Die Parteien streiten um Herausgabeansprüche an einem Flugplatzgelände

Die Parteien streiten um Herausgabeansprüche an einem Flugplatzgelände. Die Klägerinnen sind Eigentümerinnen des Geländes und der Gebäude, die Einzelheiten der Eigentumsverhältnisse ergeben sich aus den Zeichnungen der Anlage des Urteils. Die Drittwiderbeklagte war die Vertragspartnerin der Klägerinnen und der Beklagte nutzt den Flugplatz aufgrund eines Mietvertrags mit der Drittwiderbeklagten.

Die beiden Klägerinnen gründeten am 22.09.1992 die Drittwiderbeklagte als Betreibergesellschaft des Flugplatzes mit dem Satzungszweck

„Der Zweck der Gesellschaft ist die Bereitstellung des Flugplatzes in …………. für den Geschäftsreiseverkehr, den privaten Luftverkehr, die Förderung des Flugsports und sonstiger Veranstaltungen sowie der Betrieb des Flugplatzes“

Der Beklagte mietete die Flächen der Drittwiderbeklagten. Die Drittwiderbeklagte war zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags zur Vermietung der Flächen berechtigt. Der aktuelle Mietvertrag datiert 22.09.2015 und ersetzte einen zuvor bestehenden Mietvertrag aus dem Jahre 1997. Die Klägerinnen unterschrieben diese Mietverträge jeweils auch mit einem Zusatz „Für die Gesellschafter“. Zur Mietdauer und dem Recht zur Kündigung des Mietverhältnisses enthält der Mietvertrag folgende Regelung in § 2:

„2.1. Der Mietvertrag beginnt mit dem 01. Oktober 2015 und wird auf 15 Jahre geschlossen. Er verlängert sich automatisch um ein weiteres Jahr, wenn nicht spätestens drei Monate vor Ablauf eines Jahres von einer Partei durch einen eingeschriebenen Brieg gekündigt wird. Der Vermieter bekundet sein Interesse an einer langfristigen Regelung durch die Vergabe einer Option von weiteren zehn Jahren.

2.2. Der Vermieter ist zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter

in Konkurs gerät oder über sein Vermögen das Vergleichsverfahren eröffnet wird, oder ein entsprechender Antrag mangels Masse abgelehnt wird.

trotz mehrfacher schriftlicher Abmahnung vom Nutzungsgegenstand einen vertragswidrigen Gebrauch macht oder seinen Vertragsverpflichtungen nicht nachkommt.

mit der Zahlung des Mietzinses oder der gegenüber dem Vermieter zu erbringenden geldwerten Ersatzleistung für mehr als drei Monate in Verzug gerät.“

Hintergrund der Regelungen zur Laufzeit waren Investitionen des Beklagten in das Mietobjekt. Der Beklagte 2015 erhielt mit Bescheid vom 01.09.2016 Fördermittel in Höhe von insgesamt 85.752,70 EUR vom Brandenburgischen Ministerium für ländliche Entwicklung zur Sanierung des Vereinsheims, von Übernachtungs- und Aufenthaltsräumen, Sanitäranlagen, Küche, Werkstatt und der Flugzeughalle. Gemäß Ziff. 6.4 der damaligen Förderrichtlinie, war die Förderung mit der Auflage versehen, dass die Gebäude und baulichen Anlagen, welche Gegenstand der Förderung waren, ab Schlusszahlung an den Zuwendungsempfänger über einen Zeitraum von 12 Jahren dem Zuwendungszweck entsprechend zu verwenden waren. Der Zweckbindungsfrist der Förderrichtlinien folgte die bis zum 30.09.2030 vereinbarte Mindestlaufzeit im Mietvertrag des Beklagten vom 22.09.2015. Diese Sanierungsmaßnahmen fanden die ausdrückliche Zustimmung der Klägerin zu 1), was diese mit Schreiben vom 25.09.2015 schriftlich bestätigte.

Der Geschäftsführeranstellungsvertrag des zum Zeitpunkt der Verträge amtierenden Geschäftsführers der Drittwiderbeklagten enthielt folgende Zustimmungsvorbehalte der Gesellschafter:

„[… ]

Abschluss, Änderung oder Aufhebung von Verträgen, die die Gesellschaft im Einzelfall mit mehr als 500,00 EUR in einem Kalendermonat belasten;

Abschluss, Änderung oder Aufhebung von Verträgen betreffend ein Dauerschuldverhältnis, soweit die daraus erwachsene Belastung der Gesellschaft 500,00 EUR im Kalendermonat oder 6.000,00 EUR im Kalenderjahr übersteigt […]“

Die Klägerin zu 1) und die Drittwiderbeklagte schlossen einen mit „Gewerberaummietvertrag“ überschriebenen Vertrag. Die Klägerin zu 1) unterzeichnete den Vertrag unter dem 13.09.2018, die Drittwiderbeklagte rund ein halbes Jahr später, unter dem 11.03.2019. Der Beklagte war mit diesem Vertrag nicht einverstanden. Der Vertrag sah eine Mietzinszahlung nicht vor, sondern enthielt eine Betriebskostenzahlungsverpflichtung. Der maßgebliche § 5 des Vertrags hatte folgenden Wortlaut:

㤠5 Miete und Betriebskosten

Die Mietsache wird ohne Zahlung eines Grundmietzinses überlassen.

Der Mieter hat jedoch sämtliche Kosten der Unterhalt und Bewirtschaftung inklusive der Betriebskosten entsprechend § 2 BetrKVO zu tragen. Hierzu gehören insbesondere die Betriebskosten, die durch die Nutzung entstehen (Wasser, Elektroenergie, Heizenergie) sowie die Kosten für Müllabfuhr, Fäkalienabfuhr sowie durch sonstige Maßnahmen des Mieters entstehende einmalige oder laufende Lasten, Abgaben und Gebühren und die für bauliche Anlagen jeder Art entstehenden Steuern und Anschlussgebühren.“

In der Präambel des Vertrags vom 13.09.2018/11.03.2019 nahmen die Klägerin zu 1) und die Drittwiderbeklagte Bezug auf eine dem Beklagten gewährte Subvention und die Mindestförderungsfrist:

„Mit Bescheid vom 01.09.2016 und Änderungsbescheid vom 28.11.2017 des Landes Brandenburg, Landesamt für Ländliche Entwicklung, Landwirtschaft und Flurerneuerung wurde dem ………….………….. eine Zuwendung des Landes Brandenburg gemäß Richtlinie des Ministeriums für ländliche Entwicklung, Umwelt und Landwirtschaft über die Gewährung von Zuwendungen für die Förderung der ländlichen Entwicklung im Rahmen von …………. vom 20.08.2015, geändert am 06.04.2015 gewährt. Zuwendungszweck war die Sanierung von Gebäudeteilen und der Außenanlagen von Teilen des hiesigen Mietgegenstandes und zwar des Vereinshauses (Fenstererneuerung, Eingangstür, barrierefreie Gestaltung des Eingangsbereiches, der Dachkonstruktion und Fassadenanstrich), des Towers (Erneuerung der Fenster und Fensterbänke), der Werkstatt (Wärmedämmung, Fenstererneuerung), Dacherneuerung, Erneuerung der abflusslosen Sammelgrube Erneuerung der Einfriedung. Die Förderung erfolgt unter dem Vorbehalt des Widerrufes und der Rückforderung bei zweckentfremdeter Nutzung. Die Gebäude und baulichen dürfen deshalb 12 Jahre nicht verändert oder zweckentfremdet verwendet werden. Dies ist den Parteien bewusst und wird Vertragsgrundlage. Die zweckentfremdete Nutzung kann deshalb zur außerordentlichen Kündigung führen (vgl. § 3 des Mietvertrages).

Vertragsprägend ist darüber hinaus die besondere Lage des Mietgegenstandes. Der Mietgegenstand liegt im bauplanungsrechtlichen Außenbereich gemäß § 35 BauGB. Das Grundstück, welches den Mietgegenstand umfasst ist im derzeit gültigen Flächennutzungsplan als Industrie- und Gewerbefläche ausgewiesen.“

Das Land Brandenburg, die Klägerin zu 1) wie auch die Klägerin zu 2) forcieren die Schaffung und Errichtung des „Industriegebietes ………….“, das im Wesentlichen die Betriebsflächen des Flugplatzes einschließlich der angrenzenden Photovoltaikanlage, weiterer besiedelter Flächen sowie angrenzende land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen auf einer Fläche von etwa 138,5 Hektar umfassen soll.

Die Klägerin zu 1. sandte der Drittwiderbeklagten ein Kündigungsschreiben vom 27.02.2024, mit einer außerordentlichen Kündigung zum 31.08.2024, hilfsweise ordentlich zum 30.09.2024, höchst hilfsweise ordentlich zum nächstmöglichen Zeitpunkt. Das Schreiben ging der Drittwiderbeklagten noch am selben Tag zu. Die Drittwiderbeklagte erklärte die Kündigung des Mietvertrags mit dem Beklagten mit Schreiben vom 27.02.2024 außerordentlich zum 31.08.2024, hilfsweise ordentlich zum 30.09.2030, höchst hilfsweise ordentlich zum nächstmöglichen Zeitpunkt. Das Schreiben ging dem Beklagten auch ordnungsgemäß am 29.02.2024 zu.

Nach Beendigung des Mietvertrages forderten die Klägerinnen die Herausgabe der den Sonderlandeplatz …………. umfassenden Grundstücke, einschließlich der aufstehenden Gebäude vom Beklagten und der Drittwiderbeklagten. Die Drittwiderbeklagte beräumte ihre Bereiche des Flugplatzes. Der Beklagte verweigert die Räumung und Herausgabe der von ihm innegehaltenen Bereiche. Eine Verlegung des Flugplatzbetriebs auf Ausweichflächen scheiterte in der Vergangenheit mehrfach.

Die Luftfahrtbehörde entzog dem Sonderlandeplatz …………. mit Widerrufsbescheid vom 29.08.2024 die luftrechtliche Genehmigung auf einen Eigenantrag der Drittwiderbeklagten zum Entzug der Genehmigung hin. Aufgrund der fehlenden luftfahrtrechtlichen Genehmigungen könnte der Beklagte, selbst wenn ihm die Flächen weiter zur Verfügung gestellt würden, keinerlei Start- und Landetätigkeiten oder sonstige Luftfahrt, mit Ausnahme des Modellflugbetriebs, betreiben.

Diese Vorgehensweise entsprach den vorab vereinbarten Absprachen zwischen den Klägerinnen und der Drittwiderbeklagte. Die Klägerin zu 2) skizzierte das Vorgehen in ihrem Gemeinderatsbeschluss vom 06.02.2024 mit folgendem Wortlaut:

„Die Beendigung der Luftverkehrsnutzung setzt sich aus mehreren rechtlichen Handlungen zusammen. Eine der ersten Handlungen ist dabei, dass die beiden Flächeneigentümer und Gesellschafter der GmbH, die Stadt …………. und die Gemeinde …………., der Flugplatzbetriebsgesellschaft die für die Luftverkehrsnutzung notwendigen Betriebsflächen entziehen.

Die Flugplatzbetriebsgesellschaft wird diesen Entzug der Betriebsflächen sodann zum Anlass nehmen, den Mietern gemäß der geltenden Mietverträge fristgemäße Kündigungen auszusprechen. Dies dient wiederum der rechtskonformen Beendigung der Luftverkehrsnutzung sowie der Schließung des Sonderlandeplatzes gemäß Luftverkehrsgesetz.“

Mit Bescheid der gemeinsamen oberen Luftfahrtbehörde …………. vom 27.03.2025 ordnete sie die sofortige Vollziehung des Widerrufes der luftrechtlichen Genehmigung angeordnet worden.

Mit Schreiben vom 23.09.2024 bestellte sich der Prozessbevollmächtigte der Klägerinnen gegenüber dem Beklagten und forderte unter Verweis auf eine beigefügte Originalvollmacht der beiden Klägerinnen den Beklagten auf, das gesamte von ihm gehaltene Gelände, einschließlich der aufstehenden Gebäude vollständig geräumt und im vertragsgemäßen Zustand unverzüglich, spätestens jedoch bis Dienstag, den 15.10.2024, an die Drittwiderbeklagte oder hilfsweise die Klägerinnen zurückzugeben. Für den Fall des fruchtlosen Ablaufes der Frist kündigte er die Erhebung einer Räumungs- bzw. Herausgabeklage an.

Die Klägerinnen behaupten, es habe bereits vor dem Mietverhältnis der Klägerin zu 1) und der Drittwiderbeklagten ein mehr oder weniger schriftliches Mietverhältnis der Klägerinnen und der Drittwiderbeklagte gegeben. Die Klägerinnen und die Drittwiderbeklagte hätten sich vorher „durchgewurstelt“. Es lägen bereits mehrere verbindliche Anmeldungen für das geplante Gewerbegebiet auf dem Gelände des Flugplatzes vor. Die Klägerinnen hätten erhebliche Anstrengungen unternommen, um dem Beklagten eine Verlagerung des Flugbetriebes auf einen anderen Flugplatz in der näheren Umgebung zu ermöglichen. Der als Anlage K 1 vorgelegte Vertrag vom …………. habe ein zuvor bestehendes Nutzungsverhältnis zwischen den Klägerinnen und der Drittwiderbeklagten umfassend und vollständig ersetzt.

Mit der Klageerwiderung vom 14.03.2025, eingegangen bei Gericht am selben Tag, hat der Beklagte Widerklage und Drittwiderklage erhoben.

Die Klägerinnen beantragen,

Der Beklagte wird verurteilt, sämtliche von ihm genutzten Außenflächen gemäß Plan in der Anlage K 3a sowie Gebäudeflächen (Anlage K 3b) zu räumen und geräumt an die Klägerinnen herauszugeben. Die Räumung und Herausgabe erstrecken sich dabei insbesondere auf folgende Flächen und Räumlichkeiten in den aufstehenden Gebäuden: Sämtliche aus dem Plan der Anlage K 3a (in der Anlage K 3a rot umrandet) erkennbaren Freiflächen (einschließlich Start- und Landebahn) im Umfang von ca. 67.000,00 m², Folgende Räumlichkeiten der aufstehenden Gebäude gemäß Anlage K 3b (rot schraffiert) Flugzeughalle ca. 335,80 m² Lager ca. 34,10 m² Segelflugwerkstatt ca. 39,20 m² Windenwerkstatt ca. 78,31 m² Unterkunft 1 ca. 12,60 m² Unterkunft 2 ca. 12,60 m² Nasszelle 1 ca. 10,50 m² Nasszelle 2 ca. 29,58 m² Vorratsraum ca.17,85 m²

Der Beklagte beantragt,

1. die Klage wird abgewiesen.

Widerklagend und drittwiderklagend beantragt der Beklagte,

2. festzustellen, dass der zwischen der Drittwiderbeklagten und dem Beklagten am 22.09.2015 geschlossene Mietvertrag gemäß Anlage K 2 unverändert fortbesteht, 3. festzustellen, dass dem Beklagten aus dem am 22.09.2015 mit der Drittwiderbeklagten geschlossenen Mietvertrag gemäß Anlage K 2 auch gegenüber der Klägerin zu 1) und der Klägerin zu 2) ein Recht zum Besitz zusteht.

Die Klägerinnen und die Drittwiderbeklagte beantragen jeweils,

die Widerklage abzuweisen.

Der Beklagte meint, ein alternatives Überlassungsverhältnis der Klägerinnen an die Drittwiderbeklagte könne sich aus einem unentgeltlichen Auftrag, einem entgeltlichen Auftrag, einer kostenlosen, leihweisen Überlassung, als auch Verträge eigener Art (Verträge sui generis), die nicht eindeutig einem der gesetzlich geregelten Vertragstypen zugeordnet werden können.

Die Drittwiderbeklagte behauptet, sie sei mit ihrem Eigenantrag zur Aufhebung der Flugplatzbetriebserlaubnis einer amtswegigen Aufhebung zuvorgekommen. Zudem sei die Geschäftsgrundlage durch die Kündigung des Mietvertrags der Klägerin zu 1) und der Drittwiderbeklagten vom 13.09.2018/11.03.2019 und dem anschließenden Flächenentzug gestört, sodass sie zur Kündigung berechtigt war. Zudem meint die Drittwiderbeklagte, bei ihr als Unternehmen in öffentlich-rechtlichem Eigentum, seien öffentlich-rechtliche Belange als Geschäftsgrundlage zu berücksichtigen.

A. Klage

Die zulässige Klage ist unbegründet. Den Klägerinnen steht unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Herausgabeanspruch gegen den Beklagten zu.

I. Kein vertraglicher Herausgabeanspruch gemäß § 546 Abs. 2 BGB

1. Es fehlt an einem Mietverhältnis der Klägerinnen mit der Drittwiderbeklagten zum Zeitpunkt der Gebrauchsüberlassung an den Beklagten. Die Klägerinnen sind insoweit darlegungs- und beweisbelastet für das Vorliegen eines Mietvertrags, dessen Beendigung und der Gebrauchsüberlassung an den Beklagten auf Basis dieses Mietvertrags (BeckOK MietR/Klotz-Hörlin, 42. Ed. 1.12.2025, BGB § 546 Rn. 138, beck-online).

2. Der Klägerin zu 1) steht kein Herausgabeanspruch gegen den Beklagten zu.

Bei der Klägerin zu 1) fehlt es an einem Hauptmietverhältnis, welches wirksam gekündigt wurde. Für einen solchen Vertrag blieb die Klägerin zu 1) bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung jedweden verwertbaren Vortrag fällig.

a) Der Gewerberaummietvertrag vom 13.09.2018/11.03.2019 ist kein wirksamer Hauptmietvertrag, welcher die Grundlage eines Untermietverhältnisses bietet, da er dem Mietvertrag der Drittwiderbeklagten und des Beklagten zeitlich nachfolgte. Damit scheidet ein Anspruch auf dieser Grundlage aus, da § 546 Abs. 2 BGB zwingend erfordert, dass das Mietverhältnis, welches die Grundlage des Untermietverhältnisses bildet, vor der Gebrauchsüberlassung an den Beklagten geschlossen sein muss. Dies ergibt sich aus dem Wortlaut, der Systematik und dem Gesetzeszweck des § 546 Abs. 2 BGB.

So spricht schon der Wortlaut von § 546 Abs. 2 BGB, dass „der Mieter den Gebrauch einem Dritten überlassen“ überlassen haben muss. Die Wortwahl und Zeitform sprechen dafür, dass bereits im Zeitpunkt der Gebrauchsüberlassung ein Hauptmietverhältnis zwischen dem „Mieter“ und dem Vermieter bestanden haben muss, im Rahmen dessen der Mieter den Gebrauch einem Dritten überlassen hat. Zum selben Ergebnis kommt die systematische Auslegung, da § 546 Abs. 2 BGB systematisch ein Schuldbeitritt ist (BGH NJW 1981, 865, 866 beck-online; MüKoBGB/Heinemeyer, 10. Aufl. 2025, BGB § 414 Rn. 13, beck-online). Ein Schuldbeitritt bedingt zwingend, dass eine Schuld bereits besteht, welcher ein neuer Schuldner beitreten kann (BeckOGK/Heinig, 1.6.2025, BGB § 414 Rn. 22, beck-online). Schließlich ergibt auch die teleologische Auslegung dieses Ergebnis, da der Gesetzeszweck darin besteht den Vermieter bei der Untervermietung oder einer sonstigen Besitzüberlassung der Mietsache davor zu schützen, die Mietsache nicht zurückzuerhalten, wenn das Mietverhältnis mit seinem gewählten Vertragspartner endet. Dieser Gesetzeszweck setzt ebenfalls voraus, dass das Mietverhältnis zum Zeitpunkt der Übergabe an den Dritten bereits besteht, da dem Gedanken des § 546 Abs. 2 BGB die Situation zugrundeliegt, dass der Dritte seinen Besitz aus dem Recht zum Besitz durch den Mieter herleitet (Börstinghaus/Siegmund/Börstinghaus, 8. Aufl. 2025, BGB § 546 Rn. 62, beck-online). Dies setzt denklogisch zwingend voraus, dass der Mieter schon zum Zeitpunkt der Gebrauchsüberlassung sein Besitzrecht als Mieter ausübt.

b) Darüber hinaus handelt es sich bei dem als Gewerberaummietvertrag überschriebenen Vertrag vom 13.09.2018/11.03.2019 nicht um einen Miet-, sondern um einen Leihvertrag. Dies ergibt die Auslegung des Vertrags, wobei die falsche Bezeichnung als Mietvertrag nicht schadet (“falsa demonstratio non nocet“).

Der Vertrag sieht eine unentgeltliche Überlassung der Gebäude und Flächen an die Drittwiderbeklagte vor. Es fehlt insoweit an der Vereinbarung eines Mietzinses, der Vertrag entspricht dem Idealbild der Leihe gemäß §§ 598ff. BGB. Zwar weisen die Klägerinnen daraufhin, dass die Verpflichtung zur Zahlung von Betriebskosten als Vereinbarung einer Mietzinspflicht gesehen werden kann (OLG Stuttgart Beschl. v. 20.8.2009 – 6 W 44/09, BeckRS 2009, 23539, beck-online). Dabei übersehen die Klägerinnen jedoch, dass es sich insoweit um die Ausnahme der Regel handelt und die Vereinbarung der Betriebskostenzahlung das Vorliegen eines Mietverhältnisses weder indiziert noch nahelegt (BGH NZM 2017, 729, 731f. Rn. 31-33, beck-online). Vielmehr spricht in diesem Fall, bei Fehlen weiterer Anhaltspunkte, eine Vermutung zugunsten der Leihe, da die Leihe neben dem unentgeltlichen Nutzungsrecht, die Pflicht des Entleihers zur Tragung der laufenden Kosten in § 601 Abs. 1 BGB enthält (BGH NZM 2017, 729, 731f. Rn. 31-33, beck-online). Daher indiziert die bloße Pflicht zur Tragung von Betriebskosten eine Leihe statt eines Mietvertrags (OLG Dresden ZMR 2003, 250).

Als mietrechtliche Sonderbestimmung ist § 546 Abs. 2 BGB nicht analogiefähig.

Dieser Wertung steht auch der weitere Rechtsvortrag der Klägerinnen in nicht nachgelassenen Schriftsatz vom …………. entgegen. Soweit die Klägerinnen hier auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 04.05.1970 – VIII ZR 179/68 referenzieren, verhilft dies ihrer Argumentation nicht zum Erfolg. Zwar muss ein Mietzins nach dieser Vorschrift nicht kostendeckend sein, es muss sich aber - auch nach diesem Urteil - um einen Mietzins handeln. Dies ist nach dem Gewerberaummietvertrag vom 13.09.2018/11.03.2019 nicht der Fall. Der Vertrag bestimmt ausdrücklich in § 5.1, dass die Flächen „ohne Zahlung eines Grundmietzinses“ und damit mietzinsfrei überlassen werden.

Soweit in § 5.2 die Betriebs- und Bewirtschaftungskosten auf die Drittwiderbeklagte umgelegt werden, enthält der Vertrag keine Bestimmung, dass diese Betriebskosten als Miete geschuldet sind. Eine solche Bestimmung ergibt sich weder aus dem Wortlaut von § 5.2, noch aus der Systematik von § 5. Das Gegenteil ist vielmehr der Fall. Die Überschrift von § 5 differenziert, wie auch die Binnensystematik von § 5, zwischen Miete (§ 5.1 des Vertrags) und Betriebskosten (§ 5.2 des Vertrags). Dabei wird sowohl aus dem Wortlaut des § 5 als auch dessen Systematik klar, dass die Vertragsparteien inhaltlich und gedanklich die Miete und die Bewirtschaftungskosten trennten und nicht etwa eine „Gesamt-Warmmiete“ bestehend aus einer „Kaltmiete“ von 0 Euro und einer Betriebskostenzahlung sahen, sondern vielmehr Mietfreiheit und Bewirtschaftungskosten separat sahen. Daraus folgt gemäß der Auslegung anhand von §§ 133, 157 BGB die Vereinbarung einer Leihe in Form der kostenlosen Überlassung der Flächen und Gebäude und der Kostentragung gemäß § 601 Abs. 1 BGB.

3. Für die Klägerin zu 2) scheitert ein solcher Anspruch schon daran, dass es keinen Hauptmietvertrag der Klägerin zu 2) mit der Drittwiderbeklagten gibt. Selbst wenn man den von den Klägerinnen nach dem Mietvertrag des Beklagten mit der Drittwiderbeklagten als Untermietvertrag versteht, ist dieser lediglich zwischen der Klägerin zu 1) und der Drittwiderbeklagten geschlossen. Für eine Einbeziehung der Klägerin zu 2) in dieses Vertragsverhältnis ergeben sich weder nach dem Vortrag der Parteien noch aus der Urkunde selbst Anhaltspunkte, welche eine richterliche Auslegung des Vertrags gemäß §§ 133, 157 BGB in diese Richtung ermöglichen.

Soweit der Klägervertreter diesbezüglich meint, eine Überlassung sei gesamthaft in Form eines Mietvertrags gewollt gewesen, widerspricht die klare Rubrizierung des Vertrags einem solchen gesamthaften Mietvertrag. Insoweit läge - diese Auffassung der Klägerinnen als korrekt unterstellt - schon kein wirksamer Vertrag vor. Gemäß § 154 Abs. 1 Satz 1 BGB steht dem Abschluss eines Vertrags eine fehlende Einigung über die essentialia negotii des Vertrags entgegen. Die jeweiligen Vertragsparteien gehören bei Mietverträgen zu den essentialia negotii (BeckRA-HdB/Klotz-Hörlin, 12. Aufl. 2022, § 19. Rn. 7, beck-online). In diesem Fall hätten die Vertragsparteien einen Vertrag über die Flächen der Klägerin zu 2) ohne jedwede Einbeziehung der Klägerin zu 2) geschlossen.

Mangels eines Hauptmietverhältnisses steht der Klägerin zu 2) kein Anspruch gemäß § 546 Abs. 2 BGB zu, da dieser bereits tatbestandlich zwingend einen wirksam zustande gekommenen Hauptmietvertrag voraussetzt (MüKoBGB/Bieber, 9. Aufl. 2023, BGB § 546 Rn. 22, beck-online).

4. Weitere Mietverträge, insbesondere aus der Zeit vor dem Abschluss des Vertrags der Drittwiderbeklagten und dem Beklagten tragen die Klägerinnen schon nicht ausreichend substantiiert vor. Bei der pauschalen Behauptung eines mündlichen Mietverhältnisses zwischen den Klägerinnen und der Drittwiderbeklagten handelt es sich schon nicht um schlüssigen Vortrag. So behaupten die Klägerinnen, der Gewerberaummietvertrag vom 13.09.2018/11.03.2019 habe das vorher bestehende mündliche Mietverhältnis ersetzt. Unterstellt man diesen Vortrag als zutreffend, bestünde von Anfang an, kein Mietverhältnis der Klägerin zu 2) mit der Drittwiderbeklagten, da diese keine Vertragspartei des Gewerberaummietvertrags vom 13.09.2018/11.03.2019 ist.

Soweit die Klägerinnen vortragen, die Drittwiderbeklagte und die Klägerinnen hätten sich in der Nachwendezeit ohne ausreichende rechtliche Begleitung „durchgewurstelt“ erscheint dem erkennenden Richter dieser Vortrag glaubhaft. Jedoch folgt aus diesem Vortrag nicht, dass ein Mietverhältnis zwischen Drittwiderbeklagter und den Klägerinnen bestand. Dies behaupteten die Klägerinnen zwar, der Beklagte hat dies jedoch (zudem substantiiert) bestritten.

So schildert der Beklagte eine ganze Reihe von alternativen Gestaltungen, aus der sich eine Besitzüberlassung der Klägerinnen an die Drittwiderbeklagte zur Vermietung ergeben kann. Insbesondere eine Überlassung im Wege einer gesellschaftsrechtlichen Gestaltung liegt hier aufgrund des Satzungszwecks der Drittwiderbeklagten nahe, ohne dass es hierauf im Ergebnis ankommt, da die Klägerinnen für das Vorliegen eines Mietverhältnisses trotz eines ausdrücklichen richterlichen Hinweises gemäß § 139 ZPO keinen Beweis angeboten oder vertiefenden Vortrag gehalten haben.

Insoweit erklärte der Klägervertreter in der mündlichen Verhandlung, dass trotz intensiver Suche kein schriftlicher Mietvertrag und auch sonst kein Nachweis für einen Mietvertrag - etwa in Form von verwaltungsinternen Vermerken, u.a. - finden ließ. Dies spricht dafür, dass ein solcher Vertrag entgegen der Behauptung nicht geschlossen wurde. Damit blieben die beweisbelasteten Klägerinnen bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung jedenfalls beweisfällig bezüglich des behaupteten Mietverhältnisses der Klägerinnen zur Drittwiderbeklagten vor dem Abschluss des Mietvertrags der Drittwiderbeklagten und dem Beklagten vom ………….. Auch im nicht nachgelassenen Schriftsatz der Klägerinnen findet sich kein weiterer Vortrag zu einem etwaigen Mietverhältnis.

5. Schließlich stünde dem Anspruch der Klägerinnen die Einrede des Rechtsmissbrauchs des Beklagten gemäß § 242 BGB entgegen. Dies ergibt sich aus mehreren Gesichtspunkten.

a) Der Beklagte durfte sich rechtlich geschützt als Hauptmieter der Flächen sehen (BGH NJW 1982, 1696, 1697f. beck-online). Zunächst ist der Mietvertrag der Drittwiderbeklagten und dem Beklagten vom 22.09.2015 mit Mietvertrag und nicht mit Untermietvertrag überschrieben. Auch im weiteren spricht der Vertrag die Drittwiderbeklagte als „Vermieter“ und den Beklagten als „Mieter“ an. Es besteht weder im Vertrag noch in den weiteren Anlagen ein Hinweis darauf, dass es sich beim Beklagten um einen Untermieter und nicht um einen Mieter handelt. Insbesondere das Unterstützungsschreiben der Klägerin zu 1) vom 25.09.2015 enthält keinerlei Hinweis auf ein etwaiges Mieter-Untermieterverhältnis.

Dieses Vorspielen der Stellung als originärer Vermieter auf Seiten der Drittwiderbeklagten wiegt umso schwerer, als dass auch die Klägerinnen als vermeintliche Hauptvermieter den Mietvertrag der Drittwiderbeklagten und des Beklagten vom 22.09.2015 mitunterzeichneten und an keiner Stelle darauf hinwiesen, dass eigentlich die Klägerinnen die Hauptvermieterinnen gewesen sein wollen. Dieses Verhalten der Klägerinnen und der Drittwiderbeklagten spricht vielmehr dafür, dass die Flächenübergabe der Klägerinnen an die Drittwiderbeklagte einen anderen Rechtsgrund als eine Miete hatte und legt - dies ist dem Beklagten zuzugeben - eine gesellschaftsrechtliche Überlassung als Betriebsvermögen deutlich näher als eine schuldrechtliche Überlassung.

Etwaigen Vortrag zur Kenntnis der Verhältnisse der Parteien hielten weder die Klägerinnen noch die Drittwiderbeklagte, obwohl das Gericht bereits in der Ladungsverfügung hierauf hinwies.

b) Darüber hinaus besteht hier der Einwand unzulässiger Rechtsausübung, da die Klägerinnen die Situation des § 546 Abs. 2 BGB kollusiv herbeiführten, um das lange Mietverhältnis des Drittwiderbeklagten mit dem Beklagten zu beenden. Dies steht zur vollen tatrichterlichen Überzeugung gemäß § 286 ZPO fest.

So löst schon der Abschluss des Gewerberaummietvertrags vom 13.09.2018/11.03.2019 mit einer Vertragslaufzeit von lediglich 5 Jahren und anschließender Verlängerung um jeweils 1 Jahr erhebliche Fragezeichen, wenn die Vertragsparteien zu diesem Zeitpunkt wussten, dass die Drittwiderbeklagte mit dem Beklagten für weitere 22 Jahre für exakt die Mietsache verbunden war. Diese Diskrepanz der unterschiedlichen Vertragsdauern, konnten weder die Klägerinnen noch die Drittwiderbeklagte in der mündlichen Verhandlung nicht sinnvoll erklären, obwohl zumindest die Klägerinnen einräumten zu diesem Zeitpunkt bereits anwaltlich beraten gewesen zu sein. Dabei wiegt insbesondere die Präambel des Gewerberaummietvertrags vom 13.09.2018/11.03.2019 besonders schwer, da die Klägerinnen und die Drittwiderbeklagte hier die zwölfjährige Mindestförderungsdauer in den Vertrag einführen und in Kenntnis dieser eine fünfjährige Mietdauer vereinbaren.

Schon dies indiziert im Rahmen der tatrichterlichen Würdigung, dass die Klägerinnen und die Drittwiderbeklagte in Erwartung des von sämtlichen Parteien geschilderten Investitionsprojekts „Industriegebiet ………….“ auf dem Flugplatzgelände kollusiv zusammenwirkten sich des störenden Vertrags mit dem Beklagten zu entledigen. Vollends zur richterlichen Überzeugung führte dann jedoch der Gemeinderatsbeschluss der Klägerin zu 2) vom 06.02.2024, in welchem die Klägerin zu 2) das hiesige Vorgehen minutiös beschreibt, dass man zunächst der Drittwiderbeklagten die Flächen entzieht und die Drittwiderbeklagte dies zum Anlass nimmt auf dieser Basis die Mietverträge zu kündigen. Schließlich spricht der Eigenantrag der Drittwiderbeklagten, welche im vollen Eigentum beider Klägerinnen steht, zur Aufhebung der Flugplatzerlaubnis und der anschließenden Behauptung einer Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrags zum Beklagten für ein abgestimmtes, kollusives Zusammenwirken der Klägerinnen und der Drittwiderbeklagten.

Dabei ist es auch ausgeschlossen, dass die Drittwiderbeklagte ohne die Billigung bzw. ausdrückliche diesbezügliche Anweisung der Klägerinnen agierte. Wie die Klägerinnen selbst vortragen, durfte der Geschäftsführer der Drittwiderbeklagten keine Dauerschuldverhältnisse verändern, bei den sich eine Belastung der Drittwiderbeklagten von mehr als 6.000,00 Euro p.a. ergibt. Hier kündigte der Geschäftsführer der Drittwiderbeklagten einen Mietvertrag mit Einnahmen von 6.200,00 Euro p.a., führte als mit der Kündigungserklärung eine Belastung der Drittwiderbeklagten von mehr als 6.000,00 Euro herbei. Dass dies ohne die entsprechend erforderliche Billigung der Klägerinnen geschah, ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Vielmehr sprechen die vorgelegten Gemeinde- bzw. Stadtratsbeschlüsse dafür, dass die Klägerinnen dieses vertragsbrüchige Verhalten der Drittwiderbeklagten nicht nur billigten, sondern vielmehr ausdrücklich anwiesen.

Ein solches Zusammenwirken begründet für den (vermeintlichen) Untermieter die Einrede unzulässiger Rechtsausübung gemäß § 242 BGB, denn die Klägerinnen drangen in sittenwidriger Art und Weise in das Vertragsverhältnis der Drittwiderbeklagten und des Beklagten ein. Die Klägerinnen kannten die Vertragsdauer des Mietvertrags der Drittwiderbeklagten und des Beklagten vom 22.09.2015 genau, da sie diesen ausdrücklich selbst unterzeichneten. Gleichwohl wählten sie bei Abschluss des Gewerberaummietvertrags vom 13.09.2018/11.03.2019 eine lediglich 5-jährige Vertragsdauer, obschon sie die langfristige Subvention sogar in die Präambel aufnahmen. Die anschließende Kündigung und Entziehung der Flächen erfolgte - noch dazu unter anwaltlicher Begleitung - ebenfalls in voller Kenntnis der längeren vertraglichen Verpflichtung der Drittwiderbeklagten. Dies ergibt in der Gesamtschau ein sittenwidriges Verhalten der Klägerinnen und der Drittwiderbeklagten in Form des kollusiven Zusammenwirkens und dem Verleiten zum Vertragsbruch unter Ausnutzung der gesellschafterlichen Beziehungen der Klägerinnen zur Drittwiderbeklagten (BGH NJW 2014, 1380 Rn. 8, beck-online).

Dies steht zur vollen Überzeugung des Gerichts gemäß § 286 ZPO fest. Dabei darf der Tatrichter bei der Würdigung gemäß § 286 ZPO den gesamten Prozessinhalt verwerten. Das Gericht darf alle Informationen des Rechtsstreits seinem Urteil zugrunde legen, von denen es prozessordnungsgemäße Kenntnis erlangt hat („freie Verhandlungswürdigung“) (MüKoZPO/Prütting, 7. Aufl. 2025, ZPO § 286 Rn. 3, beck-online). Schweres Gewicht kommen hier der Beschlussvorlage der Gemeindevertretung …………., die geradezu minutiös die vertragswidrige Entfernung des Beklagten vom Gelände des Investitionserwartungsgebiets „Industriegebiet ………….“ schildert und sowohl die Motivation - Ansiedelung von Unternehmen - als auch die Vorgehensweise der beteiligten im Einzelnen schildert, der Präambel und der Vertragsdauer des Vertrags vom 13.09.2018/11.03.2019 zu.

Dieses Vorgehen wird durch die Verschleierungstaktik der Klägerinnen und der Drittwiderbeklagten durch ihr sonstiges Prozessverhalten maßgeblich gestützt. Das Gericht hatte hier bereits in der Ladungsverfügung jeweils einen informierten Vertreter der Parteien geladen. Dem kamen weder die Drittwiderbeklagte noch die Klägerinnen nach. Die Klägerinnen entsandten vielmehr einen neuen stellvertretenden Bürgermeister und die Drittwiderbeklagte einen unmittelbar vor der mündlichen Verhandlung neu bestellten Geschäftsführer. Beide hatten verständlicherweise keinerlei nähere Kenntnis von den hier in Rede stehenden Verträgen und konnten gerade nicht zur Sachverhaltsaufklärung beitragen.

Der erkennende Richter wertet hierbei den kürzlichen Austausch des Geschäftsführers ohne jede weitere Begründung durch die Drittwiderbeklagte, sowie die Entsendung eines Gemeindevertreters ohne jede Sachverhaltskenntnis zu Lasten der Klägerinnen und der Drittwiderbeklagten. Dieses Prozessverhalten verwertet das Gericht im Rahmen der freien Beweiswürdigung zu Lasten der Klägerinnen und der Drittwiderbeklagten. Erkennbar ging es den Klägerinnen und der Drittwiderbeklagten darum, jede Sachverhaltsaufklärung zu verhindern. Gemäß § 286 Abs. 1 ZPO darf der erkennende Tatrichter über den eigentlichen Wortlaut hinaus, das gesamte Prozessgeschehen verwerten. Das Gericht darf also alle Informationen des Rechtsstreits seinem Urteil zugrunde legen, von denen es prozessordnungsgemäße Kenntnis erlangt hat („freie Verhandlungswürdigung“) (MüKoZPO/Prütting, 7. Aufl. 2025, ZPO § 286 Rn. 3, beck-online). Hierzu gehört auch das Prozessverhalten der Parteien.

Dies alles führt sowohl auf der Seite der Klägerinnen als auch auf der Seite der Drittwiderbeklagten zur unabweisbaren Schlussfolgerung einer Verschleierung des kollusiven Zusammenwirkens zur „Entmietung“ der streitgegenständlichen Flächen und Gebäude. Ein solcher Indizienbeweis ist im Zivilrecht zulässig (Huber JuS 2016, 218, beck-online). Die Indizien ergeben den notwendigen festen und belastbaren Ring, welcher den unabweisbaren Rückschluss auf die Beweistatsache eines kollusiven Zusammenwirkens zur Entmietung zulassen.

II. Kein Herausgabeanspruch gemäß § 604 Abs. 4 BGB

Den Klägerinnen steht - entgegen ihres weiteren Rechtsvortrags im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom ………….- kein Herausgabeanspruch gemäß § 604 Abs. 4 BGB zu.

Als parallele Vorschrift zu § 546 Abs. 2 BGB steht auch bezüglich dieses Anspruchs der Einwand unzulässiger Rechtsausübung aufgrund des kollusiven Zusammenwirkens der Klägerinnen und der Drittwiderbeklagten entgegen.

Daneben ist die Rückforderung jedoch bereits gemäß § 604 Abs. 2 Satz 1 BGB ausgeschlossen. Wie die Klägerinnen zu Recht betonen wandelte sich das Leihverhältnis nach der initialen Leihdauer in ein solches mit unbestimmter Laufzeit. In diesem Fall kommt es für den Leihzeitraum auf den übergebenen Zweck an. Dieser Zweck ist dem Satzungszweck der Drittwiderbeklagten und der Präambel des Vertrags vom 13.09.2018/11.03.2019 zu entnehmen. Die streitgegenständlichen Flächen waren zum Zweck des Flughafenbetriebs durch die Drittwiderbeklagte langfristig, mindestens bis zum Ablauf des Förderzeitraums, übergeben. Solange war die Rückgabe der Leihsache gemäß § 604 Abs. 2 Satz 1 BGB ausgeschlossen.

Die Kündigung des Leihvertrags war unwirksam, da weder ein vertragliches Kündigungsrecht noch ein gesetzliches Kündigungsrecht gemäß § 605 BGB bestand. Der Vertrag sieht Kündigungsrechte lediglich für raumordnungsrechtliche oder bauplanungsrechtliche Gründe, vertragszweckwidrige Nutzung oder Überschuldung der Drittwiderbeklagten vor. Keiner dieser Gründe ist seitens der Klägerinnen oder der Drittwiderbeklagten vorgetragen oder liegt vor.

Von den gesetzlichen Kündigungsgründen des § 605 BGB liegt ebenfalls keiner vor. Allenfalls wäre ein Bedürfnis der Klägerinnen nach den überlassenen Flächen im Sinne des § 605 Nr. 1 BGB denkbar. Dies setzt jedoch zusätzlich einen nicht vorhergesehenen Umstand voraus. Daran fehlt es hier. Der Vertrag enthält in der Präambel bereits den Verweis auf das geplante „Industriegebiet ………….". Dass die Flächen hierfür benötigt werden, war also gerade nicht unvorhergesehen oder überraschend, sondern die Parteien schlossen den Leihvertrag gerade in Kenntnis dieser Situation. Dies schließt eine Kündigung aufgrund eines Bedürfnisses auf Basis eines unvorhergesehenen Umstands aus.

Da die Drittwiderbeklagte nicht verpflichtet ist die Flächen herauszugeben, scheitert der Anspruch auch im Verhältnis zum Beklagten.

III. Kein Herausgabeanspruch gemäß § 985 BGB

Den Klägerinnen steht kein Herausgabeanspruch gemäß § 985 BGB zu.

1. Der Anspruch scheitert jedoch nicht bereits an einem etwaigen vertraglichen Anspruch gemäß § 546 Abs. 2 BGB bzw. § 604 abs. 4 BGB, da dieser den Eigentumsherausgabeanspruch des § 985 BGB nicht verdrängt (BGHZ 34, 122, 123; BGHZ 79, 232, 235; BGH, NJW 1985, 141).

2. Die Klägerinnen sind zunächst Eigentümerinnen der verschiedenen an den Beklagten übergebenen Flächen und Gebäude. Der Beklagte ist demgegenüber Besitzer.

3. Der Beklagte hat jedoch ein Recht zum Besitz aus dem Mietvertrag der Drittwiderbeklagten und des Beklagten vom 22.09.2015.

Dies ergibt sich zunächst daraus, dass die Drittwiderbeklagte zum Zeitpunkt des Vertragschlusses unstreitig zum Abschluss des Vertrags berechtigt war, was die Klägerinnen selbst vortragen. Dieses Recht zum Besitz berechtigt den Beklagten zum Besitz auch und gerade gegenüber den Klägerinnen, da die Klägerinnen diesem Vertrag im Wege eines Schuldbeitritts gemäß §§ 421 ff. BGB beitraten und darüber hinaus der Drittwiderbeklagten gestatteten derartige Mietverträge abzuschließen und somit auf ihr gegebenenfalls bestehendes Recht zur Flächenrückforderung zumindest konkludent verzichteten.

a) Die Unterschriften der Klägerinnen unter dem Vertrag bewirken eine vertragliche Bindung der Klägerinnen an dieses Mietverhältnisses im Wege eines Schuldbeitritts gemäß § 421 BGB. Dies ergibt die tatrichterliche Auslegung gemäß §§ 133, 157 BGB des Mietvertrags der Drittwiderbeklagten und des Beklagten vom 22.09.2015 und dort insbesondere der Unterschriften der Klägerinnen. Die Unterschriften begründen einen entsprechenden Rechtsbindungswillen der Klägerinnen, dass diese den Vertrag und den Besitz des Beklagten auf der Schuldnerseite beitreten und die vermieteten Flächen für den Zeitraum des Mietvertrags überlassen.

Dies ergibt sich zunächst daraus, dass es zum Zeitpunkt des Abschlusses sowohl des Mietvertrags der Drittwiderbeklagten und des Beklagten vom 22.09.2015 als auch dessen Vorgänger von 1997 keine vertragliche Beziehung zur Übertragung der Flächen der Klägerinnen auf den Drittwiderbeklagten gab und bezüglich der Klägerin zu 2) bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung bis heute nicht gibt.

Ginge man hier vom Vortrag der Klägerinnen als zutreffend aus, stand der Beklagte während des gesamten Nutzungszeitraums des Flugplatzes, wie auch die Drittwiderbeklagte im Übrigen, unter dem ständigen Risiko der jederzeitigen Kündigungsmöglichkeit. Denn ein mündlicher Gewerbemietvertrag ist - worauf die Klägerinnen zutreffend hinweisen - jederzeit ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist gemäß § 542 Abs. 1 BGB kündbar. Diese Situation ist für die Drittwiderbeklagte weder mit dem Betrieb eines Flugplatzes noch mit ihrem Satzungszweck noch mit den langen von ihr abgeschlossenen Mietverträgen vereinbar. Auch die langfristigen Investitionen des Beklagten, welcher diese mit Einverständnis und Unterstützung der Klägerinnen und der Drittwiderbeklagten vornahm, sprechen gegen eine solche Gestaltung.

Zudem weist die Drittwiderbeklagte auf die erheblichen Anstrengungen einer Flugplatzgenehmigung und dem hierfür erforderlichen Zeitaufwand hin. Auch dies lässt die klägerseits geschilderte fehlende Planbarkeit eines mündlichen Mietvertrags unglaubhaft erscheinen. Dieser Eindruck verstärkt sich noch bei der Betrachtung des Satzungszwecks der Drittwiderbeklagten, der in der Bereitstellung des Flugplatzes besteht. Schließlich wäre es eine grobe Treuepflichtverletzung der Drittwiderbeklagten Mietverträge über Jahrzehnte mit dem Beklagten zu schließen, wenn sie das Risiko eines jederzeit möglichen Vertragsbruchs hätte tragen müssen.

All dies spricht gegen die Behauptung der Klägerinnen einer mündlichen, jederzeit kündbaren Mietvereinbarung zwischen den Klägerinnen und der Drittwiderbeklagten.

Vielmehr ergibt sich hieraus, dass dem Beklagten beizutreten ist und die Klägerinnen den Mietverträgen der Drittwiderbeklagten mit dem Beklagten beitreten wollten und diese Verträge auch gegen sich gelten lassen wollten.

Der Schuldbeitritt unterliegt keiner bestimmten Form (stRspr seit RGZ 59, 232, 233; BGH NJW 1991, 3095, 3098; BGHZ 121, 1, 3; OLG Hamm NJW-RR 1993, 113), sodass die einfache Unterzeichnung auf dem Mietvertrag der Drittwiderbeklagten und des Beklagten vom 22.09.2015 formwirksam war.

b) Die abweichend geschilderte Rechtsauffassung der Klägerinnen, sie hätten auf diese Weise lediglich eine Billigung und damit haftungsausschließende Wirkung für ihren angestellten Geschäftsführer signalisieren wollen, ist weder mit dem normalen Geschäftsbetrieb von privatwirtschaftlichen Unternehmen noch dem Gesetz oder dem Geschäftsführeranstellungsvertrag vereinbar.

Wie das Gericht bereits mit der Hinweisverfügung in der Ladung mitteilte, arbeitete der erkennende Richter für nahezu 10 Jahre als Rechtsanwalt und Syndikusrechtsanwalt in und für mittelständische Unternehmen bis hin zu großen Konzernstrukturen. In sämtlichen dieser unternehmerischen Kontexte kam eine Unterzeichnung von Gesellschaftern auf externen Verträgen zur internen Freigabe nicht vor. Wenn es derartige Erklärungen von Gesellschaftern an Geschäftsführer gab - was insbesondere in konzernverbundenen Unternehmen von Vorständen an Geschäftsführer von Konzerntöchtern regelmäßig vorkam - erfolgten diese immer im Wege interner Richtlinien, Weisungen oder Vermerken und gerade nicht mit Außenwirkung. Die wohl häufigste Form interner Freigabe war der sogenannte Laufzettel, auf dem alle beteiligten Stakeholder einer Vereinbarung ihre interne Freigabe per Unterschrift erklärten. Die Auslegung der Klägerinnen und der Drittwiderbeklagten einer internen Billigung auf einem unternehmensexternen Dokument ist somit kein alltäglicher Vorgang, sondern eine atypische Sonderkonstellation. Hieraus ergibt sich für die Klägerinnen eine erheblich höhere Vortragslast, der sie bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung nicht nachkamen. Die Klägerinnen haben zum Beispiel nicht vorgetragen, dass sie als Gesellschafter auf sämtlichen Verträgen der Drittwiderbeklagten mitunterzeichneten. So bleiben nur die Mietverträge mit dem Beklagten, bei denen die Unterzeichnung aufgrund des darin zu sehenden Schuldbeitritts eine eigenständige rechtliche Bedeutung hatte. Auf das zulässige Bestreiten der Beklagten mit Nichtwissen boten die Klägerinnen zudem keinerlei Beweis an, sodass die Klägerinnen bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung jedenfalls beweisfällig blieben.

Darüber hinaus widerspricht der Vortrag der Klägerinnen die Unterschriften dem gesetzlichen Leitbild eines Geschäftsführers. § 35 Abs. 1 GmbHG sieht eine Gesamtvertretungsbefugnis des Geschäftsführers für sämtliche Geschäfte (Satz 1) und eine Vertretung durch die Gesellschafter nur für den Fall der Führungslosigkeit der Gesellschaft (Satz 2) vor. Die Vertretungsbefugnis des Geschäftsführers ist nicht - auch nicht durch einen Anstellungsvertrag - beschränkbar (BFHE, 169, 322ff., Punkt II.A.4.a). Die Unterzeichnung der Gesellschafter auf den Mietverträgen muss daher einen Erklärungsgehalt für die Gesellschafter selbst haben, wie es der Wortlaut der Unterschriftenzeile „Für die Gesellschafter“ nahelegt. Dieser Erklärungsgehalt ergibt den Schuldbeitritt der Klägerinnen zum Mietvertrag.

Schließlich belegen die Klägerinnen selbst unter Vorlage der Auszüge aus dem Geschäftsführeranstellungsvertrag, dass ihre Unterschrift zur Erteilung einer Freigabe gerade nicht erforderlich war. So enthalten beide von den Klägerinnen geschilderte Freigabeklauseln des Anstellungsvertrags ein Zustimmungserfordernis der Gesellschafter bei Abschluss von Verträgen, die eine Belastung der Drittwiderbeklagten enthalten. Die Mietverträge der Drittwiderbeklagten mit dem Beklagten enthielten jedoch keinerlei Belastung der Drittwiderbeklagten, sondern bewirkten Einnahmen.

Unter Belastung versteht die Betriebswirtschaft im Kontext des betrieblichen Rechnungswesens das Gegenteil einer Gutschrift (Gablers Wirtschaftslexikon, Stichwort „Belastung“), also die Soll-Buchung des Buchungssatzes. Hierunter kann im Kontext der erforderlichen Freigabe lediglich ein Mittelabfluss bei der Drittwiderbeklagten gemeint sein. Der Mietvertrag der Drittwiderbeklagten und des Beklagten vom 22.09.2015 führte jedoch nicht zu einem Mittelabfluss, sondern zu einem Mittelzufluss. Somit stand nicht der - für die Drittwiderbeklagte günstige - Abschluss des Mietvertrags unter einem Zustimmungserfordernis, sondern dessen Kündigung. Dies ergibt ebenfalls, dass die Klägerinnen den Mietvertrag der Drittwiderbeklagten und des Beklagten vom 22.09.2015 und dessen Vorgänger unterzeichneten, um eine eigene Erklärung mit Rechtsbindungswillen in Form des Schuldbeitritts abzugeben.

c) Schließlich ergibt sich aus der Unterzeichnung des Mietvertrags der Drittwiderbeklagten und des Beklagten vom 22.09.2015 ein Verzicht auf das Recht zur Flächenrückforderung der Klägerinnen für die Laufzeit des Mietvertrags der Drittwiderbeklagten und des Beklagten vom 22.09.2015. Dies ergibt sich aus dem Vortrag der Klägerinnen, da diese unstreitig stellten, dass die Drittwiderbeklagte zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags der Drittwiderbeklagten und des Beklagten vom 22.09.2015 zum Abschluss dieses Vertrags berechtigt war. Diese von den Klägerinnen selbst in Spiel gebrachte ausdrückliche Berechtigung der Drittwiderbeklagten zum Abschluss des Mietvertrags der Drittwiderbeklagten und des Beklagten vom 22.09.2015 ergibt sich nur dann, wenn die Drittwiderbeklagte ausreichende Planungssicherheit zum Abschluss eines Vertrags mit einer mindestens fünfzehnjährigen Laufzeit und einer einseitigen, zustimmungsfreien Verlängerungsoption für den Beklagten um weitere zehn Jahre hat. Die Drittwiderbeklagte musste daher eine Planungssicherheit für 25 Jahre haben, um den Vertrag wirksam und für den Geschäftsführer ohne ein Haftungsrisiko schließen zu können. Diese notwendige Planungssicherheit erklärten die Klägerinnen durch die Unterzeichnung und den damit erklärten Verzicht auf ein etwaiges Recht zur Rückforderung der streitgegenständlichen Flächen und Gebäude.

IV. Keine sonstigen Ansprüche

Weitere Ansprüche der Klägerinnen auf die Herausgabe der Flächen ergeben sich aus keiner denkbaren Norm. Selbst wenn diese denkbar wären, stünde ihnen - aufgrund der Unterzeichnung Mietvertrags der Drittwiderbeklagten und des Beklagten vom 22.09.2015 durch die Klägerinnen - der Einwand unzulässiger Rechtsausübung entgegen, da die Klägerinnen und die Drittwiderbeklagte wie dargestellt kollusiv zusammenwirkten, um den Mietvertrag zu beseitigen.

B. Widerklage

Die Widerklage ist - soweit sie zulässig ist - begründet.

I. Zulässigkeit

1. Widerklageantrag zu 2. (Drittwiderklage)

Der Widerklageantrag zu 2. (Drittwiderklage) ist zulässig. Entgegen der Auffassung der Drittwiderbeklagten liegt ein ausreichendes Feststellungsinteresse des Beklagten vor. Selbst wenn die Klage begründet wäre und der Beklagte zur Rückgabe der streitgegenständlichen Flächen und Gebäude verpflichtet wäre, würde hierdurch das Feststellungsinteresse des Beklagten nicht entfallen. Denn in diesem Fall stünden dem Beklagten, worauf der Beklagte und die Klägerinnen gleichermaßen zutreffend hinweisen, gegebenenfalls Sekundäransprüche aus dem Mietvertrag der Drittwiderbeklagten und des Beklagten vom 22.09.2015 gegen die Drittwiderbeklagte zu. Diese genügen für ein Feststellungsinteresse (BeckOK ZPO/Bacher, 58. Ed. 1.9.2025, ZPO § 256 Rn. 24, beck-online).

2. Widerklageantrag zu 3.

Der Widerklageantrag zu 3. ist hingegen unzulässig wegen entgegenstehender Rechtshängigkeit des Anspruchs, welche von Amts wegen zu prüfen ist. Der Beklagte beantragt hier im Wege der Feststellung das kontradiktorische Gegenteil zum Klageanspruch, was zur Unzulässigkeit wegen entgegenstehender Rechtshängigkeit führt (Becker-Eberhard, in MüKoZPO, § 261, Rn. 64). Der Beklagte beantragt die Feststellung eines Besitzrechts der streitgegenständlichen Flächen und Gebäude, welches im Rahmen der Klage bereits zu prüfen und zu entscheiden ist. Damit erschöpft sich der Feststellungsantrag im Prüfumfang der Klage und ist unzulässig, da lediglich das Gegenteil des begehrten Klageanspruchs festgestellt würde.

II. Begründetheit

Im Umfang der Zulässigkeit ist die Widerklage begründet. Der Mietvertrag der Drittwiderbeklagten und des Beklagten vom 22.09.2015 besteht unverändert fort.

Die Einwände der Drittwiderbeklagten gegen den Mietvertrag sind unbegründet. Insbesondere ist die Drittwiderbeklagte nicht zur Beendigung des Mietvertrags der Drittwiderbeklagten und des Beklagten vom 22.09.2015 auf Basis der Störung der Geschäftsgrundlage berechtigt. Die Drittwiderbeklagte kann sich nicht auf eine Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB berufen, da das geplante Industriegebiet die Geschäftsgrundlage nicht stört und die Drittwiderbeklagte im Übrigen die Geschäftsgrundlage selbst gestört hat.

1. Es fehlt zunächst bezüglich der in der Kündigung genannten Begründung an einer schwerwiegenden Veränderung der Situation nach Vertragsschluss gemäß § 313 Abs. 1 BGB. Dabei ist die öffentlich-rechtliche Planung des Industriegebiets …………. schon keine Störung der Geschäftsgrundlage. So teilt die Drittwiderbeklagte in ihrem Kündigungsschreiben mit, dass der Sonderlandeplatz …………. und sein Umfeld seit Jahren auf Grund der verkehrsgünstigen Lage landesplanerisch als Reservestandort für eine großgewerbliche Ansiedlung bewertet wird. Dies war den Beteiligten nach dem eigenen Vorbringen der Drittwiderbeklagten beim Abschluss des Mietvertrags bereits bekannt. Dennoch schloss die Drittwiderbeklagte in Kenntnis dieser landesplanerischen Situation mit einer Laufzeit bis mindestens 2030 ohne jedes Recht zur Kündigung, sollte das Land die Fläche für die großgewerblichen Ansiedelungen benötigen. Insofern machten die Vertragsparteien den Reservestandort für eine großgewerbliche Ansiedlung zum Gegenstand des Vertrags und banden sich - ohne jede Kündigungsmöglichkeit für den Eintritt der Reservesituation - langfristig. Von daher ist die Geschäftsgrundlage hierdurch schon nicht gestört, die Drittwiderbeklagte hat das bekannte Risiko vielmehr bewusst übernommen und ist damit mit dem Einwand der Störung der Geschäftsgrundlage ausgeschlossen (BGHZ 74, 370, 373 f.).

Weiterhin liegt die notwendige fehlende Voraussicht der Drittwiderbeklagten und des Beklagten nicht vor. Die Drittwiderbeklagte entschied sich vielmehr in Kenntnis der öffentlich-rechtlichen Planungssituation ausdrücklich dafür dem Beklagten Planungssicherheit für einen Zeitraum von 25 Jahren (bei Ausübung der einseitigen Verlängerungsoption, ansonsten 15 Jahre) zu verschaffen. Von der Vereinbarung eines außerordentlichen Kündigungsrechts für den Fall, dass sich die zuständigen Entscheidungsträger bei der Suche nach dem Industriestandort tatsächlich für die streitgegenständlichen Flächen entscheiden, sah die Drittwiderbeklagte ausdrücklich ab. Dies mag die Drittwiderbeklagte gegebenenfalls bedauern, ein Anspruch auf Vertragsänderung im Rahmen der Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB ergibt sich daraus nicht. Vielmehr trat lediglich ein bekanntes Risiko, für welches die Drittwiderbeklagte übernahm und keine Vorkehrungen traf, ein.

Schließlich ist dem Beklagten die Vertragsänderung in Abwägung der Umstände nicht zumutbar. Nach dem unwidersprochenen Vortrag des Beklagten gibt es im gesamten Brandenburger Süden keine vergleichbaren Ausgleichsflächen, weshalb auch die Versuche außergerichtlicher Lösungen der Parteien zunächst ins Stocken gerieten und schließlich scheiterten. Der Beklagte ist daher zwingend auf den streitgegenständlichen Flugplatz angewiesen. Diesem erheblichen Interesse des Beklagten vermag die Drittwiderbeklagte keine eigenen Interessen entgegenzusetzen.

Dabei kommt es allein auf die Interessen der rechtlich verselbständigten Drittwiderbeklagten und nicht auf die öffentlich-rechtlichen Interessen ihrer Gesellschafterin an. So sind Gesellschafterinteressen bei der Beurteilung der Gesellschaftsinteressen per se unbeachtlich. Die Interessen von Gesellschaftern einer Kapitalgesellschaft müssen nicht mit den Zielen der Gesellschaft korrespondieren, sie können diesen sogar konträr entgegenstehen (vgl. BVerfG NJW 1992, 1439), ohne dass es hier bezüglich der Gesellschaft darauf ankäme.

Bestimmend für die Interessen der Drittwiderbeklagten ist ihr eigenes Interesse, welches im Satzungszweck zum Ausdruck gelangt. Der Satzungszweck besteht in der Zurverfügungstellung des streitgegenständlichen Flugplatzes. Darüber hinaus besteht der Zweck einer Kapitalgesellschaft in der Einnahmen- und Gewinnerzielung, ohne dass es hierfür an einer gesonderten Festschreibung bedarf (stRspr, BGHZ 33, 325; 36, 276; 49, 260; 53, 223; 57, 199; 66, 49; 83, 386; 95, 157). Dies folgt aus der Kaufmannseigenschaft der Drittwiderbeklagten als GmbH über § 6, 1 HGB i.V.m. § 13 Abs. 3 GmbHG. Beide Zwecke erfüllt der Mietvertrag der Drittwiderbeklagten und des Beklagten vom 22.09.2015, da er zu Einnahmen in Höhe von 6.200,00 Euro p.a. und der Nutzung des Flugplatzes durch die Allgemeinheit führt.

2. Soweit die Drittwiderbeklagte eine Störung der Geschäftsgrundlage darin sieht, dass ihr die Erlaubnis zum Betreiben des Flugplatzes entzogen wurde, kann sich die Drittwiderbeklagte nicht auf eine solche Störung berufen. Zwar führte der satzungszweckwidrige Eigenantrag der Drittwiderbeklagten zum Entzug der luftfahrtrechtlichen Erlaubnis und veränderte die Geschäftsgrundlage fundamental, da sie es dem Beklagten verwehrt Luftfahrt, außerhalb der Modellluftfahrt, auf den streitgegenständlichen Flächen zu betreiben.

Diesbezüglich ist der Drittwiderbeklagten jedoch der Rückgriff auf § 313 Abs. 1 BGB gemäß § 242 BGB verwehrt, da sie selbst die Geschäftsgrundlage gestört hat (st.Rspr. BGH, vgl. BGHZ 129, 297, 310; BGH, NJW-RR 1993, 880, 881). Die Drittwiderbeklagte und die Klägerinnen als deren Gesellschafterinnen gestanden den Vortrag des Beklagten, dem Entzug der luftfahrtrechtlichen Erlaubnis läge ein Eigenantrag auf Aufhebung zugrunde, ausdrücklich als zutreffend zu. Damit führte die Drittwiderbeklagte den Entfall der Geschäftsgrundlage selbst schuldhaft, da vorsätzlich, herbei. Eine ausreichende Begründung, welche das treuwidrige vorsätzliche Verhalten der Drittwiderbeklagten rechtfertigen könnte, trägt die Drittwiderbeklagte bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung nicht vor.

a) Dem Beklagten ist zuzugeben, dass die Behauptung, die Drittwiderbeklagte sei insoweit lediglich einem Entzug der luftfahrtrechtlichen Erlaubnis von Amts wegen zuvorgekommen, weder substantiiert noch für den Beklagten einlassungsfähig ist. So konnte die Drittwiderbeklagte auch auf ausdrückliche Nachfrage des Gerichts im Rahmen der mündlichen Verhandlung schon nicht erklären, weshalb die zuständige Luftfahrtbehörde der Drittwiderbeklagten die Genehmigung hätte entziehen können. Hierzu passt auch das sonstige Prozessverhalten der Klägerinnen und der Drittwiderbeklagten, die mit einem neuen stellvertretenden Bürgermeister und einem neuen Geschäftsführer zur mündlichen Verhandlung erschienen, die verständlicherweise keinerlei nähere Kenntnis von den hier in Rede stehenden Verträgen hatten. Dies alles lässt sowohl auf der Seite der Klägerinnen als auch auf der Seite der Drittwiderbeklagten den Eindruck einer Verschleierung des kollusiven Zusammenwirkens zur „Entmietung“ der streitgegenständlichen Flächen und Gebäude entstehen. Dabei darf der erkennende Tatrichter gemäß § 286 Abs. 1 ZPO über den eigentlichen Wortlaut hinaus, dass gesamte Prozessgeschehen verwerten. Das Gericht darf also alle Informationen des Rechtsstreits seinem Urteil zugrunde legen, von denen es prozessordnungsgemäße Kenntnis erlangt hat („freie Verhandlungswürdigung“) (MüKoZPO/Prütting, 7. Aufl. 2025, ZPO § 286 Rn. 3, beck-online). Hierzu gehört auch das Prozessverhalten der Parteien.

Der erkennende Richter wertet hierbei den kürzlichen Austausch des Geschäftsführers ohne jede weitere Begründung durch die Drittwiderbeklagte, sowie die Entsendung eines Gemeindevertreters ohne jede Sachverhaltskenntnis zu Lasten der Klägerinnen und der Drittwiderbeklagten. Das Gericht hatte hier bereits in der Ladungsverfügung jeweils einen informierten Vertreter der Parteien geladen. Dem kamen weder die Drittwiderbeklagte noch die Klägerinnen nach. Dieses Prozessverhalten verwertet das Gericht im Rahmen der freien Beweiswürdigung zu Lasten der Beteiligten.

Die Drittwiderbeklagte hat selbst die Aufhebung der luftfahrtrechtlichen Genehmigung beantragt. Aus den Stadtverordneten- und Gemeinderatsbeschlüssen ist ersichtlich, dass dies dazu diente einen Kündigungsgrund auf der Basis der Störung der Geschäftsgrundlage herbeizuführen und die Drittwiderbeklagte insoweit von ihren Gesellschaftern entsprechend angewiesen wurde.

b) Jedenfalls bestritt der Beklagte die Behauptung und die Drittwiderbeklagte blieb auf das zulässige Bestreiten des Beklagten hin beweisfällig. Einen Schriftsatznachlass zu weiterem Vortrag stellte die Drittwiderbeklagte ausdrücklich nicht. Ausreichendes rechtliches Gehör hatte die Drittwiderbeklagte, da das Gericht in der mündlichen Verhandlung explizit hinsichtlich der weiteren Gründe zum behaupteten in Aussicht stehenden amtswegigen Entzug nachfragte und die Drittwiderbeklagte weder ihren rudimentären und pauschalen Vortrag weiter substantiierte noch für die Behauptung Beweis anbot. Ein gesonderter Hinweis gemäß § 139 Abs. 2 Satz 1 ZPO auf das Erfordernis eines Beweisangebots war nicht erforderlich, da die Drittwiderbeklagte anwaltlich vertreten war und ein Rechtsanwalt das Erfordernis von Beweisangeboten im Zivilprozess kennt bzw. kennen muss.

Insofern scheitert die Drittwiderbeklagte mit Ihrem Vortrag zum Zuvorkommen einem amtlichen Genehmigungsentzug aufgrund der Beweisfälligkeit, wenn man die Behauptung für ausreichend substantiiert hielte.

Daher ergibt sich hier kein zulässiger Rechtfertigungs- bzw. Entschuldigungsgrund zugunsten der Drittwiderbeklagten. Die durch die Drittwiderbeklagte gestörte Geschäftsgrundlage führt dazu, dass der Drittwiderbeklagten die Berufung auf § 313 Abs. 1 BGB gemäß § 242 BGB entzogen ist.

D. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO. Die Entscheidung zu den Kosten ergibt sich aus den Obsiegens- und Unterliegensquoten gemäß § 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Da der Widerklageantrag zu 2. keinen eigenständigen Streitwert hat, blieb das Unterliegen insoweit ohne Kostenfolge für den Beklagten.

E. Die Kosten waren gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG i.V.m. § 9 ZPO mit dem 3,5-fachen des Jahresbetrags für den einjährigen Bezug der Leistung - Miete des Flugplatzes - festzusetzen. Dieser Wert war gemäß des Vertrags der Widerbeklagten mit dem Beklagten mit 3,5 mal 6.200,00 Euro zu bemessen. Der Widerklageantrag zu 2. bleibt bei der Festsetzung gemäß § 45 Abs. 1 Satz 3 GKG unberücksichtigt, da dieser Antrag - wie bereits im Rahmen der Zulässigkeit erörtert - denselben Streitgegenstand betrifft.

Rechtsbehelfsbelehrung:

Gegen die Entscheidung, mit der der Streitwert festgesetzt worden ist, kann Beschwerde eingelegt werden, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands 200 Euro übersteigt oder das Gericht die Beschwerde zugelassen hat.

Die Beschwerde ist binnen sechs Monaten bei dem

Landgericht CottbusGerichtsstraße 3 - 403046 Cottbus

einzulegen.

Die Frist beginnt mit Eintreten der Rechtskraft der Entscheidung in der Hauptsache oder der anderweitigen Erledigung des Verfahrens. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf der sechsmonatigen Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden. Im Fall der formlosen Mitteilung gilt der Beschluss mit dem vierten Tage nach Aufgabe zur Post als bekannt gemacht.

Die Beschwerde ist schriftlich einzulegen oder durch Erklärung zu Protokoll der Geschäftsstelle des genannten Gerichts. Sie kann auch vor der Geschäftsstelle jedes Amtsgerichts zu Protokoll erklärt werden; die Frist ist jedoch nur gewahrt, wenn das Protokoll rechtzeitig bei dem oben genannten Gericht eingeht. Eine anwaltliche Mitwirkung ist nicht vorgeschrieben.

Rechtsbehelfe können auch als elektronisches Dokument eingereicht werden. Eine einfache E-Mail genügt den gesetzlichen Anforderungen nicht.

Rechtsbehelfe, die durch eine Rechtsanwältin, einen Rechtsanwalt, durch eine Behörde oder durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihr zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse eingereicht werden, sind als elektronisches Dokument einzureichen, es sei denn, dass dies aus technischen Gründen vorübergehend nicht möglich ist. In diesem Fall bleibt die Übermittlung nach den allgemeinen Vorschriften zulässig, wobei die vorübergehende Unmöglichkeit bei der Ersatzeinreichung oder unverzüglich danach glaubhaft zu machen ist. Auf Anforderung ist das elektronische Dokument nachzureichen.

Elektronische Dokumente müssen

mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder

von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg eingereicht werden.

Ein elektronisches Dokument, das mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen ist, darf wie folgt übermittelt werden:

auf einem sicheren Übermittlungsweg oder

an das für den Empfang elektronischer Dokumente eingerichtete Elektronische Gerichts- und Verwaltungspostfach (EGVP) des Gerichts.

Wegen der sicheren Übermittlungswege wird auf § 130a Absatz 4 der Zivilprozessordnung verwiesen. Hinsichtlich der weiteren Voraussetzungen zur elektronischen Kommunikation mit den Gerichten wird auf die Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung - ERVV) in der jeweils geltenden Fassung sowie auf die Internetseite www.justiz.de verwiesen.