Die Parteien sind miteinander verwandt, die Klägerin ist die Tochter der Beklagten (diese geb. 28.02.1951)

Die Parteien sind miteinander verwandt, die Klägerin ist die Tochter der Beklagten (diese geb. 28.02.1951). Die Klägerin nimmt die Beklagte wegen der Sanierung einer Kellerwand in Anspruch. Die Kellerwand gehört zu einem Wohnungseigentum, welches im Eigentum der Klägerin steht und welches die Beklagte als Nießbraucherin zu eigenen Wohnzwecken nutzt. Die Beklagte macht geltend, die Klägerin müsse die Wandsanierung finanzieren, vor einer entsprechenden Darlehensaufnahme sei sie, die Beklagte, zur Durchführung der Sanierung nicht verpflichtet.

Im Einzelnen:

Das Wohnungseigentum umfasst ½ Miteigentumsanteil an einem Hausgrundstück in H.- P. (wegen der Einzelheiten vergleiche Bezeichnung des Objekts im Vertrag Anlage K 1). Im Jahr 2012 waren am Wohnungseigentum bereits drei Kellerwände durch die Beklagte und ihren Ehemann saniert worden, wobei die nun streitgegenständliche Wand damals noch nicht hatte saniert werden müssen. 2017 starb der Ehemann der Beklagten bzw. Vater der Klägerin. Das Hausgrundstück stand nach einem Erbverzicht der Klägerin anschließend im Alleineigentum der Beklagten.

Die Beklagte kam in der Folge auf die Klägerin zu mit dem Ansinnen, ihr das Hausgrundstück zu übertragen, selbst aber ein Nießbrauchrecht zu behalten. In persönlichen Gesprächen vorab, aber auch im Rahmen des eigentlichen Notartermins am 19.10.2022, wurde u.a. thematisiert, ob das Haus von der Substanz her in Ordnung sei, ob Sanierungsmaßnahmen anstünden und ob die Beklagte im Stande sei, außerordentliche Sanierungen zu finanzieren, ohne ihre Altersvorsorge zu gefährden. In dem Notartermin wurde explizit nach frei verfügbaren Geldreserven im Hinblick auf eine gute Altersvorsorgeabsicherung gefragt, die Beklagte stimmte dieser Nachfrage des Notars ausdrücklich zu. Zudem versicherte die Beklagte gegenüber der Klägerin, dass größere Sanierungsmaßnahmen bereits erfolgt seien.

In dem Notartermin schlossen die Klägerin und die Beklagte den aus Anlage K 1 ersichtlichen Übertragungsvertrag. Nach § 1 und § 2 (1) des Vertrages überließ die Beklagte ihr Wohnungseigentum mit allen Bestandteilen und Zubehör der Klägerin, die diese Überlassung annahm; die Beklagte behielt sich dabei ein lebenslängliches und unentgeltliches Nießbrauchrecht vor, wonach sie berechtigt sein sollte, sämtliche Nutzungen aus dem Objekt zu ziehen. Eine Übertragung der Ausübung des Nießbrauchs auf einen Dritten war ausgeschlossen. Zur Frage der Verantwortung und Kostentragung bei erforderlichen Reparaturen enthält der Vertrag folgende Regelungen:

- in § 2 (1) Abs. 2 heißt es wörtlich: „Die Nießbraucherin ist … verpflichtet, sämtliche auf dem Vertragsgegenstand ruhenden privaten und öffentlichen Lasten, einschließlich der außerordentlichen öffentlichen Lasten zu tragen. Die Nießbraucherin hat auch die nach der gesetzlichen Lastenverteilungsregelung dem Eigentümer obliegenden privaten Lasten zu tragen, insbesondere auch außergewöhnliche Ausbesserungen und Erneuerungen.“

- In § 2 (2) heißt es wörtlich: „Sofern für das Wohnungseigentum außerordentliche öffentliche Lasten oder außergewöhnliche Ausbesserungen und Erneuerungen anfallen, die unter Berücksichtigung der mit dem bestellten Nießbrauch angestrebten Altersversorgung aus den Grundstückserträgen zu Lebzeiten der Nießbraucher nicht erwirtschaftet werden können, kann die Nießbraucherin unter Aufrechterhaltung des Nießbrauchsrechts die Aufnahme eines Darlehens in Höhe der erforderlichen Aufwendungen durch die Erwerberin unter grundbuchmäßiger Absicherung an nächstoffener Rangstelle verlangen, wobei die Zinsen dieses Darlehens die Nießbraucherin zu tragen hat.“

Ferner trafen die Parteien in § 5 des Vertrages folgende Regelung:

- „Den Verkehrswert des Wohnungseigentums nehmen die Beteiligten mit ca. EUR 565.000,00 an.“; sowie:

- „Den Jahreswert des Nießbrauchsrechts nehmen die Beteiligten mit ca. EUR 14.400,00 an.“

Die Beklagte bewohnt das Objekt selbst; sie erzielt keine Mieteinnahmen oder sonstige Einnahmen aus dem Objekt. Die Beklagte verfügt über ein Renteneinkommen und über weitere Ersparnisse, von denen sie ihre Lebensführung finanziert.

Unstreitig ist in dem Objekt derzeit eine vierte Kellerwand sanierungsbedürftig. Die Wand muss nach einem Wassereinbruch abgedichtet werden. Dafür muss an der streitgegenständlichen Wand ein Graben von außen ausgeschachtet werden, um diese freizulegen. Anschließend ist die Wand fachgerecht freizulegen und durch Beschichtung abzudichten sowie eine Drainage zu legen. Der genaue Umfang der Arbeiten und die damit voraussichtlich verbundenen Kosten sind streitig:

- während die Klägerin einen geringeren Arbeitsumfang und geringere Kosten annimmt, ausgehend von einem von ihr eingeholten Angebot Nr. … der Firma I. W. vom 28.06.2024 (im vorliegenden Verfahren Anlage K 4) mit einem voraussichtlichen Kostenaufwand von EUR 20.638,05,

- geht die Beklagte aufgrund eines eingeholten Angebots der Firma H. S. vom 01.02.2024 davon aus, dass sich die Kosten für die Außenabdichtung der betreffenden Kellerwand inkl. Wiederherstellung des Vorgartens und des Eingangspodestes voraussichtlich auf rund EUR 44.597,37 belaufen würden.

Die Beklagte forderte mit anwaltlichem Schreiben vom 05.02.2024 (K 2) die Klägerin auf, zum Zwecke der Finanzierung der Sanierung der nassen Kellerwand ein Darlehen über die von der Beklagten für erforderlich gehaltenen Kosten aufzunehmen. Mit anwaltlichem Schreiben vom 26.04.2024 (K 3) lehnte die Klägerin eine Darlehensaufnahme ab. Mit anwaltlichem Schreiben vom 03.06.2024 (Anlage B 2) ließ die Beklagte gegenüber der Klägerin u.a. erklären:

„Dementsprechend liegen die Voraussetzungen des § 2 Ziff. 2 des Vertrags vor, sodass unsere Mandantin von Ihrer Mandantin die Finanzierung der Maßnahme durch Aufnahme eines Darlehens verlangen kann. Solange die Finanzierung nicht von Ihrer Mandantin zugesagt ist, dürfte unserer Mandantin im Hinblick auf die Beauftragung der Arbeiten ein Zurückbehaltungsrecht zustehen, welches wir vorsorglich für unsere Mandantin geltend machen.“

Wegen weiterer vorgerichtlicher Korrespondenz, auch zu letztlich gescheiterten Einigungsversuchen, vgl. K 5 (03.07.2024) und K 6 (10.07.2024).

Die Klägerin macht geltend:

Die Beklagte habe die Sanierung selbst durchzuführen und die Kosten hierfür vollständig zu übernehmen. Die Beklagte habe sich ja notariell bereit erklärt, auch außergewöhnliche Ausbesserungen am Objekt und Grundstück zu übernehmen.

Das von ihr – der Klägerin – eingeholte Angebot der Firma W. vom 28.06.2024 habe bereits belegt, dass eine fachgerechte Durchführung der Sanierungsmaßnahme zu Kosten von lediglich 20.638,05 Euro brutto möglich gewesen wäre. Die Beklagte hätte nach Erhalt dieses Angebots Anfang Juli 2024 lediglich dieses Angebot annehmen und den Auftrag erteilen müssen, um die Maßnahme zu diesen Kosten durchführen zu lassen.

Die Beklagte könne nicht verlangen oder als Zurückbehaltungsrecht einwenden, dass die Klägerin die Sanierungskosten tragen und dafür ein Darlehen aufnehmen müsse; die Beklagte habe keinen Anspruch gegen die Klägerin auf Aufnahme eines Renovierungsdarlehens gemäß § 2 (2) der notariellen Überlassungserklärung.

- Die Beklagte versuche sich zunutze zu machen, dass sie die Immobilie eigenbewohne und somit keine Erträge generiere. Dieser Umstand allein könne aber nicht bedeuten, dass als „Erträge“ quasi Null anzusetzen sei. Entscheidend seien die aktuell ersparten Aufwendungen der Beklagten für Wohnkosten aufgrund ihres Nießbrauchs am Objekt. Sollte die gegenteilige Rechtsauffassung der Beklagten zutreffend sein, würde die zwischen den Parteien getroffene Lastenverteilungsvereinbarung nie zur Anwendung gelangen können, da die Klägerin von vornherein im Obligo stünde.

- Auch soweit die Beklagte geltend mache, für die Frage, welchen Bedarf sie für Wohnkosten habe, müssten bei der Beurteilung ihrer Leistungsfähigkeit fiktive Unterbringungskosten in einer Pflegeeinrichtung angesetzt werden, so sei auch dies unzutreffend. Der Wert der Wohnkosten, die die Beklagte geltend machen könne, sei dem notariellen Überlassungsvertrag in § 5 Abs. 3 zu entnehmen, nämlich eine fiktive Nettokaltmiete von 1.200,00 Euro monatlich bzw. 14.400 Euro jährlich.

- Die vertraglich vereinbarte Lastenverteilung sei auch vor dem Hintergrund der weitere Einnahmen der Beklagten in Form von Renteneinnahmen und vor dem Hintergrund ihrer Ersparnisse zu sehen. Die Beklagte sei finanziell nicht darauf angewiesen, dass die Klägerin die Sanierungskosten trage.

Die Klägerin beantragt,

wie folgt zu erkennen:

Die Beklagte wird verurteilt, die noch nicht sanierte zum Straßen-/ Eingangsbereich belegene (Nord-Ost-)Kellerwand des Einfamilienhauses S. Kamp … in … H. auf eigene Kosten gegen Feuchtigkeitseintritt sach- und fachgerecht durch Außenabdichtung inkl. Drainagelegung sowie Wiederherstellung des Vorgartens und des Eingangspodestes (gemäß der Inhalte der Anlage K 4) zu sanieren

Die Beklagtenvertreterin hat in der mündlichen Verhandlung zunächst beantragt,

die Klage als derzeit unbegründet zurückzuweisen.

Sie hat zur Begründung erklärt, die Beklagte berufe sich auf das bereits schriftsätzlich geltend gemachte Zurückbehaltungsrecht.

Das Gericht hat sodann darauf hingewiesen, dass ein Zurückbehaltungsrecht nach § 274 BGB zur Zug-um-Zug-Verurteilung führe und daher der Gegenanspruch so geltend gemacht werden müsste, dass er in einem Zug-um-Zug-Tenor tenoriert werden könne. Die Beklagtenvertreterin hat daraufhin erklärt, sie habe im Vorfeld in der Kommentierung nachgelesen, dass die Klage als derzeit unbegründet abzuweisen sei.

Auf Frage des Gerichts, ob weitere Ausführungen zum Gegenanspruch gemacht werden sollten, hat die Beklagtenvertreterin erwidert, sie beantrage „gegebenenfalls“,

dass die Klage nur Zug um Zug gegen Nachweis darüber zugesprochen werden solle, dass ein Darlehen in Höhe von 20.638,05 € von der Klägerin aufgenommen worden sei.

Auf eine Nachfrage des Klägervertreters zum Verständnis des Begriffs „gegebenenfalls“ hat die Beklagtenvertreterin erklärt, sie wolle dies als Hilfsantrag verstanden wissen.

Die Beklagte macht geltend:

Grundsätzlich sei die Beklagte zwar verpflichtet, Instandsetzungsmaßnahmen an dem Gebäude auszuführen. Der Klägerin stehe jedoch derzeit kein Anspruch gegen die Beklagte auf Ausführung der begehrten Sanierungsmaßnahme zu, da die in § 2 (2) des als Anlage K 1 vorliegenden Überlassungsvertrags getroffene Regelung zwar zunächst die Übertragung auch der außergewöhnlichen Ausbesserungen und Erneuerungen auf die Beklagte vorsehe, dann jedoch wiederum ausdrücklich eine finanzielle Beschränkung der Eintrittspflicht der Beklagten. Die Beklagte habe ein Zurückbehaltungsrecht ausgeübt, welches der Beklagten angesichts des durch die Klägerin einzuholenden Darlehens zustehe. Ohne die Aufnahme eines Darlehens oder jedenfalls eine Kostenübernahmeerklärung der Klägerin sei der Anspruch der Klägerin auf Beauftragung der Sanierungsarbeiten durch die Beklagte nicht fällig. Denn die in § 2 (2) des notariellen Überlassungsvertrags enthaltene Regelung führe dazu, dass die Klägerin – bevor sie von der Beklagten die Ausführung der Instandsetzungsmaßnahme verlangen könne – die Aufnahme eines Darlehens unter grundbuchlicher Absicherung an nächstoffener Rangstelle im Grundbuch nachzuweisen habe, sodass die Beklagte erst dann zur Erteilung eines Auftrags verpflichtet wäre, wenn die Klägerin zuvor die Aufnahme eines Darlehens über den entsprechenden Betrag oder die anderweitige Kostenübernahme zugesagt habe. Die Beklagte habe sich aufgrund der Formulierung „sofern“ auch nicht anteilig an den Kosten zu beteiligen.

Im Falle der Eigennutzung sei entgegen der Auffassung der Klägerin eine prognostische Betrachtung dahingehend anzustellen, welche Einnahmen die Beklagte im Falle der Vermietung unter Abzug eigener Unterbringungskosten erzielen könnte.

- Die Beklagte überreiche als Anlage B 3 eine Preisliste des Hospitals zum H. G., aus der hervorgehe, dass sie für eine ca. 60m² große Wohnung monatlich für Nettokaltmiete, Betriebskostenvorauszahlungen sowie die Servicepauschale (Sicherheits- und Betreuungsangebot incl. Hausnotrufsystem ohne Verpflegungs-, Hauswirtschafts- oder Pflegeleistungen) € 1.510,00 zahlen müsste. Der durchschnittliche Eigenanteil für die Unterbringung in einem Pflegeheim belaufe sich in H. derzeit auf ca. € 3.179,00.

- Auch wenn die Beklagte – was diese nicht beabsichtige – in eine gewöhnliche Mietwohnung umziehen würde, so sei nicht davon auszugehen, dass die Erträge (€ 1.200,00/Monat abzüglich Betriebskosten) die von der Beklagten aufzuwendenden Beträge für Miete nebst Betriebskosten, Versicherungen, Verpflegung, Kleidung etc. auch nur annähernd abdecken würden. Die durchschnittliche Miete bei Neuvermietung einer 50m² großen Wohnung liege in H. derzeit bei ca. € 14,25/m². Unter Hinzunahme der Betriebskosten dürfe mindestens mit einer Gesamtmiete um € 1.000,00/Monat zu rechnen sein.

- Die weiteren Kosten für Verpflegung, Versicherungen, Kleidung, Fahrzeug etc. lägen deutlich oberhalb der dann noch verbleibenden € 200,00/Monat. Im Durchschnitt lägen die Lebenshaltungskosten in Hamburg für eine Person bei ca. € 1.200,00/Monat.

- Auf die Höhe der Rente der Beklagten dürfe es nicht ankommen.

Auch unter Berücksichtigung des Alters der Beklagten von mittlerweile 74 Jahren und der damit statistisch zu erwartenden Restlebensdauer sei nicht zu erwarten, dass die Beklagte aus Erträgen der Immobilie zu ihren Lebzeiten noch Einnahmen erwirtschaften werde, die der Höhe nach für die Abgeltung der Kosten der anstehenden Sanierungsmaßnahme ausreichten.

Auch die aus dem Angebot der Klägerin hervorgehenden Kosten lägen oberhalb der zwischen den Parteien vereinbarten Haftungsbeschränkung der Beklagten. Insgesamt setze die Klägerin die zu erwartenden Sanierungskosten aber auch zu niedrig an. Im von der Klägerin in Bezug genommenen Angebot K 4 sei bereits erkennbar, dass die Entfernung und Sicherung der Bepflanzung nebst Wiederherstellung der Gartenanlage nach Abschluss der Sanierungsarbeiten unberücksichtigt geblieben sei. Zudem sehe das Angebot eine Verfüllung der ausgehobenen Grube mit Kies anstelle von Sand vor, wobei Kies bessere Sickereigenschaften aufweise. Ferner habe die Firma, die mit der Angebotserstellung beauftragt worden sei, darauf hingewiesen, dass das Eingangspodest voraussichtlich vollständig erneuert werden müsse, da nicht davon auszugehen sei, dass es beschädigungsfrei zurückgebaut werden könne. Die Beklagte habe bereits bei der Sanierung der übrigen drei Kellerwände die Erfahrung gemacht, dass die Kosten aufgrund von Unwägbarkeiten im Verhältnis zum Angebot jeweils deutlich gestiegen seien, sodass sie bei der Beauftragung der Angebotserstellung ausdrücklich um eine realistische Einschätzung gebeten habe. Auf eine realistische Prognose komme es auch im Ergebnis an, denn die zu erwartenden Kosten der Maßnahme stellten hinsichtlich der Frage, wer die Instandsetzungsmaßnahme nach der vertraglichen Regelung zu zahlen habe, den entscheidenden Faktor dar.

Der Klageantrag ist zulässig.

Er ist auf die Verurteilung der Beklagten zur Vornahme einer vertretbaren Handlung gerichtet; die entsprechende Verurteilung ist nach § 887 ZPO vollstreckbar.

Der Antrag ist auch hinreichend bestimmt im Sinne des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. Die geschuldete Handlung – die Sanierung der Kellerwand durch Außenabdichtung einschließlich Drainagelegung sowie Wiederherstellung des Vorgartens und des Eingangspodestes – ist durch die ausdrückliche Bezugnahme auf das konkretisierte Handwerkerangebot der Firma W. (Anlage K 4) so präzise umschrieben, dass über den Umfang der verlangten Maßnahmen kein Zweifel bestehen kann.

Der Verweis auf ein Leistungsverzeichnis oder ein konkretes Angebot als Bestandteil des Klageantrags ist prozessrechtlich zur Konkretisierung der vertretbaren Handlung möglich. Das Gericht hat zur Sicherung der Verständlichkeit des Titels aus sich heraus die in Bezug genommene Anlage K 4 dem Urteil als Anlage beigefügt; das geht nicht über § 308 Abs. 1 ZPO hinaus, sondern entspricht dem, was die Klägerin mit der Bezugnahme erreichen will.

Der Klagabweisungsantrag der Beklagten ist einer interessengerechten Auslegung zu unterziehen.

Nach dem Ergebnis der mündlichen Verhandlung hat die Beklagtenvertreterin zunächst die Abweisung der Klage als derzeit unbegründet beantragt und diesen Antrag auf das schriftsätzlich geltend gemachte Zurückbehaltungsrecht gestützt. Nach dem Hinweis des Gerichts, dass ein Zurückbehaltungsrecht nach § 274 BGB nicht zur Abweisung der Klage als derzeit unbegründet, sondern zur Verurteilung Zug um Zug führt, hat die Beklagtenvertreterin nur hilfsweise beantragt, eine etwaige Verurteilung mit der Maßgabe auszusprechen, dass sie nur Zug um Zug gegen den Nachweis der Aufnahme eines Darlehens in Höhe von 20.638,05 € durch die Klägerin erfolgen solle.

Der Antrag der Beklagten ist daher dahin zu verstehen, dass sie primär die vollständige Abweisung der Klage – lediglich mit der Einschränkung als derzeit unbegründet – erstrebt und nur hilfsweise eine Zug-um-Zug-Verurteilung erreichen möchte.

Der geltend gemachte Gegenanspruch ist hinreichend bestimmt in das Verfahren eingeführt worden; er ist auf den Nachweis der Darlehensaufnahme durch die Klägerin in der genannten Höhe beschränkt. Weitergehende Fragen – etwa die grundbuchliche Absicherung des Darlehens – sind nicht Gegenstand des einredeweise geltend gemachten Gegenanspruchs und daher im vorliegenden Verfahren nicht zu entscheiden.

Die Klage ist uneingeschränkt, insbesondere ohne Einschränkung durch ein Zurückbehaltungsrecht der Beklagten, begründet.

Die Klägerin kann von der Beklagten zumindest mit schuldrechtlicher Wirkung die Vornahme auch außergewöhnlicher Ausbesserungsmaßnahmen am Nießbrauchsgegenstand verlangen, soweit diese erforderlich sind.

Gemäß § 1041 Satz 1 BGB ist der Nießbraucher verpflichtet, die Sache in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten und gewöhnliche Erhaltungsmaßnahmen auf eigene Kosten vorzunehmen. Der Eigentümer hat gegen den Nießbraucher einen klagbaren Anspruch auf Vornahme der zur Erfüllung dieser Pflicht notwendigen Maßnahmen, der nach § 887 Abs. 1 ZPO vollstreckbar ist (NK-BGB/Lemke, 5. Aufl. 2022, § 1041 Rn. 11; BeckOGK/Servatius, Stand 1.5.2026, § 1041 Rn. 15).

Vorliegend haben die Parteien in § 2 Abs. 1 Satz 2 des Überlassungsvertrages (Anlage K 1) vereinbart, dass die Beklagte als Nießbraucherin auch die nach der gesetzlichen Lastenverteilungsregelung der Klägerin als Eigentümerin obliegenden privaten Lasten zu tragen hat, insbesondere auch außergewöhnliche Ausbesserungen und Erneuerungen. Durch diese vertragliche Abrede haben die Parteien den Pflichtenkreis der Beklagten über das gesetzliche Maß des § 1041 BGB hinaus erweitert. Eine solche Erweiterung ist grundsätzlich zulässig; sie könnte nach der Rechtsprechung sogar mit dinglicher Wirkung vereinbart und im Grundbuch eingetragen werden (OLG Bremen, Beschluss vom 17. Juni 2020 – 3 W 15/20 –, juris Rn. 20 f.). Ob der Vereinbarung im vorliegenden Fall darüber hinaus dingliche Wirkung zukommt, kann aber dahinstehen, da jedenfalls eine schuldrechtliche Bindung der Beklagten besteht.

Der Klägerin steht damit zumindest ein schuldrechtlicher Anspruch gegen die Beklagte auf Vornahme auch außergewöhnlicher Ausbesserungsmaßnahmen zu.

Die Maßnahmen, die die Klägerin von der Beklagten verlangt, betreffen die außergewöhnliche Ausbesserung des Nießbrauchsgegenstands.

Gewöhnliche und außergewöhnliche Ausbesserungen werden anhand der Vorhersehbarkeit für den Nießbraucher voneinander abgegrenzt. Konkret betrachtet wird die regelmäßige Wiederkehr der Maßnahmen, ihre Wiederkehr in kürzeren Perioden und ihr Umfang (MüKoBGB/Pohlmann, 10. Aufl. 2026, BGB § 1041 Rn. 4). Nach diesen Kriterien werden die Sanierung eines Treppenhauses (BGH ZEV 2003, 417 (419)) oder das Streichen eines Raumen nach einem Wasserschaden (AG Hamburg BeckRS 2016, 114659 für ein Wohnungsrecht) als außergewöhnliche Ausbesserungen eingeordnet.

Unstreitig ist vorliegend die Sanierung aufgrund eines Wassereintritts im Kellerbereich erforderlich. Vorzunehmen ist eine Abdichtung der Kellerwand. Diese Maßnahmen fällt nicht regelmäßig an und ist von einigem Umfang. Es handelt sich nicht um eine alltägliche Erhaltungsmaßnahme.

Die Erforderlichkeit der von der Klägerin verlangten Sanierungsmaßnahmen steht zwischen den Parteien dem Grunde nach nicht im Streit.

Zwar sind die Parteien im Einzelnen uneinig darüber, welche Maßnahmen zur Sanierung der Kellerwand erforderlich sein werden und welche Kosten damit verbunden sind; dies betrifft insbesondere auch etwaige Wiederherstellungsarbeiten im Gartenbereich nach Abschluss der Sanierung. Insoweit geht jedoch die Beklagte von einem umfangreicheren und kostenintensiveren Maßnahmenkatalog aus als die Klägerin. Die Beklagte hat nicht in Abrede gestellt, dass jedenfalls die in dem Angebot der Firma W. (Anlage K 4) aufgeführten Maßnahmen zur Sanierung der Kellerwand erforderlich sind.

Der Klageantrag, der auf die Vornahme eben dieser Maßnahmen gerichtet ist, ist damit, was den Umfang der geschuldeten Maßnahmen anlangt, in vollem Umfang begründet. Ob darüber hinaus weitere Maßnahmen erforderlich sind oder werden, bedarf keiner Entscheidung, da solche von der Klägerin nicht verlangt werden (§ 308 Abs. 1 ZPO).

Der Anspruch der Klägerin auf Vornahme der Sanierungsmaßnahmen ist auch fällig.

Eine besondere Fälligkeitsregelung haben die Parteien nicht getroffen. Nach § 271 Abs. 1 BGB kann der Gläubiger die Leistung mangels abweichender Bestimmung sofort verlangen; die Fälligkeit fällt mit der Entstehung des Anspruchs zusammen (BeckOGK/Krafka, Stand 1.4.2026, § 271 Rn. 16). Der Anspruch auf Vornahme der Erhaltungsmaßnahmen entsteht, sobald diese erforderlich werden; denn Sinn und Zweck der vertraglichen Erhaltungspflicht der Beklagten ist es, weitergehende Schäden an dem Nießbrauchsgegenstand abzuwenden, was eine unverzügliche Durchführung der gebotenen Maßnahmen erfordert. Mit Eintritt der Erforderlichkeit ist der Anspruch mithin zugleich fällig.

Die Regelung in § 2 (2) des Überlassungsvertrages (Anlage K 1) steht dem nicht entgegen. Sie betrifft nicht die Fälligkeit der Verpflichtung der Beklagten zur Vornahme der Maßnahmen, sondern regelt einen davon zu trennenden, eigenständigen Anspruch der Beklagten gegen die Klägerin auf Mitwirkung bei der Finanzierung durch Aufnahme eines grundbuchmäßig abgesicherten Darlehens für den Fall, dass die erforderlichen Aufwendungen aus den Grundstückserträgen nicht erwirtschaftet werden können. Dieser Anspruch ist als Recht der Beklagten ausgestaltet und begründet keine Fälligkeitsvoraussetzung für die ihr obliegende Handlungspflicht. Macht die Beklagte diesen Anspruch geltend, so kann sie ihn allein im Wege eines Zurückbehaltungsrechts nach § 273 Abs. 1 BGB zur Geltung bringen. Die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts berührt die Fälligkeit des Anspruchs des Gläubigers jedoch nicht; sie schränkt diesen lediglich dahin ein, dass nur noch eine Zug-um-Zug-Leistung verlangt werden kann (BeckOK BGB/Lorenz, 78. Ed., Stand 1.5.2026, § 273 Rn. 49). Entgegen der Rechtsansicht der Beklagten könnte die Klage daher selbst dann nicht als derzeit unbegründet abgewiesen werden, wenn der Beklagten (wie nicht, vgl. sogleich) der von ihr geltend gemachte Anspruch auf Veranlassung der Darlehensaufnahme durch die Klägerin zustehen würde.

Der Beklagten steht auch kein Zurückbehaltungsrecht aus § 2 (2) des Vertrages K 1 zu. Die Beklagte hat keinen Anspruch gegen die Klägerin nach dieser Vorschrift, dass die Klägerin ein Darlehen zur Finanzierung der Maßnahmen aus K 4 aufnehmen müsste.

Die Beklagte nutzt das Wohnungseigentum selbst und erzielt hieraus keine Mieteinnahmen oder sonstigen Erträge. Eine ausdrückliche Regelung für diesen Fall enthält der Vertrag K 1 nicht.

Nach dem übereinstimmenden Verständnis der Parteien dienten die getroffenen Abreden jedoch der Sicherstellung einer Altersversorgung der Beklagten. Keine der Parteien hat geltend gemacht, dass die Möglichkeit einer Eigennutzung bei Vertragsschluss ausgeschlossen gewesen wäre; auch der Vertrag K 1 sieht keinen solchen Ausschluss vor. Bei lebensnaher Betrachtung ist vielmehr davon auszugehen, dass die Eigennutzung – solange sie der Beklagten gesundheitlich möglich ist – von den Parteien als die naheliegende Nutzungsform angesehen wurde, zumal die Beklagte die Wohnung bereits zuvor bewohnt hatte. Es ist deshalb davon auszugehen, dass die Parteien die in § 2 getroffenen Regelungen auch für den Fall der Eigennutzung angewendet wissen wollten.

Ausgangspunkt dieser Auslegung muss zudem die Überlegung sein, dass die Erträge im Sinne von § 2 Abs. 2 im Fall der Eigennutzung nicht automatisch mit null angesetzt werden können. Andernfalls würde jede außergewöhnliche Ausbesserungs- oder Erneuerungsmaßnahme – ungeachtet ihrer Höhe – stets den Anwendungsfall des § 2 Abs. 2 auslösen. Das entspricht ersichtlich nicht dem Regelungsgehalt der Klausel, die den Anspruch auf Darlehensaufnahme nur gewährt, wenn die erforderlichen Aufwendungen nach den in der Klausel geregelten Kriterien aus den Grundstückserträgen zu Lebzeiten der Nießbraucherin nicht erwirtschaftet werden können. Die Klausel setzt mithin voraus, dass zunächst eine Ertragsgröße festgestellt wird, der die Kosten gegenübergestellt werden.

Zu beachten ist ferner, dass die Parteien sich weitgehend bei der Formulierung des Überlassungsvertrages sprachlich und inhaltlich an den gesetzlichen Regelungen der §§ 1030 ff. BGB – wenn auch in Abkehr von der vorgesehen Lastenverteilung – orientiert haben („Ausbesserung“, „Erneuerung“). Das BGB definiert den Begriff des „Ertrages“ dort nicht. Vielmehr findet sich in den §§ 1030 ff. BGB der Begriff. der Nutzungen. Nutzungen sind gemäß § 100 BGB die Früchte einer Sache oder eines Rechts sowie die Vorteile, welche der Gebrauch der Sache oder des Rechts gewährt. Typische Nutzungen des Nießbrauchs sind Miet- oder Pachteinnahmen. Doch zu den Gebrauchsvorteilen gehört auch die Möglichkeit desjenigen, dem der Nießbrauch an einem Grundstück eingeräumt ist, das darauf errichtete Wohnhaus zu bewohnen (OLG Frankfurt BeckRS 2008, 13164). Setzte man „Grundstückserträge“ mit dem Inhalt der §§ 1030 ff., § 100 BGB gleich, richtete sich die Bewertung der Gebrauchsvorteile nach ihrem objektiven Wert (BGH NJW 95, 2627), wobei die objektive Möglichkeit der Nutzung entscheidend ist, ohne dass es darauf ankommt, ob durch den Gebrauch ein Gewinn oder ein Verlust entstanden ist (BGH DB 1966, 73).

Im vorliegenden Fall der Eigennutzung der Beklagten ist die Ertragsgröße aufgrund der vertraglichen Vereinbarungen mit dem im Vertrag bestimmten Jahreswert des Nießbrauchsrechts anzusetzen. Der Vertrag ist – sei es unmittelbar, sei es im Wege ergänzender Auslegung (§§ 133, 157 BGB) - dahin zu verstehen, dass sich die Beklagte im Fall der Eigennutzung den in § 5 des Vertrages festgelegten Jahreswert des Nießbrauchsrechts von 14.400 € als fiktiven Ertrag anrechnen lassen muss. Hierfür spricht maßgeblich, dass die Parteien diesen Jahreswert ausdrücklich in den Vertrag aufgenommen haben, was nur dann einen Sinn ergibt, wenn dieser Wert auch bei Eigennutzung als Bezugsgröße für die in § 2 Abs. 2 vorgesehene Ertragsprognose dienen soll; zumindest entspricht eine solche Sichtweise dem hypothetischen Parteiwillen mit Blick darauf, dass einerseits die Alterversorgung der Beklagten gesichert werden sollte, andererseits die Klägerin ersichtlich nicht jede, sondern nur besonders kostenintensive außergewöhnliche Ausbesserungsmaßnahmen durch Darlehensaufnahme finanzieren sollte.

Betrachtet man zunächst nur die Frage, ob die verlangten Maßnahmen gem. K 4 aus den im vorstehenden Sinne fiktiven Erträgen der Beklagten finanziert werden können, so ist dies zu bejahen.

Bei der konkreten Gegenüberstellung von fiktivem Mietzinses (EUR 1.200/Monat) und den von der Klägerin als erforderlich geltend gemachten Aufwendung für die Sanierung (EUR 20.638,05), so umfassen die Kosten 17,2 ersparte Monatsmieten, d.h. der Sanierungsaufwand kann aus den fiktiven Grundstückserträgen innerhalb von gut 1,5 Jahren erwirtschaftet werden.

Die in der Vertragsregelung § 2 (2) enthaltene Einschränkung, dass die Finanzierungspflicht der Klägerin eingreifen soll, wenn die Kosten nicht während der Lebenszeit der Beklagten erwirtschaftbar sind, greift hier nicht ein. Die Beklagte ist im Februar 1951 geboren, also bei Schluss der mündlichen Verhandlung 75 Jahre alt. Dass eine statistische Lebenserwartung für die Beklagte über das 77 Lebensjahr hinaus besteht, ist nicht im Streit und allgemein bekannt. Die Beklagte hat zwar gesundheitlich Probleme geltend gemacht, aber nicht, dass diese für sie lebensbedrohlich seien oder sonst mit ihrem baldigen Tod zu rechnen wäre. Im Übrigen hatte die Klägerin das Angebot K 4 mit den jetzt verlangten Maßnahmen bereits mit E-Mail K 5 im Juli 2024 an die Beklagte übermittelt, so dass seither für die Beklagte die Möglichkeit bestanden hätte, die Maßnahmen durchzuführen; da seither nahezu 2 Jahre vergangen sind, ist auch insofern belegt, dass die verlangte Sanierung aus den fiktiven Erträgen erwirtschaftbar gewesen wäre.

In die Betrachtung sind fiktive anderweitige Wohnkosten der Beklagten nicht einzubeziehen.

Zwar enthält § 2 Abs. 2 des Vertrages die Formulierung „unter Berücksichtigung der mit dem bestellten Nießbrauch angestrebten Altersversorgung". Damit soll ersichtlich zum Ausdruck gebracht werden, dass eine finanzielle Versorgung der Beklagten insgesamt nicht gefährdet werden soll.

Einen konkreten Maßstab dafür, wie diese Berücksichtigung zu erfolgen hat, haben die Parteien in der Klausel jedoch nicht ausdrücklich ausformuliert. Das Gericht versteht aber den Parteiwillen dahin, dass mit der Wendung „aus den Grundstückserträgen zu Lebzeiten der Nießbraucherin nicht erwirtschaftet werden können" dieser Maßstab umschrieben sein sollte, um auch eine gewisse Rechtssicherheit zwischen den Parteien herzustellen, wie die Grenze zwischen der grundsätzlichen Kostenlast der Beklagten und dem Einsetzen der Finanzierungslast der Klägerin zu ziehen sei. Auch für den Fall, dass die Beklagte das Wohnungseigentum nicht selbst nutzen würde, sollte die Lastenverteilung nach dem Parteiwillen ersichtlich dahin erfolgen, dass außergewöhnliche Ausbesserungs- und Erneuerungsmaßnahmen bis zur Grenze der zu Lebzeiten der Beklagten erwirtschaftbaren Erträge von der Beklagten allein zu tragen wären, im Falle eines Überschreitens dieser Grenze hingegen der Darlehensanspruch nach § 2 Abs. 2 des Vertrages eingreifen sollte – und zwar dann („sofern") für die außergewöhnliche Ausbesserungsmaßnahme insgesamt.

Bei dieser Betrachtung verbleibt als einzig unbestimmte Variable die Frage, von welcher Lebenszeit der Beklagten bei Erforderlichwerden der Ausbesserungsmaßnahmen auszugehen ist. Diese Frage kann im vorliegenden Fall jedoch offenbleiben, da außer Zweifel steht, dass die Maßnahmen gemäß Anlage K 4 aus den fiktiven Erträgen innerhalb der derzeit sowohl statistisch als auch konkret erwartbaren Lebensdauer der Beklagten erwirtschaftet werden können.

Würde man hingegen auch die Berücksichtigung fiktiver Wohnkosten zulassen, so würde dies für di Parteien zu erheblichen Unsicherheiten bei der Vertragsanwendung führen. Es fehlen dann nämlich verlässliche Maßstäbe für die Bestimmung angemessener Kostenansätze und deren Obergrenzen (welche Wohnungsgröße, welche Lage, betreutes Wohnen oder nicht?), sodass eine konsistente und praktikable Handhabung nicht einmal im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung gewährleistet wäre. Das entspricht nicht dem Parteiwillen. Die Anknüpfung nur an die im Falle der Eigennutzung fiktiven Erträge, orientiert an dem von den Parteien vertraglich festgelegten Jahreswert des Nießbrauchs vermeidet dagegen die geschuldeten Unsicherheiten; gerade dies entspricht dem Parteiwillen bei Aufnahme der Klause in den Vertrag.

Gestützt wird dieses Ergebnis durch einen Vergleich mit derjenigen Konstellation, auf die § 2 Nr. 2 des Überlassungsvertrags seinem Wortlaut nach jedenfalls anwendbar ist, nämlich in den Fällen, in denen die Nießbraucherin das Objekt nicht selbst nutzen, sondern durch dessen Vermietung laufende Mieteinnahmen erzielen würde. In diesen Konstellationen hätte die Beklagte ja zwingend anderweitige Miet- bzw. Unterbringungskosten. Auch für diese Fallgestaltung sieht § 2 (2) des Vertrages K 1 keinen Abzug dieser Wohnkosten vor. Es soll nach dem Sinn und Zweck der Regelung um die „Erträge“ aus dem Objekt selbst im Verhältnis zu den Sanierungsmaßnahmen gehen. Nichts anderes kann dann aber für die vorliegende Konstellation der Berechnung anhand nur fiktiver Ertragswerte geltend. Dass der im Vertrag in § 5 angesetztes Jahreswert des Nießbrauchs unverhältnismäßig hoch im Vergleich zu real erwirtschaftbaren Erträgen angesetzt sei, hat die Beklagte nicht geltend gemacht.

Da somit die Maßnahmen gemäß Anlage K 4 aus den fiktiven Erträgen innerhalb der erwartbaren Lebensdauer der Beklagten erwirtschaftet werden können, liegen die Tatbestandsvoraussetzungen des § 2 Abs. 2 des Vertrages nicht vor. Der von der Beklagten geltend gemachte Anspruch auf Veranlassung der Darlehensaufnahme durch die Klägerin besteht daher nicht.

Da ein Gegenanspruch der Beklagten nicht gegeben ist, scheidet auch ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB aus. Die Klägerin kann die Verurteilung der Beklagten zur Vornahme der Maßnahmen gemäß Anlage K 4 daher uneingeschränkt – und nicht lediglich Zug um Zug gegen eine Mitwirkung an der Darlehensaufnahme – verlangen.

Der Klageantrag ist mithin in vollem Umfang begründet.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 Sätze 1 und 2 ZPO.

Der Streitwert wird auf 20.638,05 € festgesetzt.