Die Antragstellerin zu 1., eine Kommanditgesellschaft, ist Eigentümerin eines im Geltungsbereich der sozialen …

I.

Die Antragstellerin zu 1., eine Kommanditgesellschaft, ist Eigentümerin eines im Geltungsbereich der sozialen Erhaltungsverordnung „...“ belegenen Mietshauses, dessen Aufgliederung in Wohnungseigentumseinheiten der Antragsgegner genehmigte, nachdem die Antragstellerin zu 1. sich verpflichtet hatte, u.a. die Wohnungseigentumseinheit Nr. 46 (WE 46) innerhalb von sieben Jahren lediglich an die Mieter zu veräußern und die Genehmigungsbedürftigkeit der Weiterveräußerung in diesem Zeitraum ins Grundbuch eingetragen worden war. Nach Veräußerung der WE 46 an eine Kommanditistin, die Antragstellerin zu 2., eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, wenden sich beide gegen die mit Bescheid des Bezirksamts Pankow von Berlin vom 28. August 2025 für sofort vollziehbar erklärte Rücknahme einer fiktiven erhaltungsrechtlichen Veräußerungsgenehmigung.

Das Begehren der Antragstellerinnen, die aufschiebende Wirkung ihres Widerspruchs gegen den Rücknahmebescheid vom 28. August 2025 wiederherzustellen, hat das Verwaltungsgericht zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die Beschwerde.

II.

Die Beschwerde hat keinen Erfolg. Die in der Beschwerdebegründung gemäß § 146 Abs. 4 Satz 3 VwGO dargelegten Gründe, auf deren Überprüfung das Oberverwaltungsgericht nach § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO beschränkt ist, rechtfertigen keine Aufhebung oder Änderung des erstinstanzlichen Beschlusses (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 9. Juli 2020 – OVG 10 S 15/20 – juris Rn. 27).

1. Das Verwaltungsgericht hat seine zurückweisende Entscheidung darauf gestützt, dass nach summarischer Prüfung keine ernstlichen Zweifel an der Rechtmäßigkeit der angefochtenen Rücknahmeverfügung bestünden, die Anordnung der sofortigen Vollziehung formell rechtmäßig sei und ein besonderes Vollziehungsinteresse vorliege.

Es hat ausgeführt, der Antragsgegner habe die fiktive erhaltungsrechtliche Genehmigung, einen begünstigenden Verwaltungsakt, auf der Grundlage von § 48 VwVfG i.V.m. § 1 VwVfG Bln zurücknehmen dürfen, weil diese rechtswidrig sei. Die Übertragung des Eigentums an der WE 46 von der Antragstellerin zu 1. an die Antragstellerin zu 2. stelle eine nach § 172 Abs. 4 Satz 4 i.V.m. Satz 3 Nr. 6 BauGB genehmigungspflichtige Veräußerung dar, die vor Ablauf von sieben Jahren seit Begründung des Wohneigentums erfolgt sei. Dass die Erwerberin eine Gesellschafterin der Veräußererin sei, gebiete keine teleologische Reduktion des tatbestandlichen Anwendungsbereichs. Der Spezifik des Einzelfalls sei allein auf der Rechtsfolgenseite Rechnung zu tragen, da andernfalls eine Umgehung des mit dem Genehmigungsvorbehalt intendierten Schutzes der Wohnbevölkerung mittels Gesellschaftsgründung und -beitritts auf Verkäufer- und Käuferseite drohe. Nichts anderes folge aus dem Vorbringen, dass die Veräußerungsbeschränkung im Zuge des Erwerbs bestehen bleibe, da bei der Übertragung aus dem Gesamteigentum auf einzelne Sondereigentümer die Gefahr einer Mieterverdrängung durch Anmeldung von Eigenbedarf regelmäßig besonders groß sei. Die Übertragung sei auch nicht genehmigungsfähig. Weder die Antragstellerin zu 2. noch ihre Gesellschafter seien Mieter i.S.d. § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB. Veräußere der Eigentümer entgegen einer eingegangenen Verpflichtung nicht an einen Mieter im Sinne dieser Vorschrift, sondern an einen Dritten, so entspreche es der in der Gesetzessystematik angelegten Regel, die Veräußerungsgenehmigung zu versagen, nach höchstrichterlicher Rechtsprechung seien indes atypische Fallgestaltungen in den Blick zu nehmen, die eine Erteilung der Genehmigung im Ermessenswege rechtfertigen könnten, insbesondere bei Sachverhalten, die gemessen am Ziel der Erhaltung der Bevölkerungsstruktur ähnlich zu bewerten seien. Eine solche Atypik liege hier nicht vor; sie folge insbesondere nicht daraus, dass die WE 46 ehemals unbewohnbar gewesen sei, da der Schutzzweck der Regelung sich nicht auf bereits in der Wohnung lebende Personen beschränke. Potentielle Mieter würden infolge der Veräußerung durchaus schlechter gestellt, da eine Eigenbedarfsnutzung durch die Gesellschafter der Antragstellerin zu 2. naheliege und der Schutzzweck der Regelung, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu erschweren, nicht durch Gesellschaftsgründungen umgangen werden könne. Auch dass der Antragsgegner nach Meinung der Antragstellerinnen die Umsetzung des Vorhabens über Jahre rechtswidrig verzögert habe, gebe keinen Anlass, den Mieterschutz des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB zu unterlaufen, zumal die Siebenjahresfrist ungeachtet dessen nicht verstrichen sei. Eine Atypik folge auch nicht aus der gütlichen Einigung der Beteiligten im Jahr 2023 über eine erhaltungsrechtliche Abrissgenehmigung, da diese sich nicht auf die Frage von Veräußerungsgenehmigungen erstreckt habe. Die Antragstellerin könne das Bestandsgebäude statt es an ihre Gesellschafter zu veräußern auch vermieten, weshalb eine Ermessensreduktion auf Null fernliege. Sie folge auch nicht aus der Genehmigungspraxis des Bezirksamts Mitte von Berlin, einer anderen Selbstverwaltungseinheit, bezüglich derer keine Gleichbehandlung verlangt werden könne.

In Bezug auf die Rücknahme hat das Verwaltungsgericht ausgeführt, dass diese innerhalb der Jahresfrist des § 48 Abs. 4 Satz 1 VwVfG erfolgt sei. Der Antragsgegner habe sein Rücknahmeermessen erkannt und fehlerfrei ausgeübt, indem er im Bescheid vom 28. August 2025 plausibel begründet habe, dass das öffentliche Interesse an der Herstellung des rechtmäßigen Zustandes gewichtiger als das Interesse der Antragstellerinnen an der Inanspruchnahme der Veräußerungsgenehmigung sei. Er habe ausgeführt, dass die Wohnung durch die Veräußerung marktfähig gemacht und damit das Ziel des Verdrängungsschutzes erheblich gefährdet würde und dass dem kein schutzwürdiges Vertrauen in den Bestand der fiktiv erteilten Genehmigung gegenüberstehe, da dieser Umstand erstmals mit Schreiben vom 15. Juli 2025 geltend gemacht worden sei. Dass der Antragsgegner aus der späten prozessualen Geltendmachung auf fehlendes Vertrauen schließe, sei nicht ermessensfehlerhaft, denn es werde hinreichend deutlich, dass er ein Vertrauen erst ab der Kenntnis von der Genehmigungsfiktion für schutzwürdig halte, die laut Schreiben des Verfahrensbevollmächtigten erst „bei der Vorbereitung der Klage“, also vor relativ kurzer Zeit, aufgefallen sei. Es sei zulässig, aus einer kurzen Zeitspanne des Vertrauens auf dessen geringe Schutzwürdigkeit zu schließen, zumal nicht ersichtlich sei, dass die Antragstellerinnen irgendwelche Dispositionen getätigt hätten.

2. Die dagegen mit der Beschwerde geltend gemachten Gründe greifen nicht durch.

a) Die Antragstellerinnen wenden sich nicht gegen den Prüfungsmaßstab einer erhaltungsrechtlichen Genehmigungserteilung nach § 172 BauGB, den das Verwaltungsgericht verkürzt, aber in der Sache zutreffend wiedergegeben hat. Danach wird durch eine Erhaltungssatzung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB eine Genehmigungspflicht für die im Gesetz definierten Vorhaben begründet. § 172 Abs. 4 BauGB regelt, wann im Gebiet einer Milieuschutzsatzung die Genehmigung versagt werden darf bzw. die Genehmigung zu erteilen ist. Sind die Tatbestandsvoraussetzungen gemäß § 172 Abs. 4 Satz 2 oder Satz 3 BauGB erfüllt, besteht ein Rechtsanspruch auf Erteilung der Genehmigung, § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB ist dann nicht mehr zu prüfen. Besteht kein Genehmigungsanspruch, ist zu prüfen, ob der Versagungstatbestand nach § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB vorliegt. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts folgt aus § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB im Umkehrschluss, dass die Genehmigung versagt werden darf, wenn die (bauliche) Maßnahme geeignet ist, die Gefahr der Verdrängung der vorhandenen Wohnbevölkerung hervorzurufen, und wenn eine solche Verdrängung aus besonderen städtebaulichen Gründen nachteilige Folgen haben würde. Hierbei kommt es gerade nicht entscheidend darauf an, ob durch das konkrete Vorhaben die davon betroffene Wohnbevölkerung verdrängt wird. Insoweit reicht es aus, wenn die Maßnahme generell geeignet ist, eine solche Verdrängungsgefahr auszulösen. Entscheidend ist, ob die einzelne Maßnahme aufgrund ihrer Vorbildwirkung geeignet ist, eine Entwicklung in Gang zu setzen, die tendenziell die Veränderung der Zusammensetzung der vorhandenen Wohnbevölkerung nach sich zieht. Dies ist aufgrund einer Prognoseentscheidung der künftigen Entwicklung zu beantworten (grundlegend BVerwG, Urteil vom 18. Juni 1997 – 4 C 2.97 – juris Rn. 18 f. für den Regelungsgehalt vor Einführung des heutigen § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 und der Sätze 4-5 BauGB durch das Bau- und Raumordnungsgesetz vom 18. August 1997 (BGBl. I S. 2081, hierzu: Köller, ZfBR 2009, 130) [wobei § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB hierdurch unverändert blieb] und für die Fortführung dieser Rechtsprechung unter Einbeziehung der erfolgten Neuerungen BVerwG, Urteile vom 30. Juni 2004 – 4 C 1.03 – juris Rn. 36 und vom 17. Dezember 2004 – 4 B 85.04 – juris Rn. 5; OVG Berlin-Brandenburg, Urteile vom 31. Mai 2012 – OVG 10 B 9.11 – juris Rn. 29, 39 und vom 14. Dezember 2023 – OVG 10 B 19.19 – juris Rn. 35; VGH Kassel, Beschluss vom 25. Oktober 2022 – 3 A 247/21.Z – juris Rn. 9). Erst in einem zweiten Schritt ist nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zu prüfen, ob trotz Vorliegens eines Versagungsgrundes die begehrte erhaltungsrechtliche Genehmigung nach pflichtgemäßem Ermessen erteilt werden kann, wenn bei Annahme einer Verdrängungsgefahr im Einzelfall eine atypische Fallgestaltung vorliegt (BVerwG, Urteil vom 30. Juni 2004 – 4 C 1.03 – juris Rn. 51; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 14. Dezember 2023 – OVG 10 B 19.19 – juris Rn. 54; VGH München, Beschluss vom 14. April 2020 – 2 ZB 17.1411 – juris Rn. 3 ff. und zu § 172 Abs. 3 Satz 1 BauGB: VGH Mannheim, Beschluss vom 13. Oktober 1998 – 5 S 2134/98 – juris Rn. 5).

b) Ebenso wenig beanstanden die Antragstellerinnen, dass das Verwaltungsgericht von einer dem Genehmigungsvorbehalt unterfallenden Veräußerung i.S.d. § 172 Abs. 4 Satz 4 BauGB ausgegangen ist.

c) Entgegen der Beschwerde hat das Verwaltungsgericht hier zutreffend einen Fall der Veräußerung an die Mieter verneint, der einen Genehmigungsanspruch nach § 172 Abs. 3 Satz 3 Nr. 6 und Satz 4 BauGB begründen würde.

Die Wortlautauslegung der Norm ergibt, dass es sich bei der Gesellschafterin einer (hier Kommandit-)Gesellschaft nicht um eine Mieterin, also eine solche Person handelt, die die zu veräußernde Wohnung aufgrund eines schuldrechtlichen Mietvertrags zu Wohnzwecken nutzt.

Nichts anderes folgt aus dem in der von der Beschwerde in Bezug genommenen Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts (Urteil vom 30. Juni 2004 – 4 C 1.03 –, juris Rn. 26) herausgestellten Zweck des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB, der erfahrungsgemäßen Verdrängungsgefahr dadurch zu begegnen, dass der Eigentümer das Sondereigentum für eine bestimmte Zeit „nicht auf dem freien Immobilienmarkt an jeden beliebigen Kaufinteressenten, sondern nur an die Mieter veräußern“ dürfe. Denn damit benennt das Bundesverwaltungsgericht zwei kumulative Voraussetzungen, von denen die Antragstellerin zu 2. jedenfalls die zweite nicht erfüllt.

Schließlich ergibt sich aus der weiteren Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts nichts für eine entsprechende Anwendung der Norm auf den vorliegenden Fall des Gesellschaftererwerbs. Soweit die Beschwerde zutreffend auf den allgemeinen Maßstab verweist, wonach Maßnahmen, die von vornherein nicht geeignet sind, sich auf die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung auszuwirken, nicht dem Genehmigungsvorbehalt des § 172 BauGB unterfallen (zu § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB: BVerwG, Beschluss vom 17. Dezember 2004 – 4 B 85.04 –, juris Rn. 3, vorausgehend OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 10. Juni 2004 – OVG 2 B 3.02 – juris Rn. 34), wird schon nicht erkennbar, warum ein solcher Fall vorliegend gegeben sein könnte. Konkret zu § 172 Abs. 3 Satz 3 Nr. 6 BauGB geht das Bundesverwaltungsgericht davon aus, dass die Norm auch Mieter anderer Wohnungen in dem betroffenen Gebäude erfasst, weil durch den Umzug eines Mieters im gleichen Haus keine Verdrängungsgefahr bestehe und insoweit der Schutzzweck der Norm nicht tangiert werde; keine Mieter seien demgegenüber Personen, die die Wohnung zwar tatsächlich bewohnten, diese Nutzung aber mit Blick auf die in § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB genannten Voraussetzungen nur aufgenommen hätten, weil sie von vornherein einen käuflichen Erwerb der Wohnung beabsichtigten (BVerwG, Urteil vom 30. Juni 2004 – 4 C 1.03 – juris Rn. 43 ff.; s.a. Mitschang in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 16. Aufl. 2025, § 172 Rn. 118; Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberger/Krautzberger, Baugesetzbuch, Stand Januar 2026, § 172 Rn. 199a; Bank in: Brügelmann, Baugesetzbuch, Band 5, Stand Januar 2026, § 172 Rn. 104; insoweit geht auch der BGH in einem umgekehrten Fall der Einbringung von Eigentum in eine GbR von einem Veräußerungsfall an eine andere Person als den Mieter aus, s. Urteil vom 21. Januar 2026 – VIII ZR 247/24 – juris Rn. 29 Das Bundesverwaltungsgericht hat, im Rahmen der Prüfung eines atypischen Falls, ferner erwogen, dass ein Fall des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB angenommen werden könnte, wenn ein Mieter, der bisher im Erhaltungsgebiet in einem anderen Gebäude wohne, eine leerstehende Wohnung kaufe (BVerwG, Urteil vom 30. Juni 2004 – 4 C 1.03 – juris Rn. 51). Unter keine dieser Erwägungen fallen die Antragstellerin zu 2. bzw. ihre Gesellschafter, die nach der unbeanstandet gebliebenen Feststellung des Verwaltungsgerichts weder Mieter danach relevanter Wohnungen noch Bewohner des Erhaltungsgebiets sind.

d) Ohne Erfolg machen die Antragstellerinnen unter Wiederholung ihres erstinstanzlichen Vortrags geltend, dass vorliegend jedenfalls ein Genehmigungsanspruch nach § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB bestehe, weil keine Verdrängungsgefahr gegeben sei.

Entgegen ihrer Rüge hat das Verwaltungsgericht diesen Anspruch, ohne die Norm zu zitieren, in der Sache geprüft und ihn lediglich im Ergebnis verneint. Dies ergibt sich aus einer Gesamtschau seiner Ausführungen, dernach es der in der Gesetzessystematik angelegten Regel entspreche, die Genehmigung zu versagen, wenn der Eigentümer entgegen einer nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB eingegangenen Verpflichtung nicht an einen Mieter, sondern an einen Dritten veräußere (BA S. 6, dritter Absatz), sowie aus den vorausgehenden Ausführungen, dass in einem solchen Fall regelmäßig eine besonders große Verdrängungsgefahr deshalb bestehe, weil bei einer Übertragung aus dem Gesamteigentum auf einzelne Sondereigentümer die Anmeldung von Eigenbedarf drohe (BA S. 6, erster Absatz).

Diese Erwägungen werden durch Wiederholung erstinstanzlichen Vortrags, dessen unterbliebene Würdigung durch das Verwaltungsgericht die Antragstellerinnen bemängeln, nicht durchgreifend in Frage gestellt: Anders als die Beschwerde meint, hat das Verwaltungsgericht seiner Prüfung die konkrete Maßnahme, nämlich einen „Beitritt der Käufer- zur Verkäufergesellschaft“ (BA S. 5) und die „Übertragung einzelner Wohnungseinheiten aus dem Gesamteigentum … an einzelne Sondereigentümer“ (BA S. 6) zugrunde gelegt. Es durfte dabei jedoch – was sich aus dem vom Bundesverwaltungsgericht entwickelten Prüfungsmaßstab ergibt – abstrahieren und auf eine mit Blick auf die drohende Anmeldung von Eigenbedarf „regelmäßig besonders große“ Gefahr einer Mieterverdrängung abstellen. Da die Beschwerde sich zu dieser Verdrängungsgefahr durch Eigenbedarfskündigung nicht verhält, verhilft es ihr auch nicht zum Erfolg, dass sie im Weiteren vorträgt, dass keine Verdrängungsgefahr durch Mieterhöhung sowie negative Vorbildwirkung drohe.

e) Ohne Erfolg wenden sich die Antragstellerinnen auch dagegen, dass das Verwaltungsgericht einen atypischen Ausnahmefall verneint hat.

aa) Zu Unrecht meint die Beschwerde, dass das Verwaltungsgericht, indem es auf die Schlechterstellung potentieller Mieter durch eine Eigenbedarfsnutzung der Gesellschafter der Antragstellerin zu 2. abstelle, den Schutzzweck der Regelung verkenne, welcher nicht im Mieterschutz, sondern im Erhalt der vorhandenen Struktur der Wohnbevölkerung liege, und der hier nicht tangiert sei, da auch ein selbst nutzender Eigentümer zur Wohnbevölkerung gehöre. Dies greift zu kurz, denn wie das Verwaltungsgericht in seinen vorangestellten Erwägungen zum Maßstab der Atypik unter Verweis auf höchstrichterliche Rechtsprechung (BVerwG, Urteil vom 30. Juni 2004 – 4 C 1.03 – juris Rn. 51) zutreffend ausführt, kommt es insoweit darauf an, ob der Sachverhalt gemessen am Ziel der Erhaltung der Bevölkerungsstruktur ähnlich zu bewerten sei wie der des Erwerbs durch einen bereits in der Wohnung wohnenden Mieter. Warum nach diesem Maßstab jeglicher selbstnutzende Erwerber unabhängig davon, ob er schon bislang in demselben Haus oder jedenfalls im Erhaltungsgebiet lebt, der dort vorhandenen, in ihrer bisherigen Struktur schützenswerten Wohnbevölkerung zuzurechnen sein sollte, erklärt auch die Beschwerde nicht.

bb) Soweit die Antragstellerinnen ihren erstinstanzlichen Vortrag wiederholen, dass eine Atypik aus der jahrelangen rechtswidrigen Verzögerung ihres Vorhabens erwachsen müsse, die eine Folgenbeseitigungslast des Antragsgegners begründe, legen sie nicht dar, warum dies ggf. entgegen der erstinstanzlichen Annahme zu Lasten des Schutzes der Bevölkerungsstruktur gehen dürfte. Gleiches gilt für den weiter geltend gemachten Umstand, dass eine Baugruppengesellschaft wie die Antragstellerin zu 1. nicht auf die vom Verwaltungsgericht als zumutbare Alternative angesehene Vermietung der Wohnungen angelegt sei. Ebenso bleibt die Beschwerde eine Begründung dafür schuldig, warum entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts der „Geist“ einer Vergleichsvereinbarung aus dem Jahr 2023, die sich nicht auf eine Veräußerungsgenehmigung bezog, in die „Gesamtschau“ der Atypik einzubeziehen wäre.

cc) Zutreffend ist das Verwaltungsgericht schließlich davon ausgegangen, dass keine Übernahme der Verwaltungspraxis anderer Bezirke verlangt werden kann, sondern ein Anspruch auf Gleichbehandlung nur gegenüber demjenigen Bezirk besteht, dem die §§ 1 und 30 Abs. 1 des Berliner Ausführungsgesetzes zum Baugesetzbuch vom 7. November 1999 (GVBl. 578) die Aufgaben des Erlasses und der Durchführung von Erhaltungssatzungen nach § 172 BauGB jeweils zuweist.

f) Das Beschwerdevorbringen erschüttert schließlich auch nicht die Annahme des Verwaltungsgerichts, dass der Antragsgegner sein Rücknahmeermessen nach § 48 VwVfG fehlerfrei ausgeübt habe.

aa) Die Antragstellerinnen rügen diesbezüglich, dass der Antragsgegner und ihm folgend das Verwaltungsgericht aus dem Umstand der späten Geltendmachung des Fiktionseintritts ermessensfehlerhaft auf ein zuvor fehlendes Vertrauen geschlossen habe. Wann sich der Inhaber der fiktiven Genehmigung auf sie berufe sei indes irrelevant, da das Vertrauen in eine Genehmigungsfiktion grundsätzlich einen gewissen Schutz genieße, der je nach Konstellation größer oder kleiner sei. Sie seien zwar zunächst vorrangig an einer ausdrücklichen Genehmigung bzw. einem Negativattest interessiert gewesen, hätten jedoch „von Anfang an zumindest auch“ auf die Genehmigungsfiktion vertraut. Dies verhilft der Beschwerde nicht zum Erfolg.

Zum einen gibt das Vorbringen die Argumentation des Verwaltungsgerichts unzutreffend wieder. Für ermessensgerecht erachtet hat das Verwaltungsgericht das Abstellen auf den Zeitpunkt der Geltendmachung nicht per se, sondern nur deshalb, weil diese hier unmittelbar nach der Kenntniserlangung erfolgt sei („bei der Vorbereitung der Klage aufgefallen“) und hinreichend deutlich erkennbar werde, dass der Antragsgegner das Vertrauen erst ab Kenntnis des Eintritts der Genehmigungsfiktion für schutzwürdig halte. Gegen diese Annahme, dass der Antragsgegner in der Sache auf den Zeitpunkt der Kenntnisnahme abgestellt habe, wendet sich die Beschwerde nicht.

Zum anderen erkennt der Senat nicht, wie die Antragstellerinnen auf die Genehmigungsfiktion „von Anfang an zumindest auch“ im Rechtssinn vertraut haben könnten, denn er teilt die erstinstanzliche Rechtsauffassung, dass ein in die Ermessensentscheidung einzustellendes Vertrauen in den Fortbestand eines Verwaltungsaktes – unabhängig davon, ob dieser tatsächlich oder fiktiv ergangen ist – die tatsächliche Kenntnis seiner Existenz voraussetzt. Diesen Zusammenhang verdeutlicht bereits der Wortlaut von § 48 Abs. 2 Satz 1 VwVfG, der nicht an die bloß abstrakte Erwartung eines künftigen Vorteilseintritts, sondern mit dem Bestand des Verwaltungsaktes an einen bereits eingetretenen konkreten Umstand anknüpft, von dem sich das Vertrauen des Betroffenen ableiten muss. Solange der Betroffene diesen Anknüpfungspunkt indes nicht positiv kennt, kann er auch noch keine Erwartung bezüglich eines künftigen Fortbestands desselben entwickelt haben, deren Schutzwürdigkeit es ggf. rechtfertigen könnte, im Rahmen der Rücknahmeentscheidung das öffentliche Interesse an der Herstellung rechtmäßiger Zustände zurückzustellen.

bb) Die Antragstellerinnen rügen weiter, indem das Verwaltungsgericht die Rücknahme unter Verweis auf fehlende Dispositionen für rechtmäßig erachte, habe es verkannt, dass der Antragsgegner schon keine Abwägung der widerstreitenden Interessen vorgenommen, sondern ihnen im Bescheid jegliches Vertrauen abgesprochen habe. Auch dies trifft nicht zu. Vielmehr ergibt sich aus den Ausführungen auf S. 4 des Rücknahmebescheides vom 28. August 2025 – dort heißt es, dass dem Interesse an der Wiederherstellung rechtmäßiger Zustände kein schutzwürdiges Vertrauen auf die Genehmigungsfiktion gegenüberstehe, da die Antragstellerinnen bislang nicht auf deren Bestand vertraut hätten und ein solches Vertrauen erst ab dem Zeitpunkt ihrer Geltendmachung am 15. Juli 2025 hätte entstehen können, weshalb das öffentliches Interesse an der Herstellung rechtmäßiger Zustände hier das private Veräußerungsinteresse überwiege –, dass der Antragsgegner für den kurzen Zeitraum nach der Kenntniserlangung und Geltendmachung der Fiktion durchaus von einem Vertrauen in diese ausgegangen ist, dennoch aber das öffentliche Interesse als vorrangig erachtet hat.

cc) Sofern die Antragstellerinnen weiter einwenden, dass im vorliegenden Fall aufgrund fachrechtlicher Wertung etwas anderes für den Abwägungsmaßstab gelten dürfte, dringen sie damit nicht durch. Sie machen geltend, nach der von ihnen zitierten Kommentarstelle (Baer/Wiedmann in: Schoch/Schneider, Verwaltungsrecht – VwVfG, Stand: Mai 2025, § 42a Rn. 51) beeinflusse der Zweck der Genehmigungsfiktion das Rücknahmeermessen. Für die hiesige Konstellation folge daraus, dass das Ermessen auf Null reduziert sei. Es gebe keine „besonders schwerwiegenden Gründe des Rechtsgüterschutzes oder der Rechte Dritter“, die für eine Aufhebung sprächen, da die Mieter im Haus im Hinblick auf die Systematik des Milieuschutzes keine „Dritten“ sein dürften. Mit diesem Vorbringen ist eine Fehlerhaftigkeit der erstinstanzlichen Entscheidung nicht genügend dargelegt. Schon warum die von den Antragstellerinnen aufgegriffene Meinung, die die in Bezug genommene Kommentarstelle als nicht herrschend darstellt und die insbesondere zu dem Anwendungsfall des Art. 13 Abs. 4 der Dienstleistungsrichtlinie vertreten wird, gegenüber der als für den eher vergleichbaren Fall der fingierten Baugenehmigung als herrschend dargestellten gegenteiligen Ansicht vorzugswürdig sein sollte, legen die Antragstellerinnen nicht dar. Auch warum der Umstand, dass die Milieuschutzvorschriften die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung und nicht das konkrete Mietverhältnis schützen, der Annahme entgegenstehen könnte, dass die mit der Rücknahme intendierte Wiederherstellung des Schutzes der Wohnbevölkerung ein besonders gewichtiges Rechtsgut betrifft, bleibt ebenso offen wie die Frage, warum das von den Antragstellerinnen reklamierte Vertrauen schutzwürdiger sein könnte als der vorgenannte öffentliche Belang.

dd) Der abschließende Einwand der Antragstellerinnen, eine „Ausnutzung“ der fiktiven Genehmigung sei gar nicht möglich gewesen, hierzu wäre eine Umschreibung beim Grundbuchamt erforderlich gewesen, welche ohne einen entsprechenden Bescheid des Antragsgegners nicht durchführbar sei, führt nicht zum Erfolg. Das Verwaltungsgericht verlangte keine „Ausnutzung“ der fiktiven Genehmigung durch Grundbucheintragung, sondern stellte allgemeiner und im Einklang mit Rechtsprechung und Literatur (BVerwG, Urteil vom 23. Juni 2020 – 9 A 22.19 – juris Rn. 72; Schoch in: Schoch/Schneider, Verwaltungsrecht – VwVfG, Stand: Mai 2025, § 48 Rn. 152 ff.) auf unterbliebene Dispositionen ab. Hierzu tragen die Antragstellerinnen nichts vor.

g) Den weiteren Ausführungen des Verwaltungsgerichts sind die Antragstellerinnen inhaltlich nicht entgegengetreten.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 47 Abs. 1, § 53 Abs. 2 Nr. 2, § 52 Abs. 1 GKG i.V.m. Ziffern 9.1.1.4 und 1.5 Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2025. Im Einklang mit anderen Obergerichten (OVG Berlin-Brandenburg, Beschlüsse vom 27. April 2018 – OVG 2 L 12.18 – juris Rn. 3ff. und vom 10. April 2019 – OVG 2 S 45.18 – juris Rn. 11; VGH München, Beschluss vom 15. Juli 2008 – 15 C 08.879 – juris Rn. 2 ff., dort jeweils zu Ziffer 9.1.1.3 des Streitwertkatalogs 2013) bemisst der Senat das Interesse an der Erteilung bzw. dem Fortbestand einer erhaltungsrechtlichen Genehmigung für die Veräußerung einer Mietwohnung mit dem hälftigen Streitwert des Interesses an der Erteilung einer Baugenehmigung für eine Wohnung im Mehrfamilienhaus, mithin im Hauptsacheverfahren mit 7.500,00 Euro und im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes mit 3.750 Euro. Die erstinstanzliche Streitwertfestsetzung war entsprechend zu ändern.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, § 68 Abs. 1 Satz 5 i.V.m. § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).

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