Ausgleichzahlung im Umlegungsverfahren

I.

Die Antragsteller (Beteiligte zu 1. und 2.) wenden sich gegen die Heranziehung zu einem Geldausgleich im Rahmen einer Baulandumlegung durch die Antragsgegnerin (Beteiligte zu 3).

Die Antragsteller waren zu je ½ Miteigentümer eines Eigentumsanteils von 6.876/10.000 der Flurstücke … (3.109 m²), … (48 m²) und … (18 m²) in der Gemarkung Ortsteil1, Flur …, frühere postalische Anschrift Straße1a und Straße1b (im Folgenden als ein Grundstück bezeichnet). Das 3.175 m² große Gesamtgrundstück war etwa seit 1980 mit einem Doppelhaus bebaut, dessen eine Hälfte (Straße1a) von den Antragstellern bewohnt wurde und weiterhin bewohnt wird.

Im Rahmen des Umlegungsverfahrens wurde das Wohnungseigentum nach § 62 Abs. 1 BauGB aufgehoben und das insgesamt 3.175 m² große Grundstück in sechs neue Grundstücke aufgeteilt. Die Antragsteller sind nunmehr Eigentümer der Flurstücke …, …, … und … (postalische Anschrift Straße2a und Straße2b, vgl. Plan Seite 6 des angefochtenen Urteils).

Bereits 1979 gab es Bestrebungen, das gesamte Grundstück zu bebauen. Zu diesem Zweck stellte die Firma X mbH (nachfolgend Firma X) eine Bauvoranfrage zur Bebauung des Grundstücks mit einem Doppelhaus sowie zwei Einzelhäusern. Um die Bebauung zu ermöglichen, schlossen die Antragsgegnerin und die Firma X unter dem 8. Juni 1979 einen notariell beurkundeten Vertrag (vgl. Blatt 71 ff. d. A.) über Fragen der Erschließung und Baulandumlegung. In dem Vertrag wurde u.a. Folgendes vereinbart:

"I.

"Grundlage der Bebauung des in der Einleitung erwähnten Vertragsgebietes bildet der hierfür von der Gemeinde Gemeinde1 noch zu beschließende und von den Aufsichtsbehörden zu genehmigende Bebauungsplan in Verbindung mit dem - vorbehaltlich der Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde - vorgelegte Bebauungsvorschlag der Firma X mbH, den diese dem Notar mit der Bitte um Beifügung zur Vertragsurkunde überreicht. (…)

IV.

Die Gemeinde und die Firma sind sich darüber einig, dass das mit Ziffer I dieser Vereinbarung verbundene Umlegungsverfahren und seine Ergebnisse im Grunde vor Bebauung des Vertragsgebietes abzuwarten sind. Es besteht aber weiterhin Einigkeit darüber, dass die von der Firma geplante Bebauung ohne Berücksichtigung des durch die vorgesehene Umlegung entstehenden Flächenverlustes zu entfallen hat. Um diese trotzdem zu ermöglichen, nimmt die Gemeinde den von ihr von der Firma unterbreiteten Vorschlag an, dafür einen Pauschalbetrag von 50.000 DM als Ausgleich des an sich im Umlegungsverfahren zu entrichtenden Flächenbeitrages entgegenzunehmen. Dieser ist fällig und zahlbar mit Abschluss des Vertrages.

(…)

VII.

Die Firma erklärt ausdrücklich, dass alle von ihr in diesem Vertrag eingegangenen Verpflichtungen auch für ihre Rechtsnachfolger verbindlich sind. Sie verpflichtet sich insbesondere, ihr Eigentum und ihre sonstigen dinglichen und obligatorischen Berechtigungen an den Grundstücken des Vertragsgebietes nur zu veräußern und zu übertragen, wenn die Erwerber in sämtliche Verpflichtungen dieses Vertrages gegenüber der Gemeinde neben ihr eintreten. Diese Verpflichtung entfällt, sobald die Zahlungs- und sonstigen Verpflichtungen aufgrund dieses Vertrages gegenüber der Gemeinde erfüllt sind."

Die in dem Vertrag vereinbarten 50.000,00 DM wurden unstreitig von der Firma X an die Antragsgegnerin gezahlt und sind in deren Vermögen verblieben. Das Vorhaben der Firma X wurde jedoch letztlich nicht vollständig umgesetzt; lediglich das Doppelhaus wurde gebaut.

Die betroffenen Grundstücke liegen im Geltungsbereich des Bebauungsplans "Gebiet1", der am 5. Januar 2006 von der Antragsgegnerin als Satzung beschlossen und am 18. Februar 2006 ortsüblich im Gemeindeblatt bekannt gemacht wurde. Ein hiergegen gerichteter Normenkontrollantrag benachbarter Grundeigentümer wurde mit Beschluss des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs vom 21. August 2008 (Az. 3 C 408/08.N) abgewiesen. Mit Beschluss vom 3. Dezember 2008 wies das Bundesverwaltungsgericht die gegen diese Entscheidung gerichtete Nichtzulassungsbeschwerde zurück.

Nachdem die Gemeindevertretung der Antragsgegnerin am 16. September 2005 die Anordnung der Umlegung im Bereich des Bebauungsplans "Gebiet1" beschlossen hatte, beschloss der Gemeindevorstand der Antragsgegnerin nach Anhörung der betroffenen Grundstückseigentümer am 13. Januar 2006 die Einleitung der Umlegung der in der Anlage zum Beschluss aufgeführten Grundstücke und die Verteilung nach Werten. Gleichzeitig wurden die vom Gutachterausschuss ermittelten Einwurfs- und Zuteilungswerte beschlossen. Der Beschluss wurde am 4. Februar 2006 im Amtsblatt der Antragsgegnerin ortsüblich bekannt gemacht.

Mit Bescheid vom 19. März 2007 wurde den Antragstellern ein ihre Rechte betreffender Auszug aus dem Umlegungsplan, wonach diese einen Geldausgleich von 60.184,39 € zu leisten hatten, mitgeteilt. Der Bescheid wurde am 24. März 2007 zugestellt.

Gegen den Umlegungsplan legten die Antragsteller am 20. April 2007 fristgerecht Widerspruch ein, den die Antragsgegnerin mit Widerspruchsbescheid vom 10. Januar 2011 zurückwies.

Mit Schriftsatz vom 10. Februar 2011, bei der Antragsgegnerin am 11. Februar 2011 eingegangen, haben die Antragsteller einen Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt.

Mit Urteil vom 24. November 2017, berichtigt durch Beschluss vom 19. Februar 2018, hat das Landgericht Darmstadt - Kammer für Baulandsachen - wie folgt entschieden:

"Der die Rechte der Antragsteller betreffende Auszug aus dem Umlegungsplan der Gemeinde Gemeinde1 vom 5.3.2007 wird zu Ordnungsnummer 12 dahingehend abgeändert, dass für die Grundstücke …, … und … die Abrechnung wie folgt zu erfolgen hat:

mithin unter "Bilanz Grundstücke Alter Bestand" (Seite 127) für die Grundstücke Flurstücke …, …, … ein Wert von 202.642,00 € einzutragen ist,

für das Grundstück … wie folgt abzurechnen ist:

für das Grundstück … wie folgt abzurechnen ist:

mithin unter "Bilanz Grundstücke neuer Bestand" (Seite 129) für die Grundstücke Flurstücke …, …, …, … ein Wert von 252.150,00 € einzutragen ist und als Gesamtsumme der Geldleistungen (Seite 132) unter Ansatz eines zusätzlichen Zahlungsbetrages von 50.000,00 DM (entspricht 25.564,59 €) ein Wert von 23.943,41 € entsprechend der folgenden Berechnung des Geldausgleichs einzutragen ist:

Unter Beachtung der vorgenannten Beträge hat der (haben die) Inhaber dieses Teils des Umlegungsverzeichnisses Geldleistungen i.H.v. 23.943,41 € zu zahlen.

Soweit in dem Umlegungsplan andere Werte festgesetzt wurden, wird er aufgehoben. Der Widerspruchsbescheid der Antragsgegnerin vom 10.1.2011 wird insoweit aufgehoben."

Im Übrigen hat das Landgericht den Antrag auf gerichtliche Entscheidung zurückgewiesen.

Zur Begründung führte das Landgericht Darmstadt im Wesentlichen aus, dass die im Umlegungsplan zu Ordnungsnummer 12 enthaltenen Einwurfs- und Zuteilungswerte nicht zutreffend festgesetzt worden seien. Der auf dem bestandskräftigen Umlegungsbeschluss gemäß § 47 Abs. 1 BauGB beruhende Umlegungsplan (§ 26 BauGB) sei jedoch formell sowie materiell gültig. Ferner sei der mit der Umlegung verwirklichte Bebauungsplan "Gebiet1" wirksam. Die Rüge der Antragsteller, es seien Mängel beim Abwägungsvorgang vorhanden, sei gemäß §§ 215 Abs. 1 Nr. 3, 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB (in der Fassung vom 23. September 2004) unbeachtlich, da Mängel des Abwägungsvorgangs nicht innerhalb von zwei Jahren seit Bekanntmachung der Satzung schriftlich gegenüber der Gemeinde geltend gemacht worden seien. Auch Mängel des Abwägungsergebnisses seien von den Antragstellern nicht mit Erfolg vorgetragen. Soweit diese die Ausweisung von privatem Grünland angreifen würden, greife dies nicht durch. Diese Festsetzung sei nicht willkürlich, weil sie das Planungsziel einer möglichst gelockerten Bebauung verfolge.

Den Antragstellern sei ein umlegungsbedingter Bodenwertzuwachs gemäß § 57 Satz 4 BauGB zugeflossen, der gemäß § 57 Satz 5 BauGB auszugleichen sei, denn vor der Aufstellung des Bebauungsplans und der Umlegung sei eine gesicherte Erschließung des Grundstücks der Antragsteller im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB nicht vorhanden gewesen. Das Grundstück der Antragsteller sei zwar über die Zuwegung "Straße1" erreichbar gewesen, aber bereits der Ausbauzustand habe nicht den für eine Wohnbebauung üblichen Anforderungen entsprochen, denn es habe sich um einen geschotterten Waldweg ohne finalen Straßenausbau gehandelt. Dieser sei zudem nicht für den öffentlichen Verkehr gewidmet gewesen und habe vor der Umlegung auch nicht vollständig im Eigentum der Gemeinde gestanden, da das unmittelbar nach dem Abzweig von der Hauptstraße angrenzende Flurstück …, über das der Weg führt, nicht im Eigentum der Antragsgegnerin stand.

Auch hinsichtlich der Versorgung des Grundstücks mit Wasser und Strom sei die faktisch vorhandene Erschließung rechtlich nicht gesichert gewesen. Die Trinkwasserzufuhr und die Stromversorgung des Grundstückes sei ebenso wie Telefon- und Kabelanschluss über die Straße "Straße1" erfolgt. Eine dingliche Absicherung des Leitungsverlaufs über Privatgrundstücke sei weder vorgetragen noch ersichtlich gewesen.

Durch die Festsetzungen im Bebauungsplan und dessen Umsetzung durch den Umlegungsplan werde die Erschließung der Grundstücke sichergestellt.

Allerdings sei der dem Umlegungsplan zugrunde gelegte Einwurfswert betreffend die Grundstücke der Antragsteller nicht zutreffend ermittelt worden. Die Kammer schätze den Verkehrswert der Grundstücke der Antragsteller zum Wertermittlungsstichtag auf der Grundlage der Gutachten des Sachverständigen Y, die als Grundlage für die gerichtlich vorzunehmende Schätzung geeignet seien. Auf der Grundlage dieser Gutachten sei von Zuteilungswerten i.H.v. 160,00 €/m² für beitrags- und abgabenpflichtiges Wohnbauland und 21,00 €/m² für Gartenland auszugehen. Die Einwurfswerte habe der Sachverständige zutreffend für bebaute Teilflächen mit 154,50 €/m², für unbebaute Teilflächen mit 99,50 €/m² und für Grünland mit 21,00 €/m² ermittelt.

Bei der Ermittlung und Festsetzung des Ausgleichsbetrages könne die zwischen der Firma X und der Antragsgegnerin unter dem 8. Juni 1979 getroffene Vereinbarung allerdings nicht unberücksichtigt bleiben. Diese müsse zu einer Anrechnung des damaligen Zahlungsbetrages führen. Die Vereinbarung sei wirksam. Sie verstoße nicht gegen das Koppelungsverbot nach § 56 HVwVfG. Zwar könnten die Regelungen des Vertrages so ausgelegt werden, dass die Antragsgegnerin 50.000,00 DM erhalten solle und dafür bereit sei, im Umlegungsverfahren rechtswidrigerweise das Grundstück unverändert zu lassen; eine solche Vereinbarung verstieße sicher gegen das Koppelungsverbot. Allerdings habe die Aufstellung eines Bebauungsplans bevorgestanden und es sei damit zu rechnen gewesen, dass der die Grundstücke anbindende Stichweg fortgeführt würde und damit ein Flächenbeitrag nicht in Betracht komme. Ein vorgezogener Geldbeitrag verstieße damit nicht gegen das Koppelungsverbot. Die vereinbarte Gegenleistung sei nach den gesamten Umständen auch nicht unangemessen gewesen. Auf die Frage, ob es sich um einen öffentlich-rechtlichen Vertrag zu Gunsten Dritter oder einen solchen mit Schutzwirkung zu Gunsten Dritter handele, komme es nicht an, weil sich eine Erstreckung der Wirkungen des Vertrages auf die Antragsteller in ihrer Eigentümerstellung nicht aus einer Drittwirkung des Vertrages ergebe, sondern aus dem Umstand, dass dieser Regelungen traf, die auch Rechtsnachfolger im Eigentum mit einschloss.

Eine unmittelbare Anwendung der Regelung der Vereinbarung komme allerdings nicht in Betracht, denn einerseits sei kein Flächenabzug im Sinne der vertraglichen Regelungen erfolgt, andererseits habe aber auch keine Flächenumlegung stattgefunden, bei der ein Flächenabzug von bis zu 30 % möglich gewesen wäre. Eine unmittelbare Anwendung scheitere auch bereits an dem Umstand, dass die Vertragschließenden davon ausgegangen seien, dass eine Flächenumlegung stattfinden werde, nicht dagegen eine Wertumlegung. Erkennbar sei es bei der Vereinbarung nach ihrem Wortlaut auch primär nicht darum gegangen, jegliche Nachteile jedweder späteren Umlegung zu verhindern und abzugelten, sondern darum, einen Flächenabzug - also eine Verkleinerung der Grundstücke - zu verhindern, weil ein solcher die geplante Bebauung mit vier Wohnhäusern unmöglich gemacht hätte. Mithin sei durch den Umstand, dass keine Flächenumlegung erfolgte, sondern eine Wertumlegung, bei der es regelmäßig keinen Flächenabzug gebe, eine Veränderung der tatsächlichen Umstände eingetreten, mit der keine der vertragschließenden Parteien gerechnet habe. Damit seien die Voraussetzungen für eine Störung der Geschäftsgrundlage im Sinne von § 313 BGB gegeben. Die Ermittlung des hypothetischen Parteiwillens führe zu dem Ergebnis, dass ein Ausgleich in der Weise zu schaffen sei, dass der in Euro umgerechnete damalige Zahlungsbetrag der nunmehrigen Inanspruchnahme auf Zahlung des Ausgleichsbetrages entgegengehalten werden könne und gegenzurechnen sei. Für eine Berücksichtigung des zwischenzeitlichen Zeitablaufs, sei es durch Verzinsung, sei es durch Anpassung an Kaufkraftschwankungen, bestehe nach Auffassung der Kammer keine Veranlassung, zumal auf keiner Seite ein Leistungsverzug vorgelegen habe oder einer der Beteiligten eine Verzögerung des nunmehr zu schaffenden finanziellen Ausgleichs zu vertreten habe.

Gegen das den Beteiligten am 22. Dezember 2017 zugestellte Urteil legten die Antragsgegnerin am 18. Januar 2018 und die Antragsteller am 19. Januar 2018 Berufung ein.

Die Antragsgegnerin nahm die Berufung am 22. Februar 2018 zurück.

Die Antragsteller begründeten die Berufung im Rahmen der nachgelassenen Frist mit Schriftsatz vom 31. März 2018, beim Oberlandesgericht am 3. April 2018 eingegangen.

Die Antragsteller machen geltend, das Landgericht habe zu Unrecht keine eigenständige Prüfung der Rechtmäßigkeit der Bauleitplanung und der Abgrenzung des Umlegungsgebietes vorgenommen, sondern die Wertungen des Verwaltungsgerichtshofs in dem von anderen Umlegungsbeteiligten geführten Rechtsstreit mehr oder weniger unkritisch übernommen. Damit habe es eine "Rechtskrafterstreckung" jenseits der gesetzlichen Vorschriften vorgenommen.

Die Antragsteller sind der Auffassung, das Landgericht Darmstadt habe die Einwurfswerte im Widerspruch zu ihrem Vortrag und in einer das rechtliche Gehör verletzenden Art und Weise falsch ermittelt.

Zum einen habe das Landgericht den Umlegungsvorteil letztlich in der nunmehr auch öffentlich-rechtlich gesicherten Erschließung gesehen. Ein aus der endgültigen Herstellung der Straße erwachsener Vorteil werde aber im Wege der Abrechnung anfallender Erschließungsbeiträge ausgeglichen. Dieser könne nicht quasi zusätzlich abgeschöpft werden. Die straßenmäßige Erschließung sei lange vor Beginn der Baulandumlegung durch die gemeindliche Wegeparzelle Flur … Flurstück … erfolgt, die auch die Bezeichnung "Straße1" trug, was die Gemeinde in einem Schreiben an eine Frau Z vom 19. August 1992 bestätigt habe. Dort heiße es u.a.: "Eine Erschließung im Sinne des § 125 BauGB i.V.m. § 34 BauGB ist mit vorhandenem Weg gegeben (…) Bei einem zukünftigen Ausbau würden die Eigentümer nach der Erschließungsbeitragssatzung kostenmäßig veranlagt". Entsprechendes gelte hinsichtlich der übrigen Kriterien wie Entwässerung, Wasserversorgung, Stromanschluss, wozu ebenfalls unter Beweisantritt umfassend vorgetragen worden sei. Angesichts dessen hätten die Einwurfswerte in gleicher Höhe wie die Zuteilungswerte festgestellt werden müssen.

Zum anderen habe es sich bei dem zum Zeitpunkt der Vereinbarung vom 8. Juni 1979 ungeteilten Flurstück … (nebst den kleinen Flurstücken … und …) um ein Baugrundstück gehandelt, welches entsprechend hätte bebaut werden sollen und grundsätzlich auch so hätte bebaut werden können. Die vorgesehene weitere Bebauung - über die realisierten Doppelhaushälften hinaus - sei letztlich an der Frage der ausreichenden Entwässerungsmöglichkeit gescheitert. Mit dem erfolgten Kanalanschluss sei dieses Hindernis beseitigt gewesen. Eine Aufteilung in "bebaubare Fläche" und "Grünfläche" sei nicht vorgesehen gewesen, bis dies willkürlich geändert worden sei. Folge man der Sichtweise der Baulandkammer, sei die Gemeinde infolge ihrer Bauleitplanung um 9.130,00 DM zu Unrecht bereichert. Die erst durch Umlegung entstandenen Flurstücke … und …, für die im Bebauungsplan die Nutzungsart Grünland festgelegt worden sei, seien bei der Ermittlung des Einwurfswertes wie Bauland zu behandeln und erst bei Feststellung des Zuteilungswertes mit dem "Grünland"-Wert anzusetzen. Danach hätten die Antragsteller einen Zahlungsanspruch von 65.155,00 €. Dieser Sachverhalt sei auch nicht Gegenstand der Abgeltungsvereinbarung geworden.

Ferner habe das Landgericht den Inhalt der Vereinbarung zwischen der Antragsgegnerin und der Firma X falsch gewertet. Vor dem Hintergrund der erfolgten Absprachen und Überlegungen gerade seitens der Gemeinde sowie des Wortlauts der Vereinbarung seien mit der vereinbarten Pauschale sämtliche Verpflichtungen im Zusammenhang mit der Umlegung abgegolten. So habe das Landgericht bereits den Begriff des Flächenabzugs verwendet, obwohl in der Vereinbarung eindeutig der Begriff des Flächenbeitrags verwendet worden sei. Die Andeutung des Landgerichts, die Vertragspartner hätten eine Vereinbarung darüber abschließen wollen, dass das Grundstück unverändert bleibe, sei abwegig. Angesichts des eindeutigen Wortlauts der Vereinbarung könne hiervon keine Rede sein.

Bei einem öffentlich-rechtlichen Vertrag sei nicht § 313 BGB, sondern § 60 VwVfG anwendbar. Eine Störung der Geschäftsgrundlage sei nicht eingetreten. Wenn überhaupt von "schwerwiegend veränderten Umständen" gesprochen werden könne, dann in Bezug auf die erheblich verzögerte Bauleitplanung. Die Gemeinde habe jedoch weder nach § 60 Abs. 1 VwVfG eine mögliche Anpassung des Vertrages verlangt, noch diesen gekündigt.

Die Annahme des Landgerichts, die Vertragsparteien hätten die Möglichkeit einer späteren Wertumlegung nicht vorausgesehen, sei falsch. Richtig sei insoweit lediglich, dass man seinerzeit in einem Vermerk der Gemeinde vom 3. April 1979 von der "Abgeltung des Flächenbeitrags" gesprochen habe. Gerade in diesem Vermerk heiße es aber weiter, dass zu klären sei, ob "ein bestimmter Betrag in genannter Größenordnung vereinbart werden solle oder sich diese Festlegung auf den später noch von der Umlegungsbehörde noch festzusetzenden Wertausgleich beziehen" könne. Die Beteiligten hätten sich somit sehr wohl über die Möglichkeit eines späteren Wertausgleichs statt eines Flächenausgleichs Gedanken gemacht.

Der Begriff der Abgeltung sei eindeutig auf Tilgung einer zukünftigen Forderung bezogen, so dass die Ermittlung des hypothetischen Parteiwillens nur zum Ergebnis haben könne, dass die aus dem Umlegungsplan erwachsenen Ausgleichsleistungen in voller Höhe "abgegolten" und Ansprüche der Gemeinde aus der Umlegung mit der Zahlung des Geldbetrages erloschen seien.

Die systematische Auslegung bestätige dieses Ergebnis. Aufgrund der zahlreichen, in der Vereinbarung enthaltenen Verpflichtungen der Bauherrin (insb. auch des Vorbehalts der Erhebung zukünftiger Erschließungsbeiträge) ergebe sich, dass die Vertragsparteien klare und differenzierte Vorstellungen hinsichtlich der aktuellen und zukünftigen Verpflichtungen entwickelt hatten. Es müsse deshalb angenommen werden, dass auch ein späterer Wertausgleich im Umlegungsverfahren vorbehalten worden wäre, wenn die Parteien dies gewollt hätten, zumal dies Diskussionsthema gewesen sei. Die Pauschalzahlung für die Abgeltung des Flächenbeitrags sei vielmehr mit der Kanalbeitragserhebung zu vergleichen, die ebenfalls in dem Vertrag vom 8. Juni 1979 vereinbart worden war und die auch nach Auffassung der Antraggegnerin zum Erlöschen des betreffenden Anspruchs geführt habe.

Die Ansicht des Landgerichts verkenne zudem, dass sich die Wertverhältnisse seit 1979 erheblich verändert hätten. Bei wirtschaftlicher Betrachtung habe die Gemeinde einen erheblichen Vermögenszuwachs erzielt. Unter Zugrundelegung eines Verzugszinssatzes von 5% habe die Gemeinde bis 31. März 2018 rund 74.000,00 € erhalten.

Schließlich vertreten die Antragsteller die Auffassung, die Beauftragung von Sachverständigen sei wegen der Ablösungsvereinbarung nicht geboten und deshalb überflüssig gewesen, weshalb die dadurch entstandenen Kosten von der Staatskasse zu tragen seien.

Die Antragsteller beantragen,

1. das Urteil des Landgerichts Darmstadt vom 24. November 2007 - 91 O 2/11 - in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom, 19. Februar 2018 abzuändern und den den Antragstellern zugestellten Bescheid vom 19. März 2007 - III/WI-pa - nebst Auszug aus dem von der Beteiligten aufgestellten Umlegungsplan vom 3. März 2007 sowie den Widerspruchsbescheid vom 10. Januar 2011 - III/WI-pa-, zugestellt am 13. Januar 2011, im Umfang des Widerspruchs vom 18. April 2007 aufzuheben,

sowie

2. festzustellen, dass ein Umlegungsbeitrag für die ehemalige Gesamtparzelle Flur …, Flurstück … durch die in Ziffer IV der notariellen Urkunde vom 8. Juni 1979 des Notars Q, Stadt1, genannte Zahlung des Pauschalbetrages in Höhe von 50.000,00 DM ausgeglichen und damit erloschen ist (§ 47 AO analog),

und hilfsweise festzustellen, dass bei einer Berechnung des Einwurfswertes des als Grün- oder Gartenland bezeichneten Geländes Flur …, Flurstücke … und .. in gleicher Höhe festzusetzen ist wie der Zuteilungswert für baureifes Land.

Die Antragsgegnerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie ist der Auffassung, der Hilfsantrag der Antragsteller sei unzulässig.

Im Übrigen macht sie geltend, die Antragsteller könnten mit dem Vortrag, der sich gegen die Grundlage der Umlegung, die Abgrenzung des Umlegungsgebietes und der Aufstellung des Bebauungsplans richte, nicht gehört werden, da sie ihren Widerspruch auf die Höhe der Ausgleichszahlung beschränkt hätten.

Nur die Wertermittlung, die der Gutachterausschuss zur Zeit des Umlegungsbeschlusses durchgeführt habe, sei für das Umlegungsverfahren relevant und für die Gerichte überprüfbar. Die damaligen Defizite bei der Erschließung der Grundstücke seien offensichtlich. Zwischen den Beteiligten sei es bisher unstreitig, dass vor der Umlegung weder eine dingliche noch eine öffentlich-rechtliche Absicherung der Wasser- und Stromversorgung vorgelegen habe. Bei dem Beweisangebot der Einholung einer Auskunft der P zu der behaupteten dinglichen Absicherung der Leitungsrechte handele es sich um einen unzulässigen Ausforschungsbeweis.

Die Planung aus dem Jahr 1979, die nicht insgesamt genehmigt worden sei, binde weder die Gemeinde bei der Aufstellung des Bebauungsplans, noch den Gutachterausschuss bei der Wertermittlung der Grundstücke.

Die Antragsgegnerin vertritt ferner die Auffassung, die Antragsteller könnten sich nicht auf die von ihrem Rechtsvorgänger geleisteten Zahlungen berufen. Dies folge vor allem daraus, dass die Vereinbarung auf die Umsetzung eines konkreten Vorhabens gerichtet gewesen sei, welches in der Vorstellung der damals handelnden Personen bereits vor Aufstellung des Bebauungsplans und Durchführung des Umlegungsverfahrens verwirklicht werden sollte, letztlich jedoch scheiterte. Der damalige Eigentümer hätte das Rücktrittsrecht ausüben und die Zahlung zurückverlangen können. Zwar sei gem. § 48 Abs. 1 Nr. 1 BauGB der jeweilige Eigentümer des im Umlegungsgebiet gelegenen Grundstücks Beteiligter des Verfahrens, weshalb ein Wechsel im Eigentum grundsätzlich nichts an der Stellung und Behandlung des jeweiligen Grundstücks verändere. § 48 BauGB komme hier jedoch nicht zur Anwendung, denn zum Zeitpunkt der Zahlung der 50.000,00 DM habe es noch kein Umlegungsverfahren gegeben. Die damalige Zahlung könne den heutigen Grundstückseigentümern deshalb nicht zugutekommen. Allenfalls könne die Zahlung auf die Verpflichtungen der jetzigen Umlegungsbeteiligten angerechnet werden. Eine Wertsteigerung sei nicht zu berücksichtigen. Der Verweis der Antragsteller auf eine "wirtschaftliche Betrachtung" gehe an der Sache vorbei. Es sei schon nicht erkennbar, woraus sich ein Zinssatz von 5% ergeben solle.

Ferner gehe der Vorhalt der Antragsteller, das Landgericht habe die Begriffe Flächenbeitrag und Flächenabzug verwechselt, ins Leere. Die Vertragsbeteiligten seien seinerzeit eindeutig nur von einer Flächenumlegung ausgegangen. Den Beteiligten sei es nur um den Ausgleich für den Verzicht der Antragsgegnerin auf einen Flächenverlust am Baugrundstück gegangen. Die "Pauschale" bedeute hier nur, dass der Ausgleich hierfür nicht einer späteren Berechnung überlassen bleibe, sondern der Ausgleich für den Vorteil des "Behaltendürfens" des Grundstücks in seinen ursprünglichen Abmessungen geschehen sollte.

Von einem Wegfall der Geschäftsgrundlage für die Vereinbarung zwischen Antragsgegnerin und der Firma X sei bereits vor dem Hintergrund auszugehen, dass das seinerzeitige Projekt nie verwirklicht worden sei und außerdem 25 Jahre vergangen seien. Wenn man dennoch von einer wirksamen Vereinbarung ausgehe, bestehe ein Anspruch auf Vertragsanpassung. In dem Vortrag der Antragsgegnerin aus den Schriftsätzen und Bescheiden im Umlegungsverfahren sei das Verlangen auf Vertragsanpassung konkludent enthalten.

Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird im Übrigen auf die zwischen den Beteiligten gewechselten Schriftsätze sowie den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Behördenakten verwiesen, die sämtlich Gegenstand der Beratung waren.

II.

Die Berufung der Antragsteller ist unbegründet.

Die Antragsteller können keine weitere Reduzierung des von ihnen zu leistenden Geldausgleichs verlangen.

Die Antragsteller begehren mit dem Antrag zu 1. die Aufhebung des ihnen gegenüber ergangenen Bescheides vom 19. März 2007 in der Fassung des Widerspruchsbescheides vom 10. Januar 2011 im Umfang ihres Widerspruchs vom 18. April 2007, der sich gegen "die Bewertung der Grundstücke, die Berechnung des Geldausgleichs und Eintragung einer öffentlichen Last" auf den neu gebildeten Grundstücken richtet. Indirekt richtet sich der Widerspruch auch gegen die Festsetzung privater Grünflächen im Bebauungsplan, die Auswirkungen auf die Wertermittlung hat, so dass dieser inzident insoweit ebenfalls angegriffen wird.

Der angefochtene Bescheid ist jedoch mit der Änderung, die er durch das angefochtene Urteil erfahren hat, rechtmäßig und verletzt die Antragsteller nicht in ihren Rechten.

Entgegen der Auffassung der Antragsteller hat die Baulandkammer keine "unzulässige Rechtskrafterstreckung" vorgenommen oder sich zu Unrecht an die Wertungen des hessischen Verwaltungsgerichtshofs betreffend die Wirksamkeit des Bebauungsplans "Gebiet1" der Antragsgegnerin gebunden gefühlt. Das Landgericht hat vielmehr zutreffend erkannt, dass das betreffende Urteil vom 21. August 2008 (3 C 408/08.N) den Antragstellern gegenüber keine Rechtskraftwirkungen entfaltet, da sie nicht Beteiligte in dem entsprechenden Verfahren waren, § 121 VwGO (vgl. Külpmann in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger BauGB, Stand Mai 2023, § 10 Rdnr. 310). Infolgedessen hat es mit zutreffender Begründung eine eigene inzidente Prüfung der Rechtmäßigkeit vorgenommen.

Zweifel an der formellen und materiellen Rechtmäßigkeit des mit dem Umlegungsplan verwirklichten Bebauungsplans "Gebiet1" bestehen auch nach dem Vorbringen der Antragsteller im Berufungsverfahren nicht. Da die Antragsteller innerhalb der Frist des § 215 Abs. 1 BauGB keine Einwände gegen den Bebauungsplan vorgebracht haben, sind etwaige Mängel im Abwägungsvorgang (§ 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB) unbeachtlich geworden. Die Annahme eines beachtlichen Mangels im Abwägungsergebnis ist fernliegend. Ein solcher liegt erst dann vor, wenn der Mangel der Abwägung so schwerwiegend ist, dass das Ergebnis der Planung schlechterdings nicht haltbar, eine Verfristung des Mangels unter verfassungsrechtlichen Gesichtspunkten daher nicht gerechtfertigt ist. Der Gesetzgeber wollte Mängel des Abwägungsergebnisses nur dann für zeitlich unbegrenzt beachtlich erklären, in denen sie zu einer schlechterdings unhaltbaren Planungsentscheidung führen (Michler in: Kröninger/Aschke/Jeromin, BauGB, 4. Auflage 2018, § 215 Rdnr. 7). Dies ist hier nicht der Fall.

Den Antragstellern geht es allein um die Festsetzung privater Grünfläche auf ihren Grundstücken (den Flurstücken … und … in der Flur …). Diesbezüglich haben sie lediglich geltend gemacht, dass sie die Festsetzung für willkürlich und sachlich nicht gerechtfertigt halten, da bereits 1979 das gesamte Grundstück zur Bebauung mit vier Häusern vorgesehen gewesen sei. Demgegenüber ergibt sich aus der Begründung des Bebauungsplans (dort unter 6.), dass die Festsetzung privater Grünfläche im Planbereich J, in dem die Grundstücke der Antragsteller liegen, der Erhaltung der dort vorhandenen Grünflächen in Abgrenzung zur anschließenden Wohnbebauung diene und Ausdruck des Planungsziels sei, eine möglichst gelockerte Bebauung mit größeren Grünflächen zu schaffen (vgl. S. 104 der Akte zum Normenkontrollverfahren, 3 C 408/08.N). Damit liegt eine sachliche Rechtfertigung für die getroffene Festsetzung vor. Dafür, dass diese nur vorgeschoben wäre, ist nichts ersichtlich, zumal bereits die seinerzeit vorgesehene Bebauung wegen einer schwierigen Erschließungssituation nicht realisiert werden konnte. Gegen die entsprechende Wertung in dem angegriffenen Urteil des Landgerichts Darmstadt haben die Antragsteller keine neuen Gesichtspunkte vorgebracht.

Soweit die Antragsteller ferner einwenden, das Landgericht habe ihre Ausführungen zur Abgrenzung des Umlegungsgebietes übergangen, ist dieses Vorbringen nicht nachvollziehbar, weil das landgerichtliche Urteil durchaus Ausführungen zu dieser Thematik enthält. Zu Recht ist das Landgericht insofern davon ausgegangen, dass die Antragsteller mit dem Einwand, ihre Parzellen seien zu Unrecht in das Umlegungsgebiet einbezogen worden, nicht gehört werden können, weil sie ihren Widerspruch gegen den Umlegungsplan ausdrücklich beschränkt und die Abgrenzung des Umlegungsgebietes gerade nicht angegriffen haben. Es ist somit davon auszugehen, dass der Plan insoweit bestandskräftig geworden ist. Wie das Landgericht in den Urteilsgründen weiter ausgeführt hat, ist die im Ermessen der Umlegungsstelle liegende Entscheidung nur eingeschränkt gerichtlich überprüfbar (vgl. Dieterich, Baulandumlegung, 5. Auflage 2006, Rdnr. 93). Dass das Umlegungsgebiet nicht nach § 52 Abs. 1 Satz 1 BauGB zweckmäßig begrenzt worden wäre, ist auch im Übrigen nicht ersichtlich. Die Antragsteller tragen diesbezüglich im Berufungsverfahren nichts vor. Hierfür ist auch angesichts des vorherigen Zuschnittes ihrer Grundstücke und deren Lage innerhalb des Umlegungsgebietes nichts erkennbar.

Nicht zweifelhaft ist ferner, dass das Grundstück der Antragsteller einen umlegungsbedingten Vorteil erhalten hat. Dieser besteht, wie bereits das Landgericht ausgeführt hat, in der Sicherung der Erschließung durch die Festsetzungen des Bebauungsplans und dessen Umsetzung durch den Umlegungsplan. Insbesondere wird die wegemäßige Erschließung sichergestellt, da vor der Umlegung die Erreichbarkeit des klägerischen Grundstückes nur über Straßen bzw. Wege gegeben war, für die eine öffentlich-rechtliche Widmung als Straße im Sinne des Straßenrechts fehlte (vgl. die Ausführungen Seite 15-18 des Urteilsumdrucks).

Die hiergegen vorgebrachten Einwände der Antragsteller greifen nicht durch. Die Behauptung, die straßenmäßige Erschließung des damaligen Gesamtgrundstücks sei bereits lange vor Beginn der Baulandumlegung durch die gemeindliche Wegeparzelle Flur …, Flurstück … (gemeint ist wohl das Flurstück …, …, und …, vgl. Anlage 1 zum Umlegungsplan) erfolgt, die auch die Bezeichnung "Straße1" getragen habe, ist nur teilweise richtig. Sie lässt außer Betracht, dass dieser (Stich-)Weg keinen Anschluss an das öffentliche Wegenetz besaß, wie im landgerichtlichen Urteil ausführlich dargestellt. Ebenso fehlte es an einer gesicherten Erschließung in Bezug auf Entwässerung und Wasserversorgung, so dass es auf eine möglicherweise gesicherte Erschließung in Bezug auf die Stromversorgung, wie von den Antragstellern behauptet, nicht mehr ankommt. Der Umstand, dass das Landgericht, wie von den Antragstellern gerügt, nicht auf deren Behauptung eingegangen sei, die P habe die Leitungsrechte wohl grundbuchrechtlich abgesichert, kann eine Gehörsverletzung daher nicht begründen. Auch der Umstand, dass seitens der Gemeinde im Zuge der Erteilung der Baugenehmigung für das Doppelhaus die Erschließung "im Sinne des § 125 BauGB i.V.m. § 34 BauGB" als gesichert angesehen wurde, wie von den Antragstellern geltend gemacht wird, lässt keine andere Bewertung zu. Selbst wenn die Baugenehmigungsbehörde bei Erteilung der Baugenehmigung für die Errichtung des Doppelhauses, dessen eine Hälfte von den Antragstellern bewohnt wird, die vorhandene Erschließungssituation als ausreichend erachtet haben mag, ist nicht zu verkennen, dass sich die Erschließungssituation durch die Umlegung objektiv verbessert hat. Jedenfalls die wegemäßige Erschließung und die Erschließung in Bezug auf die Wasserversorgung sind durch die Umlegung nicht nur in rechtlicher Hinsicht verbessert worden, weil die entsprechenden Leitungen bzw. die Zuwegung nicht mehr über Privatgrundstücke verlaufen, ohne dass dies grundbuchrechtlich abgesichert wäre, sondern auch in tatsächlicher Hinsicht, weil die wegemäßige Erschließung gemäß dem Bebauungsplan "Gebiet1" nunmehr (zusätzlich) über die Straße "Straße2" erfolgt. Die Zufahrt über diese Straße von der Hauptstraße aus ermöglicht die bessere Erreichbarkeit des Bauplatzes auf dem neu entstandenen Grundstück Flur …, Flurstück … (Straße2a), und ist zudem wesentlich kürzer als über den Waldweg "Straße1" bzw. über den Weg "Straße3".

Soweit die Antragsteller meinen, der Erschließungsvorteil werde durch die Erschließungsbeiträge abgegolten, die nach der endgültigen Herstellung der Erschließungsanlagen zu zahlen seien und könne nicht durch die Umlegung "quasi doppelt" abgeschöpft werden, kann dem ebenfalls nicht gefolgt werden. Durch die Umlegung erfahren die im Umlegungsgebiet gelegenen Grundstücke und somit auch das Grundstück der Antragsteller einen allgemeinen Erschließungsvorteil. Erstmalig erschlossen im Sinne des § 58 Abs. 1 Satz 2 BauGB wird ein Gebiet, in dem für die im Bebauungsplan festgesetzte bauliche oder sonstige Nutzung keine oder nur unzureichende Erschließungsanlagen (im weiteren Sinne der §§ 123 bis 125 BauGB, nicht im engeren Sinne des § 127 Abs. 2 BauGB) vorhanden sind (OLG Frankfurt, Urteil vom 6. März 1997 - 1 U (Baul) 1/96 -, juris Rdnr. 46). Dies war hier - wie dargestellt - der Fall, so dass auch dem Grundstück der Antragsteller durch die Umlegung der allgemeine Erschließungsvorteil zugutegekommen ist. Hiervon zu unterscheiden ist der Aufwand der Gemeinde für die Herstellung der Erschließungsanlagen, der durch die Erhebung von Erschließungsbeiträgen nach § 127 Abs. 1 BauGB gedeckt wird.

Auch im Übrigen lassen die Angriffe der Berufung gegen die Bewertung, die das Landgericht unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung vorzunehmen hatte (§ 287 ZPO), keine Rechtsverletzung zu Lasten der Antragsteller erkennen.

Insbesondere ist es nicht zu beanstanden, dass das Landgericht der Berechnung des Sachverständigen Y in dessen Gutachten vom 20. April 2016 auch insoweit gefolgt ist, als dieser bei den Einwurfsgrundstücken der Antragsteller (Flur …, Flurstücke …, … und …) nicht von einer einheitlichen Grundstücksqualität ausgegangen ist. Die Einwände der Antragsteller gegen die Differenzierung von Teilflächen als Gartenland, teilerschlossenes Bauland und Rohbauland greifen nicht durch.

Im Berufungsverfahren haben sich keine weiteren Anhaltspunkte dafür ergeben, dass die Einordnung der sog. Hinterlandflächen als Gartenland fehlerhaft sein könnte und diese Flächen aufgrund einer vor Beginn des Umlegungsverfahrens bestehenden Bauerwartung mit einem höheren Wert als für Gartenland bewertet werden müssten. Zwar haben die Antragsteller zutreffend darauf verwiesen, dass im Jahr 1979 und nachfolgend auch eine Bebauung im Bereich des Gartenlandes beabsichtigt gewesen sei, die nur an der Frage der fehlenden Entwässerung gescheitert sei. Auch haben die Antragsteller den Entwurf eines Bebauungsplans aus dem Jahr 1984 vorgelegt, in dem eine zusätzliche Bebauung des Grundstücks mit zwei Gebäuden, eines davon im jetzigen Gartenland, vorgesehen war, weil eine Erschließungsstraße anders als nunmehr geschehen angelegt werden sollte.

Diese Umstände rechtfertigen jedoch keine höhere Bewertung der als Gartenland bezeichneten Hinterlandflächen.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, der der Senat folgt, muss die Bewertung der Einwurfsgrundstücke alle für den Verkehrswert wesentlichen Qualitätsmerkmale erfassen, wozu namentlich Lage und Nutzungsmöglichkeit der Grundstücke gehören (BGH, Urteil vom 15. November 1979 - III ZR 78/78 -, juris Rdnr. 16 m.w.N.). Deshalb richtet sich die für die Ermittlung des Sollanspruchs maßgebende Qualität der Einwurfsgrundstücke grundsätzlich nicht nach den Festsetzungen des Bebauungsplans, dessen Verwirklichung die Umlegung dient, und dessen Vorwirkungen, sondern es ist auf die alte, auf ihm realisierbare Nutzbarkeit, d.h. auf die Qualität, wie sie vor der Aufstellung des Bebauungsplanes vorhanden war, abzuheben (vgl. Otte in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 57 Rdnr. 30; Reidt in Battis/Krautzberger/Löhr, 15. Aufl. 2022, BauGB § 57 Rdnr. 11, jeweils m.w.N.).

Die Frage nach der Qualität eines Grundstücks beantwortet sich nicht allein nach formalen Gesichtspunkten (Ortsplanung usw.) und auch nicht danach, ob eine bestimmte Nutzungsart, z.B. bauliche Nutzung, tatsächlich schon verwirklicht war. Entscheidend ist die "von der Natur der Sache" her gegebene Möglichkeit der Benutzung und der wirtschaftlichen Ausnutzung, wie sie sich aus den Gegebenheiten der örtlichen Lage des Grundstücks bei vernünftiger wirtschaftlicher Betrachtungsweise objektiv anbietet (BGH, Urteil vom 15. November 1979 - III ZR 78/78 -, juris Rdnr. 21).

Vor diesem Hintergrund ist die Einordnung der Hinterlandflächen als Gartenland durch den Sachverständigen Y nicht zu beanstanden.Zu berücksichtigen ist dabei auch die hinlänglich beschriebene, zumindest teilweise ungenügende und ungesicherte Erschließungssituation. Eine Baugenehmigung wurde letztlich trotz weitergehender Planungen nur für das Doppelhaus erteilt, in dem nun die Antragsteller wohnen. Bereits daran, dass eine weitere Bebauung auf dem damals insgesamt über 3.000,00 m² großen Grundstück bis dato nicht verwirklicht wurde, obwohl die Kanalanschlussproblematik (nach dem Vortrag der Antragsteller) beseitigt wurde, stützt die nachvollziehbare Begründung des Sachverständigen, dass bei signifikant übergroßen Grundstücken die Größe und der Zuschnitt bei der Wertermittlung Berücksichtigung finden müsse (vgl. ergänzende Stellungnahme Y, Bl. 587 d.A.). Der Sachverständige Y hat insoweit nachvollziehbar dargelegt, dass die Bewertung der Hinterlandflächen (Flächen, die mehr als 40 m hinter der Straße liegen) als Gartenland erfolgte, um Größe und Zuschnitt des Grundstückes bei der Wertermittlung möglichst angemessen zu berücksichtigen. Der hiergegen gerichtete Einwand der Antragsteller, dass die 40 m - Grenze aus dem Erschließungsbeitragsrecht stamme, wo man annehme, dass der Erschließungsvorteil durch eine Straße nicht weiter reiche und dieses Maß für die Wertermittlung unbeachtlich sei, lässt unberücksichtigt, dass auch der Sachverständige die 40 m - Grenze lediglich als Anhalt genommen hat, da diese auch den üblicherweise maximalen Grundstückstiefen bei einer aufgelockerten Ein- und Zweifamilienhausbebauung entspreche. Andernfalls hätte er Übergröße und Zuschnitt als Abschlag in die Wertermittlung einfließen lassen müssen. Dass bei einer Wertermittlung unter Berücksichtigung eines entsprechenden Abschlags sich andere und für die Antragsteller günstigere Werte ergeben hätten, haben diese nicht dargetan und ist auch nicht ersichtlich.

Auch der aus dem Jahr 1984 stammende Entwurf eines Bebauungsplans, der eine andere Straßenführung vorsah und eine (teilweise) Bebauung der jetzigen Hinterlandflächen vorsah, führt zu keiner anderen Beurteilung. Es ist nicht zu erkennen, dass eine derartige Planung in der Vergangenheit Bauerwartungen für das Grundstück der Kläger geweckt hätte, die eine höhere Bewertung der streitigen Flächen erforderten. Allein der Zeitablauf vom Jahr 1979, aus dem die Planungen der Firma X stammten, oder vom Jahr 1984, aus dem der von den Antragstellern vorgelegte Bebauungsplanentwurf stammte, bis zum Umlegungsbeschluss am 23. Januar 2006, ohne dass eine entsprechende Bauleitplanung vorangetrieben, eine Bebauung der Hinterlandflächen verwirklicht wurde oder auch nur eine gesicherte verkehrliche Erschließung stattgefunden hätte, weist darauf hin, dass sich eine tatsächliche Bauerwartung für diese Flächen nicht hat entwickeln können bzw. jedenfalls wegen mangelnder Planung und fehlender Erschließung der Flächen wieder entfallen war.

Auch zwingt das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 15. November 1979 (III ZR 78/78), welches u.a. die Qualitätsbestimmung eines Grundstücks als öffentliche Grünfläche zum Gegenstand hat, nicht zu einer anderen Beurteilung. Insoweit hat der Bundesgerichtshof ausgeführt, Einwurfsgrundstücke könnten nur insoweit als öffentliche Grünfläche eingestuft werden, als sie nach ihrer besonderen Situation auf eine solche Nutzung vorbereitet und deshalb vom gesunden Grundstücksverkehr entsprechend bewertet worden seien (juris Rdnr. 25). Zum einen handelt es sich hier bei den betreffenden Hinterlandflächen nicht um die Festsetzung einer öffentlichen Grünfläche, zum anderen teilt der Senat die Wertung des Sachverständigen Y, dass die betreffenden Flächen aufgrund des Zuschnitts des Grundstücks, seiner Übergröße und der Umgebungsbebauung in dem fraglichen Hinterlandbereich durchaus auf eine Nutzung als Gartenland und nicht als bebaubare Fläche vorbereitet gewesen und vom gesunden Grundstücksverkehr entsprechend bewertet worden seien. Dass die in den 70er und 80er Jahren des vergangenen Jahrhunderts möglicherweise vorhanden gewesenen anderweitigen Hoffnungen Auswirkungen auf die Wertermittlung haben könnten, ist nicht ersichtlich.

Diese Ansicht teilt auch der von den Antragstellern zur Wertermittlung beauftragte Gutachterausschuss, der diese Flächen als "Teilbereich 2" bezeichnet und als rückwärtigen Gartenbereich ab einer Tiefe von 40 m zum Stichtag mit einem Bodenwert von 24,00 €/m angesetzt hat (vgl. Seiten 17 und 18 des Gutachtens vom 31. Oktober 2022).

Vor dem Hintergrund, dass auch der von den Antragstellern beauftragte Gutachterausschuss die betreffenden Flächen als Gartenland bezeichnet und bewertet hat, hat der Senat auf die Einholung eines Ergänzungsgutachtens durch den Sachverständigen Y gemäß Beweisbeschluss vom 8. Juli 2021 verzichtet. Zweifel an der Bewertung der rückwärtigen Grundstücksflächen als Gartenland bestehen danach nicht mehr.

Soweit der Gutachterausschuss zu einem insgesamt höheren Wert der Einwurfsgrundstücke kommt, führt dies nicht zu einer Abänderung der Berechnung. Das Gutachten ist insoweit bereits nicht nachvollziehbar, da der Gutachterausschuss das damalige Gesamtgrundstück als insgesamt erschlossen bewertet hat, obwohl ein Schotterweg lediglich bis an das von den Antragstellern bewohnte Doppelhaus heranführte. Diesen Umstand hat der Gutachterausschuss bei seiner Bewertung nicht berücksichtigt. Ferner nimmt der Gutachterausschuss hinsichtlich der öffentlichen Ver- und Entsorgung einen Anschluss an das Strom-, Telefon-, Kanal- und Trinkwassernetz an, was zum Bewertungsstichtag zwar für das bereits gebaute Doppelhaus zutraf, für den nördlich gelegenen Grundstücksteil des ursprünglichen Gesamtgrundstückes aber nicht. Insofern ist zum damaligen Zeitpunkt davon auszugehen, dass erst durch die Umlegung eine rechtssichere Erschließung und eigenständige Bebauung dieser Fläche ermöglicht wurde, was zu einer Einstufung dieser Fläche als Rohbauland durch den Sachverständigen Y führte. Der Sachverständige Y begründete dies nachvollziehbar vor allem mit den diesen Flächen zufließenden höheren Umlegungsvorteilen.

Das weitere Vorbringen der Antragsteller, auch die Berechnung des Kanalbeitrages sei nach der gesamten Grundstücksfläche erfolgt, ist in diesem Zusammenhang ohne Belang. Die Abschöpfung umlegungsbedingter Vorteile erfolgt unabhängig von der Zahlung etwaiger öffentlicher Abgaben. Ebensowenig ist in diesem Zusammenhang von Bedeutung, welche Einschätzung die damaligen Vertragsparteien der notariellen Vereinbarung vom 6. August 1979 hinsichtlich der Bodenqualität des Grundstückes hatten. Das diesbezügliche Vorbringen der Antragsteller geht ins Leere.

Auch die Auffassung der Antragsteller, etwaige Ansprüche der Antragsgegnerin aus der Umlegung seien durch die in Ziffer IV der notariellen Urkunde vom 8. Juni 1979 genannte Zahlung des Pauschalbetrages der Firma X an die Antragsgegnerin in Höhe von 50.000,00 DM in voller Höhe "abgegolten", greift nicht durch.

Der betreffenden Vereinbarung lässt sich nicht mit der erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen, dass der "angebotene Pauschalbetrag" grundstücksbezogen - und auch zugunsten Dritter bzw. der Rechtsnachfolger im Eigentum wirkend - sämtliche umlegungsbedingten Vorteile ausgleichen sollte. Schon der Wortlaut lässt eine derartige Auslegung nicht zu. Auch der Einwand, dass sich die Beteiligten im Vorfeld Gedanken gemacht haben, ob man bezüglich der Umlegungskosten nicht auf ein späteres Umlegungsverfahren verweisen könnte (s. Vermerk vom 3. April 1979, z.B. Blatt 716 d. GA) spricht nicht für diese Auffassung. Selbst wenn die Formulierung in diesem Vermerk darauf schließen ließe, dass die Beteiligten eine vollständige Regelung der Umlegungskosten angestrebt haben, ist festzustellen, dass eine solche gerade nicht - oder jedenfalls nicht ausdrücklich - Vertragsinhalt geworden ist. Geeinigt hat man sich letztlich nur über eine Abgeltung des Flächenbeitrags. Daraus ist nur zu schließen, dass die damaligen Vertragsparteien davon ausgegangen sind, dass eine Flächenumlegung stattfinden werde. In diesem Fall wären die Vorteile durch einen Flächenbeitrag in einem solchen Umfang abzuziehen gewesen, dass die Umlegungsvorteile ausgeglichen werden (§ 58 Abs. 1 BauGB). Dieser Beitrag sollte pauschal abgegolten werden.

Zu Unrecht werfen die Antragsteller dem Landgericht vor, die Begriffe "Flächenabzug" und "Flächenbeitrag" verwechselt zu haben. Dem Landgericht ist vielmehr darin zuzustimmen, dass die damaligen Vertragsparteien ersichtlich von einer Flächenumlegung ausgegangen sind, die zu einer "Verkleinerung" der Grundstücke geführt hätte, somit ein Flächenabzug (untechnisch) stattgefunden hätte, also ein Beitrag in Form der Abgabe von Grundstücksflächen zu leisten gewesen wäre.

Möglicherweise war von den damaligen Vertragsparteien tatsächlich die vollständige Abgeltung des Umlegungsvorteils beabsichtigt gewesen, jedoch unter der Voraussetzung, dass sich die dem Vertrag zugrunde liegenden Erwartungen (baldige Bauleitplanung, Umlegung, Baugenehmigung bezüglich der geplanten vier Häuser) erfüllt hätten. Die "Abgeltungswirkung" stand nach dem Inhalt des Vertrages unter dem Vorbehalt, dass die Bebauung wie geplant verwirklicht würde. Sollte es nicht dazu kommen, wäre auch ein Flächenbeitrag in Form einer Verkleinerung des Grundstückes durchaus wieder möglich gewesen. Hierfür spricht auch die Rücktrittsvereinbarung unter Ziff. VIII des Vertrages, falls die Bauanträge abschlägig beschieden würden.

Die Zahlung des "Pauschalbetrages" steht daher einem Zahlungsanspruch der Antragsgegnerin grundsätzlich nicht entgegen.

Somit ist auch der Einwand der Antragsteller, die Beauftragung von Sachverständigen zur Wertermittlung sei wegen der "Ablösungswirkung" der Vereinbarung nicht geboten gewesen, unbeachtlich.

Ob ein möglicher Zahlungsanspruch aus dem Umlegungsplan durch die Zahlung des Pauschalbetrages in Höhe von 50.000,00 DM erloschen sein könnte, kann hier dahinstehen. Selbst wenn man - wie das Landgericht in dem angefochtenen Urteil - eine derartige Anrechnung vornehmen würde, würde dies nicht zu einer Abänderung der Berechnung führen.

Der Senat teilt zwar nicht die Auffassung des Landgerichts Darmstadt, die Antragsteller seien Rechtsnachfolger der Firma X geworden, der Vertrag entfalte ihnen gegenüber noch Wirkung und sei deshalb der Anpassung fähig. Die Antragsteller sind lediglich Rechtsnachfolger der Firma X im Eigentum der Grundstücke geworden, nicht aber automatisch auch Rechtsnachfolger bezüglich (auch in Bezug auf das Grundstück) eingegangener schuldrechtlicher Verpflichtungen. Denn vertragliche Vereinbarungen wirken grundsätzlich nur inter partes (vgl. bezüglich städtebaulicher Verträge Schrödter, BauGB § 11 Rdnr. 87). Die Firma X ist untergegangen. Wer ihr Rechtsnachfolger wurde, ist nicht bekannt.

Gleichwohl könnte berücksichtigt werden, dass die von der Firma X geleistete "Pauschalzahlung" jedenfalls grundstücksbezogen erfolgte, so dass die Antragsgegnerin nach Treu und Glauben verpflichtet sein könnte, diese Zahlung den jetzigen Antragstellern gutzubringen.

Für die Berücksichtigung einer zwischenzeitlichen Wertsteigerung sieht der Senat jedoch keine Veranlassung. Die Antragsteller selbst sind an dieser Zahlung möglicherweise durch Zahlung eines höheren Kaufpreises an die Firma X beteiligt gewesen. Der damalige Kaufvertrag wurde jedoch vollständig abgewickelt; die Antragsteller sind Grundstückseigentümer geworden. Die Zahlung ist durch die Antragsgegnerin vereinnahmt worden und in ihrem Vermögen verblieben bzw. für öffentliche Zwecke verausgabt worden. Direkte Vertragsbeziehungen zwischen den Antragstellern und der Antragsgegnerin bestanden ohnehin nicht, so dass auch ein möglicher Zahlungsverzug nicht gegeben war.

Selbst wenn man die damalige Zahlung auf den Zahlungsanspruch der Antragsgegnerin aus dem Umlegungsplan anrechnen wollte, könnte dies nicht in voller Höhe von 50.000,00 DM (= 25.564,59 €), wie vom Landgericht vorgenommen geschehen. Denn die Zahlung erfolgte für das seinerzeit ungeteilte Gesamtgrundstück, Flurstück …, obwohl die Antragsteller nur zu 6.876/10.000 Miteigentümer dieses Grundstücks waren. Der Pauschalbetrag könnte ihnen folgerichtig allenfalls entsprechend anteilig zugute kommen (= 17.578,15 €).

Insoweit ist jedoch zugunsten der Antragsteller das Urteil des Landgerichts Darmstadt in Rechtskraft erwachsen. Die Antragsgegnerin hat die ihrerseits eingelegte Berufung zurückgenommen, so dass sie den Mehrbetrag von den Antragstellern nicht mehr verlangen kann.

Der unter 2. gestellte Feststellungsantrag ist bereits unzulässig, da ein Feststellungsinteresse insoweit nicht besteht. Die Beurteilung, ob "durch die in Ziffer IV der notariellen Urkunde vom 8. Juni 1979 des Notars Q, Stadt1, genannte Zahlung des Pauschalbetrages in Höhe von 50.000,00 DM ausgeglichen und damit erloschen ist (§ 47 AO analog)" ist im Rahmen der Prüfung, ob und inwieweit der vom Antragsgegner mit dem Umlegungsplan geforderte Zahlungsanspruch besteht, vorzunehmen. Inwieweit ein Interesse an einer gesonderten Feststellung bestehen könnte, erschließt sich nicht. Nach den obigen Ausführungen wäre der Antrag im Übrigen unbegründet.

Der hilfsweise gestellte Feststellungsantrag ist, worauf die Antragsgegnerin zu Recht hinweist, wegen der Subsidiarität der Feststellungsklage gegenüber der Leistungsklage ebenfalls unzulässig. Zudem würde ein entsprechender Leistungsantrag eine Klageerweiterung darstellen, die nach § 533 Nr. 1 ZPO nur zulässig wäre, wenn der Gegner zustimmt - was nicht der Fall ist - oder das Gericht sie für sachdienlich hält, was ebenfalls nicht der Fall ist.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 221 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 92 Abs. 1 ZPO und berücksichtigt das jeweilige Maß des Obsiegens und Unterliegens. Diese Entscheidung tritt an die Stelle des Kostenbeschlusses, den der Senat anlässlich der Rücknahme der Berufung der Antragsgegnerin erlassen hat.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 221 BauGB i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Gründe für die Zulassung der Revision nach §§ 221 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor.

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