Die Parteien streiten im Wege der Klage und Widerklage um Ansprüche aus einem Mietverhältnis

Die Parteien streiten im Wege der Klage und Widerklage um Ansprüche aus einem Mietverhältnis.

Die Klägerin, eine im Gesellschaftsregister des Amtsgerichts Charlottenburg zur Registernummer … eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts, begehrt die Räumung und Herausgabe der in ihrem Eigentum im Hause Christburger Straße …, 10405, Vorderhaus, 3. OG links stehenden Wohnung. Die Beklagte begehrt widerklagend die Feststellung des Fortbestands des Mietverhältnisses sowie Auskunfts- und Zahlungsansprüche geltend.

Seit 2009 bewohnt die Beklagte die streitgegenständliche Wohnung, wobei die Klägerin die Wohnung ohne vermieterseits gestellte Spüle und Herd an die Beklagte vermietete. Die Wohnung ist in einem vor 1918 errichteten Altbau belegen und verfügt über eine Größe von 58,96 m²; sie liegt in guter Wohnlage im Sinne des Berliner Mietspiegels 2024, das Gebäude hat einen Endenergieverbrauchkennwert von 93,1 kWh/(m²·a).

Hauptmieter der Wohnung war zunächst Herr B (bzw. B, je nach Schreibweise der Parteien), der die gesamte Wohnung an die Beklagte untervermietete. Bereits zum damaligen Zeitpunkt war die Hausverwaltung Winkens mit der Verwaltung des Hauses beauftragt. Der ursprüngliche Eigentümer der streitgegenständlichen Wohnung wohnte selbst im Haus und genehmigte das Untermietverhältnis zwischen Herrn B und der Beklagten.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Vormieter B schlossen die Parteien einen „Nutzungsvertrag“ zunächst für den Zeitraum vom 01.07.2024 bis zum 31.08.2024 ab, wobei sie ein „Nutzungsentgelt insgesamt“ von 606,60 € vereinbarten (Anlage K4 zum Schriftsatz vom 25.08.2025). Anschließend schlossen die Parteien einen „Nutzungsvertrag“ vom 28.08.2024 für den Zeitraum vom 01.09.2024 bis zum 31.12.2024 ab, wobei sie einen „Nutzungsentgelt insgesamt“ von 851,00 € vereinbarten (Anlage K5 zum Schriftsatz vom 25.08.2025). Mit Vertrag vom 27.12.2024 schlossen die Parteien eine „3. und letzte Nutzungsvereinbarung“ für den Zeitraum 01.01.2025 bis zum 31.03.2025 bei einem Nutzungsentgelt von 851,00 € (Anlage K6 zum SS vom 25.08.2025). Hinsichtlich weiterer Einzelheiten der vorgenannten Verträge wird auf die genannten Anlagen Bezug genommen.

Mit Schreiben vom 17.03.2025 rügte die Beklagte die Miethöhe unter Bezugnahme auf §§ 556d ff. BGB, wobei wegen der Einzelheiten des Schreibens auf Anlage zum Schriftsatz vom 14.07.2025 Bezug genommen wird. Mit Schreiben vom 20.03.2025, auf dessen Inhalt Bezug genommen wird (Anlage K2 zur Klageschrift), nahm die Klägerin Bezug auf ihre bisherige an die Beklagte gerichtete Aufforderung, die Wohnung zum 31.03.2025 zu räumen und an sie herauszugeben und kündigte vorsorglich das Mietverhältnis erneut zum 31.03.2025, hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt ordentlich fristgerecht.

Mit Schreiben vom 02.05.2025 erklärte die Klägerin die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Sie stützte die Kündigung darauf, dass der Gesellschafter der Klägerin, Herr Bastian Schmidt, die Wohnung für seine Mutter, Frau Britta Schmidt benötige, wobei wegen weiterer Angaben der Klägerin auf den Inhalt des Schreibens Bezug genommen wird (Anlage K3 zur Klageschrift). Die Beklagte widersprach der Kündigung mit Schreiben vom 28.05.2025, auf dessen Inhalt verwiesen wird (Anlage zum Schriftsatz vom 14.07.2025). Mit der Klageschrift vom 11.06.2025, der Beklagten am 04.07.2025 zugestellt, erklärte die Klägerin erneut die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses und bezog sich auf die in der Kündigung vom 02.05.2025 ausgeführten und in der Klageschrift wiederholten Gründe des Eigenbedarfs.

Die Klägerin beantragt,

1. die Beklagte zu verurteilen, die Wohnung Christburger Straße …, 10405 Berlin, Vorderhaus 3. OG links, nebst Kellerraum zu räumen und geräumt an sie herauszugeben;

2. hilfsweise, die Beklagte zu verurteilen, die Wohnung Christburger Straße …, 10405 Berlin, Vorderhaus 3. OG links, nebst Kellerraum zu räumen und geräumt an die Klägerin zum 31. Juli 2025 herauszugeben.

Die Beklagte beantragt,

1. die Klage abzuweisen;

2. hilfsweise, ihr eine der Länge nach in das Ermessen des Gerichts gestellte, angemessene Räumungsfrist zu bewilligen.

Die Beklagte hat ursprünglich mit der der Klägerin am 21.07.2025 zugestellten Widerklage beantragt, festzustellen, dass das Mietverhältnis der Parteien über die Wohnung Christburger Straße …, 10405 Berlin, Vorderhaus, 3. Obergeschoss links, auf unbestimmte Zeit fortbesteht; hilfsweise gemäß § 308a ZPO die Fortsetzung des Mietverhältnisses auszusprechen. Ferner hat sie ursprünglich widerklagend beantragt, 1. die Klägerin und Widerbeklagte zu verurteilen, der Beklagten und Widerklägerin Auskunft über folgende Fragen betreffend Mietverhältnis der Parteien über die Wohnung Christburger Straße …, 10405 Berlin, Vorderhaus, 3. Obergeschoss links, zu erteilen: „Wie lautet der Energieverbrauchskennwert (in kWh/m²a) des Gebäudes?“ und „Wie teilt sich die vertraglich vereinbarte Bruttomiete von 851,00 € auf in Nettokaltmiete einerseits und Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung (BetrKV) andererseits?“. Mit dem Widerklageantrag zu 2. hat die Beklagte beantragt, die Klägerin zu verurteilen, an die Beklagte 1.701,50 € nebst Jahreszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweilgen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit der Widerklage zu zahlen sowie mit dem Widerklageantrag zu 3. festzustellen, dass betreffend das Mietverhältnis der Parteien über die Wohnung Christburger Straße 35, 10405 Berlin, Vorderhaus, 3. Obergeschoss links, die Bruttowarmmiete bis auf Weiteres monatlich 696,31 € beträgt.

Nachdem die Klägerin mit Schriftsatz vom 25.08.2025 Auskunft über den Endenergieverbrauchskennwert des Gebäudes erteilt hat, hat die Beklagte im Termin zur mündlichen Verhandlung den Rechtsstreit hinsichtlich der mit Widerklageantrag zu 1 begehrten Auskunft über die Frage „Wie lautet der Energieverbrauchskennwert (in kWh/m²a) des Gebäudes?“ für erledigt erklärt, die Klägerin hat sich der Erklärung angeschlossen.

Die Beklagte beantragt nunmehr widerklagend,

1. festzustellen, dass das Mietverhältnis der Parteien über die Wohnung Christburger Straße …, 10405 Berlin, Vorderhaus, 3. Obergeschoss links, auf unbestimmte Zeit fortbesteht;

2. die Klägerin und Widerbeklagte zu verurteilen, der Beklagten und Widerklägerin Auskunft über folgende Fragen betreffend Mietverhältnis der Parteien über die Wohnung Christburger Straße …, 10405 Berlin, Vorderhaus, 3. Obergeschoss links, zu erteilen:

- Wie teilt sich die vertraglich vereinbarte Bruttomiete von 851,00 € auf in Nettokaltmiete einerseits und Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung (BetrKV) andererseits?

3. die Klägerin und Widerbeklagte zu verurteilen, an die Beklagte und Widerklägerin 1.376,32 € nebst Jahreszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweilgen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit der Widerklage zu zahlen;

4. festzustellen, dass betreffend das Mietverhältnis der Parteien über die Wohnung Christburger Straße …, 10405 Berlin, Vorderhaus, 3. Obergeschoss links, die Bruttowarmmiete bis auf Weiteres monatlich 725,88 € beträgt.

Die Klägerin beantragt,

die Widerklage abzuweisen.

Die zulässige Klage ist unbegründet (dazu unter I.); die Widerklage hat teilweise Erfolg, teilweise ist sie unbegründet (dazu II.).

Der Rechtsstreit ist zur Entscheidung reif. Es war nicht geboten, der Klägerin auf den Schriftsatz der Beklagten vom 24.09.2025 eine Schriftsatzfrist nach § 283 ZPO zu gewähren, weil das Vorbringen der Beklagten gegenüber der Klägerin rechtzeitig vor dem Termin mitgeteilt worden ist und sie sich hierzu hätte rechtzeitig erklären können. Die Gewährung einer Stellungnahmefrist außerhalb der Pflicht des § 283 ZPO hätte eine Verzögerung des Rechtsstreits zur Folge, der ohnehin nach § 272 Abs. 4 ZPO vorrangig und beschleunigt zu behandeln ist. Das Vorbringen der Beklagten war deshalb rechtzeitig, weil sie die Wochenfrist des § 132 ZPO eingehalten hat. Denn der Klägerin ist der Schriftsatz am 24.09.2025 zugegangen, mithin mehr als eine Woche vor dem am 02.10.2025 stattfindenden Termin zur mündlichen Verhandlung, wobei die Berechnung der Wochenfrist den § 222 ZPO, §§ 187, 188 BGB folgt.

Die Klage ist unbegründet, weil die Klägerin unter keinem denkbaren rechtlichen Gesichtspunkt einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung hat.

Die Vorschriften über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten, über die Mieterhöhung und über den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses sowie bei der Begründung von Wohnungseigentum gelten für das streitgegenständliche Mietverhältnis, weil die Voraussetzungen des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB entgegen der Auffassung der Klägerin nicht gegeben sind (dazu 1.). Das Mietverhältnis ist nicht nach § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB auf bestimmte Zeit eingegangen (dazu 2.). Das Mietverhältnis der Parteien ist auch nicht durch eine Kündigung beendet worden (dazu 3.)

Die Voraussetzungen des § 549 Abs. 2 Nr 1 BGB sind nicht erfüllt.

Demnach sind die Vorschriften über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d bis 556g BGB), über die Mieterhöhung (§§ 557 bis 561 BGB) und über den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses sowie bei der Begründung von Wohnungseigentum (§ 568 Abs. 2, §§ 573, 573a, 573d Abs. 1, §§ 574 bis 575, 575a Abs. 1 und §§ 577, 577a BGB) nicht für ein Mietverhältnis über Wohnraum anwendbar, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. Demnach nimmt § 549 Abs. 2 BGB bestimmten Wohnraum im bestimmten Umfang vom Schutz des sozialen Mietrechts aus.

Für die Bewertung, ob es sich um eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch im Sinne von § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB handelt, ist neben dem zeitlichen Moment der vereinbarte Vertragszweck maßgeblich (Staudinger/​Artz (2024) BGB § 549, Rn. 22; LG Berlin, Urteil vom 21. September 2021 – 65 S 36/21 –, Rn. 7, juris), sodass nicht entscheidend ist, dass die zwischen den Parteien geschlossenen Verträge „auf Wunsch des Mieters auf bestimmte Zeit“ abgeschlossen worden sind. Denn neben der zeitlichen Beschränkung, die nicht mit einer Befristung zu verwechseln ist, muss ein besonderer Anlass, eine besondere Zwecksetzung für die kurzfristige Überlassung bestehen (Staudinger/​Artz (2024) BGB § 549, Rn. 22 m.w.N.). Die Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin hat zu Recht ausgeführt, dass die in § 549 Abs. 2 und 3 BGB genannten Mietverhältnisse vom Schutz des sozialen Mietrechts deshalb ausgenommen werden, weil es in den Vertragskonstellationen an dem die Mieterschutzvorschriften rechtfertigenden besonderen Schutzbedürfnis des Wohnraummieters fehlt, weil die angemieteten Wohnräume nicht seinen räumlichem Lebensmittelpunkt bilden und – nach der dem Vermieter bekannten Zwecksetzung des Mieters - auch nicht bilden sollen (LG Berlin, a.a.O., Rn. 10, juris). Maßgeblich ist deshalb nicht der Wunsch des Vermieters, sondern die Zwecksetzung auf Seiten des Mieters.

Typisch für das Mietverhältnis auf vorübergehende Dauer ist deshalb die Miete eines Hotelzimmers, eines Ferienhauses oder die Miete einer Ferienwohnung für die Dauer einiger Tage oder einiger Wochen. Gleiches gilt für die Mietverhältnisse von Monteuren am Ort der Montage, für Mietverhältnisse für die Dauer einer Messe, einer Kur, einer Sportveranstaltung, etc. Hier ergibt sich die vorübergehende Dauer aus dem vorübergehenden Aufenthalt des Mieters am Ort der Unterkunft. Den hier genannten Fällen ist ein fehlendes „Sich-Einrichten des Mieters“ gemeinsam (Börstinghaus/Siegmund/Börstinghaus, 8. Aufl. 2025, BGB § 549 Rn. 8, beck-online).

Solche Konstellation ist hier nicht anzunehmen. Nicht ersichtlich ist, dass es am besonderen die Mieterschutzvorschriften rechtfertigenden Schutzbedürfnis der Beklagten fehlt. Vielmehr hat die Beklagte seit 2009 ihren Lebensmittelpunkt in der streitgegenständlichen Wohnung. Weder vorgetragen noch sonst ersichtlich ist, dass die Beklagte diesen Lebensmittelpunkt zum Zeitpunkt des Abschlusses des ersten „Nutzungsvetrages“ - wie auch zum Zeitpunkt des zweiten und dritten Nutzungsvertrages - in der Wohnung nunmehr nur noch vorübergehend aufrechterhalten wollte. Auch nicht ersichtlich ist, welche Zwecksetzung die Beklagte - auf deren Sicht es ankommt - verfolgt haben soll, die Wohnung nach Übergang vom Untermietverhältnis zwischen ihr und dem Vor-Hauptmieter zum Hauptmietverhältnis mit der Klägerin nur kurzfristig weiternutzen zu wollen. Soweit die Klägerin vorträgt, die Zwecksetzung der vorübergehenden Nutzung der Wohnung durch die Beklagte ergebe sich aus der Absicht der Klägerin, die Wohnung aufwendig umzubauen und an die Mutter des Gesellschafters der Klägerin Schmidt zu vermieten, ist nicht ersichtlich, dass dies der Zwecksetzung der Beklagten entspricht.

Das Mietverhältnis ist auch nicht auf bestimmte Zeit mit der Folge eingegangen, dass die Klägerin zum 31.03.2025 die Räumung und Herausgabe hätte verlangen können, vielmehr gilt das Mietverhältnis gemäß § 573 Abs. 1 Satz 2 BGB als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

Für eine wirksame Befristung nach § 575 Abs. 1 BGB ist erforderlich, dass der Vermieter dem Mieter den vorliegenden Befristungsgrund bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt, § 575 Abs. 1 Satz 1 a.E. BGB. Eine Mitteilung muss spätestens bei Vertragsschluss erfolgen, eine nach diesem Zeitpunkt erfolgte Erklärung reicht nicht aus (Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 10. Aufl., § 575 BGB, Rn. 25). Erfolgt dies nicht, ist eine Befristung mit der Folge des § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam.

So verhält es sich im vorliegenden Fall. Die Klägerin hat der Beklagten zu keinem Zeitpunkt vor Vertragsschluss schriftlich einen Befristungsgrund mitgeteilt hat. Zwar trägt die Klägerin vor, sie habe die Beklagte bereits beim ersten Treffen darüber informiert, dass ein neuer Mietvertrag für die Mutter des Gesellschafters Schmidt vorgelegt habe, jedoch reicht dies zur Wahrung der Formerfordernisse nicht aus, § 126 BGB.

Das so als auf unbestimmte Zeit abgeschlossene geltende Mietverhältnis ist auch nicht durch die Kündigungen der Klägerin beendet worden. Sämtliche Kündigungserklärungen der Klägerin sind auf den Eigenbedarf im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gestützt worden. Die Klägerin kann jedoch als rechtsfähige Gesellschaft im Sinne des § 705 Abs. 2 BGB in der nach dem Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts vom 10.8.2021 (BGBl. I S. 3436) - MoPeG - ab dem 01.01.2024 gültigen Fassung keinen eigenen Wohnbedarf haben aber auch keine Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter erklären.

Zwar hat der Bundesgerichtshof nach seiner bisherigen Rechtsprechung (vgl. nur BGH, Urt. v. 14.12.2016 – VIII ZR 232/15 in NJW 2017, 547) angenommen, dass eine Außen-GbR analog § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zugunsten von Angehörigen einer ihrer Gesellschafter wegen deren Eigenbedarfs kündigen kann. Nach Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) und der damit verbundenen Neufassung der Vorschrift ab dem 01.01.2024 ist umstritten, ob an der analogen Anwendung festzuhalten ist.

Teilweise (Seidel, ZPG 2024, 94; Jacoby, Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Wohnraummietrecht: GbR als Vermieterin, abrufbar unter www.mietgerichtstag.de/mietgerichtstage/download-vorträge/mietgerichtstag-2024, abgerufen am 20.10.2025; Schäfer in: MünchKomm BGB, 9. Aufl., § 705 Rn. 228) wird vertreten, dass nach dem Inkrafttreten des MoPeG an der analogen Anwendbarkeit des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den „Eigenbedarf der GbR“ weiterhin festzuhalten sei. Der Gesetzgeber habe die mietrechtliche Situation der GbR nicht verändern wollen; das Argument, die Änderungen des GbR-Rechts seien nie darauf ausgelegt gewesen, die mietrechtliche Stellung der GbR zu modifizieren, weshalb sie weiterhin mietrechtlich wie das zu behandeln sei, was sie ursprünglich war - eine nicht-rechtsfähige Personenmehrheit - beanspruche auch für das MoPeG weiterhin Geltung. Auch nach Inkrafttreten des MoPeG sei es weiterhin möglich, dass der Gesellschaftszweck einer GbR das potenzielle persönliche Wohnnutzungsbedürfnis ihrer Gesellschafter erkennen lässt, sodass ihre Mieter grundsätzlich mit einer Eigenbedarfskündigung rechnen müssen.

Demgegenüber wird vertreten (BeckOK BGB/Hannappel/Caspers, 72. Ed. 01.11.2024, BGB § 573 Rn. 39a; BeckOK MietR/Siegmund, 38. Ed. 01.11.2024, BGB § 573 Rn. 53; Grüneberg/Weidenkaff, BGB, 85. Aufl. 2025, § 573 Rn. 26; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, BGB § 573 Rn. 66a; Staudinger/Rolfs (2024) BGB § 573 Rn. 76a, 76b; Hinz NZM 2023, 185 (187)), dass die analoge Anwendung ausscheide, da es mit der Modernisierung des Personengesellschaftsrechts an einer planwidrigen Regelungslücke fehlt. Es ist nicht ersichtlich, dass der Gesetzgeber im Rahmen der Gesetzesänderung diese Problematik übersehen oder unbeabsichtigt offengelassen hat. Hätte der Gesetzgeber der GbR ein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder dessen Angehörige einräumen wollen, wäre eine ausdrückliche gesetzliche Regelung erforderlich gewesen.

Das Gericht schließt sich der letztgenannten Auffassung an. Gegen die weitere analoge Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf eine GbR spricht das vom Gesetzgeber mit dem MoPeG neu geschaffene Leitbild einer rechtsfähigen GbR, wobei die Klägerin als eine vermietende GbR eine solche rechtsfähige GbR ist. Es fehlt deshalb an der planwidrigen Regelungslücke, weil nicht ersichtlich ist, dass dem Gesetzgeber die Konstellation der vermietenden GbR verborgen geblieben ist. Es kann nicht festgestellt werden - für die Anwendbarkeit der Analogie aber zwingend erforderlich (BGH, Beschl. v. 14.6.2016 – VIII ZR 43/15, NZM 2016, 890 Rn. 10, beck-online) -, dass der Gesetzgeber einer rechtsfähigen GbR die Möglichkeit die Eigenbedarfskündigung weiterhin gewähren wollte. Denn er hat mit der Modernisierung des Personengesellschaftsrechts eine klare Trennung zwischen der rechtsfähigen und nicht rechtsfähigen Gesellschaft bürgerlichen Rechts vornehmen wollen und hierbei das Leitbild einer rechtsfähigen GbR grundlegend modernisiert und sie von ihren Gesellschaftern emanzipiert. Denn nur eine rechtsfähige GbR kann am Rechtsverkehr teilnehmen, selbst Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen. Die GbR als Vermieterin ist damit nicht mehr nur im Außenverhältnis teil-rechtsfähig. Mit der Ausgestaltung der GbR als Rechtssubjekt geht auch eine eindeutige Festlegung der Vermögenszuordnung zur GbR einher. Mit der Einführung des § 713 BGB wird klargestellt, dass das Gesellschaftsvermögen kein bloßes Sondervermögen ist, das den Gesellschaftern zur gesamten Hand gehört (BT-Drs. 19/27635, S. 106). Eine weitere Entkopplung der GbR von ihren Gesellschaftern zeigt sich auch darin, dass die Gesellschaft beim Ausscheiden eines ihrer Gesellschafter nach § 723 BGB zukünftig regelmäßig fortzuführen und nicht wie nach der alten Rechtslage in § 727 Abs. 1 BGB aF aufzulösen sein wird. Von einer Personenkontinuität wechselt das Leitbild der rechtsfähigen GbR damit zur Verbandskontinuität (BT-Drs. 19/27635, S. 107).

Die Widerklage hat teilweise Erfolg, soweit die Beklagte die Feststellung des Bestands des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit (dazu unter 1.), (überwiegend) Rückzahlung zu viel gezahlter Miete (dazu 2.) sowie (überwiegend) Feststellung der zulässigen Miethöhe begehrt (dazu 3.); hinsichtlich der begehrten Auskunft ist die Widerklage unbegründet (dazu 4.).

Die Beklagte hat einen Anspruch auf Feststellung, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortbesteht.

Die Voraussetzungen des § 256 ZPO sind gegeben. Demnach kann Klage auf Feststellung des Bestehens eines Rechtsverhältnisses erhoben werden, wenn der Kläger (hier die Beklagte und Widerklägerin) ein rechtliches Interesse daran hat, dass das Rechtsverhältnis alsbald festgestellt wird. So liegt der Fall hier. Die Beklagte hat ein Interesse an der Feststellung, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortbesteht, weil die Klägerin ihr gegenüber behauptet, das Mietverhältnis sei nur zum vorübergehenden Gebrauch abgeschlossen worden und sei aufgrund der befristet abgeschlossenen Nutzungsverträge bereits beendet.

Das Mietverhältnis gilt als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB. Denn wie unter I. 1 und 2 ausgeführt, handelt es sich nicht um Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wurde, weshalb § 575 BGB Anwendung findet, wobei die Voraussetzungen einer wirksamen Befristung nach § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht vorliegen.

Die Beklagte hat einen Anspruch auf Rückzahlung der zuviel gezahlten Miete gemäß §§ 556g Abs. 1 Satz 3, 556d Abs. 1, 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB in Verbindung mit der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin vom 19. Mai 2020 (MietBegrV Berlin 2020) für den Zeitraum September 2024 bis Juli 2025 einschließlich in Höhe von 1.370,82 €. Die Beklagte zahlte im genannten Zeitraum 851,00 €, schuldete jedoch eine Nettokaltmiete von 570,73 €, hinzurechnen ist die von der Beklagten unbestritten vorgetragene Betriebskostenanteil von 155,65 €

Auf das streitgegenständliche Mietverhältnis sind §§ 556d ff. BGB anwendbar, wobei auf die Ausführungen unter I., 1. Bezug genommen wird.

Die Voraussetzungen der §§ 556g Abs. 1 Satz 3, 556d Abs. 1, 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB liegen vor. Die Beklagte hat mit Schreiben vom 17.03.2025 ihres Prozessbevollmächtigten einen Verstoß gegen die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB gerügt.

Die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige (nettokalt) Miete liegt bei 570,73 € monatlich. Sie ergibt sich aus der nach der Berliner Mietspiegel 2024 zu ermittelnden ortsüblichen Vergleichsmiete von 8,80 €/m² zuzüglich 10 %, somit einer zulässigen Nettokaltmiete von 9,68 €/m², insgesamt 570,73 € monatlich nettokalt.

Das Gericht zieht zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete den Berliner Mietspiegel 2024 heran, wobei den Erläuterungen des Mietspiegels unter Ziff. 5 folgend (Seite 9 des Berliner Mietspiegels 2024) die Vergleichbarkeit dadurch herzustellen ist, weil die Parteien eine Pauschalmiete vereinbart haben. Das hat vorliegend dadurch zu geschehen, dass von dem zwischen den Parteien ab September 2024 vereinbarten „Nutzungsentgelts“ von 851,00 € ein Betrag abzuziehen ist, der auf Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung entfällt. Hierfür ist der unbestritten gebliebene Vortrag der Beklagten maßgeblich, wonach ein Nebenkostenbetrag von 2,64 € pro Quadratmeter, insgesamt somit ein Betrag von 155,65 € von den gezahlten 851,00 € abzuziehen ist.

Die Wohnung ist in die Mietspiegelzeile 121 des Berliner Mietspiegels 2024 einzuordnen, der Mittelwert beträgt 8,80 €, der obere Spannenwert 12,78 € und der untere Spannenwert 6,52 € pro Quadratmeter. Vorliegend ist kein Ab- oder Zuschlag vom Mittelwert der Spanne vorzunehmen.

In der Merkmalgruppe „Küche“ überwiegen unstreitig die wohnwertmindernden Merkmale, weil die Wohnung ohne Kochmöglichkeit vermietet worden ist. In der Merkmalgruppe „Gebäude“ überwiegen hingegen unstreitig die wohnwerterhöhenden Merkmale, weil der Energieverbrauchskennwert - nach Erhöhung um 20 % - kleiner als 80 kWh/(m²·a) ist.

In den Merkmalgruppen „Bad/WC/Gäste-WC“, „Wohnung“ und „Wohnumfeld“ überwiegen weder die wohnwerterhöhenden noch die wohnwertmindernden Merkmale. Das von der Klägerin behauptete Merkmal einer bevorzugten Citylage liegt hingegen nicht vor. Dieser Begriff kennzeichnet die Lage der Wohnung in einem zentral gelegenen Teilraum der Großstadt Berlin, der sich durch eine besondere Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants sowie anderen Einrichtungen auszeichnet, die eine über die typische Infrastruktur eines Wohngebiets hinausgehende Bedeutung und Anziehungskraft insbesondere auch für in- und ausländische Besucher und Touristen haben (LG Berlin, Beschluss vom 9. April 2019 – 67 S 50/19 –, Rn. 3, juris). Das ist bezogen auf die Christburger Straße nicht der Fall. Allein der Umstand, dass der Kollowitzplatz es zu einer Internetpräsenz des Landes Berlin „geschafft“ hat, führt nicht dazu, dass von einer bevorzugten Citylage gesprochen werden kann, weil die Internetpräsenz des Landes Berlin die unterschiedlichen Kieze und Ortsteile des Landes darstellt, ohne dass damit eine Aussage über ihre Bekanntheit oder Beliebtheit verbunden wäre. Nicht ersichtlich ist ferner, dass die Dichte der Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants über die eines typischen Wohngebiets Prenzlauer Bergs hinausgeht. Darüber hinaus ist die streitgegenständliche Christburger Straße zu weit vom Kollowitzplatz entfernt - wobei der Kiez noch durch die Prenzlauer Allee städtebaulich von der streitgegenständlichen Straße getrennt ist, als dass sich deren Anziehungskraft auf die streitgegenständliche Straße erstrecken könnte.

Die Beklagte hat auch einen Anspruch auf Feststellung, dass die Bruttowarmmiete bis auf Weiteres monatlich 726,38 € beträgt. Die Voraussetzungen des § 256 ZPO liegen vor, insbesondere hat die Beklagte ein rechtliches Interesse an der gerichtlichen Feststellung der von ihr geschuldeten Miethöhe.

Der Höhe nach wird auf die Ausführungen unter II., 2. Bezug genommen. Die zulässige Nettokaltmiete liegt bei 570,73 € monatlich, zuzüglich der von der Beklagten selbst veranschlagten Betriebskostenpauschale von 155,65 €, liegt die Bruttowarmmiete bei 726,38 €.

Die Beklagte hat keinen Anspruch auf Auskunft über die Frage „ Wie teilt sich die vertraglich vereinbarte Bruttomiete von 851,00 € auf in Nettokaltmiete einerseits und Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung (BetrKV) andererseits?“.

Ein solcher Anspruch ergibt sich nicht aus § 556g Abs. 3 Abs. 1 BGB. Denn demnach ist der Vermieter auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Etwaige Aufteilung der Bruttomiete in Nettokaltmiete einerseits und Betriebskosten andererseits ist keine Tatsache, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB maßgeblich ist. Denn die zulässige Nettokaltmiete kann wie unter II., 2. geschehen durch Umrechnung ermittelt werden.

Ein Anspruch ergibt sich auch nicht aus § 242 BGB. Denn die Parteien haben eine pauschale Zahlung im Rahmen ihrer Vertragsautonomie vereinbart. Soweit überhaupt davon auszugehen ist, dass die Parteien vereinbart haben, dass die Beklagte gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB die Betriebskosten trägt und dass die Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 2 Satz 1 BGB als Pauschale gezahlt werden, wovon die Beklagte auch ausgeht, muss sie sich daran festhalten lassen (BGH, Urt. v. 16. 11. 2011 – VIII ZR 106/11, NZM 2012, 20).

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91a, 92 Abs. 2 Nr. 1, 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO. Die Zuvielforderung der Beklagten hinsichtlich der Auskunft, des Rückzahlungs- und Feststellungsantrages hat keine höheren Kosten verursacht. Soweit die Beklagte die Widerklage teilweise hinsichtlich der begehrten Rückzahlung zurückgenommen hat, hat ihre Zuvielforderung unter Anwendung der Mehrkostenmethode keine Mehrkosten verursacht. Soweit die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt haben, waren die Kosten der Klägerin aufzuerlegen, weil sie voraussichtlich unterlegen wäre. Soweit die Beklagte Auskunft über Energieverbrauchskennwert (in kWh/m²a) des Gebäudes begehrt hat, hatte sie einen Anspruch auf diese Auskunft aus § 556g Abs. 3 Satz 1 BGB. Denn anders als die Auskunft über die „Aufteilung der Bruttomiete“ ist der Energieverbrauchskennwert für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB maßgeblich, weil bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete die energetische Ausstattung und Beschaffenheit zu berücksichtigen sind (§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB).

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 S. 1 und 2 ZPO.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 41 Abs. 1, Abs. 5, 45 Abs. 1 Satz 1 und 3, 48 Abs. 1 Satz 1 GKG, §§ 3, 5 ZPO. Hinsichtlich der Widerklage weicht die endgültige Festsetzung aufgrund eines Rechenfehlers von der vorläufigen Festsetzung ab, bei der der Auskunftsantrag zwar rechtlich aber nicht rechnerisch berücksichtigt wurde.