Räumung und Herausgabe einer Wohnung wegen Eigenbedarfs KI-Titel

Die Beklagte zu 1) mietete von der Rechtsvorgängerin der Klägerin mit schriftlichem Mietvertrag vom 01.06.2000 (Bl. 6ff. d.A.) die im Tenor bezeichnete Wohnung. Gesellschafter der Klägerin sind Herr Dr. U und seine Töchter Frau C und Frau L. Gemäß § 2 des Gesellschaftsvertrages ist der Zweck der Gesellschaft die Bewirtschaftung, die Verwaltung und die Verwertung sowie auch die Versorgung der Gesellschafter selbst und deren Angehörige mit angemessenem Wohnraum der Immobilie …straße 52 in Frankfurt am Main.

Die Beklagte zu 1) bewohnt die Wohnung zusammen mit ihrem Ehemann, dem Beklagten zu 2), und mit den am ...06.2001, ...11.2006 und ...09.2012 geborenen gemeinsamen Kindern.

Im Sommer 2023 kam es zu einem Wasserschaden, in dessen Folge die Klägerin die Beklagte zu 1) erfolglos auf Räumung und Herausgabe sowie auf Schadensersatz in Höhe von 16.960,00 € verklagte (AG Frankfurt am Main - 33056 C 36/23 (Bl. 65ff. d.A.), LG Frankfurt am Main - 2-11 S 91/24 (Bl. 73ff. d.A.)).

Mit Schreiben vom 22.02.2024, auf dessen Inhalt verwiesen wird (Bl. 14f. d.A.), erklärte die Klägerin die ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs der am ...04.2002 geborenen Gesellschafterin L. Mit Schreiben vom 27.05.2025, auf dessen Inhalt ebenfalls verwiesen wird (Bl. 81ff. d.A.), widersprach die Beklagte zu 1) der Kündigung.

Die Klägerin behauptet, Frau L, die bis Juni 2025 bei ihren Eltern gewohnt habe und seit Juni 2025 übergangsweise in einem teilmöblierten Einzimmerapartment in Frankfurt-Preungesheim wohne, wolle die Wohnung selbst zu Wohnzwecken nutzen.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die Wohnung in der …straße 52, … Frankfurt am Main, Parterre, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Bad, Diele und WC nebst dazugehörigem Kellerraum, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen, hilfsweise ihnen eine großzügige Räumungsfrist zu gewähren.

Die Beklagte vertritt die Auffassung, dass die Kündigung u.a. deswegen unwirksam oder treuwidrig sei, weil die Klägerin alle weiteren sieben Wohnungen ca. ab Ende 2020/Anfang 2021 neu vermietet habe und im Mai/Juni die 2-Zimmer-Parterre-Wohnung links und in der Zeit von März bis Mai 2025 die 2-Zimmer-Wohnung im 3. Obergeschoss links leer gestanden hätten.

Das Gericht hat zur Frage des Eigenbedarfs die Gesellschafter Herr Dr. U und Frau L persönlich angehört und Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin G. Wegen der persönlichen Anhörung und des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 27.08.2026 Bezug genommen (Bl. 146ff. d.A.).

Die Klage ist begründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagten als Gesamtschuldner einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB. Das Mietverhältnis ist durch die ordentliche Kündigung beendet worden.

Die Kündigung ist formell ordnungsgemäß. Sie enthält eine hinreichende Begründung (§ 573 Abs. 3 S. 1 BGB). In ihr wurde insbesondere ausgeführt, dass die 22 Jahre alte Frau L bei ihren Eltern wohne und in der streitgegenständlichen Wohnung einen eigenen Hausstand gründe wolle.

Die Voraussetzungen des § 573 Abs. 1 und 2 S. 1 Nr. 2 BGB sind ebenfalls erfüllt. § 573 Abs. 1 und 2 S. 1 Nr. 2 BGB ist entsprechend anzuwenden, wenn Vermieterin eine Außen-GbR ist (BGH, Urt. v. 14.12.2016 – VIII ZR 232/15). Die Klägerin kann sich auch nach Inkrafttreten des MoPeG mit Erfolg auf den Eigenbedarf ihrer Gesellschafterin berufen (siehe zum Streitstand bzgl. der Folgen des MoPeG auf die Eigenbedarfskündigung die Nachweise bei LG Bochum, Urt. v. 12.9.2025 – 10 S 41/25).

Die Argumente, die der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15 dargestellt hat, gelten fort. Es besteht weiterhin eine Regelungslücke. In den Gesetzgebungsmaterialien zum MoPeG findet sich kein Hinweis, dass der Gesetzgeber die mietrechtliche Situation der Außen-GbR bedacht hat oder gar verändern wollte. Durch das MoPeG sollte insbesondere die Rechtsprechung des Bundesgerichtshof in der Entscheidung „ARGE Weißes Ross“ (BGHZ 146, 341 = NJW 2001, 1056) gesetzlich nachvollzogen werden (Schöne, in: BeckOK, BGB, 78. Edition, § 705 Rn. 75). Dass Auswirkungen auf das Mietrecht beabsichtigt waren, ist nicht ersichtlich. Wenn der Gesetzesgeber mietrechtliche Fragen anders regeln möchte als es bisher vom Bundesgerichtshof entschieden wurde, bringt er dies regelmäßig deutlich zum Ausdruck, wie insbesondere die Ergänzungen des § 41 GKG zur Feststellung einer Mietminderung und einer Überschreitung der nach § 556d Abs. 1 oder § 556e BGB zulässigen Miete zeigen. Der Gesetzgeber hat auch § 577a Abs. 1a BGB unverändert gelassen, aus dem sich implizit die Befugnis einer Außen-GbR, sich auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters als Kündigungsgrund entsprechend § 573 Abs. 2 Nr. BGB zu berufen, ergibt (BGH, Urt. v. 14.12.2016 – VIII ZR 232/15, Rn. 41). Dass die Gründung einer Außen-GbR häufig - wie die Gründung einer Personenhandelsgesellschaft - umfangreiche organisatorische und rechtsgeschäftliche Tätigkeiten voraussetzt, die Außen-GbR jetzt auch in das Gesellschaftsregister eingetragen werden kann (bei Eintragung im Grundbuch gemäß § 47 Abs. 2 GBO auch eingetragen werden muss) und auch die Vermietung durch eine Außen-GbR regelmäßig nicht zufällig erfolgt, sondern auf einer bewussten Entscheidung aufgrund wirtschaftlicher und steuerrechtlicher Aspekt beruht, steht einer analogen Anwendung nicht entgegen (vgl. hierzu BGH, Urt. v. 14.12.2016 – VIII ZR 232/15, Rn. 52). Entscheidend ist vielmehr der gewählte Gesellschaftszweck. Nur wenn dieser deutlich macht, dass der persönliche Nutzungsbedarfs eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen so sehr in den Hintergrund tritt, dass ein Mieter mit einem solchen Bedarf redlicherweise nicht rechnen muss, ist eine analoge Anwendung ausgeschlossen (vgl. hierzu BGH, Urt. v. 14.12.2016 – VIII ZR 232/15, Rn. 50, 52). Das ist hier nicht der Fall; vielmehr liegt der Gesellschaftszweck gerade auch in der Versorgung der Gesellschafter mit Wohnraum.

Das Gericht ist zudem mit der nach § 286 Abs. 1 ZPO erforderlichen Gewissheit von dem Nutzungsinteresse und Nutzungswillen der Gesellschafterin L überzeugt, und zwar auch unter Berücksichtigung der zurückliegenden mietrechtlichen Auseinandersetzung aus anderem Grunde.

Die Gesellschafter Herr Dr. U und Frau L sowie die Zeugin G haben übereinstimmend, lebensnah, widerspruchsfrei und sehr sachlich geschildert, dass Frau L die streitgegenständliche Wohnung bewohnen möchte und dass es bereits bei Erwerb der Immobilie vorgesehen gewesen sei, dass beide Kinder oder eines der Kinder irgendwann die Immobilie bewohnen werden. Dies ist nicht nur plausibel und lebensnah, sondern entspricht auch dem schriftlich fixierten Gesellschaftszweck. Der Zeitpunkt (Alter von Frau L, Ende des Studiums, bevorstehende Aufnahme der Erwerbtätigkeit) ist ebenfalls sehr gut nachvollziehbar. Hinzu kommt, dass die weitere Gesellschafterin Frau C ebenfalls in die Immobilie einziehen wird, und zwar zusammen mit ihrem Partner in die große Dachgeschosswohnung. Die Angaben wirkten nicht auswendig gelernt und auf Fragen des Gerichts und der Beklagtenvertreterin wurde spontan, ruhig, plausibel und sachlich geantwortet.

Trotz der familiären Verbundenheit zu den Gesellschaftern hat das Gericht keine Zweifel an der Glaubwürdigkeit der Zeugin G.

Die freigewordenen Wohnungen in dem streitgegenständlichen Gebäude stehen der Wirksamkeit der Kündigung nicht entgegen, denn Herr Dr. U und Frau L haben die Wahl der Wohnung (Größe, Zimmeranzahl, Lage im Gebäude) nachvollziehbar erklärt. Eine gleich geeignete leere Wohnung stand nicht zur Verfügung.

Ob, wie die Beklagten vortragen, die Klägerin auch anderen Mietern hätte kündigen können und dann weniger Personen und ein kürzeres Mietverhältnis betroffen gewesen sei, ist unerheblich. Hat der Vermieter oder die Bedarfsperson einen ernsthaften Nutzungswillen, kann er die zu kündigende Wohnung nach Belieben auswählen; er hat nicht demjenigen Mieter zu kündigen, der von der Vertragsbeendigung am wenigsten betroffen wird (Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 17. Aufl., § 573 Rn. 121 m.w.N.). Daher kann der Vermieter - wie hier - nicht nur diejenige Wohnung aussuchen, die er am geeignetsten findet, sondern beispielweise auch diejenige, für die er die geringste Miete erhält.

Das Mietverhältnis ist schließlich nicht auf den Widerspruch der Beklagten zu 1) hin fortzusetzen, §§ 574a, 574 BGB. Die lange Mietzeit reicht für eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht aus. Gleiches gilt für den Umstand, dass der Sohn der Beklagten die 7. Klasse der Schule IGS Nordend in Bornheim besucht, eine Lerntherapie in Bornheim stattfindet, er Mitglied in einem Fußballverein mit Trainingsstätte im Riederwald ist und weitere Familienangehörige in der Umgebung wohnen. Denn die Beklagten haben nicht konkret dargelegt, dass sie in Bornheim und Umgebung zu zumutbaren Bedingungen keine Wohnung finden. Zu konkreten Bemühungen bei der Wohnungssuche ist nichts vorgetragen worden. Der pauschale Hinweis auf einen angespannten Wohnungsmarkt sowie die Anmeldung beim Amt für Wohnungswesen und bei „verschiedenen“ Wohnungsgesellschaften ist unzureichend (vgl. BGH, Urt. v. 22.05.2019 – VIII ZR 180/18, Rn. 52f.).

Die Beklagten haben auch nicht hinreichend konkret dargelegt, dass die Beklagte zu 1) wegen einer Erkrankung an der Räumung der Wohnung gehindert ist. Der bloße Hinweis auf körperliche Einschränkungen im September und Oktober 2024 wegen COPD, einer Influenza B Ende 2024/Anfang 2025, COVID im Februar 2025 und eine psychotherapeutische Behandlung seit Anfang 2024 reicht hierfür nicht.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat seine Rechtsgrundlage in den §§ 708 Nr. 7, 711 S. 1 und 2, 709 S. 2, 108 ZPO.

Die Gewährung der Räumungsfrist beruht auf § 721 ZPO. In Anbetracht der langen Mietzeit und der erforderlichen Wohnungssuche ist den Beklagten eine Räumungsfrist bis zum 31.02.2026.

Der Streitwert wird auf 6.933,12 € festgesetzt.

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