Wohnungskaufvertrag mit Rücktrittsrecht bei fehlender Finanzierung KI-Titel

Der Beklagte zu 2) beurkundete am 4. November 2006 als amtlich bestellter Vertreter der Beklagten zu 1) zu deren UR-Nr. … einen Vertrag (Anlage 1, Bl. 82-109 d.A.), mit dem die … … GmbH (nachfolgend: Verkäuferin) dem Kläger und seiner Ehefrau … … (nachfolgend: Zedentin) das im Wohnungsgrundbuch von Berlin-Wilmersdorf Blatt … verzeichnete Wohnungseigentumsrecht Nr. 34 der Wohnungseigentumsanlage … Straße …, … zum Preis von 65.564,- € verkaufte. Im Eingang der Urkunde hieß es:

„Die Erschienenen zu 2. und 3. [der Kläger und seine Ehefrau] erklärten, dass ihnen das Muster des folgenden Wohnungskaufvertrages länger als zwei Wochen vorliege, und sie ausreichend Gelegenheit gehabt haben, den Gegenstand der Beurkundung inhaltlich zu

prüfen bzw. überprüfen zu lassen.“

Während der Beurkundung wurde auf Wunsch des Klägers § 22 des Kaufvertrages in die Urkunde eingefügt, der lautete:

„Der Verkäufer räumt dem Käufer ein Rücktrittsrecht für den Fall ein, dass er den Käufern bis zum 15.12.2006 eine Finanzierung einer Deutschen Bank für Kostenanteile und Kaufpreis nicht vorlegt. Das Rücktrittsrecht erlischt, wenn es bis zum 25.12.2006 nicht ausgeübt wird.“

Zur Finanzierung des Kaufpreises schlossen der Kläger und seine Ehefrau am 14. November 2006 einen Darlehensvertrag mit der … … … AG (nachfolgend: … AG) über einen Nominalbetrag von 77.940,- € (Anlage K 2) mit einer Laufzeit bis September 2033 und einer monatlichen Annuität von 406,59 €.

Zur Anfertigung der Einkommensteuererklärung für 2006 suchte der Kläger im Jahr 2007 seinen Steuerberater auf, der ihm darlegte, dass die Wohnung überteuert gewesen sei.

Der Kläger und seine Ehefrau erhoben gegen die DKB AG Schadensersatzansprüche aus der Verletzung vorvertraglicher Aufklärungs- und Beratungspflichten. Unter dem 1. November 2010 schlossen sie mit der DKB AG einen außergerichtlichen Vergleich (Anlage 13, Bl. 79-81 d.A.), in dem festgelegt wurde, dass die künftig zu zahlenden Annuitäten in vollem Umfang auf die Tilgung des Darlehens anzurechnen seien. Ein Wertpapierdepot der Eheleute sollte aufgelöst und ohne Vorfälligkeitsentschädigung zur Sondertilgung verwendet werden. In Punkt 5. hieß es:

„Generalausgleich

Mit Abschluss dieses Vergleichs sind sämtliche wechselseitigen Ansprüche der Parteien erledigt, gleich auf welchem Rechtsgrund sie beruhen, seien sie bereits geltend gemacht worden oder nicht, bereits bestehend oder künftig, bekannt oder unbekannt, bedingt oder betagt (Generalausgleich).

Dieser Generalausgleich umfasst insbesondere – aber nicht nur – die von dem Darlehensnehmer geltend gemachten Ansprüche, aber auch alle weiteren Ansprüche, insbesondere Schadensersatzansprüche, die sich aus oder im Zusammenhang mit der Anbahnung des Wohnungskaufvertrages und/oder des Darlehensvertrages ergeben oder damit zusammenhängen, seien sie vertraglicher, gesetzlicher oder deliktischer Natur.“

Für die Verkäuferin wurde am 7. April 2012 eine Löschungsankündigung im Handelsregister eingetragen. Die BKM Berliner Kapital Management GmbH, die bei der Vertragsanbahnung als Vermittlerin aufgetreten war, wurde durch Zurückweisung eines Insolvenzantrages mangels Masse mit Beschluss des Amtsgerichts Charlottenburg vom 27. April 2009 aufgelöst und am 21. Juli 2011 gelöscht.

Durch Schreiben der Klägervertreter vom 11. August 2015 forderten der Kläger und seine Ehefrau die Beklagten zum Schadensersatz auf. Die Beklagten lehnten mit Schreiben der Beklagten zu 1) vom 3. September 2015 eine Einstandspflicht ab.

In einer schriftlichen Vereinbarung vom 7. Dezember 2016 (Anlage K 10) erklärte die Zedentin, dass sie dem Kläger ihre sämtlichen Ansprüche gegen die Beklagten zu 1) und 2) aus der Verletzung von Amtspflichten nach § 17 Abs. 2a Satz 2 BeurkG a.F. bei der Beurkundung des Kaufvertrages abtrete. Der Kläger nahm die Abtretung an.

Der Kläger behauptet, die im Eingang der Urkunde enthaltene Erklärung über den Erhalt des Vertragsmusters treffe nicht zu. Vielmehr hätten er und seine Ehefrau den Entwurf erstmals am Tag der Beurkundung erhalten. Der Beklagte zu 2) habe die Urkunde vorgelesen, ohne innezuhalten und nachzufragen, ob der Text auch der Richtigkeit entspreche.

Mit der Klage nimmt der Kläger die Beklagten aus eigenem Recht und aus abgetretenem Recht seiner Ehefrau auf Ersatz des beiden Eheleuten entstandenen Schadens Zug um Zug gegen Abgabe einer auf die Übertragung des lastenfreien Wohnungseigentums gerichteten Erklärung in Anspruch. Er beziffert den Schaden mit dem Betrag von 53.813,53 €, der sich aus den von Januar 2007 bis Dezember 2016 gezahlten Annuitäten von insgesamt 48.790,80 € nebst Sonderausgaben von 24.819,86 € abzüglich der Mieteinnahmen von 19.797,13 € errechnet. Die Klageschrift ist am 20. Dezember 2016 per Telefax und am 22. Dezember 2016 im Original bei Gericht eingegangen. Nach Eingang der mit Schreiben vom 13. Januar 2017 angeforderten Gerichtskosten am 30. Januar 2017 ist die Klageschrift den Beklagten jeweils am 23. Februar 2017 zugestellt worden. Im Termin zur mündlichen Verhandlung hat der Kläger den ursprünglich unter II.2. der Klageschrift angekündigten Antrag auf Feststellung des Schuldnerverzuges zurückgenommen.

Der Kläger beantragt,

1. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen,

a) an ihn Schadensersatz in Höhe von 53.813,53 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz der EZB seit dem 4. September 2015 zu zahlen Zug um Zug gegen Abgabe folgender notariell beurkundeter Erklärung des Klägers und seiner Ehefrau, … …, vor einem zu beauftragenden Notar:

„Wir sind eingetragene Eigentümer des im Objekt Mecklenburgische Str. 10 in Berlin belegenen und im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts … von Berlin-… Blatt …, Flur 4, Flurstück 54/17, eingetragenen Wohnungseigentums, bestehend aus einem 5,36/1.000stel Miteigentumsanteil nach WEG, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 34 bezeichneten Wohnung.

Wir verpflichten uns hiermit, das vorbezeichnete Wohnungseigentum auf die Notarin … …, … Straße xx, … Berlin, zu übertragen, frei von der in Abteilung III des Grundbuchs eingetragenen Grundschuld der … AG/Berlin in Höhe von 77.940,- €.

Wir erteilen hiermit der Notarin … … die unwiderrufliche Vollmacht, in unserem Namen und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB die Auflassung zu erklären.

Wir erklären unser unwiderrufliches Einverständnis mit einer Weisung der Notarin … … an den unterzeichnenden Notar, den eingehenden Zahlungsbetrag zur Ablösung der in Abteilung III des Grundbuchs eingetragenen Grundschuld der … AG/Berlin in Höhe von 77.940,- € zu verwenden.

Wir bewilligen die Eintragung der Notarin … … als Eigentümerin. Der unterzeichnende Notar darf von dieser Erklärung nur Gebrauch machen, wenn die Verurteilungssumme auf seinem Notaranderkonto eingegangen ist.

Ein etwaig überschießender Betrag ist an uns auszuzahlen.“

b) weitere 4.204,63 € als Nebenforderung (außergerichtliche Rechtsanwaltskosten) zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz der EZB seit dem 4. September 2015 zu zahlen,

2. festzustellen,

dass die Beklagten gesamtschuldnerisch verpflichtet seien, ihm und seiner Ehefrau … …, …, jedweden Schaden zu ersetzen und die Vorgenannten von jedweden Kosten und Verpflichtungen freizustellen, die diesen im Zusammenhang mit dem Kauf, der Finanzierung und/oder der Übereignung des im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts … von Berlin-… Blatt … eingetragenen Wohnungseigentums, verbunden mit den Sondereigentumsrechten an der im Aufteilungsplan mit Nr. 34 bezeichneten Wohnung, nebst dem Miteigentumsanteil zu 5,36/1.000stel an dem Grundstück Flur 4 Flurstück 54/17, Gebäude- und Freifläche, … Str. 10 in Berlin, insbesondere dem Abschluss des mit Datum vom 14. November 2006 mit der … … … AG geschlossenen Darlehensvertrages (Darlehenskontonummer: …) entstanden sind oder noch entstehen werden.

Die Beklagten beantragen, die Klage

abzuweisen.

Die Beklagten erheben die Einrede der Verjährung. Sie behaupten, der Kaufvertrag wäre mit gleichem Inhalt abgeschlossen worden, wenn der Beklagte zu 2) die Beurkundung am

4. November 2006 unter Berufung auf die Wartefrist des § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG a.F.

abgelehnt hätte.

Das Gericht hat über die Behauptungen der Parteien durch Vernehmung der Zedentin als Zeugin im Termin vom 29. Juni 2017 Beweis erhoben und den Kläger in diesem Termin persönlich angehört. Für das Ergebnis der Anhörung und der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll verwiesen. Für den weiteren Sachvortrag der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze samt

Anlagen verwiesen.

Die Klage ist unbegründet. Der Kläger hat weder aus eigenem Recht noch aus abgetretenem

Recht seiner Ehefrau einen Anspruch gegen den Beklagte zu 2) nach §§ 19 Abs. 1 Satz 1, 39 Abs. 4 BNotO oder gegen die Beklagte zu 1) nach §§19 Abs. 1 Satz 1, 46 Satz 1 BNotO. Andere Anspruchsgrundlagen kommen nicht in Betracht.

Für einen Anspruch aus §§ 19 Abs. 1 Satz 1, 39 Abs. 4 BNotO gegen den Beklagten zu 2) fehlt es bereits an einer Amtspflichtverletzung des Beklagten zu 2) gegenüber dem Kläger und seiner Ehefrau. Insbesondere hat der Beklagte nicht gegen seine Amtspflichten aus § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG in der zur Zeit der Beurkundung geltenden Fassung verstoßen. Nach dieser Vorschrift musste der Notar bei der Beurkundung von Verbraucherverträgen darauf hinwirken, dass der Verbraucher ausreichend Gelegenheit erhielt, sich vorab mit dem Gegenstand der

Beurkundung auseinanderzusetzen, was bei nach S 31 lb Abs. 1 Satz 1 BGB beurkundungsbedürftigen Verträgen im Regelfall dadurch geschehen sollte, dass dem Verbraucher der beabsichtigte Text des Rechtsgeschäfts zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt wurde.

Der Notar war danach jedenfalls dann weiterer Hinwirkungspflichten enthoben, wenn er festgestellt hatte, dass die an der Beurkundung beteiligten Verbraucher den Text des Rechtsgeschäfts seit mehr als zwei Wochen in Händen hielten. Die Aushändigung eines Entwurfs durch den Notar selbst oder durch sein Büro war gemäß dieser Bestimmung nicht gefordert; es genügte, wenn der Entwurf dem Verbraucher durch den Vertragsgegner oder durch einen Dritten ausgehändigt worden war. Der Text musste noch nicht in einem vollständigen Vertragsentwurf, sondern konnte auch in einem abstrakten und noch nicht individualisierten Vertragsmuster enthalten sein. Andere Urkunden wie etwa die Teilungserklärung oder die Baubeschreibung gehörten nur dann zum Text des Rechtsgeschäfts, wenn sie tatsächlich Gegenstand einer förmlichen Verweisung gemäß §§ 9 Abs. 1 Satz 2, 13, 13a BeurkG werden und nicht nur in der Urkunde erwähnt werden sollten (vgl. Winkler, BeurkG, 17. Aufl., S 17 Rdn. 167, 170; Eylmann/Vaasen/Frenz, BeurkG, 3. Aufl:, S 17 Rdn. 39g; Armbrüster/Preuß/Renner, BeurkG, 6. Aufl., § 17 Rdn. 220). Hier war eine Verweisung auf die Teilungserklärung nicht beabsichtigt, da der Urkundstext weder ihre Verlesung und Beifügung nach § 13 BeurkG noch einen Verzicht auf Verlesung nach § 13a Abs. 1 BeurkG oder auf Beifügung nach § 13a Abs. 2 BeurkG vorsah.

Es blieb dem Ermessen des Notars überlassen, auf welchem Weg er die Feststellung traf, dass der Text des Rechtsgeschäfts den beteiligten Verbrauchern bereits seit mindestens zwei Wochen zur Verfügung stand. Insbesondere war es nicht zu beanstanden, wenn er eine entsprechende Erklärung der Beteiligten entgegennahm und nicht eigens auf ihre Richtigkeit überprüfte, solange keine Anhaltspunkte auf unwahre Angaben hindeuteten. Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass der Notar nach dem Gesetzeswortlaut verpflichtet war, auf eine ausreichende Gelegenheit des Verbrauchers zur Auseinandersetzung mit dem Beurkundungsgegenstand hinzuwirken. Ein aktives Handeln des Notars war nach dieser Vorschrift nicht zwingend geboten. Das folgt insbesondere nicht aus dem Begriff der Hinwirkungspflicht, der durch § 17 Abs. 2a Satz 2 BeurkG a.F. erstmals in das Beurkundungsrecht eingeführt worden ist. Der Wortlaut der Vorschrift und ihr systematischer Zusammenhang mit anderen Vorschriften lassen immerhin erkennen, dass die Amtspflicht des Notars in diesem Fall nicht in einer Erfolgspflicht, aber auch nicht in einer

Belehrungs- oder Hinweispflicht bestehen sollte. Entscheidend ist, dass das Gesetz den Inhalt def Pflicht für den Fall der Beurkundung von Verbraucherverträgen über Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte im zweiten Halbsatz von § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG a.F. selbst konkretisiert hat. Danach sollte es im Regelfall genügen, wenn der Text im Abstand von vierzehn Tagen zur Verfügung gestellt worden war. Dem Notar war nicht vorgegeben, diese Voraussetzung durch eigenes aktives Handeln zu schaffen oder ihren Eintritt durch ein Handeln zu überprüfen, das über die Entgegennahme einer glaubhaften Mitteilung durch die beteiligten Verbraucher hinausging (vgl. Winkler, BeurkG, 17. Aufl., § 17 Rdn. 163; BNotK-Rundschreiben 20/2003 vom 28, April 2003). Erst seit der Änderung des § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG vom 1. Oktober 2013 ist der Notar in jedem Fall zu aktivem Handeln verpflichtet (vgl. BT-Drucks. 17/12035r S. 7; Armbruster/Preuß/Renner, BeurkG, 7. Aufl. § 17 BeurkG Rdn. 220).

Hier gaben der Kläger und die Zedentin die beurkundete Erklärung ab, dass ihnen ein. Muster des Wohnungskaufvertrages bereits länger als zwei Wochen vorliege. Diese Erklärung reichte für den Beklagten zu 2) aus, um die Feststellung über die Einhaltung der Wartefrist zu treffen. Für ihn bestand insbesondere kein Anlass, sich zusätzlich zu vergewissern, ob die Erklärung auch der Wahrheit entsprach. Da die Erklärung in der notariellen Urkunde enthalten ist, steht mit der Beweiskraft der öffentlichen Urkunde nach § 415 Abs. 1 ZPO fest, dass sie von dem Kläger und der Zedentin ausdrücklich oder durch schlüssiges Handeln vor dem Beklagten zu 2) mit diesem Inhalt abgegeben wurde. Den nach § 415 Abs. 2 ZPO zulässigen Gegenbeweis, dass die Erklärung unrichtig beurkundet worden sei, hat der Kläger nicht geführt. Insbesondere ist ein Verstoß gegen § 13 Abs. 1 Satz 1 BeurkG nicht erwiesen. Unstreitig wurde die Urkunde von allen Beteiligten unterschrieben. Damit wird nach § 13 Abs. 1 Satz 3 BeurkG vermutet, dass die Niederschrift in Gegenwart des Beklagten vorgelesen und von den Beteiligten genehmigt worden ist. In seiner persönlichen Anhörung hat der Kläger überdies selbst erklärt, dass der Beklagte zu 2) die Urkunde - wenn auch sehr schnell - vorgelesen habe. Die Zedentin erklärte in ihrer Vernehmung lediglich, dass sie nicht mehr wisse, ob der Beklagte zu 2) die Urkunde vorgelesen habe.

Die Amtspflichtverletzung des Beklagten zu 2) steht auch deshalb nicht fest, weil er unwiderlegt vorgetragen hat, er habe die an einer Beurkundung beteiligten Verbraucher stets und deshalb auch hier ausdrücklich danach gefragt, ob ihre Erklärung zur Aushändigung des Urkundstextes richtig sei. Trägt der beklagte Notar einen Sachverhalt vor, der eine Amtspflichtverletzung ausschließt, hat der Kläger die Unrichtigkeit der Gegendarstellung darzulegen und zu beweisen. Das gilt auch dann, wenn dazu der Beweis einer negativen Tatsache erforderlich ist (vgl. BGH, DNotZ 1990, 441 [442]; BGH, DNotZ 2006, 912 [914f.]; Haug/Zimmermann, Die Amtshaftung des Notars, 3. Aufl., Rdn. 920). Hat der Beklagte zu 2) hier den Kläger und seine Ehefrau gezielt zur Einhaltung der Zweiwochenfrist befragt, könnte ihm von vornherein kein Verstoß gegen § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG a.F. zur Last gelegt werden. Das gilt selbst dann, wenn diese Vorschrift dahin auszulegen sein sollte, dass sie stets ein aktives Tun des Notars verlangte und nicht schon die Entgegennahme der Erklärung über die Aushändigung des Urkundstextes genügen ließ. Hier hat der Kläger den Vortrag des Beklagten zu 2), er habe die Urkundsbeteiligten durchgängig zur Einhaltung der Wartefrist befragt, nür mit Nichtwissen bestritten. Zum Nachweis der Amtspflichtverletzung hätte der Kläger aber mindestens vortragen und beweisen müssen, dass der Beklagte zu 2) diese Routine nicht wie von ihm behauptet bei allen Beurkundungen befolgt habe. Dazu genügt es insbesondere nicht, nur darauf zu verweisen, dass auch ein anderer Kläger in einem ähnlich gelagerten Amtshaftungsprozess gegen den Beklagten zu 2) eine Verlesung der Urkunde in einem Block und ohne Pause behauptet habe; denn dieser Umstand besagt nur etwas über den wiederkehrenden Parteivortrag in Haftpflichtprozessen, die auf einen Verstoß gegen die zweiwöchige Wartefrist gestützt werden, nicht aber über den hier zu beweisenden Sachverhalt. Es ist auch nicht von Belang, dass der Beklagte zu 2) nach seinem eigenen Vortrag die beteiligten Verbraucher nicht immer über Sinn und Zweck der Wartefrist belehrte, da eine Amtspflicht zu dieser Belehrung nicht bestand.

Unabhängig von der fehlenden Amtspflichtverletzung ist ein Anspruch gegen den Beklagten zu 2) aus §§ 19 Abs. 1 Satz 1, 39 Abs. 4 BNotO auch deshalb ausgeschlossen, weil der Kläger und seine Ehefrau eine anderweitige Ersatzmöglichkeit versäumt haben. Nach § 19 Abs. 1 Satz 2 1. Halbs. BNotO haftet ein Notar für eine fahrlässige Amtspflichtverletzung grundsätzlich nur insoweit, als der Geschädigte nicht durch einen Dritten Ersatz seines Schadens erlangen kann. Der Geschädigte muss grundsätzlich jede zumutbare rechtliche oder auch nur rein tatsächliche Möglichkeit zum Schadensausgleich verfolgen, die demselben Tatsachenkreis wie die Amtspflichtverletzung entspringt, bevor er sich an den Notar wenden kann. Versäumter schuldhaft die Inanspruchnahme des Dritteny weil er auf seine Rechte verzichtet oder sie nicht innerhalb der für sie geltenden Verjährungsfrist geltend macht, besteht auch kein Anspruch gegen den Notar (vgl. BGH, NJW 1995, 2713 [2714]). Dabei ist dem Geschädigten ein Verschulden seines Rechtsberaters gemäß § 278 BGB zuzurechnen (Ganter/Hertel/Wöstmann, Handbuch der Notarhaftung, 3. Aufl., Rdn. 2149).

Hier bestand der Schaden der Eheleute nach dem Vortrag des Klägers darin, dass sie durch den Darlehensvertrag, durch die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft und durch öffentliche Abgaben mit Zahlungsverpflichtungen belastet wurden, die durch die ihnen zufließenden Mieteinnahmen und sonstigen Vorteile nicht ausgeglichen werden konnten und bei einem Nichtabschluss des Kaufvertrages nicht entstanden wären. Zugunsten des Klägers kann in diesem Zusammenhang unterstellt werden, dass der Beklagte zu 2) seine Amtspflicht tatsächlich verletzte und dadurch den behaupteten Schaden verursachte. Die Eheleute haben sich aber selbst ihrer Ansprüche gegen die AG begeben, mit denen sie einen Ausgleich ihres Schadens erlangt hätten.

Der Kläger und seine Ehefrau schlossen mit der … AG am 1. November 2010 einen Vergleich, in dem Sie mit Wirkung zum 1. Dezember 2010 auf sämtliche Ansprüche im Zusammenhang mit der Anbahnung des Wohnungskaufvertrages und des Darlehensvertrages und insbesondere auf die von ihnen bereits erhobenen Schadensersatzansprüche wegen Verletzung vorvertraglicher Aufklärungs- und Beratungspflichten verzichteten. Damit fiel die Bank als anderweitige Ersatzmöglichkeit endgültig aus. Es steht aber nicht fest, dass es dem Kläger und seiner Ehefrau nicht zumutbar gewesen wäre, ihre Ansprüche gegen die Bank weiter zu verfolgen.

Der Kläger hat dazu nur vorgetragen, dass eine Schadensersatzklage gegen die AG keine Aussicht auf Erfolg gehabt hätte, weil nicht zuletzt die Berliner Gerichte sehr hohe Anforderungen an den Nachweis einer sittenwidrigen Überteuerung und insbesondere die Kenntnis der Bank aufgestellt hätten. Der Vergleich sei daher das Äußerste gewesen, was für die Eheleute ohne anwaltliche Vertretung zu erreichen gewesen sei. Das. reicht schon deshalb nicht aus, weil die Eheleute nach dem eigenen Vortrag des Klägers in der mündlichen Verhandlung bei den Verhandlungen mit der — AG durch die Rechtsanwälte beraten und unterstützt wurden.

Abgesehen davon hätte sich die Erfolgsaussicht einer Klage nicht nach den Anforderungen der Gerichte in anderen Fällen, sondern nach den Umständen des konkreten Einzelfalls bestimmt. Es steht nicht einmal fest, ob und inwieweit sich zum Zeitpunkt des Vergleichsabschlusses bereits eine gefestigte Rechtsprechung gebildet hatte. Überdies lässt sich nicht ausschließen, dass eine Klage auf Schadensersatz wegen Verletzung vorvertraglicher Aufklärungs- und Beratungspflichten hier anstatt mit der sittenwidrigen Überteuerung des Kaufgegenstandes mit anderen Pflichtverletzungen begründbar gewesen wäre, die entweder von der Bank selbst begangen worden oder ihr zurechenbar waren. Immerhin hielt die — AG die Position der Eheleute für so aussichtsreich, dass sie ihnen bei der Verrechnung der Tilgungszahlungen und mit dem Verzicht auf eine Vorfälligkeitsentschädigung für die Sondertilgung nicht unerheblich entgegenkam.

Steht nichtfest, ob eine anderweitige Ersatzmöglichkeit zumutbar ist oder gewesen wäre, so trifft den Geschädigten die Beweislast; denn er hat das Fehlen der anderweitigen Ersatzmöglichkeit zur Schlüssigkeit des Klagevortrages darzulegen und im Streitfall zu beweisen (vgl. BGH, NJW-RR 2005, 1148 [1149]). Ist eine anderweitige Ersatzmöglichkeit weggefallen, so muss der Geschädigte beweisen, dass der Wegfall nicht auf seinem Verschulden beruht (vgl. Ganter/Hertel/Wöstmann, Handbuch der Notarhaftung, 3. Aufl., Rdn. 2265 m.w.N.). Diese Beweise hat der Kläger hier nicht führen können.

Dem Anspruch des Klägers gegen den Beklagten zu 2) steht ferner gemäß § 214 Abs. 1 BGB die von den Beklagten erhobene Einrede der Verjährung entgegen. Selbst wenn zugunsten des Klägers unterstellt wird, dass ihm und seiner Ehefrau zunächst ein Schadensersatzanspruch aus §§ 19 Abs. 1 Satz 1, 39 Abs. 4 BNotO entstanden und auch nicht durch Versäumung anderweitiger Ersatzmöglichkeiten ausgeschlossen ist, wäre jedenfalls die für den Anspruch geltende Verjährungsfrist abgelaufen.

Ansprüche aus notarieller Amtspflichtverletzung verjähren in der regelmäßigen Verjährungsfrist der §§ 195, 199 Abs. 1 BGB innerhalb von drei Jahren nach dem Schluss des Jahres, in dem der Berechtigte von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Ersatzpflichtigen Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. Diese Voraussetzung war hier spätestens im Lauf des Jahres 2012 eingetreten. Zu den Umständen, die den Anspruch begründen, gehören•die Amtspflichtverletzung des Beklagten zu 2) und der ursächlich auf ihr beruhende Schaden des Klägers und seiner Ehefrau. Die dafür maßgeblichen Tatsachen waren den Eheleuten bereits im Jahre 2007 bekannt. Im Hinblick auf § 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO setzte die Kenntnis der Eheleute von der Ersatzpflicht des Beklagten überdies voraus, dass sie sich bewusst waren, Ersatz ihres Schadens. nicht auf andere Weise erlangen zu können. Dieser Umstand war ihnen ebenfalls spätestens im Jahre 20.12 bekannt geworden.

Der Kläger und seine Ehefrau erkannten ihren Schaden nach dem eigenen Vorbringen des Klägers spätestens im Jahre 2007. Jedenfalls nach dem Gespräch des Klägers mit seinem Steuerberater wurde ihnen deutlich, dass die aus dem Erwerb der Wohnung entstehenden Vorteile nicht ausreichen würden, um ihre Aufwendungen auszugleichen.

Die Kenntnis der Eheleute von dem Sachverhalt, der eine Verursachung des Schadens durch eine Amtspflichtverletzung des Beklagten zu 2) nahe legte; ergab sich aus den Umständen des Vertragsschlusses. Sie wussten, dass der Beklagte zu 2) — wie in diesem Zusammenhang unterstellt — den Kaufvertrag beurkundet hatte, ohne darauf hinzuwirken, dass ihnen der Text des zu beurkundenden Rechtsgeschäfts mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt worden war. Für ihre Kenntnis der anspruchsbegründenden Tatsachen kommt es nicht darauf an, ob sie auch die rechtlich zutreffenden Schlüsse auf eine Amtspflichtverletzung des Beklagten und auf einen Schadensersatzanspruch gegen ihn zogen. Hier wie im Regelfall genügt die Kenntnis der reinen Tatsachen, um den Verjährungsbeginn auszulösen (vgl. BGH; NJW 2008, 2576; BGH, NJW 2008, 1498; BGH, NJW-RR 2005, 1148 [1149]; BGH, NJW 2000, 1498 [1500]). Allenfalls wenn die Rechtslage besonders unübersichtlich oder zweifelhaft ist, kann die Rechtsunkenntnis des Geschädigten die Verjährung hinausschieben, weil ihm dann die sofortige Klageerhebung nicht zuzumuten ist (vgl. BGH, NJW 1999, 2183; BGH, NJW 1993, 648 [653]). Das war hier nicht der Fall.

Das Fehlen anderweitiger Ersatzmöglichkeiten stand objektiv spätestens im April 2012 fest, als die Löschungsankündigung für die Verkäuferin im Handelsregister eingetragen wurde, nachdem die Eheleute bereits 2010 den Generalverzicht gegenüber der … AG erklärt hatten und die … Berlin … Management 2011 als vermögenslos gelöscht worden war.

Vom Wegfall der … AG erlangten die Eheleute unmittelbar mit dem Vergleichsabschluss im Jahr 2010 Kenntnis. Hinsichtlich der Verkäuferin und der Vermittlerin ist nicht entscheidend, ob der Kläger und seine Ehefrau jeweils von den Eintragungen im Handelsregister erfuhren. Maßgeblich ist, dass ihnen die tatsächlichen Voraussetzungen der Ersatzansprüche gegen diese Personen sei dem Jahr 2007 bekannt waren und sie bei einem gerichtlichen oder außergerichtlichen Vorgehen gegen sie spätestens im Jahre 2012 von der Aussichtslosigkeit der Rechtsverfolgung erfahren hätten. Die Anknüpfung des Verjährungsbeginns an die Kenntnis des Geschädigten vom Fehlen der anderweitigen Ersatzmöglichkeit hat den Sinn, dass der Geschädigte keine Maßnahmen zur Unterbrechung der Verjährung treffen muss, solange er nicht zu einer schlüssigen Klage gegen den Notar imstande ist (vgl. BGH, NJW-RR 2005, 1148 [1149]). Hätte sich der Geschädigte aber schon zu einem früheren Zeitpunkt im Prozesswege oder auf sonstige Weise Klarheit verschaffen können, ob und in welcher Höhe er Ersatzansprüche gegen Dritte hat, ist dieser Zeitpunkt für den Verjährungsbeginn maßgeblich. Es liegt nicht in der Hand des Geschädigten, den Verjährungsbeginn durch Untätigkeit hinauszuschieben (BGH, NJW-RR 2007, 277 [278]). Allgemein gilt, dass sich der Geschädigte zur Begründung des späteren Verjährungsbeginns nicht auf Umstände berufen kann, die ihn an der Erhebung der Schadensersatzklage tatsächlich in keiner Weise gehindert haben (BGH, NJW 1993, 933 [935]; Staudinger/Wöstmann, BGB, Neubearbeitung 2013, § 839 Rdn. 379).

Da die Verjährung der Ersatzansprüche gegen den Beklagten zu 2) danach spätestens mit dem Schluss des Jahres 2012 zu laufen begann, dauerte die regelmäßige Verjährungsfrist allenfalls bis zum Ablauf des 31. Dezember 2015. Die Verhandlungen über die Ansprüche, die mit Schreiben der Klägervertreter vom 11. August 2015 eingeleitet wurden, endeten mit dem Ablehnungsschreiben der Beklagten zu 1) und führten damit gemäß § 203 Satz 1 BGB zu einer Hemmung von 24 Tagen. Die Verjährung war somit spätestens mit Ablauf des 24. Januar 2016 vollendet. Die am 20. Dezember 2016 anhängig gemachte und am 23. Februar 2017 zugestellte Klage konnte die Verjährung nicht mehr hemmen.

Wären die … AG, die Verkäuferin und die Vermittlerin – wie vom Kläger behauptet – von vornherein jeweils keine anderweitige Ersatzmöglichkeit gewesen, dann wäre überdies die Verjährungsfrist des § 199 Abs. 3 Nr. 1 BGB abgelaufen. Nach dieser Vorschrift verjähren Schadensersatzansprüche ohne Rücksicht auf die Kenntnis des Berechtigten in zehn Jahren von der Entstehung an. Der Schadensersatzanspruch entsteht im Grundsatz einheitlich, sobald der erste Teilbetrag durch Leistungsklage geltend gemacht werden kann (vgl. Palandt/Ellenberger, BGB, 76. Aufl., § 199 Rdn. 14). Das war hier seit dem 14. November 2006 der Fall, als der Kläger und seine Ehefrau den Darlehensvertrag mit der … AG schlossen. Wenn der Abschluss dieses Vertrages ursächlich auf der amtspflichtwidrigen Beurkundung durch den Beklagten zu 2) beruhte und keine anderweitige Ersatzmöglichkeit zur Verfügung stand, konnten die Eheleute den Beklagten zu 2) sogleich auf Schadensersatz im Wege der Freistellung von ihrer Darlehensverbindlichkeit in Anspruch nehmen. Unter Berücksichtigung der Hemmung von 24 Tagen wäre diese Verjährungsfrist mit Ablauf des 9. Dezember 2016 und damit ebenfalls noch vor Anhängigkeit der Klage verstrichen.

Die Beklagte zu 1) trifft keine Haftung für ihren amtlich bestellten Vertreter nach §§ 19 Abs. 1 Satz 1, 46 Satz 1 BNotO, weil dem Beklagten zu 2) schon keine Verletzung notarieller Amtspflichten zur Last fällt. Überdies stünden auch einer Haftung der Beklagten zu 1) die schuldhafte Versäumung einer anderweitigen Ersatzmöglichkeit durch die Kläger und die von den Beklagten erhobene Einrede der Verjährung entgegen.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit gründet sich auf § 709 Satz 1 und 2 ZPO.