Die Festsetzung einer maximal zulässigen Wohnfläche von 120 m² in einem Bebauungsplan für die einzelnen …

Die Antragsteller wenden sich mit einem Normenkontrollantrag gegen den Bebauungsplan „Wochenendhausgebiet H…“ der Antragsgegnerin.

Die Antragsteller sind Eigentümer des Grundstücks „A.“ in L… (Gemarkung L… Flurstück 1). Das Grundstück liegt innerhalb des Geltungsbereichs des streitgegenständlichen Bebauungsplans, der im Jahr 1966 von der Antragsgegnerin als Satzung beschlossen wurde und ein Wochenendhausgebiet mit einer Fläche von ca. 30 ha festsetzt.

Hierzu enthält der Bebauungsplan u.a. die folgenden textlichen Festsetzungen:

㤠1

1. Das Wochenendhausgebiet wird durch eine blaue, geschlossene Linie begrenzt und umfaßt die Gewannen: […].

2. Das Gebiet liegt inmitten der Gemarkung L…, direkt im Nordwesten an den bestehenden Ort anschließend. Es hat eine Längenausdehnung von ca. 1000 m parallel zum alten Straßendorf. Das mittlere Maß der Tiefenerstreckung beträgt etwa 400 m.

3. Zulässiges Maß der baulichen Nutzung gemäß §§ 10 und 17 (1) der Baunutzungsverordnung:

Grundflächenzahl = 0,1

Geschoßflächenzahl = 0,1

Höchstgrenze der Wohnfläche = 120 qm

Mindestgröße der Wohnfläche = 30 qm

Sämtliche Gebäude sind nur in eingeschoßiger Bauweise zugelassen. Die angegebenen Zahlen der baulichen Nutzung dürfen nicht überschritten werden. Ebenso darf die Wohnfläche in keinem Fall höher als 120 qm sein.

§ 2

1. In dem Baugebiet dürfen nur Gebäude errichtet werden, die ausschließlich dem vorübergehenden Aufenthalt (Wochenende, Urlaub) von Menschen zu dienen bestimmt sind (Wochenendhäuser).

2. Das Aus- und Umbauen eines Wochenendhauses zu Dauerwohnzwecken ist verboten. […]

§ 5

Nebengebäude dürfen nicht errichtet werden. Ausnahmen für Garagen sind zulässig. […]

§ 7 […]

2. Müll ist auf den gemeindlichen Ablageplatz zu bringen oder auf dem eigenen Grundstück zu entsorgen. […]“

In den zeichnerischen Festsetzungen ist die überbaubare Grundstücksfläche jeweils durch Baufenster bestimmt. Zur Begründung des Bebauungsplans heißt es, dem Bedarf an Wochenendhausgrundstücken solle nachgekommen werden. Veranlasst werde dies durch die Tatsache, dass ein Großteil der Grundstücke des bezeichneten Bebauungsgebietes als Wochenendgrundstücke aufgekauft sei.

Der Satzungsbeschluss erfolgte – nach öffentlicher Auslegung der Planentwürfe – am 25. Februar 1966. Die Bezirksregierung der Pfalz genehmigte den Bebauungsplan mit Verfügung vom 30. Juni 1966.

Der Antragsteller zu 1. stellte im Jahr 2021 eine Bauvoranfrage bei der Kreisverwaltung Südwestpfalz für die Sanierung und Umnutzung einer Bestandsimmobilie zur Ferienimmobilie im Plangebiet. Diese wurde negativ beschieden. Hiergegen erhob der Antragsteller zu 1. nach erfolglosem Widerspruch Klage bei dem Verwaltungsgericht Neustadt an der Weinstraße (4 K 1184/21.NW). Im Rahmen des Klageverfahrens wies das Verwaltungsgericht darauf hin, dass der Bebauungsplan an einem Ausfertigungsmangel leide, weshalb das Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB zu beurteilen und demzufolge bauplanungsrechtlich unzulässig sei. Darauf nahm der Antragsteller zu 1. die Klage zurück.

Der Gemeinderat der Antragsgegnerin beriet vor diesem Hintergrund in der Sitzung am 10. März 2023 über das weitere Vorgehen. In seiner Sitzung vom 23. August 2024 fasste er den Beschluss, den entstandenen Ausfertigungsmangel – ohne erneute Abwägung – zu heilen, nachdem verwaltungsseitig Ermittlungen zu dem aktuellen Stand der Genehmigungen und Nutzungen im Plangebiet durchgeführt worden waren. Der Ortsbürgermeister fertigte den Bebauungsplan am 10. Oktober 2024 aus. Der neu ausgefertigte Bebauungsplan wurde am 24. Oktober 2024 bekannt gemacht.

Die Antragsteller erhoben mit Schreiben vom 9. Juni 2025 Einwendungen gegen den Bebauungsplan. Sie führten im Wesentlichen aus, dass im betreffenden Gebiet bereits seit Jahrzehnten eine Dauernutzung sowohl in Form von ständigem Bewohnen als auch offenkundiger Vermietung diverser Anwesen als Ferienhäuser erfolge. Weiter würden immer wieder neue Wohnhäuser errichtet oder saniert, die nicht als Wochenendhäuser fungierten, sondern dem Lebensmittelpunkt der jeweiligen Eigentümer und Besitzer zu dienen bestimmt seien. Der Bebauungsplan aus den 60er-Jahren des letzten Jahrhunderts sei funktionslos, da ein Großteil der aktuellen Bebauung nicht den Kriterien und Regelungen des Planes entspreche. So werde die zulässige Wohnfläche von 120 m² überschritten. § 7 Nr. 2 der textlichen Festsetzung des Bebauungsplanes, wonach anfallender Müll auf einen gemeindlichen Ablageplatz zu bringen sei, sei gegenstandslos, denn die Müllabfuhr fahre zwischenzeitlich das gesamte Gebiet wöchentlich an. Darüber hinaus sei die Planbegründung nicht mehr zutreffend. Der Bedarf an Wochenendgrundstücken sei heute geringer als in den 1960er-Jahren.

Die Antragsteller haben am 19. September 2025 ihren Normenkontrollantrag gestellt. Sie tragen zur Begründung vor: Bei der rückwirkenden Heilung eines Ausfertigungsmangels sei es zwar grundsätzlich nicht erforderlich, dass das zuständige Gemeindeorgan in eine erneute Abwägung eintrete. Etwas anderes gelte jedoch dann, wenn das im Rahmen der Planerstellung, hier in den 60er-Jahren des vergangenen Jahrhunderts, getroffene Abwägungsergebnis sich aufgrund nachträglicher Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse als unhaltbar erweise oder der Plan funktionslos geworden sei. In Anbetracht des erheblichen Zeitablaufs sei von der Antragsgegnerin besonders gründlich zu prüfen gewesen, ob sich die tatsächlichen Verhältnisse wesentlich geändert hätten. Es sei bereits zweifelhaft, ob die planerischen Festsetzungen überhaupt geeignet seien, das in der Begründung zum Ausdruck kommende Ziel zu erreichen. Bei dem Bebauungsplan habe es sich um einen „Etikettenschwindel“ gehandelt. Es sei eigentlich die Ausweisung eines Wohngebiets beabsichtigt gewesen. Der Bebauungsplan enthalte zwar Formalfestsetzungen, die eine Dauernutzung zum Wohnen ausschlössen, diese seien in den 1960er-Jahren aber nicht überprüft worden bzw. in der Folgezeit sei dagegen nicht eingeschritten worden. Die Überprüfung der Notwendigkeit einer erneuten Abwägung sei durch die Antragsgegnerin lediglich unzureichend erfolgt. Insoweit liege ein Abwägungsausfall vor. Der Bebauungsplan sei zudem in Bezug auf die Art und das Maß der baulichen Nutzung funktionslos geworden.

Im vorliegenden Fall ergäben sich für die Antragsteller aus den Festsetzungen des Bebauungsplanes gegenüber der umgebenden Bebauung und der dort vorhandenen tatsächlichen Nutzungen erhebliche Einschränkungen, sodass sich aus einer Unwirksamkeit des Bebauungsplanes jedenfalls keine Verschlechterung ihrer Rechtsposition ergebe. Der Bauantrag des Antragstellers zu 1. zur Umnutzung einer Bestandsimmobilie zur Ferienimmobilie sei bestandskräftig abgelehnt und spiele bei den künftigen Nutzungsüberlegungen des Antragstellers zu 1. derzeit keine vorrangige Rolle mehr. Das Verfahrensziel der Antragsteller sei demgegenüber Rechtssicherheit bezüglich der Möglichkeiten der Grundstücksnutzung zu erreichen. Dem Antragsteller zu 1. sei sehr bewusst, dass er bei einem Obsiegen im Normenkontrollverfahren nicht zwingend mit einer Baugenehmigung für eine Umnutzung in ein Ferienhaus rechnen könne. Im Hinblick auf die im streitgegenständlichen Gebiet vorhandene umfangreiche Bebauung werde im Übrigen die Antragsgegnerin auf die festgestellte Unwirksamkeit des Bebauungsplanes reagieren müssen. Selbst wenn sie das streitgegenständliche Gebiet erneut als Wochenendhausgebiet ausweisen sollte, werde sie die tatsächlich vorhandene Bebauung bei ihrer Planung berücksichtigen müssen. Unabhängig davon bestünden erhebliche Zweifel, ob es sich bei dem streitgegenständlichen Gebiet bei Wegfall des Bebauungsplanes tatsächlich um ein Außenbereichsgebiet handele oder vielmehr um ein aufgelockertes Wohngebiet, das Bestandteil des Bebauungszusammenhangs der Antragsgegnerin sei. Das fragliche Gebiet sei von drei Seiten von Bebauung umschlossen. Selbst wenn man von einem Außenbereichsgebiet ausgehen wollte, eröffne § 246e BauGB aufgrund des engen Zusammenhangs mit der Ortslage zusätzliche Bebauungsmöglichkeiten.

Die Antragsteller beantragen,

den Bebauungsplan „Wochenendhausgebiet H…“, ausgefertigt am 10. Oktober 2024, öffentlich bekannt gemacht am 24. Oktober 2024, für unwirksam zu erklären.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Antrag abzulehnen.

Sie trägt zur Antragserwiderung vor: Den Antragstellern fehle für den vorliegenden Normenkontrollantrag das Rechtsschutzbedürfnis. Ausweislich des bisherigen Verfahrensverlaufs sei es das Ziel der Antragsteller, eine Sanierung und Nutzungsänderung des bisherigen Wochenendhauses in ein Ferienhaus vorzunehmen. Selbst bei einem Obsiegen im Normenkontrollverfahren könne dieses Rechtsschutzziel allerdings nicht erreicht werden. In diesem Fall würden die Antragsteller nicht anders gestellt als im Rahmen des gerichtlichen Verfahrens vor dem VG Neustadt/Weinstraße, in dem das Gericht den Ausfertigungsmangel und damit die Unwirksamkeit des streitgegenständlichen Bebauungsplans festgestellt habe. Zur Bejahung des Rechtsschutzinteresses könne es zwar auch genügen, wenn – im Sinne einer tatsächlichen Prognose – zu erwarten sei, dass die Gemeinde einen neuen Bebauungsplan mit möglicherweise für die Antragsteller günstigeren Festsetzungen aufstellen werde; dies sei hier aber nicht der Fall. Die Antragsgegnerin habe eine Kostenschätzung für die Neuaufstellung eines Bebauungsplans erstellen lassen. Angesichts der Größe des Plangebiets von ca. 30 ha seien die zu erwartenden Kosten vor ca. drei Jahren mit etwa 200.000 € beziffert worden. Unabhängig davon, dass in dieser Kostenschätzung lediglich die Kosten für ein Planungsbüro, aber keinerlei Verwaltungsaufwand oder Kosten für eine – bei derart großen Bebauungsplänen übliche – Rechtsberatung enthalten seien und der Kostenaufwand allein auf der Planungsebene damit noch deutlich höher liegen würde, sei ein solches Verfahren mit dem Haushalt der Antragsgegnerin nicht in Einklang zu bringen. Noch schwerer wiege allerdings der Umstand, dass im Rahmen der verschiedenen Ratssitzungen auch bereits zum Ausdruck gebracht worden sei, in keinem Fall ein für die Genehmigung von Ferienhäusern üblicherweise notwendiges allgemeines Wohngebiet zu planen. Aber auch unabhängig von ihrem planerischen Willen lasse sich anhand der regional- und landesplanerischen Vorgaben auch ohne umfangreiche rechtliche Prüfungen erkennen, dass ein Wohngebiet mit einer Größe von 30 ha im planerischen Außenbereich einer kleinen Ortsgemeinde unzulässig wäre und eine solche Planung zweifelsohne an § 1 Abs. 4 BauGB scheitern würde.

Wegen des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf die zwischen den Beteiligten gewechselten Schriftsätze, den sonstigen Inhalt der Gerichtsakte sowie die Planaufstellungsvorgänge der Antragsgegnerin (2 Ordner) verwiesen, die vorgelegen haben und Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

Der Normenkontrollantrag hat Erfolg.

Er ist zulässig. Insbesondere sind die Antragsteller antragsbefugt (hierzu I.), der Antrag wurde fristgerecht gestellt (hierzu II.) und es besteht ein (allgemeines) Rechtsschutzbedürfnis (hierzu III.).

Die Antragsteller sind zunächst gemäß § 47 Abs. 2 Satz 1 Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – antragsbefugt. Nach dieser Vorschrift kann den Antrag jede natürliche oder juristische Person innerhalb eines Jahres nach Bekanntmachung einer Rechtsvorschrift stellen, die geltend macht, durch diese oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden.

Als Eigentümer eines im Plangebiet liegenden Grundstücks besitzen die Antragsteller regelmäßig – und so auch hier – die erforderliche Antragsbefugnis nach Maßgabe des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO (vgl. BayVGH, Urteil vom 22. Mai 2023 – 1 N 17.817 –, juris Rn. 14; HessVGH, Urteil vom 6. April 2017 – 4 C 969/16.N –, juris Rn. 38, OVG RP, Urteil vom 12. Juli 2012 – 1 C 11236/11.OVG –, juris Rn. 22 unter Verweis auf BVerwG, Beschluss vom 22. August 2000 – 4 BN 38.00 –, juris Rn. 5 m.w.N.). Die Antragsbefugnis wegen einer möglichen Eigentumsverletzung ist grundsätzlich zu bejahen, wenn sich ein Eigentümer eines im Plangebiet gelegenen Grundstücks gegen eine bauplanerische Festsetzung wendet, die – wie hier – unmittelbar sein Grundstück betrifft. In diesem Fall kann der Eigentümer die Festsetzung gerichtlich überprüfen lassen, weil eine planerische Festsetzung Inhalt und Schranken seines Grundeigentums bestimmt (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG); die potenzielle Rechtswidrigkeit eines derartigen normativen Eingriffs braucht er nicht ungeprüft hinzunehmen (zum Ganzen: BVerwG, Urteil vom 27. August 2020 – 4 CN 4.19 –, juris Rn. 10).

Der Normenkontrollantrag ist auch fristgerecht innerhalb der mit der Bekanntmachung am 24. Oktober 2024 (erneut) in Gang gesetzten Jahresfrist des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO gestellt worden (vgl. zum Fristablauf bei „Altplänen“ vor Einführung des Fristenerfordernisses: BayVGH, Beschluss vom 24. November 2011 – 14 N 10.1240 –, juris Rn. 29 f.). Auch wenn – wie hier – lediglich ein Ausfertigungsmangel behoben werden soll und der Plan inhaltlich unverändert bleibt, beginnt die Jahresfrist insgesamt, also gegen den Plan als Ganzes, mit dessen Bekanntmachung nach Durchführung des ergänzenden Verfahrens erneut zu laufen (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. August 2015 – 4 CN 10.14 –, juris Rn. 6 ff.).

Es fehlt den Antragstellern auch nicht am allgemeinen Rechtsschutzbedürfnis.

1. Das Normenkontrollverfahren gemäß § 47 VwGO ist – wie sich auch aus Abs. 2 der Vorschrift ergibt – jedenfalls, soweit es – wie hier – auf Antrag einer natürlichen oder juristischen Person eingeleitet wird, kein rein objektives Prüfungsverfahren, sondern weist – insbesondere bei Bebauungsplänen – auch Elemente des Individualrechtsschutzes auf (vgl. BVerwG, Beschluss vom 28. August 1987 – 4 N 3.86 –, juris Rn. 19). Daher ist neben der Antragsbefugnis (auch) das allgemeine Rechtsschutzbedürfnis zu prüfen (vgl. etwa BVerwG, Beschluss vom 25. Mai 1993 – 4 NB 50.92 –, juris Rn. 10, 14 m.w.N.).

Bei bestehender Antragsbefugnis ist regelmäßig das Rechtsschutzbedürfnis gegeben. Das Zulässigkeitserfordernis des Rechtsschutzbedürfnisses darf nicht als Umweg benutzt werden, um Normenkontrollanträge, die dem weiten Nachteilsbegriff gerecht werden, gleichwohl regelmäßig an Zulässigkeitshürden scheitern zu lassen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 25. Mai 1993 – 4 NB 50.92 –, juris Rn. 14). Es soll nur verhindern, dass Gerichte in eine Normprüfung eintreten, deren Ergebnis für den Antragsteller wertlos ist, weil es seine subjektive Rechtsstellung aktuell oder – prognostisch – in absehbarer Zeit nicht verbessern kann (vgl. BVerwG, Beschluss vom 4. Januar 2023 – 3 BN 1.22 –, juris Rn. 17; Urteil vom 12. Juli 2022 – 4 CN 3.21 –, juris Rn. 18, Urteil vom 25. Juni 2020 – 4 CN 5.18 – juris Rn. 19; Urteil vom 23. April 2002 – 4 CN 3.01 –, juris Rn. 10; Beschluss vom 17. Dezember 1992 – 4 N 2.91 –, juris Rn. 14 jeweils m.w.N.). Wann dies der Fall ist, richtet sich indes im Wesentlichen nach den jeweiligen Verhältnissen im Einzelfall (vgl. BVerwG, Beschluss vom 28. August 1987 – 4 N 3.86 –, juris Rn. 19).

Es ist nicht notwendig, dass die begehrte Erklärung einer Norm als unwirksam unmittelbar zum angestrebten eigentlichen Rechtsschutzziel führt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 4. Januar 2023 – 3 BN 1.22 –, juris Rn. 17; Urteil vom 12. Juli 2022 – 4 CN 3.21 –, juris Rn. 18; Urteil vom 25. Juni 2020 – 4 CN 5.18 – juris Rn. 19; Beschluss vom 17. Dezember 1992 – 4 N 2.91 –, juris Rn. 14; siehe auch OVG NRW, Urteil vom 20. Februar 2015 – 7 D 30.13.NE –, juris Rn. 56). Zur Bejahung des Rechtsschutzinteresses genügt es insoweit etwa, wenn im Sinne einer tatsächlichen Prognose zu erwarten ist, dass die Gemeinde einen neuen Bebauungsplan mit möglicherweise für den Antragsteller günstigeren Festsetzungen aufstellen wird oder wenn sie objektiv gemäß § 1 Abs. 3 BauGB sogar zu einer Neuplanung verpflichtet ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 17. Dezember 1992 – 4 N 2.91 –, juris Rn. 14). Unnütz wird das Normenkontrollgericht nur dann in Anspruch genommen, wenn der Antragsteller unabhängig vom Ausgang des Normenkontrollverfahrens keine reale Chance hat, sein eigentliches Ziel zu erreichen (vgl. BVerwG, Urteil vom 23. April 2002 – 4 CN 3.01 –, juris Rn. 10 m.w.N.).

2. Hiervon ausgehend ist das durch die Antragsbefugnis indizierte allgemeine Rechtsschutzbedürfnis der Antragsteller, auch wenn das Plangebiet und insbesondere das Grundstück der Antragsteller bei Erfolg des Normenkontrollantrags und der sich daraus ergebenden Unwirksamkeit des Bebauungsplans dem Außenbereich (§ 35 BauGB) zuzuordnen wäre, nicht ausnahmsweise entfallen (siehe im Ergebnis auch: VGH BW, Urteil vom 19. April 2018 – 8 S 2573/15 –, juris Rn. 42).

a) Das nunmehr vorrangig geltend gemachte Interesse der Antragsteller, die Bebaubarkeit ihres Grundstücks allgemein – losgelöst von einem konkret beabsichtigten Vorhaben – abschließend klären zu lassen, reicht für die Bejahung des allgemeinen Rechtsschutzbedürfnisses jedenfalls im vorliegenden Einzelfall aus.

Auf Grundlage der aus Art. 14 Abs. 1 GG folgenden Rechtsposition nimmt das Bundesverwaltungsgericht eine Antragsbefugnis auch dann an, wenn der Bebauungsplan eine für den Eigentümer im Vergleich zur bisherigen Rechtslage an sich günstige Festsetzung trifft, denn auch diese kann ihn zugleich in der baulichen Nutzung seines Grundstücks beschränken und für ihn nachteilig sein (BVerwG, Beschluss vom 27. September 2021 – 4 BN 17.21 –, juris Rn. 6 m.w.N.). Die Antragsbefugnis kann daher auch nicht auf der Grundlage eines Vergleichs der bisherigen mit der durch den Bebauungsplan geschaffenen Rechtslage verneint werden (BVerwG, Beschluss vom 8. Februar 2024 – 4 BN 28.23 –, juris Rn. 4 m.w.N.).

Dies zugrunde gelegt muss für die Antragsteller das Rechtsschutzbedürfnis allein aufgrund ihrer Stellung als Eigentümer eines unmittelbar von den streitgegenständlichen Festsetzungen betroffenen Grundstücks bejaht werden. Dies gilt gerade im Hinblick darauf, dass die Normenkontrolle fristgebunden ist und sich eine Grundstücksnutzung bzw. die entsprechenden Bedürfnisse durchaus (ggf. unvorhergesehen) ändern können, zumal mit der Kategorisierung als Außenbereich letztlich eine andere, aber nicht notwendigerweise gänzlich nutzlose Bebauungsmöglichkeit – primär für privilegierte Vorhaben (§ 35 Abs. 1 BauGB) – eröffnet würde. Eine entsprechende Prognose hierüber anzustellen, welche Bebauungsmöglichkeiten aktuell oder zukünftig für die eigene Eigentumsnutzung und ggf. eine Wertsteigerung (für einen etwaigen Verkauf) subjektiv sinnvoll bzw. nützlich sind, obliegt primär dem Eigentümer. Insoweit ist es auch nicht zumutbar, diesen auf eine inzidente Normprüfung im Rahmen eines Baugenehmigungsverfahrens zu verweisen (vgl. allgemein: Ziekow, in: Sodan/Ziekow, VwGO, 6. Auflage 2025, § 47 Rn. 26 ff., 141). Die Verneinung der Antragsbefugnis oder des allgemeinen Rechtsschutzbedürfnisses würde hier schließlich dem Zweck des Normenkontrollverfahrens, der Beschleunigung des Rechtsschutzes zu dienen und möglichst verwaltungsgerichtliche Einzelentscheidungen über die Gültigkeit der Norm zu vermeiden, widersprechen (vgl. dazu BVerwG, Beschluss vom 17. Dezember 1992 – 4 N 2.91 –, juris Rn. 19).

Die allgemeine Klärung der Bebaubarkeit erweist sich schon vor diesem Hintergrund nicht als offensichtlich nutzlos. Es liegen im konkreten Fall auch keine Anhaltspunkte dafür vor, dass das Gericht erkennbar sachfremd bzw. rechtsmissbräuchlich in Anspruch genommen wird.

b) Selbst für den Fall, dass der allgemeine Klärungsbedarf nicht als ausreichend anzusehen wäre und auf ein konkret beabsichtigtes Vorhaben – hier die Nutzung als Ferienhaus (zur fehlenden Bindungswirkung des negativen Bauvorbescheids: Jeromin/Saame, in: Jeromin/Kerkmann/Saame, LBauO Rh-Pf - Kommentar, 6. Auflage 2025, § 72 LBauO Rn. 34), welche die Antragsteller offenbar, wenn auch nachrangig, weiterverfolgen (vgl. Schriftsatz vom 16. April 2026, S. 3) – abzustellen sein sollte (vgl. zu diesem Maßstab: BVerwG, Urteil vom 23. April 2002 – 4 CN 3.01 –, juris Rn. 10 m.w.N. [„das gewünschte Wohnhaus“]; Beschluss vom 17. Dezember 1992 – 4 N 2/91 –, juris Rn. 14 [„Grundstück einer uneingeschränkten Wohnnutzung zuzuführen“]; OVG NRW, Urteil vom 20. Februar 2015 – 7 D 30/13.NE –, juris Rn. 58; Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Urteil vom 27. Juli 2012 – 8 S 938/11 –, juris Rn. 22 f. [„erwünschte Nutzung“, „Bebaubarkeit ihres Grundstücks zu Wohnzwecken“]), wäre das Rechtsschutzbedürfnis gegeben.

Denn es bestünde die nicht ganz von der Hand zu weisende Möglichkeit, dass die Antragsgegnerin in einem erneuten Planaufstellungsverfahren die planerischen Vorstellungen der Antragsteller berücksichtigen wird (vgl. BVerwG, Urteil vom 23. April 2002 – 4 CN 3.01 –, juris Rn. 10; VGH BW, Urteil vom 19. April 2018 – 8 S 2573/15 –, juris Rn. 41). So liegt die Sache hier.

Die Antragsgegnerin hat zwar vorgetragen, dass sie eine erneute (Über-)Planung des betreffenden Gebiets, insbesondere in einer Weise, die auch eine erweiterte bauliche (Wohn-)Nutzung des klägerischen Grundstücks zuließe, aus Gründen der Raumordnung (§ 1 Abs. 4 BauGB) sowie finanziellen Aspekten (prognostizierte Kosten von etwa 200.000 €; siehe hierzu Bl. 97 ff. der Planaufstellungsvorgänge) in absehbarer Zeit nicht zu realisieren gedenke.

Es ist aber nicht ohne weiteres erkennbar, dass im Zuge einer etwaigen Neuplanung auch eine Teilausweisung als (reines oder allgemeines) Wohn- oder Ferienhausgebiet, was auch das nicht unweit der bestehenden Ortsteile liegende Grundstück der Antragsteller umfassen und insbesondere die Nutzung als Ferienhaus legalisieren könnte, rechtlich ausgeschlossen wäre (siehe auch zur Möglichkeit eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans: § 12 Abs. 7 BauGB). Schließlich geht auch die Antragsgegnerin davon aus, dass jedenfalls nach „landesplanerischen Vorgaben […] 1,2 ha Bebauungsfläche für weitere Ausweisungen von Baugebieten zur Verfügung“ stünden (Bl. 145 d. Planaufstellungsvorgänge). Ferner ist jedenfalls nicht von vornherein ausgeschlossen, dass in Zukunft entsprechende Haushaltsmittel für ein neues (Teil-)Planungsverfahren bereitgestellt werden, zumal sich die errechneten Kosten auf eine Neuplanung für das gesamte Plangebiet von ca. 30 ha beziehen.

Der Normenkontrollantrag hat auch in der Sache Erfolg, da der angegriffene Bebauungsplan gegen höherrangiges Recht verstößt.

Der Bebauungsplan war bereits zum Zeitpunkt der Beschlussfassung (vgl. § 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB) aufgrund eines – generell ohne Frist beachtlichen (vgl. zur aktuellen Rechtslage: Michler, in: Kröninger/Jeromin, Baugesetzbuch, Stand: 15. Januar 2026, § 214 Rn. 5; zur alten Rechtslage: Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Werkstand: 161. EL November 2025, § 215 Rn. 7 ff.) – materiellen Fehlers zu beanstanden.

Die Festsetzung eines Wochenendhausgebietes in der von der Antragsgegnerin vorgenommenen Form ist nicht von § 10 Baunutzungsverordnung – BauNVO – in der Fassung vom 1. August 1962 (im Folgenden: BauNVO 1962) gedeckt. Danach waren in Wochenendhausgebieten ausschließlich Wochenendhäuser als Einzelhäuser zulässig (Satz 1). Ihre Grundfläche war im Bebauungsplan, begrenzt nach der besonderen Eigenart des Gebietes unter Berücksichtigung der landschaftlichen Gegebenheiten, festzusetzen (Satz 2). Die Regelung entspricht damit in Teilen dem Wortlaut nach und im Übrigen sinngemäß der heutigen Regelung in § 10 Abs. 3 Satz 1 und Satz 3 BauNVO.

Die Gemeinde ist damit berechtigt und verpflichtet, ggf. zusätzlich zur Festsetzung einer Grundflächenzahl gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 BauNVO 1962 eine absolute Obergrenze der Grundfläche der Wochenendhäuser – unabhängig von der Grundstücksfläche – festzusetzen (vgl. nur Stock, in: König/Roeser/Stock, Baunutzungsverordnung, 6. Auflage 2025, § 10 Rn. 23 m.w.N.; Bischopink, in: Bönker/Bischopink, Baunutzungsverordnung, Stand: 1. Dezember 2025, § 10 Rn. 44). Sinn einer solchen Festsetzung ist es, dem Dauerwohnen entgegen zu wirken und so die Zweckbestimmung des Wochenendhausgebiets als eines nur dem vorübergehenden „Freizeitwohnen“ dienenden Gebiets zu sichern (vgl. OVG RP, Urteil vom 22. August 1985 – 1 A 62/84 –, NVwZ 1986, 677; VGH BW, Urteil vom 30. Juni 2017 – 3 S 2428/15 –, juris Rn. 46; BayVGH, Urteil vom 15. Oktober 2013 – 1 N 11.421 u.a. –, juris Rn. 18; OVG LSA, Urteil vom 16. Dezember 2004 – 2 K 277/02 –, juris Rn. 43; HessVGH, Urteil vom 7. November 1975 – IV OE 133/74 –, BRS 29 Nr. 64). Denn auf diese Weise können räumliche beengte Verhältnisse herbeigeführt werden, die in der Regel zwar vorübergehend, nicht jedoch auf Dauer durch die Benutzer in Kauf genommen werden und damit bauaufsichtlich nur schwer kontrollierbare Umnutzungen in ein Dauerwohnen unattraktiv machen (vgl. Schiller, in: Bracher/Reidt/Schiller, Bauplanungsrecht, 9. Aufl. 2022, Rn. 18.493). Die Berücksichtigung der „landschaftlichen Gegebenheiten“ soll ferner sicherstellen, dass sich sowohl das Gebiet als auch seine Teile, das heißt die einzelnen Baugrundstücke und die Wochenendhäuser, in die Landschaft einfügen (vgl. Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Werkstand: 161. EL November 2025, § 10 BauNVO Rn. 22).

Eine solche ausdrückliche absolute Festsetzung der „Grundfläche“ fehlt hier in den textlichen Festsetzungen. Es kann hierbei dahinstehen, ob die Festsetzung einer Obergrenze für die „Wohnfläche“ im Hinblick auf den klaren Wortlaut des § 10 Satz 2 BauNVO 1962 zulässig (und auch hinreichend bestimmt) war bzw. die Festsetzung der Grundfläche ersetzen oder in eine solche umgedeutet werden könnte. Denn selbst wenn dies der Fall sein sollte, wäre jedenfalls die hier festgesetzte maximale „Wohnfläche“ und eine entsprechende Grundfläche zu hoch bemessen. Unabhängig davon, wo die genaue Grenze einer zulässigen Grund- oder Wohnfläche zu ziehen wäre (vgl. zum Meinungsstand zur Grundfläche im Überblick: VGH BW, Urteil vom 30. Juni 2017 – 3 S 2428/15 –, juris Rn. 47; siehe auch OVG RP, Urteil vom 22. November 2011 – 8 A 10443/11.OVG –, juris Rn. 93 [„üblicherweise 30 bis 60 m²“]), ist jedenfalls eine Wohnflächenfestsetzung von 120 m² (vgl. zur Berechnung die §§ 25 ff. der Berechnungsverordnung vom 20. November 1950, BGBl. 1950 I S. 753; hierauf abstellend: OVG RP, Urteil vom 22. August 1985, a.a.O.) und eine entsprechende Festsetzung der Grundfläche nicht mehr mit der besonderen Eigenart eines Wochenendhausgebiets vereinbar (ebenso zur Grundfläche: VGH BW, Urteil vom 30. Juni 2017, a.a.O., Rn. 48; siehe auch OVG MV, Urteil vom 14. August 2013 – 3 L 4/08 –, juris Rn. 74). Eine solche Wohn- bzw. Grundfläche entspricht der eines normalen, wenn auch kleineren (Einfamilien-)Wohnhauses. Das Ziel, durch eine räumliche Beengung einer dauerhaften Wohnnutzung entgegenzuwirken, wird daher mit der Zulassung einer solchen Wohn- bzw. Grundfläche offensichtlich verfehlt, zumal die Wohnfläche pro Kopf und Wohnung in den 1960er Jahren wesentlich geringer bemessen gewesen sein dürfte.

Eine entsprechende Begrenzung der Grundfläche auf ein (noch) zulässiges Maß dürfte im hier vorliegenden Baugebiet nach den derzeit gegebenen Grundstückszuschnitten und deren Größe unter Anwendung der (relativen) Grundflächenzahl (GRZ) von 0,1 auch faktisch nicht erreicht werden. Dies kann jedoch dahinstehen, denn jedenfalls würde dies eine von § 10 Satz 2 BauNVO1962 geforderte absolute Festsetzung (s.o.) nicht ersetzen. Schließlich wird mit der Verpflichtung der Gemeinde zu einer Festlegung der absoluten Grenze der zulässigen Grundfläche auch im Hinblick auf Veränderungen im Plangebiet (etwa durch Verschmelzung von Grundstücken) der Charakter als Wochenendhausgebiet dauerhaft gesichert.

Ebenso wenig führt die Festlegung von Baufenstern in den zeichnerischen Festsetzungen – soweit dies überhaupt im Rahmen des § 10 Satz 2 BauNVO 1962 als ausreichend anzusehen wäre (vgl. hierzu Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Werkstand: 161. EL November 2025, § 10 BauNVO Rn. 22a) – zu einer hinreichenden mittelbaren Begrenzung der Grundfläche. Diese sehen ausweislich der Planzeichnung (Maßstab 1:1000) eine überbaubare Grundstücksfläche von jeweils etwa 400 m² bzw. 200 m² vor, sodass – obwohl hierbei auch Nebenanlagen berücksichtigt werden (vgl. § 19 Abs. 4 BauNVO 1962) – nach Maßgabe der vorstehenden Ausführungen eine damit einhergehende hinreichende Beschränkung der Grundfläche sich nicht erreicht würde.

In Anbetracht der zuvor dargestellten Zweckbestimmung ist die in § 10 Satz 2 BauNVO 1962 zwingend vorgegebene absolute Grundflächenfestsetzung nicht dem Maß der baulichen Nutzung zuzuordnen, sondern stellt sich – wie auch die systematische Stellung zeigt – primär als konstitutiver Bestandteil der Festsetzung der Art der baulichen Nutzung dar (vgl. dazu OVG MV, Urteil vom 14. August 2013 – 3 L 4/08 –, juris Rn. 69; Bischopink, in: Bönker/Bischopink, Baunutzungsverordnung, 3. Auflage 2026, Stand: 1. Dezember 2025, § 10 Rn. 45; Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Werkstand: 161. EL November 2025, § 10 BauNVO Rn. 22). Denn die Ausweisung eines Wochenendhausgebiets kann ohne Festsetzung der höchst zulässigen Grundfläche der Wochenendhäuser keine sinnvolle städtebauliche Ordnung bewirken (vgl. OVG LSA, Urteil vom 16. Dezember 2004 – 2 K 277/02 –, juris Rn. 62).

Ist damit die Festsetzung der Art der baulichen Nutzung für das gesamte Plangebiet fehlerhaft, führt dies zu einer Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans (vgl. dazu BVerwG, Beschluss vom 8. August 1989 – 4 NB 2/89 –, juris Rn. 16). Mit der Gebietsfestsetzung trifft die Gemeinde die planerische Grundaussage, in welcher Weise sich die städtebauliche Entwicklung im Plangebiet vollziehen soll. Die übrigen Festsetzungen des Bebauungsplans sind regelmäßig auf die festgesetzte Art der baulichen Nutzung bezogen, teilweise sogar von ihr abhängig. Erweist sich deshalb die Gebietsfestsetzung als unwirksam, so fehlt dem Bebauungsplan die Kernaussage seines Konzepts, auf dem er beruht. Dies muss Auswirkungen auf die Wirksamkeit der anderen Festsetzungen haben.

Ungeachtet dessen – und hierauf stellt der Senat selbständig tragend ab – hat die Antragsgegnerin zur Heilung des Ausfertigungsmangels den Bebauungsplan durch Ausfertigung und Bekanntmachung nicht rechtsfehlerfrei im Rahmen eines ergänzenden Verfahrens gemäß § 214 Abs. 4 BauGB (rückwirkend) in Kraft gesetzt.

1. Ein Bebauungsplan darf nicht – ohne erneute Abwägungsentscheidung des zuständigen Gemeindeorgans – (rückwirkend) in Kraft gesetzt werden, wenn das Abwägungsergebniswegen nachträglicher Ereignisse nicht mehr haltbar ist, und zwar unter Einbeziehung auch des Gesichtspunkts, dass möglicherweise im Vertrauen auf den Bestand des Bebauungsplans Dispositionen getroffen und Investitionen getätigt worden sind. Ein Bebauungsplan, dessen Inhalt nunmehr unvertretbar ist, erfüllt, auch wenn dieser Zustand erst nach dem in § 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB genannten Zeitpunkt eingetreten ist, nicht die materiellen Voraussetzungen, derer es zu seiner Wirksamkeit bedarf (vgl. BVerwG, Urteil vom 29. September 1978 – 4 C 30.76 –, juris Rn. 39; OVG RP, Urteil vom 29. November 2012 – 1 A 10543/12.OVG –, juris Rn. 28).

Wenn sich demnach die Verhältnisse so grundlegend geändert haben, dass der Bebauungsplan inzwischen einen funktionslosen Inhalt hat oder das ursprüngliche Abwägungsergebnis unhaltbar geworden ist, kommt eine Fehlerbehebung im ergänzenden Verfahren nicht mehr in Betracht (BVerwG, Beschluss vom 12. März 2008 – 4 BN 5.08 –, juris Rn. 5; Beschluss vom 18. Dezember 1995 – 4 NB 30.95 –, juris Rn. 15; OVG RP, Urteil vom 12. Dezember 2003 – 8 C 11362/03.OVG –, juris Rn. 27). Eine neue Abwägungsentscheidung ist jedoch auch nach längerer Zeit seit der ursprünglichen Beschlussfassung nicht bei jeglicher Veränderung abwägungserheblicher Belange erforderlich (BVerwG, Beschluss vom 18. Dezember 1995, a.a.O.). Sie ist nur dann geboten, wenn sich die Sach- oder Rechtslage grundlegend geändert hat, für die ursprüngliche Abwägungsentscheidung sozusagen „die Geschäftsgrundlage weggefallen“ ist. Fehlt es an dieser Grundvoraussetzung, so ist es bei der (rückwirkenden) Heilung eines Ausfertigungsmangels grundsätzlich unschädlich, wenn das zuständige Gemeindeorgan nicht in eine erneute Abwägung eingetreten ist (zum Ganzen: OVG RP, a.a.O. Rn. 29). Eine Prüfung, ob Änderungen der Sach- und Rechtslage vorliegen, ist umso eher notwendig, je mehr Zeit zwischen ursprünglicher Beschlussfassung einerseits und nachträglicher Bekanntmachung andererseits vergangen ist (vgl. OVG NRW, Urteil vom 10. Mai 2022 – 2 A 2108/20 –, juris Rn. 49).

Von einer Funktionslosigkeit ist auszugehen, wenn sich die tatsächlichen Verhältnisse im Plangebiet so weit verselbstständigt haben, dass von den planerischen Festsetzungen, die Gegenstand der gemeindlichen Beschlussfassung waren, keine steuernde Wirkung mehr ausgehen kann (vgl. dazu BVerwG, Beschluss vom 25. Februar 1997 – 4 NB 40.96 –, juris Rn. 17 f.). Eine derartige Funktionslosigkeit setzt voraus, dass tatsächliche Verhältnisse eingetreten sind, die die auf sie bezogenen Festsetzungen eines Bebauungsplanes ihrer ordnenden Wirkung beraubten, weil deren Verwirklichung in ihrer ganzen Reichweite auf unabsehbare Zeit ausgeschlossen ist. Die Abweichung zwischen planerischer Festsetzung und tatsächlicher Situation muss zudem derart offensichtlich sein, dass ein dennoch in die Fortgeltung der Festsetzung gesetztes Vertrauen nicht mehr als schutzwürdig angesehen werden kann (vgl. BVerwG, Urteil vom 21. März 2023 – 4 A 9.21 –, juris Rn. 39; Urteil vom 29. April 1977 – IV C 39.75 −, juris Rn. 35; Urteil vom 17. Juni 1993 – 4 C 7.91 −, juris Rn. 19; Urteil vom 28. April 2004 – 4 C 10.03 −, juris, Rn. 15; OVG RP, Urteil vom 26. Oktober 2010 – 8 C 10150/10.OVG −, juris Rn. 151). Eine derart offenkundige Abweichung vom Planinhalt ist in der Regel nur dann gegeben, wenn die den Festsetzungen entgegenstehende Wohnnutzung durch eine Baugenehmigung rechtlich gesichert ist oder in einer Weise geduldet wird, die keinen Zweifel daran lässt, dass die zuständige Behörde sich mit ihrem Vorhandensein (endgültig) abgefunden hat (vgl. BVerwG, Urteil vom 21. März 2023 – 4 A 9.21 –, juris Rn. 41; instruktiv zu alledem: Decker, jurisPR-BVerwG 9/2025 Anm. 3).

Ob die Gemeinde einen für unwirksam erkannten Bebauungsplan aufhebt (und ggf. neu plant) oder unter Behebung des Fehlers und Wiederholung des nachfolgenden Verfahrens (rückwirkend) in Kraft setzt, steht in ihrem pflichtgemäßen Ermessen (vgl. OVG RP, Urteil vom 18. September 2025 – 1 C 10343/24.OVG –, juris Rn. 39). Die Gemeinde hat dabei eine Interessenabwägung vorzunehmen, wobei auch die auf den Bestand des Bebauungsplans zielenden Interessen in die Abwägung einzustellen sind. Die Gemeinde hat zu entscheiden, ob der Fehler (rückwirkend) behoben werden kann (vgl. OVG NRW, Urteil vom 25. Januar 2021 – 2 D 98/19.NE –, juris Rn. 59; Stüer, in: Hoppenberg/de Witt, Handbuch des öffentlichen Baurechts, Werkstand: 64. EL Juni 2025, Kapitel B, Rn. 1193 m.w.N.). Im Rahmen ihrer Ermessensausübung hat die Gemeinde alle relevanten Belange in die Abwägung einzustellen. Insbesondere hat sie den Sachverhalt – jedenfalls im Falle eines erheblichen Zeitablaufs zwischen Satzungsbeschluss und der Fehlerheilung bzw. dem Vorliegen entsprechender Anhaltspunkte – durch eine eingehende Analyse der tatsächlichen Struktur des Baugebiets sowie der zwischenzeitlich gegebenen Genehmigungssituation – ggf. in Abstimmung mit der zuständigen Bauaufsichtsbehörde – im relevanten Umfang vollständig zu ermitteln. Ist dies nicht erfolgt, ist die getroffene Ermessensentscheidung allein deshalb defizitär (vgl. allgemein: BVerwG, Beschluss vom 18. Februar 2013 – 2 B 51.12 –, juris Rn. 14).

2. Die Antragsgegnerin hat sich in ermessensfehlerhafter Weise für eine rückwirkende Inkraftsetzung des Bebauungsplans ohne erneute Abwägungsentscheidung in einem ergänzenden Verfahren entschieden. Ungeachtet der Frage, ob und inwieweit die Antragsgegnerin die insoweit notwendige Interessenabwägung überhaupt vorgenommen hat, hat sie jedenfalls den Sachverhalt in wesentlichen Punkten unvollständig ermittelt, obwohl sich entsprechende weitere Ermittlungshandlungen hätten aufdrängen müssen.

a) Zwar ist das Gericht gemäß § 86 Abs. 1 VwGO befugt und auch verpflichtet zu prüfen, ob die behördliche Ermessensentscheidung im Ergebnis auf einer zutreffenden tatsächlichen Grundlage beruht (BVerwG, Urteil vom 1. Dezember 1987 – 1 C 29.85 –, juris Rn. 33). Das Gericht darf die getroffene Entscheidung aber nur anhand derjenigen Erwägungen überprüfen, die die Behörde tatsächlich angestellt hat. Tragen diese Erwägungen nicht, so ist die Entscheidung rechtswidrig und muss aufgehoben werden (vgl. Kraft, in: Eyermann, Verwaltungsgerichtsordnung, 17. Auflage 2026, § 114 Rn. 43 m.w.N.). Beruht die getroffene Entscheidung auf einem infolge pflichtwidrig unterlassener Ermittlungen unvollständigen Sachverhalt, so ist sie selbst dann als rechtswidrig anzusehen, wenn sie auch bei einem vollständigen Sachverhalt vertretbar wäre (vgl. OVG MV, Urteil vom 27. März 2009 – 2 L 218/06 –, juris Rn. 24; Schübel-Pfister, in: Eyermann, Verwaltungsgerichtsordnung, 16. Auflage 2022 [Vorauflage], § 114 Rn. 25). So liegt die Sache hier.

b) Es erscheint schon zweifelhaft, ob die mit Schriftsatz vom 30. Januar 2026 vorgelegte – nicht mit einem Erstellungsdatum versehene – „Bestandsaufnahme“ überhaupt in dieser Form Gegenstand der Entscheidungsfindung der Antragsgegnerin gewesen ist. Jedenfalls hat sie nicht nachvollziehbar dargestellt, warum diese nicht zu den Verwaltungsakten gelangt und erst im gerichtlichen Normenkontrollverfahren vorgelegt worden ist. Ungeachtet dessen reicht sie aber auch in der Sache nicht zur Annahme einer hinreichenden Aufklärung des Sachverhalts aus.

Die Antragsgegnerin hat aus dem Melderegister (Stand: 22. Mai 2023) ermittelt, dass für 22 Adressen mindestens eine Person mit Hauptwohnsitz oder ausschließlichem Wohnsitz im Plangebiet gemeldet ist. Lediglich unter 6 Adressen war ausschließlich ein Nebenwohnsitz angegeben. Für die – ausgehend von den aus der Liegenschaftskarte ersichtlichen 48 im Plangebiet befindlichen Hauptgebäuden – restlichen 20 Adressen sind keine Meldedaten vorgelegt worden; dies erscheint jedenfalls soweit eine (Wohn-)Nutzung aufgrund des baulichen Zustands objektiv ausgeschlossen erscheint – etwa für die Grundstücke „A... 19“ (Flurstück Nr. 249/1) und „A...“ – offenbar ohne Hausnummer – (Flurstück Nr. 341/1) – plausibel, wobei im Übrigen eine Erklärung für die Diskrepanz zwischen (Wohn-)Gebäuden und fehlenden Meldeadressen nicht dokumentiert ist und auch nicht ohne weiteres auf der Hand liegt. Unklar ist insoweit auch, warum in der Niederschrift über den nichtöffentlichen Teil der Ortsgemeinderatssitzung vom 10. März 2023 von „ca. 100 Erstwohnsitze[n]“ die Rede ist (Bl. 141 d. VA), wohingegen in der Auswertung des Melderegisters insgesamt lediglich 45 Hauptwohnsitze bzw. ausschließliche Wohnsitze und nur 15 Nebenwohnsitze im Plangebiet enthalten sind.

Ausweislich der Verwaltungsakte ist eine Bestandsaufnahme durch einen Verwaltungsmitarbeiter vor Ort am 21. (A... 29, 36, 52, 61, 66, 68; Auf der Höhe 255/256), 26. (Am Saufelsen 8; Reisler Weg 7, A... 25, 42, 44, 46, 50; Auf der Höhe 18) und 27. (A... 19, 23, 30, 34, 56a; Am Saufelsen 9; Auf der Höhe 2, 14, 16, 34) Juni 2023 lediglich im Hinblick auf 25 Grundstücke durchgeführt worden (Bl. 183 bis 211 d. VA), ohne dass insoweit eine detaillierte Dokumentation in den Akten enthalten wäre. Die Feststellungen beschränken sich auf handschriftliche knappe Notizen, die sich – soweit sie überhaupt lesbar sind – in pauschalen Aussagen (wie etwa „Wochenendhaus mit Nebenanlagen“; Bl. 204 d. VA) erschöpfen, ohne dass insoweit ein dokumentierter und für Dritte nachvollziehbarer Abgleich mit Meldedaten oder der Genehmigungssituation erfolgt wäre. Die Situation wird demnach – soweit die handschriftlichen Notizen lesbar sind – lediglich wie folgt dokumentiert:

- „A…29“: „typische Wochenendhaus“, „1. Nebenanlage tatsächlich vorhanden“

- „A…36“: „Wochenendhaus typisch“, „gärtnerisch angelegt“, keine [nicht lesbar] vorhanden“

- „A…61“: „Wochenendhaus mit Nebenanlagen + Garagen“

- „A…66“: „normales Wochenendhaus, noch im Bau“

- „A…68“: „normales Wochenendhaus, schon lange nicht mehr genutzt“

- „B…255/256“: „1. Wohnwagen mit Anbau, genehmigt?“, „1.[nicht lesbar] Nebengeb.“, „gärtnerisch angelegt!“

- A… 52“: „Von der Straße her nicht einzusehen.“

- „C… 8“: „Laut Hr. G. Haus so genehmigt. Stallanlagen und Koppeln waren beim Kauf schon vorhanden. Wahrscheinlich ohne Genehmigung“

- „R… 7“: „[nicht lesbar] (§ 14 BauNVO) auf dem Grundstückvorhanden“

- A…42“: „Wochenendhaus im Zerfall begriffen. M.n. nicht mehr nutzbar“

- „B… 18“: „Genehmigtes Wochenendhaus im Rohbau + Stellplatz“

- „A… 44“: „Wochenendhaus mit Nebengeb. Hat angeblich Plan mit Unterschrift damaliger [gemeint wohl: Bürgermeister]“

- „A… 50“: „sehr großes Haus, Nebenanlage vorhanden, [nicht lesbar] als Wochenendhaus“

- „A… 23“: „Wochenendhaus für Dauernutzung mit Nebenanlagen“

- „C… 9“: „Wochenendhaus für Dauernutzung mit Nebenanlagen“

- „B… 34“: „Wochenendhaus mit Nebenanlagen“

- „B… 2“: „Wochenendhaus mit Nebenanlagen mit Pferdeunterstand und Koppel [nicht lesbar]“

- „B… 14“: „Wochenendhaus Nebenanlagen, nicht mehr genutzt“

Die Meldesituation findet auch in der später im Normenkontrollverfahren vorgelegten „Bestandsaufnahme“ keine erkennbare Berücksichtigung. So wird etwa für das Grundstück „A… 22“ als tatsächliche Nutzung „Wochenendhaus“ vermerkt, obwohl dort (aktenkundig) ein Hauptwohnsitz im Melderegister eingetragen ist. Eine Aufklärung dieses Widerspruchs ist nicht dokumentiert. In der betreffenden „Bestandsaufnahme“ sind zwar überwiegend Fotos von den auf den Grundstücken befindlichen baulichen Anlagen und (in einer äußerst niedrigen Auflösung) einzelne Seiten der vorliegenden Genehmigungen einkopiert worden, konkrete textliche Feststellungen zur Einhaltung der gesamten planerischen Vorgaben und deren etwaige Genehmigung als Ergebnis einer (eigenen) Subsumtion sind indes nicht enthalten. Eine Auseinandersetzung mit der offenbar zwischenzeitlich veränderten Entsorgungssituation findet ebenfalls nicht statt. Die tatsächliche (Wohn-)Nutzung wird lediglich vereinzelt angegeben. Eine Konsolidierung mit den in den Aufstellungsvorgängen vorhandenen handschriftlichen Notizen ist hierbei offenbar nicht erfolgt. Die Antragsgegnerin hat insoweit in dieser „Bestandsaufnahme“ nur hinsichtlich der folgenden Grundstücke eigene Feststellungen getroffen:

- „A... 14“: Garage (Nebengebäude)

- „A... 19“: Rohbau

- „A... 22“: Wochenendhaus

- „A... 36“: Wochenendhaus

- „A... 36a“: Wochenendhaus

- „A... 52“: Doppelgarage (Nebengebäude)

- „A...“ – offenbar ohne Hausnummer – Flurstück Nr. 341/1: abgebrannt

- „A... 60“: 1. Wohnsitz

- „A... 61“: 1. Wohnsitz

- „A... 68“: Wochenendhaus

Schließlich ist in den Planaufstellungsvorgängen – bis auf die Anforderungen von Bauakten, die im Übrigen nicht für alle Grundstücke vorgelegen haben – keine Stellungnahme der Kreisverwaltung des Landkreises Südwestpfalz enthalten, aus der ein (ggf. geplantes und koordiniertes) Einschreiten gegen die baurechtswidrigen Zustände ersichtlich wäre.

Indes hat die Antragsgegnerin – anders als die Antragsteller meinen (Schriftsatz vom 16. April 2026, S. 3) – bei ihrer Bestandsaufnahme zu Recht die Bebauung südlich der Straße „A.“ außer Betracht gelassen, weil diese nicht mehr zum Plangebiet gehört.

c) Diese Ermittlungen genügen den Anforderungen an eine vollständige Sachverhaltsaufklärung im Vorfeld der Durchführung eines ergänzenden Verfahrens jedenfalls im vorliegenden Fall nicht, in dem eine Zeitspanne von mehr als 50 Jahren zwischen dem Ratsbeschluss und der Durchführung des ergänzenden Verfahrens lag und sich gleichzeitig Anhaltspunkte für quantitativ und qualitativ nicht nur unerhebliche baurechtswidrige Zustände im Plangebiet ergaben. Die Notwendigkeit einer vollständigen und zudem vor allem nachvollziehbar dokumentierten Bestandsaufnahme musste sich vor diesem Hintergrund geradezu aufdrängen.

Die Entscheidung der Antragsgegnerin erfolgte in Anbetracht der oben aufgezeigten erheblichen Lücken in der Sachverhaltsfeststellung ohne hinreichende Kenntnis der tatsächlichen für die Entscheidung relevanten Umstände gleichsam „ins Blaue hinein“. Insbesondere ist nicht erkennbar, dass die – jeweils erheblich lückenhaften – Erkenntnisse aus verschiedenen Quellen (Ortsbesichtigung, Bauakten, Melderegister) überhaupt zusammengeführt und in konsolidierter Weise gewürdigt worden sind. Das Vorliegen der oben dargestellten materiellen Voraussetzungen für ein (rückwirkendes) Inkraftsetzen des Bebauungsplans war auch nicht derart offensichtlich, dass nähere Ermittlungen nicht notwendig erscheinen mussten; gerade bei einem erheblichen Zeitablauf zwischen Satzungsbeschluss und (erneuter) Bekanntmachung ist eine vertiefte Betrachtung geboten.

Eine abschließende Bewertung, ob die – im Einzelnen nicht vollständig ermittelten und nachvollziehbar dokumentierten – baurechtswidrigen Zustände zur Funktionslosigkeit führen, ist vor dem Hintergrund der fehlenden substantiierten Angaben der Antragsgegnerin zu einem (ggf. beabsichtigten) Einschreiten der zuständigen Bauaufsichtsbehörde – der Kreisverwaltung des Landkreises Südwestpfalz – nicht möglich. Anhand der vorliegenden Unterlagen und insbesondere der „Bestandsaufnahme“ der Antragsgegnerin bleibt jedenfalls unklar, ob sich die Bauaufsicht endgültig mit dem bestehenden Dauerwohnen abgefunden hat.

3. Hat es die Antragsgegnerin demnach unterlassen, auf einer ersten Stufe eine umfassende Ermittlung der tatsächlichen Verhältnisse im Plangebiet vorzunehmen, fehlt es der Entscheidung, ohne erneute Abwägung allein die Ausfertigung und Bekanntmachung des Bebauungsplans nachzuholen, an einer belastbaren Grundlage.

Nach alledem erweist sich der Bebauungsplan aus den vorgenannten Gründen insgesamt als unwirksam.

Die Entscheidung über die Kostentragung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit des Urteils wegen der Kosten ergibt sich aus § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. Zivilprozessordnung.

Die Revision war nicht zuzulassen, da keiner der hierfür in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Gründe vorliegt.

Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 30.000,00 € festgesetzt (§§ 40, 52 Abs. 1 Gerichtskostengesetz i.V.m. Ziffer 9.7.1. des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2025).