zur Begründung führte sie ergänzend aus, dass das öffentliche Interesse an der Beibehaltung der Stellplatzbaulast nicht mehr gegeben sei. Die Stellplatzsituation für den Hotel-/Restaurantbetrieb auf dem begünstigten Flurstück … habe sich seit 1970 maßgeblich geändert. Die Anzahl der bauordnungsrechtlich vorzuweisenden Stellplätze bestimme sich nach der Art und Anzahl der tatsächlich zu erwartenden Kraftfahrzeuge der ständigen Benutzerinnen und Benutzer und Besucher der Anlage. Im Jahr 1970 sei noch mit einem verhältnismäßig hohen Aufkommen von Kfz gerechnet worden. Die damaligen Betreiber hätten den Hotel- und Gastronomiebereich deutlich umfangreicher nutzen können als der derzeitige Eigentümer. Beispielsweise werde seit etwa acht Jahren der Veranstaltungssaal des Hotels nicht mehr genutzt. Dort würden aktuell nur Gegenstände gelagert. Der Saal sei wegen des möglichen Gästeaufkommens für die damalige Stellplatzberechnung aber zentral gewesen. Nach Kenntnis der Klägerin solle der Saal zukünftig zu Wohnraum umgebaut werden. Auf der Website des Hotelbetriebs würden derzeit auch nur drei Zimmer angeboten. Der Frühstücksraum des Hotels werde derzeit ebenfalls nicht genutzt. Die als Baulast eingetragen Stellplatzflächen würden auch nicht von Gästen des Hotels oder Restaurants genutzt. Nach Kenntnis der Klägerin seien diese Flächen in den letzten Jahrzehnten nie als betriebsbezogene Stellplatzflächen in Anspruch genommen worden. Rein faktisch würden viele Gäste auf freien Plätzen vor dem ehemaligen Friseur in der Teichstraße parken. Zudem habe der Betreiber im letzten Sommer die sich unmittelbar vor dem Eingang des Betriebes befindlichen Eigen-Stellplätze zu einem Biergarten umfunktioniert. Der bauaufsichtliche Belang der Stellplätze sei daher nicht mehr sicherungsbedürftig. Hierbei müsse auch der subsidiäre Regelungscharakter einer öffentlich-rechtlichen Baulast beachtet werden. Jedenfalls seien aber die 27 Stellplätze aus der von vor über 50 Jahren erfolgten Berechnung nicht mehr in vollem Umfang erforderlich. Angesichts der tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse wäre ein Verbleiben einer Stellplatzfläche von 227,5 m2 ausreichend.

Mit Bescheid vom 12. September 2022 lehnte der Beklagte den Antrag der Klägerin ab und begründete dies wie folgt:

Die streitgegenständliche Baulast sei anlässlich des Bauantrages der damaligen Grundstückseigentümerin zur Erweiterung der Gaststätte eingetragen worden. Eine (Teil)Löschung sei nicht möglich, da die Voraussetzungen für die Eintragung unverändert vorliegen würden. Es bestehe weiterhin ein öffentliches Interesse an der Baulast. Diese sei weder aus tatsächlichen (Stellplätze anderweitig nachgewiesen) noch aus rechtlichen Gründen (Wegfall des Stellplatzerfordernisses) bedeutungslos geworden. Die Gaststätte existiere und werde unverändert betrieben. Regelungszweck des Stellplatzerfordernis in § 49 LBO 2022 sei die Sicherstellung, dass der dem Bauvorhaben zuzurechnende ruhende Verkehr grundsätzlich außerhalb der öffentlichen Verkehrsflächen auf privaten Grundstücken untergebracht wird und die öffentlichen Verkehrsflächen nicht durch abgestellte Fahrzeuge belastet werden. Öffentliche Stellplätze seien in der Umgebung nicht verfügbar. Aktuell habe das Amt Ostholstein ein absolutes Halteverbot für einen Teil der T......... eingerichtet, da dort ein Schienenersatzverkehr durchgeleitet werde.

Nach der derzeitigen Aktenlage seien auf dem begünstigten Grundstück vier Appartements und eine Wohnung (ehemaliger Veranstaltungssaal im EG) genehmigt. Weiterhin befänden sich zwei Wohneinheiten im Dachgeschoss des Gebäudes. Hierzu könne nach der aktuellen Regelung des § 6 LBO eine Genehmigung in Aussicht gestellt werden. Nach der Richtwerttabelle für den Mindestbedarf an Stellplätzen seien für diese Nutzungen sieben Stellplätze erforderlich. Für den Gaststättenbetrieb mit einer Sitzplatzanzahl von 38 Gästen bestehe nach der Richtwerttabelle für den Mindestbedarf an Stellplätzen (Ziffer 6.2) ein Bedarf von einem Stellplatz je vier Sitzplätze, also neuneinhalb, gerundet zehn, Stellplätze, da es sich nach der Verkehrsauffassung um eine Gaststätte von überörtlicher Bedeutung handele. Demnach bestehe ein Bedarf von 17 Stellplätzen. Auch bei einer Teillöschung der Baulast werde dieser Bedarf nicht gesichert. Dem Öffentlichen Sicherungsbedürfnis stehe nicht entgegen, dass die Errichtung von Garagen auf einem Teil der Baulastflächen genehmigt umgesetzt wurde. Eine Änderung der rechtlichen Verhältnisse (Wegfall des Stellplatzerfordernisses) sei ebenfalls nicht eingetreten, § 49 Abs. 1 Satz 1 LBO 2022 entspreche inhaltlich dem § 50 Abs. 1 Satz 1 LBO 2009. Die Baulast sei auch nicht von Anfang an unwirksam, da sie ordnungsgemäß und mit konstitutiver Wirkung eingetragen worden sei. Der Inhalt der Baulast sei baulastfähig und hinreichend bestimmt.

Den gegen die Ablehnung mit Schreiben vom 12. Oktober 2022 eingelegten Widerspruch hat die Klägerin unter Bezugnahme auf vorheriges Vorbringen begründet und ergänzend Folgendes ausgeführt:

Bei der Berechnung der notwendigen Stellplatzanzahl für den Gaststättenbetrieb hätte nicht der höchste Rechenwert nach der Richtwerttabelle angewendet werden dürfen. Die Tabelle eröffne bei der Berechnung einen Spielraum (1 Stellplatz pro 4-8 Sitze). Würde man den kleinsten Faktor zu Grunde legen (1 Stellplatz pro 8 Sitze), ergäbe sich bereits nur eine Notwendigkeit von 5 Stellflächen. Zusammen mit den Stellplätzen für die Wohnungen bestünde somit ein Bedarf von lediglich 12 Stellplätzen, welche die verbleibende Baulast (14 Plätze) abdecken könnte. Lediglich der Ansatz von einem Stellplatz pro 5 oder pro 4 Sitzen würde zu einem höheren Bedarf führen, als durch die verbleibende Teilfläche abgedeckt werden könnte. Selbst bei Annahme einer überörtlichen Bedeutung der Gaststätte sei daher die Heranziehung von einem Stellplatz pro 4 Sitze nicht nachvollziehbar. Im Rahmen der Vorgaben aus der Richtwerttabelle müsse die faktische Auslastung der Stellplätze und das tatsächliche Verkehrsaufkommen von Kraftfahrzeugen am nachbarlichen Gaststättenbetrieb miteinbezogen werden. Je geringer die tatsächliche Auslastung sei, desto mehr spreche dies für eine möglichst niedrige Anzahl notwendiger Stellplätze. Wie bereits vorgetragen, sei die faktische Ausnutzung von Parkflächen für den nachbarlichen Betrieb gering. D-Stadt sei ein kleiner ruhigerer Ort mit knapp über 2.000 Einwohnern. Der Ort werde zwar gerne als Urlaubsort genutzt, jedoch wirke sich der Tourismus nicht derartig aus, dass die Höchstanzahl der Stellplätze herangezogen werden müsse. Für eine relativ geringe Auslastung des Betriebes würden unter anderem die kurzen Öffnungszeiten sprechen. Auf der Website werde angegeben, dass der Betrieb lediglich von Mittwoch bis Sonntag und von 17:00 Uhr bis 21:00 Uhr geöffnet sei.

Des Weiteren habe die Gaststätte keine überörtliche Bedeutung. Angesichts der wenigen Sitzplätze und der verhältnismäßig kurzen Öffnungszeiten könne nicht davon ausgegangen werden, dass ein überörtliches Publikum angesprochen werden soll, sondern lediglich diejenigen Personen, welche sich bereits im Ort befinden. Außerdem werde die Gaststätte schon seit mehreren Jahren nicht mehr von Gästebussen angefahren. Augenscheinlich sollen vor allem die Feriengäste in den hauseigenen Wohnungen und naheliegenden anderen Ferienwohnungen angesprochen werden. Der Ortstourismus in der Gemeinde D-Stadt werde im Hinblick auf die Vielzahl der alternativen Gaststätten- und Hotellerie-Angebote maßgeblich durch Vor-Ort-Aufenthalte anstatt vom reinen Tages-Reisetourismus bestimmt. Bei dem Betrieb handele es sich um eine kleinere Gaststätte mit 38 Sitzen und keinerlei markanten, besonderen Zusatzangeboten. Sie diene der lokalen Versorgung. Bei Annahme eines örtlichen Bezugs der Gaststätte verbleibe die Notwenigkeit von lediglich drei bis fünf Stellplätzen. Zusammengerechnet mit denen der Wohnungen wären dies zehn bis maximal 12 Stellplätze. Hinzu komme, dass die Breite der Parkfläche beim ehemaligen Frisör mindestens 25 m betrage und bei 2,5 m Breite pro Stellplatz Stellflächen für zehn PKW biete. Diese Stellflächen in der T......... seien bereits für das "Hotel" genutzt worden und in das Angebot der notwendigen Stellflächen einzubeziehen. Die Parkfläche direkt vor dem Eingang des Betriebes, die in der wärmeren Jahreszeit als Biergarten genutzt worden sei, habe laut Google Earth eine Breite von etwas über 15 m und biete somit rechnerisch Platz für sechs PKW. Es wären somit bereits anhand der von dem Betrieb eigens genutzten bzw. nutzbaren Stellplatzmöglichkeiten genug Raum für die hier notwendigen PKW zu finden.

Der Beklagte wies den Widerspruch mit Widerspruchsbescheid vom 11. Juli 2023 zurück. Er nahm hierbei im Wesentlichen Bezug auf den Bescheid vom 12. Oktober 2022 und ergänzte seine Ausführungen wie folgt:

Der Sicherungszweck der Stellplatzbaulast sei nicht entfallen, er sei lediglich reduziert. Das Sicherungsinteresse sei für das Vorhaben unverändert relevant und darin begründet, dass ein Stellplatzbedarf von 17 Stellplätzen bestehe und dieser bei Löschung oder Teillöschung der Baulast nicht mehr eingehalten werden könne. Die Gaststätte existiere und werde unverändert betrieben. Öffentliche Stellplätze seien in der Umgebung nicht verfügbar. Es sei gerechtfertigt, für die Gaststätte die Höchstzahl von einem Stellplatz je vier Sitzplätze zugrunde zu legen. Hier solle kein neuer Stellplatzbedarf errechnet werden, der noch zu sichern wäre, sondern es sollen bereits öffentlich-rechtlich gesicherte Stellplätze im privaten Interesse der Klägerin entfallen, obgleich sich ihre Rechtsvorgängerin gebunden habe. Es bestehe kein Anlass hiervon abzuweichen, da die konkrete Parkplatzsituation dafür keinen Raum biete. Die streitgegenständliche Gaststätte habe auch eine überörtliche Bedeutung. In D-Stadt befänden sich mehrere Gaststätten, die sich jedoch nach Größe, Angebot und Art der Gaststätte deutlich vom „Restaurant D-Stadt“ unterscheiden würden. Das Restaurant biete ganzjährig gehobene deutsche Küche an, das Ambiente im Restaurant sei ebenfalls gehoben. Das Restaurantkonzept ziele damit auf andere Gästebedürfnisse ab als etwa das griechische „A....“ oder das Fischrestaurant „L….“. Auch saisonal geöffnete Gaststätten, wie z.B. das „N…….“, seien mit dem „Restaurant D-Stadt“ nicht vergleichbar. Das „F…..“ weise ebenfalls gehobene Küche und Ambiente auf, sei aber nicht innerorts, sondern am Strand gelegen. Fast-Food-Restaurants, Cafes, Bistros und Imbisse zielten grundsätzlich auf einen anderen Personenkreis. Mithin weise das ein erkennbares Alleinstellungsmerkmal in der Region auf. Das nächstgelegene vergleichbare Restaurant befinde sich in H............. Durch die jahrzehntelange Existenz sei es zu einer Art Institution in der Region geworden, die nicht nur im Gemeindegebiet, sondern überregional bekannt sei und auch von außerhalb regelmäßig aufgesucht werde. Dies werde durch die überregionale Werbung in Printmedien sowie auf den einschlägigen Onlineportalen und durch die persönlichen Erfahrungen des Gastwirtes belegt und von der örtlichen Ordnungsbehörde ebenso eingeschätzt. Nach Befragung des Pächters sei die Auslastung in und außerhalb der Urlaubssaison in der Regel sehr gut. Auch in diesem Zeitraum sei das Restaurant an fünf Tagen in der Woche geöffnet. Der Verweis auf andere private Flächen, auf denen Restaurantgäste die faktische Möglichkeit zum Parken haben sollen, sei nicht zulässig. Über diese Flächen könne der Baulastbegünstigte nicht verfügen. Auch auf seine etwa vorhandenen freien Flächen auf dem eigenen Grundstück müsse sich der Bauherr nicht verweisen lassen, da er bereits über gesicherte Stellplätze verfüge.

Die Klägerin hat am 14. September 2023 Klage erhoben. Zur Begründung bezieht sie sich auf ihre Ausführungen im Verwaltungsverfahren und trägt ergänzend Folgendes vor:

Die Klägerin habe schon deshalb einen Anspruch auf Löschung der Baulast, da diese von Anfang nichtig sei. Die Stellplatzflächenbaulast sei in ihrer Gesamtheit zu unbestimmt. Sie betreffe sogenannte „gefangene Stellplätze“, die keinen direkten Kontakt zur öffentlichen Verkehrsfläche besitzen würden. Daher müsse die Stellplatzbaulast zugleich eine Zufahrtsbaulast einschließen. Dafür müsse sie nicht nur ein Zu- und Abfahrtsrecht gewähren, sondern hinreichend bestimmt regeln, wo sich die frei zu haltenden Zufahrts- bzw. Abfahrtsflächen befinden. Eine solche zusätzliche Zufahrtsflächenbaulast oder gar rein textliche oder zeichnerische Beschreibungen weise die Eintragung nicht auf. Die rein „auf dem Papier“ befindlichen Stellplätze seien faktisch nicht ansteuerbar und hätten keinen direkten Kontakt zur Straße. Die Besucher des Restaurant- und Hotelbetriebes auf dem Grundstück der Beigeladenen müssten ihre Fahrzeuge von der Straße an dem Wohngebäude der Klägerin vorbeiführen und ihren privaten Auffahrtsweg nutzen, um zu den Stellplätzen zu gelangen. Eine vollständig ausgebaute Zuwegung bestehe hier seit 1970 nicht. Der benannte Bestimmtheitsmangel sei auch schwer und offenkundig im Sinne des § 113 Abs. 1 LVwG.

Darüber hinaus bestehe das öffentliche Interesse an der Stellplatzflächenbaulast, jedenfalls in dem im Hilfsantrag genannten Umfang, nicht mehr. Der Beklagte räume ausdrücklich ein, dass durch die Verringerung des Stellplatzbedarfs von rechnerisch 27 Stellplätzen aufgrund der aktuellen Nutzung eine Änderung der tatsächlichen Verhältnisse eingetreten sei. Es bestehe nicht die Gefahr eines baurechtswidrigen Zustands durch eine (teilweise) Löschung der Stellplatzbaulast. Die Annahme des Beklagten zur Erforderlichkeit von 17 Stellplätzen überzeuge nicht, insbesondere das Erfordernis von zehn Stellplätzen für die Gaststätte wegen ihrer vermeintlichen überörtlichen Bedeutung. Maßgebend sei insoweit das nach außen in Erscheinung tretende Betriebskonzept. Die Gaststätte mit 38 Sitzplätzen habe bei einer Einwohnzahl von etwas über 2.000 in D-Stadt keine überörtliche Bedeutung. Es werde zwar nicht in Abrede gestellt, dass es sich bei der Gaststätte um eine gehobene Lokalität handele. Aber etwaige Alleinstellungsmerkmale im Vergleich zu anderen Lokalen seien kein Indiz dafür, dass überregionales Publikum angezogen werde. Alleinstellungsmerkmale kämen in der Regel allen Gaststätten zu, die nicht im Rahmen eines auf Systemgastronomie angelegten Franchise-Konzepts betrieben werden. Nach dieser Argumentation müssten fast sämtliche anderen Gaststätten in D-Stadt als solche „überörtlicher Bedeutung“ eingestuft werden. Der Besuch der Gaststätte von Touristen gehe nicht zwangsweise mit deren Anreise zum Lokal mit einem Fahrzeug einher, da sich Touristen im Zuge eines Urlaubs regelmäßig vor Ort auch zu Fuß oder mit dem Fahrrad fortbewegen würden. Eine „überregionale“ Bedeutung liege bei einer Gaststätte vor, wenn diese so besonders und nahezu einmalig ist, dass Kunden aus weiterer Entfernung angelockt würden; entweder weil es solch ein Angebot nur einmalig dort gibt oder keine anderen Angebote dieser Art in den anderen Regionen zur Verfügung stehen. Erforderlich sei eine überörtliche Bekanntheit und Beliebtheit des Betriebes, etwa für Großveranstaltungen oder für Sonderangebote. Aus der Abgrenzung zwischen „örtlich“ und „überörtlich“ in Bezug auf die Notwendigkeit von Stellflächen werde deutlich, dass der Richtlinien-Ersteller den höheren Flächenbedarf einer „überörtlich“ bedeutsamen Gaststätte gerade darauf gestützt habe, dass der Betrieb eine Vielzahl von entfernt wohnenden Kunden anlocke, die gerade mit dem Fahrzeug anreisen müssten. Angesichts der wenigen Sitzplätze und verhältnismäßig kurzen Öffnungszeiten der Gaststätte, könne nicht davon ausgegangen werden, dass ein überörtliches Publikum angesprochen werden soll, sondern lediglich diejenigen, welche sich bereits im Ort befinden. Eine in der Vergangenheit möglicherweise vorhandene überörtliche Bedeutung der Gaststätte sei durch den Veranstaltungssaal, in dem z.B. Hochzeiten gefeiert worden seien, bedingt gewesen. Diese Nutzung sei jedoch aufgegeben worden. Selbst bei Klassifizierung als Gaststätte mit überörtlicher Bedeutung sei der gewählte Richtwert für den Mindestbedarf an Stellplätzen falsch bestimmt worden. Die Tabelle lege einen Spielraum zu Grunde (1 Stellplatz pro 4-8 Sitze). Würde man hierbei den kleinsten Faktor zu Grunde legen (1 Stellplatz pro 8 Sitze), ergäbe sich nur eine Notwendigkeit von fünf Stellflächen. Zusammen mit denen der Wohnungen bestünde ein Bedarf von lediglich zwölf Stellplätzen, welche die nach dem Hilfsantrag verbleibende Baulast (14 Plätze) genügend abdecken könnte. Der Beklagte habe nicht nachvollziehbar begründet, warum der maximale Berechnungsbetrag angesetzt wurde. Im Rahmen der Vorgaben aus der Richtlinientabelle müsse im Lichte des § 49 Abs. 1 Satz 2 LBO die faktische Auslastung der Stellplätze und das tatsächliche Verkehrsaufkommen am Gaststättenbetrieb miteinbezogen werden. Je geringer die tatsächliche Auslastung sei, desto mehr spreche dies für eine möglichst niedrige Anzahl notwendiger Stellplätze. Da die Stellflächen auf der Basis der Baulast zu keiner Zeit in den letzten 54 Jahren hätten genutzt werden müssen, könne keinesfalls davon ausgegangen werden, dass der Gaststättenbetrieb die „maximale Auslastung“ (1 Stellplatz pro 4 Sitzplätze) rechtfertige.

Mit Schriftsatz vom 29. Mai 2026 hat die Klägerin ihren Vortrag wie folgt ergänzt:

Der laufende Betrieb des „Restaurant D-Stadt“ auf dem begünstigten Grundstück sei mittlerweile eingestellt worden. Eine entsprechende Mitteilung sei auf der Website des Betreibers einsehbar gewesen. Der Bereich des ehemaligen Restaurants im Erdgeschoss sowie das Außenareal vor dem Gebäude stünden derzeit leer. Die Website des Betreibers sei ebenfalls nicht mehr zu erreichen. Ausweislich eines Verkaufsinserats vom 18. Mai 2025 (Anlage K3) sei die Fremdenbeherbergung Ende 2025 jedenfalls durch den bisherigen Anbieter eingestellt worden. Aktuell werde diese durch einen Drittanbieter weitergeführt, aber augenscheinlich mit weniger Auslastung. Selbst wenn in der Zukunft erneut eine gastronomische Nutzung auf dem begünstigten Grundstück erfolgen sollte, könne zur Zeit der mündlichen Verhandlung und der gerichtlichen Entscheidung nicht gemessen werden, welche „überörtliche Bedeutung“ einem solchen Betrieb zukommen würde, da die konkrete Ausrichtung nicht bekannt sei. Zudem habe die Gemeinde D-Stadt nach Klageerhebung eine neue Stellplatzsatzung erlassen. Nach dieser seien deutlich weniger Stellplätze für die hier möglichen gewerblichen Betriebe (Fremdenbeherbergung, Gastronomie) und die Wohnnutzung bereitzuhalten. Für den Gastronomiebetrieb der „örtlichen Bedeutung“ sei lediglich ein Stellplatz pro zwölf Sitzplätze vorzuhalten. Bei den (in der aufgegebenen Nutzung) noch vorhanden gewesenen 38 Sitzplätzen im Restaurant ergäbe sich somit noch eine Notwendigkeit von vier Stellplätzen (aufgerundet). Beachte man zusätzlich die vier Apartments (Fremdenbeherbergung) und drei Wohnungen, würde sich diesbezüglich ein weiterer Bedarf von sieben Stellplätzen ergeben. Die Wohnungen dürften hier unter Punkt 1.2 der Anlage 1 der Stellplatzsatzung mit dem Faktor von zwei Stellplätzen pro Wohneinheit (somit 6 Stellplätze) und die vier Fremdenzimmer mit dem Faktor von einem Stellplatz pro sechs Betten im Beherbergungsbetrieb (Punkt 6.3) zu werten sein. Somit müssten nach den Richtwerten der Stellplatzsatzung elf Stellplätze vorgehalten werden.

Die Klägerin hat zunächst angekündigt zu beantragen,

den Beklagten zu verpflichten, unter Aufhebung des Bescheides vom 12.09.2022 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 14.08.2023, den Verzicht der im Baulastenblatt Teichstr. 15, Gemarkung D-Stadt, Flur 1, Flurstück: …, Baulastenblatt Nr. 2, Seite 1 zugunsten des Grundstücks des Beigeladenen, T…….. 17, Gemarkung D-Stadt, Flur 1, Flurstücke …, … und … (heute: … und …), eingetragenen Stellplatzflächenbaulast insgesamt (455 m2) zu erklären,

hilfsweise

den Beklagten zu verpflichten, unter Aufhebung des Bescheides vom 12.09.2022 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 14.08.2023, den Verzicht der im Baulastenblatt T…….. 15, Gemarkung D-Stadt, Flur 1, Flurstück: …, Baulastenblatt Nr. 2, Seite 1 zugunsten des Grundstücks des Beigeladenen, T…….. 17, Gemarkung D-Stadt, Flur 1, Flurstücke …, … und … (heute: … und …), eingetragenen Stellplatzflächenbaulast teilweise hinsichtlich der nördlichen Hälfte der Stellplatzflächenbaulast (227,5 m2), bezogen auf das durch Baukörper überbaute Areal, zu erklären.

In der mündlichen Verhandlung hat die Klägerin den schriftsätzlich angekündigten Hauptantrag zurückgenommen und beantragt nunmehr,

den Beklagten zu verpflichten, unter Aufhebung des Bescheides vom 12.09.2022 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 14.08.2023, den Verzicht der im Baulastenblatt T……. 15, Gemarkung D-Stadt, Flur 1, Flurstück: …, Baulastenblatt Nr. 2, Seite 1 zugunsten des Grundstücks des Beigeladenen, T…….. 17, Gemarkung D-Stadt, Flur 1, Flurstücke …, … und … (heute: … und …), eingetragenen Stellplatzflächenbaulast teilweise hinsichtlich der nördlichen Hälfte der Stellplatzflächenbaulast (227,5 m2), bezogen auf das durch Baukörper überbaute Areal, zu erklären.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung verweist auf er zunächst seine Ausführungen in den angefochtenen Bescheiden. Mit Schriftsatz vom 16. Juni 2026 trägt er ergänzend Folgendes vor:

Die Klägerin habe keinen Anspruch auf den begehrten Verzicht und die Vornahme der gewünschten Löschung. Das öffentliche Interesse an der als vorhabenzogen zu qualifizierenden Stellplatzbaulast, errichtet anlässlich des Bauantrags „Anbau an die Gaststätte“, sei weder aus tatsächlichen noch aus rechtlichen Gründen entfallen. Sowohl bundesrechtlich über das Gebot der Rücksichtnahme aus § 34 BauGB als auch landesrechtlich über die bauordnungsrechtlichen Vorgaben zu den notwendigen Stellplätzen folge das öffentliche Interesse an dem Fortbestand der Stellplatzbaulast. Die Stellplatzsatzung der Gemeinde D-Stadt erfordere die von der Baulast umfasste Anzahl an Stellplätzen weiterhin. Das öffentliche Interesse an der Stellplatzbaulast sei auch nicht aus tatsächlichen Gründen entfallen, weil die aktuell ausgeübte Nutzung bzw. zukünftige tatsächliche Nutzung die von der Baulast umfasste Anzahl an Stellplätzen nicht mehr erfordere. Maßgeblicher Anknüpfungspunkt für die Bewertung, ob der tatsächliche öffentliche Bedarf an der Baulast entfallen ist, sei die Frage nach der Wirksamkeit bzw. Ausnutzbarkeit bzw. dem Fortbestand die der Stellplatzbaulast zu Grunde liegenden Baugenehmigung vom 21. April 1970. Diese sei weiterhin wirksam und auch habe wohl auch nicht auf andere Weise ihre Erledigung gefunden.

Im Rahmen der mündlichen Verhandlung werde zu diskutieren sein, ob die Baugenehmigung durch ausdrücklichen Verzicht oder konkludentes Handeln unwirksam geworden sein könnte. Zwar hätten Herr L….. als Bauherr und Herr B…… als Betreiber der Gaststätte in einem Lageplan zu späteren Bauantragsverfahren erklärt, dass die die Saalnutzung für den Gaststättenbereich aufgegeben worden sei. Ein ausdrücklicher Verzicht im Sinne des § 112 LVwG liege durch diese Angaben nicht vor. Grundstückseigentümerin und damit im Rahmen der Rechtsnachfolge Genehmigungsinhaberin sei die K.. L….. GmbH & Co.KG. Die Erklärungen – unabhängig von ihrer Bedeutung, ihrem Kontext und ihrer Reichweite – hätten Herr L….. als natürliche Person und Herr B…… als Antragsteller einer Gaststättenkonzession bzw. als Pächter abgegeben. Ein rechtlich bindender Verzicht auf die Genehmigung wäre jedoch allein durch den Inhaber der Genehmigung möglich gewesen. Auch hätten die baurechtswidrigen Situationen auf dem Grundstück nicht zur Folge, dass das Bauwerk im Vergleich zum genehmigten Bauvorhaben vom 21. April 1970 zu einem „aliud“ geworden und die Baugenehmigung daher erloschen sei. Vorliegend dürfte nach der Verkehrsauffassung lediglich von einer Nutzungsunterbrechung und nicht von einer vollständigen Nutzungsaufgabe auszugehen sein. Auch für den Fall, dass die Ortsbesichtigung im Rahmen der mündlichen Verhandlung ergeben sollte, dass die Nutzung seit längerer Zeit ruht, habe der Eigentümer durch sein Verhalten dokumentiert, dass er zwar noch kein genehmigungsfähiges Gesamtkonzept habe, jedoch an einer Fortsetzung der Nutzung interessiert sei. Die Verkaufsanzeige belege, dass ein Fortbestand der Gaststätte gewollt sei. Die Lagebeschreibung im von der Klägerin vorgelegten Verkaufsangebot zeige deutlich, dass die überörtliche Ausrichtung weiterhin im Fokus stehe. Angesprochen würden Gäste, die mit Fahrzeugen anreisen und keine Laufkundschaft. Mit Blick auf die erfolgten Nachbarzustimmungen dürfte einem Anspruch auf Löschung der Baulast auch der Grundsatz von Treu und Glauben entgegenstehen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt des benannten Schriftsatzes Bezug genommen.

Die Beigeladene hat keinen Antrag gestellt.

Die Kammer hat den Rechtsstreit nach Anhörung der Beteiligten mit Beschluss vom 3. Februar 2025 auf den Berichterstatter als Einzelrichter übertragen.

Wegen des weiteren Vorbringens der Beteiligten wird auf die eingereichten Schriftsätze, die Niederschrift der mündlichen Verhandlung sowie die dem Gericht vorliegenden Verwaltungsvorgänge des Beklagten verwiesen.

Soweit die Klägerin die Klage in der mündlichen Verhandlung zurückgenommen hat, ist das Verfahren gemäß § 92 Abs. 3 Satz 1 VwGO einzustellen. Die Klägerin hat die Klage bezüglich des schriftsätzlich angekündigten Hauptantrags, der auf die Löschung bzw. den Verzicht der gesamten Stellplatzbaulast gerichtet war, zurückgenommen. Im Übrigen hat die Klage aus den im Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg. Sie ist insoweit zulässig und begründet.

Die Klage ist als Verpflichtungsklage gemäß § 42 Abs. 1 Satz 1 Var. 2 VwGO statthaft und auch im Übrigen zulässig. Die Klägerin begehrt mit der Löschung der Baulast den Erlass eines sie begünstigenden Verwaltungsaktes gemäß § 106 Abs. 1 LVwG. Da es sich bei der Eintragung einer Baulast in das Baulastenverzeichnis nach § 83 Abs. 1 Satz 2 LBO, wonach Baulasten unbeschadet der privaten Rechte Dritter mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam werden, um einen Verwaltungsakt im Sinne von § 106 Satz 1 LVwG handelt (vgl. hierzu OVG Schleswig, Beschluss vom 23. Mai 2013 – 1 LA 18/13 – n.v.; zur insoweit vergleichbaren Rechtslage vgl. OVG Münster, Urteil vom 21. November 2017 – 2 A 1393/16 – juris, Rn. 45; OVG Magdeburg, Beschluss vom 28. August 2020 – 2 M 57/20 – juris, Rn. 21; Domning/ Möller/ Bebensee, Kommentar zur LBO Schleswig-Holstein, Stand: Oktober 1996, § 89 a.F. Rn. 60 m.w.N.), stellt auch die Löschung der Baulast als actus contrarius zur Eintragung einen Verwaltungsakt dar (vgl. OVG Münster, Beschluss vom 23. November 2023 – 10 A 450/22 – juris, Rn. 30 m.w.N.; OVG Hamburg Urteil vom 8. November 2021 – 2 Bf 448/18 – juris, Rn. 60 m.w.N.; Hornmann, Kommentar zur BauO Hessen, 4. Auflage 2022, § 85 Rn. 87a m.w.N.; Domning/ Möller/ Bebensee, a.a.O. Rn. 73). § 83 Abs. 3 Satz 4 LBO bestimmt insoweit, dass der Verzicht (auf die Baulast) mit deren Löschung im Baulastenverzeichnis wirksam wird. Die Verwaltungsaktsqualität der Löschung hängt dabei nicht davon ab, ob die Bauaufsichtsbehörde nach § 83 Abs. 3 Satz 2 LBO zum Verzicht auf die Baulast verpflichtet ist, vor allem weil das öffentliche Interesse an der Baulast nicht mehr besteht oder ob die Baulast aus anderen Gründen zu löschen ist, etwa weil die Baulast von Anfang unwirksam war und das Baulastenverzeichnis deshalb unrichtig ist (vgl. zur Begründung des unmittelbaren Löschungsanspruchs bei unrichtiger Eintragung einer Baulast OVG Münster, Beschluss vom 23. November 2023 – 10 A 450/22– juris, Rn. 48 m.w.N.). Soweit sich die Klägerin für ihr Verpflichtungsbegehren auf den Wegfall des öffentlichen Interesses an der streitgegenständlichen Baulast beruft, kommt es für den Erfolg dieses Begehrens darauf an, ob sie einen Anspruch auf Abgabe einer Verzichtserklärung durch die Beklagte und infolgedessen auf Löschung der eingetragenen Baulast hat. Nicht bereits die Verzichtserklärung nach § 83 Abs. 3 Satz 2 LBO, sondern erst die Löschung der Baulast im Baulastenverzeichnis entfaltet die gemäß § 83 Abs. 3 Satz 4 LBO von der Klägerin begehrte rechtsgestaltende Wirkung. Für den Erfolg des Verpflichtungsbegehrens der Klägerin gehören deshalb – soweit sie sich auf das entfallende öffentliche Interesse an der Baulast beruft – Verzicht und Löschung untrennbar zusammen. Die Verzichtserklärung ist dabei ebenso ein Verwaltungsakt wie die Löschung (ebenso OVG Hamburg, a.a.O.).

Die Klage ist in dem verbliebenen Umfang auch begründet. Die Klägerin hat einen Anspruch auf Löschung der für das Flurstück … im Baulastenverzeichnis der Beklagten eingetragenen Baulast, soweit die nördliche und überbaute Stellplatzfläche mit 13 Stellplätzen betroffen ist. Der Bescheid des Beklagten vom 12. September 2022 sowie der Widerspruchsbescheid vom 11. Juli 2023 sind rechtswidrig und verletzen die Klägerin in ihren Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1, Abs. 5 Satz 1 VwGO, soweit mit hiermit die Löschung der Baulast in diesem Umfang abgelehnt wurde Dies ergibt sich aus Folgendem:

Die Voraussetzungen für einen Anspruch auf Verzicht auf die Baulast und damit auch auf deren Löschung liegen vor, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht, d.h. wenn Bauaufsichtsbelange nicht mehr sicherungsbedürftig oder sicherungsfähig sind. Aber auch dann, wenn das Baulastenverzeichnis unrichtig ist, hat derjenige, der durch die zur Unrichtigkeit führende Eintragung in seinen Rechten verletzt wird, einen (unmittelbaren) Anspruch darauf, dass die Eintragung gelöscht wird (vgl. zum sogenannten unmittelbaren Löschungsanspruch OVG Münster, Beschluss vom 23. November 2023 – 10 A 450/22 – juris, Rn. 48 ff. m.w.N.; OVG Lüneburg, Urteil vom Urteil vom 8. Juli 2004 – 1 LB 48/04 – juris, Rn. 54; Boeddinghaus/ Hahn/ Schulte, BauO NRW; Stand: Juni 2025, § 48 Rn 151 m.w.N.; Hornmann, a.a.O., § 85 Rn. 88 m.w.N.). Der Löschungsanspruch stützt sich insoweit auf das in Art. 14 GG gewährleistete Recht auf Eigentum. Er zielt auf Beseitigung einer Eigentumsbeeinträchtigung dahingehend, dass das Grundstück ausweislich des Baulastenverzeichnisses öffentlich-rechtlichen Beschränkungen unterliegt, die für den Rechtsverkehr und insbesondere für den Grundstücksverkehr von Bedeutung sein können (vgl. OVG Münster, Urteil vom 18. Juli 1995 – juris, Rn. 10; Domning/ Möller/ Bebensee, a.a.O., 3. Auflage, Stand: Juni 2004, § 89 Rn. 95).

Für die Frage, ob die Klägerin einen (unmittelbaren) Anspruch auf Löschung bzw. auf Verzicht auf die Baulast gegen die Beklagte geltend machen kann, kommt es nicht darauf an, ob die Eintragung der Baulast zum damaligen Zeitpunkt rechtmäßig gewesen ist. Die Eintragung einer Baulast in das Baulastenverzeichnis hat konstitutive Wirkung. Nach Ablauf der Rechtsbehelfsmöglichkeiten gegen die Eintragung ist der Inhalt der Erklärung grundsätzlich auch dann maßgeblich, wenn er nicht der Rechtslage entspricht. Hiermit soll vermieden werden, dass sich auch noch nach Jahren Streitfragen um die Rechtmäßigkeit und Wirksamkeit von Baulasten stellen. Aus der konstitutiven Wirkung der Baulasteintragung ergibt sich, dass ein Anspruch auf Löschung einer Baulast nach Eintritt der Bestandskraft nur bei Nichtigkeit der Baulasteintragung in Betracht kommt (vgl. OVG Münster, Urteil vom 28. Oktober 2021 – 10 A 244/19 – juris, Rn. 41). Die Rechtswidrigkeit der Eintragung allein genügt für eine Löschung dann nicht, wenn die Eintragung bestandskräftig geworden ist (OVG Münster, Beschluss vom 23. November 2023 – 10 A 450/22 – juris, Rn. 48 ff. m.w.N. OVG Lüneburg, Urteil vom 8. Juli 2004 – 1 LB 48/04 – juris, Rn. 54).

Ein Anspruch der Klägerin auf Löschung bzw. Verzicht der Baulast im beantragten Umfang folgt nicht schon aus einer etwaigen (anfänglichen) Nichtigkeit der Baulast im Sinne von § 113 Abs. 1 oder Abs. 2 LVwG und einer dadurch bedingten Unrichtigkeit des Baulastenverzeichnisses. Eine offenkundige Nichtigkeit der Baulast im Sinne von § 113 Abs. 1 LVwG liegt insbesondere nicht wegen eines etwaigen Bestimmtheitsmangels vor. Zwar hat das Oberverwaltungsgericht Münster in einer Entscheidung aus dem Jahr 2013 ausgeführt, dass eine Stellplatzbaulast zugleich einer Zufahrtsbaulast einschließen müsse, wenn die Stellplatzbaulast sogenannte gefangene Stellplätze betrifft die keinen direkten Kontakt zur öffentlichen Verkehrsfläche besitzen. Die Zufahrtsbaulast müsse hinreichend bestimmt regeln, wo sich die frei zu haltenden Zufahrts- und Abfahrtsflächen befinden, was durch eine textliche Beschreibung oder durch eine zeichnerische Darstellung erfolgen könne. Sollten die Anforderungen nicht erfüllt werden, liege ein Bestimmtheitsmangel vor, der zur (Gesamt-)Nichtigkeit der Stellplatzbaulast führe, da es sich insoweit um einen schweren und offenkundigen Fehler im Sinne von § 44 Abs. 1 VwVfG handele (Urteil vom 8. August 2013 – 7 A 3001/11 – juris, Rn. 30).

Auch wenn die hier streitbefangene Stellplatzbaulast nicht zugleich auch eine Zufahrtsbaulast beinhaltet, obwohl die Stellplatzflächen keinen direkten Kontakt zur nächstgelegenen öffentlichen Verkehrsfläche haben und obwohl auf dem der Baulast zugrunde liegenden Lageplan keine Zufahrts- und Abfahrtsflächen gesondert ausgewiesen wurden, liegt kein die Nichtigkeit der Baulasteintragung bedingender Bestimmtheitsmangel vor. Das Oberverwaltungsgericht Münster hat in nachfolgenden Entscheidungen und durchaus in ausdrücklicher Abgrenzung zu der vorgenannten Entscheidung ausgeführt, dass auch der Lage der Stellplatzbaulasten im Wege der Auslegung zu entnehmen sein könne, dass eine bestimmte Fläche als Wegefläche für die Zu- und Abfahrt freizuhalten sei (vgl. Beschluss vom 18. Mai 2020 – 2 A 1500/19 – juris und Urteil vom 19. Juli 2017 – 7 A 1835/14 – juris). Diesen Entscheidungen schließt sich der erkennende Einzelrichter an. Bezogen auf den hiesigen Sachverhalt bedeutet dies, dass sich im Wege der Auslegung der Baulast angesichts des im Lageplan zur streitbefangenen Baulast eingezeichneten Pfeils nördlich des Wohngebäudes auf dem belasteten Grundstück ergibt, dass die Fläche zwischen dem Wohngebäude und der nördlichen Grundstücksgrenze als Zu- und Abfahrtsfläche für die im hinteren Grundstücksbereich belegenen Stellplätze freizuhalten ist. Der eingezeichnete Pfeil erstreckt sich von der öffentlichen Verkehrsfläche bis auf das belaste Grundstück und dort bis etwa zur Mitte des ebenfalls im Lageplan einzeichneten Gebäudes. Der Pfeil ist sodann in Richtung der Stellplatzflächen ausgerichtet. Hieraus wird ersichtlich, dass allein die nördlich des einzeichneten Gebäudes vorhandenen Flächen für die Zuwegung zu den Stellplätzen genutzt werden sollen. Insofern ist dem Bestimmtheitsgebot genüge getan. Einer gesonderten Zufahrtsbaulast bedurfte es nicht.

Die Klägerin hat jedoch einen Anspruch auf Abgabe einer Verzichtserklärung durch den Beklagten und in der Folge auf die beantragte teilweise Löschung der in Rede stehenden Baulast zur Bereitstellung von 13 Kfz-Einstellplätzen, weil an ihr kein öffentliches Interesse (mehr) besteht. Der Anspruch der Klägerin auf Abgabe einer entsprechenden Verzichtserklärung ergibt sich aus § 83 Abs. 3 Satz 1 LBO (2024) in der im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung geltenden Fassung. Danach geht die Baulast durch Verzicht der Bauaufsichtsbehörde unter. Dieser Verzicht ist nach § 83 Abs. 3 Satz 2 LBO dann zu erklären, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht.

Ist das öffentliche Interesse an der Baulast entfallen, hat der Eigentümer des belasteten Grundstücks grundsätzlich einen Anspruch auf die Abgabe einer Verzichtserklärung durch die Bauaufsichtsbehörde. Eine Verpflichtung zum Verzicht auf die Baulast entsteht bei einer Änderung des öffentlichen Interesses gegenüber der Situation, in der die Baulast übernommen wurde. Das öffentliche Interesse an einer Baulast kann nicht allgemein beschrieben werden, es bestimmt sich vielmehr nach der Art der jeweiligen Baulast. Das öffentliche Interesse kann demgemäß etwa in den Fällen verneint werden, in denen eine Änderung der tatsächlichen Verhältnisse, etwa der Sicherungsfähigkeit oder Sicherungsbedürftigkeit stattgefunden hat oder die Änderung des im fraglichen Bereich geltenden Baurechts die Annahme des Wegfalls dieses Interesses rechtfertigt. Die durch die Baulast abgesicherten bauaufsichtlichen Belange dürfen jedenfalls nicht mehr sicherungsbedürftig sein. Baurechtswidrige Zustände dürfen durch den Verzicht nicht geschaffen werden (vgl. hierzu OVG Münster, Urteil vom 21. November 2017 – 2 A 1393/16 – juris, Rn. 50 ff. m.w.N.; Urteil vom 10. Oktober 1996 – 7 A 4185/95 – juris, Rn. 95; OVG Hamburg, Urteil vom 8. November 2021 – 2 Bf 448/18 – juris, Rn. 63; OVG Magdeburg, Urteil vom 13. März 2014 – 2 L 26/12 – juris, Rn. 28; OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 30. April 2019 – OVG 10 N 35.17 – juris, Rn. 11 m.w.N.).

Der Wegfall des öffentlichen Interesses am vollständigen Bestand der Stellplatzbaulast beruht vorliegend auf dem Umstand, dass es sich bei der eingetragenen Baulast um eine sogenannte vorhabenbezogene Baulast handelt und dass sich sowohl die tatsächlichen als auch die rechtlichen Verhältnisse hinsichtlich der bauordnungsrechtlichen Sicherungsbedürftigkeit des ursprünglichen Vorhabens, zu dessen Verwirklichung die Verpflichtungserklärung abgegeben und die Baulast eingetragen wurde, zwischenzeitlich verändert haben. Ist die Baulast vorhabenbezogen wird damit das nach § 83 Abs. 3 Satz 2 LBO maßgebende Interesse abschließend bestimmt (vgl. OVG Münster, Urteil vom 21. November 2017 – 2 A 1393/16 – juris, Rn. 60, 75; OVG Lüneburg; Urteil vom 16. Januar 2012 – 1 LB 219/09 – juris, Rn. 40). Welchen Inhalt eine Baulast hat, ist im jeweiligen Einzelfall durch Auslegung der Baulasterklärung, bei der es sich um eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung handelt, entsprechend den Grundsätzen des Bürgerlichen Gesetzbuchs zu ermitteln. Danach ist der wirkliche Wille zu erforschen (vgl. § 133 BGB), wobei der erklärte Wille maßgeblich ist. Für die Auslegung ist nach § 157 BGB maßgeblich, wie derjenige, für den die Erklärung bestimmt ist, nämlich der Adressat der Baulast, hier also die Bauaufsichtsbehörde, diese nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) unter Berücksichtigung aller Umstände, insbesondere nach dem Inhalt der Verpflichtungserklärung, verstehen durfte (sog. objektiver Empfängerhorizont, vgl. OVG Münster, Urteil vom 6. Dezember 2018 – 7 A 991/16 –, juris Rn. 30; VGH Mannheim, Urteil vom 4. Februar 2016 – 5 S 1140/14 – juris, Rn. 39; OVG Lüneburg, Beschluss vom 29. Juni 2017 – 1 LA 151/16 – juris, Rn 13). Die Perspektive des durch die Baulast faktisch Begünstigten ist insoweit unerheblich, da er nicht Adressat der Baulasterklärung ist.

Die Einschränkung der Baulast auf die Sicherung eines konkreten Vorhabens setzt voraus, dass das Vorhaben in der Baulast unmissverständlich und eindeutig so konkret bezeichnet wird, dass sich die Rechtswirkungen der Baulast hinreichend verlässlich eingrenzen lassen (vgl. OVG Münster, Beschluss vom 4. September 2020 – 7 A 2858/18 –, juris Rn. 32 f.). Bei der Auslegung des Textes der Baulasteintragung sind auch die Baulastübernahme- bzw. Verpflichtungserklärung sowie die Umstände der Abgabe der Verpflichtungserklärung hinzuzuziehen (vgl. OVG Münster, Beschluss vom 11. Dezember 2020 – 2 A 953/20 – juris, Rn 17 ff.; OVG Hamburg, Urteil vom 24. April 2022 – 2 Bf 701/98 – juris, Rn. 46). Bei nicht eindeutigem Wortlaut ist für die Auslegung zudem die typische Interessenlage der Beteiligten zu berücksichtigen. Grundsätzlich entspricht es der Interessenlage jedes Grundeigentümers, die Abgabe einer Baulasterklärung zugunsten seines Nachbarn nicht ohne Kenntnis dessen abzugeben, was dadurch als Bauvorhaben ermöglicht werden soll. Wenn eine Baulast zu einem Zeitpunkt übernommen wird, in dem das dadurch ermöglichte Bauvorhaben bereits durch genehmigte oder zur Genehmigung eingereichte Bauvorlagen konkretisiert war und diese dem Baulastübernehmer bekannt waren, liegt es bei dieser Interessenlage nahe, dass die Baulast sich auf eben dieses Vorhaben bezog und auch hierauf beschränkte (vgl. OVG Schleswig, Beschluss vom 10. November 2025 – 1 LA 77/24 – n.v. mit Verweis auf OVG Hamburg, Beschluss vom 29. Juni 2021 – 2 Bs 132/21 –, juris Rn. 56; Urteil vom 24. April 2002 – 2 Bf 701/98 –, juris Rn. 45). Dabei ist gleichwohl zu berücksichtigen, dass Baulasten nicht grundsätzlich als vorhabenbezogen zu klassifizieren sind, auch wenn sie im Zuge eines Genehmigungsverfahrens und unter Bezugnahme auf ein zur Genehmigung gestelltes Vorhaben eingetragen werden. Eine Baulast, die aus Anlass der Verwirklichung eines bestimmten Vorhabens übernommen wurde, kann auch mit dem Inhalt übernommen werden, dass sie über die Errichtung des ihren Anlass bildenden Vorhabens hinaus auch künftige Änderungen des Vorhabens deckt, wenn und soweit solche Änderungen mit dem Inhalt der übernommenen Verpflichtung vereinbar sind. Welchen Inhalt eine Baulast hat, d.h. ob sie vorhaben- oder grundstücksbezogen ist, ist im jeweiligen Einzelfall durch Auslegung zu ermitteln (vgl. OVG Münster, Beschluss vom 11. Dezember 2020 – 2 A 953/20 – juris, Rn. 17 ff.; Urteil vom 21. November 2017 – 2 A 1393/16 – juris, Rn. 61 ff.; OVG Schleswig, Beschluss vom 10. November 2025 – 1 LA 77/24 – n.v.).

Ausgehend von diesen Maßstäben handelt es bei der streitgegenständlichen Baulast für die Bereitstellung von Kfz.-Stellplätzen unter Berücksichtigung der maßgeblichen Einzelfallumstände um eine auf das mit Bauschein des Beklagten vom 23. Juli 1970 genehmigte Vorhaben „Anbau an die Gaststätte“ in dem Gebäude auf dem Grundstück D-Straße beschränkte Baulast. Die Vorhabenbezogenheit ergibt sich unter anderem aus dem Umstand, dass in dem Text der Baulast der Begriff der erforderlichen Stellplätze genutzt wurde. Ebenso wie nach der aktuellen Rechtslage bestand auch im Zeitpunkt der Abgabe der Baulasterklärung nach § 67 Abs. 2 Satz 1 LBO 1967 bei der Errichtung baulicher Anlagen sowie anderer Anlagen, bei denen ein Zu- und Abfahrtsverkehr zu erwarten ist, die Verpflichtung, Stellplätze in ausreichender Zahl und Größe sowie in geeigneter Beschaffenheit herzustellen. § 67 Abs. 2 Satz 2 LBO 1967 bestimmte ferner, dass sich Anzahl und Größe der Stellplätze nach Art und Zahl der vorhandenen und zu erwartenden Kraftfahrzeuge der ständigen Benutzer und der Besucher der Anlagen richten. Demnach hing die Anzahl der erforderlichen Stellplätze von der konkreten Nutzung auf dem Vorhabengrundstück ab. Bereits hieraus ergibt sich ein entsprechender Vorhabenbezug. Dieser Vorhabenbezug wird durch den der Eintragung beigefügten Lageplan bekräftigt. Dort befindet sich in einem gestempelten Vermerk die Ausführung „Erweiterung der Gaststätte L……“. Diese Bezeichnung in Verbindung mit der Formulierung „erforderliche Stellplätze“ belegen, dass die Baulast aus Sicht der Bauaufsichtsbehörde einzig zu dem Zweck eingeräumt werden sollte, den bauordnungsrechtlichen Belang des Vorhaltens der notwendigen Stellplätze für das zur Genehmigung gestellte Vorhaben sicherzustellen. Des Weiteren wurde in der Verpflichtungserklärung auf ein das mit Bauantrag vom 21. April 1970 zur Genehmigung gestellte Vorhaben, den Anbau an die Gaststätte Bezug genommen. Der Beklagte selbst, als Adressat der Baulasterklärung, geht ebenfalls sowohl in den angefochtenen Bescheiden als auch in seinen Erklärungen im gerichtlichen Verfahren davon aus, dass sich um eine vorhabenbezogene Baulast handelt.

Vorliegend ist bei der Auslegung der Baulast bzw. bei der mit Eintragung verbundenen Sicherungsabsicht zu berücksichtigen, dass sich das Sicherungsbedürfnis allerdings nicht allein auf den das mit Bauschein vom 23. Juli 1970 konkret genehmigte Vorhaben bezogen hat. Die in den Bauvorlagen enthaltene und grün-gestempelte Betriebsbeschreibung enthält im Betreff die Bezeichnung „Erweiterung der Gaststätte „L…….“ in D-Stadt“. In dieser wird Folgendes ausgeführt:

Dieser Betrieb ist zum größten Teil auf den Fremdenverkehr im Sommer ausgerichtet und demzufolge ein Hotel- und Gaststättenbetrieb. (…)

Das Gastzimmer faßt Platz für 20 Gäste. Der Clubraum faßt Platz für weitere 18 Gäste. Der Versammlungsraum wird lediglich als kleines Besprechungszimmer genutzt, ansonsten dient er als Verteilerraum zur Gaststube, zum Clubraum und zum Saal. (…)

Für eine zusätzliche Be- und Entlüftung der Räume soll ein entsprechender Frischluftversorger mit Wrasenabsauger installiert werden. Für den Gaststättenbetrieb sind 3 Herrentoiletten, 4 Standbecken und 3 Damentoiletten vorhanden.

Für den Hotelbetrieb stehen 12 Betten zur Verfügung. Eine entsprechende Anzahl Dusch- und Waschgelegenheiten sowie WC-Anlagen sind vorhanden.

Die Anzahl der Kfz-Einstellplätze beläuft sich auf

Gegenstand der Baugenehmigung war jedoch nicht der Hotel- und Gaststättenbetrieb als solcher und die damit verbundenen Nutzungen. Aus den Bauvorlagen zum Bauschein vom 23. Juli 1970 ergibt sich, dass mit diesem lediglich eine Erweiterung um 104,60 m2und teilweise Umnutzung der Fläche im Erdgeschoss des Gebäudes genehmigt wurde (siehe Beiakte C und die dort enthaltenen Lagepläne etc.). Die Nutzung dieser Erweiterungsfläche wurde in der vorangestellten Betriebsbeschreibung näher beschrieben. Allein durch diesen Anbau bzw. die Erweiterung wurde jedoch kein Stellplatzbedarf für 27 Kfz-Einstellplätze ausgelöst. Zwar wird in dem Bauschein festgestellt, dass aufgrund des § 67 LBO 27 Stellplätze für insgesamt 27 Kraftfahrzeuge gemäß der Festlegung im Lageplan vom 3. Juni 1970, welcher Bestandteil der Genehmigung ist, herzustellen sind. Eine – nutzungsbezogene – Berechnung der benannten Stellplatzanzahl lässt sich allerdings weder den Bauvorlagen noch den Genehmigungsunterlagen entnehmen. Nach dem objektiven Empfängerhorizont bezieht sich die Baulast vor allem wegen der dargestellten Betriebsbeschreibung jedoch auf das Gesamtvorhaben, so wie es auch Gegenstand der zuvor erteilten Genehmigungen gewesen ist und nunmehr erweitert werden sollte. Vor dem Jahr 1970 erteilte der Beklagte für das in Rede Vorhabengrundstück mit Bauschein vom 28. November 1962 eine Genehmigung für den „Um- und Erweiterungsbau der Gastwirtschaft“. In der Erläuterung zu dem der Genehmigung zugrundeliegenden Bauantrag wird ausgeführt, dass sich auf dem Grundstück die konzessionierte Gaststätte L…… befindet. Der sogenannte Saalanbau war zu diesem Zeitpunkt bereits vorhanden, allerdings noch keine Gäste- oder Fremdenzimmer. Mit Bauschein vom 2. November 1964 (Nr. 1860/64) erteilte der Beklagte die Genehmigung für Neubau eines Seitengebäudes für Abstellräume. Mit Bauschein vom 21. April 1967 (Nr. 556/67) genehmigte der Beklagte dann den Anbau von Gästezimmern. In der Baubeschreibung hierzu wird Folgendes ausgeführt:

„Der Bauherr beabsichtigt, sein Gebäude in D-Stadt, Dorfstraße zu erweitern. Es ist beabsichtigt, das vorhandene Konferenzzimmer mit den dazugehörigen WC-Räumen umzubauen und in 4 Fremdenzimmer, Dusche WC und Bad aufzuteilen. Der vorhandene Nebensaal, der sich in einem sehr schlechten Zustand befindet, soll abgerissen werden. Um dem Grundriss einen rechteckigen Zuschnitt zu geben, werden 4 weitere Fremdenzimmer, Fleischkühlraum und Bierkeller angebaut.“

Ausweislich der dem Bauschein zugrundeliegenden Bauvorlagen erfolgte der Anbau der Gästezimmer ausschließlich im Erdgeschoss des Gebäudes. Veränderungen im Obergeschoss waren nicht Gegenstand des Genehmigungsverfahrens. In den zu dem Bauschein vom 21. April 1967 erteilten „Besonderen Bedingungen“ wurde unter Nummer 13 ausgeführt, dass gemäß der Reichsgaragenverordnung 20 Einstellplätze auszuweisen sein. Eine Begründung bzw. eine detaillierte Berechnung hierfür ist den Bauvorlagen bzw. Genehmigungsunterlagen jedoch nicht zu entnehmen. Die Anzahl von acht Fremdenzimmern, die sich der dargelegten Betriebsbeschreibung sowie aus den vorhandenen Lageplänen ergibt, wurde sodann durch die mit Bauschein vom 23. Juli 1970 genehmigten Veränderungen und ausweislich der insoweit vorgelegten Lagepläne auf sieben Fremdenzimmer reduziert.

Aus der Vorhabenbezogenheit der streitgegenständlichen Baulast folgt zudem, dass ein durch andere auf dem Grundstück der Beigeladenen genehmigte Nutzungen, die nicht im Zusammenhang mit dem bis einschließlich 1970 genehmigten Vorhaben (Hotel- und Restaurantbetrieb) stehen, ausgelöster und sicherungsbedürftiger Stellplatzbedarf nicht durch die streitgegenständliche Baulast abgesichert werden durfte bzw. abgesichert werden kann. Sofern daher im Verwaltungsverfahren vom Beklagten bei der Berechnung des Stellplatzbedarfs auch Wohnnutzungen in dem streitbefangenen Gebäudekomplex herangezogen wurden, müssen diese außer Betracht bleiben, unabhängig davon, ob diese im Erd- oder Obergeschoss stattfinden. Die eingetragene Baulast bezieht sich zum einen allein auf Nutzungen im Erdgeschoss des Gebäudekomplexes und zum anderen allein auf den Hotel- und Restaurantbetrieb. Die ausweislich der beigezogenen Verwaltungsvorgänge erteilten Genehmigungen in den 1980er für den Umbau und die Umnutzung des Dachgeschosses für Wohnzwecke haben keinen Einfluss auf die Sicherungsbedürftigkeit des Stellplatzbedarfs für den Hotel- und Restaurantbetrieb. Ebenso wenig können etwaige Genehmigungen bzw. Nutzungen in Form von Appartements und einer Wohnung, welche sich ausweislich der angefochtenen Bescheide im ehemaligen Veranstaltungssaal befinden sollen oder ggf. dort vorgesehen sind, für die Berechnung des Stellplatzbedarfs herangezogen werden. Ausgangspunkt dieses Bedarfs sind stets die genehmigten Nutzungen im Umfang der bis zum Jahr 1970 erteilten Genehmigungen für den Hotel- und Restaurantbetrieb. Unter Berücksichtigung dieses rechtlichen Ansatzes hatten die nach 1970 für das Vorhabengrundstück erteilten Genehmigungen keinen Einfluss aus das bis 1970 zur Genehmigung gestellt Vorhaben „Hotel- und Restaurantbetrieb“.

Des Weiteren ist zu beachten, dass – auch aus Sicht des Beklagten – der Saalanbau keine eigenständige Bedeutung für das Vorhalten der vorhabenbezogenen Stellplätze hat bzw. hatte. Der Saalanbau war im Zeitpunkt der Eintragung der Baulast, ebenso wie der Restaurant- und Hotelbetrieb, bereits vorhanden, hat aber nach den zur Verfügung stehenden Unterlagen bei der Berechnung der erforderlichen Stellplätze keine gesonderte Berücksichtigung gefunden. Vielmehr ist der Beklagte im gesamten Verwaltungsverfahren davon ausgegangen, dass sich der Stellplatzbedarf für das Restaurant allein anhand der 38 Sitzplätze bestimmt. Dies ist auch folgerichtig, da in der Betriebsbeschreibung für die im Jahr 1970 erteilte Genehmigung lediglich eine Nutzung mit 38 Sitzplätzen angegeben wurde. Die Klägerin und der Beklagte vertreten insoweit lediglich verschiedene Ansichten, ob es sich bei dem Restaurant um einen Betrieb mit allein örtlicher oder aber überörtlicher Bedeutung handelt. Das Gericht merkt insoweit an, dass der vorhandene Saal gegebenenfalls eine Relevanz bei der Bewertung haben könnte, ob dem Restaurantbetrieb eine überörtliche Bedeutung zukommt. Die mit einem entsprechend dimensionierten Saal verbundenen Nutzungsmöglichkeiten, etwa für größere Feiergesellschaften (z.B. Hochzeiten etc.), könnten Auswirkungen für überörtliche Bedeutung des Restaurantbetriebs haben, wenn es ansonsten in der Gemeinde keine oder nur wenige Alternativen für die Ausrichtung größerer Feierlichkeiten gibt. Angesichts der fehlenden Relevanz des Saalanbaus im Hinblick auf die Berechnung des Stellplatzbedarfs für das relevante Vorhaben bedarf es insoweit keiner Entscheidung zu der Frage, ob sich eine Genehmigung für die Nutzung des Saalanbaus zwischenzeitlich durch einen konkludenten Verzicht Grundstückseigentümers bzw. der Grundstückseigentümerin auf andere Weise im Sinne von § 112 Abs. 2 LVwG erledigt hat. Für die in diesem Zusammenhang relevante Abgrenzung zwischen einer nach dem objektiven Empfängerhorizont zu bewertenden (endgültigen) Nutzungsaufgabe und einer den Bestandsschutz der Baugenehmigung nicht berührenden Nutzungsunterbrechung (vgl. hierzu OVG Schleswig, Urteil vom 6. Mai 2021 – 1 LB 12/15 – juris, Rn. 59; VGH München, Beschluss vom 26. Mai 2020 – 15 ZB 19.2231 –, Rn. 14 bei juris; OVG Münster, Urteil vom 7. Mai 2019 – 2 A 2995/17 – juris, Rn. 126 ff.; VGH Mannheim, Urteil vom 4. März 2009 – 3 S 1467/07 – juris, Rn. 34 und Urteil vom 8. Juli 2014 – 8 S 1071/13 – juris, Rn. 27 f.; OVG Lüneburg, Beschluss vom 25. März 2021 – 1 MN 20/21 – juris, Rn. 21 m.w.N) könnte insoweit relevant sein, dass der Saalanbau nach den Angaben des Vertreters der Beigeladenen in der mündlichen Verhandlung jedenfalls seit dem Jahr 2015 lediglich als Abstellraum genutzt worden sei. Ebenso könnte in die Bewertung einzubeziehen sein, dass in der an den Vertreter der Beigeladenen persönlich erteilten Gaststättenerlaubnis vom 11. August 2015 ausgeführt wird, dass der Saal nicht mehr von der Gaststättenerlaubnis erfasst wird und dass in der an den Pächter der Gaststätte erteilten Gaststättenerlaubnis vom 1. Juli 2020 zudem ausgeführt wird, dass der Saal nicht mehr für die Gaststätte benutzt werden darf. Auch spätere an die Beigeladene erteilte Konzessionen haben den Saal ausdrücklich von dem Restaurantbetrieb ausgenommen.

Eine andere Bewertung folgt in diesem Zusammenhang auch nicht aus Erklärungen des Beklagten oder Angaben in weiteren Bauanträgen in den 1980er-Jahren. Zwar hat der Beklagte mit Schreiben vom 25. Januar 1983 an die vormaligen Grundstückseigentümerin ausgeführt, dass untere Berücksichtigung der Netto-Nutzfläche des Saals, des Versammlungsraums und des Gastzimmers 147 Sitzplätze bereitgestellt werden können und sich insoweit ein Stellplatzbedarf für die Gaststätte von 25 Plätzen ergebe. Allerdings erfolgte diese Aussage in einem Baugenehmigungsverfahren, dessen Gegenstand der Umbau und Erweiterung des Dachgeschosses der Gaststätte „L.......“ gewesen ist (Bauantrag vom 30. Dezember 1982). Der Bauantrag bezog sich somit schon nicht auf die Nutzungen im Erdgeschoss des Gebäudes. Zum anderen gibt es keine Anhaltspunkte dafür, dass die damalige Grundstückseigentümerin in diesem Verfahren eine Abweichung von der Betriebsbeschreibung vom für den Bauschein vom 23. Juli 1970 vornehmen wollte, in der für den Restaurantbetrieb eine Nutzung mit 38 Gästeplätzen angegeben wurden. Sie hat in einem nachfolgenden Genehmigungsverfahren, welches in der Erteilung einer Baugenehmigung am 29. Oktober 1984 mündete, zwar einen Stellplatznachweis vorlegt, in dem ebenfalls ein Stellplatzbedarf für 142 Sitzplätze benannt wurde. Allerdings wurde in der Baubeschreibung vom 30. August 1984, entsprechend dem Genehmigungsgegenstand, ausgeführt, dass es sich bei der geplanten Baumaßnahme um eine geringfügige Erweiterung des Dachgeschosses handele. Etwaige Veränderungen der Nutzung des Erdgeschosses und damit auch des Restaurant- und Hotelbetriebs waren weder Gegenstand des Bauantrags noch der nachfolgenden Baugenehmigung. Insofern verleibt es dabei, dass sich der durch die bis 1970 erteilten Genehmigungen ausgelöste Stellplatzbedarf, welcher mit der streitgegenständlichen Baulast abgesichert werden sollte, auf die mit der vormaligen Betriebsbeschreibung angegeben Nutzung der Gaststätte mit 38 Sitzplätzen sowie auf die Nutzung der sieben Fremdenzimmer bezieht. Aufgrund der Vorhabenbezogenheit hätte im Übrigen auch der durch eine nachträgliche Änderung der Nutzung des Hotel- und Restaurantbetriebs ausgelöste erhöhte Stellplatzbedarf nicht mit der hier streitgegenständlichen Baulast abgesichert werden können.

Aus den nachfolgenden Ausführungen ergibt sich zudem, dass es aus rechtlichen Gesichtspunkten auch nicht darauf ankommt, ob die im Erdgeschoss belegenen Fremdenzimmer bzw. die damit verbundene Anzahl an Betten überhaupt noch für das aktuelle Sicherungsbedürfnis im Hinblick auf den Stellplatzbedarf herangezogen werden können. Der Vertreter der Beigeladenen hat in der mündlichen Verhandlung hierzu ausgeführt, dass die vormals als Fremdenzimmer genutzten Räumlichkeiten baulich verändert worden seien und nunmehr als Abstellräume genutzt würden. Ob sich hieraus bereits ein Verzicht auf die vormals erteilten Baugenehmigungen für die Nutzung der Räume als Fremdenzimmer ableiten lässt bzw. ob der Bestandsschutz eben dieser Baugenehmigungen durch die Vornahme von baulichen Veränderungen bzw. einer Nutzungsänderung (teilweise) erloschen ist und wegen des Vorhabenbezugs der Baulast eben diese Nutzungen für die Bemessung des Stellplatzbedarfs schon nicht mehr herangezogen werden können, kann jedoch offenbleiben.

Ausgangspunkt der vorhabenbezogenen Sicherungsbedürftigkeit wegen der bauordnungsrechtlichen Anforderung zum Vorhalten der erforderlichen Stellplätze ist somit (weiterhin) der Restaurantbetrieb mit 38 Sitzplätzen und der Hotelbetrieb mit sieben Fremdenzimmern bzw. zwölf Betten. Legt man für die Berechnung der hierfür erforderlichen Stellplätze die vom Beklagten im Verwaltungsverfahren herangezogene Richtzahlentabelle für den Mindestbedarf an Stellplätzen und Abstellanlagen für Fahrräder zugrunde ergibt sich ein Stellplatzbedarf für Kraftfahrzeuge von maximal 17 Stellplätzen, wenn man annimmt, dass es sich bei dem streitgegenständlichen Restaurant um eine Gaststätte von überörtlicher Bedeutung handelt und hierfür – gewissermaßen zugunsten der Beigeladenen – der Maximalwert von einem Stellplatz für je vier Sitzplätze nach Ziffer 6.3 heranzuziehen ist (bei 38 Sitzplätzen = zehn Stellplätze). Für die sieben Fremdenzimmer sind nach Ziffer 6.3 (Hotels, Pensionen, Kurheime und andere Beherbergungsbetriebe maximal sieben Stellplätze zu veranschlagen (1 Stellplatz je 2-6 Betten, bei sieben Fremdenzimmern maximal 14 Betten), wobei sich aus der Betriebsbeschreibung für den im Jahr 1970 erteilten Bauschein ergibt, dass für den Hotelbetrieb zwölf Betten zur Verfügung stehen, was nach der Richtzahlentabelle einen maximalen Stellplatzbedarf von sechs Stellplätzen auslösen würde. Ebenso würde sich die Anzahl der erforderlichen Stellplätze weiter reduzieren, wenn man lediglich einen Stellplatz für je sechs Betten veranschlagt. In diesem Fall bestünde ein Bedarf von drei Stellplätzen für die Fremdenzimmer und von insgesamt (maximal) 13 Stellplätzen. Ergänzend ist hierbei anzumerken, dass der Beklagte in den angefochtenen Bescheiden nicht nachvollziehbar dargelegt hat, weshalb bei der Bemessung des Stellplatzbedarfs für den Restaurantbetrieb, selbst bei Bestehen einer überörtlichen Bedeutung des Restaurants, zwangsläufig der Maximalwert von einem Stellplatz je vier Sitzplätze und nicht etwa ein Mittelwert von einem Stellplatz je sechs Sitzplätze herangezogen wurde. Der Beklagte begründet zwar ausführlich, warum dem streitgegenständlichen Restaurant eine überörtliche Bedeutung zukomme, begründet die konkrete Stellplatzberechnung jedoch nicht. Unter Heranziehung des benannten Mittelwerts würde sich ein Stellplatzbedarf von lediglich sieben Stellplätzen ergeben. Unter Hinzurechnung des Bedarfs von sechs Stellplätzen für die Fremdenzimmer (für nach der Betriebsbeschreibung zwölf Betten) bestünde dann auch unter Heranziehung der Berechnungsgrundlage des Beklagten ein Bedarf von 13 Stellplätzen, welcher allein durch die südliche Stellplatzfläche gedeckt werden könnte.

Letztlich und unabhängig von der Berechtigung zur Heranziehung der Maximalwerte bei der Stellplatzberechnung nach der vom Beklagten herangezogenen Richtzahlentabelle ergibt sich eine Änderung des Sicherungsbedürfnisses für den vorhabenbezogenen Stellplatzbedarf jedenfalls aus einer Änderung der rechtlichen Grundlagen für die Berechnung der erforderlichen Stellplätze, welche im insoweit maßgeblichen Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung zu berücksichtigen ist. Die Gemeinde D-Stadt hat von der in § 49 Abs. 1 Satz 7 LBO vorgesehenen Möglichkeit Gebrauch gemacht und die Anzahl der nach § 49 Abs. 1 Satz 1 LBO notwendigen Stellplätze in der Satzung über die Zahl und Beschaffen von Kraftfahrzeugstellplätzen und Fahrradabstellplätzen (Stellplätzen) vom 6. Dezember 2023 als örtliche Bauvorschrift gemäß § 86 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 LBO geregelt. Unter Zugrundelegung der in dieser Stellplatzsatzung festgehaltenen Richtwerte ergibt sich unter Berücksichtigung des Vorhabenbezugs folgender Bedarf für notwendige Stellplätze, der durch eine Baulast abgesichert werden kann bzw. muss: Für Gaststätten mit überörtlicher Bedeutung wird ein Stellplatzbedarf von einem Stellplatz je acht Sitzplätzen angenommen (Ziffer 6.2). Bei 38 Sitzplätzen für den streitgegenständlichen Restaurantbetrieb ergibt sich hieraus ein Stellplatzbedarf von fünf Stellplätzen. Für Hotels, Pensionen, Kurheime und andere Beherbergungsbetriebe wird ein Stellplatzbedarf von einem Stellplatz je sechs Betten angenommen (Ziffer 6.3). Unter Zugrundelegung von (maximal) 14 Betten für den streitgegenständlichen Hotelbetrieb ergibt sich hieraus ein Stellplatzbedarf von drei Stellplätzen. Zusammengefasst ergibt sich aus der Stellplatzsatzung der Gemeinde D-Stadt für den streitbefangenen Hotel- und Restaurantbetrieb unter Berücksichtigung des dargestellten Vorhabenbezugs ein (maximaler) Stellplatzbedarf von acht Stellplätzen. Dieser Bedarf kann allein durch die nicht überbaute und südlich gelegene Stellplatzfläche mit 13 Stellplätzen gedeckt werden. Hieraus folgt zugleich, dass das Sicherungsbedürfnis für den Fortbestand der nördlich gelegenen Stellplatzfläche entfallen ist.

Angesichts dieser Darstellungen bedarf es keiner Entscheidung zu der zwischen den Beteiligten erörterten Frage, ob es sich bei dem in Rede stehenden Restaurantbetrieb um eine Gaststätte von überörtlicher oder lediglich von örtlicher Bedeutung im Sinne der Stellplatzsatzung handelt. Ebenso wenig bedarf es einer Erörterung der Frage, welche Auswirkungen die derzeitige Nichtnutzung des Hotel- und Restaurantbetriebs auf die Berechnung des Stellplatzbedarfs hat. Insbesondere bedarf es insoweit keiner Auseinandersetzung mit der Frage, ob es sich hierbei lediglich um Unterbrechung der Nutzung handelt, die nicht als Verzicht auf die erteilten Baugenehmigungen für die entsprechende Nutzungen handelt oder ob es sich um eine endgültige Aufgabe der Nutzung handeln soll, die nach der Verkehrsauffassung zugleich einen ausdrücklichen oder konkludenten Verzicht auf die Baugenehmigungen bewirken könnte. Gegen einer endgültige Nutzungsaufgabe mit einem entsprechenden Verzichtswillen dürfte vorliegend jedoch allein schon der relativ kurze Zeitraum der Nichtnutzung sprechen.

Der von der Klägerin begehrte Verzicht auf die Stellplatzbaulast betreffend die nördlich belegene und überbaute Stellplatzfläche ist auch rechtlich umsetzbar. Die Baulast ist als Verwaltungsakt insofern objektiv teilbar. Die jeweiligen Stellplatzflächen mit 14 bzw. 13 Stellplätzen lassen sich anhand des der Baulasteintragung beigefügten Lageplans eindeutig voneinander unterscheiden und bestimmen.

Dem Anspruch auf Löschung bzw. Verzicht auf einen Teil der Baulast steht auch der – auch im öffentlichen Recht anwendbare – Grundsatz von Treu und Glauben nicht entgegen. Insofern der Ansatz des Beklagten nicht nachvollziehbar, weshalb die Klägerin einen Löschungsanspruch bezüglich der streitgegenständlichen Baulast nicht geltend machen können soll, weil Rechtsvorgänger im Grundeigentum bestimmte Nachbarzustimmungen erteilt hätten. Der Beklagte benennt schon keine konkreten Nachbarzustimmungen, die zu einem Anspruchsverlust führen könnten. Darüber hinaus ergibt sich der Anspruch auf Löschung bzw. Verzicht auf eine Baulast gerade aus einer Veränderung der tatsächlichen oder rechtlichen Situation und damit aus einer Veränderung des Sicherungsbedürfnisses. Insofern müsste es sich um eine Erklärung des jeweiligen Grundstückseigentümers handeln, aus der sich ergibt, dass trotz einer Veränderung der rechtlichen oder tatsächlichen Verhältnisse ein Anspruch auf Verzicht oder Löschung der Baulast ausgeschlossen sein soll. Hätte der Grundstückseigentümer im Übrigen den Bestand der Baulast unabhängig von einer Veränderung des Vorhabens bzw. – soweit möglich – seiner rechtlichen Rahmenbedingen ausgestalten wollen, wäre die Bestellung einer grundstücksbezogenen Baulast in Frage gekommenen. Eine solche Baulast wurde jedoch gerade nicht eingeräumt.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 155 Abs. 1 und 2 VwGO. Soweit die Klägerin die Klage zurückgenommen hat, ergibt sich die Kostenfolge aus § 155 Abs. 2 VwGO, wonach sie die Kosten des Verfahrens insoweit zu tragen. Da die Klägerin im Übrigen mit ihrem Begehren obsiegt hat, ergibt sich auch eine Kostentragungspflicht des Beklagten. Angesichts der flächenmäßig identischen Ausmaße der beiden Teilflächen der Stellplatzbaulast ist eine hälftige Teilung der Kosten sachgerecht.

Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig. Die Beigeladene hat keinen Sachantrag gestellt und ist damit kein Kostenrisiko nach § 154 Abs. 3 VwGO eingegangen. Es entspricht daher nicht der Billigkeit im Sinne von § 162 Abs. 3 VwGO dessen außergerichtliche Kosten für erstattungsfähig zu erklären.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 und 2 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.