Die Versagung einer Baugenehmigung entfaltet als grundstücksbezogener Verwaltungsakt dingliche Wirkung.

Die Klägerin wendet sich gegen eine Rückbauanordnung nebst Zwangsmittelandrohung.

Sie ist seit 2021 Eigentümerin des Grundstücks Y… in 6... Berlin (Gemarkung Tiergarten, Flur 9…, Flurstück 5…; im Folgenden: Grundstück). Das Grundstück ist unter anderem im Geltungsbereich der am 25. Mai 2016 in Kraft getretenen sozialen Erhaltungsverordnung Birkenstraße (GVBl. 2016, S. 274) belegen.

Die Voreigentümerin des Grundstücks, die S… GmbH (im Folgenden: Voreigentümerin), beantragte am 15. Oktober 2020 bei dem Bezirksamt Mitte von Berlin (im Folgenden: Bezirksamt) die Genehmigung bereits in Umsetzung begriffener Modernisierungsmaßnahmen für Wohnungen im Vorderhaus 2. OG links (Wohnung 4), 4. OG links (Wohnung 8) und 4. OG rechts (Wohnung 7). Sie begehrte unter anderem die Genehmigung für den Austausch eines Stand-WCs gegen ein wandhängendes WC im Badezimmer in der Wohneinheit Vorderhaus 2. OG links. Die Voreigentümerin sah insbesondere vor, die Grundrisse der Wohnungen zu ändern. Die Wohnungen 4 und 8, zuvor jeweils Zwei-Zimmer-Wohnungen, sollten jeweils in Vier-Zimmer-Wohnungen, die Wohnung 7, zuvor eine Drei-Zimmer-Wohnung, in eine Fünf -Zimmer-Wohnung neu zugeschnitten werden. Dazu sollten in allen drei Wohnungen der bisherige Küchenraum zum Wohnraum ertüchtigt werden und zwei der Bestandsräume in jeweils zwei Räume unterteilt werden; in einen der neu entstehenden Räume sollte jeweils die Küche verlegt werden. Diese Grundrissänderungen hatten nach den von der Voreigentümerin eingereichten Bauvorlagen folgende Gestalt:

Die Voreigentümerin gab an, die so hergestellten Räume an die X…GmbH, einen gewerblichen Vermieter möblierten Wohnens, vermieten zu wollen.

Mit Bescheid des Bezirksamtes vom 29. Oktober 2020 versagte der Beklagte die Genehmigung für diese Maßnahmen. Die Voreigentümerin erhob dagegen keinen Widerspruch. Gleichwohl schloss sie die versagten Maßnahmen ab. Die X… GmbH (nach gesellschaftsrechtlicher Verschmelzung nunmehr: k… GmbH; im Folgenden einheitlich: Mieterin) mietete die Wohnungen an.

Mehr als drei Jahre nach dem versagenden Bescheid – am 5. März 2024 – besichtigte das Bezirksamt im Beisein der Klägerin und der Mieterin die drei Wohnungen und dokumentierte den Zustand durch Lichtbilder; eine aussagekräftige Fotodokumentation sei aufgrund der Enge der Räumlichkeiten schwer zu erstellen. Mit Schreiben vom 17. April 2024 hörte der Beklagte die Klägerin zu dem beabsichtigten Erlass einer Anordnung an, mit der ihm der Rückbau der Grundrissänderungen und des wandhängenden WCs aufgegeben werden solle. Die Klägerin nahm auf das Anhörungsschreiben nicht Stellung. Eine Ortsbesichtigung am 30. August 2024 ergab, dass der Zustand der Räume unverändert war.

Der Beklagte gab der Klägerin durch Anordnung Nr. 2024/1577 des Bezirksamtes vom 30. August 2024, zugestellt (erst) am 24. Oktober 2024, wie folgt auf:

„Gemäß § 80 Satz 1 BauO Bln wird hiermit der Rückbau und die Wiederherstellung der drei benannten Wohneinheiten (Vorderhaus, 2. OG links, sowie 4. OG links und rechts) in den zuletzt genehmigten Zustand, nämlich vor Umsetzung der erhaltungsrechtlich versagten Maßnahmen betreffend Grundrissänderungen und alle damit zusammenhängenden konstruktiven baulichen Maßnahmen (Verlegung Elektroinstallationen, Verlegung Wasser-/ Abwasserleitungen), innerhalb von drei Monaten ab Zustellung der Anordnung angeordnet.

Grundrissänderungen:

1. a) VH 2. OG links (eingezogene Trennwände zwischen Zimmer 4.4 und Zimmer 4.5 sowie zwischen Zimmer 4.6, Zimmer 4.7 und Flur, Tausch von Küche aus Zimmer 4.2 in Zimmer 4.4)

b) sowie Austausch eines Stand-WCs in ein wandhängendes WC

2. VH, 4. OG links (eingezogene Trennwände zwischen Zimmer 8.4 und Zimmer 8.5 sowie zwischen Zimmer 8.6, Zimmer 8.7 und Flur, Tausch von Küche aus Zimmer 8.2 in Zimmer 8.4)

3. VH, 4. OG rechts (eingezogene Trennwände zwischen Zimmer 7.4, Zimmer 7.5 und Flur 7.2 sowie zwischen Küche 7.7 und Zimmer 7.8, Tausch von Küche aus Zimmer 7.9 in 7.7)“

Für den Fall der Nichtbefolgung der jeweiligen nummerierten Pflichten drohte der Beklagte der Klägerin die Festsetzung von Zwangsmitteln wie folgt an: zu 1a) das Zwangsmittel des Zwangsmittel in Höhe von 7.000 Euro, zu 1b) das Zwangsmittel des Zwangsmittel in Höhe von 1.000 Euro, zu 2 das Zwangsmittel des Zwangsmittel in Höhe von 8.000 Euro, zu 3 das Zwangsmittel des Zwangsmittel in Höhe von 8.000 Euro. Zugleich ordnete der Beklagte hinsichtlich der Rückbauanordnung die sofortige Vollziehung gemäß § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO an.

Ihren am 25. November 2024 erhobenen Widerspruch begründete die Klägerin nicht.

Der Beklagte stellte bei Kontrollen am 14. und 16. Mai 2025 fest, dass in der Wohnung 7 (4. OG rechts) kein Rückbau erfolgt sei. Der Beklagte setzte zunächst nur wegen dieser Wohnung durch Festsetzungsbescheid des Bezirksamtes vom 22. Mai 2025, zugestellt am 2. Juni 2025, ein Zwangsgeld in Höhe von 8.000 Euro fest. Den dagegen (erst) am 3. Juli 2025 erhobenen Widerspruch wies der Beklagte durch Widerspruchsbescheid vom 16. Juli 2025 – den Klägerbevollmächtigten zugegangen am 23. Juli 2025 – als unzulässig zurück. Zu einer Klageerhebung kam es insoweit nicht.

Nach einer abermaligen Ortsbesichtigung am 30. Juni 2025 setzte der Beklagte durch weitere Festsetzungsbescheide vom 2. Juli 2025 – zugestellt am 8. Juli 2025 – auch wegen der übrigen Wohnungen jeweils die angedrohten Zwangsgelder unter neuerlicher Zwangsmittelandrohung fest. Ausweislich des Verwaltungsvorgangs trat die Klägerin dem nicht entgegen.

Unterdessen gab der Beklagte dem gegen die Anordnung Nr. 2024/1577 vom 30. August 2024 erhobenen Widerspruch durch Widerspruchsbescheid des Bezirksamtes vom 8. Juli 2025 hinsichtlich Ziffer 1b) der Rückbauanordnung (nur) dahingehend statt, dass am Rückbau des wandhängenden WC nicht länger festgehalten werde. Im Übrigen wies der Beklagte den Widerspruch zurück.

Die Klägerin hat gegen den verbliebenen Bescheid am 15. August 2025 Klage erhoben und zugleich um einstweiligen Rechtsschutz nachgesucht. Das Gericht hat auf den Eilantrag der Klägerin hin durch Beschluss der Kammer vom 14. Oktober 2025 – VG 19 L 343/25 – die aufschiebende Wirkung der Klage wiederhergestellt.

Die Klägerin, die ihre Klage nicht näher schriftsätzlich begründet hat, beantragt im Klageverfahren,

den Bescheid des Bezirksamtes Mitte von Berlin vom 30. August 2024 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides derselben Behörde vom 8. Juli 2025 aufzuheben.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er verteidigt den angegriffenen Bescheid aus dessen Gründen.

In der mündlichen Verhandlung auf öffentlichem Straßenland vor dem Grundstück am 27. Januar 2026 haben die Beteiligten ihr Einverständnis mit einer Entscheidung ohne (weitere) mündliche Verhandlung erklärt.

Der Verwaltungsvorgang des Beklagten hinsichtlich des angegriffenen Bescheides, ein e-Verwaltungsvorgang hinsichtlich der Versagung vom 29. Oktober 2020 und die Streitakte des Eilverfahrens – VG 19 L 343/25 – haben jeweils vorgelegen und sind Gegenstand der Entscheidungsfindung gewesen.

Die Entscheidung ergeht aufgrund des Beschlusses der Kammer vom 30. Oktober 2025 durch den Berichterstatter als Einzelrichter (§ 6 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO) und im Einverständnis der Beteiligten ohne (weitere) mündliche Verhandlung (§ 101 Abs. 2 VwGO).

Die Klage hat keinen Erfolg. Sie ist unbegründet, soweit sie sich gegen die Rückbauanordnung in der Anordnung Nr. Nr. 2024/1577 des Bezirksamtes Mitte von Berlin vom 30. August 2024 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides derselben Behörde vom 8. Juli 2025 (im Folgenden: der Bescheid) richtet (unter 1). Hinsichtlich der Androhung von Zwangsgeldern in dem Bescheid ist sie unzulässig (unter 2).

1. Die Rückbauanordnung ist in dem maßgeblichen Zeitpunkt der Widerspruchsentscheidung (vgl. BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 2013 – BVerwG 4 C 5.12 – juris Rn. 8) rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

a) Die Rückbauanordnung ist hinreichend bestimmt. Nach § 37 Abs. 1 des Verwaltungsverfahrensgesetzes des Bundes – VwVfG – in Verbindung mit § 1 Abs. 1 des Gesetzes über das Verfahren der Berliner Verwaltung – VwVfG Bln – muss ein Verwaltungsakt inhaltlich hinreichend bestimmt sein; dies gilt für die baurechtliche Beseitigungsanordnung in gleicher Weise (vgl. etwa VG Berlin, Beschluss vom 21. März 2022 – VG 1 L 1/22 – S. 7 d. amtl. Abdr.). Der Adressat des Verwaltungsaktes muss zum einen in die Lage versetzt werden, erkennen zu können, was von ihm gefordert wird. Zum anderen muss der Verwaltungsakt geeignete Grundlage für Maßnahmen zu seiner zwangsweisen Durchsetzung sein können (BVerwG, Urteil vom 16. Oktober 2013 – BVerwG 8 C 21.12 – juris Rn. 13 f.). Diesen Voraussetzungen ist hier genügt. Der Beklagte hat in dem Bescheid ausdrücklich bezeichnet, welche Maßnahmen die Klägerin im Einzelnen durchzuführen hat; er hat insbesondere jede der von der Rückbauanordnung umfassten Trennwände im Einzelnen unter Zugrundelegung des von der Voreigentümerin eingereichten Grundrisses eindeutig benannt. Die Änderung des Ausgangsbescheides durch den Widerspruchsbescheid stellt die Bestimmtheit des verbleibenden Bescheides schon deshalb nicht in Frage, weil sie eine bereits in dem Ausgangsbescheid – unter Ziff. 1 b) – klar abgegrenzte Pflicht betrifft. Die dort anwaltliche vertretene Klägerin hat denn zu Recht auch in der mündlichen Verhandlung nicht geltend gemacht, dass sie nicht wisse, was sie zu tun habe.

b) Die Anordnung, die ungenehmigten Grundrissänderungen zurückzubauen, findet in der von dem Beklagten herangezogenen Vorschrift des § 80 Satz 1 Bauordnung für Berlin – BauO Bln – die erforderliche Grundlage. Der Anwendung der Vorschrift steht nicht entgegen, dass der Klägerin in Halbsatz 1 der Anordnung nicht im Einklang mit dem Wortlaut von § 80 Satz 1 BauO Bln die Beseitigung der eingebrachten Wände und die Rückänderung dazu umverlegter Stränge und Leitungen, sondern der Rückbau der Grundrissänderungen aufgegeben ist. Eine solche Rückbauanordnung ist als Unterfall der Beseitigungsanordnung von § 80 Satz 1 BauO Bln dann gedeckt, wenn dem Pflichtigen im Ergebnis kein über die (negative) Beseitigung der unrechtmäßigen baulichen Anlagen hinausreichendes (positives) Tun aufgegeben wird (vgl. VGH München, Urteil vom 11. September 2014 – 1 B 14.170 – juris Rn. 16; Rau, in: Meyer/Achelis/u.a., Bauordnung für Berlin, 7. Aufl. 2021, § 80 BauO Bln Rn. 73). In diesem Fall handelt es sich bei einer Rückbauanordnung lediglich um die abweichende sprachliche Abfassung einer Beseitigungsanordnung, die nicht an den Gegenstand der Beseitigung (die zu beseitigende Anlage), sondern deren gefordertes Ergebnis (den wiederhergestellten Vorzustand) anknüpft. So liegt es hier. Auch soweit der Beklagte der Klägerin ausdrücklich die Wiederherstellung der Wohneinheiten in den zuletzt genehmigten Zustand aufgibt, verweist dies nur auf die nach dem zu erreichenden Ergebnis gefasste Beseitigungspflicht.

c) Der Bescheid ist hinsichtlich der Rückbauanordnung auch im Übrigen rechtmäßig. Die ohne Genehmigung erfolgten Maßnahmen stehen, soweit ihr Rückbau der Klägerin noch aufgegeben ist, formell nicht mit öffentlichem Recht im Einklang, denn sie bedürfen der Genehmigung (aa). Rechtmäßige Zustände lassen nicht herstellen (bb). Ermessensfehler sind nicht erkennbar (cc).

aa) Die in den Wohnungen der Klägerin vorgenommenen Maßnahmen bedürfen materiell gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch – BauGB – in Verbindung mit § 2 Satz 1 der Erhaltungsverordnung einer Genehmigung. Denn es handelt sich dabei um Änderungen einer baulichen Anlage (unter (2)) in dem durch § 1 der Erhaltungsverordnung bestimmten Gebiet (unter (1)).

(1) Nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB kann die Gemeinde in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen. Im Land Berlin tritt an die Stelle der Satzung nach § 172 Abs. 1 BauGB eine Rechtsverordnung, die von dem zuständigen Bezirksamt erlassen wird (vgl. § 246 Abs. 2 Satz 1 BauGB in Verbindung mit § 30 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs – AGBauGB Bln –). Eine solche Rechtsverordnung liegt mit der oben genannten Erhaltungsverordnung vor. Das Vorhabengrundstück liegt im Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung, wie er sich aus § 1 der Erhaltungsverordnung in Verbindung mit der Anlage ergibt.

Bedenken gegen die Wirksamkeit der Erhaltungsverordnung bestehen nicht. Die Erhaltungsverordnung gibt insbesondere hinreichend bestimmt an, in welchem Gebiet (vgl. § 1 der Erhaltungsverordnung in Verbindung mit der Anlage) und aus welchem der in § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB genannten Gründe, nämlich zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB), das erhaltungsrechtliche Genehmigungserfordernis statuiert worden ist (vgl. insbesondere § 2 der Erhaltungsverordnung sowie deren Titel). Dies ist ausreichend, weil die weitere Konkretisierung erst auf der zweiten Stufe des Verfahrens erfolgt, auf der über die Zulässigkeit etwaiger Veränderungen entschieden wird (vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1987 – BVerwG 4 C 26.85 – juris Rn. 10; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 13. März 2014 – OVG 2 B 7.12 – juris Rn. 18; VG Berlin, Urteil vom 8. September 2015 – VG 19 K 125.15 – juris Rn. 21, und Beschluss vom 17. November 2020 – VG 19 L 315/20 – juris Rn. 27).

Bedenken gegen die Wirksamkeit der Erhaltungsverordnung hat auch die Klägerin nicht erhoben. Sie sind auch im Übrigen nicht ersichtlich.

(2) Die in den Wohnungen der Klägerin vorgenommenen Maßnahmen stellen Änderungen einer baulichen Anlage dar.

Der Begriff der (baulichen) Änderung setzt voraus, dass die innere oder äußere Bausubstanz der Anlage berührt wird (vgl. Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautz-berger, BauGB, 157. EL Nov. 2024, § 172 Rn. 105a m.w.N.). Veränderungen der Innenausstattung einer Wohnung werden nur erfasst, wenn sie mit baulichen Änderungen der Anlage einhergehen. Dies ist bei dem Austausch eines Herdes oder einer Spüle oder dem Einbau eines Küchenschrankes nicht der Fall, selbst wenn hierfür kleinere Substanzeingriffe (z.B. Bohrlöcher) erforderlich sind (vgl. Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 157. EL November 2024, § 172 Rn. 105b; Mitschang, in: Battis/Kreuzberger/Löhr, BauGB, 15. Aufl. 2022, BauGB § 172 Rn. 49). Der Genehmigungsvorbehalt gilt zudem nur für Vorhaben, die erhaltungsrechtlich relevant sind. Nicht erfasst werden demnach Änderungen baulicher Anlagen, die von vornherein nicht geeignet sind, sich auf das Erhaltungsziel auszuwirken (vgl. BVerwG, Beschluss vom 17. Dezember 2004 – BVerwG 4 B 85.04 – juris Rn. 3; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 157. EL November 2024, § 172 Rn. 101a, 106). Die schließt allenfalls solche Vorhaben aus, denen eine erhaltungsrechtliche Relevanz offensichtlich fehlt (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 15. März 2019 – OVG 2 S 59.18 – juris Rn. 5, und Urteil vom 14. Dezember 2023 – OVG 10 B 19.19 – juris Rn. 26). Nicht genehmigungsbedürftig sind damit Maßnahmen der baulichen Instandhaltung und Instandsetzung (vgl. BVerwG, Beschluss vom 17. Dezember 2004 – BVerwG 4 B 85.04 – juris Rn. 3; OVG Berlin, Urteil vom 10. Juni 2004 – OVG 2 B 3.02 – juris Rn. 34 f.; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 157. EL Nov. 2024, § 172 Rn. 106 m.w.N.).

Davon ausgehend stellen die Maßnahmen eine genehmigungsbedürftige Änderung einer baulichen Anlage dar. Die baulichen Veränderungen in Bad und Küche wie auch der Einbau von Trennwänden greifen allein schon durch die unterschiedlichen Wasser- bzw. Abwasseranschlüsse bzw. Verankerungen der Trennwände in Boden, Wand und Decke in die bauliche Substanz des Gebäudes ein. Es fehlt auch nicht an der erhaltungsrechtlichen Relevanz. Den Maßnahmen kann die grundsätzliche Eignung, das Ziel der Erhaltungsverordnung negativ zu beeinflussen, nicht abgesprochen werden. Die in den Wohnungen der Klägerin vorgenommenen Änderungen der Grundrisse sind nicht allein auf die Verbesserung des Vorhandenen gerichtete bauliche Maßnahmen, die geeignet sind, den Charakter der Mietsache grundlegend zu ändern. Diese grundlegende Änderung betrifft eine dem Schutz des sozialen Erhaltungsrechts überhaupt unterfallende Sache – die Mietwohnung – in den räumlichen Voraussetzungen ihrer dabei geschützten Wohnfunktion, nämlich dem durch die Zahl und der Größe der zum Wohnen bestimmten Aufenthaltsräume und zugeordneten Funktionsräume bestimmten Raumprogramm der Wohnung. Sie ist grundsätzlich – und so auch hier – geeignet, auf die Schutzziele des Erhaltungsrechts Einfluss zu nehmen. Insbesondere liegt bei einer grundlegenden Änderung des Charakters der Wohnung eine Mietneutralität der Maßnahmen fern; können sich die Maßnahmen jedoch auf die Miethöhe auswirken, indiziert dies grundsätzlich eine mögliche Auswirkung auf die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung und damit die erhaltungsrechtliche Relevanz (vgl. VG Berlin, Beschluss vom 17. November 2020 – VG 19 L 315/20 – juris Rn. 28).

bb) Rechtmäßige Zustände lassen sich nicht herstellen. Die vorgenommenen Veränderungen sind bestandskräftig versagt (unter (1)). Darüber hinaus steht einer Legalisierung entgegen, dass die Klägerin in dem mehrjährigen Verfahren einen (abermaligen) Antrag nicht gestellt hat (unter (2)). Schließlich sind die Veränderungen auch nicht genehmigungsfähig (unter (3)).

(1) Das Bezirksamt hat gegenüber der Voreigentümerin der Klägerin genau die Grundrissveränderung, die Gegenstand der Rückbauanordnung ist, versagt. Die Versagung entfaltet als grundstücksbezogener Verwaltungsakt dingliche Wirkung. Sie bleibt durch die Rechtsnachfolge unberührt. Damit steht gegenüber jeder Rechtsnachfolgerin bindend fest, dass unter den gleichen rechtlichen Voraussetzungen dasselbe Vorhaben nicht zugelassen ist. Dies ist hier gegenüber der Klägerin der Fall. Die Klägerin soll nur beseitigen, was die Voreigentümerin beantragt und trotz Versagung hergestellt bzw. belassen hat. Die zugrunde liegenden Vorschriften des städtebaulichen Erhaltungsrechts haben sich seitdem jedenfalls nicht in einer Weise verändert, die eine erneute Betrachtung desselben tatsächlichen Vorhaben auf der geänderten rechtlichen Grundlage erlauben oder erfordern würden. Insbesondere hat die städtebauliche Erhaltungsverordnung für das Gebiet „Birkenstraße“ keine Änderung erfahren. Auch die die Versagung tragende Rechtsgrundlage des § 172 BauGB ist insoweit – und auch insgesamt bis auf eine Anpassung des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1a BauGB an die Ablösung der Energieeinsparverordnung durch das Gebäudeenergiegesetzes durch Gesetz vom 8. August 2020 (GVBl. I, S. 1728) – seit dem Zeitpunkt des versagenden Bescheides bis zum Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung unverändert geblieben. Einem erneut gestellten Bauantrag stünden die Bestandskraft der Versagung und die dadurch hinsichtlich dieses Grundstücks geklärte materielle Rechtslage entgegen. Für eine abermalige materielle Prüfung ist erst recht im bauordnungsrechtlichen Verfahren über die Beseitigungsverfügung kein Raum.

(2) Selbst wenn man annehmen wollte, die gegenüber der Voreigentümerin ergangene Versagung wirke nicht mehr gegenüber der Klägerin, ergibt sich nichts Anderes. Denn die Klägerin hat sich seit Erwerb des Grundstücks 2021 und während des bauaufsichtlichen Verfahrens nicht nur im Wesentlichen nicht geäußert, sondern insbesondere den erforderlichen Antrag auf Erteilung einer Genehmigung nicht gestellt. Das erhaltungsrechtliche und das bauaufsichtliche Genehmigungsverfahren sind jedoch jeweils antragsbezogen. Rechtmäßige Zustand können deshalb nicht nur dann nicht hergestellt werden, wenn ein Vorhaben mit materiellem Recht nicht übereinstimmt, sondern auch dann, wenn der Berechtigte sich beharrlich weigert, den für die zur Herstellung rechtmäßiger Zustände allein geeignete Genehmigung erforderlichen Antrag zu stellen. Die Genehmigung kann dem Berechtigten nicht ohne Antrag oktroyiert werden. Ein antragsbezogener Verwaltungsakt, der ohne Antrag ergangen ist, ist vielmehr grundsätzlich nichtig. Die Prüfung der hypothetischen materiellen Rechtmäßigkeit eines Vorhaben findet deshalb dort eine Grenze, wo eine verbindliche Feststellung der Rechtmäßigkeit durch die Behörde im Wege einer Genehmigung mangels Antragstellung nicht in Betracht kommt. Dies ist hier der Fall. Es spricht nichts dafür, dass die Klägerin die Erteilung einer Genehmigung erstrebt. Soweit sie sich eingelassen hat, hat sie vielmehr in der mündlichen Verhandlung angegeben, kein Interesse an dem vorgefundenen baulichen Zustand zu haben und sich an einer Beendigung des Mietverhältnisses mit Mieterin lediglich deshalb gehindert zu sehen, weil die Mieterin für eine vorzeitige Auflösung des Mietvertrages exorbitante Abfindungssummen von 60.000 bis 70.000 Euro je Wohnung verlange.

(3) Von alledem abgesehen, steht auch materielles Recht der Herstellung rechtmäßiger Zustände weiterhin entgegen. Die von dem Beklagten zu Recht versagte Genehmigung könnte jedenfalls weiterhin nicht ergehen.

(a) Eine Genehmigung auf Grundlage eines besonderen Genehmigungstatbestandes in § 172 Abs. 4 Satz 3 BauGB kommt nicht in Betracht. Insbesondere die Voraussetzungen des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB liegen nicht vor. Danach ist die Genehmigung zu erteilen, wenn die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient. Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt.

Die Grundrissänderungen dienen in dem von der Voreigentümerin vorgenommenen und durch den Beklagten nicht genehmigten Umfang nicht der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung. Sie zielen im Wesentlichen nicht auf die Änderung eines – gleichwie bemessenen – Ausstattungszustandes der Wohnung (vgl. bereits VG Berlin, Urteil vom 9. Oktober 2025 – VG 19 K 344/23 – S. 22 f. d. amtl. Abdr.; zur Veröffentlichung bei juris vorgesehen).

Die Regelungen des Baugesetzbuchs über das soziale Erhaltungsrecht bestimmen den Begriff des Ausstattungszustandes einer Wohnung nicht selbst, sondern setzen ihn voraus. Der Begriff findet allein in § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB Gebrauch. Diese Bestimmung geht auf die Beschlussempfehlung des Ausschusses für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau (BT-Drucksache 13/7588) zu dem Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Baugesetzbuchs und zur Neuregelung des Rechts der Raumordnung (Bau- und Raumordnungsgesetz 1998 – BauROG –, BT-Drucksache 13/6392) zurück. Nach dem seine Beschlussempfehlung begründenden Bericht des Ausschusses für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau (BT-Drucksache 13/7589, S. 29) sollen der Vorschrift zunächst Maßnahmen unterfallen, die die Grundausstattung im Hinblick auf Sanitär-, Frischwasser- und Abwasserinstallationen betreffen, und damit den Mindestanforderungen des Bauordnungsrechts, insbesondere des seinerzeitigen § 47 der Musterbauordnung, entsprechen; die Begründung benennt zudem ausdrücklich die erstmalige Herstellung einer Wohnung, einer Toilette oder eines Aufzugs. Soweit davon unabhängig mit Maßnahmen der zeitgemäße Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung hergestellt werden soll, benennt die Gesetzesbegründung exemplarisch eine zentrale Heizungsanlage. Danach knüpft der Ausstattungsbegriff des städtebaulichen Erhaltungsrechts an das Begriffsverständnis des sozialen Mietrechts des Bürgerlichen Gesetzbuchs an. Die Ausstattung einer Wohnung findet in § 558 Abs. 2 BGB Erwähnung. Diese Vorschrift definiert, wie die ortsübliche Vergleichsmiete gebildet wird, die dem jeweiligen Mietspiegel zu Grunde liegt.

Gemäß § 558 Abs. 2 BGB wird die ortsübliche Vergleichsmiete gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind. Die Ausstattung einer Wohnung ist hiernach einer der wohnwertbildenden Faktoren, anhand derer die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmt wird. Unter Ausstattung der Mietsache sind all jene Gegenstände, Vorrichtungen oder Einbauten zu verstehen, die der Vermieter dem Mieter ohne gesonderte Gegenleistung zur ständigen Benutzung überlassen hat. Der Begriff ist umfassend zu verstehen und beinhaltet alles, was dem Mieter zur Wohnlichkeit zur Verfügung steht; dazu können auch räumliche Ausstattungsmerkmale zählen (Fleindl, in: BeckOGK BGB, Stand: 1. Juli 2025, § 558 BGB Rn. 33 f.). Beispiele sind neben der Heizung und sanitären Einrichtungen vor allem noch besondere Böden, eine Gemeinschaftsantenne, die Kücheneinrichtung, Raumteiler, besondere Isolierungen, Waschküchen, Keller und Speicher, Garagen und Stellplätze, Spielplätze und sonstige Gemeinschaftseinrichtungen sowie etwa noch Garderoben und Wandschränke (vgl. Emmerich, in Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2024, § 558 BGB Rn. 71). Demgegenüber ist jeweils die von ihrem Grundriss und den daraus folgenden Möglichkeiten ihrer Nutzung bestimmte Struktur der Wohnung mietrechtlich dem Wohnwertmerkmal der „Art des Wohnraums“, die Zahl der die Wohnung bildenden Zimmer dem Wohnwertmerkmal der „Größe“ und der Zuschnitt der Räume und Nebenräume – qualitativ betrachtet – dem Wohnwertmerkmal der „Beschaffenheit“ zugeordnet (vgl. nur Fleindl, in: BeckOGK BGB, Stand 1. Juli 2025, § 558 BGB Rn. 26, 29 und 37).

Diese mietrechtliche Begrenzung des Ausstattungsbegriffs findet auch im allgemeinen Sprachverständnis eine Stütze. Unter Ausstattung ist im Allgemeinen die Ausrüstung bzw. (Innen-) Einrichtung oder äußere Gestaltung zu verstehen (vgl. https://www.duden.de/rechtschreibung/Ausstattung). Danach ist der Grundriss einer Wohnung grundsätzlich nicht Teil der Ausstattung, sondern bildet die auszustattende Wohnung mit heraus. Auch insoweit stellen Größe bzw. Zuschnitt einer Wohnung und ihre Ausstattung zumindest zwei verschiedene Merkmale dar, die die Qualität einer Wohnung ausmachen (vgl. VG Berlin, Urteil vom 8. September 2015 – VG 19 K 125.15 – juris Rn. 31; VG Berlin, Urteil vom 29. April 2019 – VG 13 K 249.18 – S. 7 d. amtl. Abdr.). Anders gewendet, wird mit der Änderung des Grundrisses nicht die Ausstattung angehoben oder sonst verändert, sondern vielmehr die Fläche innerhalb der Wohnung neu verteilt (VG Berlin, Urteil vom 7. August 2025 – VG 13 K 2/25 – S. 6 d. amtl. Abdr.).

Betreffen Grundrissänderungen – für sich genommen – nicht die Ausstattung einer Wohnung, kommt ihre Genehmigung zur Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustandes nur vermittelt im Zusammenhang mit einer anderen, unmittelbar auf die Ausstattung bezogenen baulichen Änderung in Betracht, deren Verwirklichung eine (sekundäre) Grundrissänderung voraussetzt. Dies gilt nach der Rechtsprechung der Kammer insbesondere für Grundrissänderungen, die im Zusammenhang mit der Ersteinrichtung eines Bades stehen (vgl. VG Berlin Urteil vom 17. Oktober 2001 – VG 19 A 234.00 – BeckRS 2001, 31346248; VG Berlin, Beschluss vom 10. Februar 2021 – VG 19 L 447/20 – juris Rn. 29; VG Berlin, Urteil vom 9. Oktober 2025 – VG 19 K 344/23 – S. 24 d. amtl. Abdr. [zur Veröffentlichung bei juris vorgesehen]).

Solch sekundäre Grundrissänderungen liegen hier nicht vor. Die Grundrissänderungen sind anderen in den Wohnungen der Klägerin durchgeführten Maßnahmen nicht funktional zugeordnet. Sie dienten vielmehr der Herstellung des von der Voreigentümerin gewünschten Wohnungszuschnitts aus vier bzw. fünf voneinander unabhängig zu nutzenden und zu vermietenden (Kleinst-)Räumen sowie der Änderung der zur gemeinschaftlichen Nutzung bestimmten Küche. In dem Rahmen der jeweils grundlegend geänderten Wohnungen sind weitere Arbeiten vorgenommen worden. Damit folgt die Grundrissänderung nicht der Ausstattung, sondern die Ausstattung der Grundrissänderung.

(b) Die danach nicht durch besondere Vorschriften privilegierte Herstellung rechtmäßiger Zustände kommt auch nicht auf der allgemeinen Rechtsgrundlage von § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB in Betracht. Nach dieser Norm darf die erhaltungsrechtliche Genehmigung in den Fällen des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Dieser Versagungsgrund ist im vorliegenden Fall erfüllt.

Der Versagungsgrund aus § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB liegt vor, wenn ein Vorhaben geeignet ist, die Gefahr der Verdrängung der vorhandenen Wohnbevölkerung hervorzurufen, und wenn eine solche Verdrängung aus den besonderen städtebaulichen Gründen nachteilige Folgen haben würde (vgl. dazu sowie zum Folgenden BVerwG, Urteil vom 18. Juni 1997 – BVerwG 4 C 2.97 – juris Rn. 18). Die Prüfung betrifft daher im Wesentlichen die Frage, ob die bauliche Maßnahme einen sachlich begründeten Anlass zu der Sorge gibt, dass die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung nachteilig verändert wird (vgl. Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 160. EL August 2025, § 172 BauGB Rn. 175). Für die Erteilung oder Versagung der Genehmigung ist nicht entscheidend, ob durch die konkrete Maßnahme die davon betroffenen Bewohner tatsächlich verdrängt werden. Es reicht vielmehr aus, wenn die Baumaßnahme generell geeignet ist, eine solche Verdrängungsgefahr auszulösen. Die Erhaltungsverordnung dient als städtebauliches Instrument nicht – jedenfalls nicht unmittelbar – dem Schutz einzelner konkreter Bewohner, sondern dem allgemeineren und längerfristigen Ziel, die Struktur der Wohnbevölkerung zu erhalten. Dieses Planungsziel kann nur bei Anknüpfung an objektive und dauerhafte Gegebenheiten erreicht werden, die durch eine Maßnahme in der Regel verändert werden. Deshalb kommt die Versagung der Genehmigung auch dann in Betracht, wenn die Wohnung, an der bauliche Veränderungen vorgenommen werden sollen, derzeit leer steht oder wenn die davon betroffenen derzeitigen Bewohner mit der Baumaßnahme einverstanden sind. Da eine einzelne Maßnahme innerhalb eines größeren Erhaltungsgebiets kaum jemals zu einer städtebaulich ins Gewicht fallenden Änderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung führen wird, darf die Maßnahme auch nicht isoliert gesehen werden. Es kommt vielmehr darauf an, ob die einzelne Maßnahme aufgrund ihrer Vorbildwirkung geeignet ist, eine Entwicklung in Gang zu setzen, die tendenziell die Veränderung der Zusammensetzung der vorhandenen Wohnbevölkerung nach sich zieht. Ob eine Baumaßnahme zu einer allgemeinen Verdrängung führen kann, ist aufgrund einer Prognose der künftigen Entwicklung zu beantworten (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Juni 1997 - BVerwG 4 C 2.97 – juris Rn. 18 f.). Dabei darf sich das Bezirksamt auf nach der Lebenserfahrung typische Entwicklungen stützen, muss diese aber nachvollziehbar darlegen.

Nach diesen Maßstäben sind die vorgenommenen Grundrissänderungen geeignet, die Gefahr der Verdrängung der vorhandenen Wohnbevölkerung hervorzurufen (vgl. zu der weiteren Unterteilung einer Wohnung durch Grundrissänderung ebenso bereits VG Berlin, Urteil vom 11. Januar 2024 – VG 19 K 70/21 – S. 8 d. amtl. Abdr.; dazu OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 16. August 2024 – OVG 2 B 29/24 –; siehe zuletzt eingehend VG Berlin, Urteil vom 9. Oktober 2025 – VG 19 K 344/23 – S. 25 ff. d. amtl. Abdr.).

Die Grundrissänderungen entziehen die drei betroffenen Wohnungen in ihrer bisherigen Gestalt und Funktion dem Wohnungsmarkt; sie ersetzen den bisherigen Wohnungstypus durch einen neuen. Die vorher vorhandenen Zwei- bzw. Drei-Zimmer-Wohnung, die zur einheitlichen Vermietung an ein Paar oder ggf. eine Familie mit Kindern in Betracht kamen, bestehen nach den Grundrissänderungen nicht mehr. Die durch die Klägerin geschaffenen Grundrisse bilden objektiv die von ihr beabsichtigte (End-)Nutzung einer separaten möblierten Vermietung jedes einzelnen der vier bzw. fünf, wohnungsübergreifend insgesamt 13, Aufenthaltsräume an unterschiedliche Mieter ab. Eine Nutzung der neuen Grundrisses durch eine der früheren Mieterzielgruppen der Wohnung kommt nicht ernstlich in Betracht.

Entgegen der Auffassung des Klägerin ist es dabei nicht erhaltungsrechtlich unerheblich, wenn – verglichen mit dem Vorzustand – die Wohnung von einer nun größeren Zahl an Mietern genutzt werden kann. Ziel des sozialen Erhaltungsrechts ist es, den in einem bestimmten Gebiet eingesetzten Wandel so einzuhegen, dass dessen städtebauliche Folgen beherrschbar bleiben. Zu einem aus Sicht des Erhaltungsrechts unerwünschten Wandel der Wohnbevölkerung kann es etwa führen, wenn gehobenen Ansprüchen genügende großzügige Wohnverhältnisse durch Grundrissveränderungen und Wohnungszusammenlegungen geschaffen werden, die darauf zielen, den Wohnflächenverbrauch pro Person zu erhöhen. Folge ist dann, dass die veränderten Wohnungen – soweit die Grundrisse verändert worden sind – für eine geringere Zahl an Personen zur Verfügung stehen bzw. – soweit eine Wohnung mit einer anderen zusammengelegt worden ist – dem Wohnungsmarkt gänzlich entzogen werden. Zu einem Wandel der Wohnbevölkerung trägt es aber auch bei, wenn eine Wohnung durch Vereinigung mit bisher nicht zu Wohnzwecken genutzten Räumen, etwa einem bisherigen Wirtschaftsraum oder einer nicht ausgebauten Fläche im Dachgeschoss, vergrößert und verbessert wird. Mit der Zahl der Räume ändert sich die Zielgruppe der Wohnung. Mit dem Aufwuchs der Fläche verbindet sich regelmäßig ein Anstieg der Miete, der den Kreis der möglichen Mieter ebenso einschränkt wie eine mit der Schaffung großzügigerer Wohnverhältnisse einhergehende Erhöhung des Wohnwerts. Folgerichtig führt es auf einen Wandel der Wohnbevölkerung auch dann, wenn die Erhöhung der flächenbezogenen Mietkosten nicht durch die qualitative oder flächenmäßige Aufwertung von Wohnungen, sondern durch ihre Aufteilung und – damit verbunden – die Erhöhung der Zahl der in Betracht kommenden Mieter erreicht wird. Solche Maßnahmen sind in besonderem Maße geeignet, auf die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung disruptiv zu wirken und Veränderungsprozesse zu beschleunigen.

Die Nachfrage nach Mikroeinheiten folgt erst aus einem Wandel des Wohnungsmarktes, in dem für bestimmte Nutzergruppen die Anmietung einer allgemeinen Wohnung wegen gestiegener Mietpreise auch zur Gründung einer Wohngemeinschaft nicht mehr in Betracht kommt, sie den eigenen Flächenanspruch zu reduzieren haben und deshalb für das Angebot von Kleinsteinheiten empfänglich werden. Insofern folgen die Grundrissänderungen in den Wohnungen der Klägerin einer schon fortgeschrittenen Verdrängungslogik, in der aus einem hohen Mietpreisniveau im nächsten Schritt der Entwicklung – auf die Fläche bezogen – ein noch höheres Niveau folgt.

Die sich aus der tiefgreifenden Veränderung der Wohnungen nach Typus und Kosten allgemein – unabhängig der Besonderheiten des Erhaltungsgebiets – indiziell herleitende verdrängende Wirkung wird auch durch die Entwicklung der Wohnbevölkerung in dem Erhaltungsgebiet, seine Bevölkerungsstruktur und das Wohnungsangebot konkret getragen, wie sie sich aus der vorbereitenden Studie „Vertiefende Untersuchungen für den Erlass einer Sozialen Erhaltungsverordnung in Berlin-Moabit“ der UmbauStadt GbR vom 5. Februar 2016 (im Folgenden: Ausgangsuntersuchung 2016) und der „Untersuchung zur Fortschreibung einer sozialen Erhaltungsverordnung gem. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB (Milieuschutzsatzung) für das Gebiet Birkenstraße“ der asum – Angewandte Stadtforschung und Mieterberatung mbH vom 3. Mai 2023 (im Folgenden: Nachuntersuchung 2023) ergeben.

Das Erhaltungsgebiet unterliegt danach Aufwertungsprozessen. Zwischen 2014 und 2021 sind die Mieten im Erhaltungsgebiet um 29 % auf 11,38 Euro/m2 in 2021 gestiegen. Das absolute Niveau und die Veränderungsrate der Mietendynamik liegen über dem Berliner Durchschnitt. Die Nachuntersuchung zieht darin zu Recht einen deutlicher Indikator für einen hohen Aufwertungsdruck (Nachuntersuchung 2023, S. 58). Seine Grund findet dieser Aufwertungsdruck erkennbar in der guten innerstädtischen Lage des Gebiet und dem in dem Gebiet vorhandenen urbanen Versorgungsangebot.

Die Klägerin entzieht in diesem sich wandelnden Umfeld dem Wohnungsmarkt einen Wohnungstyp, nach dem die Nachfrage steigt und dessen Verschwinden nicht anderswie im Erhaltungsgebiet kompensiert kann. Die Haushalte, die auf Wohnungen wie die von der Voreigentümerin veränderten Zwei- und Drei-Zimmer-Einheiten angewiesen sind, sind in besonderem Maße der Konkurrenz auf dem Mietmarkt ausgesetzt. Struktur und Größe der Haushalte im Erhaltungsgebiet wandeln sich; die Konkurrenz um die jeweils passenden Wohnungen nimmt – mietpreisbildend - zu. Der Anteil der Ein-Personen-Haushalte sinkt; demgegenüber wachsen insbesondere der Anteil der Zwei-Personen-Haushalte (2016: 28%, 2022 36%) und in geringerem Umfang auch die Anteile der Drei-Personen-Haushalte (2016: 12%, 2022: 13%) und der Vier-Personen-Haushalte (2016: 5%; 2022: 7%) an (vgl. Nachuntersuchung 2023, S. 8).

Die Veränderung der Wohnungsstruktur durch die Klägerin fügt sich zudem in Veränderungsprozesse, die die Aufwertungsdynamik des Erhaltungsgebietes wesentlich prägen. Der Zuzug in das Gebiet wird vor allem durch Haushalte bestimmt, in denen Studierende und Auszubildende leben. Diese Gruppe macht nur 9 v.H. – weniger als ein Zehntel – der vor 2019 ansässigen Bevölkerung aus, aber 32 v.H. des Zuzugs zwischen 2019 und 2022. Die Haushalte mit Studierenden und Auszubildenden sind im Zuzug um etwa den Faktor 4 überrepräsentiert. Der Zuzug der Gruppe trägt zu einer tiefgreifenden Veränderung des Mietgefüges bei. Haushalte mit Studierenden und Auszubildenden weisen zwar im Durchschnitt geringere Einkommen als die sonst zuziehende Bevölkerung auf. Sie sind jedoch – sowohl absolut als auch erst recht auf die Fläche bezogen – bereit, ungleich höhere Mieten zu zahlen. Die Warmmietbelastung zuziehender Haushalte mit Studierenden und Auszubildenden liegt bei 41 v.H. des Einkommens (sonst zuziehende Bevölkerung: 31 v.H.). Zugleich ist ihr Flächenkonsum insgesamt deutlich geringer. Die deutlich höheren Mieten bei gleichzeitig sehr geringen Einkommen werden durch starke Einsparungen in der individuellen Wohnfläche kompensiert; es verbleibt eine erhebliche Mietbelastung (zu alledem Nachuntersuchung 2023, S. 38 f.). Diese in das Gebiet drängende Zielgruppe mit hoher Opferbereitschaft hinsichtlich der Mietkosten und der Beschränkung des Flächenanspruchs in vorübergehenden lebensabschnittsbezogenen Mietverhältnissen spricht die Klägerin gerade an.

Die Legalisierung der der Klägerin zuzurechnenden Grundrissänderungen würde zudem eine nicht überschaubare Vorbildwirkung für ähnliche Baumaßnahmen nach sich ziehen. Die Grundrissänderung zielt auf eine Maximierung der flächenbezogenen Endmieteinnahmen bei insgesamt augenscheinlich geringfügigen Modernisierungskosten unter vollständiger Entkoppelung von den Mietpreisbegrenzungen des sozialen Mietrechts. Höchstens mittelfristige Mietverhältnisse mit einer vorübergehend auf Unterbringung in einem möblierten Zimmer angewiesene Zielgruppe erlauben zudem, in diesem schon entgrenzten Rahmen den Anstieg des Mietkostenniveaus bei Neuvermietung regelmäßig zu realisieren. Insgesamt ist mit einer Vervielfachung des aus der Wohnung zu erzielenden Ertrags zu rechnen. Es ist zu erwarten, dass der Wohnungseigentümer die dem (Erst-)Mieter zugutekommenden Einnahmenzuwächse in den Folgemietverhältnissen auch im gewerblichen Erstmietverhältnis durch Anpassung der Erstmiete realisieren kann. Der hohen wirtschaftlichen Attraktivität entspricht eine besonders ausgeprägte Vorbildwirkung (vgl. schon VG Berlin, Urteil vom 11. Januar 2024 – VG 19 K 70/21 – S. 11. d. amtl. Abdr.). Es liegt gänzlich fern, dass die Klägerin in ihrem Gebäude oder andere Eigentümer in dem Erhaltungsgebiet nicht ebenso verfahren und die jeweiligen Wohnungen in weitere Zimmer unterteilen sollten. Angesichts des besonders hohen Zuzugs von Studenten in das Erhaltungsgebiet und des zugleich bestehenden Zuwachses von Mehr-Personen-Haushalten erscheint die Nachfrage nach studentischem Wohnen so beständig, dass die Unterteilung bestehender Wohnungen – wäre sie rechtlich genehmigungsfähig – kein nennenswertes wirtschaftliches Risiko bedeutete. Es besteht damit die realistische Gefahr, dass solche Wohnungen – über die Wirkungen des jeweils einzelnen Vorhabens hinaus – den darauf wirtschaftlich angewiesenen Bevölkerungsgruppen zunehmend nicht mehr zur Verfügung stehen werden. Für eine erhaltungswidrige Vorbildwirkung reicht es hin, dass Vermieter wirtschaftlich zu einem Mieterwechsel angereizt werden. Vor diesem Hintergrund ist in der Rechtsprechung auch im Übrigen anerkannt, dass selbst ein vor Anmietung durch die Mieterin bestanden habende Leerstand von Wohnungen die erhaltungsrechtliche Relevanz einer baulichen Veränderung nicht berührt (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 14. Dezember 2023 – OVG 10 B 19.19 – juris Rn. 45 m.w.N.).

Die unerwünschte Veränderung in der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung lässt auch negative städtebauliche Folgen befürchten. Die Erhaltungsverordnung soll allgemein eine weitere Verdrängung der gebietsansässigen Wohnbevölkerung verhindern, um negative städtebauliche Veränderungen zu vermeiden. Die bestehende gemischte Bevölkerungsstruktur soll erhalten, die Übereinstimmung der im Gebiet bestehenden Infrastruktur mit der dort lebenden Bevölkerung gewahrt werden. Die Erhaltungsverordnung dient zu diesem Zwecke (sekundär auch) der Entspannung am Wohnungsmarkt, der (auch) durch einen akuten Mangel an preiswertem Wohnraum gekennzeichnet ist. Dieser preisgünstige Wohnungsbestand droht infolge der baulichen Änderungen in den Wohnungen der Klägerin wegzufallen. Dies hätte voraussichtlich zur Folge, dass sich die finanziell schwachen Haushalte in Teilen der Stadt ansiedeln müssten, in denen noch vergleichsweise preiswerter Wohnraum zur Verfügung steht. Insoweit wäre mit einer Konzentration einkommensschwacher Haushalte in diesen Gebieten zu rechnen. Dies zu vermeiden, ist ein anzuerkennendes städtebauliches Ziel (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 3. März 2022 – OVG 2 A 21.19 – juris Rn. 76; VG Berlin, Urteil vom 11. Januar 2024 – VG 19 K 70/21 – S. 12 d. amtl. Abdr.).

Die erhaltungsrechtlichen Belange sind auch nicht im Rahmen einer Ermessensreduzierung auf Null ausgeschlossen.

Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts schließt § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB es zwar auch bei Vorliegen eines Versagungsgrundes, insbesondere einer Verdrängungsgefahr, nicht aus, dass die Genehmigung gleichwohl nach pflichtgemäßem Ermessen erteilt werden kann. Damit aber das Ermessen der Behörde eröffnet ist, bedarf es einer atypischen Fallgestaltung im Einzelfall (BVerwG, Urteil vom 18. Juni 1997 – BVerwG 4 C 2.97 – juris Rn. 23). Eine solch atypische Fallgestaltung ist hier nicht ersichtlich. Die objektiv zur Optimierung der wirtschaftlichen Verwertbarkeit der Wohnung und die Maximierung von Mieteinnahmen geeignete Grundrissveränderung betreffen Wohnungen typischer Größe und Zuschnitts. Auch im Übrigen hat die Klägerin, die sich nicht äußert, Anhaltspunkte für eine atypische Fallgestaltung nicht aufgezeigt (vgl. zur Darlegungslast: OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 22. Februar 2023 – OVG 10 N 48/20 – S. 8 d. amtl. Abdr.).

cc) Die auf Rückbau der nicht genehmigten Grundrissänderungen gerichtete Ermessensausübung des Beklagten begegnet keinen Bedenken. Der Beklagte hat erkannt, dass die Vorschrift des § 80 Satz 1 BauO Bln ihm Ermessen vermittelt, und diese Vorgaben beanstandungsfrei unter nachvollziehbaren Erwägungen zur Verhältnismäßigkeit ausgefüllt. Er hat zutreffend auch die Klägerin in Anspruch genommen. Die Heranziehung der an dem Grundstück nicht mehr dinglich berechtigten Voreigentümerin, die die versagten Änderungen beantragt hat und für die gleichwohl vorgenommene bauliche Umsetzung verantwortlich ist, kommt nicht mehr in Betracht. Kann die Verhaltensverantwortliche (§ 13 Allgemeines Sicherheits- und Ordnungsgesetz – ASOG Bln –) nicht mehr in Anspruch genommen werden, hat der Beklagte die Beseitigungsverfügung gegen die Klägerin als Zustandsverantwortliche (§ 14 ASOG Bln) und zudem Rechtnachfolgerin der Verhaltensverantwortlichen im dinglichen Recht zu richten. Einer weitergehenden Störerauswahl bedarf es nicht. An einem Sonderfall, in dem ausnahmsweise nicht gegen die Klägerin vorzugehen wäre, fehlt es erkennbar.

2. Die gegen die verbliebenen Zwangsgeldandrohungen gerichtete Klage ist insgesamt unzulässig. Der Klägerin fehlt an der begehrten Aufhebung insoweit das erforderliche rechtlich geschützte Interesse.

Das Gericht legt den Widerspruchsbescheid vom 8. Juli 2025 anhand seiner Begründung dahingehend aus, dass sich die Aufhebung der Rückbauanordnung vom 30. August 2024 (hinsichtlich Ziffer 1 b) auch auf die korrespondierende, auf Ziffer 1b) der Rückbauanordnung bezogene Zwangsgeldandrohung in dem Ausgangsbescheid erstreckt.

Soweit sie verblieben sind, haben sich die auf § 6 Abs. 1, 9 Abs. 1 Buchst. b, 11 und 13 Verwaltungsvollstreckungsgesetz – VwVG – in Verbindung mit § 8 VwVfG Bln gestützten Zwangsmittelandrohungen nach der maßgeblichen Rechtslage im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung (BVerwG, Urteil vom 14. März 2006 – BVerwG 1 C 3.05 – juris Rn. 9) durch Zeitablauf erledigt. Sie entfalten gegenüber der Klägerin keine Rechtswirkungen mehr. Die der Klägerin in dem Bescheid vom 24. Oktober 2024 aufgrund § 13 Abs. 1 Satz 2 VwVG gesetzte Frist für die Befolgung der Beseitigungsanordnung von drei Monaten knüpfte an den Zeitpunkt der Zustellung der Anordnung an. Dieser Zeitpunkt ist lange vergangen. Die Klägerin ist und war – aus der jeweils maßgeblichen rechtlichen Sicht im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung – zu keinem Zeitpunkt gehalten, diese Verpflichtung zu erfüllen. Zwar hat sie den am 15. August 2025 gestellten Eilantrag erst nach lange nach Ablauf der mit dem Ausgangsbescheid gesetzten Frist und erst nach Abschluss des Widerspruchsverfahren anhängig gemacht. Folge der stattgebenden Entscheidung des Gerichts vom 14. Oktober 2025, mit der die aufschiebende Wirkung ihres Widerspruchs gegen den Bescheid vom 14. August 2025 wiederhergestellt worden ist, ist, dass die Rückbauanordnung (nachträglich) von Anfang an nicht vollziehbar war und die damit verbundene Zwangsmittelandrohung in dem Bescheid (zurückblickend) von Anfang der erforderlichen Grundlage entbehrte. Bei dieser Sachlage sind die Fristsetzung und mit ihr die Zwangsmittelandrohung gegenstandslos geworden (ständige Rechtsprechung der Kammer, vgl. nur VG Berlin, Beschluss vom 10. Juli 2013 – VG 19 L 156.13 – S. 5 d. amtl. Abdr. und VG Berlin, Urteil vom 26. Mai 2015 – VG 19 K 295.14 – S. 16 d amtl. Abdr. jeweils unter Anknüpfung an BVerwG, Urteil vom 16. Oktober 1979 – BVerwG I C 20.75 – juris Rn. 17; vgl. weiter OVG Weimar, Urteil vom 28. September 2020 – 3 KO 700/99 – juris Rn. 55; so auch Deusch/Burr/Blackstein, in: BeckOK VwVfG, 70. Edition 1. Januar 2026, § 13 VwVG Rn. 16 m.w.N. auch zur Gegenauffassung; Rau, in: Meyer/Achelis, Bauordnung für Berlin, 7. Aufl. 2021, § 80 BauO Bln Rn. 89; siehe zur isolierten Erledigung der Beseitigungsfrist OVG Koblenz, Urteil vom 26. Juni 2024 – 8 A 10427/23.OVG – juris Rn. 60).

Sind die Zwangsmittelandrohungen insgesamt erledigt, kommt es nicht darauf an, ob der Klägerin diesbezüglich ein Rechtsschutzbedürfnis außerdem fehlt, soweit die auf die angegriffenen Zwangsmittelandrohungen gestützten Festsetzungen des Zwangsgeldes und ihre abermaligen Androhungen durch Festsetzungsbescheide vom 22. Mai 2025 bzw. 2. Juli 2025 jeweils Bestandskraft erlangt haben. Umgekehrt hindert die jeweiligen Festsetzung des Zwangsgeldes die jeweilige Erledigung der vorangehenden Androhung in dem mehrgliedrigen Vollstreckungsverfahren nicht.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 Abs. 1 und Abs. 2 VwGO in Verbindung mit § 708 Nr. 11, § 711 Satz 1 und Satz 2 und § 709 Satz 2 Zivilprozessordnung.

Der Wert des Streitgegenstandes wird gemäß §§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes auf

55.075,00 Euro

festgesetzt.