Reparatur der Wohnungseingangstür und Mietminderung KI-Titel

Der Kläger begehrt vom Beklagten die Reparatur von Teilen der von ihm angemieteten Wohnung und Feststellung, dass er zur Mietminderung berechtigt sei.

Die Parteien sind durch ein Mietverhältnis über eine Wohnung in dem Gebäude ... in ... im ... links (Whg. Nr. ...) verbunden. Der Kläger ist der Mieter, der Beklagte ist der Vermieter. Der Kläger mietete die Wohnung mit Mietvertrag vom 13.05.2023 an bei einer Miete von 380,- € netto und einer Betriebskostenvorauszahlung von 70,- € sowie weiteren 60,- € Heizkosten. Insgesamt zahlt er 510,- € monatlich, Mietvertrag Anlage K1

Bei dem Gebäude handelt es sich um ein augenscheinlich älteres Haus mit mehreren Wohnungen, auch auf den einzelnen Stockwerken. Das Gebäude wurde vor nicht allzu langer Zeit als Asylbewerberunterkunft genutzt. Der Zustand des Gebäudes ist – nicht nur optisch – eher desolat und stark renovierungsbedürftig; dies wird innen bereits im Hauseingangsflur nach der Hauseingangstüre klar. Der beklagte Vermieter renoviert das Gebäude im Wesentlichen in Eigenleistung Stück für Stück. Im Jahr 2021 wurden jedenfalls in der Wohnung des Beklagten neue Fenster eingebaut durch ein Unternehmen (Firma Montagebau ..., Anlagen B1 und B2).

Bei der Wohnung des Beklagten handelt es sich um eine einfache Wohnung mit ca. 35 qm laut Mietvertrag, die mit drei Fenstern (2 größere quadratische und 1 kleineres rechteckiges) zur Außenseite „ausgestattet“ ist. Bei der Wohnungseingangstüre handelt es sich um eine einfache Holztüre in der Art einer Zimmertüre, das Schloss hat nur einen Schließriegel (nicht mehrere Schließzapfen, gegebenenfalls noch oben und unten im Sinne einer Art „Sicherheitsbands“ um die Tür). Diese schließt nicht richtig und lässt sich nahezu nicht abschließen.

Erstmalig mit Schreiben vom 15.04.2024, Anlage K2, wurden diverse Mängel, darunter eine mangelhafte Abdichtung der Fenster und die Wohnungseingangstüre, gerügt und die Behebung der vorhandenen Mängel gefordert. Dies bereits durch den jetzigen Prozessbevollmächtigten des Antragstellers.

Der Kläger trägt vor,

dass die beiden Fenster in der Wohnung mangelhaft eingebaut wurden, es gebe keine richtige Abdichtung zwischen den Fensterrahmen und Mauerwerk und dass es (wortwörtlich) ‚massiv herein ziehe‘.

Die Wohnungseingangstüre sei eine ganz normale Türe, die sich nur noch sehr schwierig schließen und teilweise gar nicht abschließen lasse. Alles sei verzogen.

Sofern beklagtenseits angeklungen sei, dass der Kläger die Wohnungseingangstüre beschädigt habe bei dem gemeinsamen Reparaturversuch, so sei dies nicht richtig.

Die Aufforderung zur Mängelbeseitigung sei erfolglos geblieben.

Der Kläger beantragt (Bl. 33 d.A. und Protokoll):

Der Beklagte wird weiter verurteilt, den Fenstereinbau noch ordnungsgemäß fertigzustellen, durch fertiges Verputzen und Abdichten der Spalten zwischen Fenster und Mauer.

Der Beklagte wird weiter verurteilt die Wohnungseingangstür zu reparieren, damit diese wieder normal schließt und abgeschlossen werden kann.

Bis zu einer Mängelbeseitigung ist der Kläger berechtigt, eine Mietminderung in Höhe von 20 % vorzunehmen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte trägt vor,

dass die Wohnungseingangstüre durch den Mieter beschädigt worden sei. In seinem Beisein habe der Kläger diese aus den Angeln gehoben, wodurch diese letztlich beschädigt wurde. Bislang sei noch kein Ersatz vorgenommen worden.

Weitere, zunächst in einem Prozesskostenhilfeantrag aufgeführte, vermeintliche Mängelbeseitigungsansprüche wurden nach der gerichtlichen Entscheidung über die Prozesskostenhilfe vom Kläger nicht weiter verfolgt.

Wegen des weiteren Parteivortrags wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 21.11.2025 verwiesen; dabei handelte es sich um einen Ortstermin in der Wohnung des Klägers.

Die Klage ist zulässig, insbesondere besteht das für Klageantrag Z. 3 erforderliche Feststellungsinteresse gemäß § 256 ZPO, weil die Minderung der Miete nur eine nicht in Rechtskraft erwachsende Vorfrage darstellt.

Die Klage ist auch im Tenor regierten Umfang begründet.

Der Kläger hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Beseitigung und Behebung der Mängel der Wohnungseingangstüre aus § 535 Abs. 1 S. 2 Hs. 2 BGB, weil die Mietwohnung insoweit mit einem Sachmangel behaftet ist.

Nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten, d. h. in einem Zustand ohne Sachmängel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB. Ein Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert und deshalb dem Mieter sowohl ein Recht zur Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB) als auch einen Anspruch auf Mangelbeseitigung (§ 535 Abs. 2 BGB) gewährt, ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand. Soweit Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der in § 535 Abs. 1 S. 2 BGB gesetzlich vorgesehene „zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand“ durch den vereinbarten Nutzungszweck - hier als Wohnung – bestimmt. Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. Gibt es zu bestimmten Anforderungen technische Normen, ist jedenfalls deren Einhaltung geschuldet (AG Stuttgart Urt. v. 9.2.2021 – 37 C 1506/19, BeckRS 2021, 19261 Rn. 26, beck-online).

Nach der in Augenscheinnahme durch das Gericht und dem Parteivortrag steht fest, dass die Wohnungeingangstüre aktuell nur schlecht schließt (ins Schloss fällt) und sich darüber hinaus nahezu nicht abschließen lässt. Dies stellt zwanglos einen Mangel der Mietsache dar, da die Sicherheit des Mieters und der Schutz der Habseligkeiten des Klägers nicht ausreichend sichergestellt ist; dies ungeachtet des Umstands, dass es sich um eine einfache Holztüre lediglich in der Art einer Zimmertüre handelt, die sicherlich auch wenn sie intakt und funktionsfähig wäre keinen Schutzstandard – in keinster Weise – erfüllte.

Dabei steht auch fest, dass es jedenfalls einen gemeinsamen Reparaturversuch des Klägers und des Beklagten gab und der Beklagte ausdrücklich das Tätigwerden des Klägers billigte und diesen gewähren ließ, auch beim Ausheben der Türe aus den Angeln, so dass der Mangel jedenfalls in den Verantwortungsbereich des Beklagten fällt und gerade nicht vom Kläger verschuldet wurde und die Beseitigungspflicht daher nicht aufgehoben ist (vergleiche Kroiß (Hrsg.)/Bruns u.a., Formular Bibliothek Zivilprozess – Miete, WEG, Nachbarschaft, Teil 1 Rn. 208, beck-online).

Mit dem Instandsetzunganspruch, der ohne Verstoß gegen § 308 ZPO, im Tenor konkretisiert wurde steht zugleich fest, dass eine Minderung gemäß § 536 Abs. 1 S. 1 BGB auszusprechen ist, diese legt das Gericht vorliegend auf 5 % (der Bruttomiete) fest. Dabei berücksichtigt das Gericht insbesondere, dass angesichts der einfachen Ausführung der Türe eine Instandsetzung ohne Schwierigkeiten, gegebenenfalls bei Austausch der Türzarge, zu bewerkstelligen ist und gleichzeitig, wie ausgeführt, erhebliche Sicherheitsinteressen des Klägers berührt sind.

Anderes gilt im Hinblick auf die vorgetragenermaßen mangelhaft eingebauten Fenster die massiv undicht seien. Nach der Klage blieb zunächst offen, welche ‚beiden‘ der drei Fenster gemeint sind. Das Gericht hat die (alle drei) Fenster selbst in Augenschein genommen und konnte dabei – dies ist vorab festzuhalten – keinen Mangel feststellen.

Angesichts des Zustands des Hauses insgesamt, welches sich tatsächlich auch optisch in einem desolaten Zustand präsentiert, sowohl innen wie auch außen, liegt sicherlich kein optischer Mangel vor. Auch gab der Beklagten unwidersprochen an, dass er Schritt für Schritt renoviere und sich somit das Gebäude bei Anmietung, auch im Jahr 2023, in einem optisch noch schlechteren Zustand befand und es sich somit um eine vereinbarte Beschaffenheit bei der desolaten Optik des Gebäudes und mithin auch der Fenster handelt, wobei festzuhalten bleibt, dass die Fenster an sich im Jahr 2021 neu eingebaut wurden, was unschwer erkennbar ist. Allerdings besteht auch in technischer Hinsicht kein Mangel. Soweit ein technischer Mangel vorgetragen wurde, handelt es sich bestenfalls um widersprüchlichen Vortrag des Beklagten, gegebenenfalls sogar einen Vortrag „ins Blaue hinein“, der unbeachtlich ist (vergleiche hierzu OLG Koblenz, Urt. v. 18.6.2019 – 3 U 416/19, BeckRS 2019, 18418; Amtsgericht Leutkirch i.A., Urteil v. 06.02.2025, Az.: 1 C 70/24 [nicht rechtskräftig]). Das Gericht konnte sich bei kalten Temperaturen (ca. 1 Grad Außentemperatur) selbst davon überzeugen, dass es an den Fensterlaibungen keine kalten Mauerstellen gibt und nahezu keinerlei Zugluft oder auch nur kalte Luft zu verspüren ist (lediglich an dem kleineren Fenster konnte eine minimalste Zugluft festgestellt werden). Der Kläger konnte im Termin - auf ausdrückliche Frage - auch nicht ansatzweise erklären an welchen Stellen es denn wann konkrete ziehe. Dies ist mit dem schriftsätzlichen Vortrag, dass es massiv hineinziehe nicht zu vereinen, auch wenn im Ortstermin beispielsweise kein Außenwind ging. Der Kläger gab im Gegenteil sogar selbst an, dass er mit den Neben- und Heizkostenvorauszahlungen von 130,- € „hinkomme“ und diese den tatsächlichen Verbrauch abbildeten, auch wenn diese Äußerung im Rahmen des Ortstermins vom Gericht nicht ausdrücklich protokolliert wurde. Das Gericht hätte hier maßgebliche Mehrkosten erwartet und nicht solche, die sich – wie hier – im Rahmen üblicher Kosten bzw. Verbräuche bewegen. Ferner ist auf die Feststellung im Ortstermin hinzuweisen, dass es in der Wohnung, wie wohl immer, zugleich wohlig warm war. Auch konnte das Gericht beobachten, dass der Kläger offensichtlich ein Fenster in einer Art „Dauerkippstellung“ hat, die sich bei einem dauerhaften Luftzug nicht erklären und nachvollziehen ließe. Zudem ist nach eigenen Angaben des Klägers das Fliegengitter dauerhaft in den Fensterrahmen (quadratisches Fenster rechts am Bett) eingeklemmt; auch dies widerspricht einer massiven Zugluft von anderer Stelle.

Die Klage ist daher insoweit unbegründet und abzuweisen.

Von den Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger 3/4, der Beklagte 1/4.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.

Der Streitwert richtet sich nach § 41 Abs. 5 GKG, für Klageantrag Z. 1 und 2, und damit auf 1.224,- € (510,- € x 20 % x 12 Monate); im Übrigen (Klageantrag Z. 3) erfolgt die Streitwertfestsetzung nach der ersichtlichen Rechtsprechung (LG Hamburg Beschl. v. 24.6.2010 – 316 T 22/10, BeckRS 2010, 27117; Ag Stuttgart, a.a.O.) nach § 48 Abs. 1 S. 1 GKG, §§ 3, 9 ZPO und beläuft sich somit auf 4.284,- €.