Umfang des Hausrechts des Eigentümers einer denkmalgeschützten Liegenschaft mit besonderer kulturhistorischer …

I.

Die Klägerin wendet sich mit der Klage gegen die (angedrohte) Erteilung eines Hausverbotes durch die Beklagten.

Die Beklagten sind als privatrechtliche Stiftungen Eigentümer einer Reihe von Liegenschaften, die Kulturdenkmäler im Sinne des Hessischen Denkmalschutzgesetzes (HDSchG) oder sonst kulturell bedeutend sind. U.a. ist die Beklagte zu 1) Eigentümerin des Schlosses Objekt1, in dem sie das Hotel1 betreibt. Die Klägerin, die mit ihrem Ehemann die Agentur1 betrieb, hielt sich des Öfteren - in im Einzelnen streitigen Umfang - privat und beruflich in verschiedenen Liegenschaften der Beklagten auf, insbesondere im Hotel1, wo sie u.a. Führungen und verschiedene Events veranstaltete.

Unter dem 05.06.2024 erhielt sie von der Beklagten zu 1) folgendes Schreiben, dessen Inhalt später mit Anwaltsschreiben vom 19.07.2024 wiederholt wurde:

Aufgrund bekannter Umstände hat die Stiftung1 sowie die Stiftung2 die Zusammenarbeit mit Ihnen und Ihrer Firma Agentur1 beendet.

Als Eigentümerin des Hotels1 möchten wir Sie darauf hinweisen, dass wir es nicht wünschen, dass Sie und Ihr Gatte das Hotel1 für Ihre gewerblichen Unterfangen als Treffpunkt oder Versammlungsort nutzen. Ebenso ist der private Besuch von Ihnen oder Herrn A in den Liegenschaften der Stiftung1 sowie der Stiftung2 ausdrücklich nicht erwünscht.

Zurzeit sieht die Stiftung1 davon ab, von ihrem Hausrecht Gebrauch zu machen und ein Hausverbot auszusprechen. Jedoch behalten wir uns vor, dies gegebenenfalls zu tun.

Mit der Klage, die sie „zugleich als Inhaberin der Agentur1“ erhoben hat, hat die Klägerin begehrt festzustellen, dass die mit Schreiben der Beklagten vom 05.06.2024 und 19.07.2024 erklärten faktischen Hausverbote für die Klägerin und ihre Familie unwirksam und zurückzunehmen seien.

Wegen des Sachverhalts im Einzelnen und der erstinstanzlichen Anträge wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen.

Zur Begründung hat es ausgeführt, die Beklagten als Eigentümer der Liegenschaft und die Beklagte zu 1) als Betreiberin des Hotel- und Gastronomiebetriebes hätten gem. §§ 858 ff., 903, 1004 BGB das Recht, andere Personen vom Zutritt ihrer Liegenschaften ohne Nennung eines sachlichen Grundes auszuschließen.

Private Grundstückseigentümer könnten grundsätzlich kraft ihres Hausrechts frei darüber entscheiden, wem sie Zutritt gestatteten; ein sachlicher Grund für das Ausschließen einer dritten Person sei grundsätzlich nicht erforderlich. Dies sei Ausfluss der Eigentumsgarantie des Art. 14 GG und Ausdruck der durch Art. 2 Abs. 1 GG gewährleisteten Privatautonomie.

Bei den Liegenschaften handele es sich auch nicht um öffentlich-rechtliche Einrichtungen, die strengeren Anforderungen unterliegen würden. Dass es sich bei dem Schlosspark um einen öffentlichen Park handele, habe die darlegungs- und beweisbelastete Klägerin schon nicht konkret dargetan.

Eine Ausnahme vom Grundsatz der Privatautonomie, welche dazu führen würde, dass es zum Erlass eines (künftigen) Hausverbotes eines sachlichen Grundes bedürfen würde, liege hier nicht vor.

Zum Zeitpunkt des „faktischen Hausverbots“ habe zwischen den Parteien keine vertragliche Beziehung mehr bestanden. Die Unwirksamkeit der Beendigung früherer vertraglicher Beziehungen durch die Beklagte habe die Klägerin nicht substantiiert dargelegt.

Die Erforderlichkeit eines sachlichen Grundes könne auch nicht mit dem Vorliegen eines zivilrechtlichen Benachteiligungsgebotes gemäß § 19 AGG begründet werden, da durch die Klägerin keine Umstände vorgetragen worden seien, die einen Fall des § 19 AGG begründen würden.

Eine Einschränkung des Hausrechts ergebe sich ferner nicht aus einer mittelbaren Drittwirkung des Gleichbehandlungsgebotes (Art. 3 Abs. 1 GG). Grundsätzlich könne eine Einschränkung des Hausrechts geboten sein, wenn der Hausrechtsinhaber die Örtlichkeit für den allgemeinen Publikumsverkehr öffne und dadurch zu erkennen gebe, dass er bereit ist, ohne Einzelfallprüfung jedem Zutritt zu gestatten. Bei dem Hotel1 handele es sich um ein Hotel inklusive eines Restaurantbetriebes. Dementsprechend solle nicht jedermann Zutritt zum Park und Hotel bekommen, sondern lediglich Hotelgäste und Restaurantbesucher.

Selbst wenn man dies anders sähe und eine Freigabe für den allgemeinen Publikumsverkehr annähme, bedürfte die Erteilung eines künftigen Hausverbotes nur dann eines sachlichen Grundes, wenn die Verweigerung des Zutritts für die Betroffene/n in erheblichem Umfang über die Teilnahme am gesellschaftlichen Leben entscheide. Hiervon sei hier bei der gebotenen typisierenden Betrachtung nicht auszugehen. Auch wenn das Hotel ein beliebter Treffpunkt für einen gewissen sozialen Kreis sei, sei auch nach dem Vortrag der Klägerin nicht davon auszugehen, dass der Ausschluss von diesem Treffpunkt gleichbedeutend mit dem Ausschluss aus einem bestimmten sozialen Umfeld ist. Es bestehe gerade keine Monopolstellung der Beklagten, denn es sei davon auszugehen, dass es im nahen Umfeld noch weitere gehobene Restaurants und Hotels gibt, auf die für private Treffen ausgewichen werden könne.

Das gleiche gelte für die berufliche Tätigkeit der Klägerin. Es gebe in der Region1 zahlreiche kulturelle Einrichtungen und Institutionen, mit denen eine Zusammenarbeit im Rahmen einer Eventorganisationstätigkeit möglich sei. Es sei zudem von der Klägerin nicht dargelegt, dass die Beklagten das Hotel1 für jegliche gewerbliche Nutzung geöffnet hätten. Hinsichtlich der kulturellen Teilnahme sei sie nicht darauf angewiesen, im Rahmen einer öffentlichen Führung die Räumlichkeiten kennenlernen zu können. Mangels konkreten Vortrags der Klägerin könne auch nicht festgestellt werden, ob die kulturelle Teilhabe der Klägerin durch ein weiteres künftiges Hausverbot für andere Liegenschaften der Beklagten erheblich beeinträchtigt würde.

Mit der Berufung hat die Klägerin ihren erstinstanzlichen Antrag zunächst im Wesentlichen weiterverfolgt.

Das Landgericht gehe von der unzutreffenden Annahme aus, dass sich das Hausverbot auf das Hotel1 beschränke; tatsächlich sei Gegenstand nicht eine einzelne Immobilie, sondern sämtliche Liegenschaften der Beklagten. Auch verkenne das Landgericht, dass insbesondere das Objekt1 (betrieben als „Hotel1“) ein einmaliges, denkmalgeschütztes, historisch bedeutendes Kulturdenkmal darstelle, ausgestattet mit zahlreichen originalen Kunstwerken bedeutender Meister. Es handele sich um eine Einrichtung in herausgehobener Monopolstellung, nicht zuletzt durch die Tatsache, dass es sich um den Sitz der letzten deutschen Kaiserin-Mutter handele, der der Gesellschaft durch den Betrieb eines Gaststätten- und Hotelbetriebes in seiner historischen Bedeutung erhalten bleiben solle. Vergleichbares gelte für die anderen Immobilien (Schloss Objekt2, Schloss Objekt3, Gut Objekt4 etc).

Allein aus diesen Überlegungen begründe sich schon die besondere Verantwortung der Eigentümer gegenüber der Allgemeinheit, wonach kein Mensch willkürlich und unbegründet vom Zugang zu den der Öffentlichkeit dienenden Kulturdenkmälern ausgeschlossen werden dürfe (Art. 15 Absatz 1A des Internationalen Pakts über wissenschaftliche, soziale und kulturelle Rechte (BVerfGE 148,267, Rn 42)). Auch § 17 HDSchG sehe ausdrücklich vor, dass Kulturdenkmäler der Öffentlichkeit so weit wie möglich zugänglich gemacht werden sollten. Dabei sei auch zu berücksichtigen, dass die vom Hausverbot betroffenen Kulturdenkmäler zu ihrer Erhaltung für die Öffentlichkeit Steuererleichterungen und staatliche Zuschüsse erhielten.

Die Freiheit des Grundstückseigentümers, frei und ohne Begründung darüber zu entscheiden, wem er Zutritt zu seinem Grundstück gestatte, werde durch die Rechtsprechung begrenzt. Nach der Entscheidung des BGH vom 29.5.2020, Az. V ZR 275 /18 sei insbesondere dem Eigentümer, der wie die Beklagten eine Einrichtung für den allgemeinen Verkehr geöffnet habe, verwehrt, einzelnen Personen ohne Begründung den Zutritt zu verweigern, wenn der Ausschluss für die Betroffenen in erheblichem Umfang über ihre Teilnahme am gesellschaftlichen Leben entscheide. Dies sei hier bezüglich der Immobilien der Beklagten der Fall. Es gehe hier in erster Linie um Kulturstätten und Kulturdenkmäler in absolut vorrangiger Art und Weise. Die Klägerin habe dort teilweise über Jahrzehnte öffentliche kunsthistorische Führungen durchgeführt, welche sowohl auf der Webseite und in Broschüren der Beklagten als auch in Tageszeitungen beworben worden seien. Der Gaststätten- und Hotelbetrieb diene lediglich dem wirtschaftlichen Erhalt der Kulturdenkmäler.

Das Landgericht habe die Monopolstellung der jeweiligen Immobilien der Beklagten nicht beachtet; dabei komme es nicht auf den Betrieb einer Gaststätte an, sondern auf die besondere historische Bedeutung der Anlage für Kultur und Gesellschaft. Das Landgericht habe erst in der mündlichen Verhandlung überraschend auf die für das Gericht maßgebliche Bedeutung der von den Beklagten betriebenen gastronomischen Einrichtungen für die Entscheidung hingewiesen; da die Parteien aufgrund der Abwegigkeit dieser Sichtweise offensichtlich nicht an eine solche Tatsachenbeurteilung gedacht hätten, liege eine Verletzung des rechtlichen Gehörs vor.

Es gehe vorliegend nicht um Privatbesitz, sondern um eine Stiftung. Der Stifter habe sich vollkommen seines Eigentums entäußert und es staatlicher Kontrolle unterworfen. Dies gelte in besonderem Maße für gemeinnützige Stiftungen, deren Zweck der Dienst an der Allgemeinheit sei oder bei Stiftungen, die sich der Öffentlichkeit öffneten. Dass solche Stiftungen nicht willkürlich ein Hausverbot aussprechen könnten, sondern immer einen sachlichen Grund benötigten, ergebe sich aus den rechtlichen Grenzen ihres Handlungszusammenhangs, demzufolge die willkürliche Ausübung des Hausrechts dem Gleichheitsgrundsatz und der verfassungsrechtlich verankerten Verantwortung der Eigentümerin (der Stiftung) widerspreche. Ähnlich wie bei Vereinen müsse die Grundlage für die Erteilung eines Hausverbotes durch eine Stiftung in der Stiftungsverfassung oder einem separaten Regelwerk verankert sein. Da eine Stiftung keine Mitglieder habe, ziele der Stifterwille hier auf die Allgemeinheit, die insofern wie Mitglieder eines Vereins zu behandeln seien.

Auch aus jüngsten Pressemitteilungen, ausweislich derer das Haus Familie B einen Großteil seiner Schlösser dem Land schenken wolle, ergebe sich klar, dass Funktion der Einrichtungen der Beklagten nicht der Betrieb eines Hotels oder einer Gastronomie sei, sondern die Zurverfügungstellung historisch bedeutender Häuser, Museen, Sammlungen, Parks, Wälder etc. Die Maxime der Öffnung der Kulturdenkmäler sei bis heute auch wesentlicher Bestandteil der Stiftungsverfassung der Beklagten.

Bereits aus der Bedeutung der Liegenschaften ergebe sich (in objektivierter Sicht) zugleich die erhebliche Bedeutung für jeden Menschen für die Teilhabe am gesellschaftlichen Leben. Der Zutritt zu den Örtlichkeiten der Beklagten entscheide gerade auch für die Klägerin in erheblichen Umfang über deren Teilnahme am gesellschaftlichen / kulturellen Leben. Dieses sei nach dem faktischen Hausverbot komplett zum Erliegen gekommen. Das Verhalten der Beklagten sei willkürlich, weil diese sich weigerten, eine Begründung für das Hausverbot zu nennen und keiner anderen Person ein vergleichbares Hausverbot erteilt worden sei.

In der mündlichen Verhandlung vor dem Senat hat die Klägerin erklärt, dass im vorliegenden Rechtsstreit allein der private Zutritt zu den Liegenschaften der Beklagten begehrt werde, weshalb das Klagebegehren auch nicht mehr (auch) im Namen der Agentur1 verfolgt werde. Sie hat ferner auf Hinweis des Senats den Klageantrag in der Hauptsache geändert.

Die Klägerin beantragt zuletzt,

die Beklagten zu verurteilen, die in den Schreiben der Beklagten vom 05.06.2024 und 19.07.2024 angedrohten Hausverbote gegenüber der Familie A zu unterlassen;

hilfsweise:

die Beklagten zu verpflichten, die angedrohten Hausverbote gegenüber der Familie der Klägerin zurückzunehmen.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie halten das Vorbringen der Klägerin zu den übrigen Liegenschaften und ihren beruflichen Tätigkeiten gem. §§ 529, 530 ZPO für präkludiert. Abgesehen davon befänden sich die weiter genannten Liegenschaften (Schloss Objekt2, Schloss Objekt3, Gut Objekt4) ebenfalls im Privatbesitz; zu ihnen werde kein freier öffentlicher Zugang gewährt.

Im Übrigen wiederholen und vertiefen die Beklagten ihren erstinstanzlichen Vortrag.

Der rechtliche Prüfungsmaßstab für die geltend gemachten Ansprüche sei bereits im Ausgangspunkt verfehlt, weil die Beklagten kein formelles Hausverbot ausgesprochen, sondern lediglich mitgeteilt hätten, dass ein Besuch der Liegenschaften durch die Klägerin nicht erwünscht sei.

Der Umstand, dass die streitgegenständlichen Liegenschaften Kulturdenkmäler i.S.d. HDSchG oder kulturell bedeutend seien, hebe die privatrechtliche Eigentümerstellung nicht auf. § 17 HDSchG sehe nur ein öffentliches Zugänglichmachen „soweit zumutbar“ vor. Hieraus folge keine Verpflichtung der Eigentümer, jeder beliebigen Person Zutritt zu gewähren, auch würden keine subjektiven Rechte Dritter begründet. Das Hausrecht des Eigentümers werde hierdurch nicht eingeschränkt. Gewährte steuerliche Vorteile und öffentliche Fördermittel dienten der Erhaltung des Denkmals und nicht einer umfassenden Öffnung gegenüber jeder Privatperson.

Das Landgericht habe auch zurecht das Hotel1 unter Berücksichtigung der Entscheidung des BGH vom 29.05.2020 typisierend als gastronomische Einrichtung eingeordnet. Die von der Klägerin behauptete primäre kulturelle Nutzung sei im Rahmen der objektivierten Betrachtung allenfalls eine begleitende Komponente. Dass im Hotel1, insbesondere im Restaurant, gesellschaftliche Begegnungen oder sozialer Austausch stattfänden, genüge nicht, um dem Hotel und Restaurant die Bedeutung eines unverzichtbaren Ortes gesellschaftlicher Teilhabe beizumessen. Auch die akademische Lehrtätigkeit sowie die beruflichen Interessen der Klägerin begründeten kein dauerhaftes Zugangsrecht zu privaten Liegenschaften. Eine mittelbare Einschränkung beruflicher Tätigkeit durch legitime Ausübung des Hausrechts sei hinzunehmen.

Auch eine von der Klägerin aus der kulturellen Einzigartigkeit des Hotels1 und der übrigen Liegenschaften hergeleitete faktische Monopolstellung rechtfertige keine abweichende rechtliche Bewertung. Eine kulturelle Teilhabe sei nicht an bestimmte Orte gebunden.

Mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 07.04.2026 haben die Beklagten weiter vorgetragen, bei der Beklagten zu 1) handele es sich um eine nicht gemeinnützige Familienstiftung; sie erhalte für die Unterhaltung und Instandhaltung des Hotels1 keine staatlichen Fördermittel oder sonstigen öffentlichen Gelder.

II.

Die Berufung der Klägerin ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. Sie ist auf der Grundlage der zuletzt gestellten Anträge auch überwiegend begründet.

1) Die Änderung des Hauptantrages ist nach §§ 533, 264 ZPO zulässig.

Die Klägerin hat vor dem Landgericht beantragt festzustellen, dass die mit Schreiben der Beklagten vom 05.06 2024 und 19.07.2024 erklärten faktischen Hausverbote für die Klägerin und ihre Familie für die Liegenschaften der Beklagten unwirksam und zurückzunehmen sind. Mit der Berufungsbegründung hat sie den Feststellungsantrag enger gefasst und beantragt festzustellen, dass die mit Schreiben der Beklagten vom 05.06.2024 und 19.07.2024 erklärten faktischen Hausverbote für die Klägerin und ihren Ehemann unwirksam sind.

Bei der Umstellung von der Feststellungsklage auf eine Unterlassungsklage in der mündlichen Verhandlung handelt es sich um eine nach § 264 Nr. 2 ZPO privilegierte qualitative Änderung des Klageantrags bei gleichbleibendem Klagegrund (vgl. Zöller-Greger, ZPO, 36. Aufl., § 264 Rdnr. 3b), die im Sinne des § 533 Nr. 1 ZPO sachdienlich ist und auf die nach § 529 ZPO zu berücksichtigenden Tatsachen gestützt wird. Die Klägerin hat mit der Umstellung des Klageantrags von einer Feststellungs- auf eine Leistungsklage in Form einer vorbeugenden Unterlassungsklage Bedenken des Senats gegen die Zulässigkeit der Feststellungsklage Rechnung getragen.

Die in erster Instanz erhobene Feststellungsklage war nach Auffassung des Senats unzulässig. Zum einen dürfte es an einem nach § 256 Abs. 1 ZPO erforderlichen gegenwärtigen Rechtsverhältnis gefehlt haben. Unbeschadet dessen, dass die beiden genannten Schreiben, wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, faktisch geeignet waren, die Klägerin und ihren Ehemann vom Betreten der Liegenschaften der Beklagten abzuhalten, entfaltet ein lediglich angedrohtes Hausverbot noch keine Rechtswirkungen und kann deshalb auch nicht rechtlich unwirksam sein. Zum anderen fehlte es unter dem Gesichtspunkt des Vorrangs der Leistungsklage an einem Feststellungsinteresse (vgl. Zöller-Greger aaO., § 256 Rdnr. 15). Nach den Umständen des Falles war von den Beklagten, bei denen es sich nicht um staatliche Einrichtungen handelte, nicht ohne Weiteres zu erwarten, dass sie nach Feststellung einer Unzulässigkeit des angedrohten /faktischen Hausverbotes auf den Erlass eines förmlichen Hausverbotes verzichten würden.

Das Begehren der Klägerin war in der Sache darauf gerichtet, auch in Zukunft die Liegenschaften der Beklagten in dem Umfang betreten zu dürfen, in dem diese der Öffentlichkeit zugänglich sind. Dies kann sie im Wege einer vorbeugenden Unterlassungsklage erreichen (vgl BGH, Urteil vom 17.06.2016, V ZR 272/15, zit. nach juris Rdnr. 13).

Soweit die Klägerin in der Berufungsinstanz ergänzend zur kulturhistorischen Bedeutung sämtlicher Liegenschaften der Beklagten vorgetragen hat, ist dieser Vortrag nach § 529 ZPO berücksichtigungsfähig. Zwar weisen die Beklagten zutreffend darauf hin, dass in der Klageschrift lediglich das Hotel1 und seine Bedeutung für die berufliche Tätigkeit der Klägerin dargestellt wurde. Allerdings ergibt sich schon aus dem erstinstanzlichen Klageantrag, dass sich das Begehren der Klägerin von Anfang an auf Beseitigung des angedrohten / faktischen Hausverbotes nicht nur für das Hotel1, sondern allgemein für „die“ Liegenschaften der Beklagten bezog, d.h. entsprechend dem offensichtlichen Sinngehalt des Schreibens vom 05.06.2024 für alle Liegenschaften der Beklagten und zwar für gewerbliche ebenso wie für private Zwecke. In der Sache hat die Klägerin zu den anderen Liegenschaften der Beklagten zwar erstinstanzlich erst mit nach Schluss der mündlichen Verhandlung eingegangenem und daher vom Landgericht nach § 296a ZPO nicht mehr berücksichtigtem Schriftsatz vom 03.05.2025 sowie im Rahmen der Berufungsbegründung vorgetragen. Der diesbezügliche neue Vortrag zur kulturhistorischen Bedeutung der anderen Liegenschaften wird jedoch von den Beklagten ebensowenig bestritten wie der Vortrag zum Inhalt der Satzungen der Beklagten. Er ist damit ohne Weiteres berücksichtigungsfähig, ohne dass es auf die Voraussetzungen des § 531 Abs. 2 ZPO ankäme.

2) Die Unterlassungsklage ist überwiegend begründet.

Die Klägerin kann auf der Grundlage von § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB analog in dem tenorierten Umfang die Unterlassung eines gegen sie und/oder ihren Ehemann gerichteten Hausverbotes verlangen.

a) Die Beklagten sind auf der Grundlage der Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung nicht berechtigt, der Klägerin und ihrem Ehemann den Zutritt zu ihren Liegenschaften zu privaten Zwecken zu verweigern, soweit diese allgemein der Öffentlichkeit zugänglich sind.

aa) Zwar sind die Beklagten aufgrund ihres Hausrechts grundsätzlich befugt, gegenüber (potentiellen) Besuchern ihrer Liegenschaften ein Hausverbot auszusprechen. Das Hausrecht beruht auf dem Grundstückseigentum oder -besitz (§§ 858 ff., 903, 1004 BGB) und ermöglicht es seinem Inhaber, in der Regel frei darüber zu entscheiden, wem er Zutritt gestattet und wem er ihn verwehrt. In ihm kommt die aus der grundrechtlichen Eigentumsgarantie (Art. 14 GG) fließende Befugnis des Eigentümers zum Ausdruck, mit der Sache grundsätzlich nach Belieben zu verfahren und andere von der Einwirkung auszuschließen (§ 903 Satz 1 BGB). Darüber hinaus ist das Hausrecht Ausdruck der durch Art. 2 Abs. 1 GG gewährleisteten Privatautonomie, die die Selbstbestimmung des Einzelnen im Rechtsleben schützt. Dazu gehört, dass rechtlich erhebliche Willenserklärungen in der Regel keiner Rechtfertigung bedürfen; das gilt in gleicher Weise für die Entscheidung, ob und in welchem Umfang einem Dritten der Zugang zu einer bestimmten Örtlichkeit gestattet wird (BGH, Urteil vom 29.05.2020, V ZR 275/18, juris Rdnr. 5 m.w.Nw.).

bb) Auch ist das Landgericht zutreffend - und insoweit unangegriffen - davon ausgegangen, dass der Klägerin weder vertragliche Ansprüche auf Zutritt zustehen, noch Ansprüche aus § 19 AGG bestehen, welche eine - hier nicht substantiiert vorgetragene - Benachteiligung wegen Rasse, ethnischer Herkunft, Geschlecht, Religion, Behinderung oder sexueller Identität voraussetzen würden.

cc) Ein unmittelbarer Anspruch der Klägerin ergibt sich auch nicht aus § 17 HDSchG, wonach Kulturdenkmäler der Öffentlichkeit soweit wie möglich zugänglich gemacht werden sollen. Es handelt sich dabei um öffentlich-rechtliche Verpflichtungen der Eigentümer von Denkmälern, die jedoch dem Einzelnen kein subjektives Recht auf Zugang gewähren.

dd) Auch aus den Satzungen der Beklagten, soweit deren Inhalt von der Klägerin vorgetragen wurde, ergibt sich keine unmittelbare Verpflichtung, jedermann Zutritt zu gewähren.

Soweit die Klägerin sich insoweit auf eine Entscheidung zum Vereinsrecht beruft (LG Köln vom 28.11.2018, 4 O 457/16), nach der ein Vereinsmitglied grundsätzlich nur dann von der Benutzung von Vereinseinrichtungen ausgeschlossenen werden könne, wenn es hierfür eine Grundlage in der Satzung gebe, ist dieser Fall offensichtlich nicht vergleichbar, weil zwischen den Parteien des vorliegenden Rechtsstreits gerade keinerlei rechtsgeschäftlichen Beziehungen, wie sie etwa eine Vereinsmitgliedschaft kennzeichnen, bestehen.

Zwar können auch zu dem Kreis der Destinatäre einer gemeinnützigen Stiftung gehörende Personen einen klagbaren Anspruch auf Leistungen haben - ausschlaggebend ist jedoch, welche Anordnungen der Stifter in der Stiftungssatzung getroffen hat (vgl. dazu etwa BGH, Urteil vom 15.12.2016, I ZR 63/15, juris Rdnr. 22f.).

Auch wenn es nach dem auf öffentliche Äußerungen gestützten Vortrag der Klägerin zum „Leitbild“ der Beklagten gehört, den Kunst- und Kulturbesitz des Hauses Familie B zu erhalten und so zu präsentieren, dass der kulturhistorische Zusammenhang zwischen dem Land und dem Haus Familie B für jeden besonders erlebbar ist (vgl. Bl. 939 LGA), und dieser Zweck letztlich nur dadurch erreicht werden kann, dass dieser Kunst- und Kulturbesitz der Öffentlichkeit zugänglich gemacht wird, ist „die Öffentlichkeit“ nicht Destinatär der Stiftung, mit der Folge, dass letztlich jedermann ein Recht auf Zugang zustünde.

ee) Allerdings ergibt sich vorliegend auf der Grundlage der kulturhistorischen Bedeutung der Liegenschaften der Beklagten eine Bindung an das Gleichbehandlungsgebot des Art. 3 Abs. 1 GG, welche dazu führt, dass ein gegen einzelne Personen gerichtetes Hausverbot eines sachlichen Grundes bedarf.

(1) Nach der Rechtsprechung des BGH können sich Einschränkungen bei der Ausübung des Hausrechts insbesondere daraus ergeben, dass der Hausrechtsinhaber die Örtlichkeit für den allgemeinen Publikumsverkehr öffnet und dadurch seine Bereitschaft zu erkennen gibt, generell und unter Verzicht auf eine Prüfung im Einzelfall jedem den Zutritt zu gestatten, der sich im Rahmen des üblichen Verhaltens bewegt und die vom Berechtigten in rechtlich zulässiger Weise und nach außen hin erkennbar aufgestellten Bedingungen für den Zutritt erfüllt (BGH, Urteil vom 29.05.2020, V ZR 275/18, juris Rdnr. 14). Allerdings enthält Art. 3 Abs. 1 GG kein objektives Verfassungsprinzip, wonach die Rechtsbeziehungen zwischen Privaten von diesen prinzipiell gleichheitsgerecht zu gestalten wären. Dahingehende Anforderungen ergeben sich auch nicht aus den Grundsätzen der mittelbaren Drittwirkung. Grundsätzlich gehört es zur Freiheit jeder Person, nach eigenen Präferenzen darüber zu bestimmen, mit wem sie wann unter welchen Bedingungen welche Verträge abschließen und wie sie hierbei auch von ihrem Eigentum Gebrauch machen will. Diese Freiheit wird durch die Rechtsordnung und insbesondere durch das Zivilrecht näher ausgestaltet und vielfach begrenzt; dabei kann dieses auch von Verfassungs wegen spezifischen Anforderungen unterliegen. Ein allgemeiner Grundsatz, wonach private Vertragsbeziehungen jeweils den Rechtfertigungsanforderungen des Gleichbehandlungsgebots unterlägen, folgt demgegenüber aus Art. 3 Abs. 1 GG auch im Wege der mittelbaren Drittwirkung nicht (BVerfG, Urteil vom 11.04.2018, 1 BvR 3080/09, BVerfGE 148, 267, zit. nach juris Rdnr. 40; BGH aaO. Rdnr. 16).

Gleichheitsrechtliche Anforderungen für das Verhältnis zwischen Privaten können sich aus Art. 3 Abs. 1 GG jedoch für spezifische Konstellationen ergeben, etwa wenn der auf das Hausrecht gestützte Ausschluss von Veranstaltungen, die aufgrund eigener Entscheidung der Veranstalter einem großen Publikum ohne Ansehen der Person geöffnet werden, für den Betroffenen in erheblichem Umfang über die Teilnahme am gesellschaftlichen Leben entscheidet (BGH aaO,; BVerfG aaO. Rdnr. 41). Der Sache nach findet so zugleich auch das Recht auf Teilhabe am kulturellen Leben gemäß Art. 15 Abs. 1a des Internationalen Pakts über wirtschaftliche, soziale und kulturelle Rechte Berücksichtigung (BVerfG aaO. Rdnr. 42).

Dem Betreiber einer Einrichtung, die erhebliche Bedeutung für das gesellschaftliche und kulturelle Leben hat, wird eine besondere rechtliche Verantwortung zugewiesen, die es ihm verbietet, bestimmte Personen ohne sachlichen Grund auszuschließen. Welche Bedeutung der Zugang zu einer Einrichtung für die Teilhabe am gesellschaftlichen Leben hat, ist daher nicht aus der Perspektive des einzelnen Besuchers zu beurteilen; vielmehr ist aus objektivierter Sicht desjenigen, der die Einrichtung dem allgemeinen Publikumsverkehr öffnet, zu fragen, welche Funktion die von ihm willentlich eröffnete und betriebene Einrichtung bei typisierender Betrachtung hat. Dies zeigt auch der von dem Bundesverfassungsgericht gezogene Vergleich zu anderen Fällen der mittelbaren Grundrechtswirkung, in denen insbesondere die Unausweichlichkeit von Situationen, das Ungleichgewicht zwischen sich gegenüberstehenden Parteien, die gesellschaftliche Bedeutung von bestimmten Leistungen oder die soziale Mächtigkeit einer Seite eine maßgebliche Rolle spielen (vgl. BVerfGE 148, 267 Rn. 33), wie etwa in den Fällen des Monopols oder der strukturellen Überlegenheit (BGH aaO Rdnr. 17).

(2) Im vorliegenden Fall betrifft das angedrohte Hausverbot Einrichtungen der Beklagten, die sie dem allgemeinen Publikumsverkehr ohne Ansehen der Person zumindest unter bestimmten Voraussetzungen geöffnet hat. Wie die Klägerin in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat klargestellt hat, begehrt sie weder Zugang zu nicht öffentlich zugänglichen Liegenschaften noch Sonderrechte für nur eingeschränkt öffentlich zugängliche Objekte. Auch ein Zutritt zu gewerblichen Zwecken wird nach den Erklärungen in der mündlichen Verhandlung nicht mehr begehrt.

Die herausragende kulturhistorische Bedeutung ihrer Liegenschaften wird von den Beklagten nicht in Abrede gestellt. Insoweit erlangt auch § 17 HDSchG Bedeutung, wonach Kulturdenkmäler „der Öffentlichkeit so weit wie möglich zugänglich gemacht werden [sollen], wenn der öffentliche Zutritt zugemutet werden kann“, ebenso eine von der Klägerin nach einem Zeitungsartikel in der Zeitung1 (Anl. K 42) zitierte Verpflichtung der Familie des Hauses Familie B aus dem Jahr 1928, „ihr historisches Erbe zu erhalten und der Öffentlichkeit zugänglich zu machen“. Zwar gewähren die genannten Regelungen ebenso wie Art.15 Abs. 1 lit. a des Internationalen Pakts über wirtschaftliche, soziale und kulturelle Rechte, wonach „jeder das Recht hat, am kulturellen Leben teilzunehmen“, dem einzelnen keine subjektiven Rechte und begründen erst recht keine unmittelbare Verpflichtung eines privaten Eigentümers. Allerdings ergibt sich hieraus, dass der Zugang zu den gegenständlichen Kulturdenkmälern nicht nur aus der subjektiven Perspektive des einzelnen Besuchers, hier der Klägerin und ihres Ehemannes, von Bedeutung ist, sondern dass auch aus der objektivierten Sicht der Beklagten als denjenigen, die die Liegenschaften für den allgemeinen Publikumsverkehr geöffnet haben, dabei die von Gesetz und Stiftungssatzung vorgesehene „Funktion“ der Teilhabe der Besucher am kulturellen Leben eine entscheidende Rolle spielt.

Dies gilt auch für das Hotel1. Das Landgericht hat bezüglich der zuletzt in der Berufungsinstanz nur noch gegenständlichen privaten Nutzung allein auf die Teilnahme am gesellschaftlichen Leben abgestellt und ausgeführt, dass die Klägerin für private Treffen auf andere gehobene Restaurants in der Umgebung ausweichen könne. Dies lässt jedoch die kulturhistorische Bedeutung des Ortes außer Acht, die sich daraus ergibt, dass das Hotel in dem denkmalgeschützten „Schloss Objekt1“ untergebracht ist und dabei kulturelle Aspekte transportiert, wie die Beklagten selbst in der Berufungserwiderung darlegen. Soweit die Beklagten geltend machen, diese Tatsache allein mache eine Liegenschaft nicht automatisch zu einer öffentlichen Kultureinrichtung, ist dies insoweit zutreffend, als der Hausrechtsinhaber nicht verpflichtet ist, jedermann den Zutritt zu einer gewerblich genutzten denkmalgeschützten Liegenschaft allein zum Zwecke des „Kulturgenusses“ zu gestatten. Wenn aber in der denkmalgeschützten kulturhistorisch bedeutsamen Liegenschaft allgemein zugängliche gewerbliche Dienstleistungen - wie vorliegend Restauration und Hotelbetrieb - erbracht werden und der Zutritt grundsätzlich nur den Personen gestattet ist, die diese Dienstleistungen in Anspruch nehmen, unterliegt der Hausrechtsinhaber auch hinsichtlich dieser Dienstleistungen einem Diskriminierungsverbot, soweit deren Inanspruchnahme Voraussetzung für den Kulturgenuss ist.

b) Im Hinblick auf die eindeutige Erklärung der Beklagten zu 1) in dem an die Klägerin gerichteten Schreiben vom 05.06.2024, wonach auch „der private Besuch von Ihnen und Herrn … [Ehemann der Klägerin] ausdrücklich nicht erwünscht“ sei, was die Beklagtenvertreterin im Übrigen auch in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat nochmals bekräftigt hat, ergibt sich eine ernsthaft drohende Gefahr, dass die Beklagten bei einem Versuch der Klägerin oder ihres Ehemannes, die Liegenschaften der Beklagten zu betreten, tatsächlich ein Hausverbot erteilen, ggf. auch konkludent durch Verweigerung des Zugangs. Da hierdurch, wie oben dargelegt, grundrechtlich geschützte Positionen der Klägerin und ihres Ehemannes beeinträchtigt würden, steht der Klägerin hiergegen in analoger Anwendung des § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB ein Unterlassungsanspruch zu.

c) Die Klage ist allerdings mangels hinreichend konkreter Erstbegehungsgefahr unbegründet, soweit sie sich insgesamt auf „die Familie“ der Klägerin bezieht. In den Schreiben vom 05.06.2024 und 19.07.2024 sind lediglich die Klägerin und deren Ehemann adressiert; die Beklagten haben ausdrücklich klargestellt, dass sich das angedrohte Hausverbot auf diese beiden Personen beschränke und nicht weitere Familienangehörige der Klägerin umfassen solle. Insbesondere ist nicht ersichtlich, dass (auch) den minderjährigen Kindern der Klägerin der Zutritt verweigert werden sollte.

3) a) Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 516 Abs. 3 Satz 1 ZPO.

Dabei war zu berücksichtigen, dass die Klägerin in beiden Instanzen bis zur mündlichen Verhandlung vor dem Senat Ansprüche auch hinsichtlich einer gewerblichen Tätigkeit in den Liegenschaften der Beklagten, insbesondere im Hotel1, geltend gemacht hat, indem sie zum einen ausdrücklich „zugleich als Inhaberin der Agentur1“ Klage erhoben und Berufung eingelegt hat, und zum anderen auch noch in beiden Instanzen zur Bedeutung dieser beruflichen Tätigkeit vorgetragen hat. Hinsichtlich der gewerblichen Tätigkeit ist angesichts der ausdrücklichen Erklärung der Klägerin in der mündlichen Verhandlung, lediglich noch zu privaten Zwecken Zugang zu den Liegenschaften der Beklagten zu begehren, von einer konkludenten Berufungsrücknahme auszugehen mit der Folge, dass insoweit der Klägerin nach § 516 Abs. 3 Satz 1 ZPO die Kosten der Berufung aufzuerlegen sind.

In Bezug auf das Urteil erster Instanz führt die teilweise Berufungsrücknahme dazu, dass die erstinstanzliche Klageabweisung insoweit rechtskräftig wurde, als die Feststellungsklage hinsichtlich eines begehrten Zugangsrechts der Klägerin zu gewerblichen Zwecken abgewiesen wurde.

Der Senat schätzt den Wert des zuletzt nur noch begehrten privaten Zugangs im Verhältnis zu einem Zugang (nur) zu gewerblichen Zwecken auf 1 : 2. Zur näheren Begründung wird auf den Streitwertbeschluss vom 15.04.2025 Bezug genommen.

Die teilweise Abweisung der Unterlassungsklage im Hinblick auf die „Familie“ der Klägerin (s.o. Ziff. 2) c)) war nach dem Rechtsgedanken des § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO kostenrechtlich wegen Geringfügigkeit nicht zu berücksichtigen.

b) Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

c) Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Sache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern (§ 543 ZPO). Die Entscheidung beruht auf der Anwendung höchstrichterlich entwickelter Rechtsgrundsätze im konkreten Einzelfall.

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