Streit um Instandhaltungsrücklagen aus Generalverwaltervertrag KI-Titel

Die Klägerinnen nehmen die Beklagte aus einem Generalverwaltervertrag auf Zahlung von Instandhaltungsrücklagen in Anspruch.

Die Klägerin zu 1. ist eine Objektgesellschaft, die zu 94 % von den ... (nachfolgend ... genannt), einem geschlossenen Immobilienfonds, gehalten wird. Gegenstand der Klägerin zu 1. ist der Erwerb von Erbbaurechten und Miterbbaurechtsanteilen verbunden mit Wohnungseigentum sowie die Sanierung des Wohnungseigentums und der Betrieb, die Vermietung und Verwaltung sowie die Verwertung dieser Immobilien. Gegenstand des ... ist die Beteiligung an Leasinggesellschaften, die Wohnimmobilien in ... erwerben, sanieren und langfristig an die Beklagte vermieten.

Die Klägerin zu 2. ist eine Objektgesellschaft, die zu 100 % von den ... (nachfolgend ... genannt), einem weiteren geschlossenen Immobilienfonds, gehalten wird. Gegenstand der Klägerin zu 2. ist der Erwerb, die Errichtung, der Betrieb, die Verwaltung und Vermietung sowie die Verwertung von wohnwirtschaftlichen und gewerblichen Immobilien, Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten in ... Gleiches gilt für dem ... der im gesamten Bundesgebiet Objekte hält.

Die Beklagte ist eine zu 100 % im Eigentum der ... stehende Wohnungsgesellschaft. Gegenstand der Beklagten ist die Errichtung, Vermietung, Veräußerung und Verwaltung von Wohnungen im Bereich ... Die Beklagte ist Eigentümerin der ... belegenen Grundstücke mit den Anschriften ... und ... und ... und ... sowie .... Auf diesen Grundstücken befinden sich 12 Wohngebäude mit insgesamt 557 Wohnungen mit einer Wohnfläche von etwa 31.679,06 m2 sowie sowie 8 Gewerbeeinheiten mit einer Nutzfläche von 100,53 m2. Diese Objekte befanden sich Anfang 1998 in einem sanierungsbedürftigen Zustand.

Mit notariellem Vertrag vom 21.01.1998 bestellte die Beklagte an dem o.g. Grundbesitz für die Dauer von 75 Jahren zu Gunsten der Klägerin zu 1. (unter deren damaligen Firma) als sog. Zwischenerwerberin Erbbaurechte. Die Klägerin zu 1. verpflichtete sich im Gegenzug zur Zahlung eines Betrages in Höhe von 8.782.289,70 DM an die Beklagte, wovon 2.195.572,43 DM als kapitalisierter Erbbauzins auf Grund und Boden für die Zeit bis zum 31.12.2028 und 6.586.717,29 DM als Kaufpreis für die aufstehende Altbausubstanz entfielen. Ab dem 01.01.2029 hat die Klägerin zu 1. nach diesem Vertrag außerdem über einen Zeitraum von 10 Jahren jährlich einen Erbbauzins in Höhe von 5 % des derzeitigen Grundstückswertes, der auf 100,00 DM/m2 beziffert wurde, zu entrichten. Für die nachfolgende Restlaufzeit ist im Vertrag eine Anpassung des Erbbauzinses an den Preisindex für die Gesamtlebenshaltungskosten vorgesehen, sofern sich dieser um mehr als 5% verändert. Die Klägerin zu 1. verpflichtete sich in diesem Vertrag ferner zur Sanierung und Erhaltung der Gebäude. Darüber hinaus übernahm die Klägerin zu 1. die Verpflichtung der Beklagten aus dem Altschuldenhilfegesetz (AHG), wonach die Beklagte 15 % der nach dem AHG maßgebliche Wohnfläche bis zum 31.12.2003 mieternah zu privatisieren hatte, um eine Entlastung von Altverbindlichkeiten zu erhalten. Außerdem vereinbarten die vorgenannten Vertragsparteien unter Abschnitt V § 2 Ziff. 3 des vorgenannten Vertrages unter den dort näher ausgeführten Voraussetzungen die Möglichkeit der Weiterveräußerung eines Teils der Wohnungen an die Klägerin zu 2.. Wegen des weiteren Inhalts dieser Vertragsurkunde wird auf die Anlage K 2 (Bl. I/27-69 d.A.) verwiesen.

Ebenfalls am 21.01.1998 schlossen die Klägerin zu 1. (unter ihrer alten Firma) und die Beklagte einen schriftlichen Generalverwaltervertrag (nachfolgend auch GVV genannt) für die Dauer von 30 Jahren. Darin vereinbarten sie eine Gebrauchsüberlassung der o.g. Wohnungen durch die Klägerin zu 1. an die Beklagte. Letztere verpflichtete sich im Gegenzug zur Verwaltung, ordnungsgemäßen Bewirtschaftung und Vermietung der Wohnungen auf eigene Rechnung, wozu die Klägerin zu 1. ihre Mietforderungen gegen die Endmieter an die Beklagte abtrat. Darüber hinaus verpflichtete sich die Beklagte unter § 3 Ziff. 2. für die Gebrauchsüberlassung zur Zahlung eines monatlichen Festbetrages von 104.872,65 DM (damalige Wohn-/Nutzfläche von 31.779,59 m2 x 3,30 DM/m2) an die Klägerin zu 1., der sich nach Beendigung der Sanierung auf monatlich 210.698,68 DM (damalige Wohn-/Nutzfläche von 31.779,59 m2 x 6,63 DM/m2) erhöhen sollte. Unter § 8 dieser Vertragsurkunde heißt es u.a. wie folgt:

Dem Generalverwalter obliegt die Erhaltungspflicht hinsichtlich „Dach und Fach“. Dies betrifft insbesondere die Erhaltungspflicht hinsichtlich des Grundstücks (Zufahrt oder sonstige befestigte Flächen sowie Außenanlagen, gärtnerische Anlagen), der Außenhülle (Dächer, Fassaden inkl. Fenstern und Balkonen) mit Ausnahme der konstruktiven Teile.

Der Generalverwalter verpflichtet sich zur Bildung eines Instandhaltungskontos, auf welches Beträge nach Maßgabe der diesbezüglichen Bestimmungen der II. Berechnungsverordnung (vgl. § 5 Abs. 1) einzuzahlen sind. Bei Beendigung des Vertragsverhältnisses ist diesbezüglich eine Schlußabrechnung zu erstellen. Nicht verwendete Beträge sind auszukehren.

Aus dem Instandhaltungskonto werden Aufwendungen zur Erhaltung des Verwaltungsobjektes und die Zahlung in die Instandhaltungsrücklage der WEG beglichen.“

Wegen der weiteren Einzelheiten dieses Generalverwaltervertrages wird auf die Anlage K 3 (Bl. I/70-88 d.A.) Bezug genommen.

Mit notariellem Vertrag vom 18.03.1998 veräußerte die Klägerin zu 1. einen Teil der von ihr zuvor erworbenen o.g. Erbbaurechte betreffend die Gebäude ... und .... Hierdurch übernahm die Klägerin zu 2. von der Klägerin zu 1. ca. 57 % des Wohnungsbestandes mit 327 Wohnungen und 17.921,04 m2 Wohnfläche sowie 8 Gewerbeeinheiten mit 100,53 m2 Nutzfläche an die Klägerin zu 2. unter deren damaligen Firma. Wegen der Einzelheiten dieses Kaufvertrages wird auf die Anlage K 4 (Bl. I/89-108 d.A.) verwiesen.

Am 09.12.1999 schlossen die Klägerin zu 1. und die Klägerin zu 2. in einfacher Schriftform einen Vertrag über die anteilige Vertragsübernahme des o.g. GVV. Darin übernahm die Klägerin zu 2. mit Wirkung zum 18.03.1998 die Rechte und Pflichten der Klägerin zu 1. aus dem zwischen ihr und der Beklagten geschlossenen o.g. GVV bezüglich der inzwischen von ihr übernommenen Objekte ... sowie ... sowie .... Unter § 2 Ziff. 3 und 4 vereinbarten die Klägerinnen, dass sich der von der Beklagten an die Klägerin zu 1. zu zahlende monatliche Festbetrag entsprechend des reduzierten Wohnungsbestandes auf 45.401,47 DM (3,30 DM/m2) verringert und sich nach der Beendigung der Sanierung auf 91.215,67 DM (6,63 DM/m2) erhöhen sollte. Darüber hinaus verpflichtete sich die Beklagte, den auf die von der Klägerin zu 2. übernommenen Objekte entfallenden monatlichen Festbetrag von 59.471,18 DM (18.021,57 m2 x 3,30 DM/m2), welcher sich nach Beendigung der Sanierung auf 119.483,01 DM (18.021,57 m2 x 3,30 DM/m2) erhöhen sollte, an die Klägerin zur 2. zu zahlen. Die auf der letzten Seite dieser Vertragsurkunde vorbereitete Zustimmungserklärung unterzeichnete die Beklagte am 18.02.2000. Wegen des weiteren Inhalts dieser Vertragsurkunde wird auf Bl. I/109-114 d.A. (Anlage K 5) Bezug genommen.

Die Sanierung des Wohnungsbestandes war inzwischen bereits noch im Jahr 1998 abgeschlossen worden.

Im Zuge der sogenannten Mieterprivatisierung veräußerte die Klägerin zu 1. in den Jahren 1998 bis 2001 insgesamt 31 Wohnungen mit einer Gesamtfläche von 2.073,33 m2 an Mieter.

Ab Oktober 2006 stellte die Beklagte die bis dahin geleisteten Festgeldzahlungen ein.

Bereits im Jahr 2006 hatte die Beklagte bei der ... für den ... das Konto mit der Nr. ... und für den ... das Konto mit der Nr. ... eingerichtet. Instandhaltungsrücklagen zahlte die Beklagte hierauf nicht ein.

In dem ersten früheren Rechtsstreit der Parteien, der ursprünglich beim LG Neubrandenburg (Az. 4 O 347/06) anhängig gemacht, aber vom LG Neubrandenburg mit Beschluss vom 10.05.2007 an das LG Rostock (Az. 3 O 203/07) verwiesen worden war, haben die Klägerinnen aus dem streitgegenständlichen GVV eine an die Klägerin zu 1. und eine an die Klägerin zu 2. zu leistende Festgeldzahlung für den Monat Oktober 2006 begehrt (Anträge zu 1. und zu 2.) sowie darüber hinaus die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von Instandhaltungsrücklagen in einer durch das Gericht zu bestimmenden Höhe auf eine Instandhaltungskonto und für die Jahre 1998 bis 2004 (Anträge zu 3. und zu 4.). Widerklagend hat die Beklagte in diesem Vorprozess die beiden Klägerinnen im unterschiedlichen Umfang wegen behaupteter Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen einer angeblichen Nichtigkeit des GVV sowie wegen behaupteter Forderungen aus ihrer Verwaltungstätigkeit (Verwaltungs- und Instandhaltungskosten) in Anspruch genommen. Im Verlauf dieses Vorprozesses hat die Beklagte ihre dortige Widerklage einseitig teilweise für erledigt erklärt, aber hilfsweise für den Fall, dass sich die Widerklage in der Hauptsache nicht in der betreffenden Höhe erledigt haben sollte, an ihren ursprünglichen Widerklageanträgen festgehalten. Mit Urteil vom 28.11.2008, wegen dessen Inhalt auf Bl. II/8-23R d.A. verwiesen wird, hat das LG Rostock den Klageanträgen zu 1. und zu 2. stattgegeben sowie die Klage hinsichtlich der Anträge zu 3. und zu 4. abgewiesen sowie auch die Widerklage abgewiesen. Gegen das in diesem ersten Vorprozess ergangene vorgenannte Urteil hat die Beklagte teilweise Berufung eingelegt und haben die Klägerinnen, soweit ihre dortigen Anträge zu 3. und zu 4. abgewiesen worden waren, Anschlussberufung eingelegt sowie ihre Klage um die nach ihrer Auffassung aus dem GVV zu beanspruchenden weiteren Festgeldforderungen aus dem Zeitraum 2007 bis Ende des Jahres 2009 erweitert. Diese Berufung hat das OLG Rostock – nach seiner zwischenzeitlichen Hinweis-Verfügung mit Beschluss vom 22.05.2015 zum Az. 1 U 75/09 nach § 522 ZPO zurückgewiesen.

Ferner haben die Parteien einen zweiten Vorprozess beim LG Neubrandenburg (Az. 4 O 60/14) geführt. In diesem zweiten Vorprozess haben die Klägerinnen jeweils u.a. ebenfalls die Zahlung von Instandhaltungsrücklagen, allerdings nunmehr jeweils für den Zeitraum 01.01.2005 bis 31.12.2010, geltend gemacht, während die Beklagte mit ihrer dortigen Widerklage u.a. die Feststellung begehrt hat, dass § 8 Nr. 5 der GVV unwirksam ist. In diesem weiteren Vorprozess hat das LG Neubrandenburg das erstinstanzliche Urteil vom 19.01.2016 (Bl. II/24-40 d.A.) erlassen. In diesem Urteil ist u.a. die dortige Klage der Klägerinnen, soweit diese die Zahlung von Instandhaltungsrücklagen für den Zeitraum 01.01.2005 bis 31.12.2010 geltend gemacht haben (dortige Klageanträge zu 3. und zu 4.), mit der Begründung zurückgewiesen worden, dass § 8 Ziff. 5 des GVV unwirksam sei sowie dass eventuelle Ansprüche der Klägerinnen auf Zahlung von Instandhaltungsrücklagen - bis auf (ohnehin nicht gegebene Ansprüche) aus dem Jahr 2010 – verjährt wären. Ferner hat das LG Neubrandenburg in diesem Urteil dem o.g. Widerklageantrag der Beklagten zur Feststellung der Unwirksamkeit des § 8 Nr. 5 der GVV stattgegeben. Gegen dieses Urteil haben die Klägerinnen ebenfalls Berufung eingelegt.

Die Klägerinnen meinen, jede Klägerin hätte gemäß § 8 Nr. 5 des GVV Anspruch auf die mit dem jeweiligen Klagantrag begehrte Einzahlung von Instandhaltungsrücklagen.

Hierzu tragen die Klägerin vor, zunächst sei darauf zu verweisen, dass der GVV als solcher wirksam sei und insbesondere nicht, wie es die Beklagte früher gemeint habe, wegen der Gewährung einer gemeinschaftsrechtswidrigen Beihilfe, wegen einer vermeintlichen Sittenwidrigkeit oder wegen vorgeblicher Verstöße gegen kommunalrechtliche Bestimmungen nichtig wäre, wie es das OLG Rostock in seinem rechtskräftigen Beschluss vom 22.05.2015 zum AZ. 1 U 75/09 aus dem ersten Vorprozess festgestellt habe.

Ferner sei darauf zu verweisen, dass die Bestimmung der Höhe der Instandhaltungsrücklagen ursprünglich im Ermessen der Beklagten gestanden habe. Allerdings habe die Beklagte dieses Bestimmungsrecht nicht ausgeübt bzw. jedenfalls verzögert, obwohl sie verpflichtet gewesen wäre, Instandhaltungsrücklagen zu bilden und auf ein jeweiliges Konto einzuzahlen, was nicht geschehen wäre, insbesondere für die Jahre 2011-2013. Demgemäß sei die Bestimmung nunmehr gemäß § 315 Abs. 3 S. 2 (2. HS) BGB durch ein Urteil zu treffen.

Die o.g. Regelung des § 8 Nr. 5 GVV sei inhaltlich hinreichend bestimmt und damit wirksam vereinbart worden. Zwar hätten insoweit sowohl das LG Rostock als auch das LG Neubrandenburg in den Parallelrechtsstreiten die jeweilige Klage der Klägerinnen betreffend eines Anspruches auf Instandhaltungsrücklagen für die Zeiträume 1998-2004 bzw. 2005-2011 mit der Begründung einer Unwirksamkeit dieser Vertragsklausel mit der lapidaren Begründung abgewiesen, dass es schwierig sei, die vertragliche Bestimmung auszulegen. Diese Auffassung sei jedoch rechtsfehlerhaft. Insbesondere sei nicht unklar, ob zu den Pflichten der Beklagten auch die von der Instandhaltung zu unterscheidende Instandsetzung gehöre und sei auch die Reichweite der Instandhaltungspflicht der Beklagten nicht unbestimmt gewesen, wie es sich bereits aus dem Wortlaut der vorgenannten Klausel ergebe.

Nach dieser Klausel werde verlangt, dass die Beklagte ein Konto bilde, auf welches Mittel für die Instandhaltung des vertragsgegenständlichen Objekts eingezahlt werden sollen und dass es in diesem Zusammenhang lediglich um die Instandhaltung und nicht um die Instandsetzung des Objekts gehe, wie es sich bereits der Überschrift dieser Klausel ergebe. Aber auch in § 8 Nr. 3 GVV sei von der „Erhaltungspflicht“ der Beklagten die Rede und wäre in § 8 Nr. 6 GVV geregelt, dass aus dem Instandhaltungsskonto die Aufwendungen zur „Erhaltung“ des Verwaltungsobjektes die Zahlung der „Instandhaltungsrücklage“ der WEG zu begleichen wären. Demgegenüber sei in § 8 GVV von der Instandsetzung, die von der Instandhaltung zu unterscheiden sei und im Übrigen den Klägerinnen obliege, keine Rede. Genauso wenig sei § 8 Nr. 5 GVV wegen der Verwendung des Begriffspaares „Dach und Fach“ unbestimmt bzw. unklar, sondern handle es sich bei diesem Begriffspaar bekanntermaßen um eine im (Gewerbe-) Mietrecht geläufige Standardformulierung. Ebenso wenig ergebe sich eine Unbestimmtheit der Erhaltungspflichten der Beklagten aus der in § 8 Nr. 3 S. 2 GVV erfolgten Verwendung des Begriffs „konstruktive Teile“, da damit nach allgemeinem Sprachgebrauch die tragenden Teile eines Gebäudes gemeint wären, zumal auch die in § 5 Abs. 2 WEG aufgeführten Gebäudeteile nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung als „konstruktive Teile“ bezeichnet würden, so dass diesem Begriff durchaus eine eigene juristische Bedeutung zukomme.

Ferner sei die Höhe der von der Beklagten nach § 8 Nr. 5 GVV zu bildenden Instandhaltungsrücklage ohne Weiteres bestimmbar, da diese Klausel auf die II. BerechnungsVO verweise, so dass ein Weg gegeben sei, den Gegenstand der geschuldeten Leistung zu bestimmen. Durch die vorgenannte Verweisung des § 8 Nr. 5 GVV, insbesondere damit auch auf die in den §§ 24 und 28 II. BerechnungsVO genannten Höchstsätze, werde das vereinbarte Leistungsbestimmungsrecht der Beklagten nicht nur rahmenmäßig eingegrenzt, sondern enthalte sogar konkrete Vorgaben bzw. Anhaltspunkte zur Bemessung der Höhe der Instandhaltungsrücklagen im Einzelfall. Die Bestimmbarkeit der Höhe der von der Beklagten zu bildenden Instandhaltungsrücklage ergebe sich schließlich auch unter einem weiteren Gesichtspunkt, nämlich da gemäß § 24 Abs. 2 S. 3 der II. BerechnungsVO hinsichtlich des Ansatzes der Bewirtschaftungskosten, wozu auch die Instandhaltungskosten gehören würden, Erfahrungswerte vergleichbarer Bauten heranzuziehen wären. Ergänzend hierzu würden sie auf ihre im zweiten Vorprozess eingereichte Berufungsbegründung vom 27.04.2016, hier auszugsweise vorgelegt als Anlage K 10, verweisen.

Außerdem sei zu berücksichtigen, dass es sich bei der Beklagten nicht um einen immobilienrechtlichen Laien handle, sondern um ein kommunales Wohnungsunternehmen, welches bei Abschluss des Vertrages zahlreiche Erfahrungswerte hinsichtlich des erforderlichen Instandhaltungsaufwandes besessen habe und auch jetzt noch besitze.

Die Beklagte sei auch tatsächlich ohne Weiteres in der Lage gewesen, ihr Leistungsbestimmungsrecht auszuüben und damit vertragsgemäße Instandhaltungsrücklagen zu bilden, wie es die Beklagte bereits in der vorprozessualen Korrespondenz, darunter in deren Schreiben vom 23.04.1998, zu erkennen gegeben habe. Selbst noch in ihrem Schreiben vom 07.03.2006 habe die Beklagte darauf verwiesen, dass sie den jeweils erforderlichen Instandhaltungsaufwand erbracht habe, so dass kein vertragswidriges Defizit im Hinblick auf das Instandhaltungskonto zu verzeichnen sei, womit die Beklagte zum Ausdruck gebracht habe, dass sie von ihrer Verpflichtung zur Bildung von Instandhaltungsrücklagen ausgegangen wäre. Darüber hinaus habe dies die Beklagte auch in dem vor dem LG Rostock geführten Vorprozess gezeigt, in dem die Beklagte die hier als Anlagenkonvolut K 8 eingereichten alternativen, objektbezogenen und detaillierten Instandhaltungskalkulationen eingeführt hätte. Spätestens aus diesen eigenen Kalkulationen der Beklagten gehe hervor, dass diese sowohl objektiv als auch subjektiv in der Lage gewesen sei, die Regelung des § 8 Nr. 5 GVV mit Leben zu erfüllen, was die Unrichtigkeit deren heute diametral gegenläufigen Argumentation zeige.

Im Ergebnis dessen habe insoweit auch kein Dissens der Parteien zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses vorgelegen, sondern hätten die Parteien vielmehr vereinbart, dass nur die Instandhaltungslast bei der Beklagten liegen und diese auf ein einzurichtendes Instandhaltungskonto entsprechende Einzahlungen leisten solle. Dies könne auch von den Gerichten nicht einfach ignoriert werden, wenn diese ihre Aufgabe ernst nehmen würden. Im Übrigen verhalte sich die Beklagte mit ihrer Berufung auf einen vermeintlichen Dissens widersprüchlich und rechtsmissbräuchlich, da von der Beklagten - wie bereits ausgeführt - durch deren o.g. vorgerichtlichen Schreiben und durch die in den von ihr selbst in den beim Vorprozess beim LG Rostock eingeführten Instandhaltungskalkulationen gezeigt worden wäre, dass diese gewusst habe, wie der in § 8 Nr. 5 GVV verwandte Begriff der Instandhaltung mit Leben auszufüllen sei.

Aber selbst wenn man fälschlicherweise von einer unzureichenden Bestimmtheit der Regelung des § 8 Nr. 5 GVV ausgehen wollte, würde kein Dissens, sondern eine Vertragslücke vorliegen, die nach den allgemeinen Grundsätzen geschlossen werden müsste. Dies könne jedoch nicht durch eine einfache Streichung des § 8 Nr. 5 GVV ohne jegliche Berücksichtigung dessen wirtschaftlichen Zweckes geschehen, sondern wäre vielmehr eine verständige Vertragsauslegung vorzunehmen. Hierbei wiederum wäre einerseits der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses übereinstimmende Parteiwille zur Bildung eines Instandhaltungskontos und einer darauf zu erfolgenden Einzahlung von Instandhaltungsrücklagen sowie andererseits hieran anschließend die unter § 16 Nr. 1 GVV enthaltene Regelung zu beachten, dass eine unwirksame Bestimmung des Vertrages durch eine gültige Bestimmung ersetzt werden solle, und zwar durch eine Bestimmung, die dem Parteiwillen am nächsten käme. Jedenfalls könne die vertragliche Verpflichtung der Beklagten zur Bildung von Instandhaltungsrücklagen und deren Einzahlung auf ein Konto nicht völlig entfallen, da eine ergänzende Vertragsauslegung nicht dazu führen könne, dass nur einseitig die Interessen einer Partei berücksichtigt würden, wie es die Beklagte unter Verweis darauf meine, aufgrund vorgeblicher Unklarheiten überhaupt nicht zur Bildung eines Instandhaltungskontos verpflichtet zu sein.

Des Weiteren habe die Beklagte zwar - wie bereits ausgeführt - ihre vormals vertretene Auffassung zur vorgeblichen Unwirksamkeit des GVV wegen angeblicher Verstöße gegen das EU-Beihilferecht, wegen einer vermeintlichen Sittenwidrigkeit oder wegen vorgeblicher Verstöße gegen kommunalrechtliche Bestimmungen, aufgegeben, der keiner der Gerichte der Vorprozesse gefolgt wäre. Sofern die Beklagte jedoch nunmehr meine, der GVV wäre wegen einer vermeintlichen Unwirksamkeit dessen § 8 Nr. 5 insgesamt unwirksam, sei dies abwegig. Dem stehe bereits die salvatorische Klausel des § 16 Nr. 1 GVV entgegen, wonach im Fall der Unwirksamkeit einer Vertragsbestimmung die übrigen Bestimmungen unverändert fortgelten würden und die unwirksame Vertragsbestimmung durch eine gültige Bestimmung zu ersetzen sei, die dem gewollten Zweck in gesetzlicher Weise am nächsten komme. Unabhängig davon wäre es realitätsfern, dass die Parteien im Falle einer Unwirksamkeit des § 8 Nr. 5 GVV den gesamten GVV nicht abgeschlossen hätten. Vielmehr bestehe das Interesse der Beklagten darin, sich ihrer Verpflichtung zur Bildung von Instandhaltungsrücklagen zu entziehen.

Hinsichtlich der Höhe der vom Gericht gemäß § 315 Abs. 3 S. 2 BGB zu bestimmenden Instandhaltungsrücklagen sei zu berücksichtigen, dass § 8 Nr. 5 GVV auf die Vorschriften der II. BerechnungsVO verweise sowie dass die §§ 24, 28 dieser VO einen Entscheidungsspielraum bei der Bestimmung des Kostenansatzes eröffnen würden. Demgemäß habe sich ein angemessener Kostenansatz an den Höchstsätzen des § 28 Abs. 2 der II. BerechnungsVO zu orientieren, wobei darauf zu verweisen wäre, dass diese Höchstsätze in der Praxis als zu niedrig angesehen würden. Demgegenüber sei entgegen der Auffassung der Beklagten der Instandhaltungsaufwand eines Immobilienobjekts nicht von einer Bevölkerungsabwanderung aus der Stadt abhängig, in der sich das Objekt befindet. Aber selbst wenn man dem nach § 28 Abs. 2 BerechnungsVO in der ab 01.01.2002 geltenden Fassung anwendbaren Kostenansatz von höchstens 7,10 € für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit weniger als 22 Jahre zurückliege, zugrundelege, würden sich für die von der Klägerin zu 1. verwalteten Wohnungen Instandhaltungsrücklagen von jährlich 82.961,30 € und damit für den Zeitraum 2011-2013 von insgesamt 248.883,90 € sowie für die von der Klägerin zu 2. verwalteten Wohnungen Instandhaltungsrücklagen von jährlich 127.953,15 € und damit für den Zeitraum 2011-2013 von insgesamt 383.849,45 € ergeben.

Die Klage ist am 15.12.2016 bei Gericht eingegangen und der Beklagten am 23.12.2016 zugestellt worden.

Die Klägerinnen beantragen,

1. die Beklagte zu verurteilen, auf das von ihr unterhaltene Instandhaltungskonto ... Bankleitzahl: ... Kontonummer: ... oder auf ein anderes von der Beklagten eingerichtetes oder einzurichtendes Instandhaltungskonto für die Wohnanlagen der Klägerin zu 1) in ... und ... Neubrandenburg für die Zeit vom 01.01.2005 bis 31.12.2010 nach Maßgabe von §§ 24 und 28 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung) in ihrer Höhe in das Ermessen des Gerichts gestellte angemessene Instandhaltungsrücklagen einzuzahlen;

2. die Beklagte zu verurteilen, auf das von ihr unterhaltene Instandhaltungskonto ... Bankleitzahl: ... Kontonummer: ...) oder auf ein anderes von der Beklagten eingerichtetes oder einzurichtendes Instandhaltungskonto für die Wohnanlagen der Klägerin zu 2) in ... und ... Neubrandenburg für die Zeit vom 01.01.2011 bis 31.12.2013 nach Maßgabe von §§ 24 und 28 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung) in ihrer Höhe in das Ermessen des Gerichts gestellte angemessene Instandhaltungsrücklagen einzuzahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte wendet ein, die Klägerinnen würden zu Unrecht die Einzahlung von Instandhaltungsrücklagen verlangen.

Die Klägerinnen könnten schon deswegen die Zahlung von Instandhaltungsrücklagen nicht verlangen, da § 8 Nr. 5 des GVV nicht hinreichend bestimmt und daher unwirksam sei, wie es bereits in den beiden vorangegangenen Parallelprozessen nach jeweiliger sorgfältiger Prüfung sowohl das LG Rostock in dessen Urteil vom 28.11.2008 als auch das LG Neubrandenburg in dessen Urteil vom 19.01.2016 zu Recht entschieden hätten.

Zwar räume § 8 Nr. 5 GVV ihr ein Leistungsbestimmungsrecht i.S.d. § 315 Abs. 1 BGB ein, indem diese Regelung für die Berechnung der Instandhaltungsrücklagen auf die II. Berechnungs-VO verweise. Um jedoch wirksam vereinbart zu werden, müsse ein Leistungsbestimmungsrecht i.S.d. § 315 Abs. 1 BGB hinreichend bestimmt sein und müsse der Vertrag genügend Anhaltspunkte vorgeben, nach welchen Grundsätzen die Leistungsverpflichtung festgelegt werden solle.

Nach diesem Beurteilungsmaßstab sei die vorgenannte Vertragsregelung unwirksam, da sich aus dem Wortlaut dieser Regelung als auch aus dem übrigen Inhalt des GVV der Inhalt und der Umfang der zu erbringenden Leistung nicht ergebe und die vertraglichen Regelungen auch keine Anhaltspunkte enthalten würden, die zur Bestimmbarkeit der zu erbringenden Leistung herangezogen werden können. Dies folge daraus, dass § 8 Nr. 3 GVV den Umfang ihrer Verpflichtung zur Instandhaltung der vertraglichen Wohnobjekte nicht mit hinreichender Klarheit festlege, wobei einerseits unklar bleibe, ob die Erhaltungspflicht nur die laufende Instandhaltung oder auch die Instandsetzung umfasse, und andererseits nicht nachvollziehbar sei, auf welche Gebäudeteile sich die Formulierungen „Dach und Fach“ sowie „mit Ausnahme der konstruktiven Teile“ beziehen würden. Ferner sei nicht klar, ob zu den Pflichten der Beklagten auch die von der Instandhaltung zu unterscheidende Instandsetzung gehöre. Daran könne auch die Überschrift des § 8 GVV, die „Instandhaltung“ laute, nichts ändern, da - wie von den Gerichten schon im Vorprozess festgestellt - sich unter den Begriff der Instandhaltung nach herkömmlichem Sprachgebrauch auch die Instandsetzung subsumieren lasse. Insoweit sei auch zu berücksichtigen, dass § 8 Nr. 5 GVV auf die II. Berechnungs-VO verweise, welche keine Differenzierung zwischen Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vornehme, wie es beispielsweise aus § 28 Abs. 1 II. BV hervorgehe, wonach der Ansatz der Instandhaltungskosten auf der Deckung der Kosten von Instandsetzungen diene.

Eine hinreichende Bestimmbarkeit des § 8 Nr. 5 GVV ergebe sich auch nicht aus den dem Abschluss des GVV vorangegangenen Schriftverkehr, sondern lasse sich diesem vielmehr entnehmen, dass die Parteien sich hinsichtlich des Inhalts der Instandhaltungsverpflichtung nicht geeinigt hätten, wie es aus sich dem Schreiben der Beklagten vom 27.11.1997 und aus dem Antwortschreiben der ... vom 1997 ergebe. Aber auch aus den insoweit klägerseitig vorgelegten weiteren den Vertragsschluss vorangegangenen Unterlagen lasse sich nichts anderes entnehmen. Dies gelte zunächst für das an die ... adressierte Schreiben der Beklagten vom 23.04.1998, da darin nur der Konjunktiv verwandt worden sei und der darin enthaltene Vorschlag der Beklagten im Rahmen der Vertragsverhandlungen von Bavaria abgelehnt worden wäre, so dass dieses Schreiben auch den Vertragsinhalt nicht widerspiegeln könne. Genauso wenig lasse sich aus dem hier als Anlage K 8 vorgelegten Instandhaltungsplan der Beklagten der Vertragsinhalt bestimmen, zumal dieser Plan nur die tatsächlichen Aufwendungen der Beklagten enthalte, und zwar ohne eine Abgrenzung zwischen Instandhaltung und Instandsetzung. Aber auch aus dem Schreiben der Beklagten vom 07.03.2006 ergebe sich, dass darin die Auffassung der Klägerseite nicht anerkannt worden sei, sondern lasse sich diesem vielmehr entnehmen, dass darin der tatsächliche Instandhaltungsaufwand der Beklagten aufgeführt und die widerstreitenden Auffassungen der Parteien zur Vertragsauslegung dargestellt worden sei. Mithin sei insoweit auch keine ergänzende Vertragsauslegung möglich.

Eine andere Bewertung könne auch das Argument der Klägerinnen nicht rechtfertigen, dass die Beklagte kein immobilienrechtlicher Laie sei, da dies nichts an der Unbestimmtheit des § 8 Nr. 5 GVV ändere und allein der immobilienrechtliche Sachverstand der Beklagten nicht zu einer hinreichenden Bestimmtheit des § 8 Nr. 5 GVV führen könne. Im Übrigen sei sie in Bezug auf das Geschäftsmodell und die hierzu eingegangen Verträge, insbesondere der Erbbaurechtsverträge und Generalverwalterverträge, unerfahren gewesen, während die Klägerinnen Experten mit diesem Geschäftsmodell gewesen wären.

In einem solchen Fall, dass - wie hier - eine wesentliche Vertragsbestimmung mangels Bestimmtheit unwirksam sei und auch keine ergänzende Vertragsauslegung möglich wäre, entfalle nach der von ihr zitierten BGH-Rechtsprechung das in einer solchen Vertragsklausel enthaltene Leistungsbestimmungsrecht ersatzlos.

Sofern aber § 8 Nr. 5 GVV nicht wegen einer Unbestimmtheit unwirksam wäre, würde zumindest ein versteckter Dissens i.S.d. § 155 BGB vorliegen, da sich die Parteien über die Reichweite dieser vertraglichen Regelung nie geeinigt hätten.

Entgegen der Auffassung der Klägerinnen komme auch eine ergänzende Vertragsauslegung nicht in Betracht, da eine solche nur möglich wäre, wenn der Dissens nur Nebenpunkte von untergeordneter Bedeutung betreffen würde. Dies sei jedoch vorliegend nicht der Fall, da § 8 Nr. 5 GVV eine Verpflichtung regle, die keinen unwesentlichen Nebenpunkt darstelle, da mögliche Instandhaltungsrücklagen aufgrund der Langfristigkeit des 30 Jahre und damit bis 2028 laufenden GVV einen erheblichen Kostenfaktor darstellen würden, der über die gesamte Laufzeit des Vertrages betrachtet mehr als ein Drittel der angeblich geschuldeten Kostenvolumina ausgemacht und damit einen ganz wesentlichen Bestandteil der Kalkulation der Parteien dargestellt habe und der zudem das wirtschaftliche Ungleichgewicht des GVV ganz entschieden zu Lasten der Beklagten verschlechtere. Damit sei die Instandhaltungsrücklage als wesentlicher Teil der Pflichten der Beklagten im Rahmen des GVV ausgestaltet.

Genauso wenig sei eine ergänzende Vertragsauslegung unter Rückgriff auf die salvatorische Klausel des § 16 Nr. 1 GVV möglich, da dies voraussetzen würde, dass sich die Parteien zumindest über den Inhalt der Verpflichtung einig gewesen wären, was jedoch aus den bereits genannten Gründen nicht der Fall gewesen sei, so dass auch durch das Gericht mangels entsprechender Anhaltspunkte nicht ermittelt werden könne, wie eine Ersatzregelung ausgestaltet werden solle.

Hieran anschließend sei darauf zu verweisen, dass die Unwirksamkeit des § 8 Nr. 5 GVV zu einer Unwirksamkeit des gesamten GVV führe. Fehle eine Einigung über wesentliche Vertragsbestandteile, liege ein sogenannter Totaldissens vor. Ein solcher Fall sei vorliegend gegeben, da - wie bereits ausgeführt - Instandhaltungsrücklage ein als ein wesentlicher Teil der Pflichten der Beklagten ausgestaltet sei und einen ganz wesentlichen Bestandteil der Kalkulation der Parteien dargestellt habe, so dass die Parteien ohne eine wirksame Einigung über diesen Punkt den Vertrag in seiner jetzigen Form nicht geschlossen hätten. Auch insoweit komme eine ergänzende Vertragsauslegung nicht in Betracht, da eine solche Auslegung aus den bereits zu einer ergänzenden Vertragsauslegung des § 8 Nr. 5 GVV genannten Gründen nicht möglich wäre.

Sofern man jedoch von einer Wirksamkeit des § 8 Nr. 5 GVV ausgehen wollte, wäre die Klage jedoch der Höhe nach nicht begründet, da zumindest der von den Klägerinnen vorgebrachte Kostenansatz deutlich zu hoch sei.

Zwar sollen nach § 8 Nr. 5 GVV die Instandhaltungsrücklagen nach der II. Berechnungs-VO gebildet werden. Allerdings würden die Klägerinnen insoweit einseitig auf die Höchstsätze des § 28 II. Berechnungs-VO mit der Begründung abstellen, dass die Höchstsätze von der Praxis als zu niedrig angesehen würden, was jedoch § 24 Abs. 2 S. 4 dieser VO nicht gerecht werde, wonach die Höchstsätze des § 28 dieser VO nicht anzusetzen wären, soweit der Ansatz im Einzelfall unter Berücksichtigung der jeweiligen Verhältnisse nicht angemessen wäre. Letzteres sei vorliegend der Fall, wie es das LG Neubrandenburg bereits in seinem im zweiten Vorprozess erlassenen Urteil vom 19.01.2016 festgestellt habe, wonach die Wohnungsmarktverhältnisse in ... die Besonderheit aufweisen würden, dass schon seit Anfang der 90'er Jahre eine ständige Bevölkerungsabwanderung zu verzeichnen gewesen sei mit der Folge, dass dies auf den Wohnungsmarkt durchgeschlagen habe. Aufgrund dessen habe das LG Neubrandenburg ein richterliches Ermessen bezüglich der Höhe der Instandhaltungsrücklage als nicht eröffnet angesehen. Hierbei sei außerdem zu berücksichtigen, dass das wegen der bereits erfolgten Bevölkerungsabwanderung und der nach den Prognosen anstehenden weiteren Verringerung der Bevölkerung zu erwartende Überangebot an Wohnraum die Restlebensdauer der von ihr verwalteten Objekte verkürze mit der Folge, dass eine Bildung von Instandhaltungsrücklagen in der von der Klägerseite geforderten Höhe wirtschaftlich nicht tragbar wäre, zumal hinzu käme, dass die Nutzungen in Kürze auslaufen würden. Mithin sei eine Berücksichtigung der Höchstsätze nicht angemessen. Insoweit käme noch hinzu, dass II. BV eine Einzelfallbetrachtung fordere, so dass das unterschiedliche Alter und der unterschiedliche Ausstattungsstand der von ihr verwalteten Wohnungen zu berücksichtigen wäre, wovon sich beispielsweise einige aufgrund ihres geringen Ausstattungsstandards nicht oder nur beschränkt vermieten lassen würden.

Außerdem werde klägerseitig übersehen, dass nach § 8 Nr. 6 GVV von den Instandhaltungsrücklagen des § 8 Nr. 5 GVV tatsächlich getätigte Instandhaltungsaufwendungen bestritten werden dürfen, weshalb diese schon seit 1998 getätigten erheblichen beklagtenseitigen Aufwendungen als Abzugsposten zu berücksichtigen wären.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf deren zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Sitzungsprotokoll verwiesen.

Die Klage ist unbegründet.

Die Beklagte ist nicht nach § 8 Nr. 5 GVV zu verpflichten, für den zurückliegenden Zeitraum vom 01.01.2011 bis 31.12.2013 jeweils auf ein Instandhaltungskonto Beträge nach Maßgabe der II. BerechnungsVO in der jeweils gültigen Fassung einzuzahlen.

Der Entscheidung ist voranzustellen, dass dieser Prozess nicht nach § 148 ZPO wegen des anhängigen Berufungsverfahrens im zweiten Vorprozess (LG Neubrandenburg, Az. 4 O 60/14) auszusetzen ist. Denn der Rechtsstreit ist entscheidungsreif.

Ein dahingehender Anspruch steht den Klägerinnen jeweils schon dem Grunde nach nicht zu.

Insoweit ist zunächst darauf zu verweisen, dass die Parteien in diesem Prozess nicht mehr über die Frage der Wirksamkeit des am 21.01.1998 zunächst nur zwischen der Klägerin zu 1. und der Beklagten geschlossenen GVV (Anlage K 3 = Bl. I/70-88 d.A.), den die Klägerin zu 2. mit Vertrag vom 09.12.1999 (Anlage K 5 = Bl. I/109-114 d.A.) teilweise von der Klägerin zu 1. mit der auf der vorgenannten Vertragsurkunde enthaltenen schriftlichen Zustimmung der Beklagten vom 18.02.2000 übernommen hat, wegen eines vermeintlichen Verstoßes gegen das Europarecht bzw. wegen der vermeintlichen Gewährung europarechtlich unzulässiger Beihilfen, wegen einer vermeintlichen Sittenwidrigkeit des Vertrages und wegen eines vorgeblichen Verstoßes gegen das Kommunalrecht streiten. Vielmehr vertreten die Parteien unterschiedliche Auffassungen zur Frage der Wirksamkeit des § 8 Nr. 5 des GVV. Hierüber haben die Parteien im Übrigen schon in den vorangegangenen Prozessen (LG Rostock, Az. 3 O 203/07 = OLG Rostock, Az. 1 U 75/09; LG Neubrandenburg, Az. 4 O 60/14 = OLG Rostock, Az. 1 U 53/16 - gestritten. Hieran anschließend streiten die Parteien allerdings auch über die Frage, ob für den Fall einer Unwirksamkeit des § 8 Nr. 5 GVV dies eine Unwirksamkeit des gesamten GVV zur Folge haben könnte, worauf jedoch an dieser Stelle der Entscheidung noch nicht einzugehen ist, sondern aus Gründen der Übersicht erst, wenn über die Frage der Wirksamkeit des § 8 Nr. 5 GVV befunden worden ist.

Hieran anschließend ist den Klägerinnen darin zu folgen, dass im Fall der Wirksamkeit des § 8 Nr. 5 des GVV, welcher die Bestimmung der Höhe der Instandhaltungsrücklagen in das Ermessen der Beklagten stellt, aufgrund des Umstandes, dass die Beklagte in der Vergangenheit dieses Bestimmungsrecht nicht ausgeübt und keine Instandhaltungsrücklagen auf ein Konto eingezahlt hat, die diesbezügliche Bestimmung gemäß § 315 Abs. 3 S. 2 (2. HS) BGB durch ein Urteil zu treffen wäre.

Eine dahingehende Bestimmung ist jedoch nicht zu treffen, denn § 8 Nr. 5 des GVV ist unwirksam.

Insoweit hält das LG Neubrandenburg an seiner diesbezüglichen Auffassung aus dem im Vorprozess der Parteien zum Az. 4 O 60/14 erlassenen Urteil vom 19.01.2016 (Anlage B 2 = Bl. II/24-40 d.A.) fest und schließt sich damit weiterhin den diesbezüglichen überzeugenden Ausführungen des LG Rostock aus dessen in dem weiteren früheren Vorprozess (Az. 3 O 203/07) erlassenen Urteil vom 28.11.2008 (Anlage B 1 = Bl. II/8-23R d.A.) an. Hierbei ist darauf zu verweisen, dass weder das LG Rostock noch das LG Neubrandenburg in ihren vorgenannten Urteilen darauf abgestellt haben, dass eine Auslegung des § 8 Nr. 5 des GVV nur einfach schwierig wäre. Vielmehr haben beide Gerichte mit jeweils ausführlicher Begründung darauf abgestellt, dass diese Vertragsklausel unklar und damit unwirksam ist sowie dass die hierdurch entstandene Vertragslücke nicht geschlossen werden kann.

Zunächst führt - wie vorstehend bereits ausgeführt - der in § 8 Nr. 5 GVV enthaltene Verweis auf die II. BerechnungsVO dazu, dass der Beklagten in Bezug auf die Höhe der zu bildenden Instandhaltungsrücklagen ein Bestimmungsrecht i.S.d. § 315 Abs. I BGB eingeräumt wird. Denn die II. BerechnungsVO regelt in § 24, dass der Ansatz der Bewirtschaftungskosten, zu denen auch die Instandhaltungskosten i.S.d. § 28 gehören, den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Wirtschaft zu entsprechen hat. Die Höchstsätze des § 28 BerechnungsVO dürfen gemäß § 24 Abs. 2 S. 4 II. BerechnungsVO jedoch nur zugrundegelegt werden, wenn dies im Einzelfall unter Berücksichtigung der jeweiligen Verhältnisse nicht unangemessen ist. Dies führt dazu, dass der Beklagten bei Bestimmung der Höhe der Instandhaltungsrücklage ein Ermessensspielraum zusteht, für den § 315 BGB gilt.

Die Vereinbarung eines solchen Leistungsbestimmungsrechts muss jedoch hinreichend bestimmt den zu konkretisierenden Regelungsgegenstand definieren. An einer wirksamen Bestimmung fehlt es, wenn zwar ein Weg angegeben ist, um den Gegenstand der geschuldeten Leistung zu bestimmen, aber auf diese Weise in Wirklichkeit der Inhalt nicht bestimmt werden kann. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung des BGH, der sich die Kammer anschließt, muss der Vertrag der Leistungsbestimmung die erforderlichen Gesichtspunkte vorgeben, andernfalls ist ein Leistungsbestimmungsrecht nicht wirksam vereinbart (BGHZ 55, 248 = MDR 1990, 536). Es ist zwar richtig, dass nach § 8 Nr. 5 des GVV sich die Beklagte zur Bildung eines Instandhaltungskontos verpflichtet hat, auf welches Beträge nach Maßgabe der diesbezüglichen Bestimmung der II. BerechnungsVO einzuzahlen sind sowie dass dieser § 8 die Überschrift „Instandhaltung“ trägt und auch in § 8 Nr. 3 GVV von einer Erhaltungspflicht die Rede ist, also in keiner dieser Bestimmungen das Wort „Instandsetzung“ auftaucht. Allein hieraus lässt sich jedoch eine hinreichende Bestimmtheit und damit eine Wirksamkeit der vertraglichen Bestimmung des § 8 Nr. 3 GVV herleiten. Denn im vorliegenden Fall fehlt es an ausreichenden Vorgaben für die Bestimmung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage. Die Höhe der zu bildenden Instandhaltungsrücklage ist davon abhängig, in welchem Umfang die Beklagte nach dem Inhalt des GVV überhaupt zur Erhaltung der Objekte verpflichtet ist. Dies lässt sich anhand der streitgegenständlichen vertraglichen Regelung jedoch nicht feststellen, sondern ist ungewiss, wie es das LG Rostock in seinem o.g. Urteil vom 28.11.2008 (erster Vorprozess) zutreffend angenommen hat und wie es auch das erkennende LG Neubrandenburg in seinem o.g. Urteil vom 19.01.2016 (zweiter Vorprozess) gesehen hat, wobei - wie es sich aus den nachfolgenden Ausführungen ergibt - aus dem Inhalt des § 8 GVV im Ergebnis nicht klar hervorgeht, ob hiervon nicht nur die Instandhaltung umfasst ist, sondern auch die hiervon zu unterscheidende Instandsetzung.

Diese Ungewissheit wird zunächst nicht durch die Überschrift des § 8 GVV, die „Instandhaltung“ lautet, beseitigt, da diese Überschrift für sich genommen nichts zur Bestimmung der Höhe der von der Beklagten zu bildenden Instandhaltungsrücklage aussagt. Genauso wenig wird diese Ungewissheit durch § 8 Nr. 3 des GVV beseitigt. Darin heißt es, dass dem Generalverwalter die Erhaltungspflicht hinsichtlich „Dach und Fach“ obliege; dies betreffe insbesondere die Erhaltungspflicht hinsichtlich des Grundstücks (Zufahrt oder sonstige befestigte Flächen, Außenanlagen, gärtnerische Anlagen), der Außenhülle (Dächer/Fassaden inkl. Fenstern und Balkonen) mit Ausnahme der konstruktiven Teile. Insoweit ist schon unklar, ob der Begriff „Erhaltungspflicht“ nur die laufende Instandhaltung, oder aber auch die hiervon zu unterscheidende Instandsetzung erfasst. Unter Instandhaltung werden in Anlehnung an § 28 Abs. I der II. BerechnungsVO die Kosten verstanden, die zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen und sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen. Bei den Instandsetzungskosten handelt es sich hingegen in der Regel um Kosten für die Reparatur von Schäden oder für die Erneuerung nicht reparaturfähiger oder reparaturunwürdiger Teile oder Einrichtungen (Palandt/Weidenkaff, BGB, 76. Aufl., § 535 Rn. 38 ff. m.w.N.; BGH, NJW 2006, 766). Nach herkömmlichem Sprachgebrauch lässt sich beides (Instandsetzung und Instandhaltung) unter den Begriff der Erhaltung eines Bauwerks subsumieren. Ob dies auch hier gewollt war, bleibt aufgrund der vorgenannten Vertragsregelungen offen, da diese zwar scheinbar nur auf die Instandhaltung abstellen, aber – wie vorstehend ausgeführt - der weitere Inhalt des § 8 GVV erkennen lässt, dass damit auch die von der Instandhaltung zu unterscheidende Instandsetzung gemeint sein könnte, was wiederum Auswirkungen auf die Höhe der Verpflichtung der Beklagten zur Bildung einer Instandhaltungsrücklage Auswirkung hätte. Ebenso wenig war klar, was alles der Instandhaltung unterliegen sollte.

Ebenso hält das erkennende Landgericht an der Auffassung fest, dass dem LG Rostock darin zu folgen ist, dass anhand der streitgegenständlichen Vertragsregelung ferner unklar bleibt, welche Erhaltungsmaßnahmen und welche Gebäudeteile von den Begriffen „Dach und Fach“ überhaupt erfasst werden. Der Begriff „Dach und Fach“ mag zwar im Gewerbemietrecht gebräuchlich sein, wird aber in Rechtsprechung und Literatur nicht einheitlich definiert und bereitet die Auslegung dieses Begriffes erhebliche Schwierigkeiten (vgl. Schlemminger/Tachezy, NZM 2001, 416). Einige vertreten die Auffassung, dass hierunter nur das Dach und die tragenden Gebäudeteile (Außenmauern, tragende Wände, Fundament) fallen. Die Klausel soll nach anderer Meinung allerdings so weit gehen, dass davon auch die Verpflichtung zu einer einer Neueindeckung des Daches und zur Beseitigung von Schäden am Mauerwerk zu gehören sollen (Sternel, MietR, 3.A., II Rz 376; Bub/Treier, Geschäftsraummiete, 3.A, III A Rz 1080). Andere legen den Begriff „Dach und Fach“ dahingehend aus, dass dieser Begriff alle Arbeiten erfassen soll, die nötig sind, um ein Haus einschließlich Installation, Versorgungs- und Entsorgungsleitungen sowie Heizung und Licht in seinem ordnungsgemäßen baulichen Zustand zu erhalten. Dazu soll auch die komplette Gebäudesanierung gehören (Glaser, Hnb. Grundeigentum 1976, 53). Das OLG Hamm hingegen versteht unter Arbeiten an „Dach und Fach“ alle Verrichtungen, die der Erhaltung des Gebäudes in seinem Substanzwert dienen (OLG Hamm, ZMR 1988, 261). Andere stellen wiederum auf die Erhaltung der Substanz der wesentlichen Bestandteile eines Gebäudes ab (Schlemminger/Tachezy, a.a.O.). Welchen konkreten Inhalt die Parteien der Formulierung „Dach und Fach“ beigemessen haben, kann hier anhand des GVV nicht festgestellt werden. § 8 Nr. 3 des GVV zählt einzelne Gebäudeteile der Außenhülle - wie Dächer, Fassaden, Fenster, Balkone – nur beispielhaft auf, ohne eine Regelung in Bezug auf die übrigen nicht erwähnten Gebäudeteile zu enthalten. Zudem sollen von der Erhaltungspflicht wiederum die konstruktiven Teile ausgenommen sein. Der Begriff „konstruktive Teile“ wird nicht näher definiert und ergibt sich auch nicht ohne Weiteres aus dem letztgenannten Begriff eindeutig, was damit gemeint ist, weil der zugrundeliegende Begriff „Konstruktion“ sehr weitgehend ist, was sich allein schon anhand des Beispiels zeigt, dass auch ein Fenster letztlich nichts anderes als eine Konstruktion ist. Allein schon dieses Beispiel zeigt, dass den Klägerinnen auch deren nunmehriges Argument nicht zum Erfolg verhelfen kann, dass die in § 5 Abs. 2 WEG aufgeführten Gebäudeteile nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung als „konstruktive Teile“ bezeichnet würden. Es bleibt daher weiterhin gänzlich unklar, welche Gebäudeteile mit hier in § 8 Nr. 5 GVV Begriff „konstruktive Teile“ gemeint sein sollen. Dies gilt umso mehr, als gleichfalls offen bleibt, ob sich die Ausnahme in Gestalt der „konstruktiven Teile“ nur auf die Gebäudeteile der Außenhülle beziehen soll oder aber auch auf nicht benannte andere Gebäudeteile.

Diese Unklarheiten waren auch schon im Schriftverkehr vor dem am 21.01.1998 zwischen der Klägerin zu 1. und der Beklagten erfolgten Abschluss des GVV deutlich geworden. Insoweit hat das LG Rostock auf den in seinem o.g. Urteil im Einzelnen dargestellten und dort vorliegenden Schriftwechsel der Beklagten mit den ... (...) abgestellt, welcher der Vertragsunterzeichnung unmittelbar vorangegangen war und darauf verwiesen, dass insoweit von den Beteiligten unterschiedliche Begriffe (auf der einen Seite Instandhaltung und auf der anderen Seite Instandsetzung und Instandhaltung) verwandt worden waren und damit keine Eindeutigkeit hinsichtlich der diesbezüglichen Verpflichtungen bestand, die der Beklagten nach § 8 Nr. 3 des GVV obliegen sollen, die Rede ist. Dies ist zutreffend. So ist insoweit in dem an die ... (welche seinerzeit für die Klägerinnen handelte) adressierten Schreiben der Beklagten vom 27.11.1997 (Anlage B 3 = Bl. II/41 d.A.) von Instandhaltung und Instandsetzung die Rede sowie wird darin ergänzend auf eine in 15-20 Jahren fällige nächste Sanierung verwiesen, wozu noch eine Verständigung stattfinden müsse. Demgegenüber ist in dem Antwortschreiben der ... vom 28.11.1997 (Anlage B 4 = Bl. II/42-43 d.A.) nur von einer Instandhaltung sowie davon die Rede, dass für den Fall, dass „wir“ jedoch für Teile der Instandhaltung weiter verantwortlich sein sollten, dies eine Verminderung des Kaufpreises zur Folge hätte. Hier zeigt sich tatsächlich, dass im vorgerichtlichen Schriftverkehr noch keine Einigkeit der Parteien hinsichtlich der Pflichten bestand, die der Beklagten nach § 8 Nr. 3 des GVV obliegen sollten. Ferner hat das LG Rostock in seinem o.g. Urteil vom 28.11.2008 insoweit unter Verweis auf die im dortigen Prozess vorliegenden Schreiben der ... vom 20.01.1998 und 20.11.1997 argumentiert, dass die Übernahme von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten durch die Beklagte in dem GVV über einen Zeitraum von 30 Jahren auch Gegenstand von Bedenken der ... gewesen ist, die diese noch einen Tag vor Unterzeichnung des GVV gegenüber der Beklagten geäußert hatte. Dem ist nach wie vor zu folgen.

Etwas anderes folgt auch nicht aus dem nach dem am 21.08.1998 erfolgten Abschluss des GVV gezeigten Verhalten der Beklagten, dem nicht entnommen werden kann, dass keine Unklarheiten bezüglich des § 8 Nr. 5 des GVV bestanden hätten und insbesondere die Beklagte genau gewusst haben soll, wie auf Grundlage dieser Regelung die Höhe der Instandhaltungsrücklagen zu bilden sind.

Soweit die Klägerinnen dahingehend auf das an die BOB GmbH (welche seinerzeit nur für die Klägerin zu 1. handelte, da die Klägerin zu 2. erst mit Vertrag vom 18.02.2000 einen Teil des GVV übernommen hat) adressierte Schreiben der Beklagten vom 23.04.1998 (Anlage K 7 = Bl. II/76 d.A.) verweisen, verhilft dies den Klägerinnen nicht zum Erfolg. Zum einen kann es schon deswegen nicht auf dieses Schreiben der Beklagten ankommen, da dieses Schreiben erst am 23.04.1998 und damit über 3 Monate nach Abschluss des GVV vom 21.01.1998 verfasst worden ist, ohne dass die oben beschriebenen Unklarheiten, die bereits aus dem ebenfalls oben dargestellten Schriftverkehr aus der Zeit vor dem am 21.01.1998 erfolgten Abschluss des GVV zu Tage getreten waren, inzwischen beseitigt worden waren. Unabhängig davon lässt sich diesem Schreiben der Beklagten vom 23.04.1998 entnehmen, dass es auch Differenzen der Parteien bezüglich des Beginns der Laufzeit i.S.d. II. BerechnungsVO gegeben und hierzu die Beklagte die Auffassung vertreten hat, dass die Laufzeit der Bildung des Instandhaltungskontos ab Abschluss der Sanierung und nicht (also wie offenbar von Klägerseite vertreten) unter Berücksichtigung des Baujahres zu bilden wäre. Entscheidend aber bleibt, dass es auch nach dem Abschluss des GVV Differenzen der Parteien bezüglich der Regelungen des § 8 Nr. 5 GVV und hieraus resultierend auch zur Höhe der zu bildenden Instandhaltungsrücklage gegeben hat, die ihre Ursachen in den besagten Unklarheiten hatten. Aus dem vorgenannten Grund können sich die Klägerinnen auch nicht darauf stützen, dass die Beklagte in diesem späteren Schreiben vom 23.04.1998 eine Berechnung für eine Instandhaltungsrücklage vorgenommen hat. Letztlich stützen sich die Klägerinnen insoweit ohnehin auf eine bloße isolierte Betrachtung dieses Schreibens der Beklagten vom 23.04.1998, blenden aber hierbei aus, dass es schon von Anfang an und sogar schon vor dem am 21.01.1998 erfolgten Abschluss des GVV Differenzen zwischen der Klägerin zu 1. (die teilweise Übernahme des GVV durch die Klägerin zu 2. erfolgte erst im Jahr 2000) und der Beklagten gegeben hat. Hiermit können die Klägerinnen daher nicht durchdringen.

Gleiches gilt letztlich für das an die von der Beklagten im ersten Vorprozess (LG Rostock, 3 O 203/07) eingereichten alternativen, objektbezogenen und detaillierten Instandhaltungskalkulationen (hier Anlage K 8 = Bl. II/102-108 d.A.), die erst viele Jahre nach dem am 21.01.1998 erfolgten Abschluss des GVV erstellt worden sind. Unabhängig davon stützen sich die Klägerinnen insoweit ebenfalls auf eine isolierte Betrachtung dieser Instandhaltungskalkulationen, aber lassen erneut außen vor, dass die Beklagte in diesem ersten Vorprozess (LG Rostock) nicht nur diese Kalkulationen eingereicht hat, sondern unstreitig von Anfang an auf die Unklarheit des § 8 Nr. 5 des GVV abgestellt hatte, woraus deutlich wurde, dass es sich mit diesen dort eingereichten Unterlagen tatsächlich um bloße alternative Kalkulationen zu den dortigen Kalkulationen der Klägerinnen handelte, ohne dass die Beklagte damit zum Ausdruck bringen wollte, dass für sie die Regelung des § 8 Nr. 5 des GVV nunmehr klar wäre.

Entgegen der Auffassung der Klägerinnen lässt sich auch aus dem weiteren späteren Schreiben der Beklagten vom 07.03.2006 (Anlage K 9 = Bl. II/103-109 d.A.) nicht herleiten, dass es keine Unklarheiten hinsichtlich des § 8 Nr. 5 des GVV gegeben hätte. Es ist zwar richtig, dass die Beklagte darin von einer ihrerseits bestehenden Instandhaltungsverpflichtung ausgegangen ist sowie darauf verwiesen hat, dass sie in der Vergangenheit Instandhaltungsmaßnahmen an den Immobilien durchgeführt habe. Demgegenüber hat die Beklagte in diesem Schreiben unmissverständlich wiederum die Unklarheiten der Regelungen des § 8 Nr. 5 des GVV angesprochen, insbesondere bezüglich der Höhe einer zu bildenden Instandhaltungsrücklage einschließlich der auch hier im Prozess (wie auch in den vorangegangenen beiden Vorprozessen) streitigen Frage, ob aus dem in § 8 Nr. 5 GVV enthaltenen Verweis auf die II. BerechnungsVO sich der Ansatz deren Höchstsätze rechtfertigt, was die Beklagte in diesem Schreiben vom 07.03.2006 unter näherer Begründung verneint hat. Im Übrigen darf auch dieses Schreiben der Beklagten nicht isoliert betrachtet werden, sondern ist im Kontext mit den schon damals bestehenden Streit der Parteien bezüglich des § 8 Nr. 5 GVV zu sehen, was bedeutet, dass die Beklagte die in ihrem vorgenannten Schreiben vom 07.03.2006 nicht genannten übrigen Unklarheiten etwa als nicht mehr unklar angesehen haben könnte.

Hinsichtlich der oben dargestellten Unklarheiten der streitgegenständlichen Vertragsklausel überzeugt auch das hiergegen vorgebrachte Argument der Klägerinnen nicht, dass es sich bei der Beklagten nicht um ein immobilienrechtlichen Laien handle, sondern um ein kommunales Wohnungsunternehmen, welches bei Abschluss des Vertrages zahlreiche Erfahrungswerte hinsichtlich des erforderlichen Instandhaltungsaufwandes besessen habe und auch jetzt noch besitze, was die Beklagte auch schon früheren außerprozessualen Schriftverkehr zu erkennen gegeben hätte. Denn es kommt nicht auf die allgemeinen Erfahrungswerte der sicherlich versierten und wirtschaftlich erfahrenen Beklagten an, sondern darauf, ob die konkrete vertragliche Regelung hinreichend konkretisiert ist oder nicht. Hier ist Letzteres der Fall, wie es aus den vorstehenden Gründen ergibt.

Nach alledem hält das Gericht - wie schon im Vorprozess 4 O 60/14 (LG Neubrandenburg) an der Auffassung fest, dass § 8 Nr. 5 GVV schon dem Grunde nach nicht hinreichend bestimmt ist, was zugleich zur Folge hat, dass diese Vertragsregelung auch der Höhe nach zu unbestimmt ist.

Dementsprechend ist auch die hieraus sowohl vom LG Rostock als auch vom LG Neubrandenburg in den beiden o.g. Vorprozessen gezogene Schlussfolgerung zutreffend, dass der GVV keinen hinreichend konkreten objektiven Entscheidungsmaßstab für eine gerichtliche Bestimmung der Höhe der Instandhaltungsrücklage vorgibt. Hierzu fehlen aufgrund der beschriebenen Unklarheiten entsprechende hinreichende Anhaltspunkte, die sich gerade wegen dieser Unklarheiten auch nicht durch eine Vertragsauslegung beheben lassen, weil diese Unklarheiten schon die Ausgangspunkte betreffen.

Ferner hält das erkennende Landgericht an der Auffassung fest, dass im o.g. ersten Vorprozess das LG Rostock zutreffend weiter dahingehend argumentiert hat, dass außerdem die Sätze des § 28 der II. BerechnungsVO auch der Deckung von Instandsetzungskosten dienen, die nach dem Vortrag der Klägerinnen im Vorprozess nicht von der Beklagten zu tragen sein sollen und für welche die Beklagte auch keine Rücklagen bilden soll. Es fehlt aber auch an nachvollziehbaren Grundlagen für die Beurteilung der Problematik, welchen Anteil die reinen Instandhaltungskosten an den Höchstsätzen des § 28 der II. BerechnungsVO haben. Die im GVV in Bezug genommene II. BerechnungsVO nimmt insoweit keine Abgrenzung der Kostenansätze für Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vor. Auch der streitgegenständliche GVV selbst enthält hierzu keine Konkretisierung. Auch dies führt dazu, dass sich die Höhe einer angemessenen Rücklage für den reinen Instandhaltungsaufwand mit dem Verweis auf die Regelungen der II. BerechnungsVO nicht bestimmen lässt.

Hieran anschließend hält das erkennende Landgericht ebenso an der Auffassung fest, dass aufgrund der Unbestimmtheit dieser Vertragsregelung letztlich auch ein versteckter Dissens der Parteien i.S.d. § 155 BGB vorliegt, weil sich die Parteien infolge dieser Unbestimmtheit dieser Regelung auch nicht über die Reichweite dieser Vertragsklausel geeinigt hätten. Dies hat auch seinen Ausdruck in den schon seit vielen Jahren andauernden Streit der Parteien über die Reichweite dieser Klausel gefunden.

Im Ergebnis der diesbezüglichen gesamten vorstehenden Ausführungen ist von der Unwirksamkeit der Regelung des § 8 Nr. 5 des GVV auszugehen.

Insoweit können sich die Klägerinnen auch nicht auf die Argumentation zurückziehen, dass nach der in § 16 Nr. 1 GVV enthaltenen salvatorischen Klausel eine etwaig unwirksame Bestimmung des GVV durch eine gültige Bestimmung zu ersetzen wäre, die dem gewollten Zweck am nächsten komme. Denn aufgrund der o.g. Unklarheiten des § 8 Nr. 5 GVV in den zentralen Punkten bzw. in den Ausgangspunkten lässt sich eine solche Ersatzbestimmung nicht vornehmen, weil gerade aufgrund dieser Unklarheiten sich nicht feststellen lässt, welche Regelung dem gewollten Zweck am nächsten käme. Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass die nach dem Wortlaut des § 8 Nr. 5 GVV geregelte Verpflichtung der Beklagten zur Einzahlung von Beträgen auf ein Instandhaltungsskonto einen der wesentlichen Bestandteile des GVV darstellt, was sich daraus ergibt, dass nach den eigenen Berechnungen der Klägerinnen die jährlichen Instandhaltungsrücklagen für die von der Klägerin zu 1. verwalteten Wohnungen fast 83.000,00 € betragen sollen und für die von der Klägerin zu 2. verwalteten Wohnungen fast 128.000,00 €, so dass sich bei der vereinbarten Laufzeit des GVV von 30 Jahren (1998-2028) die Summe der Instandhaltungsrücklagen auf einen Betrag im hohen Millionenbereich belaufen würde. Ferner ist in diesem Zusammenhang zu berücksichtigen, dass § 155 BGB für den Fall eines versteckten Einigungsmangels bestimmt, dass das Vereinbarte nur dann gilt, sofern anzunehmen ist, dass der Vertrag auch ohne eine Bestimmung über diesen Punkt geschlossen sein würde. Zwar kann auch bei einem versteckten Dissens/verbliebene Einigungslücke durch einen Rückgriff auf das dispositive Recht oder durch ergänzende Vertragsauslegung ausgefüllt werden (Palandt/Ellenberger, BGB, 76. Aufl., § 155 Rn. 5 m.w.N.). Betrifft der Einigungsmangel allerdings essenzielle Punkte des Vertrages scheidet eine Aufrechterhaltung des Vertrages in der Regel aus (Palandt/Ellenberger, a.a.O., § 155 Rn. 5 m.w.N.). Die in § 8 Nr. 5 GVV geregelte Verpflichtung der Beklagten stellt - wie vorstehend bereits ausgeführt - einen derartigen zentralen Punkt des GVV dar.

Aufgrund der Unwirksamkeit des § 8 Nr. 5 GVV einschließlich einer dahingehend nicht möglichen ergänzenden Vertragsauslegung und einer damit fehlenden Anspruchsgrundlage der Klägerinnen bedarf es auch keiner Entscheidung mehr zu der Frage, ob die Unwirksamkeit der vorgenannten Regelung die Unwirksamkeit des gesamten GVV zur Folge hat.

Aufgrund des Umstandes, dass insoweit bereits dem Grunde nach keine Ansprüche bestehen, bedarf es keiner Entscheidung mehr zur Höhe der von der jeweiligen Klägerin geltend gemachten Forderung.

Damit kommt es nicht mehr darauf an, dass die von den Klägerinnen insoweit begehrte Orientierung hinsichtlich der Höhe der einzuzahlenden Instandhaltungsrücklagen nach Maßgabe der §§ 24, 28 II. Berechnungs-VO insoweit nicht möglich gewesen wäre, als § 28 dieser VO bestimmte Höchstsätze bestimmt, aber § 24 Abs. 2 S. 4 II. Berechnungs-VO regelt, dass diese Höchstsätze nicht angesetzt werden können, soweit dieser Ansatz im Einzelfall unter Berücksichtigung der jeweiligen Verhältnisse nicht angemessen ist. Die Klägerinnen begehren aber letztlich nichts anderes als den Ansatz dieser Höchstsätze mit der bloßen Behauptung, dass diese Sätze in der Praxis als zu niedrig angesehen würden, was für sich genommen schon keine ausreichende Begründung darstellt. Vor allem aber haben die Klägerinnen in keiner Weise die tatsächlichen Verhältnisse und insbesondere auch nicht den konkreten Zustand der verwalteten Immobilien berücksichtigt. Hinzu kommt, dass die Beklagte schon in den Vorprozessen völlig zutreffend darauf verwiesen hat, dass die örtlichen Wohnraummarktverhältnisse in ... die Besonderheit aufweisen, dass schon seit Anfang der 90'er Jahre eine ständige Bevölkerungsabwanderung zu verzeichnen ist - was im Übrigen allgemein bekannt ist, da die Bevölkerung der Stadt seit Anfang der 90'er Jahre um ca. ein Drittel gesunken ist - mit der Folge, dass dies auch auf den Wohnungsmarkt durchschlägt, aber die Höchstsätze dieser Besonderheit keine Rechnung tragen. Ebenso zutreffend hat die Beklagte - wie auch in den Vorprozessen - darauf verwiesen, dass insbesondere das Mecklenburg-Vorpommern zu den struktur- und einkommensschwachen Bundesländern gehört. Zwar meinen die Klägerinnen, die Höhe des Instandhaltungsaufwandes sei nicht von der Frage einer Bevölkerungsabwanderung abhängig wäre. Dies ist jedoch so nicht zutreffend, denn der Aufwand für die Instandhaltung von Wohnungen kann durchaus unterschiedlich gestaltet werden, nämlich in Form teurer Varianten und in Form preiswerterer Varianten, was sich wiederum letztlich auf die Höhe der Mieten auswirkt und wo wiederum die Frage eine erhebliche Rolle spielt, dass ... in einer struktur- und einkommensschwachen Region liegt.

Hinzu kommt, dass die Klägerinnen insoweit überhaupt keine Differenzierung innerhalb des Wohnungsbestandes vorgenommen haben, obwohl auf der Hand liegt, dass der von der Beklagten verwaltete Wohnungsbestand Wohnungen sehr unterschiedlichen Ausstattungsgrades und Alters enthält, die unterschiedliche Instandhaltungskosten zur Folge haben. Ebenso unberücksichtigt gelassen haben die Klägerinnen, dass die Beklagte nach § 8 Nr. 6 GVV aus dem Instandhaltungskonto Aufwendungen zur Erhaltung des Verwaltungsobjektes begleichen kann, so dass ohnehin ein Abzug der von der Beklagten bisher für die Instandhaltung aufgewandten Kosten notwendig wär.

Nach alledem wäre dem Gericht ein dahingehendes Ermessen dieser von den Klägerinnen begehrten Orientierung an den Höchstsätzen auch nicht mehr eröffnet gewesen. Zwar meinen die Klägerinnen, dass für diesen Fall ein anderweitiges Ermessen des Gerichts eröffnet wäre. Wie aber dann die Höhe von Instandhaltungsrücklage bestimmt werden soll, also dahingehende konkrete Anhaltspunkte, lässt sich auf dem eigenem Vortrag der Klägerinnen nicht entnehmen.

Die prozessualen Nebenentscheidungen hinsichtlich der Kosten und der vorläufigen Vollstreckbarkeit folgen aus §§ 91 Abs. 1, 100 Abs. 1, 709 S. 1 und S. 2 ZPO.

Die Streitwerte für die beiden Klageanträge sind jeweils ausgehend von den diesbezüglichen Berechnungen der Klägerinnen in deren Klageschrift vom 15.12.2016 (dort S. 9 und S. 24), denen die Klägerinnen die ihrer Meinung nach gerechtfertigten Orientierungswerte zugrundegelegt haben, festzusetzen. Hieraus ergibt sich für den Klageantrag zu 1. ein Streitwert von 248.883,90 € und für den Klageantrag zu 2. ein Streitwert von 383.859,45 €. Damit errechnet sich ein Gesamtstreitwert von 632.743,35 €, so dass der Streitwert auf bis zu 633.000,00 € festzusetzen ist.