Einzelfall nicht überwiegender Vollzugsinteressen im vorläufigen Rechtsschutzverfahren zur sofort vollziehbar …

Die Antragsteller wenden sich im einstweiligen Rechtschutzverfahren gegen die Anordnung der sofortigen Vollziehung einer Ordnungsverfügung zur Nutzungsuntersagung ihres Wohnhauses.

Die Antragsteller sind Eigentümer des Hausgrundstücks B, Flur 11, Flurstück 147/21.

Das Haus wurde von der A GmbH & Co. KG mit Baugenehmigung vom 19. Oktober 2009 „als Betriebsleiterwohnung für den landwirtschaftlichen Betrieb A GmbH & Co. KG“ – nach dem unbestrittenen Vortrag des Antragsgegners auf der Grundlage des § 35 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB – auf dem damaligen Flurstück 147/13 der Flur 11, Gemarkung C, errichtet. Zur Sicherung dieser Nutzung erfolgte eine Eintragung im Baulastenverzeichnis von C, Blatt Nr. 20, Flurstück 147/13, Flur 11. Danach durfte das zu errichtende Einfamilienwohnhaus nur für den Zweck einer Betriebswohnung für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen oder Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Betrieb zugeordnet sind, genutzt werden. Der jeweilige Eigentümer verpflichtete sich, das Eigentum an dem Baugrundstück, sei es im Wege der Erbübertragung, Schenkung oder Veräußerung, nur zusammen mit dem Grundstück, auf dem sich die Wohnung befindet, auf einen Dritten zu übertragen.

Nach oder im Zusammenhang mit der Zerlegung des Flurstücks 147/13 in die Flurstücke 147/21 und 147/22 im Oktober 2018 veräußerte die A GmbH & Co. KG das Grundstück Flurstück 147/21 an die Antragsteller. Die Eheleute nutzten das Wohnhaus auf dem Grundstück fortan zu Wohnzwecken wie offenbar schon zuvor, nunmehr allerdings ohne, dass der Antragsteller zu 2. noch Betriebsleiter des landwirtschaftlichen Betriebs war.

Der Antragsgegner antwortete auf ein anwaltliches Schreiben der Antragsteller vom 19. August 2021 mit Schreiben vom 17. März 2022 u. a. nach einem allgemeinen Hinweis auf § 35 Abs. 4 Nr. 1 lit. g BauGB und der Bemerkung, dass die Übernahme der Verpflichtung der A GmbH & Co. KG regelmäßig durch eine Baulast, hier durch Änderung der bestehenden, sicherzustellen sei : „… In der Summe ist festzustellen, dass die Nutzungsänderung von einer Betriebsleiterwohnung zu einem Gebäude mit allgemeine(r) Wohnung nach § 35 Abs. 2 i. V. m. Abs. 4 Nr. 1 BauGB planungsrechtlich zulässig ist. Die materielle Baurechtswidrigkeit liegt daher nicht vor…“. Zur Vermeidung eines bauordnungsrechtlichen Verfahrens zur Nutzungsuntersagung hätten die Antragsteller die Möglichkeit, einen Bauantrag zur Nutzungsänderung in Wohnen auf der Grundlage des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB zu stellen.

Mit Schreiben vom 29. Juli 2022 hörte der Antragsgegner zu einer beabsichtigten Nutzungsuntersagung an. Weder ist nachfolgend eine Eintragung eines Verzichts im Sinne von § 35 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 lit. g BauGB im Baulastenverzeichnis erfolgt noch haben die Antragsteller einen Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung für die Nutzungsänderung gestellt.

Am 20. Juli 2023 übersandten die Antragsteller stattdessen eine Verpflichtungserklärung der A GmbH & Co. KG vom 21. Dezember 2022 gegenüber dem Landkreis Mecklenburgische Seenplatte. Danach werde die Gesellschaft auf den Flurstücken 147/22, 147/14, 142/15, 142/13, 142/11, 20, 19/4, 15 und 14 der Flur 11, Gemarkung C, soweit sie im Bereich der vorhandenen Bebauung des Betriebsstandorts in C lägen, keine Neubebauung als Ersatz für die aufgegebene Nutzung, vorliegend die Errichtung eines Betriebsleiterwohnhauses, vornehmen, es sei denn, die Neubebauung werde im Interesse der Entwicklung des Betriebs im Sinne des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB erforderlich. Die im Namen der Kommanditgesellschaft handelnde Person ist nach dem Schriftstück der „alleinvertretungsberechtigte Geschäftsführer der die A GmbH & Co. KG als Kommanditistin vertretenden A Verwaltungsgesellschaft mbH“.

Nach erneuter Anhörung erließ der Antragsgegner gegenüber den Antragstellern die ihnen am 27. Juni 2024 zugestellte Ordnungsverfügung vom 24. Juni 2024 mit dem wesentlichen Inhalt:

„1. Gemäß […] wird ab dem 01. Januar 2025 und bis auf Widerruf die Nutzung der baulichen Anlage – Nutzungsänderung einer Betriebsleiterwohnung als Wohnhaus – in der Gemarkung C, Flur 11, Flurst. 147/21 untersagt. […]

2. Sollten Sie der Anordnung unter Ziffer 1 des Bescheids nicht oder nur teilweise nachkommen, drohe ich Ihnen ein Zwangsgeld in Höhe von 5.000,00 Euro an.

3. Die sofortige Vollziehung der Ziffer 1 des Bescheids wird […] angeordnet.“

Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, die Nutzungsänderung hin zur Wohnnutzung sei ohne Baugenehmigung erfolgt. Die Ermessenserwägungen und die Gründe für die Anordnung der sofortigen Vollziehung wurden dargelegt.

Dagegen erhoben die Antragsteller am 24. Juli 2024 Widerspruch, der nicht begründet wurde.

Am 14. August 2024 haben die Antragsteller ohne nähere Begründung Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtschutzes beim Verwaltungsgericht Greifswald gestellt. Mit Beschluss vom 25. September 2024 hat das Verwaltungsgericht den Antrag abgelehnt und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt: Der Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung sei unbegründet. Hier überwiege das Vollziehungsinteresse des Antragsgegners. Es bestünden keine Erfolgsaussichten in der noch nicht anhängigen Hauptsache. Die Anordnung der sofortigen Vollziehung sei formell rechtmäßig. Die Ordnungsverfügung sei rechtmäßig. Der Antragsgegner könne sich zum Erlass der Nutzungsuntersagung auf § 80 Abs. 2 Satz 1 LBauO M-V als Ermächtigungsgrundlage stützen. Der Tatbestand sei erfüllt. Die Nutzungsänderung des Objekts von einer Betriebsleiterwohnung hin zum allgemeinen Wohnen stehe im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften. Es mangele an der gemäß § 59 Abs. 1 Satz 1 LBauO M-V notwendigen Baugenehmigung. Das ergebe sich bereits aus dem Umstand, dass die Nutzung im Rahmen des allgemeinen Wohnens nicht (mehr) der Privilegierung des § 35 Abs. 1 Satz 1 BauGB unterfalle, weswegen sich in bodenrechtlicher Hinsicht die Genehmigungsfrage neu stelle. Das Vorhaben sei zudem nicht nach § 61 LBauO M-V verfahrensfrei gestellt oder nach § 62 LBauO M-V genehmigungsfrei.

Das Vorhaben sei auch nicht offensichtlich genehmigungsfähig. Da das Vorhaben als ehemals privilegiertes Bauvorhaben gemäß § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB genehmigt worden sei, käme es im Zuge der Erteilung einer Baugenehmigung auf die Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB an. Das Vorliegen der Voraussetzung des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 lit. g, Abs. 5 Satz 3 BauGB sei nicht glaubhaft gemacht worden. § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 lit. g BauGB enthalte eine Regelung, mit der einer missbräuchlichen Entprivilegierung und Umnutzung entgegengewirkt werde. Nach § 35 Abs. 5 Satz 3 BauGB solle die Baugenehmigungsbehörde dies durch die Bedingung, eine Baulast zu übernehmen, oder in anderer Weise sicherstellen. Zu erfolgen habe die Sicherstellung bei § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 lit. g BauGB durch die Übernahme einer nach Landesrecht vorgesehenen Baulast oder in anderer Weise. Voraussetzung sei die Schaffung einer durchsetzbaren und rechtsnachfolgefesten Sicherung in Bezug auf die Grundstücksnutzung als solche. Eine Übernahme und – so ist der Beschluss zu verstehen –Eintragung der Baulast im Baulastenverzeichnis sei nicht erfolgt. Eine einseitige Verpflichtungserklärung zur Übernahme einer solchen Baulast stelle die Verhinderung einer Neubebauung auch nicht in anderer Weise sicher. Denn sie wirke jedenfalls nicht für und gegen etwaige Rechtsnachfolger. Die Ordnungsverfügung sei auch im Übrigen verhältnismäßig. Insbesondere werfe die Frist zur Umsetzung der Nutzungsuntersagung keine Bedenken auf. Auch die Begründung der Vollziehungsanordnung sei nicht zu beanstanden. Die sofortige Vollziehung einer rechtmäßigen Nutzungsuntersagung liege regelmäßig im besonderen öffentlichen Interesse, weil sie eine die Rechtstreue der Bevölkerung untergrabende Vorbildwirkung einer formell illegalen Nutzung bekämpfe, dem Nutzer ungerechtfertigte Vorteile gegenüber demjenigen, der zuvor eine Baugenehmigung einhole, entziehe und ein Unterlaufen der präventiven Kontrolle der Bauaufsicht verhindere. Aus diesem Grund genüge bereits die Erwägung des Antragsgegners, dass eine durch Einlegung von Rechtsbehelfen verursachte Verletzung öffentlich-rechtlicher Vorschriften über eine noch längere Zeit nicht hingenommen werden könne, den an die Begründung zu stellenden Anforderungen. Schließlich seien auch keine Gründe dafür ersichtlich, die für ein ausnahmsweises Überwiegen des Suspensivinteresses der Antragsteller im Einzelfall sprächen, obwohl keine Erfolgsaussichten in der Hauptsache bestünden.

Nach Zustellung des Beschlusses am 27. September 2024 haben die Antragsteller am 8. Oktober 2004 Beschwerde eingelegt und diese am 25. Oktober 2024 begründet.

Die zulässige Beschwerde gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Greifswald ist begründet. Die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs gegen die für sofort vollziehbar erklärte Nutzungsuntersagung des Wohnhauses der Antragsteller ist wiederherzustellen, § 80 Abs. 5 Sätze 1 und 2 VwGO.

Mit dem maßgeblichen Beschwerdevorbringen (§ 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO) wird hinreichend deutlich gerügt, dass die Anordnung der sofortigen Vollziehung nicht gerechtfertigt ist. Diese Rüge hat auch Erfolg.

Der Senat geht bei der Frage der Rechtfertigung der Anordnung der sofortigen Vollziehung von folgenden Maßstäben aus (vgl. Beschluss vom 15. Juli 2025 – 3 M 334/24 OVG –, zur Veröffentlichung vorgesehen):

„… Die gerichtliche Entscheidung über den Antrag auf vorläufigen Rechtsschutz ergeht, wenn die Anordnung der sofortigen Vollziehung den an sie zu stellenden formellen Anforderungen genügt, auf der Grundlage einer Interessenabwägung. Das Gericht ist dabei nicht darauf beschränkt, die behördliche Anordnung der sofortigen Vollziehung auf ihre Rechtmäßigkeit zu prüfen, sondern prüft eigenständig, ob nach seiner Beurteilung aller Umstände die aufschiebende Wirkung zur Gewährung effektiven Rechtsschutzes oder aus anderen Gründen wiederherzustellen ist (vgl. VGH Mannheim, Beschluss vom 22. Dezember 2021 – 10 S 3427/20 – juris Rn. 53; Beschluss vom 25. Mai 2022 – 3 S 542/22 – juris Rn. 21; OVG Magdeburg, Beschluss vom 29. August 2023 – 2 M 73/23 – juris Rn. 44; Külpmann, in: Dombert/Külpmann, Vorläufiger Rechtsschutz im Verwaltungsstreitverfahren, 8. Aufl. 2025, § 42 Rn. 32). Daher kommt es für die gerichtliche Überprüfung nicht darauf an, ob die Begründung der Behörde für die Anordnung der sofortigen Vollziehung nach § 80 Abs. 3 VwGO zutreffend ist und diese Anordnung sachlich zu rechtfertigen vermag (Külpmann a.a.O.).

Gegenstand der Abwägung sind auf der einen Seite das private Interesse des Antragstellers, vorläufig vom Vollzug des Verwaltungsakts verschont zu bleiben (Aussetzungsinteresse), und auf der anderen Seite das öffentliche Interesse bzw. das Interesse eines Beteiligten an der Vollziehung des Verwaltungsakts (Vollziehungsinteresse). Im Rahmen der Interessenabwägung ist der Gesichtspunkt der Rechtmäßigkeit des Verwaltungsakts bzw. der Erfolgsaussichten des Rechtsbehelfs in der Hauptsache zu berücksichtigen. In der Regel überwiegt das Vollziehungsinteresse, wenn sich der angegriffene Verwaltungsakt nach dem Prüfungsmaßstab des – summarischen – vorläufigen Rechtsschutzverfahrens als rechtmäßig erweist und der Rechtsbehelf in der Hauptsache ohne Aussicht auf Erfolg sein dürfte, wobei zusätzlich ein besonderes Vollziehungsinteresse vorliegen muss. Demgegenüber überwiegt grundsätzlich das private Aussetzungsinteresse, wenn sich der Verwaltungsakt nach diesem Maßstab als rechtswidrig erweist und der Rechtsbehelf in der Hauptsache voraussichtlich Erfolg haben wird; an der Vollziehung eines rechtswidrigen Bescheides besteht regelmäßig kein schutzwürdiges öffentliches Interesse. Lässt sich die Rechtmäßigkeit des angegriffenen Verwaltungsakts im vorläufigen Rechtsschutzverfahren nicht in diesem Sinne klären bzw. ist der Ausgang der Hauptsache offen, bedarf es einer Abwägung der (sonstigen) wechselseitigen Interessen (vgl. z.B. Beschluss des Senats vom 22. Juni 2020 – 3 M 665/19 OVG – juris Rn. 13).

Voraussetzung für die Anordnung der sofortigen Vollziehung bzw. dafür, dass es bei der angeordneten sofortigen Vollziehung bleibt, ist ein besonderes öffentliches Vollzugsinteresse. Dieses ist grundsätzlich nicht mit dem öffentlichen Interesse am Erlass des Verwaltungsakts identisch, sondern geht darüber hinaus (vgl. BVerfG, Kammerbeschluss vom 27. April 2005 – 1 BvR 223/05 – BVerfGK 5, 196 = juris Rn. 31 m.w.N.). Das besondere öffentliche Interesse ist mit dem gegenläufigen Interesse des Betroffenen am Fortbestand der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs abzuwägen, wobei dessen Rechtsschutzanspruch umso stärker ist und umso weniger zurückstehen darf, je schwerer die ihm auferlegte Belastung wiegt und je mehr die Maßnahme der Verwaltung Unabänderliches bewirkt (vgl. BVerfG, Kammerbeschluss vom 1. Oktober 2008 – 1 BvR 2466/08 – juris Rn. 20 m.w.N.). Bei schweren und irreparablen Folgen rechtfertigt nur ein besonders großes öffentliches Vollzugsinteresse die Anordnung der sofortigen Vollziehung. Umgekehrt reicht allein der Umstand, dass irreparable Folgen nicht eintreten, für die Anordnung der sofortigen Vollziehung nicht aus. Übersteigt das öffentliche Vollzugsinteresse das Suspensivinteresse des Betroffenen, ist eine Anordnung der sofortigen Vollziehung gerechtfertigt. Bei Interessengleichheit bleibt es bei der aufschiebenden Wirkung des § 80 Abs. 1 VwGO, ebenso bei Überwiegen des privaten Suspensivinteresses (Külpmann, in: Dombert/Külpmann, Vorläufiger Rechtsschutz im Verwaltungsstreitverfahren, 8. Auflage 2025, § 36 Rn. 36, 39, 41).

… Die Anordnung der sofortigen Vollziehung setzt daher ein besonderes Vollzugsinteresse voraus, das stärker wiegt als der Rechtsschutzanspruch des Betroffenen, dessen Rechtsbehelf nach § 80 Abs. 1 VwGO grundsätzlich aufschiebende Wirkung zukommen soll …“.

Ein solches Überwiegen der Vollzugsinteressen sieht der Senat hier nicht. Die vom Verwaltungsgericht angeführten allgemeinen Gesichtspunkte rechtfertigen im konkreten Fall nicht die Anordnung der sofortigen Vollziehung. Dabei ist einerseits zu berücksichtigen, dass die sofortige Vollziehung der Untersagung einer Dauerwohnnutzung zwar anders als im Fall einer Beseitigungsanordnung keine irreversiblen Tatsachen schafft, aber – im Gegensatz zu etwa der Untersagung einer Ferienwohnnutzung – für die betroffenen Bewohner eine einschneidende Belastung darstellt und weitreichende Folgen haben kann (vgl. BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 21. Juli 2025 – 1 BvR 1428/24 – Rn. 20 f. m. w. N. zu einem Fall der zivilgerichtlichen Verurteilung zur Räumung und Herausgabe einer Wohnung). Dabei gilt generell, dass der Rechtsschutzanspruch des Betroffenen ein umso höheres Gewicht gegenüber dem öffentlichen Vollzugsinteresse hat, je schwerwiegender die durch den Verwaltungsakt auferlegte Belastung ist. Auf der anderen Seite steht zwar die mit einem unzulässigen Bauvorhaben typischerweise verbundene negative Vorbildwirkung bzw. das Interesse an einer Wahrung der Rechtsordnung. Angesichts der hier vorliegenden besonderen Fallkonstellation, in der nicht eine bauordnungswidrige Nutzung neu aufgenommen wurde, sondern lediglich die diese zuvor privilegierenden Umstände weggefallen sind, und mangels ersichtlich ausgeprägten Baudrucks wie z. B. entlang der Ostseeküste sind allerdings konkrete Anhaltspunkte für eine gesteigerte Nachahmungsgefahr nicht erkennbar; auch der Antragsgegner benennt nicht solche Gründe. Allein das etwaige Interesse der Behörde, nach bereits länger andauerndem Verwaltungsverfahren den Adressaten zur nunmehr – soweit beabsichtigt – zügigen Stellung eines Bauantrags sowie ggf. Herstellung der Voraussetzungen für eine materielle Legalität der Nutzung anzuhalten, reicht nicht aus.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 47 i. V. m. § 52 Abs. 1 und § 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG.

Hinweis:

Der Beschluss ist gemäß § 152 Abs. 1 VwGO und § 68 Abs. 1 Satz 5 i. V. m. § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG unanfechtbar.