Anwendung des Vergleichswertverfahrens und Zuständigkeit der Gutachterausschüsse

Streitig ist die Höhe des im Rahmen der Bedarfsbewertung für Zwecke der Erbschaftsteuer für eine Eigentumswohnung (ETW) festgestellten Grundbesitzwerts, insbesondere, ob der Wert im Sachwertverfahren oder im Vergleichswertverfahren zu ermitteln ist.

Der Kläger erbte am 16.06.2016 eine ETW in S, …str. …, Wohnung Nr. … . Er reichte am 16.01.2017 eine Erklärung zur Feststellung des Bedarfswerts beim Beklagten ein, in der er mitteilte, dass das Grundstück zu Wohnzwecken vermietet sei und ihm Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren des Gutachterausschusses nicht vorlägen. Der Kläger machte Angaben zur Wohnung auf der „Anlage Grundstück“, dort insbesondere in der Rubrik „Angaben zum Sachwert“ und in einer beigefügten „Ergänzungsliste“ sowie einer Anlage zur Beschreibung des Gebäudestandards u.a. wie folgt: Grundstücksfläche: … qm; Bodenrichtwert: … €/qm; Grundstücksart: Wohnungseigentum mit 7 Wohnungen im Gebäude; Baujahr 1996; Brutto-Grundfläche 102 qm; Gebäudeart: 4.2; Art der Nutzung: Wohnung, Vermietung, Wohn-/Nutzfläche 66 qm, 2 Stellplätze; Standardstufe der Bauteile: 3; berechnete Regelherstellungskosten: 765 €/qm Brutto-Grundfläche; angepasste Regelherstellungskosten: 849 €/qm Brutto-Grundfläche; Baupreisindex für Wohngebäude: 111,1. Wegen der Einzelheiten wird auf die Erklärung zur Feststellung des Bedarfswerts verwiesen.

Mit Bescheid vom 04.05.2018 über die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwerts auf den 16.06.2016 für Zwecke der Erbschaftsteuer, auf den wegen der Einzelheiten verwiesen wird, stellte der Beklagte den Grundbesitzwert für die streitgegenständliche ETW i.H.v. 117.000 € fest, wobei hierin enthalten für „Sondernutzungsrechte KfZ-Unterbringung“ 7.000 € angesetzt wurden. Die Ermittlung des Grundbesitzwerts erfolgte im Vergleichswertverfahren nach § 183 Abs. 2 des Bewertungsgesetzes (BewG) nach Vergleichsfaktoren gemäß der sich aus einer Anlage zum Bescheid ergebenden Berechnung, in der für die „Beschreibung des Richtwertobjekts“ die Gemeinde B herangezogen wurde und an deren jeweiligen unteren Seitenrändern folgender Hinweis aufgenommen wurde: „Quelle: Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte Rheinland-Pfalz gem. Landesgrundstückmarktbericht 2017“. Demgegenüber wurde unter „Erläuterungen“ im Bescheid vom 04.05.2018 ausgeführt: „Der Wert des Grund und Bodens wurde nach dem vom Gutachterausschuss zuletzt festgelegten Bodenrichtwert ermittelt. Die Grundlagen der Wertermittlung wurden aus den Einheitswertakten entnommen. Die Bewertung erfolgt auf der Grundlage von Kaufpreisen für Vergleichsgrundstücke (§ 183 Abs. 1 BewG). Die Vergleichspreise sind von dem örtlich zuständigen Gutachterausschuss mitgeteilt worden. Auf die Anlage zu diesem Bescheid wird hingewiesen.“

Tatsächlich hat der Beklagte keine Anfrage zu Vergleichspreisen und Vergleichsfaktoren an den für das streitgegenständliche Grundstück zuständigen örtlichen Gutachterausschuss des Landkreises X (nachfolgend GA X) gerichtet.

Von dem GA X wurden – nach Angaben des Beklagten – keine eigenen Grundstücksmarktberichte erstellt und weder Vergleichspreise i.S.d. § 183 Abs. 1 Satz 2 BewG noch Vergleichsfaktoren i.S.d. § 183 Abs. 2 BewG ermittelt.

Gegen den Bescheid vom 04.05.2018 legte der Kläger fristgerecht Einspruch ein. Im Wesentlichen wurde zuletzt vorgetragen, dass es zur Anwendung des Vergleichswertverfahrens des Nachweises von Vergleichsfaktoren gemäß § 183 Abs. 2 BewG bedürfe, die von örtlichen Gutachterausschüssen (nachfolgend auch: örtl.GA) ermittelt worden seien. Sollten von den zuständigen örtl.GA keine eigenen Grundstücksmarktberichte erstellt bzw. keine Vergleichsfaktoren ermittelt werden, so sei gemäß § 182 Abs. 4 Nr. 1 BewG auf das Sachwertverfahren zurückzugreifen. Auf die Einspruchsbegründungen vom 02.10.2018 und 28.01.2020 wird wegen der Einzelheiten verwiesen. Die Anwendung des Sachwertverfahrens werde beantragt, wonach der Grundbesitzwert auf 96.654 € festzustellen sei, so der Kläger unter Hinweis auf eine Anlage zur Berechnung des Sachwerts auf die wegen der Einzelheiten verwiesen wird.

Im Einspruchsverfahren wies der Beklagte – nach Rücksprache mit dem Landesamt für Steuern – den Kläger mit Schreiben vom 25.09.2019 darauf hin, dass die Vergleichsfaktoren gemäß § 183 Abs. 2 BewG in Rheinland-Pfalz vom Oberen Gutachterausschuss (§§ 17 ff. der Landesverordnung über Gutachterausschüsse, Kaufpreissammlungen und Bodenrichtwerte (Gutachterausschussverordnung – GAVO –) ermittelt und – neben der Veröffentlichung im Landesgrundstücksmarktbericht (LGMB) – der Finanzverwaltung zur Anwendung des Vergleichswertverfahrens in entsprechenden Rechenmodulen (hier sog. WE-Rechner) mitgeteilt würden. Die Vergleichsfaktoren würden regelmäßig im Turnus der Veröffentlichung des LGMB vom Oberen Gutachterausschuss (nachfolgend auch: OGA) ermittelt. Den Vergleichsfaktoren lägen hierbei Kaufpreisanalysen und -auswertungen (d.h. Durchschnittskaufpreise aus einer Vielzahl von Kauffällen) zu Grunde, so der Beklagte unter Hinweis auf den LGMB Rheinland-Pfalz 2017 Seiten 14 und 15. Auf das Schreiben des Beklagten vom 25.09.2019 wird wegen der Einzelheiten verwiesen.

Mit Einspruchsentscheidung vom 18.02.2021 wies der Beklagte den Einspruch als unbegründet zurück und führte zur Begründung aus, nach § 183 Abs. 1 BewG seien bei der Anwendung des Vergleichswertverfahrens Kaufpreise von Vergleichsgrundstücken heranzuziehen, wobei nach § 183 Abs. 1 Satz 2 BewG vorrangig die von den Gutachterausschüssen i.S.d. §§ 192 ff. Baugesetzbuch – BauGB – mitgeteilten Vergleichspreise als Grundlage heranzuziehen seien. Der „Gesetzeswortlaut des § 188 Abs. 2 Satz 1 BewG“ stelle, entgegen der Auffassung des Klägers, nicht auf einen „örtlichen“ Gutachterausschuss ab, da das Adjektiv „örtlich“ im Gesetzeswortlaut und auch in den „BewGR“ nicht enthalten und damit kein Tatbestandsmerkmal sei. Außerdem sei weder vorgetragen noch ersichtlich, dass es sich bei „den Gremien, deren Wertfindung für das FA Grundlage der hier streitigen Vergleichswertberechnung“ gewesen sei, nicht um selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse handeln könne. Auf das Vergleichsfaktorverfahren nach § 183 Abs. 2 BewG ging der Beklagte in der Begründung seiner den Einspruch zurückweisenden Entscheidung nicht ein.

Hiergegen wendet sich der Kläger mit seiner Klage. Das Vergleichspreisverfahren nach § 183 Abs. 1 BewG, das voraussetze, dass die Gutachterausschüsse i.S.d. §§ 192 ff. BauGB Vergleichspreise mitgeteilt hätten, sei hier nicht anwendbar, darin sei er sich mit dem Beklagten einig.

Zum Vergleichsfaktorverfahren nach § 183 Abs. 2 BewG führt der Kläger aus: Bei den in § 183 BewG genannten Gutachterausschüssen könne es sich nur um die örtl.GA handeln, so dass für die maßgebenden Vergleichsfaktoren die jeweiligen Grundstücksmarktberichte der örtl.GA heranzuziehen seien. Zum einen seien die Bebauungsstrukturen in den einzelnen Regionen unterschiedlich, zum anderen habe der Umfang der zur Verfügung stehenden tatsächlich verfügbaren Daten wesentlichen Einfluss auf die Qualität der Datensammlung, so der Kläger unter Hinweis auf Kommentierungen zu § 183 BewG. Auch nach Auffassung der Finanzverwaltung sei es bereits die Aufgabe der örtl.GA, die örtlichen Vergleichsfaktoren zu ermitteln, so der Kläger unter Hinweis auf H B 183 Abs. 4 der Erbschaftsteuer-Richtlinien – ErbStR 2019 – und den LGMB Rheinland-Pfalz 2017, Seite 217 f. Der zuständige GA X habe, soweit ersichtlich, keinen eigenen Grundstücksmarktbericht erstellt bzw. herausgegeben. Auch seien von ihm keine Vergleichsfaktoren bzw. Anpassungsfaktoren für Wohnungseigentum ermittelt worden.

Der Beklagte habe Vergleichsfaktoren aus dem vom OGA für Grundstückswerte Rheinland-Pfalz erstellten und herausgegebenen LGMB Rheinland-Pfalz 2017 herangezogen. Hiergegen sprächen sachliche und formale Gründe.

Zur Erfüllung der gesetzlichen Anforderungen seien die maßgeblichen Vergleichsfaktoren aus den Grundstücksmarktberichten der örtl.GA zu entnehmen, um eine hinreichende Übereinstimmung des zu bewertenden Grundstücks mit den Vergleichsgrundstücken herstellen zu können. Der LGMB 2017 mit landeseinheitlichen Vergleichsfaktoren entspreche nicht den Anforderungen des § 183 Abs. 2 BewG. So handele es sich bei dem Wertermittlungsgrundstück zum Bewertungsstichtag beispielsweise um eine fremdvermietete Wohnung, wohingegen der OGA die Richtwerte ausschließlich für unvermietetes Wohnungseigentum abgeleitet habe, so der Kläger unter Hinweis auf Seite 123 des LGMB 2017. Des Weiteren seien die regionalen Zu- und Abschläge der Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser auch auf das Wohnungseigentum angewendet worden (LGMB 2017, Seite 258), so dass die Faktoren gerade nicht zur Berücksichtigung der Grundstücksmerkmale des zu bewertenden Grundstücks führten. Die Anwendung dieser Vergleichsfaktoren sei demnach sachlich falsch.

Zudem mache der Beklagte nicht deutlich, wieso er im eigenen Ermessen von der Erbschaftsteuerrichtlinie (der Prozessbevollmächtigte verweist auf „H B 183 Abs. 3 und 4 ErbStR 2019“) abweiche. Des Weiteren weiche die Grundstücksgröße sowie die Wohnfläche des Wertermittlungsobjekts von denen des Richtwertobjekts um mehr als 20 % ab. Daher bedürfe es zur Berücksichtigung der Abweichungen zwischen den Grundstücksmerkmalen der Vergleichsgrundstücke bzw. der den Vergleichsfaktoren zugrunde liegenden Grundstücke und den Grundstücksmerkmalen des zu bewertenden Grundstücks entsprechender Anpassungsfaktoren, die ebenfalls vom örtl.GA zur Verfügung gestellt werden müssten (H B 183 Abs. 4 ErbStH 2019 „Vergleichsfaktoren (Abweichungen)“). Die Anpassungsfaktoren seien allerdings überwiegend vom OGA selbst abgeleitet und im Einzelfall der einschlägigen Literatur entnommen worden (LGMB 2017, Seite 125).

Da von dem GA X kein eigener Grundstücksmarktbericht erstellt und keine Vergleichsfaktoren bzw. Anpassungsfaktoren ermittelt worden seien, sei das Vergleichswertverfahren gemäß § 182 Abs. 4 Nr. 1 BewG nicht anzuwenden. Es sei auf das Sachwertverfahren zurückzugreifen und der Grundbesitzwert i.H.v. 96.654 € festzustellen.

Die Auffassung, dass Gutachterausschüsse i.S.d. § 183 Abs. 2 BewG ausschließlich örtl.GA seien, werde in der Fachliteratur bestätigt, sei sogar herrschende Meinung, so der Kläger unter Hinweis auf Kommentarstellen; entgegenstehende Literaturauffassungen seien nicht ersichtlich. Bei den Gutachterausschüssen i.S.d. § 183 BewG könne es sich nach dem Wortlaut nur um die Gutachterausschüsse i.S.d. § 192 BauGB handeln. Dies ergebe sich klar aus den, den Gutachterausschüssen gesetzlich zugeordneten Aufgabenbereichen. So seien für die Ermittlung von Vergleichsfaktoren gemäß § 193 Abs. 5 Satz 2 Nr. 4 BauGB die Gutachterausschüsse zuständig. Örtlich zuständig sei gemäß § 6 GAVO der Gutachterausschuss in dessen Bezirk das zu begutachtende Grundstück liege. Auch die Wertermittlungsrichtlinien stellten im Abschnitt 1.2 für die Wertermittlung nach dem BauGB auf den Gutachterausschuss i.S.d. § 192 BauGB ab. Wenn vom örtlich zuständigen GA X kein eigener Grundstücksmarktbericht herausgegeben worden sei, könne das nur daran liegen, dass keine ausreichende Zahl geeigneter Marktdaten ermittelt worden sei. Auch in diesem Fall sei das Vergleichswertverfahren nach § 183 Abs. 2 BewG nicht anwendbar.

Ferner habe auch die Finanzverwaltung mit ihren gleichlautenden Erlassen vom 05.05.2009 (BStBl I 2009, 590, im Folgenden GV-Erlass) Anforderungen an die Organisation zur Ermittlung von Vergleichsfaktoren gestellt und in Abschnitt 12 Abs. 3 und 4 GV-Erlass ebenso auf den örtl.GA abgestellt. Im Hinblick auf den Liegenschaftszins sei im Abschnitt 22 Abs. 2 GV-Erlass sogar angeordnet, dass vorrangig auf den für diese Grundstücksart vom örtl.GA für Grundstückswerte ermittelten und veröffentlichten Liegenschaftszinssatz zurückzugreifen sei. Wurden durch den Gutachterausschuss keine geeigneten Liegenschaftszinssätze ermittelt, so seien gemäß dem GV-Erlass die typisierten Liegenschaftszinssätze des § 188 BewG anzuwenden. Des Weiteren besage auch der Gesetzeswortlaut des § 188 Abs. 2 Satz 2 BewG, dass, soweit von den Gutachterausschüssen keine geeigneten örtlichen Liegenschaftszinssätze zur Verfügung stünden, auf die gesetzlich vorgesehenen Zinssätze abzustellen sei. Wenn dies schon bei nicht geeigneten Liegenschaftszinssätzen der Fall sei, so müsse dies erst Recht für den Fall gelten, in dem vom örtl.GA überhaupt keine Liegenschaftszinssätze ermittelt worden seien. Nichts anderes könne für die Vergleichsfaktoren nach § 183 Abs. 2 BewG gelten, wenn diesbezüglich keine entsprechenden Ermittlungen vom örtl.GA vorgenommen worden seien. Auch wenn der GV-Erlass nicht mehr in der Positivliste der obersten Finanzbehörden der Länder vom 09.04.2013 enthalten sei, bedeute die Aufhebung keine Aufgabe der bisherigen Rechtsauffassung. Dies belege auch H B 183 Abs. 4 ErbStH 2011.

Auch der BFH stelle – bezogen auf Bodenrichtwerte – auf den örtl.GA ab (Urteil vom 21.07.2020 IX R 26/19). Da auch im Rahmen des § 179 BewG nur von „den Gutachterausschüssen“ die Rede sei, könne es nicht darauf ankommen, dass in § 183 BewG das Adjektiv „örtlich“ nicht erscheine.

Die Vorschrift des § 18 Abs. 2 Nr. 1 GAVO, auf welche sich der Beklagte berufe, besage gerade, dass die Auswertung des Grundstücksmarkts unter Verwendung der Wertermittlungsinformationen der örtlich zuständigen Gutachterausschüsse zu erfolgen habe.

Ferner habe der Beklagte die Wertermittlung unter Verwendung des WE-Rechners 1.3 – 2018 vorgenommen, in dem die Gemeinde S nicht aufgelistet sei. Dies könne nur daran liegen, dass keine ausreichende Zahl von Vergleichspreisen vorgelegen habe und daher gar keine Vergleichsfaktoren für S ermittelt worden seien (der Kläger verweist hierzu auch auf den LGMB 2017, Seite 125). Als Richtwertobjekt die von S über 200 Kilometer entfernt liegende Gemeinde B lediglich aufgrund des identischen Bodenwertniveaus heranzuziehen, erfülle nicht die Anforderungen des § 183 Abs. 2 BewG.

Ein Vergleich der Wohnung in S mit einer Wohnung in B mit unterschiedlich zuständigen örtl.GA gewährleiste keine hinreichende Übereinstimmung des zu bewertenden Grundstücks mit den Grundstücken, die bei der Bildung der Vergleichsfaktoren herangezogen worden seien. Daher erachte die herrschende Meinung innerhalb der Literatur auch den Grundstücksmarktbericht des zuständigen örtl.GA als maßgebend.

Der Kläger beantragt sinngemäß,den Bescheid über die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwerts auf den 16.06.2016 für Zwecke der Erbschaftsteuer vom 04.05.2018 unter Aufhebung der Einspruchsentscheidung vom 18.02.2021 dahin zu ändern, dass der Grundbesitzwert i.H.v. 96.654 € festgestellt wird.

Der Beklagte beantragt,die Klage abzuweisen.

Die Ermittlung des Grundbesitzwerts für die streitgegenständliche ETW sei zutreffend nach dem Vergleichsfaktorverfahren gemäß § 183 Abs. 2 BewG erfolgt. Trotz des Umstandes, dass im angefochtenen Bescheid von einer Ableitung aus Vergleichspreisen die Rede sei, sei die Ermittlung nach dem Vergleichsfaktorverfahren aus der Anlage zum Bescheid ersichtlich.

Vergleichsfaktoren (§ 193 Abs. 5 Satz 2 Nr. 4 BauGB) sollten der Ermittlung von Vergleichswerten für bebaute Grundstücke dienen. Sie seien auf den marktüblich erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor) oder auf eine sonst geeignete Bezugseinheit, insbesondere auf eine Flächen- oder Raumeinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor) zu beziehen (§ 15 Abs. 2 i.V.m. § 13 Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV). Auf Tz. 6.4.1 (Seiten 122 ff.) des LGMB 2017 werde verwiesen.

Landesweit erfolge die Veröffentlichung der Vergleichsfaktoren turnusgemäß alle zwei Jahre durch den OGA im LGMB für den Bereich des Landes Rheinland-Pfalz. Auf der Grundlage des § 199 Abs. 2 BauGB ordne die GAVO die Auswertung des Grundstücksmarkts unter Verwendung der Wertermittlungsinformationen der örtlich zuständigen Gutachterausschüsse dem OGA zu (§ 18 Abs. 2 GAVO). Daten würden vom örtl.GA nur noch abgeleitet, wenn sie regional auf dessen Zuständigkeitsbereich begrenzt seien. Diese in der GAVO festgelegte Vorgehensweise habe den Vorteil, dass die Qualität der Daten und die Auswertungsmodelle landesweit identisch seien. Dementsprechend handele es sich bei den im LGMB durch den OGA veröffentlichten Vergleichsfaktoren unstreitig um die Vergleichsfaktoren i.S.d. § 183 Abs. 2 BewG.

Da die Vergleichsfaktoren aufgrund des Umfangs nicht in einer tabellarischen Übersicht darzustellen seien, werde mit dem LGMB 2017 – mittlerweile aktualisiert mit dem LGMB 2021, so der Beklagte in seinem Schreiben vom 28.06.2021 – ein Hilfsprogramm zur Ermittlung des Wohnungseigentums (WE-Rechner) zur Verfügung gestellt. Mit diesem Programm könnten die Vergleichswerte mit Hilfe von Anpassungsfaktoren (Umrechnungskoeffizienten oder Indexreihen) abgeleitet werden, um daraus gemeinsam mit Ertrags- und/oder Sachwert durchgreifend kontrollierte Verkehrswerte des zu bewertenden Grundstücks zu ermitteln. Auch wenn die Grundstücksmerkmale des zu bewertenden Grundstücks, wie z.B. die Wohn-/ Nutzfläche des Gebäudes, die Grundstücksgröße oder das Alter des Gebäudes mehr als 20 % vom Vergleichsgrundstück abwichen, könne unter Berücksichtigung der Anpassungsfaktoren das Vergleichswertverfahren angewendet werden. Der Beklagte verweist auf das Beispiel zu 3. H B 183 Abs. 4 ErbStR.

Zur Wertermittlung der Richtwerte (Vergleichsfaktoren) für Wohnungseigentum seien laut LGMB 2017 1.526 Datensätze aus allen kreisfreien Städten und Landkreisen in Rheinland-Pfalz herangezogen worden. Für den hier zu bewertenden Grundbesitz seien daher die überregionalen Vergleichsfaktoren zutreffend. Lediglich für die kreisfreien Städte Trier, Worms, Mainz und Ludwigshafen würden durch einen örtl.GA eigene Daten erhoben und zugrunde gelegt. Bei diesen Städten handele es sich um solche, bei denen die örtl.GA eigene Grundstücksmarktberichte erstellten. Die übrigen örtl.GA erstellten keine eigenen Grundstücksmarktberichte. Nach Rücksprache mit dem Landesamt für Steuern und Sichtung der jeweiligen Grundstücksmarktberichte der örtl.GA ermittelten jedoch auch diese Städte keine eigenen Vergleichsfaktoren. Auch sie griffen auf die vom OGA ermittelten Werte zurück.

Die Begründung für die Annahme, dass u.a. fehlerhafte Richtwerte vorlägen, müsse ausführlich und glaubhaft dargelegt werden. Der Kläger berufe sich lediglich darauf, dass die Vergleichsfaktoren i.S.d. § 183 Abs. 2 BewG durch den örtlich zuständigen Gutachterausschuss festgestellt werden müssten und nur somit den Anforderungen an die Bestimmung des gemeinen Grundstückswerts nach § 177 BewG Genüge getan werde. Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts i.S.d. § 198 BewG sei nicht erbracht worden.

Die Landesregierung habe sich mit der GAVO vom 20.04.2005 u.a. das Ziel gesetzt, die flächendeckende Bereitstellung der Bodenrichtwerte und der zur Wertermittlung erforderlichen Daten i.S.d. § 193 Abs. 5 BauGB zu sichern. Hierzu habe der OGA den Auftrag erhalten, auf der Grundlage der von den örtl.GA erhobenen und aufbereiteten Vergleichspreise und weiteren Sekundärdaten diese Marktdaten abzuleiten und zu veröffentlichen. Hintergrund dieser Regelung sei die Erkenntnis, dass der Grundstücksmarkt nicht an den Zuständigkeitsgrenzen der örtl.GA „halt mache“. Vielmehr ließen sich von diesen Zuständigkeiten unabhängige Regionen abgrenzen, die gleiches Marktverhalten aufwiesen. Durch die Aufgabenübertragung auf den OGA könnten beispielsweise auch für Bereiche, für die bisher noch keine oder wenige Daten abgeleitet worden seien, Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze und Bodenpreisindexreihen zur Verfügung gestellt werden, so der Beklagte unter Hinweis auf Abschnitt 6 des LGMB 2017 („Ableitung der zur Wertermittlung erforderlichen Daten“).

Der Ablauf bei der Ermittlung stelle sich wie folgt dar: Grundsätzlich würden Immobilienerwerber zur Datenerhebung von den örtl.GA angeschrieben und zum Ausfüllen eines Fragebogens gebeten. Die so ermittelten Daten zu den Verkäufen würden im Anschluss an den OGA weitergeleitet. Dieser filtere diese Daten und lege aufgrund geeigneter Verkäufe die Vergleichsfaktoren fest. Die Vergleichsfaktoren würden vom OGA für die konkrete Gemeinde – jedenfalls bis zum LGMB 2025 – nur dann im LGMB bzw. im auf diesem basierenden Vergleichswertrechner ausgewiesen, wenn ausreichend geeignete Daten der konkreten Gemeinde/ Gemarkung/ des Landkreises oder der Stadt(-teile) vorlägen, so der Beklagte unter Verweis auf Seite 125 LGMB 2017. Für den LGMB 2017 habe dies zur Folge gehabt, dass für die Gemeinde S keine eigenen Vergleichsfaktoren festgelegt worden seien. Stattdessen sei von ihm, dem Beklagten, eine Gemeinde mit dem gleichen Bodenrichtwert herangezogen worden. Aus der Analyse der vom OGA ermittelten Vergleichsfaktoren habe sich ergeben, dass landesweit bei ähnlichen Wertverhältnissen, gemessen am Bodenrichtwert, auch ähnliche Verhältnisse am Immobilienmarkt vorlägen. Dies spiegele sich in den nahezu identischen Vergleichsfaktoren bei Vorliegen gleicher Bodenrichtwerte wider. Der Beklagte verweist auf einen Auszug aus einer vom OGA stammenden Liste der Vergleichsfaktoren (sortiert nach Gemeinde und Bodenrichtwert). Er, der Beklagte, habe die Wertermittlung der streitgegenständlichen ETW unter Verwendung des Wohnungseigentumsrechners (WE-Rechners) 1.3-2018 vorgenommen, in dem die Gemeinde S nicht enthalten gewesen sei. Zur Berechnung des Grundbesitzwerts habe er daher als Richtwertobjekt zu Recht die Gemeinde B aufgrund des identischen Bodenwertniveaus herangezogen.

Der WE-Rechner – als Bestandteil des LGMB 2017 – habe zur Anwendung hinsichtlich der Auswahl der Gemeinde bzw. des Gemeindeteils aus der Auswahlliste folgenden Hinweis enthalten: „Die Auswahlliste beschränkt sich auf Orte, in denen verwertbare Vergleichspreise für die Ableitung von Richtwerten vorlagen. Anstelle nicht aufgelisteter Orte kann ersatzweise eine Gemeinde/ ein Gemeindeteil mit ähnlichen Wertverhältnissen ausgewählt werden (vgl. Bodenwertniveaus im Blatt „Vergleichsfaktoren“)“. Dieser Anweisung sei seitens der Finanzverwaltung gefolgt worden, so dass aufgrund des übereinstimmenden Bodenwertniveaus die Gemeinde B gewählt worden sei. Der Vergleichswert sei demzufolge strikt nach den Vorgaben des OGA bzw. des zur Verfügung gestellten Vergleichsrechners ermittelt worden.

Im LGMB 2017 werde auf Seite 201 unter 6.7 darauf hingewiesen, dass die im Kapitel 6 abgeleiteten und in Kapitel 11 aufgeführten Daten vom OGA abgeleitet und gemäß § 193 Abs. 5 BauGB in seiner Sitzung am 17.01.2017 beschlossen worden seien. Hierzu gehörten auch die Vergleichsfaktoren. Ebenso werde auf dieser Seite bestätigt, dass die entsprechenden Daten auch für Wertermittlungen nach den §§ 183, 188 und 191 BewG geeignet seien.

Im Gegensatz zur Anwendung von Liegenschaftszinssätzen im Ertragswertverfahren (§ 188 BewG) und Sachwertfaktoren im Sachwertverfahren (§ 191 BewG) werde in § 183 Abs. 2 BewG gesetzlich nicht explizit die Ermittlung und Herleitung von örtlichen Werten bzw. Gutachterausschüssen gefordert. Darüber hinaus habe der Gesetzgeber im BewG – zu Recht – keine Vorschriften über die Organisation und Struktur der Gutachterausschüsse getroffen. Dies bleibe den jeweiligen Landesverordnungen vorbehalten.

Im Streitfall sei eine sachgerechte Berücksichtigung aller Umstände inklusive der Lage der wirtschaftlichen Einheit in S erfolgt.

Sofern das Finanzgericht die Daten der Gemeinde B nicht als geeignete Daten im Sinne des § 183 Abs. 2 BewG ansehe, so der Beklagte in seinem Schreiben vom 17.06.2026 unter Vorlage einer weiteren Vergleichswertberechnung und des LGMB Rheinland-Pfalz 2017, werde auf eine Vergleichswertberechnung auf der Grundlage des LGMB 2021 verwiesen. Dem LGMB 2021 hätten ausreichende Daten für die Gemeinde S zugrunde gelegt werden können. Anhand dessen ergebe sich ein Vergleichswert von 116.000 €. Im Vergleich zum Bescheid vom 18.04.2018 (gemeint ist der Bescheid vom 04.05.2018; der 18.04.2018 ist das Datum der Probeberechnung) ergebe sich damit lediglich ein um 1.000 € geringerer Vergleichswert. Der Vergleichswertrechner Wohnungseigentum auf Basis des LGMB 2021 werde im Finanzamt auf alle offenen Fälle mit einem Stichtag vor dem 31.12.2022 angewendet. Die Veränderungen der allgemeinen Wertverhältnisse zwischen dem Richtwertstichtag (hier: 01.01.2020) und dem Kaufzeitpunkt (hier: 16.06.2016) würden durch den Immobilienpreisindex für Wohneigentume in Rheinland-Pfalz berücksichtigt (Seite 130 des LGMB 2017).

Vom hier zuständigen örtlichen Gutachterausschuss des Landkreises X würden keine eigenen Vergleichsfaktoren ermittelt. Auf der Internetseite der Gutachterausschüsse Rheinland-Pfalz werde dazu erläutert, dass die örtl.GA nur dann eigene Marktdaten ableiteten, wenn dies aufgrund der örtlichen Besonderheiten erforderlich sei, so der Beklagte unter Verweis auf die Internetseite (https: //gutachterausschuesse. rlp.de/marktdaten/ oertliche-grundstuecksmarktberichte).

Auf der Internet-Seite des Gutachterausschusses des Landkreises X (https: //gutachterausschuesse.rlp.de/marktdaten/oertliche-grundstuecksmarktberichte/ gutachterausschuss- fuer-denbereich- X) fänden sich keine selbst ermittelten Vergleichsfaktoren. Wenn – wie hier – keine Daten der örtl.GA als lex specialis vorlägen, seien die Daten des OGA heranzuziehen. Zu dessen Zuständigkeit sei ergänzend darauf hinzuweisen, dass sowohl § 198 Abs. 1 Satz 2 BauGB als auch § 199 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit § 21 GAVO jeweils anordneten, dass die Vorschriften des örtl.GA auf den OGA entsprechend anzuwenden seien. Demnach sei der OGA auch für die Ermittlung der Vergleichsfaktoren nach § 192 Abs. 5 Nr. 4 BauGB (gemeint ist offensichtlich § 193 Abs. 5 Satz 2 Nr. 4 BauGB) bzw. im Bereich der örtl.GA nach § 6 Satz 1 GAVO zuständig. Wegen der weiteren Einzelheiten, insbesondere der mit diesem vorgelegten Vergleichswertberechnung, wird auf das Schreiben des Beklagten vom 17.06.2026 verwiesen.

Die Ladung zur mündlichen Verhandlung ist der vom Kläger bevollmächtigten Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft am 21.05.2026 zugestellt worden. Sie hat einen Hinweis auf § 91 Abs. 2 der Finanzgerichtsordnung (FGO) enthalten. Mit Schreiben vom 21.05.2026 hat die Prozessbevollmächtigte mitgeteilt, dass weder der Kläger noch ein Prozessbevollmächtigter zu dem Termin erscheinen werde, wobei zur Begründung ausgeführt worden ist, dass eine weitergehende mündliche Erörterung für die Entscheidungsfindung nicht erforderlich sei. Die Berichterstatterin hat der Prozessbevollmächtigten mit Schreiben vom 11.06.2026 mitgeteilt, dass der Termin zur mündlichen Verhandlung zusätzlich als Videoverhandlung durchgeführt werde. Die entsprechende Anordnung der Senatsvorsitzenden ist am 12.06.2026 erfolgt. Daraufhin ist am 15.06.2026 die Mitteilung der Prozessbevollmächtigten eingegangen, dass auch nicht an der Videoverhandlung teilgenommen werde. Die Zugangsdaten zur Teilnahme an der Videoverhandlung sind der Prozessbevollmächtigten am 17.06.2026 dennoch übermittelt worden; ebenso der am 17.06.2026 eingegangene Schriftsatz des Beklagten vom selben Tag.

I. Das Gericht konnte verhandeln und entscheiden, ohne dass der Kläger oder seine Prozessbevollmächtigten erschienen waren. Die an die bevollmächtigte Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft am 21.05.2026 zugestellte Ladung enthielt einen Hinweis auf § 91 Abs. 2 FGO.

Nach § 155 FGO i.V.m. § 227 der Zivilprozessordnung (ZPO) kann ein gerichtlicher Termin nur aus erheblichen Gründen aufgehoben oder verlegt werden. Liegen erhebliche Gründe i.S. von § 227 ZPO vor, verdichtet sich die nach dieser Vorschrift eingeräumte Ermessensfreiheit zu einer Rechtspflicht (vgl. z.B. BFH, Beschluss vom 12.11.2009 IV B 66/08, juris).

Dem Vorbringen der Prozessbevollmächtigten des Klägers in ihrem Schreiben vom 21.05.2026 ist kein erheblicher Grund zu entnehmen, der eine Verlegung des Termins zur mündlichen Verhandlung erfordert hätte. Vielmehr sind der Kläger und seine Prozessbevollmächtigten allein mangels dort gesehenen weiteren Erörterungsbedarfs dem Termin zur mündlichen Verhandlung ferngeblieben.

II. Die Klage ist begründet. Der angefochtene Grundbesitzwertfeststellungsbescheid ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten (§ 100 Abs. 1 Satz 1 FGO). Der Grundbesitzwert für das streitgegenständliche Wohnungseigentum ist, gemäß dem in der Klagebegründung vom 09.03.2021 mitgeteilten Begehren des Klägers, im Sachwertverfahren i.H.v. 96.654 € festzustellen.

1. Nach § 179 Abs. 1 der Abgabenordnung (AO) werden die Besteuerungsgrundlagen durch Feststellungsbescheid gesondert festgestellt, soweit dies in der AO oder sonst in den Steuergesetzen bestimmt ist. Nach § 12 Abs. 3 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG) i.V.m. § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG sind Grundbesitzwerte gesondert, und – bei mehreren Beteiligten – gesondert und einheitlich (§ 154 Abs. 1 Satz 2 BewG) festzustellen, wenn die Werte u.a. für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer von Bedeutung sind. Die Grundbesitzwerte sind nach § 157 Abs. 3 Satz 1 BewG für die wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens, zu denen der Grund und Boden, die Gebäude, die sonstigen Bestandteile und das Zubehör gehören (§ 176 Abs. 1 Nr. 1 BewG), unter Anwendung der §§ 159 und 176 bis 198 BewG zu ermitteln. Die Bewertung des Grundvermögens vollzieht sich im typisierten Verfahren und erlaubt nur zugunsten des Steuerpflichtigen den unmittelbaren Rückgriff auf den gemeinen Wert im Rahmen von § 198 BewG (BFH, Urteil vom 24.08.2022 II R 14/20, juris, Rn 11 f.).

2. Die Wertermittlung des Beklagten im angefochtenen Bescheid weicht zu Lasten des Klägers von den gesetzlichen Vorgaben der §§ 182 ff. BewG ab. Der Beklagte hat zu Unrecht im typisierten Bewertungsverfahren die Bewertung im Vergleichswertverfahren vorgenommen.

a) Nachdem vom Kläger kein Verkehrswertnachweis nach § 198 BewG erbracht wurde und kein Vergleichswert vorliegt, war der Grundbesitzwert im typisierten Sachwertverfahren zu ermitteln (§ 182 Abs. 4 Nr. 1 BewG).

aa) Unstreitig war das Bewertungsobjekt als Wohnungseigentum i. S. d. § 181 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 4 BewG zu bewerten. Ein solches ist nach § 182 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BewG grundsätzlich im Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG) zu bewerten. Im Sachwertverfahren (§§ 189 bis 191 BewG) ist Wohnungseigentum nach § 182 Abs. 4 Nr. 1 BewG nur dann zu bewerten, wenn kein Vergleichswert vorliegt.

Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind nach § 183 Abs. 1 Satz 1 BewG Kaufpreise von Grundstücken heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke). Grundlage sind vorrangig die von den Gutachterausschüssen i.S. der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs mitgeteilten Vergleichspreise (§ 183 Abs. 1 Satz 2 BewG). Anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke können nach § 183 Abs. 2 Satz 1 BewG von den Gutachterausschüssen für geeignete Bezugseinheiten, insbesondere Flächeneinheiten des Gebäudes, ermittelte und mitgeteilte Vergleichsfaktoren herangezogen werden (BFH, Urteil vom 24.08.2022 II R 14/20, juris, Rn 19). Bei Verwendung von Vergleichsfaktoren, die sich nur auf das Gebäude beziehen, ist der Bodenwert nach § 179 BewG gesondert zu berücksichtigen (§ 183 Abs. 2 Satz 2 BewG).

bb) Dieser gemäß § 183 Abs. 1 Satz 2 BewG gesetzlich angeordnete Vorrang der Wertermittlung des Gutachterausschusses beruht auf dessen besonderer Sach- und Fachkenntnis, der größeren Ortsnähe sowie dessen Kompetenz bei der in hohem Maße von Beurteilungs- und Ermessenserwägungen abhängigen Wertfindung (BFH, Urteil vom 11.03.2026 II R 6/23, juris, Rn 22, m.w.N.). Erst wenn der Gutachterausschuss keine Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren mitteilt, ist der Rückgriff auf andere Berechnungsgrundlagen und -methoden möglich (BFH, Urteil vom 24.08.2022 II R 14/20, juris, Rn 20, m.w.N.).

Es ist rechtsstaatlich nicht bedenklich, dass die vorrangige Wertermittlungskompetenz den Gutachterausschüssen zukommt. Bei ihnen handelt es sich um staatliche, auf gesetzlicher Grundlage (§§ 192 ff. BauGB) errichtete Behörden, die in Abhängigkeit von den Regelungen in den Ländern in unterschiedlichen Bereichen der Verwaltung verortet sind. Die Gutachterausschüsse sind als selbständige und unabhängige Gremien eingerichtet (§ 192 Abs. 1 BauGB) und neben der Ermittlung der Bodenrichtwerte mit der Erstellung von Verkehrswertgutachten, der Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung und der Ermittlung sonstiger zur Verkehrswertermittlung von Grundstücken erforderlicher Daten beauftragt (§ 193 Abs. 1 und 5 BauGB). Sie verfügen über gesetzliche Auskunftsbefugnisse (§ 197 Abs. 1 BauGB), Gerichte und Behörden haben ihnen Rechts- und Amtshilfe zu leisten (§ 197 Abs. 2 BauGB). Außerdem werden sie durch eine Geschäftsstelle personell unterstützt (§ 192 Abs. 4 BauGB) (BFH, Urteil vom 11.03.2026 II R 6/23, Rn 23, m.w.N.).

cc) Die Anwendung des § 183 Abs. 1 Satz 1 BewG ist nicht ausgeschlossen, wenn die Gutachterausschüsse keine Vergleichspreise für das zu bewertende Grundstück mitteilen können. Das ergibt sich aus dem Zusatz "vorrangig" in § 183 Abs. 1 Satz 2 BewG. Danach sind Grundlage zunächst die von den Gutachterausschüssen ermittelten und mitgeteilten Vergleichspreise. Liegen solche nicht vor, steht dies einer Ermittlung von Vergleichspreisen durch das für die Bewertung zuständige Finanzamt nach § 183 Abs. 1 Satz 1 BewG nicht entgegen. Ein Vergleichspreis lässt sich auch aus der Veräußerung eines einzelnen Grundstücks ableiten. Das gilt auch dann, wenn dieses Grundstück das zu bewertende Grundstück selbst ist. Der Wortlaut des § 183 Abs. 1 Satz 1 BewG spricht zwar von "Vergleichsgrundstücken" im Plural. Daraus folgt jedoch nicht zwingend, dass stets mehrere Grundstücke den Vergleichspreis bilden müssen. Ist zeitnah zum Bewertungsstichtag ein Kaufpreis für ein (einzelnes) Vergleichsgrundstück gezahlt worden, das mit dem zu bewertenden Grundstück hinsichtlich seiner den Wert beeinflussenden Merkmale hinreichend übereinstimmt, so kann dieser Kaufpreis für die Bewertung als Vergleichspreis herangezogen werden. Voraussetzung ist, dass der Kaufpreis unter fremden Dritten unter marktüblichen Bedingungen vereinbart wurde (BFH, Urteil vom 24.08.2022 II R 14/20, juris, Rn 22-24).

dd) Der Vergleichswert gemäß § 183 Abs. 2 BewG ergibt sich durch Vervielfachung der Bezugseinheit i.S.d. § 183 Abs. 2 Satz 1 BewG mit dem Vergleichsfaktor. Vergleichsfaktoren sind zur Bewertung geeignet, wenn die Grundstücksmerkmale der ihnen zugrunde liegenden Grundstücke hinreichend mit denen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen bzw. die Abweichungen in sachgerechter Weise durch Zu- oder Abschläge nach Vorgabe des Gutachterausschusses für Grundstückswerte berücksichtigt werden können. Vergleichskriterien sind dabei in erster Linie die Grundstücksart, unterteilt nach Baujahr, Lage, Wohn-/Nutzfläche und die übliche Nutzung (Rössler/Troll/Halaczinsky, 40. EL Oktober 2025, BewG § 183 Rn. 7a und 7b; R B 183 Abs. 2 Satz 3, Abs. 3 und Abs. 4 Satz 1 ErbStR 2019).

b) Vergleichswerte i.S.d. § 183 BewG liegen nicht vor.

Der Beklagte hat der Bewertung gemäß der Anlage zum Grundbesitzwertbescheid die Daten (Vergleichsfaktoren sowie Anpassungsfaktoren) des OGA zugrunde gelegt (nachfolgend aa). Entgegen der Auffassung des Beklagten sind die vom OGA ermittelten Daten keine i. S. d. § 183 Abs. 2 BewG ermittelten Vergleichsfaktoren (nachfolgend bb). Die Grundbesitzbewertung war daher mangels vorliegender Vergleichswerte i.S.d. § 183 BewG gemäß § 182 Abs. 4 Nr. 1 BewG im Sachwertverfahren nach §§ 189 ff. BewG vorzunehmen. Insbesondere bedurfte es weder einer Aufhebung des Grundbesitzwertbescheids noch war der Senat vor einer abschließenden Entscheidung gehalten dem Finanzamt in dessen Zusammenarbeit mit dem örtl.GA zunächst Gelegenheit zur methodengerechten Bewertung zu geben (nachfolgend cc).

aa) Entgegen der in § 193 Abs. 5 Satz 1, Satz 2 Nr. 4 und Satz 3 BauGB normierten Zuständigkeit wurden weder Vergleichspreise i.S.d. § 183 Abs. 1 Satz 2 BewG noch Vergleichsfaktoren i.S.d. § 183 Abs. 2 BewG von dem für den streitgegenständlichen Grundbesitz zuständigen örtl. GA X ermittelt und an den Beklagten mitgeteilt. Der Beklagte hat auch nach dem Inhalt der vorgelegten Steuerakte und der Auskunft seiner Prozessvertreterin in der mündlichen Verhandlung weder Vergleichspreise noch Vergleichsfaktoren beim GA X angefragt, nachdem vom örtl.GA ohnehin – so die Mitteilung der Prozessvertreterin des Beklagten – bekanntermaßen „nur Kaufpreise“ genannt werden würden, die dann noch durch Zu- und Abschläge hätten modifiziert werden müssen, so dass es ermessensgerecht gewesen sei, sogleich auf das Vergleichsfaktorverfahren unter Anwendung des WE-Rechners zurückzugreifen.

Zudem sind keine anderweitig heranziehbaren Kaufpreise von Grundstücken i. S. d. § 183 Abs. 1 Satz 1 BewG, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem hier zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen, von den Beteiligten mitgeteilt oder aus der Akte ersichtlich.

Im Ergebnis sind tatsächlich Daten des OGA für die Bewertung im Vergleichsfaktorverfahren zur Anwendung gelangt.

aaa) Grundstücksmarktberichte sind gemäß der Auskunft des Beklagten von dem örtlich zuständigen GA X nicht erstellt worden. Vergleichspreise i.S.d. § 183 Abs. 1 Satz 2 BewG und Vergleichsfaktoren i.S.d. § 183 Abs. 2 BewG wurden vom GA X nicht ermittelt.

bbb) Nach Aktenlage und gemäß der Mitteilung der Prozessvertreterin des Beklagten in der mündlichen Verhandlung wurde vom Beklagten – ohne vorherige Anfrage an den örtl.GA – sogleich das Vergleichsfaktorverfahren gewählt und mit Hilfe des sogenannten WE-Rechners 1.3 - 2018 – und damit auf der Grundlage der vom OGA im LGMB 2017 mitgeteilten bzw. über den WE-Rechner zur Verfügung gestellten Vergleichsfaktoren (vgl. dazu nachfolgend (1)) – der Grundbesitzwert gemäß der Berechnung in der dem angefochtenen Grundbesitzwertbescheid beigegebenen Anlage (nachfolgend (2)) festgestellt.

(1) Zum WE-Rechner ist im LGMB 2017 erläutert, dass die vom OGA abgeleiteten Vergleichsfaktoren (für Wohnungseigentume (WE)) und Einfamilienwohnhausgrundstücke (EFH)) aufgrund des Umfangs nicht praktikabel tabellarisch aufbereitet werden konnten und daher mit dem LGMB zwei Hilfsprogramme für Sachverständige zur Verfügung gestellt werden (WE-Rechner und EFH-Rechner), in denen die Vergleichsfaktoren hinterlegt sind und mit denen man entsprechende Vergleichswerte ableiten kann. Vergleichsfaktoren wurden gemäß dem LGMB 2017 für die Städte und Gemeinden nur dann ermittelt, wenn eine ausreichende Zahl von Vergleichspreisen vorlag. Zur Anpassung der Vergleichsfaktoren (auch Richtwerte genannt) an das konkrete Bewertungsobjekt, werden im LGMB Anpassungsfaktoren und Umrechnungskoeffizienten „zur Schätzung der Zu- und Abschläge empfohlen, die überwiegend vom Oberen Gutachterausschuss selbst abgeleitet, im Einzelfall der einschlägigen Literatur entnommen wurden“ (vgl. Seiten 15 und 125 (zur Gebührenpflichtigkeit vgl. Seite 125 Fußnote 97) LGMB 2017, SB LGMB 2017).

(2) In der Anlage zum Grundsteuerwertbescheid wurde für die „Beschreibung des Richtwertobjekts“ die Gemeinde B mit folgendem Hinweis herangezogen: „Gemeinden bzw. Gemeindeteile beschränken sich auf Orte, in denen vom Oberen Gutachterausschuss verwertbare Vergleichspreise für die Ableitung von Richtwerten vorlagen. Gegebenenfalls wurde eine andere Gemeinde als Bemessungsgrundlage zur Vergleichswertermittlung herangezogen, da in Ihrer Gemeinde (Lage Bewertungsobjekt) keine ausreichende Zahl verwertbarer Kaufpreise ermittelt werden konnten. Die genannte Gemeinde ist hinsichtlich Bodenrichtwert und allgemeinem Wertniveau mit Ihrer Gemeinde vergleichbar.“

Zur Erläuterung der Berechnung des Grundbesitzwerts wurde nach der Darstellung der Merkmale des streitgegenständlichen Wertermittlungsobjekts und der Beschreibung des Richtwertobjekts ausgeführt: „Die vorliegenden Vergleichsfaktoren basieren auf rd. 1.400 Kaufpreisen von Weiterverkäufen für Wohnungseigentum. An Hand dieser wurde vom oberen Gutachterausschuss RLP für jede Gemeinde ein entsprechender Richtwert für ein sog. Richtwertgrundstück (= Standardgrundstück) abgeleitet. Um die Vergleichsfaktoren (im Weiteren als Richtwert bezeichnet) an das konkrete Wertermittlungsobjekt anzupassen, werden hierauf seitens des OGA nachfolgende Anpassungsfaktoren und Umrechnungskoeffizienten zur Schätzung der Zu- und Abschläge angewandt (vgl. § 12 ImmoWertV). Diese wurden zum Teil vom OGA selbst abgeleitet bzw. im Einzelfall der einschlägigen Literatur entnommen und entsprechend dem Bewertungsgesetz seitens des LfSt angepasst.“

Hieran anschließend wurde die Berechnung des Vergleichswerts unter Anwendung der vom OGA stammenden Anpassungsfaktoren und Umrechnungskoeffizienten durchgeführt.

bb) Entgegen der Auffassung des Beklagten ist eine Zuständigkeit des OGA zur Ermittlung und Mitteilung von Vergleichsfaktoren i. S. d. § 183 Abs. 2 BewG nicht gegeben. Damit ist der vom OGA abgeleitete Vergleichsfaktor, den der Beklagte mit dem ihm zur Verfügung stehenden WE-Rechner der Ermittlung des Grundbesitzwertes im angefochtenen Bescheid zugrunde gelegt hat, kein § 183 Abs. 2 BewG genügender Vergleichsfaktor.

Die in § 183 Abs. 1 und 2 BewG genannten Gutachterausschüsse im Sinne der §§ 192 ff. BauGB sind nach Auffassung des Senats die jeweils für die zu bewertenden Wirtschaftlichen Einheiten zuständigen örtl.GA. Es hätte daher der Ermittlung und Mitteilung der Vergleichsfaktoren durch den für die streitgegenständliche ETW zuständigen örtl. GA X bedurft. Ein Rückgriff auf die in den LGMB veröffentlichten Daten des OGA war – auch wenn wie im Streitfall Vergleichsfaktoren durch den örtl.GA nicht ermittelt wurden – nicht statthaft.

aaa) Der OGA ist – wie auch der (örtliche) Gutachterausschuss – eine eigenständige Behörde, deren Zuständigkeit im BauGB und im Rahmen der gesetzlichen Ermächtigung des § 199 Abs. 2 BauGB durch die GAVO bestimmt ist. Eine Aufgabenwahrnehmung für bzw. anstelle des (örtlichen) Gutachterausschusses bzw. eine Aufgabenübertragung auf den OGA sieht weder das BauGB noch die GAVO vor.

(1) Gemäß § 198 Abs. 1 Satz 1 BauGB sind für den Bereich einer oder mehrerer höherer Verwaltungsbehörden Obere Gutachterausschüsse oder Zentrale Geschäftsstellen zu bilden, wenn in dem Bereich der höheren Verwaltungsbehörde mehr als zwei Gutachterausschüsse gebildet sind. Auf die Oberen Gutachterausschüsse sind gemäß § 198 Abs. 1 Satz 2 BauGB die Vorschriften über die Gutachterausschüsse entsprechend anzuwenden. Gemäß § 198 Abs. 2 Satz 1 BauGB haben der Obere Gutachterausschuss oder die Zentrale Geschäftsstelle insbesondere die Aufgabe, überregionale Auswertungen und Analysen des Grundstücksmarktgeschehens zu erstellen, auch um zu einer bundesweiten Grundstücksmarkttransparenz beizutragen. Gemäß § 198 Abs. 3 BauGB hat der Obere Gutachterausschuss auf Antrag eines Gerichts ein Obergutachten zu erstatten, wenn schon das Gutachten eines Gutachterausschusses vorliegt.

Gemäß § 199 Abs. 2 BauGB werden die Landesregierungen ermächtigt, durch Rechtsverordnung (1.) die Bildung und das Tätigwerden der Gutachterausschüsse und der Oberen Gutachterausschüsse sowie der Zentralen Geschäftsstellen, soweit in diesem Gesetzbuch (BauGB) nicht bereits geschehen, die Mitwirkung der Gutachter und deren Ausschluss im Einzelfall, (2.) die Aufgaben des Vorsitzenden, (3.) die Einrichtung und die Aufgaben der Geschäftsstelle, (4.) die Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung, die Häufigkeit der Bodenrichtwertermittlung sowie die Veröffentlichung der Bodenrichtwerte und sonstiger Daten der Wertermittlung und die Erteilung von Auskünften aus der Kaufpreissammlung, (5.) die Übermittlung von Daten der Flurbereinigungsbehörden zur Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung, (6.) die Übertragung weiterer Aufgaben auf den Gutachterausschuss und den Oberen Gutachterausschuss und (7.) die Entschädigung der Mitglieder des Gutachterausschusses und des Oberen Gutachterausschusses zu regeln.

(2) Auf dieser Grundlage erging für Rheinland-Pfalz die GAVO, die in ihrem Teil 1 Regelungen zu den Gutachterausschüssen und in ihrem Teil 3 (§§ 17-21) Regelungen zum Oberen Gutachterausschuss enthält; im Einzelnen: Zur Bildung und Zusammensetzung, Bestellung und Abberufung der Mitglieder (§ 17 GAVO), zu den Aufgaben (§ 18 GAVO), zur Datensammlung (§ 19 GAVO), zu den Geschäftsstellen (§ 20 GAVO) und zu den anzuwendenden Bestimmungen (§ 21 GAVO).

(3) Weder dem Baugesetzbuch noch der GAVO ist eine Gleichordnung oder gar eine Über-Unterordnung im Sinne einer weisungsgebundenen Tätigkeit – eine solche liefe der Unabhängigkeit der Gutachterausschüsse (vgl. § 192 Abs. 1 BauGB) zuwider – von (örtlichem) Gutachterausschuss und Oberem Gutachterausschuss zu entnehmen. Der Obere Gutachterausschuss ist keine Kontrollinstanz der örtlichen Gutachterausschüsse (Jarass/Kment/Kment, 3. Aufl. 2022, BauGB § 198 Rn. 1). Aus den Regelungen der §§ 192 ff. BauGB und der GAVO ist vielmehr zu ersehen, dass es sich bei dem OGA um eine eigenständige Behörde handelt, die – unabhängig von dem Aufgabenbereich des (örtlichen) Gutachterausschusses (vgl. hierzu § 193 BauGB) – eigene Aufgaben wahrzunehmen hat. Diese Aufgabenwahrnehmung ist in § 198 BauGB (vgl. dazu oben (1)) und in § 18 GAVO geregelt, nach dessen Abs. 1 Satz 1 der Obere Gutachterausschuss, wenn bereits ein Gutachten eines Gutachterausschusses vorliegt, ein Obergutachten zu erstatten hat und zwar auf Antrag (1.) eines Gerichts, (2.) einer für städtebauliche Sanierungs- oder Entwicklungsmaßnahmen oder deren Förderung zuständigen Behörde oder (3.) der sonst nach § 193 Abs. 1 BauGB Berechtigten, wenn für das Obergutachten eine bindende Wirkung bestimmt oder vereinbart worden ist. Mitglieder des Oberen Gutachterausschusses sind gemäß § 18 Abs. 1 Satz 2 GAVO von der Mitwirkung an einem Obergutachten ausgeschlossen, wenn sie an dem Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses mitgewirkt haben.

Darüber hinaus hat der OGA gemäß § 18 Abs. 2 GAVO folgende Aufgaben: (1.) Erstellung und Abgabe überregionaler Auswertungen und Analysen des Grundstücksmarktgeschehens von Rheinland-Pfalz zur Verbesserung der Transparenz des Grundstücksmarkts, unter Verwendung der Wertermittlungsinformationen der örtlich zuständigen Gutachterausschüsse, (2.) Ermittlung überregionaler zur Wertermittlung erforderlicher Daten, (3.) mindestens alle zwei Jahre Erstellung des Grundstücksmarktberichtes für den Bereich des Landes Rheinland-Pfalz, (4.) Mitwirkung in länderübergreifenden Gremien und Arbeitsgruppen, (5.) Abgabe von Empfehlungen für die Ermittlung von Bodenrichtwerten, für die Auswertung der wesentlichen Daten aus der Kaufpreissammlung und zu besonderen Fragen der Wertermittlung sowie (6.) Unterstützung der Fortbildung der Gutachterausschüsse nach § 1 GAVO.

Keine der genannten Regelungen zur Zuständigkeit des OGA sieht eine Aufgabenwahrnehmung für bzw. anstelle des (örtlichen) Gutachterausschusses vor. § 198 Abs. 1 Satz 2 BauGB mit seiner Anordnung der entsprechenden Anwendung der Vorschriften des BauGB über die Gutachterausschüsse auf die OGA, bezieht sich nicht auf die Zuständigkeitszuweisungen an den Gutachterausschuss. Vielmehr gelten nach § 198 Abs. 1 Satz 2 BauGB für den OGA weitgehend dieselben Organisations- und Verfahrensvorschriften wie für den (örtlichen) Gutachterausschuss. Die OGA bestehen entsprechend aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern (§ 192 Abs. 2 BauGB). Die Ausschüsse sind selbständig und unabhängig (§ 192 Abs. 1 BauGB). Der Vorsitzende und die weiteren Gutachter sollen sachkundig und erfahren sein (§ 192 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Entsprechend anzuwenden ist auch § 192 Abs. 3 Satz 1, 2. Halbsatz BauGB, nach dem der Vorsitzende und die Gutachter nicht hauptamtlich mit der Verwaltung der Grundstücke der Gebietskörperschaft, für deren Bereich der Gutachterausschuss gebildet ist, befasst sein dürfen. Der OGA hat die gleichen Befugnisse wie der Gutachterausschuss, wenn er weitere Informationen für eine Wertermittlung benötigt (§ 197 Abs. 1 BauGB). Auch dem OGA ist Rechts- und Amtshilfe zu leisten (§ 197 Abs. 2 BauGB). Der OGA bedient sich auch einer Geschäftsstelle (§ 192 Abs. 4 BauGB). Weitere organisatorische Regelungen enthält das BauGB nicht, die auf die OGA entsprechend angewendet werden könnten (Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger/Voß, 161. EL November 2025, BauGB § 198 Rn. 8).

Eine Zuständigkeit des OGA kann damit auch nicht – wie der Beklagte wohl meint – aus § 199 Abs. 2 Nr. 6 BauGB i.V.m. § 21 GAVO, der bestimmt, dass, soweit sich aus den §§ 17 bis 20 GAVO nicht etwas anderes ergibt, die §§ 1 bis 16 GAVO auf den OGA entsprechend anzuwenden sind, hergeleitet werden. Die Regelungen der GAVO sind in erster Linie solche der Organisation und des Verfahrens (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger/Voß, 161. EL November 2025, BauGB § 198 Rn. 9). Eine Modifikation der gesetzlichen Aufgabenzuweisung ist darin nicht enthalten. Eine Aufgabenübertragung vom örtl.GA auf den OGA, wie sie der Beklagte annimmt, ebenso nicht. Im Übrigen spricht § 199 Abs. 2 Nr. 6 BauGB von der Übertragung „weiterer Aufgaben“, wobei zusätzliche Aufgaben in engem Zusammenhang mit den ursächlichen Aufgaben des Gutachterausschusses bzw. Oberen Gutachterausschusses stehen müssen (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger/Voß, 161. EL November 2025, BauGB § 199 Rn. 41). Somit verbleibt es bei der Zuständigkeit der (örtlichen) Gutachterausschüsse nach § 193 Abs. 5 Satz 1 und Satz 3 BauGB die für die Wertermittlung erforderlichen Daten, wozu gemäß § 193 Abs. 5 Satz 2 Nr. 4 BauGB auch die Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke gehören, zu ermitteln und den zuständigen Finanzämtern für Zwecke der steuerlichen Bewertung mitzuteilen.

Auch begründet der Umstand, dass örtl.GA ggf. die erforderlichen Daten nicht feststellen, keine Ersatzzuständigkeit des OGA. Das Gesetz sieht in § 182 Abs. 4 Nr. 1 BewG für diesen Fall vielmehr die Anwendung des Sachwertverfahrens vor (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger/Dieterich/Voß, 161. EL November 2025, BauGB Vor § 192 Rn. 90 „… Soweit diese Angaben bei den Gutachterausschüssen nicht vorliegen sollten, hat das Bewertungsgesetz in allen Fällen Vorkehrungen für Ausweichmöglichkeiten getroffen“). Dass das Bewertungsergebnis davon abhängt, ob der jeweilige Gutachterausschuss tätig geworden ist, ist nicht zu beanstanden (vgl. zur Ermittlung örtlicher Liegenschaftszinssätzen nach § 188 BewG: BFH, Beschluss vom 30.08.2023 II B 35/22, juris, Rn 10).

(4) Auch kann der OGA seine eigene Zuständigkeit nicht dadurch begründen bzw. erweitern, dass er im LGMB bestätigt, dass die entsprechenden Daten auch für Wertermittlungen nach den §§ 183, 188 und 191 BewG geeignet sind (vgl. Seite 201 LGMB 2017, SB LGMB 2017).

(5) Mit der Bezugnahme auf die §§ 192 ff. BauGB sind mithin in § 183 BewG die örtlichen Gutachterausschüsse benannt. Der Gesetzgeber hätte zur Begründung einer Zuständigkeit des OGA diesen eigens als solchen bezeichnen müssen, denn das Gesetz kennt sowohl den „Gutachterausschuss“ als auch den „Oberen Gutachterausschuss“ als jeweils eigenständige Behörde. § 199 Abs. 2 Nrn. 6 und 7 BauGB verdeutlichen dies. Der Beklagte verkennt, dass das Tatbestandsmerkmal „Gutachterausschuss“ i.S.d. § 183 BewG nicht als Oberbegriff für den örtl.GA und den OGA verwendet wird, so dass trotz Fehlens des Adjektivs „örtlich“ keine Wahl besteht, auf die Werte des OGA zurückzugreifen, sofern der örtlich zuständige Gutachterausschuss die erforderlichen Werte nicht ermittelt hat.

(6) Soweit sowohl § 198 Abs. 1 Satz 2 BauGB als auch § 21 GAVO anordnen, dass die Vorschriften über die (örtlichen) Gutachterausschüsse auf den OGA entsprechend anzuwenden sind, meint dies – wie oben ausgeführt – Organisations- und Verfahrensvorschriften, nicht jedoch die in § 193 BauGB normierten Zuständigkeiten. So etwa sehen die Regelungen in § 193 Abs. 1 BauGB und § 198 Abs. 3 BauGB eine gestufte Zuständigkeit für die Erstattung von Gutachten – zuständig ist der örtliche Gutachterausschuss – und Obergutachten – hier ist der OGA zuständig – vor. § 198 Abs. 3 BauGB wäre ohne Sinn, sähe man den OGA – neben dem örtl.GA etwa auch für die Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert nach § 193 Abs. 1 BauGB zuständig.

Schließlich liefe die Bestimmung des § 182 Abs. 4 Nr. 1 BewG ins Leere, würde die Zuständigkeit der (örtlichen) Gutachterausschüsse durch jene des OGA ersetzt werden können.

bbb) Dass es sich bei den in § 183 BewG bezeichneten Gutachterausschüssen nur um die örtlichen Gutachterausschüsse handeln kann, wird in Rechtsprechung und Literatur bestätigt:

(1) So hat das Finanzgericht Düsseldorf in seinem Beschluss vom 12.03.2024 (11 V 78/24 A (BG) –, juris, Rn 38) ausgeführt: Die Anwendung der Vergleichsfaktoren setzt voraus, dass die wertbeeinflussenden Merkmale der Vergleichsgrundstücke beziehungsweise der Grundstücke, für die Vergleichsfaktoren bebauter Grundstücke abgeleitet worden sind, mit dem Zustand des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen. Liegen hier Abweichungen vor, sind diese durch Zu- oder Abschläge (Umrechnungskoeffizienten) zu berücksichtigen. Dabei sind die Vorgaben des örtlichen Gutachterausschusses für Grundstückswerte maßgebend. Typische Abweichungen können beispielsweise bei der maßgebenden Wohnungsgröße vorliegen. In diesen Fällen wird der örtliche Gutachterausschuss häufig auch Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten zur Verfügung stellen, damit die Vergleichsfaktoren für möglichst viele Fallkonstellationen angewandt werden können.

Auch das Finanzgericht Köln sieht die örtlichen Gutachterausschüsse zuständig zur Ermittlung der Vergleichs- und Anpassungsfaktoren (vgl. FG Köln, Beschluss vom 11.04.2019 – 4 V 405/19 –, juris, Rn 18 und 19).

Schließlich hebt der BFH im Hinblick auf die Zuständigkeit der Gutachterausschüsse nach § 183 BewG deren größere Ortsnähe hervor. So formuliert der BFH in seinem jüngst veröffentlichten Urteil vom 11.03.2026 (II R 6/23, juris, Rn 22, m.w.N.), dass der gemäß § 183 Abs. 1 Satz 2 BewG gesetzlich angeordnete Vorrang der Wertermittlung des Gutachterausschusses auf dessen besonderer Sach- und Fachkenntnis, der größeren Ortsnähe sowie dessen Kompetenz bei der in hohem Maße von Beurteilungs- und Ermessenserwägungen abhängigen Wertfindung beruht.

Auch wenn der BFH nicht von „örtlich zuständigen Gutachterausschüssen“ oder „örtlichen Gutachterausschüssen“ spricht, schließt der erkennende Senat aus dem Umstand, dass eine „größere Ortsnähe“ bei einem OGA nicht vorhanden ist, dass der BFH die jeweils örtl.GA anspricht, zumal er sich ausdrücklich auch auf „allgemeiner zur Ermittlung von Bodenrichtwerten“ ergangene BFH-Entscheidungen bezieht und für die Ermittlung der Bodenrichtwerte die Zuständigkeit der örtlich zuständigen Gutachterausschüsse anerkannt sein dürfte (dazu sogleich). Zudem war Gegenstand des Revisionsverfahrens II R 6/23 eine Grundbesitzwertfeststellung aufgrund „von dem örtlichen zuständigen Gutachterausschuss“ mitgeteilten Vergleichspreisen (vgl. das Urteil der Vorinstanz: Niedersächsisches Finanzgericht, Urteil vom 01.12.2022 1 K 90/19, juris, Rn 84).

Für die Ermittlung der Bodenrichtwerte (§ 196 BauGB) gemäß der Bestimmung des § 179 BewG, die ebenfalls eine Ermittlung in einem Vergleichswertverfahren vorsieht (so Urbach, KÖSDI 2023, 23145, 23146) und von der Zuständigkeit der Gutachterausschüsse nach dem BauGB spricht, ist überdies höchstrichterlich anerkannt, dass es sich um die örtlichen Gutachterausschüsse handelt (vgl. BFH, Urteil vom 21.07.2020 IX R 26/19, Rn 41, juris: „ … nach den vom örtlich zuständigen Gutachterausschuss festgesetzten Bodenrichtwerten…“); zur Maßgeblichkeit des Bodenrichtwerts des örtlich zuständigen Gutachterausschusses auch Krause in: Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, ErbStG und GrStG, 170. Lieferung, 5/2024, § 179 BewG Rn 13).

Auch für die Liegenschaftszinssätze gemäß der Bestimmung des § 188 BewG, die gemäß § 188 Abs. 2 Satz 1 BewG „von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs“ zu ermitteln sind, ist höchstrichterlich geklärt, dass die örtlichen Gutachterausschüsse gemeint sind (vgl. hierzu das zur Grundsteuer ergangene BFH, Urteil vom 12.11.2025 II R 31/24, juris Rn 65: „… Zwar gibt der Gesetzgeber in § 256 BewG, anders als bei der Bedarfsbewertung für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer (vgl. § 188 Abs. 2 BewG), pauschale Werte vor, ohne den Ansatz der von einem örtlichen Gutachterausschuss ermittelten Liegenschaftszinssätze zuzulassen. …“; vgl. auch BFH, Urteil vom 18.09.2019 II R 13/16, juris, insbesondere Rn 13 ff.).

(2) Auch in der Literatur wird auf die von den örtl.GA erhobenen Daten abgestellt:

So formulieren Marquardt/Miethe (ErbStB 2022, 266, 267), dass für die Feststellung von Grundbesitzwerten vorrangig Marktdaten der örtlichen Gutachterausschüsse (die für die Wertermittlung erforderlichen Daten nach § 193 Abs. 5 BauGB), heranzuziehen seien und erst nachrangig gesetzlich bundesweit normierte Werte zum Ansatz kämen. Durch die Verwendung der erforderlichen Daten nach § 193 Abs. 5 BauGB werde im Rahmen des typisierten Verfahrens des 6. Abschnitts des BewG der Bezug zum örtlichen Grundstücksmarkt hergestellt.

Mannek (in: Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, ErbStG und GrStG, 176. Lieferung, 8/2025, § 183 BewG, Rd-Nr. 68) kommentiert: „Soweit der örtliche Gutachterausschuss für Grundstückswerte geeignete Vergleichsfaktoren für geeignete Bezugseinheiten ermittelt und dem Finanzamt mitteilt, können diese Vergleichsfaktoren zur Feststellung des Grundbesitzwerts angewandt werden.“ In von Oertzen/Loose/Stalleiken, Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz, 3. Auflage, 8/2024, § 182 BewG, Rd-Nr. 18 führt Mannek aus: „Das Vorliegen von Vergleichswerten hängt wesentlich davon ab, ob auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine hinreichende Anzahl von Grundstücken im gewöhnlichen Geschäftsverkehr veräußert worden ist. Im Allgemeinen haben die örtlich zuständigen Gutachterausschüsse die tatsächlichen Kauffälle gesammelt und stellen entsprechende Auswertungen in einem Grundstücksmarktbericht zur Verfügung.“

(3) Schließlich wird, worauf der Prozessbevollmächtigte des Klägers zutreffend hinweist, von der Finanzverwaltung selbst in H B 183 (3) „Vergleichsfaktoren in Spannen“ ErbStH 2019 und in H B 183 (4) „Vergleichsfaktoren (Abweichungen)“ ErbStH 2019 auf den örtl.GA abgestellt.

ccc) Die Auffassung des Beklagten kann demgegenüber nicht überzeugen. Für sie spricht allein das Argument der Verwaltungsökonomie. Dem Beklagten ist zuzugeben, dass durch den OGA auch für Bereiche, für die bisher noch keine oder wenige Daten abgeleitet wurden, Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze und Bodenpreisindexreihen zur Verfügung gestellt werden können und mit dem WE-Rechner auf der Grundlage der Landesgrundstücksmarktberichte des OGA ein Instrument zur Verfügung steht, mit dem ohne größeren Verwaltungsaufwand Bewertungen durchgeführt werden können. Für Zwecke des vom Beklagten angewandten Vergleichsfaktorverfahrens nach § 183 Abs. 2 BewG fehlt hierfür jedoch – wie ausgeführt – die gesetzliche Grundlage. Ein Rückgriff auf die Landesgrundstücksmarktberichte des OGA ist demgemäß selbst dann nicht gerechtfertigt, wenn in diesen, wie es der Beklagte für den LGMB Rheinland-Pfalz 2021 mitgeteilt hat, Werte für S als Richtwertobjekt hinterlegt sind (anders als dies noch im LGMB 2017 der Fall war).

cc) Nachdem der vom Beklagten festgestellte Grundbesitzwert zu Unrecht aufgrund von Daten (Vergleichsfaktoren) des OGA und damit rechtswidrig ermittelt wurde und keine vom örtl.GA ermittelten und mitgeteilten Vergleichswerte vorliegen, war die Grundbesitzbewertung gemäß § 182 Abs. 4 Nr. 1 BewG im Sachwertverfahren nach §§ 189 ff BewG vorzunehmen. Aufgrund der Umstände des Streitfalles bedurfte es weder einer Aufhebung des angefochtenen Grundbesitzwertbescheids noch war der Senat vor einer abschließenden Entscheidung gehalten, dem Beklagten Gelegenheit zur Neubewertung zu geben.

aaa) Die grundsätzliche Entscheidung des Beklagten zur sofortigen Anwendung des Vergleichsfaktorverfahrens i.S.d. § 183 Abs. 2 BewG ist nicht zu beanstanden.

Der Senat folgt der Auffassung, dass das Vergleichspreisverfahren gemäß § 183 Abs. 1 BewG und das Vergleichsfaktorverfahren nach § 183 Abs. 2 BewG gleichrangig nebeneinander stehende Verfahren sind (so auch FG Hamburg, Beschluss vom 18.01.2016 – 3 K 176/15 –, juris, Rn 21; FG Düsseldorf, Beschluss vom 12.03.2024 – 11 V 78/24 A (BG) –, juris, Rn 34 (unter Hinweis auf Entstehungsgeschichte und Wortlaut des § 183 Abs. 2 BewG); so auch gleichlautende Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder vom 20.03.2023, BStBl I 2023, 738 (AEBewJStG 2022) Rn. 11; a.A. Niedersächsisches FG, Urteil vom 11.04.2014 – 1 K 107/11 –, juris; Niedersächsisches FG, Urteil vom 29.10.2024 – 1 K 110/18 –, juris, Rn 99). Ebenso ist der Senat der Auffassung, dass die Finanzverwaltung aus Gründen der Verfahrensökonomie auf das Vergleichsfaktorverfahren zurückgreifen kann, ohne den Versuch zu unternehmen, geeignete Vergleichspreise zu ermitteln (so auch FG Düsseldorf, Beschluss vom 12.03.2024 – 11 V 78/24 A (BG) –, juris, Rn 34, m.w.N.; vgl. auch FG Hamburg, Beschluss vom 18.01.2016 – 3 K 176/15 -, juris, Rn 22).

Demgegenüber kann dahinstehen, nachdem vom zuständigen örtl. GA X ermittelte Vergleichspreise nicht vorliegen, ob die Finanzbehörde für den Fall, dass neben Vergleichsfaktoren auch ordnungsgemäße Vergleichspreise vorliegen, gehalten ist, ihr Ermessen grundsätzlich dahingehend auszuüben, dass zugunsten des Steuerpflichtigen das Verfahren zur Anwendung kommt, das zur niedrigeren Bewertung führt (so FG Düsseldorf, Beschluss vom 12.03.2024 – 11 V 78/24 A (BG) –, juris, Rn 34).

bbb) Nachdem vom örtl. GA X ermittelte Vergleichspreise i.S.d. § 182 Abs. 1 Satz 2 BewG und Vergleichsfaktoren i.S.d. § 183 Abs. 2 BewG nicht vorliegen, bestand für den Senat keine Veranlassung den angefochtenen Grundbesitzwertbescheid aufzuheben, um dem Finanzamt eine verfahrensfehlerfreie Ermittlung des Grundbesitzwerts im Vergleichswertverfahren zu ermöglichen oder vor einer abschließenden Entscheidung im Wege einer Aussetzung des vorliegenden Verfahrens dem Beklagten in Zusammenarbeit mit dem örtl.GA zunächst Gelegenheit zur methodengerechten Bewertung zu geben (dazu vgl. Rössler/Troll/Halaczinsky, 40. EL Oktober 2025, BewG § 183 Rn. 10a m.w.N.; vgl. auch FG Köln, Beschluss vom 11.04.2019 – 4 V 405/19 –, juris, Rn 27, m.w.N. und FG Hamburg Beschluss vom 18.01.2016 - 3 K 176/15 -, juris).

Zwar hat der Beklagte weder in dem angefochtenen Bescheid noch in der Einspruchsentscheidung seine Ermessenserwägungen zur sofortigen Anwendung des Vergleichsfaktorverfahrens dargelegt. Auch wäre dem Beklagten die Möglichkeit verblieben, nach Kaufpreisen beim örtl.GA anzufragen, um auf der Grundlage der Mitteilung von Kaufpreisen durch den örtl.GA – ggf. hätten solche mitgeteilt werden können, nachdem der örtl.GA dem OGA für den LGMB 2021 offensichtlich Daten hat zur Verfügung stellen können – einen Vergleichspreis selbsttätig zu ermitteln (vgl. § 183 Abs. 1 Satz 1 BewG; BFH, Urteil vom 24.08.2022 II R 14/20, juris, Rn 22).

Nachdem allerdings die Prozessvertreterin des Beklagten in der mündlichen Verhandlung deutlich gemacht hat, dass es der regelmäßigen Vorgehensweise des Beklagten entspreche im Rahmen des Vergleichswertverfahrens, aus verwaltungsökonomischen Gründen sogleich auf das Vergleichsfaktorverfahren zurückzugreifen, ohne den Versuch zu unternehmen, geeignete Vergleichspreise zu ermitteln, und sie zudem eine Anfrage an den örtl.GA auch nach Erörterung der Sach- und Rechtslage und der Anregung, eine abhelfende Entscheidung zu überdenken, nicht angeboten, sondern vielmehr eine Entscheidung in der Sache beantragt hat, wäre eine Fristsetzung zur Durchführung einer Bewertung nach § 183 Abs. 1 Satz 1 BewG bzw. eine Aufhebung des Bescheids mit der Maßgabe der Nachholung einer Bewertung nach § 183 Abs. 1 Satz 1 BewG im Streitfall bloße Förmelei gewesen.

Vor diesem tatsächlichen Hintergrund war sogleich über den Grundbesitzwert im Sachwertverfahren zu entscheiden.

3. Der Grundbesitzwert für das streitgegenständliche Wohnungseigentum ist im typisierten Sachwertverfahren i.H.v. 96.654 € festzustellen.

a) Bei Anwendung des Sachwertverfahrens ist gemäß § 189 Abs. 1 Satz 1 BewG der Wert der Gebäude (Gebäudesachwert) getrennt vom Bodenwert nach § 190 BewG zu ermitteln. Sonstige bauliche Anlagen, insbesondere Außenanlagen, und der Wert der sonstigen Anlagen sind regelmäßig mit dem Gebäudewert und dem Bodenwert abgegolten (§ 189 Abs. 1 Satz 2 BewG in der zum Bewertungsstichtag 16.06.2016 geltenden Fassung – a.F.). Gemäß § 189 Abs. 2 BewG ist der Bodenwert der Wert des unbebauten Grundstücks nach § 179 BewG. Der Bodenwert und der Gebäudesachwert (§ 190 BewG) ergeben gemäß § 189 Abs. 3 Satz 1 BewG den vorläufigen Sachwert des Grundstücks. Dieser ist nach § 189 Abs. 3 Satz 2 BewG zur Anpassung an den gemeinen Wert mit einer Wertzahl nach § 191 BewG zu multiplizieren.

Der Wert unbebauter Grundstücke bestimmt sich nach § 179 Satz 1 BewG regelmäßig nach ihrer Fläche und den Bodenrichtwerten (§ 196 BauGB). Die Bodenrichtwerte sind von den Gutachterausschüssen nach dem BauGB zu ermitteln und den Finanzämtern mitzuteilen (§ 179 Satz 2 BewG). Bei der Wertermittlung ist stets der Bodenrichtwert anzusetzen, der vom Gutachterausschuss zuletzt zu ermitteln war (§ 179 Satz 3 BewG a. F.).

Bei der Ermittlung des Gebäudesachwerts ist gemäß § 190 Abs. 1 Satz 1 BewG von den Regelherstellungskosten (RHK) des Gebäudes auszugehen. RHK sind die gewöhnlichen Herstellungskosten je Flächeneinheit (§ 190 Abs. 1 Satz 2 BewG a.F.). Durch Multiplikation der jeweiligen nach § 190 Abs. 2 BewG a.F. an den Bewertungsstichtag angepassten RHK mit der Brutto-Grundfläche (BGF) des Gebäudes ergibt sich gemäß § 190 Abs. 1 Satz 3 BewG a.F. der Gebäuderegelherstellungswert. Die RHK sind in der Anlage 24 zum BewG enthalten (§ 190 Abs. 1 Satz 4 BewG a.F.). Die Anpassung der RHK erfolgt anhand der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Baupreisindizes (BPI) (§ 190 Abs. 2 Satz 1 BewG a.F.). Dabei ist auf die Preisindizes für die Bauwirtschaft abzustellen, die das Statistische Bundesamt für den Neubau in konventioneller Bauart von Wohn- und Nichtwohngebäuden jeweils als Jahresdurchschnitt ermittelt (§ 190 Abs. 2 Satz 2 BewG a.F.). Diese Preisindizes sind für alle Bewertungsstichtage des folgenden Kalenderjahres anzuwenden (§ 190 Abs. 2 Satz 3 BewG a.F.). Das Bundesministerium der Finanzen veröffentlicht die maßgebenden Baupreisindizes im Bundessteuerblatt (§ 190 Abs. 2 Satz 4 BewG a.F.).

Vom Gebäuderegelherstellungswert ist nach § 190 Abs. 4 Satz 1 BewG a.F. eine Alterswertminderung abzuziehen. Diese wird nach § 190 Abs. 4 Satz 2 BewG a.F. regelmäßig nach dem Verhältnis des Alters des Gebäudes am Bewertungsstichtag zur wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 22 zum BewG bestimmt. Die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer von Wohnungseigentum beläuft sich nach Anlage 22 zum BewG a.F. auf 70 Jahre. Der nach Abzug der Alterswertminderung verbleibende Gebäudewert ist nach § 190 Abs. 4 Satz 5 BewG a.F. regelmäßig mit mindestens 30 % des Gebäuderegelherstellungswerts anzusetzen. Als Wertzahlen im Sinne des § 189 Abs. 3 BewG sind nach § 191 Abs. 1 BewG a.F. die Sachwertfaktoren anzuwenden, die von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs für das Sachwertverfahren bei der Verkehrswertermittlung abgeleitet wurden. Auch insoweit sieht der Senat – aus den vorstehend zu § 183 BewG ausgeführten und entsprechend auch für § 191 Abs. 1 BewG a.F. geltenden Gründen – die Zuständigkeit der örtl.GA gegeben. Soweit von den Gutachterausschüssen keine geeigneten Sachwertfaktoren zur Verfügung stehen – was vorliegend der Fall ist, nachdem der örtl. GA X einen Grundstücksmarktbericht nicht erstellt hat –, sind die in der Anlage 25 zum BewG bestimmten Wertzahlen zu verwenden (vgl. § 191 Abs. 2 BewG a.F.). Anlage 25 zum BewG a.F. weist die Wertzahlen für Wohnungseigentum in Abhängigkeit vom vorläufigen Sachwert und vom Bodenrichtwert aus.

Der vom Kläger bereits im Rahmen des Besteuerungsverfahrens zutreffend im Sachwertverfahren errechnete Grundbesitzwert des streitgegenständlichen Wohnungseigentums (vgl. Blatt 40 EW-Akten) – zu dessen Berechnung sich der Beklagte nicht, auch nicht hilfsweise, geäußert hat – ermittelt sich danach wie folgt:

Für Wohnungseigentum belaufen sich die Regelherstellungskosten gemäß Anlage 24 II, III zum BewG a.F. i.H.v. 765 €/qm (für Wohngebäude der Gebäudeart 4.2, Standardstufe 3 der Anlage 24 II, III zum BewG a.F.); angepasst auf 849 €/qm aufgrund des in 2016 geltenden Baupreisindexes für Wohngebäude 111,1 gemäß § 190 Abs. 1 und 2 BewG a.F. (vgl. BStBl I 2016, 6). Hierbei geht der Senat von der vom Kläger erklärten Brutto-Grundfläche von 102 qm aus und gelangt zu einem Gebäuderegelherstellungswert gemäß § 190 Abs. 1 BewG a.F. i.H.v. 86.598 €. Nach Abzug einer Alterswertminderung für das im Jahr 1996 bezugsfertige Gebäude (Alter 20 Jahre, typisierte Gesamtnutzungsdauer 70 Jahre gemäß Anlage 22 zum BewG a.F.) i.H.v. 24.743 € (86.598 x 20:70) errechnet sich ein Gebäudesachwert von 61.855 €. Zuzüglich eines Bodenwerts von 18.690 € (… qm Grundstücksfläche x … € Bodenrichtwert) errechnet sich ein vorläufiger Sachwert gemäß § 189 Abs. 3 BewG von 80.545 € und daraus ergibt sich, unter Anwendung der zugehörigen Wertzahl aus Anlage 25 zum BewG a.F. von 1,2 (bei einem vorläufigen Gebäudesachwert bis 100.000 € und einem Bodenrichtwert bis 300 €/qm), ein Grundbesitzwert i.H.v. 96.654 €.

III. Die Kostenentscheidung folgt aus § 135 Abs. 1 FGO. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit mit Abwendungsbefugnis beruht auf §§ 151 Abs. 3, 155 FGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

IV. Die Revision wird wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache zugelassen. Es bedarf der weiteren Klärung zum Verständnis des Tatbestandsmerkmals "Gutachterausschüsse" i.S.d. § 183 Abs. 1 und 2 BewG und zum Verfahren bei der Anwendung des § 183 Abs. 1 und 2 BewG. Dies erscheint dem Senat aus Gründen der Rechtssicherheit, der Rechtseinheitlichkeit und der Rechtsentwicklung im allgemeinen Interesse zu sein.