Unwirksamkeit einer sog. Ärzteklausel im Gewerbemietvertrag

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Durch Urteil vom 25.06.1987 hat das Landgericht der Sache nach festgestellt, dass der Rechtsstreit der Parteien in Hohe von 8.973,13 DM nebst 8 % Zinsen aus 1.026,53 DM vom 03.10. bis zum 04.11.1986 sowie 4 % Zinsen aus 7.946,60 DM vom 03.10. bis zum 04.11.1986 in der Hauptsache erledigt ist, und im Übrigen die Klage abgewiesen. Hiergegen haben beide Parteien Berufung eingelegt, mit der sie ihre erstinstanzlichen Anträge weiterverfolgen: die Klägerin auf Feststellung, dass der gesamte Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt ist, und der Beklagte auf vollständige Klageabweisung. Beide Rechtsmittel sind zulässig, haben aber sachlich keinen Erfolg und sind deshalb zurückzuweisen.

Zu Recht hat das Landgericht festgestellt, dass hinsichtlich der Hauptforderung der Rechtsstreit in Höhe von 8.973,13 DM in der Hauptsache erledigt ist. Die zulässige, am 01.11.1986 erhobene Klage, mit der die Klägerin vom Beklagten für die Räume, die sie ihm im Hochhaus A des B Einkaufszentrums "B-Zentrum" zum Betrieb einer Apotheke vermietet hat, 11.252,89 DM für Oktober 1986 gefordert hat, ist am 04.11.1986, an dem der Beklagte die Klagesumme gezahlt hat, in Höhe von 8.973,13 DM begründet gewesen (vgl. hierzu etwa Thomas-Putzo, Kommentar zur ZPO, 15. Aufl. 1987, § 91 a Anm. 7). Damals hat die Klägerin von dem Beklagten die Zahlung von 8.973,13 DM für Oktober 1986 verlangen können, wie das Landgericht zutreffend errechnet hat. Dieser Betrag hat der Klägerin, wie dem Landgericht beizupflichten ist, zugestanden für den Fall, dass ihre fristlosen Kündigungen vom 09.07., 08.09. und 10.09.1986 das Mietverhältnis der Parteien nicht beendet haben, nach § 535 Satz 2 BGB in Verbindung mit den Vereinbarungen der Parteien als Mietzins, Nebenkosten und Mehrwertsteuer für Oktober 1986 oder für den Fall, dass die Kündigungen das Mietverhältnis beendet haben, nach § 557 Abs. 1 BGB als Entschädigung für die Nichtherausgabe der Mieträume für Oktober 1986. Es kann daher im vorliegenden Rechtsstreit offen bleiben, ob die Kündigungen wirksam sind.

Der Beklagte hat nach den Ziffern 4.1 und 4.3 des Mietvertrages der Parteien vom 26.11.1973 in Verbindung mit dem vereinbarten Inhalt des Schreibens der Klägerin vom 01.06.1979 für die Räume im Erdgeschoss 5.437,-- DM Grundmiete oder dieser entsprechende Entschädigung für Oktober 1986 entrichten müssen. Diese vom Landgericht festgestellte Summe wird von den Parteien nicht angegriffen und ist damit unstreitig.

Dagegen ist der Beklagte nicht nach Ziffer 4.1 des Mietvertrags vom 26.11.1973 verpflichtet gewesen, für die Räume im Erdgeschoß eine Zusatzmiete oder dieser entsprechende Entschädigung für Oktober 1986 zu zahlen. In Ziffer 4.1 des Mietvertrages vom 26.11.1973 ist aufgenommen: "Für jeden weiteren Arzt, der im Hochhaus A anmietet, zahlt der Mieter DM 3,-- + MWST pro qm zu." Diese Ärzteklausel ist jedoch gemäß § 8 Satz 2 Gesetz über das Apothekenwesen in der Fassung vom 04.08.1980, Art. 2 Abs. 3 Gesetz zur Änderung des Gesetzes über das Apothekenwesen vom 04.08.1980 seit dem 01.01.1986 unwirksam. § 8 Satz 2 Gesetz über das Apothekenwesen i.d.F. vom 04.08.1980 bestimmt, dass am Umsatz oder Gewinn ausgerichtete Mietverträge über Apotheken unzulässig sind. Art. 2 Abs. 3 Gesetz zur Änderung des Gesetzes über das Apothekenwesen vom 04.08.1980 lässt derartige Verträge, die schon bei Inkrafttreten dieses Gesetzes bestanden haben, ab 01.01.1986 unwirksam werden. Die genannten Vorschriften sind in Übereinstimmung mit dem Landgericht auf obige Ärzteklausel anzuwenden. Sie ist am Umsatz der vom Beklagten in den Mieträumen geführten Apotheke ausgerichtet. Der Umsatz der Apotheke steigert sich nicht unerheblich mit jeder weiteren Arztpraxis im Hochhaus A, in dem die Apotheke betrieben wird. Es ist nämlich offensichtlich, dass sich der Umsatz einer Apotheke durch jede Arztpraxis, die sich in ihrer unmittelbaren Mähe oder gar im gleichen Gebäude befindet, beträchtlich erhöht, weil viele Patienten die nächstgelegene Apotheke aufsuchen, von der sie zudem annehmen, sie habe sich mit ihren Medikamenten auf die betreffenden Ärzte eingestellt. An dieser Umsatzsteigerung nimmt die Klägerin durch die Zusatzmiete der Ärzteklausel teil. Dass dies abstrakt und pauschal geschieht, genügt für die Anwendung des § 8 Satz 2 Gesetz über das Apothekenwesen i.d.F. vom 04.08.1980, der unter allen Umständen die wirtschaftliche Unabhängigkeit der Apotheker im Interesse einer geordneten Arzneimittelversorgung sicherstellen will. Da die Ärzteklausel der Parteien lediglich eine Zusatzmiete enthält, welche die ausdrücklich als solche bezeichnete und auch immer als solche besonders berechnete Grundmiete unberührt lässt, rechtfertigt es sich, nur diese Klausel und nicht den gesamten Mietvertrag vom 26.11.1973 ab 01.01.1986 als unwirksam anzusehen. Die Unwirksamkeit der Ärzteklausel führt nicht zur Unwirksamkeit des gesamten Vertrages. Dem steht schon Ziffer 9.1 des Vertrages entgegen, in der es heißt: "Der Bestand dieses Vertrages wird nicht durch die Unwirksamkeit einzelner Bestimmungen berührt. Eine unwirksame Bestimmung ist durch eine andere gültige Bestimmung zu ersetzen, die dem Sinn und Zweck der weggefallenen Bestimmungen weitestgehend entspricht."

Weiterhin hat der Beklagte nach § 3 Nr. 1 des Mietvertrages der Parteien vom 10.08.1979 für die Raume im ersten Obergeschoss 528,-- DM Miete oder dieser entsprechende Entschädigung für Oktober 1986 zu begleichen gehabt.

Ferner ist der Beklagte nach Ziffer 4.2 des Mietvertrages vom 26.11.1973 und § 3 Nr. 2 des Mietvertrages vom 10.08.1979 gehalten gewesen, für alle Mieträume 1.906,17 DM Nebenkostenvorauszahlung oder dieser entsprechende Entschädigung für Oktober 1986 zu leisten. Die Entschädigung nach § 557 Abs. 1 BGB umfasst auch die vereinbarte Nebenkostenvorauszahlung (vgl. Voelskow in Münchener Kommentar zum BGB, Band 3, 1. Halbband, 1980, § 557 RN. 14). Die vom Landgericht ermittelte Höhe der Nebenkostenvorauszahlung ist unangegriffen und damit unstreitig.

Für die sich somit errechnenden insgesamt 7.871,17 DM hat der Beklagte nach Ziffer 4.1 des Mietvertrages vom 26.11.1973 und § 3 Nr. 3 des Mietvertrages vom 10.08.1979, die 14 %-ige Mehrwertsteuer oder dieser entsprechende Entschädigung (vgl. hierzu Voelskow, a.a.O.) geschuldet, das sind 1.101,96 DM.

Der begründete Anspruch der Klägerin ist am 04.11.1986 fällig gewesen. Mietzins, Nebenkosten und Mehrwertsteuer sind nach Ziffer 6.1 des Mietvertrages vom 26.11.1973 und § 4 Nr. 1 des Mietvertrages vom 10.08.1979 monatlich voraus zu zahlen, was damit auch für die Entschädigung nach § 557 Abs. 1 BGB gilt. Eine davon abweichende Stundung der Zahlung für Oktober 1986, auf den es hier allein ankommt, legt der Beklagte nicht ausreichend dar. Er trägt im Berufungsrechtszug selbst vor, die Klägerin habe nach ihren fristlosen Kündigungen im Sommer 1986 auf rechtzeitige Zahlung bestanden. Das ist entgegen seiner Ansicht selbst dann nicht treuwidrig, wenn ihm die Klägerin, wie er behauptet, bis zu ihren Kündigungen die geschuldeten Zahlungen jeweils ein bis zwei Monate gestundet hat. Denn nach den Kündigungen der Klägerin, die sich ja gerade auf Zahlungsverzug des Beklagten stützen, hat der Beklagte nicht mehr auf eine Stundung zukünftig fällig werdender Zahlungen vertrauen können. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Kündigungen gerechtfertigt sind oder nicht. Dass die behaupteten, vor den Kündigungen liegenden Stundungen auch für zukünftige Zahlungen haben gelten sollen, lässt sich weder dem Vortrag des Beklagten noch den gesamten Umständen entnehmen.

Der Anspruch der Klägerin ist am 04.11.1986 auch nicht erloschen gewesen durch die Aufrechnung, die der Beklagte mit Gegenforderungen in erster Linie und hilfsweise erklärt hat (§§ 387 ff. BGB). Diese Aufrechnung ist schon von vorneherein ins Leere gegangen, weil der Anspruch der Klägerin nicht mehr bestanden hat, als der Beklagte gegen ihn die Aufrechnung erklärt hat. Der Anspruch der Klägerin ist am 04.11.1986 durch die Zahlung des Beklagten erloschen (§ 362 Abs. 1 BGB), dies selbst dann, wenn der Anspruch, wie der Beklagte behauptet, infolge Stundung noch nicht fällig gewesen ist (§ 271 Abs. 2 BGB). Der Beklagte hat aber erst nach dem 04.11.1986 die Aufrechnung erklärt, nämlich erstmals mit seinem Schriftsatz vom 03.03.1987 mit einem Teil der geltend gemachten Gegenforderungen und mit späteren Schriftsätzen mit dem Rest. Nach alledem kommt es nicht darauf an, ob und inwieweit eine Aufrechnung ausgeschlossen ist durch die Aufrechnungsverbote, die in § 4 Nr. 6 der zwischen den Parteien vereinbarten Allgemeinen Mietbedingungen vom 01.01.1970 und in § 8 des Mietvertrages vom 10.08.1979 enthalten sind.

Soweit das Landgericht auch hinsichtlich der mit der Klage geforderten, jedoch am 04.11.1986 nicht gezahlten Zinsen festgestellt hat, dass der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt ist, hat das der Beklagte mit keinem Wort gerügt, so dass es dabei zu bleiben hat. Jedoch ist der Zinsausspruch im Urteilstenor des angefochtenen Urteils gemäß § 319 ZPO zu berichtigen, wozu auch der Senat befugt ist (Thomas-Putzo, Kommentar zur ZPO, 15. Aufl. 1987, § 319 Anm. 3 am Ende m. w. Nachw.). Offenbar hat es das Landgericht übersehen, Zinsbeginn und -ende im Urteilstenor aufzunehmen, und sich bei der ersten Zinssumme um 10,-- DM verrechnet.

Die Entscheidung über die Kosten beruht auf den §§ 97 Abs. 1, 92 Abs. 1 ZPO, die über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Die Festsetzung des Wertes der Beschwer folgt aus § 546 Abs. 2 ZPO.

Die von der Klägerin angeregte Zulassung der Revision ist nicht auszusprechen. Weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung - ob der klare Gesetzeswortlaut des § 8 Satz 2 Gesetz über das Apothekenwesen i.d.F. vom 04.08.1980 auf die Ärzteklausel in Ziffer 4.1 des Mietvertrages der Parteien vom 26.11.1973 anzuwenden ist, hängt von der Auslegung der individuell vereinbarten Klausel ab - , noch weicht das vorliegende Urteil von einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes oder des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes ab (§ 546 Abs. 1 Satz 2 ZPO).

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