Veräußert der Betreuer mit dem Aufgabenkreis der Vermögenssorge kraft der ihm zustehenden gesetzlichen …

Der Beteiligte zu 1) ist seit 10.7.2023 im o.g. Grundbuch in der Abteilung I unter lfd. Nr. 2 als Eigentümer eingetragen.

Den Verkehrswert des unbebauten landwirtschaftlich genutzten Grundstücks bewertete die A. mit Gutachten vom 25.10.2024 mit 14.000 €.

Mit notarieller Urkunde der Notarin I. G. in S. – Urkunden – Nr. .../2025 – vom 11.9.2025 veräußerte Frau M. T. als Betreuerin des Beteiligten zu 1) das Grundstück mit Nutzungsart „Landwirtschaft“ an die Beteiligte zu 2) zu einem Kaufpreis von 8.625,00 €.

Unter Ziffer IV „Auflassung/Eigentumsvormerkung“ heißt es unter anderem:

„Zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung bewilligt der Verkäufer und beantragt der Käufer die Eintragung einer Vormerkung … in das Grundbuch.“

Unter Ziffer V. des Kaufvertrages heißt es unter anderem:

„2. Der Betreuer, der die Erteilung der zur Wirksamkeit des Vertrages erforderliche Genehmigung des Betreuungsgerichts hiermit beantragt, bevollmächtigt die Notarin, diese Genehmigung vom Betreuungsgericht für ihn in Empfang zu nehmen und sie dem Vertragsgegner mitzuteilen.“

In dem Betreuerausweis des Amtsgerichts Mitte – Betreuungsgericht – Az. 53 XVII 424/25 heißt es wie folgt:

„Der Aufgabenkreis umfasst:

-Vermögensorge mit Einwilligungsvorbehalt“

Mit Schreiben vom 2.10.2025 wies das Betreuungsgericht des Amtsgericht Mitte die Betreuerin des Beteiligten darauf hin, dass dieser geschäftsfähig sei und den Vertrag habe selbst abschließen können. Eine Genehmigung komme

„so weit unter dem im Wertgutachten ausgewiesenen Betrag“

nicht in Betracht.

Am 2.12.2025 erklärte der Beteiligte:

„genehmigt alle Erklärungen, welche von Frau M. T. in der Urkunde vom 11.9.2025 … abgegeben worden sind. …. Da eine betreuungsgerichtliche Genehmigung nicht erforderlich ist, ereile ich selbst die Genehmigung.“

Mit Schreiben vom 8.12.2025 beantragte die Verfahrensbevollmächtigen unter Vorlage einer Genehmigung des Beteiligten zu 1) nebst Bestätigung der Geschäftsfähigkeit des Beteiligten zu 1) vom Amtsgericht Mitte gemäß § 15 GBO die Eigentumsvormerkung für die Erwerberin einzutragen.

Daraufhin erließ das Grundbuchamt am 16.12.2025 eine Zwischenverfügung und setzte dem Beteiligten zu 1) eine Frist von sechs Wochen, mit der Auflage, dem Grundbuchamt eine rechtskräftige Genehmigung des Betreuungsgerichts vorzulegen, sowie den Nachweis des Zugangs der Genehmigung beim gesetzlichen Vertreter. Ein Fall des § 1825 BGB liege nicht vor.

Gegen diesen Beschluss legte die Verfahrensbevollmächtigte mit Schreiben vom 22.12.2025 Beschwerde ein und bat bei Nichtabhilfe um Weiterleitung des Verfahrens an das Oberlandesgericht.

Dieser Beschwerde half das Grundbuchamt mit Beschluss vom 7.1.2026 nicht ab und legte das Verfahren dem Senat zur weiteren Entscheidung vor.

Mit Schreiben vom 15.1.2026 begründete die Verfahrensbevollmächtigte ihre Beschwerde und trug unter anderem vor, sie habe, nachdem das Betreuungsgericht keine rechtsmittelfähige Entscheidung getroffen habe, das Verfahren voranbringen wollen und deshalb die Genehmigung von dem Beteiligten unterzeichnen lassen. Falls das Grundbuchamt Bedenken gegen den Inhalt der Genehmigung gehabt habe, hätte es einen geeigneten inhaltlichen Vorschlag machen können. Dies sei nicht erfolgt.

Die gemäß § 71 Abs. 1 GBO zulässige Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg. Das Grundbuchamt hat den Antrag mangels rechtswirksamer Bewilligung des Beteiligten zu 1) gemäß § 19 GBO zu Recht zurückgewiesen. Die Betreuerin war nicht zur Veräußerung des Grundstücks vertretungsbefugt, entsprechend ist auch bisher keine Genehmigung der Veräußerung gemäß § 1850 Nr. 1 BGB des Amtsgerichts Mitte – Betreuungsgericht – erteilt.

1. Gemäß § 19 GBO erfolgt eine Eintragung in das Grundbuch nur dann, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird. Grundsätzlich kann sich der Betroffene bei Erklärung der Bewilligung auch vertreten lassen. In diesem Fall prüft das Grundbuchamt die Wirksamkeit einer Vollmacht und den Umfang der Vertretungsmacht selbstständig, auch wenn der beurkundende Notar die Vollmacht für ausreichend angesehen hat (Demharter/GBO, 33. Auflage, § 19 Rn. 74b). Darüber hinaus prüft das Grundbuchamt, ob die Zustimmung eines Dritten erforderlich ist wie z.B. im Fall der Betreuung durch das Betreuungsgericht (§§ 1833, 1850 BGB). Soweit danach ein Rechtsgeschäft der Genehmigung bedarf, ist zur Erteilung das Betreuungsgericht zuständig (Demharter, a..O. Rn. 65). Veräußert der Betreuer mit dem Aufgabenkreis der Vermögenssorge kraft der ihm zustehenden gesetzlichen Vertretungsmacht ein Grundstück des Betreuten, bedarf er auch dann der Genehmigung des Betreuungsgerichts gemäß § 1850 Nr. 1 BGB, wenn der geschäftsfähige Betreute die Veräußerung genehmigt. Die gerichtliche Genehmigung ersetzt weder die fehlende Vertretungsmacht und den Nachweis der Bestellung des Betreuers mit dem erforderlichen Aufgabenkreis, noch beseitigt sie materiellrechtliche Mängel des Rechtsgeschäfts. Allerdings kann das Grundbuchamt, wenn der Grundstückskaufvertrag vom Betreuungsgericht genehmigt ist, grundsätzlich davon ausgehen, dass der Vertrag nicht nichtig ist (Demharter, a.a.O., Rn. 65a m.w.N.).

2. Im vorliegenden Fall ist das Grundbuchamt jedoch zurecht davon ausgegangen, dass das Betreuungsgericht die Veräußerung des Grundstücks durch die Betreuerin noch zu genehmigen hat.

a) Gemäß § 1823 BGB kann der Betreuer den Betreuten in seinem Aufgabenkreis gerichtlich und außergerichtlich vertreten. Demnach bestimmt sich Umfang der Vertretungsmacht des Betreuers allein nach den ihm übertragenen Aufgabenbereichen. In Angelegenheiten, die keinem übertragenen Aufgabenbereich zuordenbar sind, besteht keine Vertretungsbefugnis des Betreuers. Er kann für den Betreuten nach außen nicht verpflichtend tätig werden. Von dem Aufgabenbereich „Vermögenssorge“ werden dabei grundsätzlich sämtliche das Vermögen des Betreuten betreffende Angelegenheiten erfasst. Dazu gehört auch die Verwertung des Vermögens des Betreuten und die Verfügung über Vermögensgegenstände insbesondere über unbewegliches Vermögen wie in § 1850 BGB geregelt.

b) Vor diesem Hintergrund ist das Grundbuchamt im vorliegenden Fall zu Recht davon ausgegangen, dass die Betreuerin des Beteiligten zu 1) zu der erklärten Bewilligung der Eintragung einer Vormerkung vom 11.9.2025 gemäß § 1850 Nr. 1 BGB der betreuungsgerichtlichen Genehmigung bedarf, die hier nicht vorliegt. Daran ändert der Umstand nichts, dass der Beteiligte zu 1) die von seiner Betreuerin in notariell beglaubigter Form abgegebene Bewilligung am 2.12.2025 genehmigt hat. Dies gilt selbst dann, wenn man davon ausgeht, dass der Beteiligte zu 1) geschäftsfähig ist: Denn ein Betreuer hat die Stellung eines gesetzlichen Vertreters, vgl. § 1823 BGB, und zwar auch dann, wenn der Betreute geschäftsfähig ist. Er vertritt in seinem Aufgabenkreis den Betreuten gerichtlich und außergerichtlich. Handelt er - wie hier - kraft seiner gesetzlich ihm zustehenden Vertretungsmacht, so bedarf er für eine Verfügung über ein Grundstück der Genehmigung des Betreuungsgerichts. Deshalb hat die hier vom Beteiligten zu 1) nachträglich ausgesprochene Genehmigung der Erklärungen seiner Betreuerin nicht zur Folge, dass die betreuungsgerichtliche Genehmigung nach § 1850 Nr. 1 BGB entbehrlich geworden ist. Denn die Genehmigung des Betreuten bewirkt nicht, dass die von der Betreuerin im Rahmen ihres Aufgabenkreises geschlossenen Verträge ohne weiteres wirksam werden (vgl. hierzu OLG Frankfurt, Beschluss vom 14. 11.1996 – 20 W 391/96 –, juris, Rn. 5 m. w. N.). Das wäre nach § 177 Abs. 1 BGB nur dann der Fall, wenn die Betreuerin ohne gesetzliche Vertretungsmacht gehandelt hätte (vgl. OLG Frankfurt a.a.O.). Das ist aber erkennbar nicht der Fall gewesen. Die Betreuerin ist bei Abschluss des Vertrages gerade nicht als vollmachtlose Vertreterin, sondern ausdrücklich unter Vorlage ihres Betreuerausweises als dessen gesetzliche Vertreterin aufgetreten. Sie hat von der Möglichkeit, von ihrer gesetzlichen Vertretungsmacht keinen Gebrauch zu machen, also bewusst abgesehen. Danach scheidet hier eine Anwendung der §§ 177 ff. BGB aus. In Fällen dieser Art geht die Vorschrift des § 1850 BGB als Spezialregelung jenen Bestimmungen vor (zu den §§ 1829 ff. BGB a.F. OLG Frankfurt a.a.O.).

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 81, 84 FamFG. Die Entscheidung über den Beschwerdewert folgt aus §§ 79 Abs. 1, 61 Abs. 1 S. 1, 47 GNotKG. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde, § 78 Abs. 2 GBO, liegen nicht vor.