Die Schriftform der Kündigung ist gemäß § 130e ZPO eingehalten, wenn dem Mieter die Kündigung mit Zugang des …
Leitsatz
1. Die Schriftform der Kündigung ist gemäß § 130e ZPO eingehalten, wenn dem Mieter die Kündigung mit Zugang des Schriftsatzes bei seinem Anwalt zugegangen ist, da die Prozessvollmacht auch den Empfang mit dem Prozessgegenstand zusammenhängender materiell-rechtlicher Willenserklärungen deckt.
2. Spätestens durch ein taugliches Leistungsangebot geriet der Mieter in Annahmeverzug bzgl. der angebotenen Mängelbeseitigung.
Tenor
1. Die Kammer beabsichtigt, die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Harburg vom 15.12.2026, Aktenzeichen 642 C 96/25, durch einstimmigen Beschluss gem. § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen.
2. Der Beklagte kann hierzu binnen 2 Wochen Stellung nehmen.
Gründe
Die Berufung des Beklagten ist zulässig, hat aber in der Sache offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung des Berufungsgerichts. Eine mündliche Verhandlung ist ebenfalls nicht geboten.
Zu Recht hat das Amtsgericht den Beklagten zur Räumung (hierzu unter 1.) und Zahlung (hierzu unter 2.) verurteilt.
1.
Richtigerweise hat das Amtsgericht den Anspruch der Kläger auf Räumung gem. § 546 Abs. 1 BGB bejaht. Spätestens die schriftsätzliche Kündigung vom 30.09.2025 hat das Mietverhältnis wirksam beendet.
a)
Die Formalien der Kündigung sind eingehalten, insoweit wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die korrekten Ausführungen des Amtsgerichts verwiesen.
Ergänzend wird im Hinblick auf die formelle Ordnungsgemäßheit der Kündigungserklärung ausgeführt: die gesetzliche Schriftform, welche gem. § 568 Abs. 1 BGB für Kündigungen von Mietverträgen über Wohnraum gilt, kann nach § 126 Abs. 3 BGB durch die elektronische Form gem. § 126a BGB ersetzt werden. Diese elektronische Form ist hier gewahrt. Die Prozessbevollmächtigte des Beklagten war auch nicht berechtigt, die Kündigung mit der Begründung zurückzuweisen, dass sie zur Entgegennahme materiell-rechtlicher Erklärungen im Prozess nicht bevollmächtigt sei. Denn die Prozessvollmacht nach § 81 ZPO ermächtigt den Bevollmächtigten zu allen den Rechtsstreit betreffenden Prozesshandlungen und damit auch zum Empfang von solchen materiell-rechtlichen Willenserklärungen, die zum Gegenstand des Rechtsstreits gehören (BGH, Urteil vom 18.12.2002 - VIII ZR 72/02).
b)
Die Kündigung ist nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) und b) BGB gerechtfertigt. Der Beklagte hat in der Berufungsinstanz eingeräumt, seit Januar 2025 keinerlei Mietzahlungen mehr an die Kläger geleistet zu haben.
Ob der Beklagte die Miete wirksam (teilweise) gemindert hat, ist an dieser Stelle nicht relevant. Denn jedenfalls war die Miete nicht in einem derart erheblichen Umfang gemindert, dass ein den Tatbestand der § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) und b) BGB erfüllender Zahlungsrückstand nicht vorgelegen hätte. Der Beklagte hat seit Januar 2025 keinerlei Zahlungen geleistet, die Miete war in diesem Zeitraum aber nicht in Höhe von 100% gemindert. Dabei kann hier dahinstehen, ob in den Wintermonaten eine Mietminderung von bis zu 100% vorlag, jedenfalls kann dies für die Sommermonate außerhalb der Heizperiode nicht angenommen werden.
Ein etwaiger vom Beklagten behaupteter Rückzahlungsanspruch gegen die Vermieter wegen im Jahr 2024 überzahlter Miete können aus dem gleichen Grund den kündigungsrelevanten Zahlungsrückstand nicht verhindern.
2.
Die Kläger haben auch den geltend gemachten Zahlungsanspruch gegen den Beklagten. Sie begehren die Zahlung von 4.434,12 € als Miete oder Nutzungsentschädigung für den Zeitraum von Januar bis September 2025. Diese Forderung steht ihnen zu.
Dabei kann dahinstehen, ob die Heizöfen in der Wohnung tatsächlich defekt waren und darin ein zur Mietminderung dem Grunde nach berechtigender Umstand lag. Denn spätestens zum Jahresende 2024 ist der Beklagte in Annahmeverzug mit der Mangelbeseitigung gekommen, weshalb ein etwaiges Minderungsrecht in jenem Zeitpunkt entfallen ist (BGH, Urteil vom 10.04.2019 - VIII ZR 12/18; Lehmann-Richter in Schmidt-Futterer, Mietrecht (2026), § 537, Rn. 10).
Zu Recht hat das Amtsgericht festgestellt, dass der Beklagte sich im Annahmeverzug bzgl. der Mangelbeseitigung befunden hat. Dabei ist irrelevant, ob bereits die telefonische Ankündigung der Kläger gegenüber der Beklagtenvertreterin am 29.11.2023, dass am 01.12.2023 um 17 Uhr ein Monteur die Wohnung betreten wolle und insoweit ein Mitwirken des Beklagten erforderlich sei, für den Annahmeverzug genügt. Denn jedenfalls haben die Kläger – auf die Ablehnung des Termins am 01.12.2023 durch die Beklagtenvertreterin – diese mit Schreiben vom 17.12.2024 um Terminvorschläge gebeten, wann ein Heizungsmonteur die Wohnung die Wohnung betreten könne, um „evtl vorhandene Mängel festzustellen“. Dabei haben die Kläger weiträumige Zeiträume vorgeschlagen („vormittags 9:00 bis 11:00 Uhr und nachmittags ab 14:30 Uhr“) (Anlage K4). Hierauf reagierten weder der Beklagte, noch seine Prozessbevollmächtigte. Spätestens durch dieses taugliche Leistungsangebot geriet der Beklagte also in Annahmeverzug bzgl. der angebotenen Mängelbeseitigung, § 293 BGB. Weitere Aufforderungen zur Terminabsprache folgten sodann 13.01.2025, 10.02.2025, 04.03.2025 und 28.03.2025 (Anlage K4).
3.
Es wird darauf hingewiesen, dass die Anschlussberufung der Kläger mit Rücknahme oder Zurückweisung der Berufung im Beschlusswege wirkungslos wird (§ 524 Abs. 4 ZPO).