Gültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümer sowie das Erfordernis einer Beschlussersetzung

Die Parteien streiten über die Gültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümer sowie das Erfordernis einer Beschlussersetzung. Die Kläger sind Eigentümer einer zur Beklagten, der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer …straße 32-36 in …, gehörenden Wohnung.

Auf einer Wohnungseigentümerversammlung vom 15.09.2025, deren Protokoll als Bl. 7 ff. d. A. in Abschrift vorliegt, lehnten die Wohnungseigentümer zu Tagesordnungspunkt 17 die Kündigung des Vertrages mit dem Unternehmen A GmbH sowie die Einholung neuer Angebote für die Hausmeistertätigkeit ab.

Zwischen der Beklagten und dem Unternehmen A GmbH bestand der in Abschrift aus Bl. 100 der Akte ersichtliche „Betreuungsvertrag“ über Außenreinigung, Hausmeisterservice, Winterdienst und Innenreinigung. In dem Vertrag heißt es unter anderem: „Vertragsbestandteile…. Aussenreinigung" • Kehren Mülltonnenplatz • Kehren des Hofes • Kehren von Wegen und Stellplätzen • Kehren von Garageneinfahrten…. Pflege der Grünanlage: Reinigen der unbefestigten Flächen • Heckenschnitt • Rasenschnitt • Grünschnittentsorgung.“

Im Hinblick auf die Größe und Lage der zu betreuenden Flächen enthielt der schriftliche Vertrag keine Angaben.

Die jährliche Vergütung der gesamten Leistungen der A GmbH betrug 19.484,88 EUR.

Die Kläger behaupten,

die im Rahmen des Vertrages der Beklagten mit dem Unternehmen A GmbH erbrachten und geschuldeten Leistungen bezögen sich nicht nur auf das Grundstück …straße 32-36 in …, welches 2.165 m2 groß sei, sondern auch auf die angrenzenden, aus dem Liegenschaftsplan (Bl. 115 d. A.) ersichtlichen Flächen Flurstücke … der Gemarkung … einer Größe von über 3.000 m2. Eine monatliche Vergütung in Höhe von 1.155,00 EUR netto für die Pflege der Grundstücksfläche der Gemeinschaft einer Größe von 2.165 m2 sei etwa doppelt so hoch wie die ortsübliche Vergütung für vergleichbare Leistungen.

Die Kläger beantragen

den Beschluss der Versammlung der Wohnungseigentümer der Beklagten am 15.09.2025 zu TOP 17 für ungültig zu erklären, sowie

den Verwalter anzuweisen, den bestehenden Vertrag mit der A GmbH aufzulösen und gegebenenfalls neu abzuschließen mit der Maßgabe, dass sämtliche von diesem oder einem anderen Hausmeisterservice vertraglich geschuldeten Arbeiten/Dienstleistungen lediglich das Grundstück …straße 32-36 betreffen und die GdWE nur Kosten für solche Serviceleistungen trägt, die das Grundstück …straße 32-36 betreffen.“

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet,

auch für die vertragsgemäße Pflege der Flächen der Wohnungseigentümergemeinschaft sei eine Vergütung von monatlich netto 1.155,00 EUR netto angemessen und wirtschaftlich.

Es ist gemäß dem Beweisbeschluss vom 21.01.2026 (Bl. 141 der Akte) Beweis erhoben worden durch uneidliche Vernehmung des Zeugen B. Das Ergebnis der Beweisaufnahme ist aus der Vernehmungsniederschrift vom 09.03.2026 (Bl. 155 ff. d.A.) ersichtlich.

Die Beschlussanfechtungsklage ist gemäß § 44 Abs. 1 S. 1 WEG zulässig, die Fristen gemäß § 45 WEG wurden gewahrt.

Die Beschlussersetzungsklage ist gemäß § 44 Abs. 1 S. 2 WEG zulässig.

Die Klage ist auch begründet.

Die Fortsetzung des Vertrages mit dem Unternehmen A GmbH in seiner bisherigen Form widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß §§ 19 WEG.

Die Beweisaufnahme hat ergeben, dass durch das Unternehmen A GmbH im Rahmen des bestehenden Vertrages in seiner konkreten Ausgestaltung auch Flächen gepflegt werden, welche nicht zum Grundstück der Beklagten gehören. Sowohl im Hinblick auf eine Gartenfläche, als auch auf einen Spielplatz, einen Teil der Parkplatzfläche und einen Grünstreifen vor dem gegenüberliegenden Haus welche jeweils nicht zur Fläche der Liegenschaft der Beklagten gehörten, gab der Zeuge an, dass durch den Hausmeisterservice die erforderlichen Leistungen wie Gartenarbeiten, Reinigung oder Winterdienst ausgeführt würden.

Der Zeuge war zwar nicht selbst mit der Ausführung der Hausmeisterleistungen befasst, er hatte jedoch als Betriebsleiter, der organisatorisch für den Hausmeisterdienst tätig war, Kenntnis davon, welche Flächen im Rahmen des Vertrages mit der Beklagten gereinigt und gepflegt wurden. Anhaltspunkte für Zweifel an der Glaubwürdigkeit des Zeugen bestanden nicht. Zwar könnte er als Mitarbeiter des Hausmeisterservice an einer Fortsetzung des Vertrages mit der Beklagten interessiert und daher geneigt gewesen sein, die Beklagte in diesem Rechtsstreit nach Möglichkeit zu unterstützen. Dennoch erschien seine Aussage insgesamt vollständig glaubhaft. Der Zeuge hatte Kenntnis von den örtlichen Gegebenheiten und konnte ersichtlich anhand des zur Verfügung stehenden Plans die jeweiligen Flächen auch gut konkret zuordnen. Er hat nachvollziehbar und detailreich geschildert, welche Arbeiten im Rahmen des mit der Beklagten geschlossenen Vertrages durch die Mitarbeiter des Hausmeisterservice jeweils geleistet wurden und auf welche konkreten Flächen sich diese Arbeitsleistungen bezogen. Auf Nachfragen konnte der Zeuge jeweils spontan und gleichbleibend detailreich antworten, es bestanden keinerlei Zweifel an der Glaubwürdigkeit seiner Aussage.

Der Entscheidung konnte daher zugrunde gelegt werden, dass im Rahmen des bestehenden Vertrages mit dem Hausmeisterservice auch gemeinschaftsfremde Flächen bearbeitet werden. Bereits hieraus ergibt sich, dass eine Fortsetzung des Vertrages zu den bisherigen Konditionen nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß § 19 WEG entspricht. Dass die Gemeinschaft eine Pflicht träfe, die Flächen der Nachbargrundstücke pflegen und hier Winterdienst leisten zu lassen, ist nicht ersichtlich. Ein Vertrag, der die Pflege dieser gemeinschaftsfremden Flächen beinhaltet, entspricht daher nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Zur Pflege gemeinschaftsfremder Flächen war die Beklagte weder berechtigt, noch verpflichtet. Dass der Hausmeisterservice diese Flächen der Nachbargrundstücke unentgeltlich bearbeitet, konnte nicht angenommen werden. Der Zeuge gab zwar an, einzelne Gartenarbeiten auf diesen Flächen der Nachbargrundstücke nähmen nicht viel Zeit in Anspruch. Jedoch waren die vom Zeugen bezeichneten Flächen auf den Nachbargrundstücken nicht von unerheblicher Größe, sodass angenommen werden muss, dass die Einbeziehung dieser Flächen bei der Preisgestaltung durch den Hausmeisterservice Berücksichtigung gefunden hat, und dass eine Reduzierung des geschuldeten Leistungsumfanges durch Herausnahme dieser Flächen im Rahmen erneuter Vertragsverhandlungen zu einer Reduzierung der monatlichen Vergütung des Hausmeisterservice führen müsste.

Selbst wenn man annehmen wollte, der mit dem Hausmeisterservice geschlossene Vertrag verpflichte diesen grundsätzlich nur zur Pflege der Gemeinschaftsflächen, so läge doch angesichts der Aussage des Zeugen für diesen Fall ein erhebliches Missverständnis der Parteien im Hinblick auf den geschuldeten Leistungsumfang vor, denn der Zeuge ging davon aus, im Rahmen des Vertrages seien auch die von ihm gezeigten gemeinschaftsfremden Flächen zu pflegen. Tatsächlich ist der schriftliche Vertrag im Hinblick auf den Leistungsumfang auch völlig unbestimmt. Ein gemeinsames Verständnis dahingehend, dass nur Gemeinschaftsflächen gepflegt werden sollten gab es offensichtlich nicht. Auch vor diesem Hintergrund entsprach die schlichte Fortsetzung des Vertrages nicht ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß § 19 WEG, zumindest eine Konkretisierung und Reduzierung des vom Vertragspartner angenommenen Leistungsumfangs stellte sich als erforderlich dar.

Entsprechend bestand die Verpflichtung der Gemeinschaft im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zumindest auf eine Anpassung des Vertrages hinzuwirken. Hierbei

verbleibt der Gemeinschaft ein Gestaltungsspielraum hinsichtlich der konkreten Ausgestaltung der Abhilfemaßnahme: Sie kann den bestehenden Vertrag kündigen und einen neuen abschließen oder - soweit vertraglich möglich - den Leistungsumfang durch Vertragsanpassung auf das gemeinschaftseigene Grundstück beschränken. Das Gericht ersetzt den Beschluss daher mit dem im Tenor ausgesprochenen Inhalt, der beide Optionen offenlässt und der Verwaltung den notwendigen Handlungsspielraum belässt. Der Kerninhalt des Ersatzbeschlusses - Auflösung des bestehenden Vertrages und Beschränkung sämtlicher künftiger Leistungen auf das Grundstück Flurstück … - ist klar und hinreichend bestimmbar. Der Zusatz betrifft lediglich das Wahlrecht der Beklagten nach Lösung von dem aktuellen Vertrag entweder einen neuen Hausmeisterservice zu beauftragen oder eine Vertragsanpassung vorzunehmen und enthält keinen unzulässigen unbestimmten Regelungsgehalt.

Die Kostentscheidung folgt aus § 91 ZPO.

Über die vorläufige Vollstreckbarkeit ist entschieden worden gemäß § 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Der Streitwert wird gemäß § 49 GKG auf 4.428,00 EUR festgesetzt (7,5-faches Interesse der Kläger, deren Anteil an den Hausmeisterkosten jährlich 590,45 EUR betrug).

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