Die Klägerin macht Ansprüche aus Mietvertrag gegen die Beklagten als Gesamtschuldner geltend

Die Klägerin macht Ansprüche aus Mietvertrag gegen die Beklagten als Gesamtschuldner geltend.

Mit Mietvertrag vom 04.03.2021/01.04.2021 nebst Nachträgen vermietete die Klägerin an die Beklagten im Mietobjekt G01, I.-straße, 00000 Q., die Ladenfläche „E.“, im 1. Obergeschoss mit einer Gesamtmietfläche von 33,49 m2 zur gewerblichen Nutzung.

Die von den Beklagten monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats, zu zahlende Miete setzte sich wie folgt zusammen:

Mindestmiete 1.216,60 €

Nebenkostenpauschale 179,17 €

Heizkostenpauschale 10,05 €

Gesamt (netto): 1.405,82 €

Zudem war gemäß Mietvertrag eine Umsatzmiete vereinbart. § 5.1 des Mietvertrages lautet wie folgt:

Im Zeitraum 18.05.2021 bis 30.09.2024 leisteten die Beklagten auf folgende Grundmietforderungen nebst Neben- und Heizkostenpauschale sowie auf die Umsatzmiete:

„Bilddarstellung wurde entfernt“

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Im Zeitraum 01.01.2023 bis 31.07.2023 leisteten die Beklagten auf die folgenden offenen Forderungen nicht.

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Für den Zeitraum 01.06.2022 bis 31.07.2023 teilten die Beklagten der Klägerin zunächst keine Umsatzzahlen mit.

Mit Schreiben der L. GmbH & Co. KG vom 29.01.2024 machte die Klägerin Umsatzmieten für den Zeitraum 01.01.2022 bis 28.02.2022 und 01.04.2022 bis 31.12.2022 in Höhe von 9.108,07 € geltend.

Mit Schreiben der L. GmbH & Co. KG vom 01.02.2024 machte die Klägerin Umsatzmieten für den Zeitraum 01.01.2023 bis 31.07.2023 in Höhe von 6.192,49 € geltend.

Die Klägerin behauptet, dass im Zeitraum 01.06.2022 bis 31.07.2023 Umsatzmieten entstanden seien von insgesamt 12.543,88 €. Dieser Betrag setze sich wie folgt zusammen:

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Die Beträge setzten sich aus den Kassenumsätzen zusammen.

Die Klägerin ist zudem der Auffassung, dass ihr Mahnkosten und Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.261,50 € zustünden.

Die Klägerin hat mit der Anspruchsbegründung vom 03.07.2025 ursprünglich beantragt, an die Klägerin gesamtschuldnerisch 12.771,10 € nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz auf € 653,82 seitdem 18.10.2021 bis zum 14.04.2023 auf € 96,29 seitdem 18.10.2021 bis zum 14.04.2023 auf € 5,40 seitdem 18.10.2021 bis zum 14.04.2023 auf € 1.447,75 seitdem 18.10.2021 bis zum 14.04.2023 auf € 793,38 seitdem 15.04.2023 bis zum 01.03.2024 auf € 213,21 seit dem 18.10 .2021 bis zum 01.03.2024 auf € 11,96 seit dem 18.10 .2021 bis zum 01.03.2024 auf € 156,12 seit dem 12.03 .2022 bis zum 01.03.2024 auf € 1.447,75 seit dem 18.10 .2021 bis zum 01.03.2024 auf € 213,21 seit dem 18.10 .2021 bis zum 01.03.2024 auf € 11,96 seit dem 18.10 .2021 bis zum 01.03.2024 auf € 1.447,75 seit dem 18.10 .2021 bis zum 01.03.2024 auf € 1.311,97 seit dem 02.03 .2024 bis zum 03.04.2024 auf € 213,21 seit dem 18.10 .2021 bis zum 03.04.2024 auf € 11,96 seit dem 18.10 .2021 bis zum 03.04.2024 auf € 1.447,75 seit dem 18.10 .2021 bis zum 03.04.2024 auf € 1,52 seit dem 04.04 .2024 bis zum 25.04.2024 auf € 213,21 seit dem 18.10 .2021 bis zum 25.04.2024 auf € 11,96 seit dem 18.10 .2021 bis zum 25.04.2024 auf € 333,70 seit dem 29.02 .2024 bis zum 25.04.2024 auf € 54,26 seit dem 29.02 .2024 bis zum 25.04.2024 auf € 783,28 seit dem 29.02 .2024 bis zum 25.04.2024 auf € 930,15 seit dem 29.02 .2024 bis zum 25.04.2024 auf € 344,71 seit dem 26.04 .2024 bis zum 30.04.2024 auf € 1.060,40 seit dem 29.02 .2024 bis zum 30.04.2024 auf € 405,11 seit dem 01.05 .2024 auf € 684,63 seit dem 29.02 .2024 auf € 849,49 seit dem 29.02.2024, auf € 529,75 seit dem 29.02.2024 auf € 848,96 seit dem 29.02 .2024 auf € 913,67 seit dem 29.02 .2024 auf € 2.119,78 seit dem 29.02 .2024 auf € 37,87 seit dem 01.07 .2023 auf € 820,93 seit dem 03.03 .2024 auf € 37,87 seit dem 01.07 .2023 auf € 119,82 seit dem 03.03 .2024 auf € 37,87 seit dem 01.07 .2023 auf € 932,15 seit dem 03.03 .2024 auf € 1.902,42 seit dem 03.03 .2024 auf € 37,87 seit dem 10.09 .2023 auf € 1.271,30 seit dem 03.03 .2024 auf € 37,87 seit dem 10.09 .2023 auf € 962,09 seit dem 03.03 .2024 auf € 37,87 seit dem 17.08 .2023 auf € 183,78 seit dem 03.03.2024 darüber hinaus kaufmännischen Mahnkosten in Höhe von € 5,00 und Rechtsanwaltskosten in Höhe von € 1.261,50 zu zahlen. Auf diesen Antrag ist im schriftlichen Vorverfahren am 18.08.2025 Versäumnisurteil ergangen. Gegen dieses Versäumnisurteil, das den Beklagten am 21. bzw. 22.08.2025 zugestellt worden ist, haben sie mit einem bei Gericht am 04.09.2025 eingegangen Anwaltsschriftsatz Einspruch eingelegt und diesen begründet.

Die Klägerin beantragt nunmehr;

das Versäumnisurteil vom 04.09.2025 aufrechtzuerhalten und den Einspruch zu verwerfen.

Die Beklagten beantragen,

das Versäumnisurteil vom 18.08.2025 aufrechtzuerhalten, soweit die Beklagten gesamtschuldnerisch zur Zahlung von 1.314,28 € an die Klägerin verurteilt wurden und im Übrigen das Versäumnisurteil aufzuheben und die Klage abgewiesen.

Die Beklagten sind der Auffassung, dass die Umsatzmiete nicht zutreffend berechnet sei. Vielmehr seien die folgenden Nettoumsätze erzielt worden:

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Hieraus ergäben sich lediglich für die Monate August, Oktober und Dezember 2022 Umsatzmieten welche die Mindestmiete übersteigen, namentlich 1.314,28 €.

Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze und die zur Akte gereichten Anlagen.

Der Einspruch der Beklagten ist insoweit beschränkt, als die Beklagte zu einer Zahlung von mehr als 1.314,28 € verurteilt worden sind. Es handelt sich insoweit um einen Teil-Einspruch. Das Versäumnisurteil vom 18.08.2025 ist folglich in Höhe von 1.314,28 € rechtskräftig geworden. Aufgrund des Teil-Einspruches des Beklagten gegen das Versäumnisurteil vom 18.08.2025 ist der Prozess im Übrigen in die Lage vor deren Säumnis zurückversetzt worden, § 342 ZPO. Der Einspruch ist zulässig; er ist statthaft sowie form- und fristgemäß im Sinne der §§ 338ff. ZPO eingelegt worden.

Die Klage ist im noch rechtshängigen Umfang zulässig aber nur teilweise begründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch in Höhe von 227,22 € gemäß § 535 Abs. 1 BGB. Weitere Ansprüche stehen der Klägerin aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu.

Die Parteien sind durch einen Gewerberaummietvertrag miteinander verbunden. Gemäß § 535 Abs. 1 BGB ist der Mieter zur Zahlung der Miete verpflichtet. Ursprünglich schuldeten die Beklagten der Klägerin monatlich eine Zahlung in Höhe der vereinbarten Mindestmiete zzgl. Umsatzmiete und Nebenkostenvorauszahlung.

Unstreitig sind die Ansprüche der Klägerin im Zeitraum 01.01.2023 bis 31.07.2023 in Höhe von 227,22 € noch nicht durch die Beklagten erfüllt worden.

Dass die Klägerin darüber hinaus Anspruch auf Umsatzmiete für den Zeitraum 01.06.2022 bis 31.07.2023 in Höhe von insgesamt 12.543,88 € hat ist lediglich in Höhe von 1.314,28 € unstreitig und bereits durch das Versäumnisurteil erfasst. Im Übrigen konnte die Klägerin ihre Ansprüche nicht darlegen. Nach den allgemeinen prozessualen Regeln zur Darlegungs- und Beweislast hat derjenige der sich auf einen Anspruch beruft, die für ihn günstigen Tatsachen darzulegen. Die Klägerin legt ihrer Forderung Umsatzmieten zu Grunde ohne weiter zu erläutern, wie sie diese berechnet hat und welche Umsätze sie dem zu Grunde legt. Zwar hat die Klägerin auf den richterlichen Hinweis hierzu ergänzend vorgetragen. Soweit die Klägerin behauptet, die Umsätze aus den Kassenangaben entnommen zu haben, ist dies aber bereits unschlüssig und im übrigen auch rechtlich unerheblich. Der Vortrag ist unschlüssig, da zum einen die Klägerin sich nicht die Mühe macht unter Darlegung der behaupteten Umsätze schriftsätzlich darzustellen, wie sie die jeweiligen Forderungen berechnet hat. Sie beruft sich vielmehr pauschal auf beigefügte Anlagen - allesamt Screenshots aus dem digitalen Kassenbuch der Beklagten. Zum einen enthält das Anlagenkonvolut auch offensichtlich Umsätze aus zeitlich nicht relevanten Zeiträumen. Es ist also für das Gericht nicht ersichtlich, wie und ob diese Umsätze den klägerischen Zahlen zu Grunde gelegt wurden. Im übrigen enden die Daten auch mit dem Monat Oktober 2022 obgleich streitige Ansprüche bis Juli 2023 in den Rechtsstreit eingeführt wurden. Aber auch aus den Zahlen der vermeintlich relevanten Zeiträume, lassen sich die Umsatzmieten, wie sie die Klägerin behauptet, nicht berechnen.

Es ist auch nicht relevant, dass die Beklagten laut Mietvertrag dazu verpflichtet sind, ihre Umsätze mitzuteilen. Insoweit beeinflusst dies allenfalls die sekundäre Darlegungslast der Beklagten. Diese ist aber erst dann relevant, wenn die Klägerin zu ihren Ansprüchen schlüssig vortragen konnte, was hier nicht der Fall ist. Im Übrigen hatten die Beklagten mit Schriftsatz vom 04.09.2023, Anlage B3 zu ihren Umsätzen näher vorgetragen und damit ihrer Darlegungslast entsprochen.

Soweit die Ansprüche unbegründet sind stehen der Klägerin auch die geltend gemachten Nebenforderungen nicht zu.

Hinsichtlich der berechtigten Forderungen stehen der Klägerin unstreitig die geltend gemachten Zinsansprüche zu, §§ 286, 288 Abs. 1, 2 BGB sowie eine Mahnpauschale in Höhe von 5,00 €, § 288 Abs. 5 BGB, sowie die vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren, jedoch lediglich in Höhe von 255,80 € - bezogen auf einen Gegenstandswert von 1.541,50 € - zu.

Die prozessualen Nebenforderungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 2, 11, 711 ZPO.

Der Streitwert wird auf 14.479,54 EUR festgesetzt.