Die Antragstellerin wendet sich gegen die Änderung des Bebauungsplans Nr. 5088/01 - Q.-straße -

Die Antragstellerin wendet sich gegen die Änderung des Bebauungsplans Nr. 5088/01 - Q.-straße -. Das Plangebiet liegt im Norden von L. am Ortsrand des Stadtteils T.. Es ist im Süden und teilweise im Osten überwie­gend mit Wohnhäusern bebaut. Das restliche, im Eigentum der Antragstellerin stehende, circa 4,5 ha große Plangebiet ist im Ursprungsbebauungsplan vom 1. August 1967 als reines beziehungsweise allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Die Fläche, die im Flächennutzungsplan seit 1992 als Fläche für die Landwirt­schaft dargestellt ist, wird derzeit landwirtschaftlich genutzt und wird mit der an­gefochtenen Änderung ebenfalls als Fläche für die Landwirtschaft festgesetzt.

Zu Anlass, Ziel und wesentlichen Auswirkungen der Planung führt der Rat in der Planbegründung aus: Das von der inzwischen zur Stadt L. gehörenden Gemeinde T. 1967 mit dem Bebauungsplan zum Ausdruck gebrachte Ziel einer deutlichen Siedlungserweiterung in die freie Landschaft entspreche nicht mehr den heutigen planerischen Vorstellungen für den L. Norden. Das damalige Ziel sei bereits 1992 nicht mehr in den gesamtstädtischen Flächennut­zungsplan aufgenommen worden. Der Schwerpunkt der gewollten zukünftigen Entwicklung liege vielmehr in dem Bestreben, die dörflichen Ursprünge solcher Stadtteile wie T. im Stadtbild erkennbar zu erhalten. Daher seien in den letzten Jahren an den Ortsrändern - mit Ausnahme einer größeren Erweiterung im Ortsteil U. - nur in sehr geringem Umfang bauliche Ergänzungen realisiert worden. Großflächige Neubebauungen sollten dort auf absehbare Zeit nicht mehr umgesetzt werden. Eine Realisierung der bislang zulässigen Bebau­ung im Plangebiet würde zudem die verkehrlichen Belastungen insbesondere auf der R.-straße stark erhöhen. Der Verkehrsfluss auf dieser einzigen Hauptsammelstraße in Richtung Innenstadt sei aufgrund des schmalen Straßen­querschnitts und der parkenden Fahrzeuge bereits heute schon problematisch. Daher werde die Freifläche entsprechend ihrer langjährigen Nutzung als Fläche für die Landwirtschaft festgesetzt.

Unter „Abwägung, Inhalt des Bebauungsplans“ weist der Rat in der Planbegrün­dung darauf hin, dass die Antragstellerin das bestehende Baurecht vierzig Jahre lang wegen wasserwirtschaftlicher Bedenken nicht ausgeschöpft und der ihre Flächen betreffenden Änderung der Darstellungen im Flächennutzungsplan im Jahre 1988 zugestimmt habe. Die nunmehrige Änderung des Bebauungsplans diene sowohl der Anpassung an den Flächennutzungsplans als auch der Siche­rung vorhandener landwirtschaftlicher Flächen und der Verhinderung einer weite­ren Zersiedelung der Landschaft. Zwar bestehe ein hoher Nachfragedruck nach Wohnbauflächen in L.. Im überarbeiteten Stadtentwicklungskonzept seien jedoch im Sinne des Leitbildes einer gegenüber der Außenentwicklung vor­rangigen Innenentwicklung keine größeren Bauflächen im L. Norden mehr vorgesehen. Stattdessen entstünden derzeit neue Baugebiete an anderer Stelle im Stadtgebiet durch Umnutzung vorhandener Brachflächen und/oder durch ergänzende Neuausweisungen von bisherigen Freiflächen. Diese neuen Baugebiete seien städtebaulich integriert und mehrheitlich deutlich besser an die Linien des öffentlichen Nahverkehrs angebunden. Die Realisierung des Wohnge­biets im Plangebiet würde auch die Qualität der in seiner Umgebung vorhande­nen Wohnnutzungen etwa wegen der Reduzierung der umliegenden Freiflächen und der erhöhten Belastung der Verkehrswege mindern. Nachdem die Antrag­stellerin seit mehr als vierzig Jahren - dies entspreche einem Mehrfachen der bundesrechtlichen Plangewährleistung von sieben Jahren - eine Umsetzung ih­res Baurechts nicht betrieben habe, könnten im Rahmen der Planungshoheit neue Ziele der Stadtentwicklung gesetzt werden, ohne dass die Antragstellerin in einer geschützten Rechtsposition betroffen werde. Da die für die überplanten Flächen festgesetzte Nutzungsart der tatsächlichen Nutzung entspreche, ent­stehe kein Entschädigungsanspruch. Dennoch seien die Interessen der Antrag­stellerin in die Abwägung eingestellt und sorgfältig geprüft worden. Ihre Inter­essen müssten aus den genannten Gründen jedoch gegenüber den übergeord­neten Stadtentwicklungszielen zurückstehen.

Das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans nahm im Wesentlichen fol­genden Verlauf:

Nachdem die Absicht der Antragstellerin bekannt geworden war, die Flächen im Plangebiet als Wohnbauland zu veräußern, fassten der Oberbürgermeister und die Bürgermeisterin Dr. Z. am 23. September 2009 im Wege einer Dringlichkeitsentscheidung den Aufstellungsbeschluss zur Änderung des Bebauungsplans Nr. 5088/01 - Q.-straße - sowie den Beschluss zur frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung. Der Ausschuss für Planung und Stadtent­wicklung genehmigte diese Beschlüsse in seiner Sitzung am 25. November 2009. Der Aufstellungsbeschluss wurde im L. Amtsblatt am 26. September 2009 ortsüblich bekannt gemacht. Die Antragstellerin machte mit Schreiben vom 12. Oktober 2009 und 21. Dezember 2009 geltend, dass die aus ihrer Sicht ur­sprünglich gegen eine Bebauung ihrer Flächen im Plangebiet sprechenden was­serwirtschaftlichen Bedenken in Abstimmung zwischen Wasserbehörden und Wasserwerksbetreibern durch Regelungen zur Minderung des Gefährdungspo­tentials ausgeräumt worden seien. Bei Einhaltung der im Rahmen dieser Ab­stimmung vereinbarten Restriktionen sei eine nach Fläche und Anzahl be­schränkte Bebauung mit Wohnhäusern durchaus möglich.

Mit den geltend gemachten Einwendungen befasste sich der Ausschuss für Pla­nung und Stadtentwicklung in seiner Sitzung am 19. Mai 2010 und stimmte der öffentlichen Auslegung des Planentwurfs zu. Die öffentliche Auslegung wurde im L. Amtsblatt am 5. Juni 2010 bekannt gemacht. Während der öffentli­chen Auslegung in der Zeit vom 15. Juni 2010 bis einschließlich 15. Juli 2010 erhob die Antragstellerin mit Schreiben vom 29. Juni 2010 Einwendungen.

Der Rat entschied in seiner Sitzung am 4. November 2010 über die im Rahmen des Aufstellungsverfahrens eingegangenen Stellungnahmen und beschloss die Änderung des Bebauungsplans Nr. 5088/01 - Q.-straße - in violetter Farbe als Satzung. Der Satzungsbeschluss wurde am 20. November 2010 im L. Amtsblatt öffentlich bekannt gemacht.

Die Antragstellerin hat am 22. Dezember 2010 den Normenkontrollantrag gestellt und ergänzend vorgetragen: Wasserwirtschaftliche Bedenken hätten einer Be­bauung ihrer Flächen im Plangebiet längere Zeit entgegengestanden. Nachdem diese Bedenken ausgeräumt worden seien, habe sie seit 2009 Bemühungen unternommen, die Bauflächen zu vermarkten.

Der Rat könne keine gewichtigen städtebaulichen Gründe anführen, die die Än­derungsplanung rechtfertigten. Vielmehr setze er sich in Widerspruch zu dem Stadtentwicklungskonzept L. 2020+, das von einer großen Nachfrage nach Eigenheimen ausgehe. Danach sei die Nachfrage so groß, dass sie man­gels geeigneter und preislich attraktiver Flächen innerhalb des Stadtgebietes gar nicht befriedigt werden könne. Bis zum Jahr 2020 würden circa 28.000 Wohnun­gen benötigt. Eine deutliche Zunahme der Bautätigkeit sei notwendig, weil an­sonsten ein Defizit von 12.000 Wohnungen drohe. Allein im Stadtbezirk V, zu dem T. gehöre, bestehe im Bereich der Geschosswohnungen ein Defizit von circa 80 %. Da sich der Druck auf den Wohnungsmarkt im innerstädtischen Bereich noch gravierender darstelle, seien Wohnbauflächen im Norden der Stadt L. auch als Ersatz für die nichtbefriedigte Nachfrage in den anderen Stadtbezirken notwendig.

Die vom Rat genannten städtebaulichen Argumente der „behutsamen Nachver­dichtung“, um die weitere Zersiedelung der Landschaft zu verhindern und dörfli­che Strukturen zu erhalten, seien lediglich vorgeschoben. So sei im Ortsteil U. eine der größten städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen der letz­ten Jahrzehnte im Stadtteil T. realisiert worden. Dabei habe es sich kei­nesfalls um eine behutsame Nachverdichtung, sondern um den Bau eines neuen Stadtteils auf der grünen Wiese gehandelt.

Der Bebauungsplan leide zudem unter offensichtlichen Abwägungsmängeln. Der Rat habe die hohen Anforderungen an die Abwägung bei einer nachteiligen Plan-änderung nicht erfüllt. Er sei sich der enteignenden Wirkung seiner Planungsent-scheidung nicht bewusst gewesen. Er sei ausdrücklich davon ausgegangen, dass sie, die Antragstellerin, nicht in einer geschützten Rechtsposition betroffen sei, weil sie seit mehr als 40 Jahren eine Umsetzung des Baurechts auf ihren Flächen im Plangebiet nicht betrieben habe. Offensichtlich habe der Rat den Planungs-schadensanspruch des § 42 BauGB mit der Eigentumsgewährleistung des Art. 14 GG verwechselt. Zwar habe sie im Rahmen einer Änderung des Flächennut-zungsplans der Darstellung ihrer Flächen im Plangebiet als Fläche für die Land-wirtschaft zugestimmt. Dies sei jedoch unter völlig anderen Voraussetzungen als den aktuellen geschehen, weil damals eine Bebauung dieser Flächen aus wasserwirtschaftlichen Gründen nicht in Betracht gekommen sei. Heute sei je-doch eine Bebauung problemlos möglich. Der Rat habe auch keine beziehungs-weise keine substanziellen Erwägungen dazu angestellt, wie ihr Eigentumsgrund-recht und seine städtebaulichen Entwicklungsvorstellungen in einen schonenden Ausgleich gebracht werden könnten. Es wäre beispielsweise möglich gewesen, das zu ihren Gunsten bestehende Baurecht zu modifizieren und insbesondere hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung den heutigen Bedürfnissen anzu-passen. Denkbar wäre auch gewesen, das Baugebiet räumlich zu verkleinern und besondere Bauformen vorzugeben, um eine dörfliche Struktur und das Er-scheinungsbild des Stadtteils zu bewahren.

Die vom Rat angeführten Verkehrsprobleme für den Fall einer Umsetzung der bisherigen Festsetzungen zur baulichen Nutzung seien nicht nachvollziehbar. Eine Begründung dafür, weshalb das bestehende Straßennetz schon heute nicht mehr den daran zu stellenden Anforderungen gerecht werde, gebe der Rat nicht. Nicht belegt sei die von ihm geäußerte Befürchtung, dass es bei einer Realisie­rung der Ursprungsplanung zu „ablesbaren Problemen für die Zukunft“ komme. Inwiefern sich die Konstellation in T. von der in anderen innerstädtischen Baugebieten unterscheide, sei nicht ersichtlich. Hinzu komme, dass der Rat nicht einmal privilegierte Außenbereichsnutzungen im Sinne des § 35 BauGB ermögli­che, sondern jegliche bauliche Nutzung der überplanten Flächen ausschließe. Die Festsetzung einer Fläche für die Landwirtschaft führe dazu, dass ihre Grund­flächen praktisch wertlos seien.

Die Antragstellerin beantragt,

die Änderung des Bebauungsplans Nr. 5088/01 - Q.-straße - für unwirksam zu erklären.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Antrag abzulehnen.

Sie trägt vor: Als die Verwaltung Anfang 2009 beauftragt worden sei, den beste­henden Bebauungsplan zu ändern, seien die Vermarktungsabsichten der Antrag­stellerin noch nicht bekannt gewesen. Das Interesse der Antragstellerin an einer Beibehaltung des alten Planungsrechts und dem damit verbundenen Werterhalt ihrer Grundflächen sei in zutreffender Weise gegenüber den vom Rat verfolgten städtebaulichen Gründen gewichtet und abgewogen worden. Alternativlösungen zur letztlich erfolgten Festsetzung der Nutzungsart seien im Rahmen der Abwä­gung eingehend erwogen worden. Die Festsetzung überdurchschnittlich großer Baugrundstücke und die damit verbundene Verringerung der Anzahl der Wohn­einheiten seien geprüft worden. Eine solche Variante sei aber wegen ihrer nega­tiven verkehrlichen Auswirkungen verworfen worden. In der Festsetzung als Flä­che für die Landwirtschaft liege kein weitergehender Eingriff als in der Aufhebung des Ursprungsbebauungsplans. Nach dessen Aufhebung hätte jeder anderen privilegierten Nutzung die Darstellung im Flächennutzungsplan als Fläche für die Landwirtschaft als öffentlicher Belang entgegengestanden. Ferner wären schon aufgrund von lagebedingten Restriktionen nur Vorhaben zulässig gewesen, die einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb oder einem Betrieb der gartenbau­lichen Erzeugung dienten.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der Aufstellungsvorgänge (Beiakte Hefte 1) verwiesen.

Der zulässige Normenkontrollantrag ist begründet.

Form- und Verfahrensmängel, die auch ohne Rüge beachtlich sind, sind nicht ersichtlich. Rügepflichtige Form- und Verfahrensmängel wurden nicht gerügt.

Der Plan ist in materieller Hinsicht fehlerhaft.

Allerdings ist die nach § 1 Abs. 3 BauGB erforderliche städtebauliche Rechtferti­gung gegeben. Was im Sinne dieser Vorschrift erforderlich ist, bestimmt sich nach der jeweiligen planerischen Konzeption der Gemeinde. Welche städtebauli­chen Ziele die Gemeinde sich setzt, liegt in ihrem planerischen Ermessen. Der Gesetzgeber ermächtigt sie, die Städtebaupolitik zu betreiben, die ihren städte­baulichen Ordnungsvorstellungen entspricht. Nicht erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB sind nur solche Bauleitpläne, die einer positiven Planungskonzep­tion entbehren und ersichtlich der Förderung von Zielen dienen, für deren Ver­wirklichung die Planungsinstrumente des Baugesetzbuchs nicht bestimmt sind. Davon ist beispielsweise auszugehen, wenn eine planerische Festsetzung ledig­lich dazu dient, private Interessen zu befriedigen oder eine positive städtebauli­che Zielsetzung nur vorgeschoben wird.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. Mai 1999 - 4 BN 15.99 -, BRS 62 Nr. 19.

Gemessen an diesen Anforderungen hat der Rat eine städtebauliche Rechtferti­gung der Planung dargelegt. Der Ursprungsbebauungsplan sei nicht mehr mit den heutigen Zielen der Stadtplanung für den L. Norden vereinbar. Dass in L., wie die Antragstellerin unter Hinweis auf das Stadtentwick­lungskonzept L. 2020+ ausgeführt hat, allgemein ein hoher Nachfrage­druck im Eigenheim- und Geschosswohnungsbau bestehe, stellt die Planrecht­fertigung unter Berücksichtigung des weiten planerischen Ermessens des Rates nicht in Frage.

Dem Rat kann auch nicht vorgehalten werden, er habe die Fest­setzung der Flä­chen der Antragstellerin als Fläche für die Landwirtschaft nur getroffen, um eine andere Nutzung dieser Flächen zu verhindern. Die Ziele einer Planung können gleichzeitig einen positiven und ei­nen negativen Inhalt haben. Wenn die Gemein­de beabsichtigt, ei­nen Teilbereich des Gemeindegebiets einer bestimmten bauli­chen Nutzung zufüh­ren, so bedeutet dies zugleich, dass andere Nut­zungen ausge­schlossen sein sollen. Derartige negative Zielvor­stellungen sind nicht von vornherein illegitim. Die Gemeinde darf mit den Mitteln, die ihr insbesondere das Baugesetzbuch und die Baunutzungsverordnung zur Verfügung stellen, unter Be­achtung der gesetzlichen Grenzen grundsätzlich auch städtebauliche Ziele verfol­gen, die mehr auf Bewahrung als auf Veränderung der vor­handenen Situation zielen. Die Festsetzung einer Fläche für die Land­wirtschaft muss deshalb nicht unzulässig sein, wenn die Er­hal­tung dieser bestehenden Nutzung gewollt, Anlass der Planung aber auch der Wunsch ist, bestimmte andere Nutzungen zu verhin­dern. Auch wenn eine solche Festsetzung letztlich auf die Er­haltung des Beste­henden gerichtet sein mag, hat sie eine posi­tive planerische Aussage über die zukünftige Funktion der be­treffenden Fläche im städtebaulichen Gesamtkonzept der Gemeinde zum Inhalt. Sie beschränkt sich nicht auf die bloße Abwehr jeg­licher Veränderung durch Aufnahme bestimmter Nutzungen.

Vgl. BVerwG, Be­schluss vom 18. Dezember 1990 - 4 NB 8.90 - BRS 50 Nr. 9; OVG NRW, Beschluss vom 3. Juli 2000 - 10a D 207/98.NE -, BRS 63 Nr. 52.

So liegt der Fall auch hier. Die Antragsgegnerin hat im Anschluss an die vorhan­dene Bebauung Flächen für die Land­wirtschaft unter anderem deshalb festge­setzt, um vorhandene landwirtschaftliche Flächen zu sichern und damit eine weitere Zersiedelung der Landschaft zu verhindern. Der Bebauungsplan verfolgt vor diesem Hintergrund das Ziel, die vorhandenen landwirtschaftlichen Betriebe soweit als möglich zu stärken, indem künftige bauliche Erweiterungen auf die bereits bebauten Ortslagen verlagert und die bisher landwirtschaftlich genutzten Freiflächen für diesen Zweck erhalten wer­den.

Der Plan leidet jedoch, wie die Antragstellerin zutreffend vorträgt, an einem Man­gel bei der Ermittlung und Bewertung der von der Planung berührten Belange, der gemäß § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB beachtlich ist.

Die Abwägung genügt nicht den Anforderungen des § 1 Abs. 7 BauGB, weil der Rat die Belange der Antragstellerin nicht fehlerfrei abgewogen hat. Er hat bei sei­ner Abwägungsentscheidung die Interessen der Antragstellerin als Eigentümerin der von der Planung betroffenen Grundflächen nicht hinreichend berücksichtigt und sie zu dem Planungsziel nicht in einen angemessenen Ausgleich gebracht.

Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ist bei Eingriffen in das private Eigentum durch eine Bauleitplanung von folgenden verfassungsrecht­lichen Vorgaben auszugehen:

Bebauungspläne bestimmen gemäß Art. 14 Abs. 1 S. 2 GG Inhalt und Schranken des Eigentums. Der Satzungsgeber muss ebenso wie der Gesetzgeber bei der Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums die schutzwürdigen Inter­essen des Eigentümers und die Belange des Gemeinwohls in einen gerechten Ausgleich und in ein ausgewogenes Verhältnis bringen. Er muss sich dabei im Einklang mit allen anderen Verfassungsnormen halten; insbesondere ist er an den verfassungsrechtlichen Grundsatz der Verhältnismäßigkeit und den Gleich­heitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG gebunden. Das Wohl der Allgemeinheit ist nicht nur Grund, sondern auch Grenze für die dem Eigentum aufzuerlegenden Bela­stungen. Einschränkungen der Eigentümerbefugnisse dürfen nicht weiter gehen, als der Schutzzweck reicht, dem die Regelung dient. Der Kernbereich der Ei­gentumsgarantie darf dabei nicht ausgehöhlt werden. Zu diesem gehört sowohl die Privatnützigkeit als auch die grundsätzliche Verfügungsbefugnis über den Eigentumsgegenstand. Das Abwägungsgebot erlaubt bei einer Planungsent­scheidung einen besonders flexiblen und dem Einzelfall gerecht werdenden Interessenausgleich unter maßgeblicher Berücksichtigung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit.

Die Bestandsgarantie des Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG fordert, dass in erster Linie Vor­kehrungen getroffen werden, die eine unverhältnismäßige Belastung des Eigen­tümers real vermeiden und die Privatnützigkeit des Eigentums so weit wie mög­lich erhalten. Besteht ein Recht zur Bebauung, kommt der normativen Entziehung desselben erhebliches Gewicht zu, das sich im Rahmen der Abwägung auswir­ken muss. Beim Erlass eines Bebauungsplans müssen daher im Rahmen der planerischen Abwägung das private Interesse am Erhalt bestehender baulicher Nutzungsrechte mit dem öffentlichen Interesse an einer städtebaulichen Neuord­nung des Plangebiets abgewogen werden. Dabei ist in die Abwägung einzustel­len, dass sich der Entzug der baulichen Nutzungsmöglichkeiten für den Betroffe­nen wie eine (Teil)Enteignung auswirken kann.

Vgl. BVerfG, Beschluss vom 19. Dezember 2002 - 1 BvR 1402/91 -, BRS 65 Nr. 6.

Die Abwägungsentscheidung genügt diesen Vorgaben nicht: Für die 4,5 ha große Grundfläche der Antragstellerin war in dem Ursprungsbebauungsplan ein reines beziehungsweise ein allgemeines Wohngebiet vorgesehen. Sie war damit - wie die Antragsgegnerin im Normenkontrollverfahren ausgeführt hat - mit Wohnge­bäuden für circa 110 Wohneinheiten bebaubar. Die angefochtene Planänderung nimmt ihr diese Baulandqualität.

Die Gemeinde ist zwar grundsätzlich nicht gehindert, bisherige Festsetzungen eines Bebauungsplans aus städtebaulichen Gründen aufzuheben und anderwei­tige Festsetzungen zu treffen. Sie kann dabei auch einem Grundstück, das bisher Baulandqualität hatte, diese Bebaubarkeit nehmen. Hier hat der Rat jedoch für den mit der Planung verbundenen massiven Eingriff in das Eigentumsgrundrecht der Antragstellerin keine überwiegenden städtebaulichen Gründe angeführt.

Vielmehr ist der Rat davon ausgegangen, er könne der Antragstellerin ihre Bau­rechte durch die Planänderung ohne Weiteres entziehen. So heißt es in der Planbegründung, dass sich der Rat wegen der über Jahrzehnte unterbliebenen Umsetzung der einstmals planerisch eingeräumten Baurechte von neuen Zielen der Stadtentwicklungsplanung leiten lassen könne, ohne dass dies die Grund­stückseigentümerin in einer geschützten Rechtsposition treffe. Damit hat der Rat das Gewicht der betroffenen Belange in einer Weise fehlerhaft eingeschätzt, die mit den angeführten verfassungsrechtlichen Anforderungen des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG nicht zu vereinbaren ist. Die Bedeutung der verfassungsrechtlich ge­schützten Erhaltung von bestehenden Baurechten ist in der Abwägung nach den vorstehenden Ausführungen selbstverständlich auch dann zu berücksichtigen, wenn diese Rechte - wie hier - entzogen werden können, ohne dass eine Ent­schädigungspflicht nach den §§ 39 ff. BauGB besteht. Das entband den Rat je­doch nicht von seiner Pflicht, die besondere Bedeutung der Entziehung beste­hender Baurechte abwägend zu berücksichtigen.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 6. Dezember 2007 - 7 D 160/06.NE -.

Soweit in der Abwägungsentscheidung weiter ausgeführt wird, dennoch seien die Interessen der Grundstückseigentümerin in die Abwägung eingestellt und sorg­fältig geprüft worden, wird die Berücksichtigung der Eigentümerbelange bei der Abwägung zwar behauptet, doch ist nicht ersichtlich, dass der Rat die Bedeutung des verfassungsrechtlich geschützten Erhalts von bestehenden Baurechten in Erwägung gezogen hat. Denn die weitere Begründung enthält lediglich einen er­neuten Verweis auf die mehr als vierzigjährige Nichtausnutzung des Baurechts und die aktuellen Ziele der Stadtplanung.

Auch soweit der Rat in der Planbegründung auf eine starke Erhöhung der ver-kehrlichen Belastung insbesondere auf der R.-straße für den Fall einer Realisierung der bisher zulässigen Bebauung im Plangebiet abstellt, ist nichts dafür ersichtlich, dass die im Weiteren geschilderten Probleme, insbesondere für die Buslinie 760, die Entziehung der Baurechte der Antragstellerin rechtfertigen könnten. Dementsprechend ist dieser Aspekt bei der Abhandlung der Einwen­dungen der Antragstellerin in der Abwägung auch nur als einer von mehreren dargestellt, der für eine Änderung des Bebauungsplans spreche. Auch die ange­führte Minderung der Qualität vorhandener Wohnbebauung durch die Inan-spruchnahme der bisherigen Freiflächen und eine erhöhte verkehrliche Belastung der Verkehrswege sind offenkundig keine Belange, die sich bei einer Abwägung gegenüber den Rechten der Antragstellerin durchsetzen könnten. Die so be-schriebene „Qualität“ des Wohnbaubestandes hat weder eine ersichtliche recht-liche noch eine gewichtige städtebauliche Dimension, die sich gegenüber den Eigentumsbelangen der Antragstellerin durchsetzen könnte.

Aus der Abhandlung der Einwendungen der Antragstellerin ergeben sich keine anderen abwägungserheblichen Gesichtspunkte. Darin heißt es vielmehr aus­drücklich, dass die Änderung des Bebauungsplans nicht der Anpassung des ver­bindlichen Bauleitplans an den bestehenden Flächennutzungsplan diene. Soweit weiter ausgeführt wird, dass zum Zeitpunkt des „Planungsauftrags“ - also noch vor dem Aufstellungsbeschluss - nicht erkennbar gewesen sei, dass die Antrag­stellerin ihre bei der Aufstellung des Flächennutzungsplans 1988 geäußerte Ein­stellung geändert habe, ist dies für den für die Abwägung maßgeblichen Zeit­punkt des Satzungsbeschlusses irrelevant. Zu dem konkreten Hinweis der An­tragstellerin auf die verfassungsrechtlichen Anforderungen an die Aufhebung be­stehender Baurechte enthält die Abhandlung im Wesentlichen lediglich die be­reits oben aus der Planbegründung zitierten Aussagen zum Nichtbestehen eines Entschädigungsanspruchs. Die mit der Planänderung nach über 40 Jahren zu­rückgenommenen Baurechte lägen innerhalb der Inhaltsbestimmung des Eigen­tums und stellten keine Form von Enteignung oder enteignungsgleichem Eingriff dar.

Der aufgezeigte Mangel bei der Ermittlung und Bewertung der abwägungserheb­lichen Belange ist auch gemäß § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB beachtlich.

Der Mangel bezieht sich auf einen Punkt, der für das Abwägungsergebnis aus­schlaggebend sein kann, nämlich auf das Gewicht des privaten Eigentums, das selbstverständlich und in hervorgehobener Weise zu den abwägungsbeachtli­chen Belangen gehört. Er ist ferner offensichtlich, denn er ergibt sich ohne weite­res aus den in den Aufstellungsvorgängen dokumentierten Verlautbarungen, mit denen die Zurückweisung der Einwendungen der Antragstellerin begründet wor­den ist. Schließlich ist der Mangel auch im Sinne von § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB auf das Ergebnis des Verfahrens von Einfluss gewesen. Insoweit ist dar­auf abzustellen, ob nach den Umständen des jeweiligen Falles die konkrete Mög­lichkeit besteht, dass die Planung ohne den Mangel bei der Ermittlung und Be­wertung der Belange anders ausgefallen wäre. Das ist hier der Fall. Zwar ist die Entziehung der bisherigen Baurechte der Antragstellerin mit für eine solche Ent­ziehung von Baurechten sprechenden öffentlichen Belangen begründet worden. Deren objektives Gewicht ist jedoch nicht derart bedeutend, dass es hier ohne Weiteres die vollständige Entziehung der verfassungsrechtlich geschützten Bau­rechte der Antragstellerin zu rechtfertigen vermag. Insbesondere wäre die von der Antragstellerin angesprochene Alternative einer Verringerung der Bebau­ungsmöglichkeiten im Plangebiet nach Anzahl und Umfang ernsthaft in Erwägung zu ziehen gewesen. Das hat der Rat unterlassen. Die in diesem Zusammenhang von der Antragsgegnerin vorgelegte „Modellrechnung“ erscheint schon nicht plausibel, weil sie insoweit unterstellt hat, dass auf durchschnittlich circa 1000 qm großen Grundstücken jeweils zwei Wohneinheiten realisiert würden. Abgesehen von einer Festsetzung von Mindestgrößen für die Baugrundstücke wäre bei­spielsweise auch eine Beschränkung der Wohnbaufläche auf den Bereich des Plangebiets denkbar gewesen, soweit dieser östlich entlang des Wasserwerks­wegs bereits bebaut ist.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO und den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 1 VwGO nicht vorliegen.