Eine Baugenehmigung ist rechtswidrig und auf Klage des Nachbarn aufzuheben, wenn die mit …

Die Kläger wenden sich als Miteigentümer des mit zwei Eigentumswohnungen sowie einer Doppelgarage bebauten Grundstücks , (Gemarkung Flur Flurstücke und ) gegen ein - zwischenzeitlich fertiggestelltes und veräußertes - Wohnbauvorhaben des Beigeladenen auf den nordwestlich angrenzenden Grundstücken Flurstücke und (teilweise). Die Grundstücke, die zueinander in einer von Nordwest nach Südost verlaufenden leichten Hanglage liegen, werden über Stichwege (Stichwege 5 bzw. 6) erschlossen, die etwa parallel zueinander liegen und jeweils von der Straße abgehen.

Die Grundstücke unterfallen dem Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 5 (2. Änderung) „ -straße“ der ehemaligen Gemeinde , der in dem dortigen reinen Wohngebiet u.a. eingeschossige, offene Bauweise und eine Dachneigung von 30 ° festgesetzt. Darüber hinaus ist im Wege textlicher Festsetzungen u.a. bestimmt:

„(VII.) Die Festsetzung der Oberkante Erdgeschoßboden erfolgt im Einvernehmen mit der Gemeinde. OK Erdgeschoßboden nicht mehr als 50 cm über Straßenhöhe.“

Mit Bauschein vom 7. Mai 1986 genehmigte der Beklagte dem Beigeladenen entsprechend seinem unter dem 5. März 1986 datierten Bauantrag die Errichtung eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung (als Doppelhaushälfte) und einer zu dem Grundstück der Kläger grenzständigen, an das geplante Wohngebäude einseitig angebauten Garage. Nach den mit Zugehörigkeitsvermerk versehenen Bauzeichnungen, welche Angaben zu der Höhenlage des Erdgeschoßbodens über NN bzw. zu der vorhandenen Gebäudeoberfläche nicht beinhalten, soll das Wohngebäude eingeschossig mit ausgebautem Dachgeschoß und einem Satteldach mit 35 ° Dachneigung hergestellt werden und - gemessen ab Oberkante Erdgeschoßfußboden - eine Firsthöhe von insgesamt 8,25 m aufweisen. Der mit dem Wohnhaus verbundene Baukörper der Garage soll bei einer Länge von 9,0 m und einer Breite von 3,0 - 3,45 m nach den Bauzeichnungen eine Höhe einschließlich Sohlplatte von (2,65 + 0,12 =) 2,77 m erhalten. Auch insoweit wurden in den Bauzeichnungen die Höhen der vorhanden Geländeoberflächen nicht angegeben.

Die Gemeinde - hatte zuvor mitgeteilt, daß das Bauvorhaben des Beigeladenen dem Bebauungsplan entspreche und keine Bedenken bestünden, wenn sich das Gebäude in der Außengestaltung der vorhandenen Bebauung anpasse. Die Sockelhöhe werde durch ihr Bauamt festgelegt.

Der Baugenehmigung wurde entsprechend folgende Nebenbestimmung beigefügt: „(827) … Die Sockelhöhe wird durch das Bauamt der Gemeinde angegeben.“

Auf den am 22. Mai 1986 zu behördlichem Protokoll erklärten und die Festlegung der Sockelhöhe beanstandeten Widerspruch des Klägers führte der Beklagte am 23. Mai 1986 eine Besichtigung der Baustelle durch. Nach dem hierüber gefertigten Aktenvermerk der Beklagten erläuterte der zugezogene Bedienstete des Tiefbauamtes der Gemeinde die - nicht aktenkundig gemachte - Festlegung der Sockelhöhe wie folgt:

„Er habe die Höhe des Wendehammers vor dem Gebäude und die Höhe des Wendehammers vor dem Gebäude festgestellt und daraus den Mittelwert gezogen. Dieser Wert soll Sockelhöhe in der Mitte des Gebäudes sein. Hiervon ausgehend liegt der Fertigfußboden des Gebäudes auf gleicher Höhe wie die Straßenoberkante am Wendehammer . Der Höhenunterschied zum Grundstück beträgt etwa 1m.“

Der Regierungspräsident wies den Widerspruch mit Widerspruchsbescheid vom 23. März 1987 zurück. Zur Begründung wurde im wesentlichen ausgeführt, die Festlegung der Oberkante für den Erdgeschoßboden unter Heranziehung eines Mittelwertes der Geländehöhen der beiden Wendehämmer entspreche den Regeln der Technik und sei rechtlich nicht zu beanstanden. Die hierdurch auftretenden Nachteile seien hinzunehmen und stellten keinen Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot dar.

Mit der am 23. April 1987 erhobenen Klage haben die Kläger ihr Vorbringen vertieft, die Höhendifferenz zwischen ihrem Grundstück und dem des Beigeladenen sei nicht gleichmäßig ausgeglichen mit der Folge einer Sockeldifferenz von 70 cm und einem Höhenunterschied zwischen beiden Gebäuden von mindestens 50 cm. Ihr Wohnhaus erscheine nach Verwirklichung des Vorhabens des Beigeladenen wie „in einem Loch gelegen“. Auch werde die Luftzufuhr für ihr Grundstück beeinträchtigt, was die Asthmaerkrankung der Klägerin verstärkt habe.

Die Kläger haben beantragt,

die dem Beigeladenen erteilte Baugenehmigung vom 7. Mai 1986 aufzuheben,

hilfsweise,

die dem Beigeladenen erteilte Baugenehmigung dahin abzuändern, daß ein niedrigeres Niveau der Baumaßnahme festgesetzt wird, und zwar um mindestens 0,5 m, wobei der Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidenten vom 23. März 1987 ebenfalls aufzuheben ist.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen,

und ausgeführt, durch die von der Gemeinde vorgenommene Festlegung der Sockelhöhe des Vorhabens der Beigeladenen würden subjektiv-öffentliche Rechte der Kläger nicht beeinträchtigt. Der derzeitige Höhenunterschied der beiden Baugrundstücke betrage im Bereich der Grundstücksgrenze nach einer von ihm vorgenommenen Messung maximal 0,25 m.

Der Beigeladene hat sich zur Klage nicht geäußert.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage mit dem angefochtenen, den Klägern am 18. April 1990 zugestellten Urteil abgewiesen; auf die Entscheidungsgründe wird verwiesen.

Mit der am 11. Mai 1190 eingelegten Berufung vertiefen die Kläger ihr Vorbringen, das deutlich über die natürliche Bodenlage aufragende Gebäude des Beigeladenen sowie die an der Grenze liegende Garage einschließlich deren Zufahrt wirkten sich unabhängig von der etwaigen Einhaltung der gesetzlichen Abstände nachteilig für sie aus. Dies gelte insbesondere infolge der vom Beigeladenen vorgenommenen Aufschüttung an der Grenze von mindestens 0,30 m, welche die Standfestigkeit ihrer eigenen Garage und ihres hinter der Garage errichteten Maschendrahtzauns gefährde.

Die Kläger beantragen,

das angefochtene Urteil abzuändern und nach dem in der Schlußverhandlung I. Instanz gestellten Antrag zu 1. zu erkennen.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er vertieft seine Auffassung, daß die angefochtene Baugenehmigung ungeachtet der dort nicht bezeichneten Gelände- bzw. Eerdgeschoßfußbodenhöhen nachbarliche Rechte der Kläger nicht verletze. Die zum Zweck des Niveauausgleichs vom Beigeladenen vorgenommene Anschüttung im Bereich der Grundstücksgrenze stelle keine genehmigungspflichtige bauliche Anlage dar.

Der Beigeladene führt - ohne einen eigenen Antrag zu stellen - aus, die Kläger die auch nicht den unmittelbar an sein Vorhaben angrenzenden Teil des dortigen Gebäudes bewohnten, würden in ihren Rechten nicht beeinträchtigt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakten, der beigezogenen Bauakten des Beklagten, der Verwaltungsvorgänge des Regierungspräsidenten Düsseldorf sowie des zu den Gerichtsakten gereichten Lichtbilder verwiesen.

Die Berufung ist zulässig und begründet.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage, gegen deren Zulässigkeit keine Bedenken bestehen,

zur Befugnis des Eigentümers eine Eigentumswohnung, öffentlich-rechtliche nachbarliche Abwehrrechte bei Beeinträchtigung auch des Gemeinschafseigentums geltend zu machen, vgl. Urteil des 7. Senats des erkennenden Gerichts vom 12. Dezember 1991 - 7 A 172/89 -, ZMR 1992, 564 sowie BVerwG, Beschluß vom 20. August 1992 - 4 B 92.92 -,

zu Unrecht als unbegründet abgewiesen. Die angefochtene, dem Beigeladenen erteilte Baugenehmigung des Beklagten vom 7. Mai 1986 in Gestalt des Widerspruchsbescheides des Regierungspräsidenten vom 23. März 1987 ist auf den im Verfahren I. Instanz gestellten Hauptantrag, der im Berufungsverfahren allein weiterverfolgt worden ist, aufzuheben, weil die Baugenehmigung rechtswidrig ist und die Kläger in ihren Rechten verletzt, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

Die Rechtswidrigkeit der Baugenehmigung folgt daraus, daß die mit Zugehörigkeitsvermerk versehen und damit zum Bestandteil des Bauscheins gewordenen Bauvorlagen hinsichtlich nachbarrechtsrelevanter Merkmale des zur Genehmigung gestellten Vorhabens unbestimmt sind und diese Unbestimmtheit auch nicht durch den Inhalt des Bauscheines selbst bzw. des Widerspruchsbescheides behoben worden ist. Die aus der Verletzung des § 37 Abs. 1 VwVfG NW folgende Fehlerhaftigkeit führt auch zu einem Abwehrrecht der Kläger, weil sich die Unbestimmtheit gerade auf solche Merkmale des Vorhabens bezieht, deren genaue Festlegung erforderlich ist, um eine Verletzung solcher Rechtsvorschriften auszuschließen, die auch dem Schutz der Kläger als Nachbarn zu dienen bestimmt sind.

Hierzu ist im einzelnen folgendes festzustellen:

Der Bauantrag und die beigefügten - vom Beklagten mit Zugehörigkeitsvermerk zum Bauschein vom 7. Mai 1986 versehenen - Bauvorlagen, insbesondere die eingereichten Bauzeichnungen enthalten entgegen den Bestimmungen der Verordnung über bautechnische Prüfungen (BauPrüfVO) vom 6. Dezember 1984, GV NW S. 774, keine Angaben zu der Höhenlage der geplanten baulichen Anlage in bezug auf die Geländeoberfläche. So bestimmt § 3 Abs. 2 Nr. 3, 1., 5. und 6. Spiegelstrich BauPrüfVO, daß aus den vorzulegenden Schnittzeichnungen die Höhenlage des Erdgeschoßbodens über NN, der Anschnitt der vorhandenen und der geplanten Geländeoberfläche und insbesondere das Maß H je Außenwand in dem zur Bestimmung der Abstandfläche erforderlichen Umfang (§ 6 Abs. 4 BauNVO) ersichtlich sein muß, soweit dieses - wie hier der Fall - nicht im Lageplan bzw. in den Ansichten angegeben ist.

Diese - hier fehlenden - Angaben zur vorgegebenen, d.h. zu der vor Ausführung der geplanten Bebauung vorhandenen natürlichen Geländeoberfläche, die von derjenigen zu nterscheiden ist, die ggf. im Wege von Aufschüttungen oder Abgrabungen künstlich hergestellt werden soll,

vgl. hierzu etwa Urteil des 7. Senats des erkennenden Gerichts vom 13. November 1991 - 7 A 2569/88 - sowie Böddinghaus/Hahn, BauO NW § 2 RdNr. 42 ff. (43)

waren und sind zur Beurteilung des Bauvorhabens des Beigeladenen erforderlich i.S.d. § 1 Abs. 2 BauPrüfVO. Aus ihnen folgt nämlich, wie ausgeführt, die Bestimmung der einzuhaltenden Tiefe der Abstandfläche des Gebäudes (§ 6 Abs. 4 Satz 2 BauO NW), desweiteren ist aber auch das Maß der Geländeoberfläche an der Grenze von Bedeutung dafür, ob dort in der Abstandfläche eines Gebäudes sowie ohne eigene Abstandfläche die Errichtung einer Grenzgarage gestattet ist. Eine solche Grenzgarage ist gem. § 6 Abs. 11 Nr. 1 BauO NW nur zulässig, wenn sie neben einer - hier eingehaltenen - Länge von max. 9,0 m eine mittlere Wandhöhe bis zu 3,0 m über der Geländeoberfläche an der Grenze besitzt. Diese wird durch § 2 Abs. 4 BauO NW definiert und ist die Fläche, die sich aus der Baugenehmigung oder den Festsetzungen des Bebauungsplanes ergibt, im übrigen die natürliche Geländeoberfläche. Im konkreten Fall hätte es einer Bestimmung der natürlichen Geländeoberfläche an der gemeinsamen Grundstücksgrenze, die dem Zustand vor Durchführung der Baumaßnahme durch den Beigeladenen entspricht,

vgl. Urteil vom 13. November 1991, a.a.O.,

bedurft. Ohne Angaben zur Geländeoberfläche, die im vorliegenden Fall auch nicht aus etwaigen Festsetzungen des maßgeblichen Bebauungsplans folgen und die sich - wie in Erwägung gezogen werden könnte - wegen Hanglagigkeit des Geländes auch nicht aus den örtlichen Gegebenheiten von selbst verstehen, ist die Feststellung der Zulässigkeitsvoraussetzungen des § 6 Abs. 11 Nr. 1 BauO NW nicht möglich. Diein den Bauzeichnungen angegebene Höhe der grenzständig verlaufenden Wandscheibe der vorgesehenen Garage, gerechnet ab deren Sohlplatte, ist als solche ohne Angaben zur Höhe der Geländeoberfläche an der Grenze nicht i.S.d. § 6 Abs. 11 Nr. 1 BauO NW prüffähig. Die Einbeziehung dieser Angabe in den Bauschein kann damit auch keine hinreichend bestimmte Regelung in bezug auf das genehmigte Vorhaben darstellen.

Auch die Baugenehmigung des Beklagten im übrigen enthält keine den Anforderungen an die Bestimmtheit bzw. Bestimmbarkeit genügenden Regelungen zur Höhe des Vorhabens über der Geländeoberfläche bzw. zur Höhe des Erdgeschoßfußbodens über NN oder zu einer anderen Bezugshöhe, aus der etwa unter Einbeziehung weiterer tatsächlich oder rechnerisch zu ermittelnder Parameter die zur Bestimmung der Tiefe der Abstandfläche zum Grundstück der Kläger hin bzw. die zur Zulässigkeit der Grenzgarage erforderlichen Angaben zur Höhe der Geländeoberfläche abgeleitet werden könnten. Der Beklagte schien, wie der Verlauf des Genehmigungsverfahrens nahelegt, es insoweit für ausreichend zu betrachten, die auch von ihm für erforderlich gehaltene Bestimmung der Höhe des zur Genehmigung gestellten Vorhabens in der Weise vorzunehmen, daß er in der Nebenbestimmung Nr. 827 zum Bauschein darauf verwies, die „Sockelhöhe“ werde durch das Bauamt der Gemeinde angegeben. Dieses von ihm ins Auge gefaßte Verfahren ist jedoch in mehrfacher Hinsicht ungeeignet, die erforderliche Bestimmtheit der Baugenehmigung in diesen von ihr zu regelnden Teilen zu bewirken. Zum einen hat der Begriff „Sockelhöhe“ für die Bestimmung der zur Abstandflächenberechnung bzw. zur Bestimmung der zur Abstandflächenberechnung bzw. zur Bestimmung der Zulässigkeit einer Grenzgarage maßgebliche Höhe der Baulichkeiten über der Geländeoberfläche keinen Aussagewert, weil ein „Sockel“ lediglich die Gestaltung der Außenwände im Bereich des aufgehenden Mauerwerks, zumeist des Kellermauerwerks, betrifft.

Vgl. Beschluß des Senats vom 26. Oktober 1989 - 10 B 2828/89 -, S. 3 des amtlichen Umdrucks.

Desweiteren würde die Anknüpfung an die „Sockelhöhe“, selbst wenn man sie als planungsrechtliche Maßgabe dahin verstehen wollte, daß der Beklagte damit der textlichen Festsetzung Nr. 7 des Bebauungsplans Rechnung tragen wollte, wonach die Festsetzung der Oberkante Erdgeschoßfußboden im Einvernehmen mit der Gemeinde zu erfolgen habe, und zudem davon ausginge, die in der Folgezeit von der Gemeinde wie immer festgelegte Sockelhöhe sei jedenfalls im Wege der Billigung durch die Widerspruchsbehörde und deren Bestätigung im Widerspruchsbescheid Gegenstand des hier zur Überprüfung stehenden Bauscheins geworden (§ 72, 73, 79 Abs. 1 Nr. 1 VwGO), die bauordnungsrechtlich zu beachtenden Maßgaben zur Höhe des Vorhabens über die Geländeoberfläche nicht beinhalten. Sie besagt zu der natürlichen Geländeoberfläche nichts und macht daher auch keine Aussage, die eine Berechnung nach § 6 Abs. 11 Nr. 1 BauO NW ermöglichen würde. Denn das bei dieser Vorschrift zu berücksichtigende Höhenmaß schließt den unter der Sohle der Garage liegenden Unterbau einschließlich etwaiger für die Garage bei Hanglage erforderlicher unselbständiger Anschüttungen ein.

Vgl. Urteil vom 13. November 1991, a.a.O.

Die sich in diesem Zusammenhang stellende Frage, ob der Beklagte den in eigener Zuständigkeit zu verfügenden Inhalt einer Baugenehmigung überhaupt teilweise auf einen Dritten (hier: die Gemeinde) übertragend darf, ohne die inhaltlichen Parameter der Festlegung selbst vorzunehmen, die Entscheidung des Dritten zu steuern und zu kontrollieren und damit im Ergebnis die Ausgestaltung wesentlicher Teile des Vorhabens dem Belieben einer dritten Person oder Stelle zu überlassen, bedarf deshalb keiner Vertiefung.

Die nach alledem gegebene Unbestimmtheit der Baugenehmigung verletzt auch die Kläger in ihren Rechten. Je nach tatsächlicher Ausnutzung der in dem genannten Teil unbestimmten Baugenehmigung durch den Beigeladenen sind nämlich mehr oder weniger große Überschreitungen des Schutzbereiches des § 6 Abs. 11 Nr. 1 BauO NW möglich. Dies folgt daraus, daß der Bauschein in der Gestalt des Widerspruchsbescheides den Rechtsschein vermittelt, dem Beigeladenen sei es gestattet worden, entweder die gesamte ursprünglich auf dem Grundstück und insbesondere an der Grenze vorhanden gewesene natürliche Geländeoberfläche im Wege der Herstellung eines Geländeversprunges zu Lasten der Kläger zu verändern oder in Absprache mit dem Bauamt der Gemeinde von der natürlichen Geländeoberfläche bis zur Sohle der Garage eine selbständige oder unselbständige Anschüttung vorzunehmen, von deren Ober- oder Unterkante sich die Maße des § 6 Abs. 11 Nr. 1 BauO NW bestimmen sollen oder sogar nicht näher konkretisierte Aufschüttungen oder Unterbauten unter der Garage anzulegen, die die Maße des § 6 Abs. 11 Nr. 1 BauO NW unberührt lassen sollen. Derartige, wie immer einzustufende Veränderungen der Geländeoberfläche durch das Anschütten von Erdreich, hier zusätzlich verbunden mit der Herstellung einer Abmauerung, die im übrigen auch keine Stützmauer i. S. d. § 62 Abs. 1 Nr. 12 BauO NW darstellt, weil sie gerade nicht der Abstützung des natürlichen Geländes dient,

vgl. Urteil des 11. Senats des erkennenden Gerichts vom 8. November 1993 - 11 A 469/91 -,

ist nur unter angemessener Berücksichtigung nachbarlicher Belange genehmigungsfähig, sofern in Hanggelände ein Ausgleich erforderlich ist.

Vgl. Böddinghaus/Hahn, BauO NW, § 2 RdNr. 43 b; Gädtke/Böckenförde/Temme, BauO NW, § 6 RdNr. 107 unter Hinweis auf VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 23. Januar 1976 - III 872/75 -, BRS 30 Nr. 105.

Eine solche, den Unterbau der Garage betreffende oder auf die Veränderung der natürlichen Geländeoberfläche bezogene und die Belange der Kläger einbeziehende Entscheidung ist in den angegriffenen Bescheiden jedoch nicht getroffen worden, so daß letztlich die den Nachbarn tangierenden Höhenbestimmungen im Belieben des beigeladenen Bauherren standen. Darauf, ob die Grenzgarage mit einer Wandhöhe ab Oberkante Fundament von 2,77 m bei Einbeziehung des Maßes der erfolgten Geländeaufhöhung das zulässige Maß nach § 6 Abs. 11 Nr. 1 BauO NW von 3,0 m deutlich oder nur um wenige Zentimeter übersteigt, was im übrigen weder den Verwaltungsvorgängen des Beklagten noch der Gerichtsakte entnommen werden kann, so daß die Annahme des Verwaltungsgerichts, die Grenzgarage weise eine Wandhöhe über Erdoberfläche von 3,05 m auf, nicht nachvollziehbar ist, kommt es demgemäß hier nicht entscheidend an. Auch kann dahinstehen, ob für eine derartige Aufschüttung unter Berücksichtigung nachbarlicher Belange in Fällen der vorliegenden Art, in denen das Gelände von dem Grundstück des Bauherrn zu dem Grundstück des Nachbarn hin abfällt und eine taugliche Anordnung der Garage bei anderer baulicher Gestaltung mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden sein könnte, ein Dispens erteilt werden kann.

Vgl. zu § 7 BauO NW 1970 Urteil des Senats vom 12. Februar 1975 - X A 352/73 -, BRS 29 Nr. 102 sowie Urteil des Gerichts vom 7. April 1983 - 11 A 2447/81 -, BRS 40 Nr. 134.

Die hierzu erforderlichen Ermittlungen und die darauf aufbauenden behördlichen Entscheidungen sind, worauf zur Klarstellung hinzuweisen ist, in einem erneuten Baugenehmigungsverfahren vorzunehmen, dessen Einleitung dem Beigeladenen unbenommen bleibt. In einem solchen Verfahren wäre auch den aufgezeigten Bestimmtheitsmängeln abzuhelfen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 und 3, 162 Abs. 3 VwGO; der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO, §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassesn, weil die Voraussetzungen der §§ 132 Abs. 2, 137 Abs. 1 VwGO nicht vorliegen.