Grundstücksgeschäfte des Nachlasspflegers

I.

Der Beteiligte zu 2 wurde mit Beschluss des Nachlassgerichts vom 13.12.2024 (BI. 96 d.A.) zum Nachlasspfleger für die unbekannten Erben des am XX.XX.2024 im Alter von 49 Jahren verstorbenen Herrn Vorname1 D (im Folgenden: Erblasser) bestellt. Der Aufgabenkreis des Beteiligten zu 2 umfasst die Sicherung des Nachlasses, die Verwaltung des Nachlasses und die Ermittlung der Erben.

Eine letztwillige Verfügung des Erblassers ist nicht bekannt. Der Erblasser hatte, soweit bekannt, keine Abkömmlinge und keine Geschwister. Die Mutter des Erblassers und die als Erben dritter Ordnung in Betracht kommenden Verwandten mütterlicherseits haben die Erbschaft ausgeschlagen.

Der Vater des Erblassers, Herr Vorname2 D, ist am XX.XX.2020 in Bosnien-Herzegowina vorverstorben und gemäß Erbschein des Amtsgerichts Offenbach am Main vom 19.05.2025 durch den Erblasser beerbt worden. Der Vater des Erblassers war Staatsbürger von Bosnien-Herzegowina. Verschiedene Verwandte väterlicherseits haben das Erbe ebenfalls ausgeschlagen, wobei die Verwandtschaftsverhältnisse väterlicherseits des Erblassers bisher nicht abschließend ermittelt sind. Der Beteiligte zu 2 hat mitgeteilt, er habe versucht, "einige mögliche Erben" in Bosnien-Herzegowina anzusprechen, es habe jedoch am "Mitwirkungswillen" dieser Personen gefehlt, die mit der "Sache" nichts zu tun haben wollten.

Der Erblasser bewohnte eine ursprünglich im Eigentum seines Vaters stehende 2-Zimmer-Wohnung in der Straße1 in Stadt1 (Amtsgericht Offenbach am Main, Grundbuch von Stadt1, BI. …). Nach den Feststellungen des Beteiligten zu 2 finanzierte er seinen Lebensunterhalt "u.a." durch nach dem Tod seines Vaters weiter für diesen bezogene Renten aus Deutschland und Bosnien-Herzegowina. Der Nachlass des Erblassers besteht außer der Wohnung in -teilweise anteiligem Grundbesitz in Bosnien-Herzegowina an Äckern, Landwirtschaftsfläche oder brachliegendem Gelände, nach Einschätzung des Beteiligten zu 2 "eher keine großen Werte", ein Verkauf sei "ziemlich sicher ein schwieriges Unterfangen". Weitere wirtschaftlich relevante Nachlasswerte existieren nicht. Die Nachlassverbindlichkeiten belaufen sich auf mindestens etwa 175.000 €. Der Beteiligte zu 2 hält den Nachlass demgemäß für überschuldet.

Der Beteiligte zu 2 verkaufte die Wohnung mit notariellem Vertrag vom 13.08.2025 (UVZ-Nr. … des Notars A in Stadt1; BI. 178b ff. d.A.) an die Herren Vorname3 E und Vorname4 E zum Preis von 125.000€. In dem Vertrag wird auch die Auflassung erklärt. Mit notariellem Schriftsatz vom 19.08.2025 hat der Beteiligte zu 2 die Erteilung der nachlassgerichtlichen Genehmigung zu den im Kaufvertrag abgegebenen Erklärungen beantragt (BI. 178a d.A.).

Das Nachlassgericht hat mit Beschluss vom 24.09.2025 die Beteiligte zu 1 zur Verfahrenspflegerin bestellt mit dem Aufgabenkreis der Vertretung der unbekannten Erben innerhalb des Genehmigungsverfahrens betreffend den Kaufvertrag mit Auflassungserklärung (BI. 179 d.A.).

Gemäß einem Gutachten des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen F vom 30.09.2025, erstellt im Auftrag des Herrn Vorname3 E, beläuft sich der Verkehrswert der Wohnung zum Stichtag 23.07.2025 auf 107.000 €, wobei eine Ertragswertberechnung zu einem Betrag von 110.000 € führt. Wegen der Einzelheiten wird auf das Gutachten verwiesen (BI. 211 ff. d.A.). In einer E-Mail an die Beteiligte zu 1 vom 09.10.2025 (BI. 189 d.A.) kommentierte der Beteiligte zu 2 das Gutachten mit den Worten, es sei "schon sehr niedrig ausgefallen". Vermutlich werde man immer einen höheren Kaufpreis erzielen können, die Frage sei nur, wie lange das dauere und welchen Aufwand er betreiben müsse.

Eine undatierte "Marktwertindikation" einer G GmbH gibt für die Wohnung zum Stichtag 07.10.2025 einen "ermittelte[n] Marktwert" von 200.000 € an. Auch insoweit wird wegen der Einzelheiten auf die "Marktwertindikation" verwiesen (BI. 191 ff. d.A.).

Die Beteiligte zu 1 hat erklärt, es sei geboten, das Grundstück zu verkaufen, dies sichere das Nachlassvermögen insgesamt und sei damit im Interesse der Erben. Sie sei aber nicht überzeugt, dass der Beteiligte zu 2 einen angemessenen Preis erzielt habe oder alles getan habe, um einen bestmöglichen Preis zu erzielen.

Das Nachlassgericht hat mit Beschluss vom 25.11.2025 (BI. 262 f. d.A.) die Erklärungen des Beteiligten zu 2 in der notariellen Urkunde genehmigt. Das genehmigte Rechtsgeschäft diene dem wirtschaftlichen Interesse der unbekannten Erben. Es sei geeignet, Schaden vom Nachlassvermögen abzuwenden. Den Einwendungen der Beteiligten zu 1 gegen die Höhe des Kaufpreises könne nicht gefolgt werden. Es werde nicht von einem zu niedrigen Verkaufserlös ausgegangen. Das Gericht hat dazu auf eine von ihm selbst erstellte "Wertermittlung" auf der Grundlage des Brandversicherungswerts verwiesen, die einen Verkehrswert von 112.894,50 € für die Wohnung ausweist. Wegen der Einzelheiten wird auf diese verwiesen (BI. 261 d.A.).

Der Beschluss ist der Beteiligten zu 1 am 26.11.2025 zugestellt worden (BI. 267 d.A.). Mit Schriftsatz vom 05.12.2025, bei Gericht eingegangen am selben Tag, hat die Beteiligte zu 1 Beschwerde eingelegt (BI. 269 f. d.A.). Sie bringt vor, der vereinbarte Kaufpreis sei zu niedrig. Er entspreche nicht den "allgemein in Stadt1 erzielten Preisen". Der Beteiligte zu 2 gehe selbst nicht davon aus, dass er zum Marktwert verkauft habe. Außerdem reiche der Kaufpreis nicht aus, um die Nachlassverbindlichkeiten in Gänze zurückzuführen.

Der Beteiligte zu 2 meint, der Verkauf erfolge im Rahmen einer ordnungsgemäßen "Nachlassverwaltung". Der Verkaufspreis liege deutlich über dem Verkehrswert. Der Verkauf sei auch wirtschaftlich sinnvoll und im Interesse der unbekannten Erben, da laufende Kosten (Hausgeld, Rücklagen, Grundsteuern) anfielen und Liquidität geschaffen werde.

Mit Beschluss vom 12.01.2026 hat das Nachlassgericht der Beschwerde nicht abgeholfen (BI. 305 ff. d.A.). Der vereinbarte Kaufpreis liege sowohl über der gerichtlichen Berechnung als auch über der Vergleichswertberechnung und Ertragswertberechnung des Sachverständigen. Zudem habe der Nachlass keine liquiden Mittel. Erst durch den Verkauf des Grundstücks könne der Beteiligte zu 2 weitere Schritte ergreifen und Verbindlichkeiten begleichen. Auf die Höhe der Verbindlichkeiten komme es nicht an. Es sei die Aufgabe des Beteiligten zu 2, zu prüfen, ob und wann ein Antrag auf ein Insolvenzverfahren gestellt werde, nicht Aufgabe der Beteiligten zu 1.

II.

Die Beschwerde hat im Ergebnis Erfolg, allerdings aus einem anderen Grund als von der Beschwerdeführerin geltend gemacht.

1.Die Beschwerde ist zulässig. Sie ist gemäß § 58 Abs. 1 FamFG statthaft. Die Beschwerde ist formgerecht (§ 64 FamFG) und in der Frist des § 63 Abs. 2 Nr. 2 FamFG eingereicht worden.

Die Beteiligte zu 1 ist als Verfahrenspflegerin für die unbekannten Erben gegen die Erteilung einer Genehmigung nach § 59 Abs. 1 FamFG auch beschwerdeberechtigt (vgl. OLG Köln FGPrax 2016, 144; Senat v. 25.09.2019-20W 175/18, Juris-Rn. 47; OLG Frankfurt [21.ZS] FamRZ 2024, 1323). Dies gilt unabhängig davon, ob in einem Fall wie dem vorliegenden überhaupt ein Verfahrenspfleger zu bestellen ist. Auch wenn dies nicht der Fall sein sollte, wäre die erfolgte Bestellung dennoch wirksam (vgl. OLG Celle FamRZ 2026, 794, 795 f.).

2.Die Beschwerde ist auch begründet. Die beantragte Genehmigung kann nicht erteilt werden.

Gemäß §§ 1850 Nr. 1, Nr. 5, 1888 Abs. 1, 1962 BGB bedarf ein Nachlasspfleger zur Verfügung über ein Grundstück und zur Eingehung der entsprechenden Verpflichtung der Genehmigung des Nachlassgerichts. Grundstück im Sinne der Norm ist auch Wohnungseigentum (Kroll-Ludwigs, in: Münchener Kommentar BGB, 9. Aufl. 2024, § 1850 Rn. 17; Schöpflin, in: BeckOGK, Std. 01.06.2025, § 1850 BGB Rn. 15).

Bei der Entscheidung über die Erteilung oder Verweigerung einer solchen Genehmigung handelt es sich um eine Ermessensentscheidung. Maßgebendes Kriterium ist dabei das Interesse aller Erben, wie es sich im Entscheidungszeitpunkt darstellt. Zu berücksichtigen ist, dass es insbesondere zu den Pflichten des Nachlasspflegers gehört, den Nachlass zu erhalten und zu verwalten sowie die Vermögensinteressen der künftig festzustellenden Erben wahrzunehmen, wenn er -wie hier- mit der Sicherung und Verwaltung des Nachlasses betraut ist (OLG Brandenburg FamRZ 2023, 1822; OLG Braunschweig v.21.02.2025- 10W7/25, Juris-Rn. 28, 31; OLG Saarbrücken FamRZ 2026, 733, 734).

Es liegt nicht im Interesse der Erben, wenn sich der Nachlasspfleger ihnen gegenüber schadensersatzpflichtig macht, also den Nachlass schädigt. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann sich der Nachlasspfleger den Erben gegenüber schadensersatzpflichtig machen, wenn er, obwohl die Voraussetzungen dafür vorliegen, kein Nachlassinsolvenzverfahren beantragt (BGHZ 161, 281, 286 ff.; BGH FamRZ 2011, 1292 Rn. 14). Die Berechtigung des Nachlasspflegers, ein Nachlassinsolvenzverfahren zu beantragen, ergibt sich aus § 317 Abs. 1 InsO.

Ein Schaden für den Nachlass entsteht in derartigen Fällen allein schon daraus, dass mit der Fortführung der regulären Nachlasspflegschaft weitere Vergütungsansprüche des Nachlasspflegers entstehen, die im Fall der späteren Eröffnung eines Nachlassinsolvenzverfahrens die den Erben insgesamt entstehenden Kosten erhöhen, da sich die Vergütung des Nachlassinsolvenzverwalters nicht im gleichem Maße reduziert wie sich zuvor die Vergütung des Nachlasspflegers erhöht hat. Ein Schaden der Erben entfällt nicht deshalb, weil die Erben ihre Haftung für einen überschuldeten Nachlass auf diesen begrenzen können (LG Hamburg NZI 2022, 401, 402 f.).

Anders wäre es nur dann, wenn in einem solchen Fall der Nachlasspfleger die gesamte Abwicklung des Nachlasses übernähme und es nicht mehr zur Eröffnung eines Nachlassinsolvenzverfahrens käme. Dies kann jedoch im Vorhinein nicht ausgeschlossen werden. Selbst wenn man davon ausgeht, dass der Nachlasspfleger keinen Insolvenzantrag stellen wird und es keine Erben gibt, die einen Insolvenz-antrag stellen könnten, weil alle in Betracht kommenden Personen die Erbschaft ausschlagen werden, kann ein Insolvenzantrag eines Nachlassgläubigers (§ 317 Abs. 1 InsO) nicht ausgeschlossen werden.

Ob den Erben in einem solchen Fall auch wegen einer möglichen Haftung aus § 1978 BGB ein Schaden droht (so KG FamRZ 1975, 292, 293 zum früheren Recht), kann dahinstehen.

Ein solcher Fall, in dem die Voraussetzungen eines Nachlassinsolvenzverfahrens erfüllt sind, liegt hier vor. Zu den Gründen für die Eröffnung des Nachlassinsolvenz-verfahrens zählt nach § 320 Satz 1 InsO die Überschuldung. Überschuldung tritt nach § 19 Abs. 2 Satz 1 InsO ein, wenn das Vermögen des Schuldners die bestehenden Verbindlichkeiten nicht mehr deckt. So liegt der Fall hier. Der Beteiligte zu 2 geht selbst von einer Überschuldung des Nachlasses aus. Dies ist auch zutreffend. Die verfahrensgegenständliche Wohnung ist das einzige werthaltige Vermögensgut des Nachlasses. Dieser stehen Schulden in Höhe von mindestens etwa 175.000 € gegenüber. Der Wert der Wohnung, den das Gutachten mit 107.000€ bzw. 110.000€ angibt, weitgehend im Einklang mit dem Ergebnis der Berechnung anhand des Brandversicherungswerts in Höhe von ca. 113.000 €, erreicht nicht annähernd die Höhe der Verbindlichkeiten. Der Senat geht davon aus, dass der Wert der Wohnung in dieser Größenordnung liegen dürfte, ohne dass es vorliegend auf den genauen Wert ankommt.

Nicht abgestellt werden kann auf die "Marktwertindikation". Der dort angegebene Wert von 200.000 € wird in keiner Weise belegt, so dass nicht nachvollziehbar und damit nicht überprüfbar ist, wie die Zahl zustande gekommen ist.

Mit der Fortführung der Nachlasspflegschaft ohne Beantragung eines Nachlassinsolvenzverfahrens, mithin insbesondere einem Verkauf der Wohnung, würde sich der Beteiligte zu 2 gemäß den vorstehenden Ausführungen den unbekannten Erben gegenüber schadensersatzpflichtig machen. Dabei kann es nicht darauf ankommen, ob der Nachlasspfleger glaubt, durch seinen Verkauf für die Gläubiger günstigere Befriedigungsquoten als bei Durchführung des Nachlassinsolvenzverfahrens erreichen zu können, was der Beteiligte zu 2 im vorliegenden Fall nicht einmal geltend macht. Es liegt nicht im Rahmen des Pflegschaftszwecks, die Einhaltung des für den Fall der Nachlassüberschuldung geschaffenen gesetzlichen Verfahrens zu erübrigen (vgl. KG FamRZ 1975, 292, 293).

Diese Beurteilung der Rechtslage führt freilich zu der Konsequenz, dass der Nachlasspfleger bei Vorliegen der Voraussetzungen einer Nachlassinsolvenz regel-mäßig verpflichtet ist, einen Nachlassinsolvenzantrag zu stellen. Damit ergibt sich scheinbar ein Widerspruch zu der allgemeinen Auffassung, wonach der Nachlasspfleger zur Stellung eines Insolvenzantrags zwar berechtigt, aber nicht verpflichtet ist (so Herzog, in: BeckOGK, Std. 01.07.2026, § 1980 BGB Rn. 32; Küpper, in: Münchener Kommentar BGB, 10. Aufl. 2026, § 1980 Rn. 13, Leipold, in: Münchener Kommentar BGB, 10. Aufl. 2026, § 1960 Rn. 71; Lohmann, in: BeckOK BGB, 78. Edit., Std. 01.05.2026, § 1980 Rn. 5). Diese Aussagen beziehen sich aber nur auf das Verhältnis des Nachlasspflegers zu den Nachlassgläubigern. Die Befriedigung der Nachlassgläubiger ist nicht Zweck der Nachlasspflegschaft, sondern allenfalls eine mit der Amtstätigkeit des Nachlasspflegers verbundene Nebenwirkung (BGH NJW 2024, 3447 Rn. 19), somit bestehen auch keine Pflichten des Nachlasspflegers im Verhältnis zu den Gläubigern. Anders verhält es sich aber gegenüber den unbekannten Erben, wie ausgeführt.

3. Eine Kostenentscheidung ist entbehrlich. Da die Beschwerde erfolgreich ist, werden Gerichtskosten für die Beschwerdeinstanz nicht erhoben (§§ 22 Abs. 1, 25 Abs. 1 GNotKG). Für eine abweichende Regelung besteht keine Veranlassung. Die Anordnung einer Erstattung notwendiger Aufwendungen entspricht für beide Instanzen nicht der Billigkeit (§ 81 Abs. 1 Satz 1 FamFG), nachdem die Beschwerde aus anderen Gründen als den von der Beschwerdeführerin angeführten Erfolg hat. Einer Wertfestsetzung bedarf es danach nicht.

4. Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen gemäß § 70 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 FamFG zur Fortbildung des Rechts. Die Auffassung des Senats, dass ein Nachlasspfleger bei Vorliegen der Voraussetzungen einer Nachlassinsolvenz diese aus seiner Pflichten-stellung im Verhältnis zu den unbekannten Erben regelmäßig auch zu beantragen hat und demgemäß keine weiteren (genehmigungsbedürftigen) Geschäfte zu tätigen hat, weswegen solche Geschäfte auch nicht genehmigungsfähig sind, ist, soweit ersichtlich, bisher so nicht formuliert worden.

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