Mängelgewährleistung bei Bauträgervertrag KI-Titel

Die Parteien streiten um Ansprüche aus dem Gesichtspunkt des werkvertraglichen Mängelgewähr-leistungsrechtes. Bei der Klägerin handelt es sich um eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Bei den Beklagten zu 1. bis 3. handelt es sich um Gesellschafter der Beklagten zu 4. Die Beklagte zu 4. ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Die Beklagte zu 4. errichtete als Bauträger die streit-gegenständliche Wohneigentumsanlage. Dabei schloss die Beklagte zu 4. mit den Erwerbern bzw. Mitgliedern der Klägerin Bauträgerverträge. Hinsichtlich der Einzelheiten der Vertragsinhalte wird auf den zur Akte gereichten Vertragstext Bezug genommen. (Bl. 35 d. A.) Als Anlage war dem Vertrag eine Baubeschreibung (BI. 59 d. A.) und Baupläne (BI. 65 d. A.) beigefügt. Zudem hatte die Beklagte zu 4. ein Expose erstellt, in dem die geplante Anlage beschrieben ist. (BI. 73ff. d. A.)

Die Beklagte zu 4. stellte das Gebäude im Jahr 2007 fertig.

Die Klägerin erklärte im April 2007 die Abnahme des Gemeinschaftseigentums. (BI. 481 d. A.)

Die Klägerin macht mit der Klage Schadenersatzansprüche wegen Mängeln am Gemeinschaftsei-gentum geltend. Das Bestehen von Mängeln ist zwischen den Parteien teilweise umstritten.

Die Klägerin beauftragte den Architekten Althaus mit der privatgutachterlichen Mängelfeststellung. Auf der Grundlage dieses Gutachtens erkannten die Beklagten zunächst Mängel an, die in der Summe einen Mangelbeseitigungsaufwand in Höhe von 14.369,75 € erforderten. (B). 6ff. Nr. 20, 21, 24, 27, 29, 30, 32) Wegen dieser anerkannten Mängel setzte die Klägerin den Beklagten mit Schreiben des Klägervertreters vom 28.08.2009 eine Frist zur Durchführung von Nachbesserungsarbeiten bis zum 31.10.2009 (BI. 85 d. A.), welche ergebnislos blieb.

Hinsichtlich der zunächst zwischen den Parteien streitigen Mangelerscheinungen vereinbarte man die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens. Unter dem Aktenzeichen 7 OH 17/09 betrieben die Parteien ein selbständiges Beweisverfahren vor dem Landgericht Marburg.

Der Sachverständige K. erstellte ein Hauptgutachten unter dem 31.03.2010 (Beiakten) sowie Ergänzungen vom 17.11.2010 (Bd. 3 BI. 70f. der Beiakten) und vom 29.04.2011 (Bd. 3 B). 119f. der Beiakten) Zudem erläuterte der Sachverständige sein Gutachten am 19.09.2011 mündlich. (Bd. 3 BI. 197f. der Beiakten). Zudem erstellte der vom Gericht beauftragte weitere Sachverständige Sch. ein Gutachten unter dem 03.09.2011. (Bd. 3 BI. 155 der Beiakten).

Der Sachverständige K. schätzte die Mangelbeseitigungskosten der von ihm festgestellten Mängel auf netto 209.500 € zuzüglich 10% der Mangelbeseitigungskosten für erforderliche Architektenleistung bei der Überwachung der Mangelbeseitigungsarbeiten. Der Sachverständige Sch. bezifferte den Beseitigungsaufwand auf netto 38.189,73 € zuzüglich eines Betrages von 2.000 € netto für zu erwartende Verluste bei den Pflanzen.

Die Klägerin übertrug dem Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft die Geltendmachung der Gewährleistungsansprüche und die Durchführung des selbständigen Beweisverfahrens. Die Firma M. H. berechnete der Klägerin für ihre Tätigkeit im Zusammenhang mit der Bearbeitung der Mängel und der Betreuung des selbständigen Beweisverfahrens einen Betrag in Höhe von 3.670,10 € (brutto). (BI. 12 d. A.) Hinsichtlich der Einzelheiten der Geschäftswahrnehmung durch die Hausverwaltung wird auf die Abrechnung (Bl. 13 ff. d. A.) Bezug genommen.

Nach dem Abschluss des selbständigen Beweisverfahrens forderte die Klägerin mit Schreiben vom 28.09.2011 zur Beseitigung der von den Gerichtssachverständigen festgestellten Mängel auf. (B). 88 d. A.) Die hierzu gesetzte Frist verstrich ergebnislos.

Der Klägervertreter stellte der Klägerin für die außergerichtlichen Rechtsverfolgungsbemühungen ausgehend von einem Gegenstandswert in Höhe von 46.697,75 € eine 1,3-fache Geschäftsgebühr nebst Auslagenpauschale nebst Mehrwertsteuer, mithin einen Betrag in Höhe von 3.380,79 € in Rechnung.

Der Sachverständige K. stellte im Rahmen der Begutachtung im selbständigen Beweisverfahren Folgendes fest: Unstreitig erstellten die Beklagte zu 4. statt einer ursprünglich geplanten Rigole eine Zisterne. An dieser Zisterne fehlt bislang eine elektronische Warnanlage mit Schwimmerschalter.

Die zwischen den Parteien getroffenen vertraglichen Vereinbarungen beinhalten im Gebäude C im Kellergeschoss einen Raum für Waschen/Trocknen. In dem Raum sind ein Waschbecken und ein Wasseranschluss nicht vorhanden.

Die Wohnungen werden durch sogenannte Laubengänge erschlossen. Die Fußbodenkonstruktion dieser Laubengänge ist mit einer einlagigen Abdichtung in Form einer Bitumschweißbahn versehen, die durch die Befestigungsschrauben der Geländerpfosten unzulässig durchlöchert ist. (S. 14 des Gutachtens K. ) Eine mechanische Befestigung der Dichtungsbahnen am oberen Rand der Wandaufkantung fehlt. (S. 15 des Gutachtens K. )

Die Laubengänge sind nicht vollständig überdacht.

Die Abdichtung des Fußbodens der Balkoneinlage ist mangelhaft.

Der Hauseingang des Hauses C verfügt nicht über eine Hauseingangstürüberdachung. In den den ursprünglichen Kaufverträgen beigefügten Plänen (Bl. 65f. d. A.) war einer Einhausung des Eingangsbereiches im Erdgeschoss nicht geplant. Erst im Rahmen der Bauausführung errichtete die Beklagte zu 4. einen geschlossenen Treppenhauseingang, diese jedoch ohne eine Hauseingangstürüberdachung. In Folge der fehlenden Hauseingangsüberdachung und der ebenfalls nicht vorhandenen Flachrinne mit Gitterrost vor der Hauseingangstür kommt es bei Schlagregen zum Wassereintritt in das Treppenhausinnere.

Auch die vor dem Hauseingangsgebäude C platzierte Briefkastenanlage ist nicht überdacht.

Alle Hauseingangstüren, die Flurtüren und die Laubengangszugangtüren sind derart schwergängig, dass behinderte oder gesundheitlich beeinträchtigte Personen, die z. B. auf einen Rollator oder einen Rollstuhl angewiesen sind, diese nicht oder nur schwer bedienen können.

Die Bewegungsmelder der Beleuchtung sind fehlerhaft eingestellt. Es fehlen in den Wohnungen Rauchmelder.

Die Fahrrampe entlang des Gebäudes A ist nicht fachgerecht erstellt.

In den Teich ist eine Fontäne eingebaut. Eine solche Fontäne war nicht Gegenstand der ursprünglichen vertraglichen Verpflichtungen. Die Teichfontäne versagte kurz nach der Inbetriebnahme ihren Dienst, da sich die Ansaugung mit Algen zusetzte.

Bei den Treppenanlagen im Erd- und Obergeschoss des Gebäudes A fehlt ein Geländer mit Handlauf. Zudem beträgt der Abstand zwischen Treppenstufen Außenkante und der Verglasung mehr als 20 cm.

Im Treppenhausbereich des Hauses A kam es zum Abriss der Silikonverfügung zwischen den Bo-den- und Sockelfliesen.

Die Ausführung von Waschbecken, Spiegel und Ablage in den Vorräumen der WC-Räumlichkeiten im Erdgeschoss des Gebäudes A ist mangelhaft.

Im Treppenhaus des Gebäudes A ist eine Rauchabzugsanlage fehlerhaft montiert.

In dem als Küche geplanten Raum im Erdgeschoss des Gebäudes A. fehlt eine Vorrichtung zur Ableitung von Abluft.

Am Sockel des Türrahmens des Aufzugs im Haus C trat ein Korrosionsschaden auf. Eine Außenleuchte fehlt.

Der aufgebrachte Oberboden erreicht lediglich eine Stärke von 10 cm. Für die Bepflanzung mit Gehölzen ist dagegen ein Mindestmaß von 20-40 cm erforderlich.

Im Bereich des Einhausungsvorbaus des Gebäudes C fanden sich Risse in der Stahlbeton-Deckenplatte des Laubengangs. Zur Beseitigung dieses Mangels ist ein Aufwand von 310 € netto erforderlich.

Die Klägerin behauptet, für die im Gutachten des Privatsachverständigen Althaus aufgeführten unstreitigen Mängel fielen folgende Mangelbeseitigungskosten an: Nicht fachgerecht ausgeführte Mauerdehnfugen: 5.500,00 € brutto; Außenverkleidung über Treppenhausfenster mangelhaft: 500,00 € brutto; Kellerlichtschacht der Wohnung Nr. 15, 50,00 € brutto; Risse im Fliesenbelag im Haus A, im Bereich der Treppen sowie in den Fluren: 2.500,00 € brutto; Geschossdecke zum nicht beheizten Keller ohne Verkleidung des Dämmmaterials bzw. eine Putzschicht: brutto 7.500,00 €.; Tasterkasten des Rauchabzugs ohne Schlüssel: 50,00 €; Risse über der Tür des Aufzugs im Haus A im Wandputz sowie in der Ecke zur Außenwand: 1.000,00 € brutto.

Die Klägerin vertritt die Auffassung, in der Zisterne sei eine Warnanlage mit Schwimmerschalter geschuldet. In dem Waschraum seien ein Waschbecken und ein Wasseranschluss geschuldet. Die Überdachung sämtlicher Laubengänge sei geschuldet. Die Überdachung sei zudem in Echtglas auszuführen. Eine Überdachung des Treppenhauseinganges und der Brieffachanlage sei vertraglich geschuldet. Sämtliche Türen seien derart nachzurüsten, dass sie elektrisch durch Knopfdruck zu öffnen sind. Durch den Einbau der Teich-Fontäne hätte sich die Beklagte zu 4. selbst gebunden und schuldete nunmehr eine funktionsgerechte Fontäne.

Die Klägerin behauptet, in der Brüstungsverglasung sei teilweise nur normales Isolierglas verarbeitet worden.

Die Klägerin vertritt die Auffassung, dass in der Küche eine Abluftanlage geschuldet sei.

Zur Beseitigung der im selbständigen Beweisverfahren vom Sachverständigen K. festgestellten Mängel sei ein Kostenaufwand von 209.500 € erforderlich, zu dem entstünden zusätzlich Auf-wendungen von 10% für Planungs- und Überwachungstätigkeiten. Zudem sei zur Beseitigung der Mängel an der Gartenanlage ein Betrag von 30.198,35 € inklusive zu erwartender Pflanzenverluste erforderlich.

Die Klägerin beantragt,

1.die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie zu Händen des Verwal-ters 278.744,60 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Ba-siszins seit dem 18.01.2012 zu zahlen;

2.festzustellen, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, der Klä-gerin alle weiteren, über den im Klageantrag zu Ziff. 1 genannten Betrag hinausge-henden Kosten (insbesondere die Mehrwertsteuer) zu erstatten, die für die Beseiti-gung der Mängel gemäß Gutachten Külimer vom 31.03.2010 und Gutachten Sch. vom 03.09.2011 erforderlich sind;

3.die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie zu Händen des Verwal-ters weitere 3.380,79 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit 24.02.2012 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten behaupten, die vom Sachverständigen K. geschätzten Beseitigungskosten könnten erheblich unterschritten werden.

Die Beklagten behaupten, die Mängel an der Treppenanlage, die Mängel an der Waschbeckenanlage in den WC-Räumlichkeiten des Gebäudes A und die Mängel an der Rauchabzugsanlage seien mittlerweile behoben.

Die Beklagten seien zur Anbringung einer Außenleuchte grundsätzlich bereit.

Die Beklagten vertreten die Auffassung, die Geltendmachung von Mängelgewährleistungsansprüchen wegen der unzureichenden Schichtdicke des Oberbodens im Garten sei schikanös, weil die Grünanlagen wachsen und gedeihen.

Die Beklagten behaupten, der Riss in der Stahlbeton-Deckenplatte oberhalb der Vorbaueinhausung im Gebäude C sei mittlerweile beseitigt.

Ersatzansprüche seien ausgeschlossen, da eine mangelfreie Abnahme erklärt worden sei.

Die Akten des selbständigen Beweisverfahrens 7 OH 17/09 sind beigezogen worden. Das Gericht hat Beweis erhoben zur den exakten Mangelbeseitigungskosten durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens. Wegen des Ergebnisses der Beweiserhebung wird auf das Gutachten des Sachverständigen G. verwiesen. Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Die Klage hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg.

I. Klageantrag zu 1.

Der Klägerin steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf Zahlung von 215.002,10 € zu. Der der Klägerin gegen die Beklagte zu 4. zustehende Anspruch ergibt sich aus dem Gesichtspunkt des Schadenersatzes statt der Leistung, §§ 634 Nr. 4, 636, 280, 281 BGB. Die Werkleistung der Be-klagten leidet an zahlreichen Mängeln. Diese hat die Beklagte zu 4. trotz Fristsetzung nicht beseitigt. Der Anspruch gegen die Beklagten zu 1. bis 3. gründet auf deren akzessorischer Haftung als Gesellschafter der Beklagten zu 4. analog § 128 HGB.

1. Im Einzelnen gründet sich der Schadenersatzanspruch auf folgende Mangelerscheinungen:

a)Nach dem Klägervortrag sind bereits vor Durchführung des selbständigen Beweisverfahrens Mängel aufgenommen und in der Folge unstreitig geworden. Soweit die Beklagten nunmehr den vom Privat-Sachverständigen Althaus ermittelten Mangelbeseitigungsaufwand in Höhe von 14.369,75 € in Abrede stellen, ist dieses Bestreiten nicht ausreichend. Die Klägerin ließ die Man-gelbeseitigungskosten privatgutachterlich schätzen. Die Beklagten als Architekten beziehungsweise Bauunternehmer verfügten ausweislich der Stellungnahmen zum Gutachten K. über vertiefte baufachlich Kenntnisse. Insofern wäre ein konkretes Bestreiten erforderlich gewesen.

b)Hinsichtlich der im selbständigen Beweisverfahren 7 OH 17/09 behandelten Mängeln gilt Folgendes:

(1)Wegen der unzureichenden Zisterne ist ein Betrag von 1.300€ geschuldet. Soweit die Be-klagte zu 4. abweichend von der ursprünglichen Vereinbarung eine Zisterne einbaut, muss diese jedenfalls den Anforderungen der Technik entsprechen, § 633 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Dies verneint der Sachverständige K. mit Blick auf die Rückstaugefahr. (S. 10, Bd. 3 BI. 73 d. Beiakten) Die Mangelbeseitigungskosten betragen nach Angaben des Sachverständigen G. 1.300 € netto. Auf der Grundlage der Angaben des Sachverständigen G.s ist eine Schätzung gem. § 287 ZPO möglich. Der Sachverständige hat die zur Mangelbeseitigung erforderlichen Leistungen ermittelt und eine Bewertung der hierzu eingegangen Angebote erstellt. (S. 7 des Gutachtens G.) Der Berücksichtigung eines die ursprüngliche Schätzung des Sachverständigen K. s übersteigenden Teilbetrages steht § 308 ZPO nicht entgegen, da sich der Klägervertreter die vom Sachverständigen G. ermittelten Beträge zu Eigen gemacht hat.

(2)Wegen des Fehlens einer Wasserentnahmestelle im Waschraum besteht ein Schadener-satzanspruch in Höhe von 1.400 €. Bei der Frage der Auslegung des geschuldeten Bausolls ist auf die in den Bauvertrag einbezogene Baubeschreibung abzustellen. Aus der Bezeichnung als Waschraum lässt sich ableiten, dass eine Nutzbarkeit zu Waschzwecken geschuldet ist. Dies er-fordert eine Wasserentnahmestelle sowie einen Ausguss für Schmutzwasser. Da die Beklagte zu 4, sich zur Errichtung gegen Zahlung eines Pauschalpreises verpflichtet hatte, sind Sowieso-Kosten nicht gegeben. Die Kosten der Herstellung dieser Einrichtungen betragen nach dem Ergebnis des Gutachtens G. (S. 8) 1.400 €.

(3)Wegen der Fußbodenabdichtung des Laubengangs ist ein Anspruch in Höhe von 23.520 € gegeben. Eine Abweichung von den anerkannten Regeln der Technik ist unstreitig (S. 10f. des Gutachtens K. ). Die Kosten der Mangelbeseitigung sind auf 23.520 € geschätzt (S. 8 des Gutachtens G.)

(4)Wegen des Fehlens einer Überdachung des Laubengangs ist ein Anspruch in Höhe von 44.880 € gegeben. Für die Frage, ob eine Überdachung der Laubengänge geschuldet ist, war auf die in den Vertrag einbezogene Planung abzustellen. Aus dieser ergibt sich, dass die vorhandenen Laubengänge mit einer kompletten Überdachung versehen werden sollten. (BI. 69, 71. d. A.) Zwar

ist den Beklagten zuzugeben, dass die vom Sachverständigen K. herangezogenen Pläne (Anlage E 21 ff. des Gutachtens) nicht Gegenstand des Vertrages geworden sind, allerdings ist nicht erklärlich, warum die Beklagte zu 4. ausweislich der Pläne eine Überdachung zunächst beabsichtigte und dann nicht ausführte. Dass eine Überdachung geschuldet ist kann auch aus der Verwendung des Begriffs »Laubengang" geschlossen werden. Eine Auslegung nach dem objektiven Empfängerhorizont, §§ 133, 157 BGB, führt zu der Annahme, ein überdachter Zugang zu den Wohnungen sei gegeben. Herkömmlich versteht man unter einem Laubengang einen an der Außenwand von Gebäuden angeordneten, überdachten, ein- oder mehrseitig offenen Gang, der zur Erschließung der Nutzungseinheiten dient. Soweit im Rahmen der Auslegung Restzweifel verblieben, gingen diese zu Lasten der Beklagten, da es sich bei der Leistungsbeschreibung (BI. 60 d. A.) um vorformulierte Vertragsbedingungen handelte, § 305, 305c Abs. 2 BGB. Schließlich wird die bisherige Ausführung auch nicht den Anforderungen an die übliche Beschaffenheit gerecht. Bei einer Wohnanlage — die wie die vorliegenden — nicht dem untersten Qualitäts- und Preissegment zuzuordnen ist, ist zu erwarten, dass man die einzelnen Wohneinheiten nach dem Passieren der Haupteingangstür erreichen kann, ohne noch einmal vollständig der Witterung ausgesetzt zu sein.

Die nur teilweise angebrachte Überdachung war über der gesamten Breite der Gänge geschuldet. Soweit die Beklagte zu 4. ausweislich der ursprünglichen Ausführung davon ausging, dass die Abdeckung in Echtglas auszuführen war, ist sie für die Nacherfüllung hieran festzuhalten. Die Weigerung, Nacherfüllungsarbeiten vorzunehmen, begründet den Verschuldensvorwurf.

Nach dem Ergebnis des Gutachtens G. war von einem Mangelbeseitigungsaufwand in Höhe von 44.880 € (S. 9 des Gutachtens) auszugehen.

Die Erklärung in einem das Gemeinschaftseigentum betreffenden Abnahmeprotokoll (BI. 481 d. A.) steht einem Schadenersatzanspruch gem. § 640 Abs. 2 BGB nicht entgegen, da der Anspruchsausschluss Schadenersatzansprüche (§ 634 Nr. 4 BGB) gerade nicht betrifft.

(5)Wegen der mangelhaften Balkonabdichtung ist ein Anspruch in Höhe von 21.305 € gegeben. Die Abdichtung des Fußbodens der Balkoneinlage ist unstreitig mangelhaft. Zur Mangelbeseitigung ist nach dem Gutachten G. ein Aufwand von 21.305 € netto erforderlich. (S. 10 des Gutachtens)

(6)Wegen des Fehlens einer Hausüberdachung besteht ein Anspruch in Höhe von 3.100 €. Das Fehlen einer Überdachung der Haustür stellt einen Mangel dar. Eine Abweichung von der geschuldeten Beschaffenheit ergibt sich bereits aus der Verletzung der anerkannten Regeln der Technik: Nach den Ausführungen des Sachverständigen K. ist die Ausführung der Haustür ohne Bewitterungsschutz und Wasserableitung mit den anerkannten Regeln der Technik nicht vereinbar. (S. 23 des Gutachtens K.) Zur Herstellung der Überdachung der Haustür ist ein Auf-wand von 3.100 € erforderlich. (S. 11 des Gutachtens G.)

Demgegenüber war eine Verpflichtung zur Überdachung der Brieffachanlage zu verneinen. Weder aus den Planungsunterlagen noch aus den wörtlichen Beschreibungen der Bauleistung ergibt sich eine Verpflichtung der Beklagten zu 4. zur Herstellung einer überdachten Brieffachanlage. Eine solche vertragliche Verpflichtung kann auch nicht aus der Zweckbestimmung der Wohnanlage ab-geleitet werden. Zwar ist gemäß § 633 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB auf die Beschaffenheitserwartung für vergleichbare Werke abzustellen. Dabei ist anerkannt, dass im Fall eines Bauträgervertrages auch auf die Angaben des überlassenen Prospektes zurückgegriffen werden kann. (vgl. BGH NJW—RR 2008, 258) Danach war der auf die Nutzung als Seniorenresidenz abzustellen. Mit der Beschreibung als Seniorenwohnpark oder als Seniorenresidenz geht nicht zwingend eine berechtigte Verkehrserwartung einher, die Nutzung einer Brieffachanlage werde in einem überdachten Bereich eingerichtet. Die Nutzung einer solchen Brieffachanlage beschränkt sich für jeden Bewohner auf wenige Minuten des Tages. Insofern ist es nicht fernliegend, diesen relativ kurzen Zeitraum einer der Bewitterung ausgesetzten Nutzung noch als hinnehmbar anzusehen, da der Bewohner auch im Übrigen bis zum Eintritt in den Hauseingangsbereich der Witterung ausgesetzt ist und insofern persönlich für seinen Schutz sorgen muss.

(7) Wegen der unzureichenden Eingangstüren steht der Klägerin ein Anspruch in Höhe von 39.600 € zu. Die Türanlage ist mangelhaft. Ausdrückliche Vereinbarung zu den Eigenschaften der streitgegenständlichen Türen sind dem Vertrag nicht zu entnehmen. Bei der Ermittlung der gem. § 633 Abs. 2 S. 1 Nr. 1, 2 BGB geschuldeten Beschaffenheit des Werkes war aber auf die von den Parteien vorausgesetzte Nutzung abzustellen. Mit Rücksicht auf die Beschreibung als Seniorenresidenz kann vom objektiven Empfängerhorizont aus davon ausgegangen werden, dass sämtliche Räumlichkeiten den Bedürfnissen in ihrer Mobilität eingeschränkter Personen gerecht werden. Insofern ist dem OLG Düsseldorf (BauR 10, 1594; zit. nach juris) darin zu folgen, dass in der An-preisung eines Bauwerks als Seniorenresidenz ein hinreichender Anknüpfungspunkt für die berechtigte Erwartung einer barrierefreien Nutzbarkeit zu erblicken ist. Eine solche Vorstellung lässt sich auf die Angaben in dem Prospekt gründen, die auf eine seniorengerechte Konzeption aller Räumlichkeiten und die barrierefreie Ausstattung des Bades Bezug nehmen (BI. 77 d. A.). Hierfür spricht im Übrigen auch die zum Vertragsgegenstand erhobene Baubeschreibung (BI. 62 d. A.). Soweit dort ausdrücklich vereinbart ist, dass die sanitären Einrichtungen behindertengerecht aus-gestaltet sind, muss dies aus Sicht eines objektiven Empfängers so verstanden werden, dass auch der Zugang im Übrigen den Anforderungen an die Barrierefreiheit gerecht wird. Andernfalls käme man zu dem widersinnigen Ergebnis, dass einzelne Räumlichkeiten des Sondereigentums auf die Bedürfnisse von beeinträchtigten Personen zugeschnitten sind, diese aber deshalb nicht erreicht werden können, weil der Zugang zu den Hauseingängen und Fluren nicht möglich ist.

Die Kosten für die barrierefreie Herrichtung betragen nach Schätzung des Sachverständigen G. netto 39.600 €. (S. 11 des Gutachtens G.)

Ein Schadenersatzanspruch ist nicht gem. § 640 Abs. 2 BGB ausgeschlossen.

(8)Wegen Mängeln an der Außenbeleuchtung und dem Fehlen von Rauchmelder besteht ein Anspruch in Höhe von 2.925 €. Die Mängel sind in der Sache unstreitig. Der Sachverständige hat die unzutreffende Einstellung der Bewegungsmelder bestätigt. Der Vortrag zu einer nachträglichen Veränderung der Bewegungsmelder ist nicht unter Beweis gestellt. Die Rauchmelder waren bei Herstellung des Bauwerkes bereits öffentlich-rechtlich vorgeschrieben. (§ 13 Abs. 5 S. 1 HBO) Dass das Gebäude zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Novelle der HBO (20.05.2005) bereits fertig gestellt worden war, ist nicht vorgetragen. Die Mangelbeseitigungskosten betragen 2.925 € (S. 11 des Gutachtens G.). Sowieso-Kosten sind wegen der Pauschalpreisvereinbarung nicht begründet.

(9)Wegen der Mängel an der Fahrrampe steht der Klägerin ein Anspruch in Höhe von 7.020 € zu. Der Mangel ist unstreitig. Nach den Ausführungen des Sachverständigen G. betragen die Mangelbeseitigungskosten 7.020 €

(10)In Bezug auf die Fontäne besteht ein Anspruch in Höhe von 400 €. Zwar besteht eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung zur Herstellung einer Fontäne nicht, die Beklagte zu 4. hat sie jedoch durch die Leistungserbringung faktisch ins Bausoll aufgenommen, was die Klägerin konkludent durch Hinnahme der Leistung angenommen hat. Danach schuldet die Beklagte zu 4. die Her-stellung einer funktionstüchtigen Fontäne. Auf der Grundlage des Gutachtens G. ist ein Be-trag in Höhe von 400 € (S. 12 des Gutachtens G.) zur Mangelbeseitigung erforderlich.

(11)Wegen Mängeln an der Treppenanlage besteht ein Anspruch in Höhe von 5.730 €. Ein Mangel an der Treppenanlage ist unstreitig. Soweit die Beklagten die Mangelhaftigkeit des eingebauten Glases bestreiten, ist dies unzureichend. Es wäre an den Beklagten, im Einzelnen vorzu-tragen, warum der Sachverständige K. hier zu einem unzutreffendem Ergebnis gekommen sein soll. Die Beklagten, die die Beweislast für die Erfüllung des Anspruchs aus § 634 BGB tragen, haben keinen Beweis angeboten. Die Mangeibeseitigungskosten betragen laut Gutachten G. 5.730 €. (S. 13 des Gutachtens)

(12) Wegen der abgerissenen Silikonverfugung steht der Klägerin Schadenersatz in Höhe von 1.000 € zu. Die Mangelerscheinung ist unstreitig. Mit dem Argument der „Wartungsfuge" lässt sich die Beschaffenheitsabweichung nicht ausräumen. Selbst Wartungsfugen müssen die gesetzliche Gewährleistungsfrist überdauern. Laut Gutachten G. beträgt der Mangelbeseitigungsaufwand 1.000€. (S. 13 des Gutachtens)

(13) Wegen des Mangels der WC-Anlage ist ein Ersatzanspruch in Höhe von 1.900 € gegeben. Das Vorliegen eines Mangels ist unstreitig. Der Sachverständige G. beziffert den Beseitigungsaufwand auf 1.900€. (S. 14 des Gutachtens) Die Beklagten haben für die behauptete Erfüllung des Gewährleistungsanspruchs kein Beweis angeboten.

(14) Wegen des Mangels am Rauchabzug besteht ein Anspruch in Höhe von 200 €. Ein Mangel am Rauchabzug ist unstreitig. Die Behauptung einer Erfüllung des Mangelbeseitigungsanspruchs haben die Beklagten nicht näher konkretisiert. Die Kosten der Mangelbeseitigung betragen 200 €. (Gutachten G. S. 14)

(15) Wegen des Fehlens einer Abluftanlage steht der Klägerin kein Anspruch zu. Ein Mangel in Gestalt des Fehlens einer Abluftanlage ist zu verneinen. Eine ausdrückliche Vereinbarung zur Her-stellung einer solchen Anlage ist nicht gegeben. Aus der Beschreibung einer Räumlichkeit als „Küche" ist nicht gem. § 633 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB abzuleiten, dass in dieser Räumlichkeit eine Abluftvorrichtung einzurichten ist. Dies wäre allenfalls dann anzunehmen, wenn eine für gemeinschaftliche Zwecke betriebene Küche ohne eine solche Anlage nicht tauglich und die Leistung der Beklagten zu 4. damit als unvollständig anzusehen wäre. Einen entsprechenden Sachvortrag hat die Klägerin nicht gehalten. Die Nutzung einer Küchenräumlichkeit ohne Abluftanlage ist nicht unmöglich.

(16) Wegen eines Korrosionsschadens an einer Aufzugtür und dem Fehlen einer Außenlampe schulden die Beklagten 350 €. Der Mangel in Gestalt des Korrosionsschadens an der Aufzugstür ist unstreitig. Der Sachverständige G. beziffert die Mangelbeseitigungskosten auf 250 €. (S.

14 des Gutachtens) Hinzu kommt ein Betrag von 100 € wegen des Fehlens einer Außenlampe. (S.

15 des Gutachtens G.) Die Beklagten sind hinsichtlich der Erfüllung des Mängelbeseitigungsanspruches beweisfällig geblieben.

(17) Wegen eines Risses in der Stahlbeton-Deckenplatten besteht ein Ersatzanspruch in Höhe von 310 €. Die Mangelerscheinung in Gestalt eines Risses in der Stahlbeton-Deckenplatte ist unstreitig. Die Mangelbeseitigungskosten betragen 310 €. (S. 15 des Gutachtens G.) Hinsichtlich des Erfüllungseinwandes sind die Beklagten beweisfällig geblieben.

(18) In der Summe ergeben sich Mangelbeseitigungskosten in Höhe von 154.940€.

(19) Nach den insofern unwidersprochen gebliebenen Angaben des Sachverständigen K. ist zur Beseitigung der Mängel ein weiterer Aufwand für die Bauüberwachung erforderlich. Diesen schätzt der Sachverständige auf 10 % der Beseitigungskosten. Hieraus ergibt sich eine weitere Schadensposition in Höhe von: 15.494 €.

(20) Wegen der mangelhaften Oberbodendicke in der Gartenanlage schulden die Beklagten Schadenersatz in Höhe von 30.198,35 €. In der unzureichenden Dicke des Oberbodens ist ein Mangel begründet. Die Beklagte zu 4. schuldet ein Werk, das den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Die Ausführung der Oberbodenschicht ist nach den unangegriffenen Ausführungen des Sachverständigen Sch. unzureichend. Hieraus folgt ein Schadenersatzanspruch der Klägerin. Dass der Bewuchs derzeit keine Anzeichen von Kränklichkeit oder Ähnlichem zeigt, steht der Annahme einer Beschaffenheitsabweichung nicht entgegen. Der dem Anspruch auf Schadenersatz zugrunde liegende Nacherfüllungsanspruch ist nicht gem. §§ 635 Abs. 3, 275 BGB ausgeschlossen. Dass die Nacherfüllungskosten in einem Missverhältnis zum Leistungsinteresse der Klägerin stehen, ist nicht dargetan. Der Sachverständige hat ausgeführt, dass die Bepflanzung mit Gehölzen wegen der unzureichenden Oberbodendicke ausgeschlossen ist. Selbst für die bisherangepflanzten Stauden ist die Ausführung des Bodenaufbaus ungeeignet. Es handelt sich also nicht um eine unerhebliche Mangelerscheinung, die die Funktionstauglichkeit nur unwesentlich beeinträchtigt. Eine Fristsetzung ist in dem Schreiben vom 28.09.2011 (BI. 88 d. A.) zu sehen. Die Aufforderung bezog sich auf sämtliche im Gutachten K. beschriebenen Mängel und kündigte zu der Außenanlage nur eine weitere Stellungnahme an. Zudem haben die Beklagten die Mangel-haftigkeit nachhaltig geleugnet, sodass von einer Entbehrlichkeit der Nachfristsetzung auszugehen war.

Der Klägerin steht daher ein Anspruch auf Ersatz der Mangelbeseitigungskosten in Höhe von 28.198,35 € zu. Der Klägerin steht weiterhin ein Anspruch auf Ersatz der Kosten für die Ersatz-pflanzungen abgängiger Pflanzen in Höhe von 2.000 € zu. Die Beseitigungskosten sind nach dem Ergebnis der Begutachtung durch den Sachverständigen G. durch das Gutachten Sch. zutreffend beziffert.

(21)Die von der Klägerin an die Verwalter gezahlten 3.677,71 € haben die Beklagten nicht zu ersetzen. Grundsätzlich ist der eigene Aufwand des Geschädigten bei der Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen nicht ersatzfähig. In der Rechtsprechung wird eine Ersatzpflicht für die Mühewaltung des Geschädigten bei der außergerichtlichen Abwicklung von Schadenersatzansprüchen verneint. (BGH NJW 76, 1256; 80, 119) Der Umstand, dass es sich bei der Klägerin nicht um eine natürliche Person, sondern um eine teilrechtsfähige Gemeinschaft handelt, steht dem Ausschluss eines Ersatzanspruchs nicht entgegen.

(22)Die Gesamtsumme aus allen Teilbeträgen beläuft sich auf 215.002,10€.

2. Nebenforderung

Der geschuldete Gesamtbetrag ist gem. §§ 288 Abs. 1, 286 BGB seit dem 18.01.2012 zu verzin-sen. Mit Ablauf der im Schreiben vom 03.01.2012 gesetzten Frist befinden sich die Beklagten in Verzug.

II. Klageantrag zu 2.

Der Feststellungsantrag ist zulässig und weit überwiegend begründet. Die Klägerin hat einen An-spruch auf Ersatz des weitergehenden Schadens, soweit nach oben dargestellten Grundsätzen ein Anspruch auf Schadenersatz besteht. Dies betrifft folgende in den Gutachten K. beschriebe-nen Mängel: Nr. 3.01, 3.02, 3.03, 3.04, 3.05, 3.06, 3.08, 3.10 bis 3.12, 3.13; 3.14, 3.15, 3.16, 3.17, 3.19, 3.22, 3.24, 3.25 sowie den im Gutachten Sch. beschriebenen Mangel.

Ill. Klageantrag zu 3.

Die durch die Tätigkeit des Klägervertreters angefallenen Gebühren im Zusammenhang mit der Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen aus dem Gesichtspunkt der §§ 280, 281, 634 Nr. 4, 636 BGB sind gem. § 249 ersatzfähig. Die Einschaltung des Klägervertreters war vorliegend zweckdienlich. Die zu ersetzenden Kosten ergeben sich aus dem geschuldeten Mangelbeseitigungsaufwand betreffend die im selbständigen Beweisverfahren festgestellten Mängel. Die Kosten ergeben sich aus dem zunächst vom Sachverständigen K. geschätzten Betrag von 256.248,35 €. Ausgehend von einer 1,3-fachen Gebühr nebst Auslagenpauschale und Mehrwertsteuer ergibt sich eine Gebührenforderung in Höhe von 3.198,24 €. Dieser Betrag ist gemäß §§ 288 Abs. 1, 291 BGB seit dem 24.02.2012 zu verzinsen.

IV. Nebenentscheidungen

In Bezug auf das selbständige Beweisverfahren beruht die Kostenentscheidung auf §§ 91, 96, 101 ZPO. Ausgehend von einem Gegenstandswert von 307.845,33 € (Beiakte 7 OH 17/09: Bd. Ill BI. 217 d. A., Brutto-Betrag) ist eine vollständige Identität der Streitgegenstände zu bejahen: Der hiesige Klageantrag zu 1. erfasst zwar nur die Netto-Kosten, die Mehrwertsteuer ist aber durch den Antrag zu 2. erfasst. Es war mit Blick auf § 96 ZPO sachgerecht, die Beklagten vollständig mit den Kosten des selbständigen Beweisverfahrens zu belasten, obwohl die Klägerin mit der Hauptforderung teilweise unterlag. Die Kosten der Streithilfe der TÜV Industrie Service GmbH im selbständigen Beweisverfahren (Bd. 2 BI. 61 d. Beiakte) hat diese selbst zu tragen.

In Bezug auf die Entscheidung über die Kosten der Hauptsache war zu berücksichtigen, dass die Klägerin mit dem Antrag zu 1. teilweise unterlag, hinsichtlich des Antrags zu 2. weit überwiegend obsiegte. Die Kosten waren gem. §§ 91, 91 ZPO zu verquoteln. Die Kosten der Streithelfer waren der Klägerin aufzuerlegen, soweit diese unterlag, § 101 Abs. 1 ZPO.

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