Die Klägerin begehrt die Feststellung, dass ihr Bauvorhaben keiner Befreiungen nach § 31 BauGB bedarf

Die Klägerin begehrt die Feststellung, dass ihr Bauvorhaben keiner Befreiungen nach § 31 BauGB bedarf.

Die Klägerin war Alleineigentümerin und ist Miteigentümerin des in Wohnungseigentum geteilten Grundstücks J… 7… in 6… Berlin (Gemarkung X…, Flur 7…, Flurstücke 7…, im Folgenden: Vorhabengrundstück).

Das Vorhabengrundstück ist im Bestand mit einem in den Jahren 2019 bis 2021 für die Klägerin errichteten sechsgeschossigen Wohngebäude bebaut und verfügt über einen bislang nicht zu Wohnzwecken ausgebauten Dachraum.

Das Vorhabengrundstück ist im Geltungsbereich des Baunutzungsplans in der Fassung vom 28. Dezember 1960 (Amtsblatt für Berlin 1961, S. 742) als übergeleitetem Bebauungsplan belegen. Dieser weist im Bereich des Vorhabengrundstücks ein gemischtes Gebiet der Baustufe V/3 aus. Danach sind die geschlossene Bauweise, eine Bebauungstiefe bis 20 Meter, eine Geschossigkeit von fünf Vollgeschossen sowie eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,3 und eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,5 festgesetzt. Ferner gilt in dem Bereich der mit Verordnung vom 9. Juli 1971 (GVBl. S. 1233) festgesetzte Text-Bebauungsplan XI-A.

Die Klägerin beabsichtigt den Ausbau des bislang vorhandenen Dachraums zu Wohnzwecken. Am 21. September 2021 zeigte sie dieses Vorhaben zur Genehmigungsfreistellung an und beantragte eine Befreiung zur weiteren Überschreitung der GFZ und zur Überschreitung der zulässigen Anzahl der Vollgeschosse um 1 auf 7. Der vorhandene Dachraum solle mit vier neuen Wohneinheiten ausgebaut werden. Gebäudegeometrie, Baufluchten und Dachform seien an die unmittelbare Nachbarbebauung angeglichen. Die GFZ erhöhe sich von 3,24 auf 3,59. Die GRZ bleibe unverändert. Der Dachraum weise unter dem leicht geneigten begrünten Flachdachbereich eine lichte Raumhöhe von 2,60 m bis 2,94 m auf. Zur ausreichenden Belichtung der neuen Wohnungen sollten in der straßenseitigen (nordöstlichen), ca. 59° steilen Dachschräge insgesamt 19 Dachflächenfenster eingebaut werden. In der südöstlichen Dachschräge zur S-Bahn-Trasse hin solle vor den drei südlichen 3-Zimmer-Wohnungen ein 33,84 m langer Terrasseneinschnitt mit einem entsprechend zurückverlagerten senkrechten Gebäudeabschluss und 10 bodentiefen Fenstern bzw. Terrassentüren geschaffen werden. Vor der nördlichen 4-Zimmer-Wohnung solle eine 15,215 m lange Gaube mit drei fast bodentiefen Fenstern und einer hierin eingelassenen 4,85 m breiten überdachten Loggia aus dem Schrägdach hervortreten.

Mit Versagungsbescheid Nr. 2021/2788 vom 29. November 2021, zugestellt am 26. Januar 2022, versagte das Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg von Berlin des Beklagten den Antrag auf Erteilung von zwei Befreiungen. Eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB von der zulässigen GFZ und der Anzahl der Vollgeschosse sei städtebaulich nicht vertretbar.

Hiergegen erhob die Klägerin am 2. Februar 2022 Widerspruch. Die Festsetzung der GFZ sei funktionslos. Die Anzahl der Vollgeschosse werde durch den Dachgeschossausbau nicht erhöht.

Der Beklagte wies den Widerspruch mit Widerspruchsbescheid vom 2. Mai 2023 zurück. Die Frage der Funktionslosigkeit könne nicht Gegenstand des Widerspruchsverfahrens sein. Funktionslosigkeit sei auch bislang für diesen Bereich nicht gerichtlich festgestellt. Durch die geplante Dachveränderung entstehe ein zusätzliches Vollgeschoss: Dadurch, dass das Dach hofseitig zu ca. 60 % als Staffelgeschoss und zu ca. 30 % als Dachgaube mit Loggia ohne Dachschrägen ausgeführt werden solle, sei dieses auf dieser Seite nicht mehr als Dach erkennbar, sondern habe auch optisch die Wirkung eines weiteren Vollgeschosses. Der im obersten Geschoss liegende Raum werde hierdurch nicht mehr von der Dachkonstruktion geprägt, sodass hier von einer eindeutig erkennbaren Umgehung des Vollgeschossbegriffs durch die Dachkonstruktion und somit von einem kaschierten Vollgeschoss auszugehen sei. Die Grundzüge der Planung seien jeweils berührt. Es drohe eine negative Vorbildwirkung. Eine Befreiung im Einzelfall nach § 31 Abs. 3 Satz 1 des Baugesetzbuchs (BauGB) sei nicht möglich, weil kein Einzelfall vorliege. Im Übrigen sei eine Befreiung städtebaulich nicht vertretbar.

Die Klägerin hat am 31. Mai 2023 Klage erhoben. Die GFZ-Festsetzung sei funktionslos geworden. Betrachtungsgebiet sei das gesamte zusammenhängende gemischte Gebiet der Baustufe V/3. Das Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 29. April 2024 – VG 19 K 361.19 – sei unter dem Eindruck der überholten Entscheidung des 10. Senats des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg vom 22. Februar 2023 – OVG 10 B 15.18 – ergangen. Der Beklagte bewerte Neubauten nach 1960, welche die GFZ von 1,5 überschritten, als „Reduzierung“, wenn der zuvor etwa wegen Kriegsschäden beseitigte Altbestand ein höheres Nutzungsmaß aufgewiesen habe. Das widerspreche dem Geltungsanspruch von Bauleitplänen. Die Neubebauung habe sich uneingeschränkt an den Festsetzungen des geltenden Planungsrechts messen zu lassen. Der Baunutzungsplan differenziere nicht zwischen zuvor bebauten oder unbebauten Grundstücken. Es handle sich um eine planwidrige Fortentwicklung. Von einer „Verringerung“ der GFZ, mit der sich die bauliche Situation dem planerischen Leitbild annähere, könne nur ausgegangen werden, wenn ein genehmigtes Bauvorhaben tatsächlich zu einer Reduzierung des Bestands führe. Bei vollständigem Abriss entfalle hingegen der Bestandschutz. Die Grundstücke befänden sich im Bereich einer Erhaltungsverordnung. Die Funktionslosigkeit sei für das unmittelbar südlich der I… anschließende Baugebiet bereits festgestellt worden (VG Berlin, Urteil vom 17. November 2022 – VG 19 K 151.19 –). Die Vollgeschosszahl verändere sich durch das Vorhaben nicht. Der planungsrechtliche Vollgeschossbegriff richte sich hier nach § 2 Abs. 5 der Bauordnung für Berlin in der Fassung vom 29. Juli 1966 (BauO Bln 1966). Dachraum sei nach der Rechtsprechung der von dem Dach – bestehend aus Tragwerk und Dachhaut – und der Decke des obersten Geschosses gebildete Raum. Dieser sei selbst dann kein Vollgeschoss, wenn er die Anforderungen des § 2 Abs. 5 Satz 1 BauO Bln 1966 an ein Vollgeschoss erfüllte; der Gesetzgeber habe den Dachraum als einen besonderen, nicht den Geschossen zuzurechnenden Gebäudeteil angesehen. Für den vorliegenden Fall könne, da es sich bei dem geplanten Dachgeschoss um „Dachraum“ zwischen der Decke des obersten Geschosses und der Dachhaut handle, daher im Ergebnis offenbleiben, ob die Grenzen des § 2 Abs. 5 BauO Bln 1966 im Übrigen eingehalten seien, denn jedenfalls liege kein Vollgeschoss vor. Für die Annahme eines „kaschierten Vollgeschosses“ gebe es keine Anhaltspunkte. Im Übrigen lägen die Voraussetzungen der Befreiung vor.

Die Klägerin beantragt sinngemäß,

1. festzustellen, dass das von ihr am 21. September 2021 angezeigte Bauvor- haben auf dem Grundstück J… 7… in 6… jeweils keiner Befreiung gemäß § 31 BauGB von den Festsetzungen des Baunutzungsplanes bezüglich der Anzahl der Vollgeschosse und der Geschossflächenzahl bedarf,

2. hilfsweise, den Beklagten unter Aufhebung des Versagungsbescheides vom 29. November 2021 (Versagung Nr. 2021-2788, Gz. 1180-2021-2788-BWA13) in Gestalt des zu dem Aktenzeichen RAWI 1 399.22 ergangenen Widerspruchsbescheids vom 2. Mai 2023 zu verpflichten, ihr eine Befreiung von der Festsetzung der Geschossflächenzahl sowie der Anzahl der Vollgeschosse zu erteilen,

3. höchst hilfsweise, den Beklagten unter Aufhebung des Versagungsbescheids vom 29. November 2021 (Versagung Nr. 2021-2788, Gz. 1180-2021-2788-BWA13) in Gestalt des zu dem Az. RAWI 1 399.22 ergangenen Widerspruchsbescheids vom 2. Mai 2023 zu verpflichten, ihr eine Baugenehmigung zu erteilen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Feststellungsklage sei unbegründet: Eine Funktionslosigkeit sei nicht ersichtlich, jedenfalls nicht offenkundig. Aufgrund der planungsrechtlich isolierten Lage der x… J… infolge der Abgrenzung durch die Bebauungspläne S… auf der r… Seite, durch die Bahntrasse auf der östlichen Seite und die Grünfläche in nordöstlicher Richtung habe sich die bauliche Entwicklung der J… insbesondere von der westlichen Seite der Neubauten zwischen I… und U… entkoppelt. Aufgrund der Lärmproblematik entlang der Bahnstrecke ergebe sich auch zwangsläufig eine andere bauliche Entwicklung durch die Nähe zu den Bahnanlagen als in anderen Bereichen. Auch ein baulicher Zusammenhang zum benachbarten Referenzgebiet habe insbesondere für das Vorhabengrundstück bis zu dessen Bebauung im Jahr 2019 bis 2021 nicht bestanden. Die drei Grundstücke J… hätten somit eine Sonderstellung inne, die sie aus den in den bisherigen Verfahren beschriebenen Referenzgebieten herausfallen ließen. Ein baulicher und planungsrechtlicher Zusammenhang bestehe nun nur zum südlichen Teil der östlichen J…. Die drei Grundstücke J… 7… gehörten daher zum eigenständigen Betrachtungsgebiet der J…. Die Entscheidungen VG 19 K 361.19 und VG 19 K 151.19 seien auf Grundlage der Rechtsprechung des 2. Senats des Oberverwaltungsgerichts ergangen, der die Kammer nach wie vor folge. Auf Befreiung bestehe kein Anspruch. Soweit sie höchst hilfsweise eine Baugenehmigung begehre, habe die Klägerin einen Bauantrag nicht, auch nicht durch Überleitung, gestellt.

Das Gericht hat die in den Verfahren VG 19 K 151.19 und VG 19 K 361.19 von dem Beklagten vorgelegten Erhebungen dem Maß der baulichen Nutzung, dem Baujahr und eventuellen baulichen Veränderungen mit Auswirkung auf die GFZ seit 1960 in das Verfahren eingeführt, die der Beklagte mit Stellungnahme vom 30. Juni 2026 ergänzt und korrigiert hat. Der Beklagte hat am 12. Mai 2026 eine weitere Erhebung zu den Grundstücken J… vorgelegt. Bezüglich des Ergebnisses der Erhebungen wird auf Bl. 15 ff., 102 ff., 124 und 131 ff. der elektronischen Gerichtsakte Bezug genommen.

Das Gericht hat die Örtlichkeiten am 2. Juli 2026 in Augenschein genommen. Wegen des Ergebnisses der Inaugenscheinnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung verwiesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und den von dem Beklagten übersandten Verwaltungsvorgang (1 Ordner) Bezug genommen, der vorgelegen hat und Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen ist.

Die Klage hat Erfolg.

Sie ist zulässig und begründet.

Die Klage ist als Feststellungsklage gemäß § 43 Abs. 1 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) statthaft und auch sonst zulässig. Insbesondere steht § 43 Abs. 2 Satz 1 VwGO nicht entgegen. Zwar kann die Erteilung einer Befreiung von der GFZ und der Zahl der Vollgeschosse Gegenstand einer Verpflichtungsklage sein. Die Klägerin steht aber – anders als das zuständige Bezirksamt – auf dem Standpunkt, es bedürfe für den geplanten Dachgeschossausbau keiner planungsrechtlichen Befreiungen. Das damit verbundene Rechtsschutzziel kann sie mit einer Verpflichtungsklage nicht erreichen (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 15. September 2020 – OVG 2 B 10.17 –, juris Rn. 17 m.w.N.; VG Berlin, Urteil vom 21. Juli 2025 – VG 19 K 455/20 –, juris Rn. 66).

Die Klage ist im Hauptantrag begründet. Der Klägerin gebührt die Feststellung, dass sie für ihr Bauvorhaben einer Befreiung von den Festsetzungen des Baunutzungsplans nicht bedarf. Dies gilt sowohl im Hinblick auf die Festsetzung der zulässigen Zahl der Vollgeschosse (dazu unter 1.) als auch für die Festsetzung der zulässigen GFZ (dazu unter 2.).

1. Für den Dachgeschossausbau ist entgegen der Rechtsansicht des Beklagten keine Befreiung von der Festsetzung der zulässigen Anzahl der Vollgeschosse erforderlich, da Dachgeschosse nach dem hier anwendbaren Recht grundsätzlich nicht zu den Vollgeschossen zählen (dazu unter a) und es sich bei dem vorliegenden Dachgeschoss auch nicht um ein sog. „kaschiertes“ Vollgeschoss handelt (dazu unter b).

a) Obwohl in den A-Bebauungsplänen nicht ausdrücklich erwähnt, ist für den Vollgeschossbegriff § 18 der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke in der Fassung der Bekanntmachung vom 26. November 1968 (Baunutzungsverordnung – BauNVO – 1968) heranzuziehen (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 10. März 1989 – OVG 2 B 4.87 –, juris Rn. 26; Rau, in Meyer/Achelis, Bauordnung für Berlin, 7. Aufl. 2021, § 7 BO 58, Rn. 110, m.w.N.; von Feldmann/Knuth, Rn. 148 [„Redaktionsversehen“]). Als Vollgeschosse gelten danach Geschosse, die nach landesrechtlichen Vorschriften Vollgeschosse sind oder auf ihre Zahl angerechnet werden. Maßgeblich für die nach § 18 BauNVO 1968 erforderliche inhaltliche Ausfüllung des Begriffs „Vollgeschoß“ anhand des Bauordnungsrechts ist nach der obergerichtlichen Rechtsprechung die bei Aufstellung des einschlägigen Bebauungsplans bestehende Rechtslage (vgl. OVG Berlin, Beschluss vom 25. August 1989 – OVG 2 S 15.89 –, juris Rn. 15). Nach der zum Zeitpunkt der öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanes VIII-B im Zeitraum vom 8. März bis zum 8. April 1971 über § 18 BauNVO 1968 geltenden Regelung des § 2 Abs. 5 der BauO Bln 66 sind Vollgeschosse Geschosse, die vollständig über der festgelegten Geländeoberfläche liegen und über mindestens zwei Drittel ihrer Grundfläche die für die Aufenthaltshöhe erforderliche lichte Höhe haben. Rechtsprechung, Schrifttum und Verwaltungspraxis haben diese Vorschrift in Berlin dahingehend ausgelegt, dass das Dachgeschoss mit mindestens einer Dachschräge unter keinen Umständen als Vollgeschoss anzusehen ist und zwar auch dann nicht, wenn es über mindestens zwei Drittel seiner Grundfläche die für Aufenthaltsräume erforderliche lichte Höhe hat, weil der Gesetzgeber den Dachraum als einen besonderen, nicht den Geschossen zuzurechnenden Gebäudeteil angesehen hat (so OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 30. November 2009 – OVG 10 S 30.09 –, juris Rn. 14; vgl. etwa auch OVG Berlin, Beschluss vom 21. Juli 1994 – OVG 2 S 18.94 –, juris Rn. 12; Urteil vom 18. Dezember 1992 – OVG 2 B 18.89 –, juris Rn. 14; VG Berlin, Beschluss vom 18. Mai 2017 – VG 13 L 178.17 –, juris Rn. 16). Das entspricht der früheren Regelung in § 9 Nr. 1 der Bauordnung für Berlin in der Fassung vom 21. November 1958 (BO 58). Diese bestimmte: Vollgeschosse sind solche Geschosse, die vollständig über dem anschließenden Gelände liegen, von senkrechten Wänden umschlossen sind und die für Aufenthaltsräume vorgeschriebene lichte Höhe haben. Geschosse, die diesen Anforderungen nicht entsprechen, sind Nebengeschosse (z.B. Kellergeschosse, Zwischengeschosse, Dachgeschosse, vgl. OVG Berlin, Urteil vom 10. März 1989 – OVG 2 B 4.87 –, juris Rn. 29; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 22. Februar 2023 – OVG 10 B 15.18 –, juris Rn. 79; Beschluss vom 30. November 2009 – OVG 10 S 30.09 –, juris Rn. 14; zum Ganzen: von Feldmann/Möller, Berliner Planungsrecht, 4. Aufl. 2021, Rn. 186 ff., 204 m.w.N.).

b) Entgegen dem Vorbringen der Beklagten handelt es sich vorliegend auch nicht um ein kaschiertes Vollgeschoss.

Der Begriff des Dachgeschosses bzw. des Dachraumes ist in der Bauordnung für Berlin in der hier anwendbaren Fassung vom 29. Juli 1966 nicht näher definiert. Das Dachgeschoss muss sich durch seine besondere äußere Form, die durch die Dachkonstruktion bedingt ist, von den anderen Geschossen unterscheiden. Wesentlich ist dabei, dass mindestens eine schräge Wand vorhanden ist, dass also mindestens an einer Seite ein Unterschied zwischen First- und Traufhöhe besteht. Als Dachgeschoss ist somit zusammenfassend der von Dach – bestehend aus Tragwerk mit mindestens einer schrägen Wand und Dachhaut – und der Decke des obersten Geschosses gebildete Raum zu verstehen (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 10. März 1989 – OVG 2 B 4.87 –, juris Rn. 29; von Feldmann/Möller, Berliner Planungsrecht, 4. Aufl. 2021, Rn. 200 m.w.N.). Nach der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts darf den Baugenehmigungsbehörden und den Gerichten keine über die Wahrung der bauordnungsrechtlichen Sicherheits- und Gestaltungsanforderungen hinausgehende Möglichkeit zur Überprüfung der konstruktiven und bautechnischen Ausgestaltung von Dächern und zur Einflussnahme hierauf zugestanden werden. Allerdings ist die Notwendigkeit nicht zu verkennen, lediglich als Dachraum kaschierten Vollgeschossen die nur für Dachräume geltende rechtliche Privilegierung vorzuenthalten. Dabei hat das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg etwa entschieden, dass – auch wenn der Dachraum zahlreiche Dachgauben aufweist – bei einem etwa anzunehmenden gleichen Verhältnis von Dachgauben und Flächen mit Dachschrägen noch kein Fall vorliegt, in dem offensichtlich nur äußerlich der optische Eindruck einer Zugehörigkeit zum Dach erweckt werden soll (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 30. November 2009 – OVG 10 S 30.09 –, juris Rn. 14). Ein solcher Ausschluss muss danach auf die Fälle einer eindeutig erkennbaren Umgehung der vorgegebenen rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten beschränkt bleiben. Ob eine solche Umgehung vorliegt, ist unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung anhand der gesamten tatsächlichen und rechtlichen Gegebenheiten des zu beurteilenden Vorhabens festzustellen (vgl. zum Vorstehenden insgesamt OVG Berlin, Urteil vom 10. März 1989 – OVG 2 B 4.87 –, juris Rn. 30). Ein kaschiertes Vollgeschoß liegt vor, wenn im Erscheinungsbild des Bauwerks der Anteil der Dachschrägen im Verhältnis zu den senkrechten Wandteilen eindeutig zurücktritt, sodass der Eindruck eines durch Dachschrägen geprägten Dachraums insgesamt entfällt. So können bei einem Aufeinandertreffen von Dachschrägen und senkrechten Wandteilen bauordnungsrechtliche Regelungen über Drempel (vgl. etwa § 7 Abs. 2 Satz 3 der Bauordnung für Berlin in der Fassung vom 1. Juli 1979) als Orientierungsmaßstab dafür herangezogen werden, ob der unter den Dachschrägen liegende Raum noch von der Dachkonstruktion „geprägt“ wird (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 10. März 1989 – OVG 2 B 4.87 –, juris Rn. 31). Danach sind Dachräume mit senkrechten Außenwänden an den Traufseiten (Drempel) von mehr als 1,20 m Höhe und Dachräume mit schrägen Wänden oder Dachschrägen, die mehr als 60° von der Waagerechten abweichen, bei der Bemessung des Grenzabstandes wie Vollgeschosse zu behandeln.

Hieran gemessen überschreitet die bauliche Ausgestaltung des Dachraumes vorliegend die Grenze zu einem lediglich als Dachraum kaschierten Vollgeschoss nicht. Soweit der Beklagte maßgeblich darauf abstellt, dass der Charakter des Schrägdaches auf der Hofseite durch die Veränderung der Kubatur des Daches verloren gehe, mag dies zutreffen. Die noch verbleibende Dachschräge zur Straße hin reicht nach den obigen Maßstäben allerdings für sich genommen zur Einordnung als Dachgeschoss aus. Diese Dachschräge wird zwar durch das Vorhaben mit zusätzlichen Dachflächenfenstern versehen, aber nicht mit Gauben oder Terrassen unterbrochen. Die Dachkonstruktion liegt auf der Geschossdecke des letzten Obergeschosses auf. Eine darüber hinaus gemauerte Außenwand (Drempel bzw. Kniestock) existiert nicht. Die Dachschräge weicht auch nicht mehr als 60°von der Waagerechten ab. Das Geschoss ist insoweit – auch nach dem Eindruck der Inaugenscheinnahme in der mündlichen Verhandlung – straßenseitig auf voller Länge von der Dachkonstruktion geprägt.

2. Einer Befreiung gemäß § 31 BauGB von der Festsetzung des Baunutzungsplans über das Nutzungsmaß der GFZ ist für das Bauvorhaben der Klägerin ebenfalls nicht erforderlich. Die Festsetzung des Baunutzungsplans über die GFZ ist in dem hier maßgeblichen Betrachtungsgebiet funktionslos geworden; sie steht dem Vorhaben der Klägerin nicht entgegen.

Nach der ständigen, zur Rechtslage unter dem Baunutzungsplan bestätigten Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts tritt eine Festsetzung eines Bebauungsplans automatisch außer Kraft, wenn und soweit die Verhältnisse, auf die sich die Planung bezieht, in der tatsächlichen Entwicklung einen Zustand erreicht haben, der eine Verwirklichung der Festsetzung auf unabsehbare Zeit ausschließt, und wenn diese Tatsache so offensichtlich ist, dass ein in ihre Fortgeltung gesetztes Vertrauen keinen Schutz verdient (vgl. BVerwG, Urteil vom 24. April 2024 – BVerwG 4 C 2.23 –, juris Rn. 9 m.w.N.; Urteil vom 29. April 1977 – BVerwG IV C 39.75 –, juris Rn. 36). Diese Voraussetzungen liegen vor. Die Festsetzung über die Geschossfläche im Baunutzungsplan stellt eine Festsetzung eines Bebauungsplanes dar (vgl. dazu nur VG Berlin, Urteil vom 21. Juli 2025 – VG 19 K 455/20 –, juris Rn. 35), die innerhalb des maßgeblichen Planteilgebietes des Baunutzungsplans (dazu unter a)) ihre Steuerungsfähigkeit auf unabsehbare Zeit verloren hat (dazu unter b)); diese Tatsache ist offenkundig (dazu unter c)).

a) Als maßgebliches Betrachtungsgebiet zugrunde zu legen ist in räumlicher Hinsicht das gemischte Gebiet der Baustufe V/3 um das Vorhabengrundstück, soweit es planungsrechtlich nicht durch Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung eines überlagernden Bebauungsplanes eine abweichende planungsrechtliche Entwicklung genommen hat.

(1) Das Bundesverwaltungsgericht hat die in der Rechtsprechung der beiden Baurechtssenate des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg unterschiedlich beantwortete Frage, ob die Funktionslosigkeit für Festsetzungen des Baunutzungsplans auf Grundlage einer Planbetrachtung in einem nach weiteren Kriterien maßgeblichen Teilplangebiet des Baunutzungsplans zu betrachten oder ob im Rahmen einer tatsächlichen Umgebungsbetrachtung vornehmlich auf den Baublock, in dem das Vorhaben belegen ist, abzustellen ist, im Sinne der erstgenannten Planbetrachtung entschieden. Es hat insbesondere klargestellt, dass die Eigenart des Baunutzungsplans als ursprünglich (unter anderem) vorbereitender Bauleitplan für das gesamte Gebiet von Berlin (West) nach seiner Überleitung keinen Anlass zu einer planabgewandten Bestimmung des maßgeblichen Betrachtungsgebietes gibt, sondern im Wesentlichen nur eine räumliche Beschränkung auf das für die Festsetzungen maßgebliche und für die weitere Entwicklung erhebliche Gebiet, das nicht über die Bezirksgrenzen hinausreichen kann, erfordert. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist der maßgebliche Betrachtungsraum für die Beurteilung der Funktionslosigkeit einer Festsetzung grundsätzlich das Plangebiet, in dem die Gemeinde ihre Planungsbefugnis und Gestaltungsfunktion nach § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB wahrgenommen hat (vgl. BVerwG, Urteil vom 24. April 2024 – BVerwG 4 C 2.23 –, juris Rn. 12).

Im Land Berlin erfährt dieser Grundsatz zwei Ausnahmen. Er wird zum einen durch besondere organisationsrechtliche Regelungen eingeschränkt; der Betrachtungsraum darf den Zuständigkeitsbereich eines Berliner Bezirks nicht überschreiten (vgl. BVerwG, Urteil vom 24. April 2024 – BVerwG 4 C 2.23 –, juris Rn. 14 m.w.N.).

Der vorgenannte Grundsatz erfährt zum anderen eine Ausnahme mit der Folge, dass die Betrachtung der Funktionslosigkeit auf ein Teilgebiet des Geltungsbereichs des Bebauungsplans zu beschränken ist, wenn die betroffene Festsetzung ihre Wirkung nach der Plankonzeption der Gemeinde in diesem Teilbereich auch ungeachtet benachbarter Bereiche entfalten soll. Für den Berliner Baunutzungsplan folgt daraus, dass der Betrachtungsraum für die Beurteilung der Funktionslosigkeit einer Festsetzung zum Maß der baulichen Nutzung jedenfalls nicht über den jeweils abmarkierten Geltungsbereich der maßgeblichen Baustufe hinausgeht. Im Übrigen kann bei einer Festsetzung zum Maß der baulichen Nutzung eine kleinräumige Betrachtung zum Beispiel des Straßengevierts geboten sein, wenn sich die Festsetzung nach dem Willen des Plangebers ausschließlich innerhalb des jeweiligen Baublocks – etwa zur Auflockerung des Hinterhofbereichs – auswirken soll und sie nicht, etwa zum Erhalt eines einheitlichen Straßenbilds, auf eine weiträumigere städtebauliche Gestaltung abzielt (vgl. BVerwG, Urteil vom 24. April 2024 – BVerwG 4 C 2.23 –, juris Rn. 15).

Geht das Betrachtungsgebiet von der jeweils abmarkierten Baustufe aus (baustufen- orientierte Betrachtung), ist dieses Gebiet auf die Flächen zu beschränken, die die gleiche Gebietsfestsetzung teilen (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. März 2025 – OVG 2 B 1.18 –, juris Rn. 33; so schon VG Berlin, Urteil vom 26. Oktober 2023 – VG 19 K 386.19 –, juris Rn. 77; VG Berlin, Beschluss vom 16. August 2024 – VG 19 L 153/24 –, juris Rn. 48). Die in § 7 Nr.13-15 BO 58 festgesetzten Baustufen knüpfen an Baugebiete an. Ausweislich der Planbegründung reicht die Festsetzung einer Baustufe über das jeweils festgesetzte Baugebiet nicht hinaus (vgl. AbgH-Drs. Nr. 1621 vom 3. Mai 1958, S. 2 unter A III 2.3). Zudem geht aus der Planbegründung hervor, dass der Plangeber in materieller Hinsicht mit der Festsetzung einer Baustufe in verschiedenen Baugebieten unterschiedliche Ziele verfolgt (z.B. Wohngebiete: Herabsetzung der Besiedlungsdichte, Durchgrünung der Bebauung; geschäftsintensive Gebiete: Ermöglichung der Unterbringung der KFZ-Einstellplätze auf dem Baugrundstück; vgl. Planbegründung A III 1.3; vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. März 2025 – OVG 2 B 1.18 –, juris Rn. 35). Eine (noch) kleinräumigere Betrachtung ist für den Baunutzungsplan weder eröffnet noch erforderlich. Weder der Begründung zum Entwurf des Gesetzes zur Änderung der Bauordnung (vgl. AbgH-Drs. Nr. 1623 vom 3. Mai 1958, S. 36 ff., 41) noch der Planbegründung (AbgH-Drs. Nr. 1621 vom 3. Mai 1958, S. 2 insbesondere unter A III 1.3) noch außerhalb dieser liegenden Umständen lässt sich entnehmen, dass sich der Festsetzungswille des Plangebers insoweit auf kleinere Teilgebiete, etwa einzelne Baublöcke, bezogen hätte. Dem Plangeber geht es ausweislich der vorgenannten Begründungen vielmehr grundsätzlich um Baugebiete. Eine kleinteiligere Betrachtung hat er lediglich hinsichtlich bestimmter – hier nicht maßgeblicher – Sonderstandorte vorgenommen (z.B. große Krankenhäuser, Universitäten, Messegelände, Flughäfen; vgl. AbgH-Drs. Nr. 1621 vom 3. Mai 1958, S. 2 unter A III 2.1 ff.). Der Plangeber ist im Übrigen selbst davon ausgegangen, dass der generalistische Charakter des Baunutzungsplanes allzu detaillierte Aussagen nicht zulasse. Auch verbiete dies das Erfordernis der Übersichtlichkeit im Hinblick auf den kleineren Maßstab (vgl. Planbegründung A III 3.4, zu allem: OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. März 2025 – OVG 2 B 1.18 –, juris Rn. 35; VG Berlin, Urteil vom 21. Juli 2025 – VG 19 K 455/20 –, juris Rn. 36 ff.). Von dem danach maßgeblichen Baugebiet bleiben bei der Betrachtung der Funktionslosigkeit der GFZ diejenigen Teilflächen außen vor, für die es einen Bebauungsplan gibt, der die GFZ-Festsetzung aus dem Baunutzungsplan ersetzt oder außer Kraft setzt (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. März 2025 – OVG 2 B 1.18 –, juris Rn. 36).

Das danach maßgebliche Gebiet ist das gemischte Gebiet der Baustufe V/3 um das Vorhabengrundstück. In westlicher Richtung entlang der L… endet das zu betrachtende Gebiet an der Bezirksgrenze zu H…-R… sowie entlang der F…, der G… Straße und der J… Straße, jenseits derer nach dem Baunutzungsplan ein allgemeines Wohngebiet anschließt. In süd-westlicher Richtung wird der für das vorliegende Verfahren maßgebliche Bereich des Weiteren durch die Bebauungspläne XI-81 vom 13. Februar 1963 (GVBl. S. 293), XI-88 vom 17. Dezember 1959 (GVBl. S. 1253), XI-64 vom 23. August 1958 (GVBl. S. 807) bzw. XI-157 vom 27. November 1980 (GVBl. S. 2624) eingegrenzt, die allesamt Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung enthalten. Die Bebauungspläne XI-134a (vom 22. Mai 1973, GVBl S. 808), XI-101a (vom 19. Dezember 1970, GVBl S. 1), XI-101b (vom 6. November 1974, GVBl. S. 2736), XI-101c (vom 30. Mai 2006, GVBl. S. 500), XI-73 (vom 31. Juli 1964, GVBl. S. 845), XI-155 (vom 24. August 1976, GVBl. S. 1871) und XI-199 (vom 17. Dezember 2002, GVBl. S. 369), die ebenfalls Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung enthalten, begrenzen das maßgebliche Gebiet jenseits der L… nach Norden. In östlicher Richtung endet das nach Baunutzungsplan festgesetzte gemischte Gebiet entlang der Bahntrasse. Südlich erstreckt sich das Gebiet über die J… und I… weiter entlang der M…, bis durch die Bebauungspläne XI-117 vom 27. Februar 1965 (GVBl. S. 322) und XI-142 vom 30. August 1972 (GVBl. S. 1784) insoweit der Planungszusammenhang zu dem weiter südlich belegenen Bereich unterbrochen wird.

Soweit die Kammer in den Urteilen vom 17. November 2022 – VG 19 K 151.19 – und vom 29. April 2024 – VG 19 K 361.19 – dementgegen noch vertreten hat, dass zwei Betrachtungsgebiete zu unterscheiden sind, die durch den sehr schmalen und von der angrenzenden Bahntrasse geprägten Abschnitt der J… zwischen I… und der F… getrennt werden, hält sie daran nicht fest. Das zu betrachtende Gebiet und damit der Planungszusammenhang werden in diesem Bereich nicht durch nachfolgende Bebauungspläne unterbrochen. Es ergibt sich auch sonst keine eindeutige Zäsur. Eine räumliche Verbindung zwischen zwei Teilgebieten eines Bebauungsplans ist durch überlagernde Bauleitpläne jedenfalls dann nicht aufgehoben, wenn diese Teilgebiete durch eine Verkehrsfläche und daran angrenzende Bebauung miteinander verbunden geblieben sind. Eine Differenzierung nach schmalen und weniger schmalen Verbindungen ist im Übrigen aus Gründen der Rechtssicherheit abzulehnen. Der Umstand, dass dieser Teilbereich des gemischten Gebiets – anders als die Teilbereiche auf der anderen Straßenseite der J… und südlich der I… – durch die Bahntrasse „geprägt“ ist, führt zu keiner anderen Bewertung. Die Bahntrasse bestand bereits bei Inkrafttreten des Baunutzungsplanes und hat den Plangeber nicht zu diese Teilgebiete entkoppelnden differenzierenden Festsetzungen veranlasst. Für eine Anpassung des Betrachtungsgebietes im Einzelfall an die nähere Umgebung nach den Kriterien des § 34 Abs. 1 BauGB ist nach der klärenden Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts kein Raum. Der räumliche Umgriff des Betrachtungsgebietes wird allein von Festsetzungen, Entwicklung und Konzeption der hierfür festgesetzten Bebauungspläne bestimmt. Welche tatsächliche bauliche Entwicklung demgegenüber ein von einem Bebauungsplan bestimmter Bereich genommen hat, ist nur für die (nachgelagerte) Frage von Bedeutung, ob in diesem Bereich eine Festsetzung ihre städtebauliche Steuerungskraft verloren hat, nicht aber schon für die (vorrangige Frage), wie dieser Bereich zu bestimmen ist.

Das so identifizierte maßgebliche Betrachtungsgebiet entspricht dem Gebiet, für das der Beklagte die GFZ aller Grundstücke erhoben hat.

b) Innerhalb dieses maßgeblichen Betrachtungsgebietes hat die GFZ des Baunutzungsplans ihre Steuerungsfähigkeit auf unabsehbare Zeit verloren. Die sachlichen Voraussetzungen der Funktionslosigkeit liegen in diesem Betrachtungsgebiet vor.

(1) Eine Festsetzung innerhalb eines Bebauungsplans ist nicht bereits dann funktionslos geworden, wenn sie nicht mehr überall in dem maßgeblichen Plan(teil) umgesetzt werden kann. Erst wenn die tatsächlichen Verhältnisse vom Planinhalt so massiv und so offenkundig abweichen, dass der Bebauungsplan insoweit eine städtebauliche Gestaltungsfunktion unmöglich zu erfüllen vermag, kann von einer Funktionslosigkeit die Rede sein. Das setzt voraus, dass die Festsetzung unabhängig davon, ob sie punktuell durchsetzbar ist, bei einer Gesamtbetrachtung die Fähigkeit verloren hat, die städtebauliche Entwicklung noch in einer bestimmten Richtung zu steuern (st. Rspr., vgl. BVerwG, Urteil vom 9. Oktober 2003 – BVerwG 4 B 85.03 –, juris Rn. 8).

Für die Steuerungsfähigkeit der Festsetzung eines Bebauungsplans kommt es nur auf die Verhältnisse seit dem In-Kraft-Treten dieses Plans an. Da der Zweck eines Bebauungsplans auch darin bestehen kann, eine vorhandene Bebauung – gegebenenfalls auf längere Sicht – zu verändern, lässt sich aus einer dem Bebauungsplan widersprechenden Bebauung aus der Zeit vor seinem In-Kraft-Treten nicht einmal ein Indiz für seine Funktionslosigkeit herleiten. Allerdings kann bei einem planwidrigen Altbestand und bei Fortführung der dem neuen Plan widersprechenden Bebauung u.U. schneller ein Zustand eintreten, bei dem mit einer Realisierung des Plans nicht mehr gerechnet werden kann, wobei „schneller“ nicht den zeitlichen Aspekt betrifft, sondern u.U. ein „Weniger“ an baulicher Entwicklung zur Annahme der Funktionslosigkeit einer Festsetzung führen kann. Allein durch Zeitablauf wird eine Festsetzung hingegen nicht funktionslos (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 15. September 2020 – OVG 2 B 11.17 –, juris Rn. 30; zustimmend BVerwG, Urteil vom 24. April 2024 – BVerwG 4 C 2.23 –, juris Rn. 20).

Zeiträume, in denen das BauGB-Maßnahmengesetz bzw. das Wohnungsbau-Erleichterungsgesetz galten und in denen die verwaltungssteuernden Vorgaben des Senators für Bau- und Wohnungswesen Anwendung fanden, sind nicht außer Betracht zu lassen. Maßgebend ist vielmehr die formell rechtmäßige tatsächliche bauliche Entwicklung, wobei nicht entscheidend ist, auf welcher rechtlichen Grundlage sich diese vollzogen hat (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 15. September 2020 – OVG 2 B 10.17 –, juris Rn. 32 m.w.N.; so auch: OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 22. Februar 2023 – OVG 10 B 15.18 –, juris Rn. 65; Urteil vom 27. März 2025 – OVG 2 B 1.18 –, juris Rn. 31). Auch auf Rechtsänderungen beruhende Entwicklungen können der Verwirklichung eines Bebauungsplans nachträglich als objektives Hindernis im Wege stehen (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. November 2004 – BVerwG 4 CN 11.03 –, juris Rn. 33; Urteil vom 24. April 2024 – BVerwG 4 C 2.23 –, juris Rn. 20).

Erforderlich ist schließlich eine Gesamtbetrachtung. Diese kann nicht (allein) in quantitativer Hinsicht erfolgen, sondern beinhaltet eine Wertung der Umstände des Einzelfalles. Sie baut aber auf einer quantitativen Betrachtung der Entwicklung auf. Da eine wertende Gesamtbetrachtung des Einzelfalles erforderlich ist, scheidet das Auswerfen verbindlicher Kriterien für die Annahme der Funktionslosigkeit von Festsetzungen aus (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 15. September 2020 – OVG 2 B 10.17 –, juris Rn. 36 m.w.N.; Urteil vom 27. März 2025 – OVG 2 B 1.18 –, juris Rn. 39).

(2) An diesen Maßstäben gemessen hat die Festsetzung der GFZ in der anzustellenden Gesamtbetrachtung des maßgeblichen Betrachtungsgebietes ihre Steuerungsfähigkeit verloren.

Die aus der Zeit vor dem Inkrafttreten des Baunutzungsplans am 28. Dezember 1960 stammende Bebauung im Betrachtungsgebiet war hinsichtlich der Festsetzung GFZ im Baunutzungsplan weit überwiegend planwidrig, sodass bereits ein „Weniger“ an baulicher Entwicklung zur Annahme der Funktionslosigkeit der Festsetzung führen kann. Auf den insgesamt 497 Grundstücken wiesen lediglich 21 bebaute Grundstücke eine GFZ unter 1,5 auf, darunter drei Kindertagesstätten, zwei (Hoch-)Schulen, eine Tankstelle, eine Kirche und ein Amtsgebäude. 18 weitere Grundstücke waren zu diesem Zeitpunkt unbebaut. Demgegenüber wurde auf 458 Grundstücken im Bestand die nach dem Baunutzungsplan zulässige GFZ überschritten, davon auf 381 Grundstücken in erheblichem Umfang (GFZ über 3,0).

Nach dem Inkrafttreten des Baunutzungsplans hat sich die tatsächliche weitere bauliche Entwicklung überwiegend abweichend von der GFZ-Festsetzung vollzogen.

Es haben nach Inkrafttreten des Baunutzungsplanes allerdings auf 51 Grundstücken Abrissmaßnahmen, insbesondere Quergebäude und Seitenflügel betreffend, stattgefunden, durch die die GFZ verringert wurde. Allerdings ist dadurch lediglich in acht Fällen die zulässige GFZ unterschritten worden, in sechs dieser acht Fälle deswegen, weil die Grundstücke in der Folge unbebaut blieben (vier Spielplätze, eine Biergartenfläche, ein brachliegendes Grundstück). Die Indizwirkung der genannten „zum Plan hinführenden“ Maßnahmen wird zudem dadurch weiter abgeschwächt, dass diese Maßnahmen mit einer Ausnahme (ein Treppenhausrückbau im Jahr 2010, mit dem sich die GFZ von 3,78 auf 3,75 verringerte) nicht in diesem Jahrtausend erfolgten. 46 der 51 Abrissmaßnahmen erfolgten sogar bereits vor 1989. Auf zweien der Grundstücke wurde in der Folgezeit jeweils ein Bauvorhaben genehmigt, mit dem die planwidrige GFZ wieder erhöht wurde (Dachgeschossausbauten 2009 und 2018).

Es sind nach Inkrafttreten des Baunutzungsplanes elf Neubauten genehmigt worden, die die zulässige GFZ einhielten. Hierbei handelte es sich in zwei Fällen um eine Kindertagestätte und in einem Fall um eine Kirche. Von den übrigen acht Neubauten wurden sieben in den 1960er Jahren genehmigt. Zuletzt wurde 1978 ein Neubau genehmigt, der die zulässige GFZ einhielt. Auf einem der elf Grundstücke wurde zudem im Jahr 2022 ein weiterer Neubau genehmigt, sodass die GFZ dort nunmehr wieder deutlich (2,7) überschritten wird. Es wurden dazu weitere 22 Neubauten genehmigt, mit denen die zulässige GFZ überschritten wurde, wobei die GFZ aber zumindest unter der GFZ der Altbebauung von vor 1960 blieb. 13 der 22 genehmigten Neubauten führten allerdings zu einer deutlichen Überschreitung der zulässigen GFZ (durchschnittliche GFZ von 2,97), sodass in diesen Fällen von einer steuernden Wirkung der GFZ-Festsetzung jedenfalls nicht uneingeschränkt ausgegangen werden kann, sondern vielmehr eine städtebauliche Ersatzvorstellung naheliegt. In dreien dieser Fälle liegt zudem eine erhebliche Zeitspanne zwischen Abriss und Neubau (jeweils mehr als 20 Jahre), sodass von einer „Verringerung“ der GFZ kaum noch gesprochen werden kann. Die verbleibenden neun Neubauten, mit denen die GFZ zwar nicht eingehalten, aber auch nicht erheblich überschritten wurde (GFZ < 2,0), wurden allesamt vor 1978 genehmigt.

Dem stehen 181 genehmigte Bauvorhaben (Neubauten bzw. Ausbauten, davon zwei nicht ausgeführt) gegenüber, mit denen die zulässige GFZ erstmalig überschritten oder die bereits planwidrig hohe GFZ weiter erhöht wurde. Das ist nicht nur die weit überwiegende Zahl der die GFZ beeinflussenden Bauvorhaben (insgesamt: 263). Es ist insbesondere auch in zeitlicher Hinsicht eine klare Entwicklung vom Plan weg zu beobachten. Eine bauliche Entwicklung, die sich noch an der in dem Baunutzungsplan festgesetzten GFZ orientierte, ist spätestens ab 1990 nicht mehr zu ersehen. Nach 1990 haben 115 die GFZ weiter erhöhende Bauvorhaben stattgefunden. Dem stehen in diesem Zeitraum lediglich vier Bauvorhaben gegenüber, die die GFZ verringert haben, und vier weitere, die ggf. als „Verringerung“ gefasst werden können.

Die Zahl der Grundstücke, auf denen die GFZ erhöhende bauliche Maßnahmen stattgefunden haben, ist auch nicht so untergewichtig, dass das Betrachtungsgebiet im Wesentlichen von baulicher Stabilität geprägt wäre und die Festsetzung der Geschossfläche dahingehend noch steuernd wirken könnte, dass sie – wenn sie schon nicht eine Reduzierung der Geschossflächenzahl zu bewirken geeignet ist – jedenfalls eine weitere Überausnutzung der Grundstücke der Geschossfläche nach oben begrenzte (vgl. zu diesem Gesichtspunkt in einem vergleichbaren Fall: VG Berlin, Urteil vom 21. Juli 2025 – VG 19 K 455/20 –, juris Rn. 53). Das Verhältnis von GFZ-erhöhenden Baumaßnahmen zur Zahl der zu betrachtenden Grundstücke entspricht in etwa demjenigen, in dem die Kammer (vgl. etwa Urteil vom 21. Juli 2025 – VG 19 K 455/20 –: 27 von 67 Grundstücke) und das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (vgl. etwa OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. März 2025 – OVG 2 B 1.18 –: 421 erhöhende Bauvorhaben bei 981 Grundstücken) in der Vergangenheit von Funktionslosigkeit ausgegangen sind (hier: 181 GFZ-erhöhende Bauvorhaben bei 497 Grundstücken). Ein Zusammenhang zwischen dem Unterlassen weiterer baulicher Maßnahmen und einer zumindest beschränkten Wirkung der GFZ-Festsetzung liegt zudem deswegen fern, weil der weiteren Ausnutzung der Grundstücke insbesondere in die Höhe der vorhandene tatsächliche städtebauliche Rahmen entgegensteht. Dieser Rahmen entspricht weiterhin der planerischen Festsetzung von fünf Vollgeschossen. Auf fast 80 % der Grundstücke in dem Gebiet wird die zulässige Anzahl der Vollgeschosse genau eingehalten. Eine Begrenzung der weiteren baulichen Entwicklung erfolgt damit nicht, weil die Summe der in den Geschossen zu verwirklichenden Flächen nicht erweitert wird, sondern (allenfalls), weil die Zahl der Geschosse selbst nicht erhöht werden kann (vgl. zu diesem Gesichtspunkt: VG Berlin, Urteil vom 21. Juli 2025 – 19 K 455/20 –, juris Rn. 53).

Aktuell weichen die tatsächlichen Verhältnisse im Betrachtungsgebiet danach weiterhin massiv und offenkundig von der Planfestsetzung ab. Die zulässige GFZ wird auf nur 26 bebauten Grundstücken eingehalten, davon sind vier mit einer Kita bebaut, zwei mit einer (Hoch-)Schule, eines mit einem Amtsgebäude, eines mit einer Kirche und eines mit einem „Trafo“. Elf weitere Grundstücke sind unbebaut, davon acht Spielplatzgrundstücke, ein Grundstück bestehend aus einer Zuwegung zu einem Park und einer Biergartenfläche. Auf 460 von 497 Grundstücken (93 %) wird die zulässige GFZ demgegenüber, überwiegend im erheblichen Umfang (GFZ über 3,0), überschritten.

Diese Ergebnisse rechtfertigen den Schluss, dass im Untersuchungsgebiet eine Verwirklichung der GFZ-Festsetzung in der Zukunft auf unabsehbare Zeit ausgeschlossen ist. Es ist nicht ernstlich zu erwarten, dass sich im Betrachtungsgebiet zukünftig eine bauliche Entwicklung entlang der Festsetzung der GFZ vollziehen wird. Die dem Baunutzungsplan innewohnende städtebauliche Vorstellung hat sich (jedenfalls) im Betrachtungsgebiet grundlegend gewandelt. Das noch dem Baunutzungsplan zugrunde liegende Ziel, Altbestand rückzubauen, um Freiflächen innerhalb der historisch hochverdichteten Gebiete zu schaffen, ist lange aufgegeben worden. Im Ausgangspunkt gilt der Berliner Altbaubestand unter Einschluss seiner planabweichenden Bebauung als schützenswert; er wird erst recht nicht mehr generell in Frage gestellt (vgl. auch OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 15. September 2020 – OVG 2 B 10.17 –, juris Rn. 42). Eine wesentliche Veränderung des baulichen Bestandes ist ferner aus tatsächlichen Gründen nicht zu erwarten. Der Beklagte hat schon nicht geltend gemacht, dass der Zustand der Gebäude in dem Betrachtungsgebiet derart beeinträchtigt sein könnte, dass mit einer Beseitigung bestehender Bausubstanz und ihrer Ersetzung durch – gar an die Maßfestsetzungen gebundene – Neubauten gerechnet werden könnte. Die Rückkehr zu den mit der planerischen Festsetzung verbundenen Zielen setzte danach tiefgreifende bauliche Eingriffe voraus, für die ein neuer planerischer Wille zu bilden wäre.

c) Der Verlust der Steuerungsfähigkeit der GFZ-Festsetzung im Betrachtungsgebiet ist offenkundig.

Mit dem Erfordernis der Offenkundigkeit als Voraussetzung des Obsoletwerdens einer bauplanungsrechtlichen Festsetzung wird der „positiven“, also der vertrauenserweckenden Wirkung planerischer Festsetzungen zugunsten desjenigen, der aus ihr Rechte herzuleiten sucht, Rechnung getragen (BVerwG, Urteil vom 29. April 1977 – BVerwG 4 C 39.75 –, juris Rn. 35). Die zu fordernde Offenkundigkeit bezieht sich auf den bereits eingetretenen Zustand einer fehlenden Realisierungsmöglichkeit der Festsetzung auf unabsehbare Zeit, also darauf, ob die Festsetzung als Instrument für die Steuerung der städtebaulichen Entwicklung auf Dauer nicht mehr tauglich ist (BVerwG, Urteil vom 18. November 2004 – BVerwG 4 CN 11.03 –, juris Rn. 34). Die Offenkundigkeitsprüfung verlangt im Sinne eines Evidenzurteils eine rechtliche Wertung, ob die Abweichungen von der bauplanungsrechtlichen Festsetzung im maßgeblichen Betrachtungsraum ein Ausmaß erreicht haben, das aufgrund der hieraus zu schließenden Unumkehrbarkeit einem in die Fortgeltung der Festsetzung gesetzten Vertrauen die Schutzwürdigkeit nimmt (vgl. schon BVerwG, Urteil vom 29. April 1977 – BVerwG 4 C 39.75 –, juris Rn. 35 und zuletzt vom 24. April 2024 – BVerwG 4 C 2.23 –, juris Rn. 39).

Dies ist hier unter Beachtung des hinsichtlich der tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse bereits Ausgeführten der Fall. Bei Würdigung der Gesamtumstände des vorliegenden Falles haben die nachträglich eingetretenen Abweichungen im maßgeblichen Betrachtungsgebiet nach Quantität und Qualität ein Ausmaß erreicht, aufgrund dessen sich der Schluss aufdrängt, dass ein Vertrauen in die Fortgeltung der Festsetzung nicht mehr schutzwürdig ist. Es ist – auch in rechtlicher Hinsicht – nichts dafür ersichtlich, dass die tatsächlichen Verhältnisse hier in absehbarer Zeit reversibel wären (vgl. zu diesem Maßstab OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. März 2025 – OVG 2 B 1.18 –, juris Rn. 75).

Hat der Hauptantrag in der Sache Erfolg, ist über die hierzu gestellten eingeschränkten Hilfsanträge nicht zu entscheiden.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO in Verbindung mit § 709 Satz 1 und Satz 2 der Zivilprozessordnung.

Der Wert des Streitgegenstandes wird gemäß den §§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes auf

40.000,00 Euro

festgesetzt.