Mit der vorliegenden Klage macht der Kläger Minderungs-/Schadensersatzansprüche nach dem Kauf einer …

Mit der vorliegenden Klage macht der Kläger Minderungs-/Schadensersatzansprüche nach dem Kauf einer Landwirtschaftsfläche geltend. Mit notariellem Kaufvertrag des Notars N. aus B., Urkundenrolle Nr. N01/2019, kaufte der Kläger von der zwischenzeitlich verstorbenen Schwester des Beklagten W., die durch den Beklagten allein beerbt wurde, die noch zu vermessende Teilfläche (Landwirtschaftsfläche, Waldfläche) Grundbuch von B., Bl. N02, Gemarkung B., Flur 00, Flurstück 00, ca. 8,5 ha, zu einem Kaufpreis von 727.600,00 €. Bei Abschluss des Kaufvertrages wurde die Verkäuferin vertreten durch den Beklagten, ihren späteren Alleinerben. Der Kaufpreis sollte 8,56 € pro qm für den Ackeranteil bzw. 1,00 € pro Quadratmeter für den Holzungsanteil betragen. In § 6 des Kaufvertrages versichert der Verkäufer, keine wesentlichen Mängel verschwiegen zu haben.

In § 7 des Kaufvertrages war vorgesehen, dass der Verkäufer das Grundstück für die Dauer von drei Jahren zurückpachtet und zwar zu einem Jahrespachtpreis vom 1.200 € pro Hektar. Nachdem der „Rückpachtvertrag „zwischen den Parteien im Jahr 2022 beendet wurde, suchte der Kläger einen Nachmieter. Dabei stellte sich heraus, dass die Fläche in dem Naturschutzgebiet „D.“ liegt. Aus diesem Grund ist die Nutzung aufgrund der Pflanzenschutz-Anwendungsverordnung dahingehend eingeschränkt, dass bestimmte Pflanzenschutzmittel nicht verwendet werden dürfen, hierbei handelt es sich im Wesentlichen um das umstrittene Pflanzenschutzmittels Gryphosat. Ein Hinweis vor dem Verkauf, darauf, dass das Grundstück im Naturschutzgebiet liege, wurde dem Kläger selbst nicht erteilt. Der Verkauf wurde vermittelt von dem Makler S., der auf die Vermittlung von landwirtschaftlichen Flächen spezialisiert und von beiden Parteien beauftragt war. Maklercourtage war jedoch nur von dem Kläger zu zahlen.

Der Kläger behauptet, es sei für ihn nicht erkennbar gewesen, dass es sich bei der erworbenen Fläche um ein Naturschutzgebiet handele, weil er über die Zufahrt des Hofes des Beklagten zu dem Kaufgrundstück gelangt sei. Bei der Besichtigung seien keine Hinweise hierauf, wie etwa eine entsprechende Ausschilderung, erkennbar gewesen. Er habe auf rund des Zustandes des Grundstücks auch nicht schließen können, dass es sich um ein Naturschutzgebiet handele, weil sich in der Nähe eine Biogasanlage und ein Gewerbegebiet befinde. Der Kläger behauptet, die Nutzung des Grundstücks sei aufgrund der Pflanzenschutz-Anwendungsverordnung nicht unerheblich eingeschränkt. Der Wert der Fläche betrage nur rund zwei Drittel des vereinbarten Kaufpreises. Hätte er Kenntnis von der Lage des Grundstücks im Naturschutzgebiet gehabt, hätte er es nicht gekauft. Der Kläger ist der Ansicht, bei der Lage in dem Naturschutzgebiet handele sich um eine verkehrswesentliche Eigenschaft, auf die der Beklagte vor dem Kauf hätte hinweisen müssen. Da dieser Hinweis nicht erfolgt sei, habe der Beklagter einen verkehrswesentlichen Sachmangel in arglistiger Weise verschwiegen.

Er beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, an ihn 240.000,00 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,

den Beklagten weiterhin zu verurteilen, an ihn vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten i.H.v. 3.865,00 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte behauptet, es sei dem von ihm beauftragten Makler S. bekannt gewesen, dass das Grundstück in einem Naturschutzgewerbegebiet liege. Darauf habe er den Makler hingewiesen. Die Verhandlungen seien unstreitig ausschließlich durch den Makler geführt worden. Der Kläger habe sich darauf verlassen, dass der Makler diese Information weitergeben würde. Ein arglistiges Verschweigen einer verkehrswesentlichen Eigenschaft liege nicht vor. Der Umstand, dass sich das Grundstück im Naturschutzgebiet befinde sei offenkundig und bei Besichtigung vor Ort kaum zu übersehen. So sei auch die Beschilderung nicht zu übersehen. Das Naturschutzgebiet sei bereits seit mehr als zehn Jahren ausgewiesen und allgemein bekannt. Er ist der Ansicht, es habe keine Verpflichtung bestanden, auf diesen Umstand unaufgefordert hinzuweisen, weil sich dieser nicht auf die vertraglich vorausgesetzte Verwendung des Kaufgrundstücks auswirke, also zur Verpachtung als landwirtschaftliche Nutzfläche. Außerdem entspreche der vereinbarte Kaufpreis dem Verkehrswert für die Lage in einem Naturschutzgebiet, sodass ein eventueller Minderwert bereits berücksichtigt sei. Er ist der Ansicht, die Lage im Naturschutzgebiet sei kein Sachmangel. Außerdem beruft er sich auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss.

Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie auf das Sitzungsprotokoll Bezug genommen.

1. Die zulässige Klage ist nicht begründet. Der Kläger hat weder einen Anspruch auf Schadensersatz noch auf Minderung. Dieser Anspruch folgt insbesondere nicht aus §§ 434, 437, 441, 444 BGB. Gemäß § 437 Nr. 2 BGB kann der Käufer, wenn die Sache mangelhaft ist, den Kaufpreis mindern. In § 6 des dem Kauf zu Grunde liegenden notariellen Kaufvertrages haben die Parteien aller Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Grund und Bodens ausgeschlossen, mit Ausnahme vorsätzlich zu vertretender oder arglistig verschwiegener Mängel. Aus diesem Grund kommt eine Haftung der Verkäuferin, und damit des Beklagten als ihrem Gesamtrechtsnachfolger, nur dann in Betracht, wenn diese den geltend gemachten Mangel, also die Lage im Naturschutzgebiet, arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB).

Dem Verkäufer fällt in Bezug auf einen Mangel Arglist zur Last, wenn er den konkreten Mangel zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und den Kaufvertrag bei Kenntnis des Mangels nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt abgeschlossen hätte. Erforderlich ist also zumindest bedingter Vorsatz hinsichtlich des konkreten Mangels, der Unkenntnis des Käufers und der Bedeutung des Mangels für die Kaufentscheidung des Käufers (BeckOGK/Stöber, 1.8.2022, BGB § 444 Rn. 45). Wie für § 442 Abs. 1 S. 2 Alt. 1 BGB ist auch für § 444 Alt. 1 BGB nur ein pflichtwidriges Verschweigen des Verkäufers beachtlich; diesen muss also eine Pflicht zur Offenbarung des Mangels treffen. Der Verkäufer ist verpflichtet, verborgene Mängel oder Umstände, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, auch ungefragt dem Käufer zu offenbaren, wenn sie für dessen Entschluss von Bedeutung, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu beeinträchtigen geeignet sind. Davon, dass ein Umstand für die Entscheidung des Käufers über den Vertragsschluss von Bedeutung ist, muss jedenfalls dann ausgegangen werden, wenn der Käufer sich ausdrücklich nach diesem Umstand erkundigt hat; der Verkäufer muss dann vollständig und richtig antworten(BeckOGK/Stöber, 1.8.2022, BGB § 444 Rn. 49). Hingegen besteht keine Offenbarungspflicht in Bezug auf Mängel, die für den Käufer offenkundig oder zumindest bei einer Besichtigung ohne Weiteres erkennbar sind (BeckOGK/Stöber, 1.8.2022, BGB § 444 Rn. 50).

Für die Beurteilung der Frage, ob ein arglistiges Verschweigen vorliegt, ist zu berücksichtigen, dass das Naturschutzgebiet seit mehr als zehn Jahren besteht und öffentlich ausgewiesen und ausgeschildert ist. Die Frage, ob diese Eigenschaft auch von dem Kläger, der unstreitig das Kaufgrundstück besichtigt hat, auch erkannt worden ist, oder ob es ihm unbekannt geblieben ist, indem er durch den Hof des Beklagten dahin gelangt ist, kann dahinstehen bleiben. Es ist jedenfalls nicht ersichtlich, dass der Beklagter diese Eigenschaft arglistig verschwiegen hat. Entscheidend für das Merkmal Arglist ist, dass der Beklagte damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und den Kaufvertrag bei Kenntnis des Mangels nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt abgeschlossen hätte. Erforderlich ist also zumindest bedingter Vorsatz auch hinsichtlich der Unkenntnis des Käufers. Diese kann jedoch nicht festgestellt werden angesichts der Tatsache, dass das Grundstück in einem offen ausgewiesenen, beschilderten und seit 10 Jahren bestehenden Naturschutzgebiet liegt. Der Beklagte musste nicht damit rechnen, dass der Käufer keine Kenntnis hiervon hatte. Er durfte vielmehr davon ausgehen, dass sich ein potentieller Käufer über die offenkundigen Eigenschaften der Kaufsache ein Bild verschafft hat . Der Beklagte hätte deshalb auf diesen Umstand nicht ungefragt hinweisen müssen. Es war für ihn nicht ersichtlich, dass die Lage in dem lang bestehenden und offen ausgeschilderten Naturschutzgebiet dem Kläger verborgen geblieben ist.

2. Da kein arglistiges Verschweigen eines Mangels vorliegt, ist die Klage auch nicht aus § 826 BGB begründet. Nach dieser Vorschrift ist derjenige, der in einer gegen die guten Sitten verstoßenden Weise einem anderen vorsätzlich Schaden zufügt, dem anderen zum Ersatz des Schadens verpflichtet. Aus diesem Grund kommt auch keinen Anspruch aus § 823 BGB in Verbindung mit § N02 StGB in Betracht.

3. Der Schriftsatz des Klägers vom 05.04.2024 führt zu keiner anderen Beurteilung. Er war bereits nicht nachgelassen und ist bereits aus diesem Grund unbeachtlich. Außerdem enthält er auch keinen neuen entscheidungsrelevanten Sachverhalt. Auf die Kenntnis des Maklers kommt es nach aus den vorgenannten Gründen nicht an.

4. Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 709 ZPO.

5. Der Streitwert wird auf 240.000 € festgesetzt.

O.