Seit dem 01.12.2023 ( § 48 Abs. 1 S. 1 WEG ) entspricht nur die Bestellung eines zertifizierten Verwalters …

Die Beklagte ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft in Wiesbaden. Der Kläger ist Eigentümer eines 265/1.000 Miteigentumsanteils, verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung.

In der Eigentümerversammlung am 21.12.2023 bestellten die Wohnungseigentümer u.a. die ………… Hausverwaltung GmbH zum 01.01.2024 zur Verwalterin. Die Beschlüsse wurden angefochten, eine gerichtliche Entscheidung wurde noch nicht getroffen. Die Geschäftsführerin der ………… Hausverwaltung GmbH, Frau …………….., ist Kauffrau in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft.

In der Eigentümerversammlung am 09.08.2024 beschlossen die Wohnungseigentümer unter TOP 3a die Bestellung der …………… Hausverwaltung GmbH zur Verwalterin, rückwirkend zum 01.01.2024, unter TOP 3b den Abschluss eines Verwaltervertrags mit der …………... Hausverwaltung GmbH, unter TOP 4a die Beauftragung der ……………… GmbH, unter TOP 4c die Finanzierung der Maßnahme aus der Erhaltungsrücklage, unter TOP 6 die Beauftragung eines Rechtsanwaltes mit der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegenüber der Vorverwalterin und unter TOP 7 die Erhebung einer Sonderumlage in Höhe von 10.000,00 € zum Liquiditätserhalt. Wegen des genauen Wortlauts der Beschlüsse wird auf Bl. 3 ff d.A. Bezug genommen. Die Wohngeldrückstände, die Anlass zur Erhebung der Sonderumlage waren, wurden vom Kläger ausgeglichen. Wann die Zahlung erfolgte ist zwischen den Parteien streitig.

Mit der vorliegenden Klage hat der Kläger die genannten Beschlüsse angefochten. Der Kläger ist der Auffassung, die Wahl der …………… Hausverwaltung GmbH zur Verwalterin entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da diese nicht zertifiziert i.S.d. § 26a WEG sei, darüber hinaus sei eine rückwirkende Bestellung unzulässig. Der Kläger behauptet, die Beauftragung der ……. GmbH sei nicht erforderlich. Er ist der Auffassung, der Beschluss zu TOP 6 sei zu unbestimmt. Der Kläger behauptet, er habe die Wohngeldrückstände bereits vor der Eigentümerversammlung am 09.08.2024 ausgeglichen.

Der Beschluss über die Beauftragung der …. GmbH, wurde in der Eigentümerversammlung vom 30.09.2024 aufgehoben, der Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage in der Eigentümerversammlung im November 2024. Die Parteien haben daher in der mündlichen Verhandlung am 19.03.2025 die Anfechtung der Tagesordnungspunkte 4b, 4c und 7 übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt.

Der Kläger beantragt,

die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 09.08.2024 zu TOP 3a, 3b und 6 für ungültig zu erklären.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Auffassung, die angegriffenen Beschlüsse seien nicht zu beanstanden. Die Beklagte ist der Auffassung die …………… Hausverwaltung GmbH sei zertifiziert i.S.d. § 26a WEG, da die Geschäftsführerin Frau ……………….. die einzige Person sei, die unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut sei. Die Beklagte behauptet, zum Zeitpunkt der Beschlussfassung habe man eine Legionellenbelastung befürchten müssen, daher habe die Beauftragung der Fa. Nies zum damaligen Zeitpunkt ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird ergänzend auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch die Vernehmung einer Zeugin. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 08.10.2025 ( Bl. 260 ff d.A. ) Bezug genommen.

Die Klage ist zulässig.

Das Amtsgericht ist gemäß § 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG ausschließlich zuständig.

Die Klage ist jedoch nur teilweise begründet.

Die Anfechtungsklage wurde fristgerecht eingereicht und begründet ( § 45 Abs. 1 S. 1 WEG ) und demnächst zugestellt ( § 167 ZPO ).

Die Wahl der ………… Hausverwaltung GmbH zur Verwalterin entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da die ……….. Hausverwaltung GmbH nicht zertifiziert i.S.d. § 26a WEG ist.

Seit dem 01.12.2023 ( § 48 Abs. 1 S. 1 WEG ) entspricht nur die Bestellung eines zertifizierten Verwalters gemäß § 26a WEG ordnungsgemäßer Verwaltung ( § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG ). Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer durch eine Prüfung vor einer IHK nachgewiesen hat, dass er über die notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt ( § 26a Abs. 1 WEG ). Inhalte und Durchführung dieser Prüfung regelt die „Zerti-fizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung“ vom 02.12.2021 ( ZertVerwV ). Gemäß § 8 ZertVerwV dürfen sich juristische Personen als zertifizierter Verwalter bezeichnen, wenn die bei Ihnen Beschäftigen, die unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut sind, die Prüfung zum zertifizierten Verwalter bestanden haben oder nach § 7 ZertVerwV einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind.

Unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut sind jedenfalls Mitarbeiter im Verwaltungsunternehmen, die Aufgaben im Kernbereich der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums wahrnehmen, wie die Durchführung von Eigentümerversammlungen und die Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtsverkehr oder gar vor Gericht ( so Abramenko in Abramenko/Riecke/Scheider „Wohnungseigentumsgesetz“ 6. Aufl. 2025 § 26a 4 ). In Anbetracht des gesetzgeberischen Ziels, Qualitätsstandards in der Eigentumsverwaltung sicherzustellen ( s. Massimo Füllbeck „Verordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz (ZertVerwV)“ in: ZMR 2022 S. 105 ff ), ist dieser Ansatz jedoch zu eng. Vielmehr sind auch solche Mitarbeiter unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut, die die Vor- und Nachschüsse durch Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung vorbereiten, in Kontakt mit den Wohnungseigentümern oder Verwaltungsbeiräten stehen und dabei Entscheidungen treffen oder die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Seiten der Verwaltung repräsentieren ( so zu Recht Hügel/Elzer „WEG“ 4. Aufl. 2025 § 26a Rdnr. 29 ).

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht es zur Überzeugung des Gerichts fest, dass nicht alle Mitarbeiter im Betrieb der ………… Hausverwaltung GmbH, die unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut, die Prüfung zum zertifizierten Verwalter bestanden haben oder nach § 7 ZertVerwV einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind.

Die Zeugin ………………hat ausgesagt, dass sie bis Februar 2025 in der Firma …. Hausverwaltung GmbH beschäftigt war. Zum damaligen Zeitpunkt habe es zwei Geschäftsführer gegeben, wobei der Herr ……………. nur noch auf dem Papier Geschäftsführer gewesen sei. Darüber hinaus habe es außer ihr zwei Beschäftigte gegeben. Frau ………… machte die Buchhaltung der ………… Hausverwaltung GmbH und Frau ………, machte die Buchhaltung für die WEG `s. Sie selbst hatte Kontakt mit Wohnungseigentümern und habe mit auch mit Handwerkern gesprochen und ähnliches. Dabei habe sie teilweise auf Anweisung und teilweise auch selbständig gehandelt Das Gericht hat keinen Anlass an der Glaubwürdigkeit der Zeugin zu zweifeln.

Daher waren im Betrieb der ……… Hausverwaltung GmbH 3 Personen unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut. Die Geschäftsführerin, Frau ………., Frau ………………… und die Zeugin ………… Frau ……… macht die Buchhaltung für die betreuten Wohnungseigentümergemeinschaften und hat damit unmittelbaren Einfluss auf die Erstellung der Wirtschaftspläne und der Jahresabrechnungen der betreuten Wohnungseigentümergemeinschaften. Die Zeugin …………. hatte Kontakt mit Wohnungseigentümern und hat kleine Handwerkersaufträge eigenverantwortlich abgewickelt. Damit waren diese beiden Mitarbeiterinnen nach der nach dem Gesetzeszweck gebotenen weiten Auslegung Mitarbeiter unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut.

Da die Geschäftsführerin Frau ……….. als Kauffrau in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt ist ( § 7 Nr. 2 ZertVerwV ), müssten daher Frau ……………. und die Zeugin ……………. die Prüfung zum zertifizierten Verwalter ablegen, damit sich die ……….. Hausverwaltung GmbH nach § 8 ZertVerwV als zertifizierte Verwalterin bezeichnen darf.

Somit ist die ……….. Hausverwaltung GmbH keine zertifizierte Verwalterin, so dass die Beschlüsse zu TOP 3a und 3b antragsgemäß für ungültig zu erklären waren.

Der Beschluss zu TOP 6 ist dagegen nicht zu beanstanden.

Der Beschluss, einen Rechtsanwalt mit der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegenüber der Vorverwalterin zu beauftragen, ist ein reiner Vorbereitungsbeschluss, der nicht isoloiert anfechtbar ist. Ob die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegenüber der Vorverwalterin berechtigt ist, ist in dem späteren Prozess zu klären.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 92 Abs. 1, 91a ZPO. Soweit die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt haben, waren die Kosten den Parteien jeweils hälftig aufzuerlegen, da ohne die Erledigungserklärungen über die jeweiligen Punkte hätte Beweis erhoben werden müssen.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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