Die Klägerin ist (Mit-)Eigentümerin des Grundstücks mit der postalischen Lagebezeichnung P.-straße 00 auf dem …

Die Klägerin ist (Mit-)Eigentümerin des Grundstücks mit der postalischen Lagebezeichnung P.-straße 00 auf dem Stadtgebiet der Beklagten (im Folgenden: Vorhabengrundstück).

Es liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans N01 der Beklagten, welcher für es u. a. ein Gewerbegebiet festsetzt.

Das Vorhabengrundstück ist im Bestand bebaut mit einem ursprünglich sowohl im Erd- als auch ersten Obergeschoss rein gewerblich genutzten Gebäude. Anfang des Jahres 2022 erteilte die Beklagte dem weiteren Miteigentümer des Vorhabengrundstücks eine Baugenehmigung zur partiellen Wohnnutzung der insgesamt etwa 130 qm großen gewerblich als Fotostudio genutzten Nutzfläche im 1. Obergeschoss der Bestandsbebauung.

Am 30. Juni 2022 beantragte die Klägerin die Erteilung einer Baugenehmigung zur Nutzungsänderung im Erdgeschoss von Gewerbe zu „Gewerbe und Wohnen mit überwiegender gewerblicher Nutzung“. Ausweislich der Bauvorlagen soll von einer Fläche im Erdgeschoss von insgesamt 134,09 qm neben den gewerblich genutzten Flächen als Nähwerkstatt, Showroom und (teils sodann auch privat mitgenutzter) Bewirtungsküche für das von ihr betriebene Modeatelier ein Schlafraum mit 23,14 qm sowie dieser Wohnfläche dienende WC- und Abstellräumlichkeiten von insgesamt 3,12 qm entstehen. In der beigefügten Betriebsbeschreibung gab die Klägerin an, ein Modedesign mit Werkstatt, Showroom und Büro mit einem Angebot von „Mode, Kursen“ und Öffnungszeiten von 7:00 bis 22:00 Uhr an Werktagen sowie 10:00 bis 22:00 Uhr an Sonn- und Feiertagen zu betreiben.

Mit Bescheid vom 15. November 2022 lehnte die Beklagte den Bauantrag ab und begründete dies damit, dass eine Ausnahme nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO im festgesetzten Gewerbegebiet nicht zuzulassen sei. Es sei dem Bauantrag nicht zu entnehmen, dass es sich um eine ausnahmsweise zulässige, dem Gewerbebetrieb zugeordnete und ihm gegenüber untergeordnete Betriebsleiterwohnung handele. Vielmehr bestehe in der Liegenschaft bereits im ersten Obergeschoss eine Wohnnutzung, die insgesamt 25 % der Nutzfläche ausmache; bei Zulassen einer weiteren Wohnnutzung sei keine Unterordnung mehr gegeben.

Gegen den der Klägerin am 25. November 2022 zugestellten Bescheid hat sie am 27. Dezember 2022 Klage erhoben.

Zur Begründung trägt sie vor, die geplante Betriebsinhaberwohnung sei von der Beklagten nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO zuzulassen, da sie, die Klägerin, in ihrem Modeatelier oftmals von früh morgens bis spät abends sowie am Wochenende arbeite und sich ihr Hauptwohnsitz etwa 50 km entfernt befinde. Es komme ihrem Unternehmen zugute, wenn sie regelmäßig in dessen Räumlichkeiten nächtigen dürfe.

Auch zur Verhinderung von in der Vergangenheit erfolgten nächtlichen Einbruchsversuchen sei eine partielle Wohnnutzung dienlich. Nicht zuletzt aus Gleichbehandlungsaspekten mit der im 1. Obergeschoss zugelassenen teilweisen Wohnnutzung sei auch ihr eine solche zu ermöglichen, zumal die von ihr beantragte Teilfläche lediglich 10 % der Gesamtfläche der Liegenschaft betreffe.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte unter Aufhebung des Bescheids vom 15. November 2022 zu verpflichten, ihr die beantragte Baugenehmigung für die teilweise Nutzungsänderung in Wohnen in Teilen des Erdgeschosses auf dem Vorhabengrundstück zu erteilen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung bezieht sie sich auf den streitgegenständlichen Bescheid und führt ergänzend aus, es fehle an einer hinreichenden Betriebsbeschreibung, um von der in § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO vorausgesetzten Ausnahmekonstellation ausgehen zu können. Die Klägerin habe lediglich allgemeine Aspekte vorgebracht, die auf jeden gewerblichen Betrieb zuträfen und die Zulassung einer Betriebsleiterwohnung nicht rechtfertigten.

Auch die bloße Berufung auf Einbruchversuche in der Vergangenheit genüge nicht, um eine funktionale Zuordnung zu begründen, zumal Einbrüchen ohnehin durch die Wohnnutzung im Obergeschoss vorgebeugt werde. Schließlich sei auch eine Unterordnung nicht mehr gegeben, da Erd- und Obergeschoss als Einheit zu werten seien und die sodann entstehende Wohnnutzung nicht mehr maßgeblich zurücktrete.

Mit Beschluss vom 7. Januar 2026 ist der Rechtsstreit der Berichterstatterin als Einzelrichterin zur Entscheidung übertragen worden. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten Bezug genommen.

Die Klage hat keinen Erfolg.

Die zulässige, insbesondere nach § 74 Abs. 2 und 1 i. V. m. § 58 Abs. 2 VwGO und § 222 Abs. 2 ZPO rechtzeitig erhobene Verpflichtungsklage gegen die Versagung der Erteilung der beantragten Baugenehmigung ist unbegründet. Der streitige Ablehnungsbescheid ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die begehrte Baugenehmigung, denn deren Erteilung stehen öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegen.

Eine Baugenehmigung ist gemäß § 74 Abs. 1 BauO NRW zu erteilen, wenn dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen. Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht erfüllt.

Das geplante Bauvorhaben ist bauplanungsrechtlich unzulässig. Es verstößt gegen § 30 Abs. 1 BauGB, da es mit der in dem für ihn maßgeblichen Bebauungsplan enthaltenen Festsetzung eines Gewerbegebiets i. S. d. § 8 BauNVO hinsichtlich der zulässigen Art der baulichen Nutzung nicht vereinbar ist.

Gewerbegebiete dienen nach § 8 Abs. 1 BauNVO vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben. Die streitgegenständliche partielle Wohnnutzung ist, da sie auch nicht im Katalog des § 8 Abs. 2 BauNVO aufgeführt ist, in einem Gewerbegebiet nach der Art der baulichen Nutzung grundsätzlich unzulässig. Ausnahmsweise können jedoch nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter zugelassen werden.

Die Klägerin hat allerdings auf Grundlage der eingereichten Bauvorlagen für das begehrte Bauvorhaben keinen Anspruch auf Zulassung einer solchen Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB i. V. m. § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO.

Bauplanungsrechtlich ist für die Annahme einer nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Wohnnutzung erforderlich, dass die in Rede stehende Wohnung dem jeweiligen Betrieb funktional zugeordnet ist. Dabei ist zwischen Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie Betriebsinhabern und -leitern zu unterscheiden. Die genannte funktionale Zuordnung besteht bei Aufsichts- und Bereitschaftspersonal dann, wenn diese Personen wegen der Art des Betriebes oder zur Wartung von Betriebseinrichtungen oder aus Sicherheitsgründen ständig erreichbar sein müssen und deshalb das Wohnen solcher Personen nahe dem Betrieb erforderlich ist. Wohnungen für Betriebsleiter und -inhaber können wegen der engen Bindung zu ihrem Betrieb auch bzw. schon dann zulässig sein, wenn der Betrieb ihre ständige Einsatzbereitschaft nicht zwingend erfordert. Auch dann aber muss das Wohnen auf dem Betriebsgrundstück oder seiner Nähe mit Rücksicht auf die Art und die Größe des Betriebes aus betrieblichen Gründen objektiv sinnvoll sein. Dafür reicht es aus, dass vernünftige, auf den konkreten Betrieb bezogene Gründe vorliegen, die eine Betriebswohnung als notwendig erscheinen lassen. Allgemein verbindlich lässt sich nicht formulieren, wann dies der Fall ist. Maßgeblich sind vielmehr die Umstände des Einzelfalls. Dies erfordert eine umfassende Bewertung aller maßgeblichen Umstände. In diese Bewertung kann auch einfließen, welche telekommunikationstechnischen Möglichkeiten heute bestehen und daher ein Wohnen gegebenenfalls entbehrlich machen.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 22. Juni 1999 - 4 B 46.99 -, juris, Rn. 5 f.

Damit rechtfertigt nicht schon jedweder Wunsch des Gewerbetreibenden, auf seinem Grundstück oder in dessen Nähe eine Wohnung zu unterhalten, eine Ausnahme nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO. Erforderlich ist vielmehr eine „objektive“ Prüfung. Dabei ist Ausgangspunkt dieser Überprüfung das Betriebskonzept des Gewerbetreibenden; ein Verwaltungsgericht darf diese Überprüfung sodann nicht an einer Alternativplanung orientieren, mit der es den Gewerbebetrieb nach seinen Überlegungen einrichtet, ohne dabei dessen wirtschaftliches Risiko tragen zu müssen. Das ändert aber nichts daran, dass sich an die Vorstellungen des Betriebskonzeptes die Prüfung anschließen muss, ob dies nach den genannten Kriterien „objektiv“ eine Ausnahme rechtfertigt. Dabei darf nicht außer Acht gelassen werden, dass Wohnungen nur ausnahmsweise zugelassen werden können, andererseits aber so gut wie jedes Gewerbe auf die Idee verfallen kann, eine Wohnung auf dem Betriebsgelände oder in seiner Nähe sei ihm von Nutzen. Durchschnittserwägungen, wie sie bei jedwedem Betriebskonzept vorkommen können, können eine Anwendung des § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO daher nicht eröffnen. Das würde dem Umstand nicht gerecht, dass Wohnnutzung nach der vom Verordnungsgeber vorgenommene Typisierung nun einmal nicht regelmäßig, sondern nur als Ausnahme zulässig ist. Dementsprechend muss der Gewerbetreibende ein Konzept präsentieren, welches - sozusagen als richtig unterstellt und nicht durch eine gerichtliche oder behördliche Alternativplanung ersetzt - gemessen an den oben wiedergegebenen Kriterien eine Ausnahmesituation zu begründen vermag.

Vgl. OVG Nds., Beschluss vom 24. März 2003 - 1 LA 47/02 -, juris, Rn. 13; VG Augsburg, Urteil vom 18. Februar 2008 - Au 5 K 06.163 -, juris, Rn. 25.

Für Betriebsleiter und -inhaber können wegen ihrer engen Bindungen an ihren Betrieb Wohnungen auf oder nahe dem Betriebsgrundstück auch dann zulässig sein, wenn der Betrieb ihre ständige Einsatzbereitschaft nicht zwingend erfordert, ihr Wohnen auf dem Betriebsgrundstück mit Rücksicht auf Art und Größe des Betriebes aus betrieblichen Gründen aber objektiv sinnvoll erscheint. Hiervon ist bspw. dann auszugehen, wenn auf dem Betriebsgrundstück die Lagerung von Ersatzteilen stattfindet, auf die beispielsweise zur Durchführung kurzfristiger Reparaturen oder sonstiger Arbeiten jederzeit zurückgegriffen werden muss. Gleiches gilt, wenn die Art der Betriebsorganisation eine Flexibilität des Betriebsinhabers und -leiters verlangt, nach der er praktisch jederzeit für die Abwicklung von Kundenwünschen zur Verfügung stehen muss. Zudem kann in solchen Fällen der Aspekt der erhöhten Einbruchssicherung von Bedeutung sein, zumindest dann, wenn es um die Lagerung nicht ganz unbedeutender Gegenstände handelt.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 28. Mai 2009 - 10 A 949/09 -, juris, Rn. 49 f., m. w. N.

Auch die Befürchtung, dass für einen aus wenigen Personen bestehenden Kleinbetrieb für jede dieser Personen bei entsprechend geschickter Aufteilung der betrieblichen Verantwortlichkeiten eine Mehrzahl an Wohnungen entstehen könnte, steht der Genehmigung einer - zweiten - Betriebsleiterwohnung nicht grundsätzlich entgegen. Denn § 8 Abs. 3 Nr.1 BauNVO enthält keine Beschränkung der Zahl der Wohnungen, die für einen Betrieb zugelassen werden können.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 9. Februar 2018 - 7 A 2497/16 -‍, juris, Rn. 11 ff.

Weder aus dem Gesetz noch der Rechtsprechung ergibt sich eine Rechtsgrundlage für eine zahlenmäßige Beschränkung von Betriebswohnungen für einen Gewerbebetrieb, unabhängig davon, dass bei zwei eigenständigen Firmen desselben Betriebsleiters theoretisch auch zwei Betriebsleiterwohnungen denkbar wären.

Vgl. VG Schleswig-Holstein, Urteil vom 30 September 2015 - 2 A 193/13 -, juris, Rn. 35, 40.

Soweit § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO zudem verlangt, dass Betriebswohnungen ihm, d. h. dem Gewerbebetrieb, gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind, sind hierdurch die § 19 Abs. 2 und § 21 Abs. 2 BauNVO in Bezug genommen. Diese Kriterien sind für den Vergleich der (Betriebs-)Wohnfläche mit dem Betrieb zu ermitteln und ins Verhältnis zu setzen. Dabei ist ein bestimmtes quantitatives (prozentuales) Verhältnis der beiden Bebauungen bzw. Nutzungen nicht allein maßgebend. Vielmehr ist eine bewertende Betrachtung anzulegen.

Vgl. Nds. OVG, Urteil vom 14. Juli 1993 - 1 L 6230/92 -, juris, Rn. 25; OVG NRW, Beschluss vom 9. Februar 2018 - 7 A 2497/16 - juris, Rn. 13; VG Schleswig-Holstein, Urteil vom 30. September 2015 - 2 A 193/13 -, juris, Rn. 36.

Ausgehend hiervon ist eine Ausnahme zugunsten einer Betriebsinhaberwohnung i. S. d. § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO nicht zuzulassen.

Zwar dürften voraussichtlich keine Bedenken hinsichtlich einer Unterordnung des Vorhabens unter die weiterhin für den Betrieb der Klägerin gewerblich genutzte Fläche im Bestandsgebäude bestehen. Dies gilt jedenfalls, wenn - und so wie das Gericht die Bauvorlagen versteht - der Betrieb der Klägerin sich (allein) auf die Flächen im Erdgeschoss der Liegenschaft erstreckt und eine Unabhängigkeit von der weiteren gewerblichen Nutzung im 1. Obergeschoss gegeben ist. Bei einer derartigen Situation zweier unabhängiger Gewerbebetriebe in einem Gebäude ist das Kriterium der Unterordnung nach dem Gesetzeswortlaut und der vorzitierten Rechtsprechung auf jeden der Betriebe separat anzuwenden. Sofern eine untergeordnete und auch im weiteren ausnahmsweise zulässige Nutzung als Betriebsinhaberwohnraum würde sodann auch nicht zu einem Verstoß gegen das festgesetzte Gewerbegebiet in Gestalt des Gebietserhaltungsanspruchs führen.

Vgl. hierzu auch VG Ansbach, Urteil vom 23. Juli 2014 - AN 9 K 13.91121 -, juris, Rn. 31, m. w. N.

Allerdings fehlt es an einem hinreichenden Betriebskonzept der Klägerin, welches die funktionale Zuordnung der Wohnfläche zu ihrem Betrieb i. S. d. § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO erkennen lässt und die objektive Prüfung der Ausnahmebedürftigkeit derselben nach dem aufgezeigten Maßstab ermöglicht.

Die Klägerin hat ihrem Bauantrag keine nach den vorstehenden Ausführungen notwendige dezidierte Betriebsbeschreibung beigefügt, anhand derer das Bedürfnis für eine ausnahmsweise Zulassung eines Betriebsinhaberwohnraums geprüft werden könnte. Allein die Angabe der Betriebszeiten in den Bauvorlagen, welche überwiegend mit morgens ab 7:00 Uhr bis abends um 22:00 Uhr mit dem Angebot von „Mode und Kursen“ angegeben sind, genügt insoweit - auch zusammen genommen mit dem etwa 50 km entfernten Hauptwohnsitz der Klägerin - nicht. Es ist hieraus keineswegs ersichtlich, welche Betriebsabläufe herkömmlicherweise zu erwarten sind und ob bzw. in welcher Häufigkeit und mit welcher Dringlichkeit diese eine Anwesenheit der Klägerin vor Ort sowohl abends bis 22:00 Uhr als auch am Folgetag bereits ab 7:00 Uhr erfordern würden, was bspw. ihre etwaige Präsenz auch über Nacht durch Einrichtung des Betriebsinhaberwohnens sinnvoll erscheinen ließe. Nichts anderes ergibt sich aus ihrem weiteren Vortrag während des gerichtlichen Verfahrens - unabhängig davon, dass solcher allein mangels Eigenschaft als Bauvorlage nicht zur Konkretisierung des Bauvorhabens dienen kann, vgl. nur die Anforderungen in § 7 BauPüfVO NRW -, da auch aus den insoweit getätigten nur allgemeinen Angaben keine Betriebsorganisation hervorgeht, die ein solches Ausnahmebedürfnis rechtfertigen könnte. Insoweit reichen weder allgemeine Erleichterungen der - nicht beschriebenen - Betriebsabläufe durch kürzere Anfahrtswege ohne einen konkreten Bezug zu den Anforderungen des jeweils in Rede stehenden Betriebs noch generelle Vorbeugemaßnahmen zum Einbruchsschutz wiederum ohne einen konkret gefährdeten Betriebs- und ggf. Betriebsmittelbezug aus.

Nichts anderes folgt im Ergebnis aus den nunmehr im Gesetz enthaltenen Vorschriften der § 31 Abs. 3 und § 246e BauGB, welche bauplanungsrechtliche Regelungen zugunsten der Wohnraumförderung enthalten. Zwar sind diese Vorschriften aufgrund des maßgeblichen gerichtlichen Entscheidungszeitpunkts der letzten mündlichen Verhandlung mangels Erstreckung der Regelung des § 90 Abs. 4 Satz 1 BauO NRW auf Bundesrecht - wie hier - dem Grunde nach anwendbar. Jedoch handelt es sich vorliegend nicht um von diesen Normen privilegierte allgemeine Wohnraumschaffung, was bereits an einer fehlenden Abgeschlossenheit gegenüber den Gewerbeflächen und von den Vorgaben des § 47 Abs. 4 BauO NRW 2018 n. F. bzw. § 43 Abs. 1 BauO NRW 2018 a. F. abweichender Sanitärraumgestaltung hervorgeht. Vielmehr ist der Bauantrag auf einen an den Vorgaben des § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO zu messenden Betriebsinhaberwohnraum ausgelegt; die Voraussetzungen jener Norm dürfen insoweit nicht ohne Weiteres umgangen werden.

Vgl. auch BT-Drucks. 21/781, S. 15.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 VwGO, § 708 Nr. 11 und § 711 i. V. m. § 709 Satz 2 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung

Innerhalb eines Monats nach Zustellung dieses Urteils kann bei dem Verwaltungs­gericht Köln schriftlich beantragt werden, dass das Ober­verwaltungsgericht für das Land Nord­rhein-West­falen in Münster die Berufung zulässt. Der Antrag muss das angefoch­tene Urteil be­zeichnen.

Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungs­gericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster schriftlich einzurei­chen.

Der Antrag ist zu stellen und zu begründen durch einen Rechtsanwalt oder einen Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mit­gliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkom­mens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, der die Befähigung zum Richteramt besitzt, oder eine diesen gleichgestellte Person als Bevollmächtig­ten. Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts ein­schließlich der von ihnen zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben gebildeten Zusammen­schlüsse können sich auch durch eigene Beschäftigte mit Befähigung zum Richter­amt oder durch Be­schäftigte mit Befähigung zum Richteramt anderer Behörden oder juristischer Per­sonen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfül­lung ihrer öffent­lichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen. Auf die besonde­ren Regelungen in § 67 Abs. 4 Sätze 7 und 8 VwGO wird hingewiesen.

Beschluss

Der Wert des Streitgegenstandes wird auf

6.000,00 Euro

festgesetzt.

Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 52 Abs. 1 GKG. Der festgesetzte Wert entspricht der Bedeutung der Sache. Das Gericht orientiert sich hierbei an Ziffer 1 Buchstabe e des Streitwertkatalogs der Bausenate des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen vom 22. Januar 2019.

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen Beschluss kann innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Ent­scheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderwei­tig erledigt hat, bei dem Verwaltungsgericht Köln schriftlich oder zur Niederschrift des Urkunds­beamten der Geschäftsstelle Beschwerde eingelegt werden, über die das Oberver­waltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster entscheidet, falls das Verwaltungsgericht ihr nicht abhilft. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ab­lauf der genannten Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungs­beschlusses ein­gelegt werden. Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdege­genstandes zweihundert Euro übersteigt. Die Beschwerde findet auch statt, wenn sie das Gericht, das die Entscheidung erlassen hat, wegen der grundsätzlichen Bedeu­tung der zur Entscheidung stehenden Frage zulässt.