Mietpreisbremse und Indexmiete bei Wohnungsmiete KI-Titel

Der Kläger macht gemäß § 556 d i.V.m. § 556 g BGB und §§ 812 ff. BGB die Rückzahlung eines Teils der von ihm geleisteten Miete und einen Feststellungsanspruch hinsichtlich der Berechnungsmodalitäten der zukünftigen Miete wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die sogenannte Mietpreisbremse geltend.

Der Kläger mietete von der Streitverkündeten, die seinerzeit Eigentümerin der … in … Frankfurt am Main war, ab dem 01.07.2022 die streitgegenständliche Wohnung zu einem monatlichen Mietzins von anfänglich 1.100,00 € netto. In § 27 des Mietvertrages ist eine Indexmiete gem. § 557 b BGB vereinbart; für Einzelheiten wird auf die Anlage K1 zur Klageschrift (Bl. 21 d.A.) Bezug genommen. Vereinbarungsgemäß zahlte der Klägerin an die Streitverkündete eine Kaution in Höhe von 3.300,00 €. Die Vormieterin des Klägers hatte die Wohnung zunächst zu einem monatlichen Mietzins von 1.050,00 € netto angemietet und sich unter Berufung auf die hessische MieterschutzVO nachträglich mit der Streitverkündeten darauf geeinigt, die monatliche Nettomiete auf 842,89 € zu reduzieren. Ab dem 01.02.2023 trat die Beklagte zu 1) als Erwerberin der Liegenschaft in den Mietvertrag mit dem Kläger ein.

Der Kläger ist der Auffassung, dass aufgrund der Hessischen MieterschutzVO (der sogenannten Mietpreisbremse) die Miete wirksam nur bis zur Höhe von 765,89 € netto habe vereinbart werden dürfen. Dazu behauptet er, dass die ortsübliche Vergleichsmiete in Anbetracht der Baualtersklasse (vor 1918), der Lage und der konkreten baulichen Gegebenheiten bei 696,26 € gelegen habe. Für weitere Einzelheiten wird auf die Ausführungen in der Klageschrift Bezug genommen. Der Kläger verlangt die anteilige Rückzahlung geleisteter Miete für die Monate Februar 2023 bis einschließlich März 2026.

Der Kläger beantragt,

1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn € 14.726,97 zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus einem Betrag von € 7.989,59 ab dem 21. Mai 2025 sowie aus einem weiteren Betrag von € 6.737,38 ab Rechtshängigkeit (14.01.2026) zu zahlen,

2. festzustellen, dass bei Abschluss des zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 1 geltenden Mietvertrags über die Wohnung im Gebäude … Frankfurt, 3. Obergeschoss links, eine Ausgangsmiete von höchstens EUR 765,89 zulässig war und dass der Berechnung von Anpassungen der Miete gemäß § 27 dieses Mietvertrags in Verbindung mit § 557b BGB eine Ausgangsmiete von EUR 765,89 zugrunde zu legen ist.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten behaupten, dass die streitgegenständliche Wohnung aufgrund umfassender Umbauarbeiten in die Baualtersklasse 2010 bis 2021 einzuordnen sei. Zudem verfüge die Wohnung über eine neuere Standard-Einbauküche, ein modernisiertes Standardbad, hochwertige Badelemente und eine 2-Scheiben-Wärmeschutz-Verglasung, so dass sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von 1.002,54 € errechne und kein Verstoß gegen die MieterschutzVO festzustellen sei.

Für den weiteren Vortrag der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung am 10.06.2026 Bezug genommen.

Die zulässige Klage ist überwiegend begründet.

Dem Kläger steht ein Anspruch auf Erstattung überzahlten Mietzinses für die Monate Februar 2023 bis einschließlich März 2026 in Höhe von insgesamt 10.561,46 € zu, der sich aus §§ 556d, 556g, 812 ff. BGB i.V.m. der Hessischen MieterschutzVO vom 18.11.2020 (GVBl. 2020, 802) ergibt.

Der Kläger hat detailliert und unter Berücksichtigung auch der wertsteigernden Faktoren „sehr gute Wohnlage“ und „zentrale Lage“ dargelegt, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die von ihm angemietete Wohnung zum Zeitpunkt der Anmietung nach dem seinerzeit gültigen Mietspiegel von 2022 bei 696,26 € lag, so dass gem. § 556d BGB eine Miete wirksam nur in Höhe von maximal 765,89 € hätte vereinbart werden können.

Diesem Vortrag ist die Beklagtenseite nicht ausreichend substantiiert entgegen getreten, so dass der Vortrag des Klägers der Entscheidung zugrunde zu legen ist. Insbesondere reicht der Vortrag der Beklagten zu der angeblich anzunehmenden Baualtersklasse 2010 bis 2021 nicht aus. Unstreitig ist das Haus … vor 1918 gebaut worden. Zwar ist es grundsätzlich möglich, dass die Baualtersklasse vom Baujahr abweicht; die daran zu stellenden Anforderungen sind jedoch hoch: So muss das Gebäude in bautechnischer Hinsicht praktisch neu sein (vgl. BFH, Urteil vom 31.03.1992, IX R 175/87). Ein Haus oder eine Wohnung muss dafür vergleichbar mit einem Rohbau vollständig saniert oder modernisiert worden sein; es genügt nicht, nur Teile zu modernisieren (vgl. Frankfurter Mietspiegel 2022, Seite 7 unten). Dass die streitgegenständliche Wohnung derart umfassend saniert worden sei, hat die Beklagtenseite nicht ansatzweise dargelegt.

Ebenso wenig sind die Voraussetzungen für weitere Zuschläge - wegen einer Standard-Einbauküche, eines modernisierten Standardbades oder hochwertiger Bad-Elemente – ausreichend dargelegt; insofern wird auf die bereits in der Ladungsverfügung vom 02.03.2026 erteilten Hinweise Bezug genommen.

Ferner bestand jedenfalls bis 30.11.2025 im Land Hessen eine Rechtsverordnung im Sinne von § 556 d BGB (Hessische MieterschutzVO vom 18.11.2020 (GVBl. 2020, 802)), mit der die Stadt Frankfurt am Main zu einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt erklärt wurde („Mietpreisbremse“). Gegen die Wirksamkeit dieser Verordnung bis Ende November 2025 bestehen keine Bedenken.

Demnach konnte die Streitverkündete mit dem Kläger zunächst grundsätzlich wirksam nur eine Miete vereinbaren, die die ortsübliche Vergleichsmiete um bis zu 10% überstieg. Wirksam hätte demnach eine Miete in Höhe von max. 765,89 € hätte vereinbart werden können.

Zugunsten der Beklagten ist hier allerdings gem. § 556 e BGB zu berücksichtigen, dass die Streitverkündete sich mit der Vormieterin unstreitig auf eine Miete in Höhe von 842,89 € geeinigt hatte. Diese Miete „schuldete“ die vorherige Mieterin auch im Sinne von § 556 e BGB, obwohl diese Miete ebenfalls die ortsübliche Vergleichsmiete zzgl. 10 % (765,89 €) überstieg. Denn die Regelung des § 556d BGB gilt nur für die Vereinbarung einer Miete bei Abschluss des Mietvertrages; spätere einvernehmliche Mieterhöhungen sind dagegen auch dann zulässig, wenn sie den Rahmen des § 556 d BGB übersteigen (vgl. Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, MietR, 17. Auflage 2026, § 556d BGB Rn. 24 f.). Da sich die Vormieterin unstreitig nachträglich mit der damaligen Vermieterin darauf geeinigt hatte, die Miete von ursprünglich 1.050,00 € netto auf 842,89 € netto zu reduzieren, durfte die Vermieterin diese Miete gem. § 556 e BGB wirksam auch mit dem Kläger vereinbaren.

Entsprechend der Indexmieten-Vereinbarung sind jeweils ab Juli eines Jahres die entsprechenden Mietsteigerungen zu berücksichtigen. Demnach betrug die zulässige Miete ab 01.07.2023 903,58 €, ab 01.07.2024 923,46 € und ab 01.07.2025 942,85 €.

Entsprechend ergeben sich bis einschließlich Dezember 2025 folgende Mietdifferenzen:

Diesem Rückzahlungsanspruch steht eine mögliche Kenntnis des Klägers von seiner Nichtschuld nicht entgegen; § 814 BGB findet gem. § 556g Abs. 1 Satz 4 BGB keine Anwendung.

Auch für die Monate Dezember 2025 bis März 2026 ist trotz Auslaufens der Hessischen MieterschutzVO vom 18.11.2020 (GVBl. 2020, 802) am 25.11.2025 die Mietdifferenz zu erstatten.

Zwar war die Verlängerung ihrer Wirksamkeit bis zum 25.11.2026 durch die „Verordnung zur Änderung der Mieterschutzverordnung“ vom 12.11.2025 (GVBl. Nr. 74 vom 17.11.2025, S. 1 ff.) unwirksam, da sie nicht den Anforderungen der Ermächtigungsgrundlage in § 556 d Abs. 2 BGB genügte.

Dennoch führt dies nach Auffassung des Gerichts hier nicht dazu, dass ab dem 01.12.2025 die ursprünglich vereinbarte Miete von 1.100,00 € geschuldet war.

Das BGB trifft keine Regelung zu der Frage, wie sich das Ende der Gültigkeit einer Mieterschutzverordnung rechtlich auf Mietvereinbarungen auswirkt, die während ihrer Geltungsdauer abgeschlossen worden sind.

Auszugehen ist zunächst von einer fortdauernden (Teil-) Unwirksamkeit der vereinbarten Miethöhe. Dafür spricht die Formulierung „ist unwirksam“ in § 556 g BGB; zudem ist für Verträge, die gegen ein gesetzliches Verbot verstoßen und daher gem. § 134 BGB nichtig sind, anerkannt, dass sie auch nach Wegfall des Verbotsgesetzes nichtig bleiben (NK-BGB/Looschelders, 4. Aufl. 2021, BGB § 134 Rn. 55, beck-online).

Andererseits kann ein Vertrag, der zunächst wegen Verstoßes gegen eine Verbotsnorm als unwirksam anzusehen war, von den Vertragsparteien bestätigt werden mit der Rechtsfolge des § 141 Abs. 2 BGB, dass sie einander zu gewähren haben, was sie haben würden, wenn der Vertrag von Anfang an gültig gewesen wäre. Eine solche Bestätigung kann auch durch eine konkludente Neuvornahme des Geschäfts geschehen (NK-BGB/Looschelders, 4. Aufl. 2021, BGB § 134 Rn. 55, beck-online; Brandenburgisches Oberlandesgericht (3. Zivilsenat), Urteil vom 18. 7. 1994 - 3 U 18/94).

Davon ist jedoch im vorliegenden Fall nicht auszugehen. Zwar haben die Parteien über den 01.12.2025 hinaus am Mietvertrag festgehalten, obwohl die Umstände, die zur Unwirksamkeit der Verlängerung der MieterschutzVO führten, allgemein bekannt waren. Dennoch ist darin hier keine konkludente Bestätigung der ursprünglich getroffenen Vereinbarung über die Miethöhe zu sehen, da der Kläger seit September 2024 die Miete zwar in voller Höhe, aber ausdrücklich unter dem Vorbehalt der Rückforderung zahlte.

Auch der Anspruch auf Rückzahlung der anteiligen Mietkaution ist gemäß §§ 812 ff. BGB teilweise begründet. Gemäß § 551 Abs. 1 BGB durfte die zu leistende Sicherheit maximal drei Monats-Nettomieten betragen; also – infolge der bei Abschluss des Vertrages gültigen MieterschutzVO - höchstens 2.528,67 € (3 x 842,89 €). Eine spätere Steigerung der Miete begründet eine Nachschusspflicht des Mieters nur, wenn dies vertraglich vereinbart ist (Flatow in: Schmidt-Futterer, MietR, § 551 BGB Rn. 35). Dafür ist hier nichts ersichtlich.

Demnach haben die Beklagten die Mietkaution anteilig in Höhe von 771,33 € zu erstatten.

Die Klage ist auch mit dem Feststellungsantrag überwiegend begründet, da die zu Beginn des Mietverhältnisses maßgebliche Miete aufgrund der seinerzeit noch gültigen MieterschutzVO auf die von der Vormieterin gezahlte Miete von 842,89 € „gedeckelt“ war. Damit sind auch die jährlichen Steigerungsbeträge anhand der vereinbarten Indexklausel nur aus dieser Miete zu berechnen.

Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 280 Abs. 2, 286 BGB bzw. aus § 291 BGB.

Die Nebenentscheidungen über Kosten und vorläufige Vollstreckbarkeit folgen aus §§ 92 Abs. 1, 269 Abs. 3, 709, 708 Nr. 11, 711 ZPO. Bei der Kostenentscheidung ist die Teilrücknahme der Klage, die Teilabweisung des Zahlungsantrages und – betreffend den Feststellungsantrag – die geringere als die vom Kläger angenommene maßgebliche Mietdifferenz berücksichtigt worden.

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