Räumung und Herausgabe einer Kleingartenparzelle KI-Titel

Der Kläger begehrt von dem Beklagten Räumung und Herausgabe einer in einer Kleingartenanlage befindlichen Parzelle in Frankfurt am Main.

Der Kläger ist ein in das Vereinsregister des AG … eingetragener Verein mit Sitz in Karlsruhe. Ausweislich der Satzung des Klägers (Bl. 20 ff. d.A.), auf die wegen der Einzelheiten verwiesen wird, handelt sich gemäß der Präambel und § 1 der Satzung des Klägers bei dem Kläger um den Hauptverband, der aus dem Zusammenschluss aller Bezirke der …-Landwirtschaft, bei denen es sich ebenfalls um eingetragene Vereine handelt, besteht. Dieser Hauptverband verwaltet die in Generalpachtverträgen oder in anderen Vereinbarungen enthaltenen Flächen treuhänderisch. Seine Mitglieder führen die Flächen im Rahmen ihres Auftrags gemäß §§ 662 ff. BGB in Vertretung des Hauptverbandes einer kleingärtnerischen oder landwirtschaftlichen Nutzung durch Unterverpachtung zu.

Bei dem Beklagten handelt es sich um einen Unterbezirk eines der Mitglieder des Klägers, nämlich des …-Landwirtschaft, Bezirk Frankfurt (M) e.V. (nachfolgend: Bezirk Frankfurt). Dieser gliedert sich gem. § 9 der Satzung des Bezirks Frankfurt (im Folgenden: Satzg. BF) in Unterbezirke, die gem. § 1 Abs. 1 Satzg. BF Frankfurt rechtlich nicht selbstständig sind. Nach § 10 Satzg. BF sind Organe der Unterbezirke die Mitgliederversammlung und der Unterbezirksvorstand. Der Unterbezirk wird durch den Unterbezirksvorstand vertreten. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Satzung des Bezirks Frankfurt (Bl. 22 ff. d.A.) Bezug genommen.

Der Beklagte pachtete per schriftlichem Pachtvertrag von dem Kläger, dieser hierbei vertreten durch den Bezirk Frankfurt, für unbestimmte Zeit die auf der Gemarkung Niederrad, …, …, liegenden Kleingartenanlage gelegene (Teil-) Fläche der Kleingartenanlage als "Gemeinschaftsfläche". Die Kleingartenanlage befindet sich in der …straße in Frankfurt am Main-Niederrad. Auf dem streitgegenständlichen Grundstück befindet sich das Vereinsheim des Beklagten. Der jährliche Pachtzins beträgt 261,64 €.

Der Kläger ließ den Pachtvertrag mit dem Beklagten mit Schreiben der von ihm damit beauftragten …-Rechtsanwälte vom 25.05.2023 zum nächst möglichen Zeitpunkt die ordentliche Kündigung aussprechen, vgl. Anlage K6 (Bl. 37 f. d.A.).

Der Kläger ist der Ansicht, bei dem Beklagten handele es sich um einen teilrechtsfähigen, nicht in das Vereinsregister eingetragenen Verein.

Er behauptet, der Bezirk Frankfurt sei wirksam aus dem Hauptverband ausgeschlossen worden und habe damit jegliche Verwaltungsrechte an den Pachtflächen verloren. Der Kläger mache von seinem Selbstorganisationsrecht Gebrauch.

Der Kläger ist weiter der Ansicht, dass das BKleingG auf den vorliegenden Pachtvertrag keine Anwendung findet, da das Vereinsheim keiner kleingärtnerischen Nutzung zugeführt werde.

Der Kläger beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, am 01.12.2023 die in der auf der Gemarkung Niederrad, … an der …straße in Frankfurt am Main-Niederrad befindlichen Kleingartenanlage gelegene und im Besitz der Beklagten befindliche Fläche mit einer Größe von ca. 920 m2 - auf dem der Klageschrift als Anlage beigefügten und dem Urteil als Anlage beizufügenden Lageplan rot umrandet - zu räumen und die Grundstücksfläche an den Kläger herauszugeben.

Der Beklagte beantragt

Klageabweisung.

Er ist der Ansicht, die Angabe der c/o Adresse sei unzulässig.

Außerdem sei die Kündigung unzulässig, da sie nicht durch den Berechtigten erfolgt sei. Gemäß §1 Abs. 3 der Satzung des Klägers erfolge die Treuhandverwaltung der Grundstücke durch die Mitgliedsverbände – die einzelnen Bezirksverbände. Nachdem das Landgericht Karlsruhe mit (noch nicht rechtskräftigem) Urteil vom 01.02.2024, Az. 7 O 159/22 (Bl. 92 ff. d.A.) festgestellt hat, dass der Ausschluss des Bezirks Frankfurt aus dem Hauptverband, d.h. der Kläger, unwirksam war, ist der Bezirk Frankfurt weiterhin Mitglied des Klägers anzusehen und allein er berechtigt, die Kündigung auszusprechen.

Auch handele es sich um einen Kleingartenpachtvertrag mit der Folge, dass das BKleingG zur Anwendung komme.

Er beantragt die Aussetzung des Verfahrens bis zum Abschluss des Mediationsverfahrens vor dem Amtsgericht Kassel, hilfsweise die Verbindung mit dem Verfahren vor dem Amtsgericht Frankfurt am Main, Az. 33076 C 68/24, in welchem der Kläger vier weitere Unterbezirke des Bezirks Frankfurt (Unterbezirke …, …, … und …)verklagt.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Das Amtsgericht Frankfurt am Main ist gem. §§ 23 Nr. 1, 71 Abs. 1 GVG, 29a ZPO sachlich und örtlich zuständig.

Die Klage ist nach § 257 ZPO zulässig.

Die Angabe der c/o Adresse des Vorsitzenden des Beklagten begegnet keinen durchgreifenden Bedenken. Trotz der Sollvorschrift in § 130 Nr. 1 ZPO ist die Angabe der ladungsfähigen Anschrift der Parteien grundsätzlich notwendiges Erfordernis. Die angegebene Adresse muss eine gewisse Gewähr für eine ernsthafte Möglichkeit und Wahrscheinlichkeit bieten, unter ihr eine ordnungsgemäße Zustellung bewirken zu können (MüKoZPO/Becker-Eberhard, 6. Aufl. 2020, ZPO § 253 Rn. 57, beck-online). Vorliegend erfolgt die Zustellung nach § 170 Abs. 2 ZPO an den gesetzlichen Vertreter, hier den Vorstandsvorsitzenden, an dessen Wohnadresse.

Bei dem Beklagten handelt es sich zudem um einen zumindest teilrechtsfähigen, nicht eingetragenen Verein. Er ist auf eine gewisse Dauer angelegter, körperschaftlich organisierter Zusammenschluss einer Anzahl von Personen, die ein gemeinschaftliches Ziel verfolgen. Der Beklagte tritt nach außen unter dem Namen „…-Landwirtschaft Bezirk Frankfurt (M) e.V. Unterbezirk Niederrad“ auf. Er verfügt über eine Mitgliederversammlung und einen Vorstand und ist damit vom Wechsel seiner Mitglieder unabhängig organisiert. Er nimmt nicht nur die Aufgaben des Bezirks Frankfurt, sondern auch eigene Aufgaben wie die eigenständige Kassenführung (§ 15 Abs. 7 Satzg. BF) wahr. Nachdem der Bundesgerichtshof die Rechtsfähigkeit der (Außen-)GbR anerkannt hat, muss dies erst recht für den nicht eingetragenen Verein gelten (vgl. MüKoBGB/Leuschner, 9. Aufl. 2021, BGB § 54 Rn. 19, beck-online m.w.N.). Davon gehen letztlich auch beide Parteien (entgegen den Ausführungen in der Satzg. BF) aus. Denn der Beklagte ist Vertragspartner des Pachtvertrags.

Der Kläger hat jedoch gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe des streitgegenständlichen Grundstücks aus §§ 546 Abs. 1, 581 Abs. 2 BGB.

Der Ausspruch der ordentlichen Kündigung des Pachtvertrags mit Schreiben vom 25.05.2023 hat den Pachtvertrag nicht wirksam beendet.

Der Kläger konnte den Pachtvertrag nicht binnen einer Frist von 6 Monaten ohne weitere Kündigungsgründe ordentlich kündigen. Der Kläger stützt sich hierbei auf die Regelung in § 2 des Pachtvertrages, ohne diesen vorzulegen.

Es kommt vorliegend jedoch ohnehin das BKleingG kommt zur Anwendung, dessen weitere Voraussetzungen des § 9 nicht vorliegen. Nach § 1 Abs. 1 des BKleingG ist ein Kleingarten ein Garten, der 1. dem Nutzer (Kleingärtner) zur nichterwerbsmäßigen gärtnerischen Nutzung, insbesondere zur Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf, und zur Erholung dient (kleingärtnerische Nutzung) und 2. in einer Anlage liegt, in der mehrere Einzelgärten mit gemeinschaftlichen Einrichtungen, zum Beispiel Wegen, Spielflächen und Vereinshäusern, zusammengefasst sind (Kleingartenanlage). Was kein Kleingarten ist, wird unter § 1 Abs. 2 BKleingG aufgeführt, wo gemeinschaftliche Flächen mit z.B. einem Vereinshaus darauf, gerade keine Erwähnung findet. Die gemeinschaftliche Einrichtung eines Vereinshauses ist – wie § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG zeigt – hingegen als Teil der Kleingartenanlage bezeichnet. Es ist auch kein Grund ersichtlich, das mit dem Vereinsheims bebaute Teilgrundstück dem Anwendungsbereich des BKleingG zu entziehen. Zweck des BKleingG ist es, den Pächter eines Kleingartens unter Berücksichtigung der heutigen städtebaulichen und sozial-politischen Anforderungen stärker zu schützen im Vergleich zum normalen Pachtrecht. Das Vereinsheim ist als Teil der Kleingartenanlage explizit in § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG aufgeführt und ist gleichfalls stärker zu schützen. Das BKleingG stellt in diesem Zusammenhand nicht bloß auf die kleingärtnerische Nutzung, sondern ebenfalls auf den Erholungswert ab. Beidem ist das Vereinshaus zuträglich ist und stellt als solches einen optionalen Bestandteil des weiteren wesentlichen Begriffsmerkmals, nämlich der Kleingartenanlage, dar. Auch dient das Vereinshaus im weiteren Sinne der kleingärtnerischen Nutzung der Anlage insgesamt, etwa Zur-Verfügung-Stellung eines Versammlungsortes für die Pächter, und ist für die Kleingärtner zugänglich. Ein weiteres Argument für die Anwendbarkeit des BKleingG auf das Vereinsheim ist § 5 Abs. 1 S. 2 BKleingG, der vorsieht, dass bei der Ermittlung der Pacht für den einzelnen Kleingarten die auf die gemeinschaftlichen Einrichtungen entfallenden Flächen, mithin auch die Fläche mit dem Vereinsheim, anteilig zu berücksichtigen sind.

Diese Ansicht entspricht auch dem in der Satzung des Klägers niedergelegten Zweck, dass nämlich die Mitglieder des Klägers die Flächen – ohne weitere Einschränkung – im Rahmen ihres Auftrags in Vertretung des Hauptverbandes einer kleingärtnerischen oder landwirtschaftlichen Nutzung durch Unterverpachtung zuführen.

Auf den vorliegenden Pachtvertrag, der auf unbestimmte Zeit geschlossen ist, findet mithin § 9 Abs. 1, 2 BKleingG Anwendung. Keine der in § 9 Abs. 1 Nr. 1 - 6 BKleingG genannten Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung sind im vorliegenden Verfahren erfüllt, was auch unstreitig ist. Der Ausspruch der ordentlichen Kündigung mit Schreiben vom 25.05.2023 erfolgte ohne Angabe von Kündigungsgründen.

Es kann daher dahinstehen, ob der Kläger überhaupt berechtigt war, neben der gem. Satzung des Klägers erteilten Treuhandverwaltungsauftrag an den Bezirk Frankfurt – unabhängig von der Frage der Wirksamkeit des Ausschlusses des Bezirks Frankfurt aus dem Hauptverband – selbst die Verwaltung zu übernehmen und die ordentliche Kündigung gegenüber dem Beklagten auszusprechen.

Das Verfahren war nicht nach § 148 ZPO auszusetzen. Für eine Aussetzung mangelt es an einer Vorgreiflichkeit i.S.d. präjudizieller Bedeutung für den hiesigen Rechtsstreit. Eine Verbindung mit dem Verfahren 33076 C 68/24 nach § 147 ZPO kam gleichfalls nicht in Betrag, da Gegenstand der von der Beklagten genannten Parallelprozesse deren jeweils selbstständige Vertragsverhältnisse sind und auch aus prozessökonomischen Erwägungen heraus eine Verbindung nicht angezeigt ist. Die Sache ist entscheidungsreif, im Parallelprozess steht erst noch Termin zur mündlichen Verhandlung an.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.

Die Berufung war zuzulassen, da die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts zu der Frage, ob das BKleingG auf die mit dem Vereinsheim bebaute (Teil-)Fläche Anwendung findet, erfordert (§ 511 Abs. 4 ZPO).

Der Streitwert war gem. § 41 Abs. 2 GKG auf die Jahrespacht von 261,64 € festzusetzen.

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