Wirksamkeit von Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung KI-Titel

I.

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit diverser in der Eigentümerversammlung der Be-klagten am 24.09.2024 gefasster Beschlüsse. Der Kläger ist gemeinsam mit der weiteren Sondereigentümerin Dr. D, seiner Ehefrau, Miteigentümer der Wohneinheiten Nr. B und C laut Teilungserklärung (Nr. 2 und 3 laut Protokoll der Eigentümerversammlung vom 24.09.2024) der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Einziger weiterer Sondereigentümer, nämlich bzgl. der Wohnung Nr. A laut Teilungserklärung (Nr. 1 laut Protokoll der Eigentümerversammlung vom 24.09.2024), ist der Nebenintervenient.Mit Urteil vom 05.10.2022 entschied das Amtsgericht Frankfurt am Main zu dem Az. 33 C 2271/22 (50), dass die Sondereigentümerin Dr. D für die Dauer von zwei Jahren zur Verwalterin bestellt wird. Die Beklagte ist seit Ablauf dieser Frist verwalterlos. Die Aufteilung der GdWE geht auf die Teilungserklärung vom 13.12.1993 (Bl. 135 d. A.) zurück,

Unter § 3 Ziff. III der Teilungserklärung wird dem Eigentümer der Wohnung Nr. A (Wohnung des Nebenintervenienten) ein Miteigentumsanteil von 900/1000 und den anderen beiden Wohnungen Nr. B und Nr. C (jeweils zu 50% im Miteigentum des Klägers und der Sondereigentümerin Dr. D) je ein Miteigentumsanteil von 50/1000 zugewiesen. Unter § 13 ist geregelt, dass sich die Beteiligung an den Nutzungen, Lasten und Kosten nach § 16 WEG richtet, soweit die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt.

Unter § 15 Ziff. 4 (Überschrift „Wohnungseigentümerversammlung“) ist geregelt, dass für den Fall, dass Wohnungseigentum mehreren Personen zusteht, diese einen Bevollmächtigten zu bestimmen haben, wobei hinsichtlich des konkreten Wortlauts auf Bl. 144 d. A. verwiesen wird.

Die Liegenschaft verfügt über keinen Wasserzählerbügel, aber einen Wasserfilter. Dieser ist marode und muss ausgetauscht werden. Ein Wasserzählerbügel muss installiert werden. Diesbezüglich liegt ein Angebot der Firma C Haustechnik vom 07.02.2023 vor. Der Kostenvoranschlag endet mit einer Endsumme von 993,51 €.

Die Liegenschaft verfügt über Kellerräumlichkeiten. In diesen befindet sich unter anderem der gemeinschaftliche Heizungsraum, die Abschaltsicherung der Heizung, der Strom-Sicherungskasten, die Hauptwasseruhr, die Wasserabsperrventilen sowie der Telefon- und Kabelanschluss. Es gibt eine Stahltür im Keller, die von der Seite des Nebenintervenienten aus verschlossen ist und zu der die anderen Eigentümer keinen Zugang oder Schlüssel haben.

Die Beklagte fasste im Rahmen ihrer Eigentümerversammlung vom 24.09.2024, bzgl. deren Ergebnisses auf Bl. 5 ff. d. A. verwiesen wird, diverse Beschlüsse, darunter die hier streitgegenständlichen (Negativ-)Beschlüsse zu TOP 1 bis TOP 6.

Der Kläger behauptet, dass man durch Absenken des Hauses und damit entstandene Risse einige Stromleitungen sehen könne, die eigentlich unter Putz liegen. Hierbei sei auch erkenn-bar, dass einige Stromleitungen extrem gedehnt seien und unter Spannung stünden. Dies müsse schnellstmöglich überprüft werden, damit es nicht zu schlimmeren Schäden komme. Die Klägerseite legt diesbezüglich ein Sachverständigengutachten vor, bzgl. dessen Inhalts auf Bl. 183 ff. d. A. verwiesen wird. Die Wasseruhren seien nicht mehr geeicht und müssten auf ihre Funktionsfähigkeit überprüft werden.

Der Kläger hat mit Schriftsatz vom 18.10.2024, bei Gericht eingegangen am selben Tag, die hiesige Anfechtungsklage erhoben. Im Klagerubrum ist die Sondereigentümerin Dr. D als Verwalterin der Beklagten benannt. Der Schriftsatz ist der Sondereigentümerin Dr. D am 09.11.2024 zugestellt worden. Mit Schriftsatz vom 22.11.2024 hat der Kläger seine Anfechtungsklage begründet. Nach einem Hinweis des Gerichts, dass Frau Dr. D schon zum Zeitpunkt der Klageerhebung nicht mehr Verwalterin der Beklagten war, hat der Kläger beantragt, das Rubrum so abzuändern, dass die Beklagte durch die übrigen Eigentümer, ohne den Kläger, vertreten wird.

Im Termin zur mündlichen Verhandlung am 21.01.2025 hat das Amtsgericht festgestellt, dass die Klage gleichwohl wirksam zugestellt worden sei, da an Frau Dr. D als Sondereigentümerin im Wege der Ersatzzustellung habe zugestellt werden können. Mit Schriftsatz vom 21.03.2025 meldete sich der Nebenintervenient und trat mit Schriftsatz vom 30.03.2025 dem Rechtsstreit auf Seiten der Beklagten bei. Mit Verfügung vom 01.04.2025 wurde dem Nebenintervenienten Akteneinsicht gewährt. Dieser erschien in der mündlichen Verhandlung vom 22.04.2025.

Der Kläger hat vor dem Amtsgericht beantragt,

die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 24.09.2024 zu TOP (1), TOP (2), TOP (3), TOP (4), TOP (5), TOP (6) für ungültig zu erklären

sowie festzustellen, dass folgende Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft … zustande gekommen sind.

1. Es ist beschlossen, dass der Einbau eines Wasserzählerbügels und Erneuerung des Filters gemäß Kostenvoranschlag der Firma C vom 07.02.2023 durchgeführt wird. Dazu ist beschlossen die Rechnung durch die Erhebung einer Sonderumlage gemäß Miteigentumsanteilen auf das WEG-Konto innerhalb von 2 Wochen nach Rechnungsstellung auszugleichen. Gemäß Teilungserklärung beträgt die Sonderumlage für den Eigentümer A gemäß 900/1000 Miteigentumsanteil € 894,16 und für die Eigentümer D & B gemäß 2x 50/1000 Miteigentumsanteil € 99,35.

2. Es ist beschlossen, aufgrund der erstellten Jahresabrechnung über das Wirtschaftsjahr 2023, die sich aus den jeweiligen Jahreseinzelabrechnungen ergebenden Guthaben oder Fehlbeträge mit einer Gesamtsumme in Höhe von EUR 19.642,00 als Hausgeldanpassung und Nachforderung für 2023.

3. Es ist beschlossen, uneingeschränkten Zugang zum gemeinschaftlichen Heizungsraum, zu der Abschaltsicherung der Heizung, dem Strom-Sicherungskasten, der Hauptwasser-uhr, den Wasserabsperrventilen sowie dem Telefon- und Kabelanschluss für alle Eigentümer zu gewährleisten und die entsprechenden Türen im Kellerraum unverschlossen zu lassen oder einen Schlüssel für alle Eigentümer bereitzustellen. Dies gilt insbesondere der Gefahrenabwehr bei Wasserschäden und Störungen der Heizungen und des Telefons.

4. Es ist beschlossen, dass alle elektrischen Einrichtungen Stromleitungen, Sicherungskästen, Stromzähler und Stromkabel durch eine Fachfirma auf Schäden überprüfen zu lassen und zu klären, welche Belegung insbesondere am Allgemeinstromzähler vorliegt. Dies gilt insbesondere der Gefahrenabwehr in Bezug auf defekte Stromleitungen und zur Feststellung der richtigen Verkabelung.

5. Es ist beschlossen, alle Wasseruhren zu überprüfen und ggf. die Erneuerung und Neuinstallation der Wasseruhren (insbesondere auch Installation eines Kaltwasserzählers in Wohnung 1) durch einen Fachbetrieb durchführen zu lassen.

6. Es ist beschlossen, dass Frau Dr. D für die Dauer von 3 Jahren weiterhin als Verwalterin der WEG … bestellt wird.

Die Beklagte hat vor dem Amtsgericht keinen Antrag gestellt.

Der Nebenintervenient hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er führt zur Begründung aus, dass die beklagte WEG durch die Eigentümerin Dr. D nicht wirksam vertreten werde. Auch der Klägervertreter habe wegen bestehender Interessenkollision nicht wirksam beauftragt werden können. Das Anwaltsbüro vertrete sowohl den Kläger als auch die Eigentümerin Dr. D sowie die Beklagte zeitgleich und zum gleichen Gegenstand. Es werde die fehlende Vollmacht des Klägervertreters gerügt. Das unter TOP 3 beantragte uneingeschränkte Betretungsrecht sei nicht notwendig und stelle einen unverhältnismäßigen Eingriff in das Sondereigentum des Klägers dar. Die Maßnahme unter TOP 4 entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Die kostenintensive Überprüfung der Stromleitungen sei nicht erforderlich. Der Austausch der Wasseruhren sei weder erforderlich noch verhältnismäßig (TOP 5). Die bisherige Ermittlung des Wasserverbrauchs durch Gegenüberstellung von Hauptwasserzähler und Unterzählern funktioniere seit Jahren störungslos. Die Wiederbestellung der Frau Dr. D als Verwalterin sei mangels Neutralität und fehlenden Vertrauens nicht zumutbar (TOP 6). Mit den TOP 1 und 2 bestehe Einverständnis, jedoch nicht hinsichtlich der Kostenverteilung. Die jahrelange Praxis der Aufteilung der Kosten nach Wohnfläche stelle eine konkludente Vereinbarung über die Kosten dar, an der sich die GdWE festhalten lassen müsse. Der Kläger und seine Ehefrau, Frau Dr. D, seien notwendige Streitgenossen. Der Verweis auf § 15 Ziff. 4 der Teilungserklärung verfange nicht. Bei fehlender gemeinsamer Vertretung sei ein Ruhen des Stimmrechts vorgesehen.

Das Amtsgericht hat die Beschlüsse zu TOP 1 und TOP 2 für unwirksam erklärt. Den Anträgen zu 1 (Einbau Wasserzählerbügel) und zu 2 (Jahresabrechnung 2023) hat es stattgegeben. Im Übrigen wurde die Klage abgewiesen. Der Kläger habe durch Anwesenheit im Termin die Vollmacht des ihn vertretenden Prozessbevollmächtigten konkludent genehmigt. Der Kläger sei allein prozessführungsbefugt gewesen. Auch wenn wie hier eine Sondereigentumseinheit im Miteigentum mehrerer stehe, sei jeder Miteigentümer allein berechtigt, Beschlüsse der WEG anzufechten. Die Anfechtungsklage sei im tenorierten Umfang auch begründet. Die Negativbeschlüsse unter TOP 1 und 2 entsprächen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Hinsichtlich TOP 1 seien sich die Parten hinsichtlich der Notwendigkeit der Maßnahme einig. Der Einwand des Nebenintervenienten zu Kostenverteilung sei zurückzuweisen, weil sich die Verteilung aus der Teilungserklärung ergebe. Gleiches gelte für TOP 2. Im Übrigen sei die Anfechtungsklage unbegründet. Hinsichtlich TOP 3 habe der Kläger nicht dargelegt, weshalb der Zugang zum Heizungsraum auch anders geregelt werden könnte. Hins. TOP 4 habe der Kläger nicht dargelegt, dass die Überprüfung sämtlicher elektrischer Leitungen tatsächlich notwendig ist. Gleiches gelte für TOP 5, wobei das Amtsgericht statt von Wasseruhren versehentlich von elektrischen Leitungen spricht. Es bestehe auch kein Anspruch auf einen Beschluss zur Verwalterbestellung von Dr. D. Das prozessuale Vorgehen von Frau Dr. D dahingehend, dass ihr Mann Beschlussersetzungsanträge stelle, welche sie als Verwalterin für die GdWEG annehme, wecke erhebliche Zweifel an ihrer Geeignetheit als neutrale Verwalterin.

Gegen dieses Urteil wendet sich der Nebenintervenient mit seiner form- und fristgerecht eingelegten Berufung unter Wiederholung und Vertiefung seines bisherigen Vorbringens. Der Kläger habe als Bruchteilseigentümer mit Frau Dr. D seine Rechte nur gemeinsam mit ihr geltend machen können. Der Kläger sei mithin nicht aktivlegitimiert.

Der Berufungskläger beantragt,

unter Abänderung des am 27. Mai 2025 verkündeten und am 28. Mai 2025 zugestellten Urteils des Amtsgerichts Frankfurt - Az.: 33055 C 231/24 - die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt die Entscheidung des Amtsgerichts. Es sei notwendig Zugang zum Heizungskeller zu haben. Darin befände sich auch die Strom-, Wasser- und Telefonanlage. Im Falle eines Schadenseintritts müsse der Zugang jederzeit möglich sein. Die Stromleitungen seien marode, weshalb deren Überprüfung notwendig sei. Frau Dr. D müsse zur Verwalterin bestellt werden, weil kein Verwalter aufgrund bestehender Konflikte zur Übernahme der Verwaltung bereit sei.

Er erhebt Anschlussberufung und

wiederholt seine amtsgerichtlichen Anträge, soweit die Klage abgewiesen wurde.

Der Berufungskläger beantragt,

die Anschlussberufung zurückzuweisen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf das amtsgerichtliche Urteil sowie die Schriftsätze der Parteivertreter Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung hat teilweise Erfolg. Allerdings war zunächst das Rubrum des Amtsgerichts zu berichtigen. Eine Vertretung der WEG durch Dr. D und A kam vorliegend nicht in Betracht, denn der Beklagte und Frau Dr. D sind jeweils gemeinsam Sondereigentümer zu Bruchteilen der Wohnungen B und C. Letztlich handelt es sich bei der vorliegenden WEG um eine verwalterlose Zwei-Personen-WEG.

Allerdings hat der Kläger für die Anfechtungsklage die Anfechtungsfrist versäumt, da Frau Dr. D damit auch von Möglichkeit ausgeschlossen war, für die WEG die Zustellung zu bewirken bzw. entgegen zu nehmen.

Grundsätzlich hat der einzelne Bruchteilsberechtigte am Wohnungseigentum gemäß § 1011 BGB das Recht, die Gültigkeit von Beschlüssen im Wege der Anfechtungsklage gerichtlich klären zu lassen (Hofele in: Elzer StichwortKommentar, 1. Aufl., Gemeinschaft an einem Wohnungseigentum, Rn. 15; OLG Frankfurt NZM 2007, 490; Landgericht München ZMR 2012, 398; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 46 Rn. 10; Becker, Die Anfechtungsklage des Mitberechtigten am Wohnungseigentum, ZWE 2008, 405). Er tritt dann als gesetzlicher Prozessstandschafter der anderen Bruchteilseigentumsberechtigten auf (Landgericht München ZMR 2012, 398.; Becker, Die Anfechtungsklage des Mitberechtigten am Wohnungseigentum, ZWE 2008, 405).

Nach altem Recht war notwendige Folge hieraus, dass der klagebefugte Mitberechtigte die Anfechtungsklage gemäß § 46 Abs. 1 WEG nur gegen die übrigen Wohnungseigentümer, nicht aber gegen die Mitberechtigten zu richten hatte, deren Gestaltungsklagerecht er ja mit der Klage gerade geltend macht. Die nicht klagenden Mitberechtigten werden damit selbst nicht Partei des Rechtsstreits, waren aber gemäß § 48 Abs. 1 WEG analog beizuladen und konnten dem Rechtsstreit (nur) auf Seiten des klagenden Mitberechtigten beitreten ((Landgericht München ZMR 2012, 398.; Becker, Die Anfechtungsklage des Mitberechtigten am Wohnungseigentum, ZWE 2008, 405). Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., WEG, 10. Aufl., § 46 Rn. 10).

Dies hat sich nach neuem Recht - jedenfalls in Fällen, in denen es sich um eine verwalterlose WEG handelt - nicht geändert. Der Kläger ist als Prozessstandschafter für seine Frau klagebefugt. Weil der klagende Bruchteilseigentümer das Gestaltungsrecht aller Mitberechtigten in gesetzlicher Prozessstandschaft auch mit Wirkung für seien Mitberechtigten geltend macht, darf sich die Klage im Parteiprozess der ZPO schon aus diesem Grund nicht auch gegen seine Mitberechtigten richten (Hofele in: Elzer StichwortKommentar, 1. Aufl., Gemeinschaft an einem Wohnungseigentum, Rn. 17). Kommt § 9b Abs. 1 S. 2 WEG zur Anwendung, so ist der auf der Gegenseite der Wohnungseigentümergemeinschaft stehende Eigentümer von einem Vertretungsverbot erfasst (Lehmann-Richter, ZWE 2022, 61, 64).

Zur Frage der Wirksamkeit der Zustellung findet sich Folgendes: „Ist der gesetzliche Vertreter Partei des Rechtsstreits und damit Zustellungsveranlasser, ist er verfahrensrechtlich von der Vertretung ausgeschlossen, weshalb eine Zustellung unwirksam ist (Häublein/Müller MüKO zur ZPO, 7. Aufl., § 170, Rn. 7; OLG München NZG 2004, 422). Demgegenüber kann z. B. dem Geschäftsführer einer GmbH eine Klage zugestellt werden, der eine von ihm abgetretene Forderung gegen die GmbH zugrunde liegt. Bei Klagen gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft scheidet hingegen in den von § 45 Abs. 1 WEG aF genannten Kollisionsfällen eine Zustellung an den Verwalter als Vertreter der GdWE auch nach Inkrafttreten des WEMoG aus (Häublein/Müller MüKO zur ZPO, 7. Aufl., § 170, Rn. 7).

Im hiesigen Fall ist Frau Dr. D zwar nicht Partei des Prozesses (s. Weth in: Musielak/Voit, ZPO, 22. Aufl., § 51 ZPO). Diesen führt ihr Mann und Miteigentümer. Zugleich gelten allerdings die Wirkungen des Prozesses, soweit sie den Kläger betreffen zugleich unmittelbar für und gegen sie, da ihr Mann in Prozessstandschaft auch für sie klagt. Es handelt sich mithin nicht lediglich um einen Interessenkonflikt wie in der Entscheidung des BGH aus dem Jahr 1984 (NJW 1984, 57). Diese betrifft die Zustellung an eine GmbH, vertreten durch einen Geschäftsführer, der eigene Ansprüche gegen die GmbH zuvor an den Kläger abgetreten hatte. Hierzu entschied der BGH, dass der Geschäftsführer trotz Interessenkonflikts Empfangsbevollmächtigter sein könne, die Klage mithin wirksam zugestellt werden konnte.

Vorliegend kommt hinzu, dass das Vorgehen der Klägerseite, durch unzulässige Insichprozesse die Rechte des zweiten Wohnungseigentümers zu beschränken, System hat. Zahlreichen Verfahren fanden nach diesem oder ähnlichem Vorgehen statt. Schon die Bezeichnung der Dr. D als Verwalterin erfolgte wider besseres Wissen. Zum Zeitpunkt der Klageerhebung war die Verwalterbestellung abgelaufen. Dies war dem Kläger sehr wohl bekannt.

Nach Ansicht der Kammer ist im Fall der Beschlussklage Frau Dr. D, die mit dem Kläger gemeinsam Miteigentümer der Wohnung ist, von der passiven Vertretung der beklagten WEG ausgeschlossen. Die tatsächliche Situation geht nämlich über den bloßen Interessenskonflikt hinaus, den der BGH zum Ausschluss der Empfangsberechtigung nicht genügen lässt (vgl. BGH NJW 1984, 57). Dies führt dazu, dass die mit dem Kläger durch Bruchteilseigentum verbundene Sondereigentümerin nicht zugleich zustellungsbevollmächtigt für die WEG auftreten kann. Gemäß der Rechtsprechung des BGH führt der Ausschluss des oder der klagenden Wohnungseigentümer in einem Beschlussklageverfahren von der nach § 9b Abs. S. 2 WEG angeordneten Gesamtvertretung dazu, dass die Gemeinschaft in diesem Prozess durch die übrigen Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten wird. Verbleibt – wie hier – nur ein Wohnungseigentümer, der keinem Vertretungsverbot unterliegt, vertritt er den Verband im Prozess allein (BGH V ZR 202/21, NJW 2022, 3003).

Die Zustellung der Klage erfolgte somit entgegen § 170 Abs. 1 ZPO nicht an den gesetzlichen Vertreter der WEG, sie war mithin unwirksam. Die Klage wurde nämlich nicht an den Vertreter der WEG, den Nebenintervenienten, innerhalb der Frist des § 45 WEG zugestellt und somit nicht wirksam erhoben. Vorliegend kommt hinzu, dass der Kläger auch nicht alles Notwendige für eine alsbaldige ordnungsgemäße Zustellung getan hat. Vielmehr hat er in der Klageschrift einen nicht bevollmächtigten Vertreter benannt, nämlich seine Frau und Miteigentümerin als ehemalige Verwalterin. Zustelladressat im Sinne § 170 Abs. 1 ZPO war mithin die nicht existente Verwalterin der beklagten WEG. Die Klage wurde am 09.11.2024 in den Briefkasten der ehemaligen Verwalterin Dr. D zur Ersatzzustellung eingeworfen. Diese Zustellung war unwirksam. Die ehemalige Verwalterin konnte die Beklagte insoweit nicht vertreten. Die Zustellung konnte auch nicht an Frau Dr. D als Sondereigentümerin erfolgen, weil sie als Bruchteilseigentümerin gemeinsam mit dem Kläger von der Vertretung der WEG ausgeschlossen ist. Hinzu kommt, dass die Beklagte in dem Nebenintervenienten einen weiteren Vertreter der WEG besaß, an den wirksam für die beklagte WEG hätte zugestellt werden können. Ist ein Verwalter nicht bestellt, ist nämlich grundsätzlich jeder Eigentümer berechtigt, gemäß § 170 Abs. 3 ZPO Zustellungen für die WEG entgegenzunehmen (Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 45, Rn. 22; Lehmann-Richter, ZWE 2022, 61, 64).

Dieser Zustellungsmangel wurde innerhalb der Anfechtungsfrist des § 45 Abs. 1 WEG nicht geheilt. Auch anlässlich des Beitritts des Nebenintervenienten wurde die Klagezustellung nicht nachgeholt, sondern vielmehr erhielt der Nebenintervenient lediglich über die erfolgte Akteneinsicht nur Kenntnis von der Klageschrift. Hierdurch konnte indes keine Heilung des Verfahrensmangels erfolgen, da es an den Voraussetzungen einer Heilung gemäß § 189 ZPO fehlt. Danach kann eine Heilung nur durch tatsächlichen Zugang des zuzustellenden Schriftstückes erfolgen. Der Zugang eines inhaltsgleichen, anderen Schriftstückes oder die bloße Unterrichtung über den Inhalt des Schriftstückes genügen nicht. Für die Heilung des Zustellungsmangels ist neben dem tatsächlichen Zugang überdies eine Zustellungsabsicht bzw. ein Zustellungswillen erforderlich. Zustellungswillen ist gegeben, wenn die mit der Zustellung verbundene Rechtsfolge gewollt gewesen ist. Hieran bestehen bereits Bedenken. Das Amtsgericht ist ausweislich des Protokolls vom 21.01.2025 (Bl. 66 d. A.) von einer wirksamen Zustellung der Klageschrift an die WEG durch Zustellung an Frau Dr. D ausgegangen. Augenscheinlich hat das Amtsgericht unterstellt, dass Frau Dr. D als Eigentümerin nach § 170 Abs. 3 ZPO berechtigt war, anstelle des weiteren Eigentümers die Klage für die WEG in Empfang zu nehmen, ohne zu berücksichtigen, dass die Bruchteilseigentümerin Dr. D von der Vertretung der WEG ausgeschlossen war. Weiterhin ist für die Heilung eines Zustellungsmangels der tatsächliche Zugang durch Erhalt des Dokuments erforderlich. Nicht genügen soll hierfür die durch Akteneinsicht erlangte Kenntnis, selbst wenn Fotokopien gefertigt werden (Häublein/Müller, MüKo zur ZPO, 7. Aufl., § 189, Rn. 13; OLG Dresden, BeckRS 2015, 123011; OLG München, NZG 2004, 422).

Eine Heilung gemäß § 295 ZPO ist somit erst in und mit Wirkung ab der mündlichen Verhandlung vom 22.04.2025 erfolgt, in welcher der Nebenintervenient anwesend war. Der Nebenintervenient, der angesichts des Vorliegens einer verwalterlosen Zweiergemeinschaft zugleich der einzig verbliebene Vertreter der GdWE ist, ist auf Ladung des Gerichts zum Termin zur mündlichen Verhandlung am 22.04.2025 erschienen und hat Klageabweisung beantragt. Hier hätte die fehlende Zustellung der Klageschrift an ihn als Vertreter der Beklagten gerügt werden können und müssen (OLG München WM 2022, 2224; Greger in: Zöller, ZPO, 35. Aufl., § 253, Rn. 27; BGHZ 25, 66, 72; BGH NJW 1972, 1373).

Die damit erfolgte Heilung des Zustellungsmangels vermag allerdings das Verstreichen der Anfechtungsfrist nicht zu heilen. Die Berufung hat daher mit Blick auf die Anfechtung der Negativbeschlüsse Erfolg, da die Anfechtung nicht fristgemäß erfolgte. Zwar ist Wirkung des Rügeverzichts regelmäßig die rückwirkende Heilung der Verletzung der Verfahrensvorschrift. Jedoch tritt im Falle der grundsätzlich möglichen Heilung des Fehlens der Zustellung einer Klageschrift (BGH, NJW 1995, 1032) diese Wirkung erst „ex nunc” ein, also im Augenblick des heilenden Ereignisses (BGHZ 25, 66 [72] = NJW 1957, 1517; BGH, NJW 1972, 1372; Zöller/Greger, ZPO, 24. Aufl., § 295 Rdnr. 10; OLG München NZG 2004, 422) und damit erst nach Ablauf der Anfechtungsfrist im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung ein.

Zu einer Rückwirkung auf die Klageeinreichung gem. § 167 ZPO ist es nicht gekommen, da die Klageeinreichung und der heilende Rügeverzicht in der mündlichen Verhandlung vom 22.04.2025 nicht in demjenigen Verhältnis zueinanderstehen, das einer der Einreichung folgenden „demnächstigen” Zustellung entspricht (BGHZ 25, 66 = NJW 1957, 517). Die verfahrensgegenständliche Klage ging bei Gericht am 22.10.2024 ein und das Ende der Anfechtungsfrist gemäß § 45 Abs. 1 WEG war wegen des Datums der Versammlung am 24.09.2024 der 24.10.2024. Damit handelt es sich um keine geringfügige Verzögerung mehr, bei welcher selbst Nachlässigkeit des Klägers unschädlich wäre (Thomas/Putzo, ZPO, 25. Aufl., § 167 Rdnr. 12). Vielmehr liegt eine erhebliche Verzögerung vor, bei welcher die Rückwirkung auf den Einreichungszeitpunkt der Klage nur eintritt, wenn der Kläger unter Berücksichtigung aller Umstände alles Zumutbare für die alsbaldige Zustellung getan hat (BGH, NJW 1993, 2811; OLG München NZG 2004, 422). Dass dies nicht so ist, weil der Kläger einen falschen Zustellungsbevollmächtigten, nämlich eine ehemalige Verwalterin benannt hat, obwohl die GdWE verwalterlos war, wurde bereits oben ausgeführt. Demnach war die Berufung hinsichtlich der angefochtenen und für unwirksam erklärten Beschlüsse erfolgreich.

Auf die Beschlussersetzungsklage hat der anfängliche Zustellungsmangel allerdings keinen Einfluss, da hierfür die Anfechtungsfrist nicht gilt. Dennoch hat die Berufung auch hinsichtlich der Beschlussersetzung unter Ziff. 3b) des amtsgerichtlichen Tenors Erfolg.

Der wohl als Beschluss über die Abrechnungsspitze auszulegende Tenor ist nach vorläufiger Auffassung der Kammer nicht hinreichend bestimmt. Sinn und Zweck des Beschlusses nach § 28 Abs. 2 S. 1 WEG ist die Begründung von Ansprüchen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen einzelne Eigentümer auf Nachzahlungen bzw. ggf. auch umgekehrt auf Auskehrung von Guthaben an einzelne Eigentümer. Konkreter Gegenstand des Beschlusses ist damit die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung beschlossener Vorschüsse (Breitholdt in: Elzer StichwortKommentar Wohnungseigentumsrecht, 1. Aufl., Abrechnung, Rn. 103). Aus dem vorliegenden Beschluss ist dergleichen nicht zu entnehmen. Der ausgewiesene Betrag ist weder einem bestimmten Eigentümer zugeordnet, noch ist ersichtlich, ob es sich hierbei um ein Guthaben oder einen nachschusspflichtigen Betrag handelt. Auch soweit der Kläger auf den Hinweis der Kammer mit nicht nachgelassenem Schriftsatz die Jahresabrechnung für das Jahr 2023 zur Akte gereicht hat, ergibt sich hieraus nichts anderes. Ein Betrag von EUR 19.642,- lässt sich der Jahresabrechnung oder den Einzelabrechnungen im Sinne einer Abrechnungsspitze nicht entnehmen. Ein Anspruch auf Beschlussersetzung ist nicht gegeben. Überdies war das Vorbringen mangels beantragten und gewährten Schriftsatznachlasses auch gem. § 296a ZPO zurückzuweisen.

Hinsichtlich der Beschlussersetzung unter Ziff. 3a des amtsgerichtlichen Tenors ist die Berufung hingegen ohne Erfolg und somit unbegründet. Der Beklagte bestreitet nicht die Notwendigkeit der Maßnahme. Lediglich die zugleich ausgewiesene Sonderumlage wird angegriffen. Hiermit kann der Beklagte nicht gehört werden. Die Kostenverteilung 90/100 zulasten des Beklagten zu 10/100 zulasten der Eigentümer B und Dr. D ergibt sich, wie das Amtsgericht zutreffend ausführt, aus der Teilungserklärung bzw. den Miteigentumsanteilen, denen die Kostenverteilung gemäß § 16 Abs. 2 S. 1 WEG folgt. Der ausgewiesene Kostenschlüssel konnte auch nicht stillschweigend durch anderweitige Aufteilung geändert werden. Die Änderung des Kostenschlüssels erfolgt gemäß § 16 WEG durch Beschluss. Die Beschlussfassung muss ausdrücklich als abweichende Kostenverteilung erfolgen. Wie bei allen rechtsgeschäftlichen Akten muss auch ein Beschluss hinreichend konkret ein „Erklärungsbewusstsein“ mitausdrücken. Eine praktizierte Kostenverteilung in Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung sowie ein hieran anknüpfender Beschluss nach § 28 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 S. 1 zur Einforderung von Vorschüssen, Nachforderungen bzw. Anpassungen bringt nicht hinreichend konkret zum Ausdruck, dass eine Änderung der Kostenverteilung erfolgen soll. Die schlichte Anwendung eines geänderten Verteilungsschlüssels, die von keinem Wohnungseigentümer beanstandet wird, genügt für Annahme der Änderung eines Kostenschlüssels nicht (Falkner, beck-online GK, Stand 01.09.2025, § 15, Rn. 232).

Die zulässige Anschlussberufung ist mit Blick auf die begehrte Beschlussersetzung zu TOP 3 und TOP 5 ebenfalls begründet.

Der Kläger hat ein Rechtsschutzbedürfnis für die nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG statthafte Beschlussersetzungsklage. Er hat in der Eigentümerversammlung vom 24.09.2024 erfolglos um Beschlüsse, gerichtet auf Zugang zum Gemeinschaftsraum (TOP 3) und die Überprüfung der Wasseruhren (TOP 5) bemüht. Dass die Beschlüsse nun in etwas abgewandelter Form erlassen wurden, bedurfte keiner weiteren Vorbefassung.

So besteht hinsichtlich des unter TOP 3) gefassten Negativbeschlusses betreffend den uneingeschränkten Zugang zur Heizungsanlage ein Anspruch auf Beschlussersetzung, jedoch nicht in dem begehrten Umfang. Die Wohnungseigentümer haben Beschlusskompetenz für die Gewährung des Zugangs zum Heizungsraum. Dies folgt aus § 19 Abs. 1 Fall 2 WEG. Danach beschließen die Wohnungseigentümer eine ordnungsgemäße Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Die Beschlusskompetenz erfasst damit auch Maßnahmen, die dem Kläger den Mitgebrauch an der Heizungsanlage ermöglichen. Der Kläger kann gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, das dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer (ordnungsgemäße Verwaltung und Benutzung) entspricht. Hierzu gehört auch der Zugang zum Heizungsraum. Dass grundsätzlich der Zugang zur Heizungsanlage zu gewähren ist, ergibt sich bereits daraus, dass eine Heizungsanlage gemäß 5 Abs. 2 WEG Gemeinschaftseigentum darstellt. Insoweit ist auch der Anspruch auf Beschlussersetzung hinsichtlich des begehrten Zugangs begründet.

Aus der Klagebegründung ergibt sich, dass es eine Stahltür gibt, die durch den Nebenintervenienten verschlossen wurde. Wie die sonstigen Umstände in den Kellerräumen sind, bleibt verborgen. Weder ist klar, ob es noch einen weiteren Zugang zum Heizungskeller gibt, wenn es heißt: „Es gibt eine Stahltür im Keller, die von Herrn Korners Seite verschlossen, ist.“, noch ist schlüssig vorgetragen, welche Bereiche des Sondereigentums des Nebenintervenienten durchquert werden müssen, um Zugang zum Heizungsraum zu erreichen. Die damit verbundenen Probleme mögen durch Hinterlegung des Schlüssels bei einer dritten Vertrauensperson oder durch Hinterlegung des Schlüssels in einem Notfallkästchen gelöst werden. Da die Beschlussersetzung nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG in die Privatautonomie der Wohnungseigentümer eingreift, dürfen Maßnahme nur insoweit angeordnet werden, als dies zur Gewährung eines effektiven Rechtsschutzes unbedingt notwendig ist. Es ist daher stets zu prüfen, ob und ggf. auf welche Weise es den Wohnungseigentümern ermöglicht werden kann, noch selbst in eigener Regie Entscheidungen zu treffen (BGH, BGHZ 208, 29; NZM 2023, 724).

Soweit darüber hinaus das eigentliche Begehren des Klägers auf eine Verpflichtung des Nebenintervenienten abzielt, Zugang zum Heizungsraum zu gewähren und ihn zu verpflichten, den Zugang nicht rechtswidrig verwehren, mag dies mit einem Unterlassungsanspruch geltend gemacht werden, nicht jedoch im Rahmen eine Beschlussersetzung. Für die Auferlegung von Leistungspflichten fehlt der Gemeinschaft die Beschlusskompetenz (s. Müller in: Hogenschurz, WEG, 3. Auf., § 10, Rn. 185; Kammer, Urteil vom 26.11.2018, BeckRS 2018, 327022). Auf die Fassung eines derartigen Beschlusses besteht kein Anspruch. Unabhängig davon bleibt unklar, wer einen Schlüssel bereitzustellen hätte. Damit ergibt sich die Beschlussersetzung in dem tenorierten Umfang

Bezüglich der begehrten Beschlussersetzung zu TOP 5) besteht auch ein Anspruch des Klägers auf Überprüfung der Wasseruhren mit Blick auf ihre Funktionstauglichkeit und die Eichung der Uhren. Auch ein Anspruch auf Einrichtung eines Kaltwasserzählers in der Wohnung 1 besteht. Die bloße Behauptung der Gegenseite, es könne nach der Differenzmethode abgerechnet werden, verfängt nicht. Grundsätzlich besteht ein Anspruch auf die Installation von Messgeräten zur Ermittlung und späteren Abrechnung von Verbräuchen. Dem Antrag auf Beschlussersetzung war im Sinne eines Grundlagenbeschlusses stattzugeben. Die konkrete Beauftragung bleibt einer späteren Beschlussfassung durch die GdWE vorbehalten.

Im Übrigen war die Anschlussberufung hingegen zurückzuweisen und bliebt ohne Erfolg. Die Kammer teilt insoweit die Ansicht des Amtsgerichts hinsichtlich der Zurückweisung der begehrten Beschlussersetzungen unter Ziff. 4 und 6.

Aus dem klägerischen Vortrag ergibt sich nicht, weshalb eine Überprüfung der der Stromleitungen, Sicherungskästen und Stromzähler notwendig ist. Es wird weder vorgetragen, dass es zu Stromausfällen kam oder sonstige Fehler in der Stromversorgung aufgetreten wären. Auch sonstige Anhaltspunkte, die die Einleitung einer Überprüfung erforderlich machen, sind nicht ersichtlich. Der pauschale Hinweis auf das mit Schriftsatz vom 15.04.2025 vorgelegte Gutachten des Instituts für Bautechnik genügt insoweit nicht. Es nicht Aufgabe der Kammer das Gutachten auf Hinweise zu Stromkabeln zu überprüfen.

Schließlich besteht auch kein Anspruch auf die Bestellung von Frau Dr. D zur Verwalterin. Zwar kann nicht allein die fehlende Unparteilichkeit die Möglichkeit ausschließen, zum Verwalter bestellt zu werden, weil es sonst ausgeschlossen wäre, dass ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wird. Vorliegend jedoch hat Frau Dr. D gezeigt, dass sie als Verwalterin für die WEG gegen sich selbst Prozesse geführt hat, obwohl dies unzulässig ist, da Frau Dr. D als Verwalterin von der Vertretung der WEG ausgeschlossen gewesen wäre. Dass sie hierbei auch die von ihr erhobene Klage für die WEG anerkannt hat, zeigt, dass sie als Verwalterin ausschließlich eigene Interessen vertritt, weshalb eine Wiederbestellung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2, 97, 100 ZPO. Der Kläger unterliegt im Hinblick auf die Anfechtungsklage voll, während er mit der Beschlussersetzungsklage hinsichtlich TOP 1, 3 und 5 Erfolg hat. Für die Kostenquote ist zu berücksichtigen, dass die Anfechtungsklage eines Negativbeschlusses jeweils einen um 50 % geringeren Streitwert hat als die entsprechende Beschlussersetzungsklage.

Außerdem ist zu berücksichtigen, dass zwar hinsichtlich der Anfechtungsklage und der Beschlussersetzungsklage jeweils wirtschaftliche Identität besteht, weshalb eine Zusammenrechnung beider Streitwerte ausscheidet. Dem Unterliegen des Klägers mit der Anfechtungsklage ist auch mit Blick auf die erfolgreichen Beschlussersetzungsanträge durch Bildung eines fiktiven Streitwertes Rechnung zu tragen.

Unter Berücksichtigung der fiktiven Streitwerte liegt die Obsiegensquote des Klägers unter 10 % des Gesamtstreitwertes, weshalb nach § 92 Abs. 2 ZPO dem Kläger sämtliche Verfahrenskosten aufzuerlegen waren.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO liegen vor. Die Revision wird zur Fortbildung des Rechts zugelassen. Bislang ist höchstrichterlich nicht entschieden, ob eine Zustellung an den Miteigentümer des Klägers (Bruchteilseigentum) als Vertreter der beklagten verwalterlosen WEG wirksam ist.

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