Räumung und Herausgabe von Gewerberäumen nach Mietvertrag mit Optionsrecht KI-Titel

Die Beklagte begehrt von der Klägerin die Räumung und Herausgabe eines Gewerbeobjekts.

Mit Vertrag vom 17.01.2000 (Anlage K 1; künftig: MV) vermietete ... an die ... Gewerberäume und –flächen auf dem Anwesen ..., wobei das Mietobjekt entsprechend der dem Mietvertrag beigefügten Baubeschreibung (Anlage K 1c) erst vom Vermieter zu erstellen war.

In § 2 MV wurde vereinbart:

„1. Das Mietverhältnis beginnt mit dem der Übergabe der bezugsfertigen Räumlichkeiten folgenden Monatsersten, voraussichtlich am 01.07.2000, spätestens am 01.11.2000.

3. Das Mietverhältnis ist auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Es gilt die gesetzliche Kündigungsfrist als vereinbart.

4. Der Vermieter kann erstmals zum Ende des 15.ten Mietjahres kündigen.

Der Mieter kann erstmals zum Ende des 10. Mietjahres kündigen.

5. Wird das Mietobjekt seitens des Vermieters nicht spätestens am 01.11.2000 zur Verfügung gestellt, fällt eine Vertragsstrafe von DM 200,00 für jeden Tag des Verzuges an. Ferner hat der Mieter bei nicht rechtzeitiger Übergabe des Mietobjektes das Recht, vom Vertrag zurückzutreten. Für die bis zur Erklärung des Rücktritts verflossene Zeit kann der Mieter die vereinbarte Vertragsstrafe verlangen.

6. Wird das Mietverhältnis nicht zum jeweiligen Vertragsablauf schriftlich gekündigt, bleibt das Mietverhältnis zu gleichen Bedingungen jeweils weitere 5 Jahre seitens des Vermieters unkündbar.

7. Der Vermieter räumt dem Mieter das Recht zur Verlängerung des Mietvertrages zu gleichen Bedingungen ein und zwar bei Ablauf seiner Dauer um jeweils 5 Jahre. Dieses Recht kann 3 mal ausgeübt werden. Dieses Recht gilt auch als ausgeübt, wenn der Mieter das Mietverhältnis nicht zum jeweiligen Vertragsablauf gekündigt hat. Falls der Mieter von seinem Optionsrecht Gebrauch macht, verliert eine etwaige vom Vermieter vorher ausgesprochene Kündigung ihre Wirksamkeit.“

In § 4 Nr. 5 wurde vereinbart:

„(...) Der Mieter leistet eine monatlich mit der Miete zu zahlende Heizungskostenvorauszahlung in Höhe von DM 800,00, die mit der jährlich zu erstellenden Heizungskostenabrechnung verrechnet wird. Die Vorauszahlungen werden jährlich den tatsächlich entstandenen Kosten des Vorjahres angepaßt.“

In § 5 wurde vereinbart:

2. Hat sich innerhalb der Vertragszeit, nach Ablauf der in Ziffer 1 genannten Frist, der vom statistischen Bundesamt in Wiesbaden ermittelte Jahrespreisindex 52.1 Einzelhandel mit Nahrungsmitteln, Getränken, Tabakwaren (ohne ausgeprägten Schwerpunkte) (1991 = 100) gegenüber dem Jahrespreisindex des Jahres, in das das Ende des 5. Mietjahres fällt, um mehr als 10 % nach oben oder unten geändert, so ist jede der Parteien berechtigt, mit der anderen Partei über eine Neufestsetzung zu verhandeln.

3. Die Mietpreisänderung beträgt dann 6 Prozent.“

Bezüglich der weiteren Einzelheiten des Mietvertrages wird auf Anlage K 1 verwiesen.

Mit I. Nachtrag vom 15.03.2000 (Anlage K 1a) wurde vereinbart:

„1. § 1 Abs. 1 wird gestrichen und wie folgt ersetzt:

Der Vermieter vermietet an den Mieter die in ... gelegenen folgenden Räumlichkeiten und Flächen mit

ca 702 qm Verkaufsfläche im Erdgeschoss

ca. 176 qm Nebenräume im Erdgeschoss

144 Stück PKW-Kundenparkplätze zur Mitbenutzung mit den anderen Mietern.

2. Die neuen Mietflächen sind im beigefügten Plan rot umrandet

3. Der Mietpreis gemäß § 4 Abs. 1 des Mietvertrages bleibt unverändert.

4. Alle übrigen Bestimmungen des Mietvertrages, soweit in diesem Nachtrag nicht geändert, bleiben bestehen“

Am 01.05.2001 wurde das Mietobjekt der Mieterin übergeben (Anlage B 1). Mit II. Nachtrag vom 22.09.2015 (Anlage K 1b) wurde die Miete – bis heute unverändert - auf 8.092,00 € brutto reduziert.

Anfang des Jahres 2023 erwarb die Beklagte das Mietobjekt (Anlage B 2).

Mit Schreiben vom 14.09.2023 (Anlage K 2) kündigte die Beklagte das Mietverhältnis zum 31.03.2024. Mit Schreiben vom 24.10.2024 (Anlage K 3) trat der Beklagtenvertreter der Kündigung entgegen. Mit Schreiben vom 13.11.2024 (Anlage K 4) bestand die Beklagte auf die Räumung und Herausgabe zum 31.03.2024.

Die Klägerin trägt vor,

das Mietverhältnis habe nach Übergabe am 30.04.2001 gemäß § 2 Nr. 1 MV am 01.05.2001 begonnen und die Vermieterin gemäß § 2 Nr. 4 MV bis zum 30.04.2016 gebunden. Mangels Kündigung der Vermieterin habe sich der Mietvertrag dann gemäß § 2 Nr. 6 MV bis zum 30.04.2026 verlängert. Die Kündigung der Beklagten vom 14.09.2023 habe das Mietverhältnis der Parteien daher nicht zum 31.03.2024 beendet.

Mit Klageschrift vom 30.11.2023 hat die Klägerin beantragt, festzustellen, dass sich das gemeinsame Mietverhältnis der Parteien über Gewerberäume und Gewerbeflächen (.... über den 31.03.2024 hinaus mindestens bis zum 30.04.2026 ungekündigt fortsetzt - und insbesondere nicht infolge der Kündigung der Beklagten vom 14.09.2023 zum 31.03.2024 endet. Nach Erhebung der Widerklage auf Räumung und Herausgabe des Gewerbeobjekts haben die Parteien den Klageantrag in der mündlichen Verhandlung am 10.07.2024 übereinstimmend für erledigt erklärt (AS 78).

Die Beklagte beantragt widerklagend:

Die Klägerin wird verurteilt, die von ihr zum Betrieb eines Lebensmitteleinzelhandelsgeschäfts genutzten Räume in ... rot gekennzeichnet in dem diesem Urteil als Anlage beigefügten Lageplan, [hilfsweise: am 31.10.2025] vollständig geräumt an die Beklagte herauszugeben.

Die Klägerin beantragt,

die Widerklage abzuweisen.

Die Beklagte trägt vor,

der streitgegenständliche Mietvertrag laufe gemäß § 550 S. 1 BGB auf unbestimmte Zeit und habe deshalb von ihr gemäß § 542 Abs. 1 BGB unter Einhaltung der Kündigungsfrist des § 580a Abs. 2 BGB zum 31.03.2024 ordentlich gekündigt werden können. Das Schriftformgebot des § 550 BGB finde auf den vorliegenden Mietvertrag Anwendung, da er zwar auf unbestimmte Dauer geschlossen sei, aber einen Kündigungsausschluss für mehr als ein Jahr enthalte. Es seien mehrere Verstöße gegen das gesetzliche Schriftformerfordernis gegeben.

So benenne der Ausgangs-Mietvertrag und der I. Nachtrag die „... als Mieterin. Juristische Personen dieser Namen hätten jedoch nie existiert, so dass unklar sei, an wen hier überhaupt vermietet worden sei.

Gemäß § 1 Nr. 2 MV sei dem Vertrag als wesentlicher Bestandteil eine Planunterlage mit roten Umrandungen beigefügt. Durch den I. Nachtrag vom 15.03.2000 sei das Mietobjekt geändert und dem Vertrag eine weitere, geänderte Planunterlage mit roten Umrandungen angefügt worden. Da § 1 Nr. 2 des Ausgangsvertrages durch den Nachtrag nicht geändert worden sei, habe es fortan zwei verschiedene Planunterlagen mit unterschiedlichen roten Umrandungen gegeben, so dass der eigentliche Mietgegenstand unklar sei.

Gemäß § 2 Nr. 1 MV habe das Mietverhältnis am 01.11.2000 begonnen. Soweit die Klägerin behaupte, das Mietverhältnis habe am 01.05.2001 begonnen, gebe es hierüber nichts Schriftliches, so dass ein Schriftformverstoß evident sei.

Die Schriftform sei auch deshalb nicht gewahrt, weil § 2 Nr. 6 und Nr. 7 MV unklare Angaben zur Dauer des Mietvertrages enthielten. Diese gingen systematisch fehl, weil sie eine Verlängerung der Mietvertragsdauer regelten, der aber nach § 2 Nr. 3 auf unbestimmte Zeit laufe. Selbst wenn man davon ausgehe, dass hier die Nichtausübung der erstmaligen Kündigungsrechte nach § 2 Nr. 4 MV gemeint sei, erschließe sich der Regelungsgehalt des von Mieterseite gestellten Vertragswerks nicht. Nach dem Wortlaut von Nr. 6 habe sich die vermieterseitige Bindung u. a. um 5 Jahre verlängern sollen, wenn der Mieter von seinem erstmaligen Kündigungsrecht zum Ende des 10. Mietjahres keinen Gebrauch gemacht habe. Danach habe es nur zwei Möglichkeiten gegeben: Entweder habe der Mieter zum Ablauf des 10. Mietjahres gekündigt oder die vermieterseitige Bindung habe sich wegen Ausbleibens der Mieterkündigung um 5 Jahre, also bis Ende des 20. Mietjahres verlängert. Somit habe – entgegen der ausdrücklichen Regelung in Nr. 4 des Vertrages - eine Kündigungsmöglichkeit des Vermieters erstmals zum Ende des 15. Mietjahres in keinem Fall bestanden. Die vertraglichen Regelungen erwiesen sich damit als unklar und widersprüchlich. Gänzlich wirr werde die Regelung dann durch § 2 Nr. 7 MV, welche dem Mieter ein dreimaliges Optionsrecht zur Verlängerung des - unbefristet laufenden - Mietvertrages einräume. Dieses solle mieterseits als ausgeübt gelten, wenn der Mieter keinen Gebrauch von seiner Kündigungsmöglichkeit gemacht habe. Zugleich regle Nr. 6, dass sich der vermieterseitige Kündigungsausschluss in diesem Fall um 5 Jahre verlängere. Ob das Optionsrecht zusätzlich zur Verlängerung des Kündigungsausschlusses wegen ausbleibender Kündigung gelten solle, die vermieterseitige Bindung sich also letztlich um 10 Jahre oder lediglich um den Optionszeitraum von 5 Jahren verlängere, bleibe ebenfalls unklar.

Gemäß § 2 Nr. 1 MV beginne das Mietverhältnis am 01.11.2000, so dass von diesem Tag an die Mietzahlung geschuldet gewesen sei. Abweichend hiervon sei im Übergabeprotokoll vom 30.04.2001 vereinbart worden, dass die Mietzahlung ab 01.05.2001 beginne. Das Übergabeprotokoll beinhalte außerdem Vereinbarungen betreffend die Behandlung der bei der Übergabe festgestellten Mängel. Es wahre aber die Schriftform nicht, denn es sei weder vom Vermieter unterschrieben, noch enthalte es einen das Vertretungsverhältnis klarstellenden Zusatz. Darüber hinaus liege ein Schriftformverstoß in der Verletzung des Grundsatzes der Einheitlichkeit der Vertragsurkunde, da es sowohl an einer festen Verbindung der Nachträge und des Übergabeprotokolls mit dem Ursprungsvertrag, als auch an einer Bezugnahme auf die vorangegangenen Vereinbarungen und Klarstellung, dass es bis auf die zusätzlich getroffenen Vereinbarungen bei den Regelungen des Ursprungsvertrages und der vorangegangenen Nachträge verbleiben solle, fehle.

Auch die Regelung zur Bestimmung der Miethöhe bei Eintreten einer Indexveränderung sei widersprüchlich. Gemäß § 5 Nr. 2 MV sei bei einer Indexveränderung von mehr als 10 % jede Partei berechtigt, mit der anderen über eine Neufestsetzung der Miete zu verhandeln. Gemäß § 5 Nr. 3 MV betrage die Mietpreisänderung dann 6 %. Es sei daher unklar, wie sich die Miethöhe bei einer Indexveränderung von mehr als 10 % bestimme und deshalb eine schriftlich verkörperte Willensübereinstimmung nicht erklärt worden, so dass die Schriftform ebenfalls nicht gewahrt sei.

Weiterhin sei die Änderung der Höhe der Betriebskostenvorauszahlung von 800,00 DM (409,03 €) auf 300,00 € nicht schriftformgerecht erfolgt. Auch die vereinbarte Nebenkostenvorauszahlung zähle zur Miete i. S. d. § 535 Abs. 2 BGB, so dass deren Änderung eine wesentliche, dem Formzwang des § 550 S. 1 BGB unterfallende Vertragsänderung darstelle.

Schließlich seien die Nachträge nicht schriftformgerecht unterzeichnet. Der I. Nachtrag vom 15.03.2000 sei auf Mieterseite von den Herren Wagner und Bauer ohne Vertretungszusatz unterschrieben worden. Der II. Nachtrag vom 22.09.2015 sei auf Vermieterseite ohne Vertretungszusatz durch Herrn ... als Vermieter unterzeichnet worden. Wenn ein Vertrag durch einen Vertreter unterschrieben werde, müsse dies zur Wahrung der Schriftform in der Urkunde aber durch einen, das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz hinreichend deutlich zum Ausdruck kommen.

Hilfsweise begehre sie die Räumung und Herausgabe zum 31.10.2025. Unter der Annahme, dass § 2 Nr. 7 MV so zu verstehen sei, dass die Klägerin bezogen auf die 10-jährige „Erstlaufzeit“ nach § 2 Nr. 4 MV drei „Verlängerungsoptionen“ zu jeweils 5 Jahren ausüben könne, ende das Mietverhältnis spätestens zu diesem Zeitpunkt.

Die Klägerin erwidert hierauf,

ein Schriftformverstoß sei nicht gegeben. Sie sei durch formwechselnde Umwandlung aus der ... mit dem damaligen Sitz in ... hervorgegangen (Anlage K 5) und daher Mieterin des streitgegenständlichen Objekts.

In zur Identifizierung des Mietobjekts und Wahrung des Schriftformerfordernisses ausreichender Weise seien die Mietflächen mit dem I. Nachtrag erweitert worden.

Für die Parteien sei auch eine Übergabe des Mietobjekts nach dem 01.11.2000 im Bereich des Möglichen, jedoch gemäß § 2 Nr. 5 MV sanktioniert gewesen. Es sei daher bei der Ausgangsregelung, wonach das Mietverhältnis erst mit dem der Übergabe der bezugsfertigen Räumlichkeiten folgenden Monatsersten, demnach am 01.05.2001, beginne. Die Schriftform sei damit gewahrt. Beginn und Ende der Mietzeit hätten sich im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits in hinreichender Weise aus der Vertragsurkunde ergeben, denn der Zeitpunkt der Übergabe habe sich auch von einem möglichen Erwerber der Mietsache unschwer feststellen lassen.

§ 2 Nr. 6 und Nr. 7 MV seien nicht unklar. Gemäß § 2 Nr. 3 MV sei der Mietvertrag auf unbestimmte Dauer mit jeweils in § 2 Nr. 4 MV zeitlich unterschiedlich begrenztem Ausschluss des Kündigungsrechts für Vermieter und Mieter geschlossen. § 2 Nr. 6 MV bestimme einen weiteren Ausschluss des Kündigungsrechts des Vermieters für jeweils 5 Jahre, geknüpft an einen „Vertragsablauf. Damit könne – da der Mietvertrag zeitlich nicht begrenzt sei und damit ein Vertragsablauf ohne Kündigung nicht eintrete - allenfalls der Ablauf der 15-Jahresfrist des § 2 Nr. 4 S. 1 MV gemeint sein. § 2 Nr. 7 MV beschränke das Kündigungsrecht des Vermieters weiter und räume ihr das Recht auf Verlängerung des Vertrages ein. Da das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit geschlossen sei, es also keiner ausdrücklichen Willenserklärung zur Verlängerung bedürfe und der Vermieter erst nach Ablauf des 15. Jahres und dann wieder zum Ende des 20. oder 25. Mietjahres ein Kündigungsrecht habe, könne diese Klausel erst nach Ablauf von 15, 20 oder 25 Jahren zur Geltung kommen, wobei Voraussetzung für die Ausübung des Optionsrechts eine tatsächlich erfolgte Kündigung des Vermieters sei. Dem Mieter solle also erst für den Fall einer berechtigten Kündigung des Vermieters - frühestens nach Ablauf der Bindungsfrist auf Vermieterseite - die Möglichkeit eingeräumt werden, das Mietverhältnis um weitere 3 x 5 Jahre zu verlängern, was ihr die Möglichkeit gebe, den Vermieter auch gegen dessen Willen mindestens bis zum 30. Mietjahr an das Mietverhältnis zu binden.

Das von Vertretern beider Vertragspartner am 30.04.2001 unterzeichnete Übergabeprotokoll wahre die Schriftform. Zum einen wahre im Falle einer mietvertraglichen Vereinbarung, wonach das Mietverhältnis mit dem 1. Kalendertag eines Monats beginne, der auf die Übergabe des Mietobjektes an die Mieterin folge, auch bei Fehlen eines Übergabeprotokolls die Schriftform. Zum anderen sei das Übergabeprotokoll in einer, dem Schriftformgebot genügender Form von ihr unterzeichnet worden. Diese sei sogar eingehalten, wenn ein Nachtrag durch einen vollmachtlosen Vertreter unterzeichnet werde. Schließlich sei eine schriftformbedürftige Regelung, die für sich einen mindestens 1 Jahr übersteigenden Geltungszeitraum beanspruche, im Übergabeprotokoll nicht ersichtlich. Es läge daher auch kein Verstoß gegen den Grundsatz der Einheitlichkeit der Vertragsurkunden vor.

Die Leistungsvorbehaltsklausel sei nicht widersprüchlich. § 5 Nr. 2 MV regele die Voraussetzung und § 5 Nr. 3 MV die hieraus tatsächlich resultierende Mietänderung.

Die Änderung der Höhe der monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen unterliege nicht dem Schriftformgebot. Darüber hinaus sehe § 4 Nr. 5 MV vor, dass die Vorauszahlungen jährlich den tatsächlich entstandenen Kosten des Vorjahres angepasst würden, so dass die Anpassung selbst nicht formbedürftig sei. Durch deren Unkenntnis werde ein Erwerber nicht belastet, weil die Vorauszahlungen nicht endgültig in sein Vermögen flössen, sondern mit den jährlichen Betriebskosten verrechnet würden.

Schließlich seien auch die Nachträge zum Mietvertrag schriftformkonform unterzeichnet. Der Wahrung der Schriftform beim Abschluss eines Mietvertrages unter Beteiligung einer GmbH oder einer KG stehe das Fehlen eines Vertretungszusatzes neben der alleinigen Unterschrift eines (bevollmächtigten) Vertreters nicht entgegen, denn es sei offensichtlich, dass der Unterzeichnende nicht selbst Vertragspartei habe werden sollen. Die Unterschrift einer Einzelperson auf der mit „Mieter“ oder „Vermieter“ gekennzeichneten Unterschriftszeile ohne Vertretungszusatz könne daher nur bedeuten, dass der Unterzeichner die GmbH oder die KG mit seiner Unterschrift vertreten wolle.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Die Widerklage ist zulässig, § 33 ZPO. In der Sache hat sie jedoch keinen Erfolg.

I. Die Beklagte hat gegen die Klägerin weder sofort noch zum 31.10.2025 einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Räumlichkeiten in der ... gemäß § 546 Abs. 1 BGB. Die Kündigung der Beklagten vom 14.09.2023 hat das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis nicht beendet.

1. Die Beklagte hat keinen Anspruch auf sofortige Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Räumlichkeiten.

Der Mietvertrag wahrt die für die wirksame Vereinbarung einer festen Laufzeit von mehr als einem Jahr erforderliche schriftliche Form. Er gilt deshalb nicht als auf unbestimmte Zeit geschlossen, § 550 S. 1 BGB, und konnte nicht unter Einhaltung der Frist des § 580 Abs. 2 BGB zum 31.03.2024 ordentlich gekündigt werden.

a) Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist die Schriftform gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere den Mietgegenstand, die Miete sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses, aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Etwa verbleibende Zweifel über den Inhalt der Einigung lassen sich im Wege der Auslegung beseitigen, weil auch formbedürftige Vertragsklauseln grundsätzlich der Auslegung zugänglich sind, wenn sie sich als unklar oder lückenhaft erweisen. Selbst wesentliche Tatbestandsmerkmale des Rechtsgeschäfts brauchen daher nicht bestimmt angegeben zu werden, sofern nur die Einigung über sie beurkundet ist und ihr Inhalt bestimmbar bleibt. (vgl. BGH, Urteil vom 30. April 2014 – XII ZR 146/12 –, juris Rn. 23 m. w. N.).

Dies gilt auch für jede Vereinbarung über die Änderung wesentlicher Vertragsbedingungen, wenn der Vertrag unter Einschluss der Änderung noch länger als ein Jahr laufen soll (vgl. BGH, Urteil vom 25. November 2015 – XII ZR 114/14 –, juris Rn. 12). In diesem Fall ist nach der sogenannten Auflockerungsrechtsprechung die gesetzliche Schriftform des gesamten Vertragswerks jedenfalls dann gewahrt, wenn eine Nachtragsurkunde auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nimmt und zum Ausdruck bringt, es solle unter Einbeziehung der Nachträge bei dem verbleiben, was früher formgültig niedergelegt worden sei (vgl. BGH, Urteil vom 22. April 2015 – XII ZR 55/14 –, juris Rn. 18).

b) Ausgehend von diesen Grundsätzen liegt ein Verstoß gegen die Form des § 550 S. 1 BGB nicht vor.

(1) Sowohl aus dem Mietvertrag vom 17.01.2000 als auch aus dem I. Nachtrag vom 15.03.2000 lässt sich die Einigung über die Mietpartei eindeutig entnehmen, denn in beiden Verträgen wird die „...“ als Mieterin bezeichnet. Ausweislich des von der Klägerin vorgelegten Handelsregisterauszugs handelt es sich dabei um deren Rechtsvorgängerin. Auch wenn im Handelsregister die damalige Rechtsform der Klägerin „GmbH“ nicht als Abkürzung, sondern in voller Form als „... mit beschränkter Haftung“ ausgewiesen wird, handelt es sich insoweit um die gleiche juristische und damit bestimmbare Person.

(2) Entgegen der Auffassung der Beklagten ist der Mietgegenstand auch nach dem I. Nachtrag vom 15.03.2000 hinreichend bestimmt bezeichnet.

Zwar wird in Nr. 1 des I. Nachtrags lediglich die Vereinbarung über die näher bezeichneten Flächen in § 1 Nr. 1 MV und nicht auch die Vereinbarung in § 1 Nr. 2 MV über die als wesentlicher Vertragsbestandteil beigefügten Pläne gestrichen und ersetzt. Die Auslegung von Nr. 2 des I. Nachtrags i. V. m. Nr. 1 des I. Nachtrags ergibt aber, dass die dem I. Nachtrag beigefügten Pläne nun den Mietgegenstand bestimmen, §§ 133, 157 BGB. Dies ergibt sich bereits aus der Formulierung in Nr. 2 des I. Nachtrags „die neuen Mietflächen“. Aber auch in einer Gesamtschau mit Nr. 1 des I. Nachtrags, wonach der Umfang des Mietgegenstands geändert und neu vereinbart wurde, lässt sich die Vereinbarung im I. Nachtrag nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte nur so verstehen, dass maßgeblich für die Bestimmung des Mietgegenstands die diesem I. Nachtrag beigefügten Planunterlagen sein sollen.

(3) Soweit die Beklagte meint, ein Schriftformverstoß sei evident, weil die Klägerin behaupte, das Mietverhältnis habe entgegen der Vereinbarung in § 2 Nr. 1 MV am 01.05.2001 begonnen, obwohl es hierüber nichts Schriftliches gebe, greift dies nicht durch.

Die Klägerin geht zwar von einem Beginn des Mietverhältnisses am 01.05.2001 aus. Sie stützt diese Auffassung aber auf ihre Auslegung von § 2 Nr. 1 MV, wonach das Mietverhältnis mit dem der Übergabe der bezugsfertigen Räumlichkeiten folgenden Monatsersten (...) beginne. Im Hinblick auf die am 30.04.2001 erfolgte Übergabe des Mietobjekts folgert die Klägerin einen Mietbeginn zum 01.05.2001. Eine solche Regelung, wonach das Mietverhältnis mit der Übergabe der künftigen Mietsache beginnt, steht der Wahrung der Schriftform aber nicht entgegen (vgl. BGH, Urteil vom 2. Mai 2007 – XII ZR 178/04 –, juris Rn. 24). Eine vom Mietvertrag vom 17.01.2000 abweichende und nicht schriftlich erfolgte Vereinbarung des Mietbeginns zum 01.05.2001 hat die Klägerin nicht behauptet.

(4) Auch hinsichtlich der Vereinbarung der Dauer des Mietverhältnisses in § 2 MV wahrt der Mietvertrag die Form des § 550 S. 1 BGB. Die von der Beklagten geltend gemachten Unklarheiten der § 2 Nr. 6 und Nr. 7 MV lassen sich durch Auslegung, §§ 133, 157 BGB, beseitigen, so dass die Dauer des Mietverhältnisses bestimmbar ist.

Gemäß § 2 Nr. 3 MV haben die Vertragsparteien eine grundsätzlich unbefristete Laufzeit des Mietvertrags mit dem Recht zur ordentlichen Kündigung vereinbart und dieses Recht zur ordentlichen Kündigung in § 2 Nr. 4 für den Vermieter auf 15 Jahre und für den Mieter auf 10 Jahre in zulässiger Weise befristet ausgeschlossen. Soweit § 2 Nr. 6 MV einen weiteren Verzicht auf die Ausübung des Rechts zur ordentlichen Kündigung seitens des Vermieters regelt und hierfür an den „jeweiligen Vertragsablauf anknüpft, ist dies zwar deshalb nicht stimmig, weil der grundsätzlich unbefristet geschlossene Vertrag keinen Vertragsablauf vorsieht. Nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte ist diese Formulierung daher so zu verstehen, dass damit der Zeitpunkt, zu dem jeweils der befristete Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung der Vermieterseite endet, gemeint ist.

In diesem Licht ist auch § 2 Nr. 7 S. 1 MV zu sehen, welcher der Mieterseite die dreimalige Option einräumt, den Mietvertrag zu verlängern und hierfür an den „Ablauf seiner Dauer“ anknüpft. Nachdem der unbefristet geschlossene Mietvertrag nicht durch Zeitablauf endet, kann sich diese Regelung auch hier nur auf den jeweiligen Ablauf des Kündigungsverzichts seitens des Vermieters beziehen. Dies entspricht dem mit dieser Klausel gewollten Regelungsgehalt, nämlich dem Schutz der Mietpartei, die langfristig vor einer gegen ihren Willen erfolgenden Beendigung des Mietvertrages bewahrt sein soll.

Soweit die Beklagte meint, der Regelungsgehalt des § 2 Nr. 6 MV erschließe sich nicht, wenn der Mieter von seinem erstmaligen Kündigungsrecht zum Ende des 10. Mietjahres keinen Gebrauch gemacht habe, weil sich die vermieterseitige Bindung dann entgegen der Regelung des § 2 Nr. 4 MV bis Ende des 20. Mietjahres verlängere, ergibt sich dieses Auslegungsergebnis nach Auffassung des Gerichts nicht. Nach seinem Wortlaut bezieht sich § 2 Nr. 6 MV auf das Kündigungsrecht des Vermieters. Kündigt er nicht gemäß § 2 Nr. 4 erstmals zum Ende des 15. Mietjahres, bleibt das Mietverhältnis für ihn gemäß § 2 Nr. 6 MV für weitere 5 Jahre, demnach bis zum Ende des 20. Mietjahres unkündbar. Etwas anderes ergibt sich auch nicht, wenn der Mieter nicht gemäß § 2 Nr. 4 MV zum Ende des 10. Mietjahres kündigt. Es verbleibt beim Recht des Vermieters zur Kündigung zum Ende des 15. Mietjahres gemäß § 2 Nr. 4 MV und dem weiteren Ausschluss des Kündigungsrechts für weitere 5 Jahre bei Nichtkündigung gemäß § 2 Nr. 6 MV.

Schließlich bleibt entgegen der Ansicht der Beklagten auch nicht unklar, ob das Optionsrecht des § 2 Nr. 7 MV zusätzlich zur Verlängerung des Kündigungsausschlusses gelten soll. Aus der in § 2 Nr. 7 S. 3 MV vereinbarten Fiktion ergibt sich, dass das Recht der Mieterin, die Verlängerung des Mietvertrages zu verlangen, mit dem jeweiligen Ablauf der Frist des Kündigungsverzichts seitens des Vermieters als ausgeübt gilt. Auch hier ist – entsprechend der Auslegung in § 2 Nr. 6 MV und § 2 Nr. 7 S. 1 MV - die Formulierung „zum jeweiligen Vertragsablauf als der Zeitpunkt zu verstehen, zu dem jeweils der befristete Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung der Vermieterseite endet. Demnach gilt das Optionsrecht – auch ohne von der Vermieterseite ausgesprochene Kündigung - am Ende des 15., am Ende des 20. und am Ende des 25. Mietjahres als ausgeübt, so dass die Mieterseite nach Ablauf des zu Lasten des Vermieters vereinbarten Kündigungsausschlusses in § 2 Nr. 4 MV vom Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses auch gegen dessen Willen noch weitere drei Mal 5 Jahre, insgesamt 15 Jahre, verlangen kann.

(5) Ein Mangel des Schriftformerfordernisses ist auch nicht darin zu sehen, dass das Übergabeprotokoll vom 30.04.2001 weder vom Vermieter unterschrieben ist bzw. einen das Vertretungsverhältnis klarstellenden Zusatz enthält, noch auf die vorangegangenen Vereinbarungen Bezug nimmt.

Die Einhaltung der vom § 550 S. 1 geforderten schriftlichen Form war nicht erforderlich. Die Auslegung des Übergabeprotokolls vom 30.04.2001 ergibt, dass dieses keine, den Mietvertrag vom 17.01.2000 oder den Nachtrag vom 13.03.2000 ändernden Vereinbarungen der Parteien enthält, §§ 133, 157 BGB.

Insbesondere ergibt sich aus dem Protokoll nicht, dass sich die Parteien von ihrer Vereinbarung in § 2 Nr. 1 MV abweichend auf den Beginn der Mietzahlung ab 01.05.2001 geeinigt hätten. Im Ausgangspunkt richtig weist die Beklagte zwar darauf hin, dass das Mietverhältnis gemäß § 2 Nr. 1 MV am 01.11.2000 begann. Grundsätzlich war gemäß § 535 Abs. 2 BGB auch ab diesem Zeitpunkt die Zahlung der Miete geschuldet. Allerdings hatte die Vermieterin der Mieterin das Mietobjekt zu diesem Zeitpunkt nicht zur Nutzung zur Verfügung gestellt, so dass diese zur Minderung gemäß § 536 Abs. 1 BGB berechtigt und damit nicht zur Zahlung verpflichtet war. Unter Berücksichtigung des Umstands, dass es sich bei einem Übergabeprotokoll typischerweise nicht um die schriftliche Niederlegung vertraglicher Vereinbarungen, sondern lediglich um eine Quittung über die empfangene Leistung zur Verhinderung späterer Beweisschwierigkeiten handelt (vgl. Bub/Treier-Kraemer/von der Osten/Schüller, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Auflage, Kapitel III. Rn. 2301) ist der dortige Eintrag „Die Mietzahlung beginnt ab dem 1.5.2001“ nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte lediglich als Klarstellung der Rechtslage und nicht als Änderung des Mietvertrages zu verstehen.

Nicht anderes gilt, soweit im Übergabeprotokoll – entsprechend dessen Zweck der Verhinderung späterer Beweisschwierigkeiten - die bei der Übergabe festgestellten Mängel festgehalten wurden. Die Aufnahme dieser Mängel bestätigt vielmehr, dass die Vermieterin zur Übergabe des Mietobjekts – wie es im Mietvertrag und I. Nachtrag vereinbart wurde – verpflichtet blieb.

(6) Auch soweit die Parteien in § 5 Nr. 2 und Nr. 3 MV Regelungen zur Bestimmung der Miethöhe bei Eintreten einer Indexveränderung getroffen haben, wahrt der Mietvertrag die Schriftform. Etwaige Zweifel betreffend den Regelungsinhalt lassen sich jedenfalls durch Auslegung beseitigen.

Gemäß § 5 Nr. 2 MV ist bei einer Indexveränderung von mehr als 10 % jede Partei berechtigt, mit der anderen über eine Neufestsetzung der Miete zu verhandeln. Dies ist nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte, §§ 133, 157 BGB, nur dahingehend zu verstehen, dass die Parteien jeweils berechtigt sind, gegenüber der jeweils anderen Partei die Anpassung der Miete zu verlangen, dass die Parteien aber auch, trotz einer Indexveränderung an der vereinbarten Miete festhalten können, wenn keine Partei die Anpassung fordert. Wird aber von einer Partei eine Anpassung an die Indexveränderung geltend gemacht, beträgt diese – abweichend von der tatsächlichen Indexveränderung von mehr als 10 % - gemäß § 5 Nr. 3 MV lediglich 6 %. Eine von der Beklagten geltend gemachte Widersprüchlichkeit der Regelung ist nicht erkennbar.

(7) Auch die Änderung der Höhe der in § 4 Nr. 5 MV vereinbarten Betriebskostenvorauszahlung von 800,00 DM (409,03 €) auf 300,00 € hat nicht dazu geführt, dass das Mietverhältnis wegen Verstoßes gegen die Schriftform als auf unbestimmte Zeit geschlossen anzusehen ist.

Zwar ist auch die Vereinbarung der Höhe der Betriebskostenvorauszahlung sowie deren Änderung als wesentliche Vertragsbedingung grundsätzlich vom Erfordernis der Schriftform erfasst. Vorliegend ist allerdings in § 4 Nr. 5 S. 3 MV vereinbart, dass die Vorauszahlungen jährlich den tatsächlich entstandenen Kosten des Vorjahres angepasst werden. Diese Klausel ist dahingehend auszulegen, dass die Vermieterseite eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung gegenüber der Mieterseite herbeiführen konnte und nicht lediglich berechtigt war, eine Zustimmung der Mieterseite zur Vertragsänderung zu verlangen, § 133, 157 BGB. Die mit der einseitigen, auf Reduzierung der Betriebskostenvorauszahlung gerichteten Willenserklärung der Vermieterin verbundene Änderung der von der Klägerin geschuldeten Gesamtmiete unterlag nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 S. 1 BGB (vgl. BGH, Urteil vom 5. Februar 2014 – XII ZR 65/13 –, juris Rn. 25 ff.)

(8) Schließlich wahren die Nachträge die Schriftform des § 550 S. 1 BGB. Sie sind jeweils von beiden Vertragsparteien unterzeichnet. Dass diese Unterzeichnung beim I. Nachtrag vom 15.03.2000 auf Mieterseite von den Herren Wagner und Bauer ohne Vertretungszusatz und beim II. Nachtrag vom 22.09.2015 auf Vermieterseite ohne Vertretungszusatz durch Herrn ... erfolgte, ist unschädlich.

Ist ein Mietvertrag oder eine ihn ändernde Urkunde im Falle einer Personenmehrheit nicht von allen Vermietern oder Mietern unterzeichnet, müssen die vorhandenen Unterschriften deutlich zum Ausdruck bringen, ob sie auch in Vertretung der nicht unterzeichnenden Vertragsparteien hinzugefügt wurden. Denn sonst lässt sich der vorliegenden Urkunde nicht eindeutig entnehmen, ob der Vertrag mit den vorhandenen Unterschriften, auch für die und in Vertretung der anderen Vertragsparteien, zustande gekommen ist oder ob die Wirksamkeit des Vertrages so lange hinausgeschoben sein soll, bis auch die weiteren Vertragsparteien ihn unterschrieben haben. Dies hat die höchstrichterliche Rechtsprechung unter anderem für die Gesellschafter einer GbR und für die Mitglieder einer Erbengemeinschaft entschieden. Ist die Vertretung der Vertragspartei durch die den Vertrag unterzeichnende Person allerdings auf andere Weise hinreichend bestimmbar, ist ein zusätzlicher Vertretungszusatz nicht erforderlich. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn nur eine natürliche Person als Mieter oder Vermieter auftritt und eine andere Person den Vertrag unterschreibt. Dann kann dessen Unterschrift auf der im Mietvertrag mit “Mieter“ oder “Vermieter“ gekennzeichneten Unterschriftszeile nur bedeuten, dass er mit seiner Unterschrift die Vertragspartei vertreten will. Das Vertretungsverhältnis wird in solchen Fällen deswegen auch ohne ausdrücklichen Vertretungszusatz hinreichend deutlich und die Schriftform ist dann auch ohne ausdrücklichen Vertretervermerk gewahrt. Gleiches gilt, wenn der Vertrag auf Seiten einer als Partei genannten GmbH ohne nähere Kennzeichnung des Vertretungsverhältnisses unterschrieben worden ist. Eine Unterzeichnung als Vertreter ohne Vertretungsmacht steht der Schriftform dann nicht entgegen, denn ob der Mietvertrag bereits mit dieser Unterzeichnung wirksam zustande kommt oder mangels Vollmacht des Unterzeichnenden erst noch der Genehmigung der von ihm vertretenen Partei bedarf, ist keine Frage der Schriftform, sondern des Vertragsschlusses (vgl. BGH, Urteil vom 7. Mai 2008 – XII ZR 69/06 –, Rn. 25 ff.).

So liegt der Fall hier. Der I. Nachtrag wurde für die in der Rechtsform einer GmbH als juristische Person handelnde Mieterin von deren Niederlassungsleiter ... und ihrem Gebiets-Expansionsleiter ... unterzeichnet. Nachdem eine juristische Person nicht selbst, sondern nur durch einen Vertreter handeln kann, können die auf Mieterseite erfolgten Unterschriften nur bedeuten, dass die unterzeichnenden Personen mit ihrer Unterschrift die Mieterin vertreten wollen. Das Vertretungsverhältnis wird daher auch ohne ausdrücklichen Vertretungszusatz hinreichend deutlich. Gleiches gilt für den II. Nachtrag vom 22.09.2015. Auch ohne ausdrücklichen Vertretungszusatz wird deutliche, dass der auf Vermieterseite unterzeichnende ... die als juristische Person auftretende Vermieterin ... & Co. KG vertreten will.

2. Die Beklagte hat gegen die Klägerin auch keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Räumlichkeiten zum 31.10.2025. Die von der Beklagten am 14.09.2023 zum 31.03.2024 erklärte ordentliche Kündigung hat das Mietverhältnis auch nicht zu diesem Zeitpunkt beendet.

a) Zwar war die Beklagte gemäß § 2 Nr. 4 und Nr. 6 MV i. V. m. § 2 Nr. 1 MV berechtigt, zum 31.10.2025 zu kündigen, denn das Mietverhältnis begann am 01.11.2000 und nicht wie die Klägerin meint, am 01.05.2001. Dies ergibt sich aus der Formulierung des letzten Halbsatzes des § 2 Nr. 1 MV „spätestens am 01.11.2000“. Nach dem eindeutigen Wortlaut beginnt daher das Mietverhältnis mit der Übergabe nur dann, wenn diese vor dem 01.11.2000 erfolgt. Nachdem die Übergabe aber vorliegend danach erfolgte, begann das Mietverhältnis am 01.11.2000. Die Beklagte war daher berechtigt, zum Ende des 25. Mietjahres am 31.10.2025 zu kündigen.

b) Die Klägerin kann von der Beklagten jedoch verlangen, den Mietvertrag um weitere 5 Jahre bis zum 31.10.2030 zu verlängern.

Gemäß § 2 Nr. 7 MV hat die Klägerin als Mieterin – drei Mal - das Recht, von der Beklagten als Vermieterin die Verlängerung des Mietvertrages bei Ablauf seiner Dauer um jeweils 5 Jahre zu verlangen, wobei dieses Recht als ausgeübt gilt, wenn der Mieter das Mietverhältnis nicht zum jeweiligen Vertragsablauf gekündigt hat. Soweit die Parteien in dieser Vereinbarung auf den Zeitpunkt des „Ablauf seiner Dauer“ bzw. auf den „jeweiligen Vertragsablauf“ abstellen, ist dies dahingehend auszulegen, dass an das Ende des jeweils befristeten Ausschlusses des Kündigungsrechts der Vermieterseite angeknüpft werden sollte. Auf die Ausführungen zur Auslegung unter Ziffer I. 1. b) (4) wird verwiesen.

Danach gilt das erste Optionsrecht als am 31.10.2015 und das zweite Optionsrecht als am 31.10.2020 ausgeübt. Ihr drittes Recht, die Verlängerung des Mietvertrages – bis zum 31.10.2030 – zu verlangen, kann die Klägerin zum 31.10.2025 ausüben. Dass sie hiervon Gebrauch machen wird, hat sie mit Schriftsatz vom 24.10.2023 deutlich gemacht.

II. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Absatz 1, 91a Abs. 1 ZPO. Soweit die Parteien die Klage übereinstimmend für erledigt erklärten, hat die Beklagte unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands nach billigem Ermessen die Kosten zu tragen. Die Beklagte wäre hinsichtlich des mit der Klage geltend gemachten Feststellungsanspruchs unterlegen. Ihre Kündigung vom 14.09.2023 hat das Mietverhältnis nicht beendet. Auf die Ausführungen unter Ziffer I. wird verwiesen.

III. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO.