Die Klägerin begehrt von der beklagten Gemeinde Schadensersatz in Höhe von insgesamt 16.477,36 € wegen …

Die Klägerin begehrt von der beklagten Gemeinde Schadensersatz in Höhe von insgesamt 16.477,36 € wegen arglistiger Täuschung über einen Mangel des von der Beklagten erworbenen Baugrundstücks in Form einer Torflinse.

Die Beklagte wies auf ihrem Gemeindegebiet zunächst das Neubaugebiet M und dann daran angrenzend das streitgegenständliche Neubaugebiet S aus. Aus einem von dem für die Erschließung des letztgenannten Neubaugebietes zuständigen Deich- und Hauptsielverband beauftragten und unter dem 20. Januar 2022 erstellten Bodengutachten der Partner GmbH (Anlage K 4, eA-I Bl. 66 ff.), auf dessen näheren Inhalt Bezug genommen wird, ergibt sich, dass an einzelnen Stellen stark zersetzte Torfschichten vorhanden sind. Unter dem 26. August 2022 erließ die Beklagte sodann einen am 6. September 2022 in Kraft getretenen Bebauungsplan (Anlage K 2, eA-I Bl. 23); hinsichtlich der Begründung vom 26. August 2022 wird auf die Anlage K 3 (eA-I Bl. 24 ff. d. A.) verwiesen.

Mit Kaufvertrag vom 5. Juli 2023 erwarben die Klägerin und ihr Ehemann, dieser von Beruf Statiker, nach einem Losverfahren - bei dem die Klägerin und ihr Ehemann als zweite auswahlberechtigte Erwerber gezogen wurden - und Grundstücksauswahl von der Beklagten zu einem Kaufpreis von 59.926,11 € das nunmehr streitgegenständliche Grundstück. Unter § 3 enthält dieser Kaufvertrag einen Gewährleistungsausschluss; hinsichtlich der näheren Einzelheiten des Vertrages wird auf die Anlage K 6 (eA-I Bl. 101 ff.) verwiesen.

Die Klägerin und ihr Ehemann holten in der Folge ein am 29. Februar 2024 erstelltes Baugrundgutachten der G GmbH (Anlage K 7, eA-IBl. 116 ff. d. A.), aus dem sich Anhaltspunkte für Torfvorkommen im Boden ergaben, und nachfolgend ein Bodenprofil und Schichtenverzeichnis (Anlage K 8, eA-I Bl. 131 ff.) ein. Es stellte sich heraus, dass sich auf dem von der Beklagten erworbenen Grundstück in einer Bodentiefe von fünf bis sieben Metern eine fast zwei Meter starke Torflinse mit geminderter Tragfähigkeit befindet. Mit Mailschreiben vom 14. Oktober 2024 (Anlage K 10, eA-I Bl. 142) informierte der Ehemann der Klägerin im Namen der Eheleute das Amt über den schlechten Baugrund und suchte um finanzielle Unterstützung im Blick auf zusätzliche Gründungsmaßnahmen nach. Mit Mailschreiben vom 7. November 2024 (Anlage K 12, eA-I Bl. 144) verwies das Amt im Namen der Beklagten demgegenüber darauf, dass die Möglichkeit des Vorhandenseins von schlechtem Baugrund oder gar Torflinsen in der gesamten Region bekanntermaßen immer bestehe; dies sei auch in dem direkt benachbarten Baugebiet M der Fall gewesen. Die Eheleute forderten die Beklagte mit Schreiben ihrer nunmehrigen Prozessbevollmächtigten vom 8. Januar 2025 (Anlage K 13, eA-I Bl. 146 ff.) vergeblich (ablehnendes Schreiben der Rechtsanwälte vom 21. Januar 2025, Anlage K 14, eA-I Bl. 156 f.) auf, ihre Schadensersatzpflicht dem Grunde nach anzuerkennen.

Die Klägerin hat behauptet, der Beklagten sei, anders als ihr und ihrem Ehemann, sowohl aufgrund der Erfahrungen mit dem benachbarten Baugebiet M als auch aufgrund des vorliegenden Bodengutachtens bekannt gewesen, dass in dem streitgegenständlichen Baugebiet mit Torflinsen zu rechnen gewesen sei. Die Beklagte müsse sich das Wissen des Amtes zurechnen lassen. Insoweit habe die Beklagte arglistig einen Mangel verschwiegen.

Die Klägerin hat geltend gemacht, aufgrund des Mangels seien zusätzliche Kosten für Bodenuntersuchungen in Höhe von 1.251,88 € gemäß Rechnung der G GmbH vom 8. Oktober 2024 (Anlage K 16, eA-I Bl. 163 ff.), für Ingenieursleistungen des Ingenieurbüros ihres Ehemannes in Höhe von 4.760,00 € brutto gemäß Rechnung vom 10. Dezember 2025 (Anlage K 19, eA-I Bl. 231) und für zusätzliche Gründungsmaßnahmen gemäß Aufstellung der Bauunternehmen GmbH vom 14. Oktober 2024 (Anlage K 15, eA-I Bl. 159) in Höhe von 10.465,48 € erforderlich geworden.

Die Klägerin hat beantragt,

1. die Beklagte zu verurteilen, an sie 16.477,36 € nebst Zinsen i.H.v. fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 23. Januar 2025 zu zahlen;

2. festzustellen, dass die Beklagte sämtliche weiteren Schäden zu tragen hat, die aufgrund des arglistigen Verschweigens der Bodenqualität auf dem Grundstück Gemarkung Mildstedt, Flur 2, Flurstück 275, als Gebäude- und Freifläche, S 7, mit einer Größe von 633 m², noch entstehen werden.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte hat behauptet, das Vorkommen einer Torflinse sei in der betroffenen Region üblich und der Klägerin bzw. insbesondere ihrem Ehemann als Statiker bekannt oder infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt gewesen. Sie selbst habe keine besonderen Kenntnisse hinsichtlich der Bodenbeschaffenheit in dem Baugebiet S gehabt; etwaige Kenntnisse des Amtes seien ihr nicht zuzurechnen.

Das Landgericht hat im Wege eines Teilgrund- und Teilurteils der Klage im Blick auf den Zahlungsantrag dem Grunde nach und im Hinblick auf den Feststellungsantrag insgesamt stattgegeben und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, die Klägerin habe gegen die Beklagte einen Schadensersatzanspruch gemäß §§ 280 Abs. 1, 437 Nr. 3, 434, 433 BGB; als Gesamtgläubigerin mit ihrem Ehemann im Sinne des § 428 BGB sei sie berechtigt, die ganze Leistung zu fordern. Die Eignung des Grundstückes für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung, die Errichtung eines Hauses, sei aufgrund der Torflinse, die zusätzliche Gründungsmaßnahmen erfordert hätte, gemindert gewesen. Dem stehe nicht entgegen, dass das normale Baugrundrisiko bei Fehlen einer ausdrücklichen Vereinbarung der Käufer zu tragen habe; dieses sei nur dann verwirklicht, wenn die Tragfähigkeit des Bodens nach dem Verständnis eines durchschnittlichen Käufers innerhalb desjenigen Rahmens – quod non – bleibe, mit dem nach den örtlichen Verhältnissen zu rechnen sei. Aufgrund arglistigen Verschweigens könne sich die Beklagte nicht auf den vertraglichen Gewährleistungsausschluss berufen. Die Beklagte habe – unabhängig davon, ob sie das Bodengutachten vom 20. Januar 2022 gekannt habe oder aber ihr diesbezügliche Kenntnisse des Amtes zuzurechnen seien – das Vorkommen einer Torflinse auf dem streitgegenständlichen Grundstück für möglich gehalten. Solches folge aus ihrem eigenen Schreiben vom 7. November 2024 (Anmerkung des Senats: gemeint ist das Schreiben des Amtes im Namen der Beklagten). Hinsichtlich der weiteren Anspruchsvoraussetzungen wird auf die Gründe der angefochtenen Entscheidung verwiesen. Der Schadensersatzanspruch sei schließlich nicht nach § 442 BGB ausgeschlossen.

Dagegen richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der diese im Wesentlichen geltend macht, das Landgericht verkenne, dass sowohl die Bodenbeschaffenheit als auch der Gründungsaufwand nicht den auf Verkäuferseite berechtigterweise zu erwartenden Rahmen überschreiten würden. Das Kaufgrundstück weise diejenige Bodenbeschaffenheit auf, die in der Region mit vereinzelten Torflinsen üblich sei. Im Weiteren fehle es im Blick auf die zusätzlichen Gründungskosten an einem erheblichen finanziellen Mehraufwand; die behaupteten Mehrkosten beliefen sich lediglich auf rund 4 % der Bausumme. Es habe sich das normale Baugrundrisiko verwirklicht.

Einen Sachmangel unterstellt, fehle es jedenfalls an einer arglistigen Täuschung. Die Beklagte habe das Vorhandensein von Torflinsen unter dem Kaufgrundstück nicht für möglich gehalten. Das vom Landgericht angeführte Schreiben des Amtes vom 7. November 2024 beziehe sich allgemein und abstrakt auf die örtlichen Bodenverhältnisse und gebe für das Vorstellungsbild der Beklagten im Blick auf das Kaufgrundstück nichts her. Die Baugrunduntersuchungen im Baugebiet M hätten sich auf die Frage der Oberflächenentwässerung bezogen und das Bodengutachten für das Baugebiet S, von dem bzw. dessen Inhalt auf Seiten der Beklagten keine Kenntnis bestanden habe, auf die Frage der Erschließung. Zudem habe die Beklagte davon ausgehen dürfen, dass der Ehemann der Klägerin als Statiker um die örtlichen Bodenverhältnisse wusste bzw. diese ergründen würde.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung der Beklagten gegen das Teilgrund- und Teilurteil des Landgerichts Flensburg vom 6. März 2026 - 2 O 80/25 - zurückzuweisen.

Die Klägerin verteidigt die angefochtene Entscheidung. Sie macht insbesondere geltend, die Beklagte bzw. das für sie handelnde Amt habe vor Abschluss des Kaufvertrages anhand des Bodengutachtens über konkrete Erkenntnisse darüber verfügt, dass in dem Baugebiet torfige Schichten vorhanden waren; eine Sondierung mit torfigen Schichten sei lediglich zwanzig Meter vom streitgegenständlichen Grundstück entfernt erfolgt. Damit gehe es gerade nicht um eine bloße allgemeine Regionalkenntnis. Auch sei das Wissen des Amtes , das funktional und organisatorisch mit der Planung, Erschließung und Vergabe befasst gewesen und insbesondere im Zusammenhang mit der Grundstücksvergabe nach außen hervorgetreten sei, der Beklagten zuzurechnen. Die Beklagte könne sich nicht darauf zurückziehen, dass die für sie tätige Amtsverwaltung über die maßgeblichen Informationen verfügt, diese aber nicht weitergeleitet habe. Aus der Begründung des Bebauungsplanes ergebe sich zudem, dass die Beklagte um die Existenz und Bedeutung des Bodengutachtens gewusst habe. Über die Boden- und Versickerungsverhältnisse sei auch in öffentlicher Sitzung diskutiert worden.

Die zulässige, so insbesondere fristgerecht eingelegte und fristgerecht begründete Berufung bleibt in der Sache ohne Erfolg. Das Landgericht hat zulässigerweise durch Teilgrund- und Teilurteil entschieden (dazu unten 1.). Die Klägerin hat gegen die Beklagte dem Grunde nach einen Schadensersatzanspruch gemäß §§ 280 Abs. 1, 437 Nr. 3, 434, 433, 428 BGB; dem folgt der Feststellungsantrag (dazu unten 2.). Auf den vertraglichen Haftungsausschluss vermag sich die Beklagte nach § 444 BGB aufgrund einer arglistigen Täuschung nicht zu berufen (dazu unten 3.).

Das Landgericht hat – von den Parteien im Berufungsrechtszug zutreffend nicht problematisiert – zulässigerweise gemäß §§ 300, 304 Abs. 1 ZPO durch Teilgrund- und Teilurteil über den Grund des Schadensersatzanspruches und den Feststellungsantrag entschieden. Die Gefahr einander widerstreitender Entscheidungen besteht, nachdem das Landgericht auch über den Feststellungsantrag durch Teilurteil entschieden hat, nicht. Eine derartige Gefahr besteht auch nicht etwa deshalb, weil für die Frage eines Sachmangels, wie von der Beklagten geltend gemacht, die Höhe der Mehrkosten von Bedeutung wäre (siehe dazu unten lit. 2. a.) bb.)).

Die Klägerin hat gegen die Beklagte aus dem notariellen Kaufvertrag dem Grunde nach einen Schadensersatzanspruch neben der Leistung gemäß §§ 280 Abs. 1, 437 Nr. 3, 434, 433 BGB. Die Klägerin kann insoweit als Gesamtgläubigerin im Sinne von § 428 Abs. 1 BGB auch Zahlung an sich allein verlangen.

a.) Zutreffend geht die angefochtene Entscheidung von einem Sachmangel im Sinne von § 434 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB bei Gefahrübergang in Form einer Torflinse im Untergrund des streitgegenständlichen Grundstückes aus, die die Tragfähigkeit des Baugrundes mindert.

aa.) Es liegt entgegen der von der Klägerin vertretenen Auffassung zwar keine Beschaffenheitsvereinbarung vor. Eine solche ergibt sich insbesondere nicht konkludent aus der Bezeichnung als Baugrundstück und der Bauverpflichtung (BGH, Urteil vom 18. Dezember 1987 – V ZR 223/85, BGHZ 103, 39 Rn. 18 zu § 463 Satz 1 BGB in der Fassung vom 1. Januar 1964).

bb.) Es ist mit dem Landgericht jedoch von einem Sachmangel im Sinne von § 434 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB auszugehen. Das streitgegenständliche Grundstück ist für die von den Parteien vertraglich vorausgesetzte Verwendung nicht geeignet und damit mangelhaft.

Vertraglich vorausgesetzt in Sinne von § 434 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB ist die nicht vereinbarte, aber von beiden Vertragsparteien unterstellte Verwendung der Kaufsache. Dies ist hier die Errichtung eines Eigenheims auf dem streitgegenständlichen Grundstück. Dies nimmt auch die Beklagte nicht in Abrede.

Zwar wurde auf dem Grundstück zwischenzeitlich ein Eigenheim errichtet. Die Eignung einer Sache für eine bestimmte Verwendung ist aber nicht erst dann zu verneinen, wenn die Tauglichkeit der Kaufsache zu diesem Gebrauch ganz aufgehoben ist, sondern bereits dann, wenn sie lediglich gemindert ist (etwa BGH, Urteil vom 26. April 2017 – VIII ZR 80/16, NJW 2017, 2817 Rn. 18). Beim Erwerb eines Bauplatzes ist dieses dann der Fall, wenn sich aus der Bodenbeschaffenheit Hindernisse für die Bebauung ergeben, die über das von der Rechtsprechung bei Fehlen einer ausdrücklichen Vereinbarung zur Bodenbeschaffenheit dem Käufer zugewiesene normale Baugrundrisiko hinausgehen, hier also die Tragfähigkeit des Bodens nicht innerhalb desjenigen bleibt, mit dem nach den örtlichen Verhältnissen gerechnet werden musste (vgl. OLG Celle, Urteil vom 27. Dezember 1994 – 16 U 213/93, MDR 1995, 902 Rn. 6).

Durch die Torflinse ist die Tragfähigkeit des Baugrundes eine geringere, was einen erhöhten Gründungsaufwand nach sich zieht. Diesen nimmt auch die Beklagte grundsätzlich nicht substantiiert in Abrede. Die Beklagte ist demgegenüber nicht damit zu hören, dass in Nordfriesland Torflinsen keinesfalls unüblich seien und für das Neubaugebiet ein erhöhtes Risiko bestanden habe, was sich aus entsprechenden Problemen in dem benachbarten Neubaugebiet M ergebe. Die theoretische, ggf. auch gesteigerte Möglichkeit, dass Torflinsen im Norden Schleswig-Holsteins vorkommen können, prägt für sich genommen nicht die konkreten örtlichen Verhältnisse im Baugebiet, mit denen gerechnet werden musste. Dass eine Vielzahl oder gar die Mehrzahl der Baugrundstücke im Neubaugebiet von einer Torflinse betroffen sei, trägt die Beklagte nicht vor. Im Gegenteil hebt sie selbst im Zusammenhang mit dem Arglisteinwand hervor, dass keinesfalls alle Grundstücke im Neubaugebiet von einer Torflinse betroffen seien. Ergänzend wird auf die zutreffenden Ausführungen auf Seite sechs der angefochtenen Entscheidung verwiesen. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist es auch nicht von Bedeutung, dass die Torflinse auf natürliche Weise entstanden und kein Eingriff von außen erfolgt ist. Worauf die ungünstige Beschaffenheit des Kaufgegenstandes beruht, ist für die Einordnung als Mangel nicht maßgeblich.

Entgegen der Auffassung der Beklagten kommt es schließlich nicht auf die Höhe des betragsmäßigen Mehraufwandes und dessen Verhältnis zu den gesamten Baukosten an. Anders als § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB für den Rücktritt sehen die §§ 280 Abs. 1, 437 Nr. 3, 434, 433 BGB keine derartige Einschränkung – schon gar nicht im Rahmen des Mangelbegriffs – vor. Solches ergibt sich insbesondere auch nicht aus dem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 26. April 2017 (VIII ZR 80/16, NJW 2017, 2817 Leitsatz 2 und Rn. 18). Danach ist zwar die Eignung einer Sache zur gewöhnlichen Verwendung beispielsweise gemindert oder aufgehoben, wenn mit der üblichen Nutzung des Kaufobjekts erhebliche Gesundheitsgefahren oder das Risiko eines großen wirtschaftlichen Schadens verbunden sind. Der Bundesgerichtshof formuliert jedoch den großen wirtschaftlichen Schaden lediglich als Beispiel einer geminderten oder aufgehobenen Eignung einer Sache zur gewöhnlichen Verwendung, nicht aber als notwendige Voraussetzung. Dessen ungeachtet wäre – worauf es ausdrücklich nicht ankommt – der geltend gemachte Mehraufwand von 16.477,36 € nicht in Bezug zu den gesamten Baukosten, sondern zum Grundstückskaufpreis von 59.926,11 € zu setzen und würde sich damit in einer Größenordnung von mehr als einem Viertel des Kaufpreises bewegen.

b.) Ein Anspruch der Klägerin ist nicht nach § 442 Abs. 1 BGB wegen Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis des Mangels ausgeschlossen. Darlegungs- und beweispflichtig für die Tatsachen zur Kenntnis der Klägerin und ihres Ehemannes bzw. zu deren grob fahrlässiger Unkenntnis ist die Beklagte.

aa.) Der Klägerin wie auch ihrem Ehemann war, wie auch der Beklagten, zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses das Vorliegen einer Torflinse auf dem Grundstück unstreitig nicht bekannt (§ 442 Abs. 1 Satz 1 BGB).

bb.) Es liegt auch kein Fall grob fahrlässiger Unkenntnis des Mangels zum maßgeblichen Zeitpunkt des Vertragsschlusses vor (§ 442 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Eine solche kann etwa vorliegen bei Kaufgegenständen, deren eingehende Besichtigung nach der Verkehrssitte üblich ist. Die Auffassung der Beklagten, die Klägerin und ihr Ehemann hätten vor Abschluss des Kaufvertrages ein Baugrundgutachten einholen müssen, überspannt die diesbezüglichen Anforderungen ganz offensichtlich.

Im Weiteren kann eine grob fahrlässige Unkenntnis des Mangels anzunehmen sein, wenn auf Käuferseite eine besondere Sachkunde vorhanden ist und diese dem Verkäufer fehlt (Beispiel: Gebrauchtwagenhändler erwirbt von einer nicht sachkundigen Privatperson ein Kraftfahrzeug). Der bloße Verweis der Beklagten darauf, dass der Ehemann der Klägerin Statiker sei, ist insoweit offensichtlich unzureichend. Der Ehemann der Klägerin, zumal nicht Bodenkundler, kann nicht in das Grundstück hineinschauen. Die Beklagte legt auch nicht dar, dass der Ehemann der Klägerin etwa im näheren oder gar unmittelbaren Umfeld des Neubaugebietes beruflich tätig gewesen sei und von daher für ihn konkrete Anhaltspunkte für einen Verdacht bestanden hätten.

Im Ergebnis kann solches zudem mit dem Landgericht bereits deswegen dahingestellt bleiben, weil die Beklagte der Klägerin und ihrem Ehemann den Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 442 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 BGB; dazu unten 3.).

c.) Eine Fristsetzung zur Nacherfüllung war entbehrlich.

Zum einen war eine solche Fristsetzung gemäß § 323 Abs. 2 Nr. 1 BGB entbehrlich, weil die Beklagte eine Nacherfüllung ernsthaft und endgültig verweigert hat, indem sie mit Schreiben des Amtes vom 7. November 2024 jedwede Haftung hat zurückweisen lassen.

Zum anderen war eine Fristsetzung zur Nacherfüllung nach (§ 323 Abs. 2 Nr. 3 BGB) entbehrlich, weil die Beklagte die Klägerin und deren Ehemann bei Abschluss des Kaufvertrags arglistig getäuscht hat (dazu unten 3.). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (etwa Urteil vom 20. Mai 2009 – VIII ZR 247/06, NJW 2009, 2532 Rn. 17) liegen regelmäßig besondere Umstände vor, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen sofort die Geltendmachung der Rechte nach § 437 Nr. 2 und 3 BGB rechtfertigen, wenn der Verkäufer dem Käufer einen ihm bekannten Mangel bei Abschluss des Kaufvertrags verschwiegen hat. In einem solchen Fall ist die für die Beseitigung eines Mangels erforderliche Vertrauensgrundlage regelmäßig beschädigt, dies auch dann, wenn die Mangelbeseitigung durch einen vom Verkäufer zu beauftragenden Dritten vorzunehmen wäre.

d.) Die Beklagte hat den ihr nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB obliegenden Entlastungsbeweis nicht zu führen vermocht. Der Verweis darauf, dass ihr unstreitig das Vorliegen einer Torflinse auf dem Kaufgrundstück nicht positiv bekannt gewesen ist, ist unzureichend.

e.) Der Anspruch auf Feststellung, dass die Beklagte künftige weitere Schäden zu tragen habe, folgt dem Zahlungsanspruch.

f.) Die Klägerin kann als Gesamtgläubigerin mit ihrem Ehemann Zahlung an sich verlangen (§ 428 BGB).

Auf den vertraglichen Haftungsausschluss vermag sich die Beklagte nach § 444 BGB nicht zu berufen, weil sie mit Blick auf eine Zurechnung entsprechenden Wissens des Amtes den Mangel arglistig verschwiegen hat.

Von einem arglistigen Verschweigen eines Mangels ist auszugehen, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und dabei billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel übersieht und den Vertrag in Kenntnis des Mangels nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Dieses zugrunde gelegt, hätte die Beklagte die Klägerin und ihren Ehemann auf die gesteigerte Gefahr des Vorliegens einer verminderten Tragfähigkeit des Baugrundes aufgrund einer Torflinse im Boden hinweisen müssen.

a.) Im Ergebnis zutreffend geht die angefochtene Entscheidung davon aus, dass auf Seiten der Beklagten zwar keine Kenntnis vom Vorliegen einer Torflinse auf dem Kaufgrundstück bestanden hat, diese aber solches sehr wohl für möglich gehalten hat.

Entgegen der angefochtenen Entscheidung ergibt sich dies jedoch nicht unabhängig davon, ob die Beklagte das Bodengutachten vom 20. Januar 2022 kannte oder ihr eine Kenntnis des Amtes zuzurechnen ist, allein aus dem Schreiben des Amtes vom 7. November 2024. Dieses belegt lediglich, dass auf Seiten des Amtes Kenntnis davon bestand, dass das Risiko von schlechtem Baugrund oder gar Torflinsen in der gesamten Region besteht und in jedem Neubaugebiet und im Besonderen im streitgegenständlichen Neubaugebiet vor dem Hintergrund entsprechender Probleme im benachbarten Baugebiet M damit gerechnet werden musste. Es bedarf von daher einer Zurechnung des Wissens des Amtes .

Die Zurechnung von Wissen bei dem Abschluss von Verträgen ist nach § 166 BGB zu beurteilen. Die Anwendung der Vorschrift ist nicht auf die rechtsgeschäftliche Vertretung beschränkt, sondern erstreckt sich analog auf den vergleichbaren Tatbestand der Wissensvertretung (BGH, Urteil vom 24. Januar 1992 – V ZR 262/90, BGHZ 117, 104 Rn. 11). Im Weiteren soll der Vertragspartner einer Gemeinde nicht schlechter, aber auch nicht besser gestellt sein als derjenige einer natürlichen Person; deshalb wird das innerhalb einer Gemeinde typischerweise auf mehrere Wissensträger aufgeteilte Wissen der Gemeinde auch dann zugerechnet, wenn nicht ein Wissensträger selbst, sondern eine andere Person für die Gemeinde den Vertrag abschließt; dabei kommt es nicht darauf an, ob die bei einem Grundstücksverkauf zu offenbarenden Umstände einem Bediensteten einer Gemeinde im Rahmen von deren privatrechtlicher oder öffentlich-rechtlicher Tätigkeit bekannt geworden sind (BGH, Urteil vom 10. Dezember 2010 – V ZR 203/09, juris Rn. 16f).

Soweit die Beklagte im Termin vor dem Senat noch einmal ausdrücklich darauf abgestellt hat, dass Wissensvertreter nur derjenige sei, der nach der Arbeitsorganisation des Geschäftsherrn dazu berufen ist, im Rechtsverkehr als dessen Repräsentant bestimmte Aufgaben in eigener Verantwortung zu erledigen und die gefundenen Informationen zur Kenntnis zu nehmen sowie gegebenenfalls weiterzuleiten, es im Blick auf die Bau- und Grundstücksabteilung des Amtes aber an einer Repräsentanteneigenschaft fehle, fußt dieses auf zwischenzeitlich überholter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (so noch BGH, Urteil vom 24. Januar 1992 – V ZR 262/90, BGHZ 117,104 Rn. 11).

Nachfolgend hat der Bundesgerichtshof die Grundsätze zur Wissenszurechnung bei juristischen Personen erweitert. Die Möglichkeit einer Wissenszurechnung gründet danach nicht in der Organstellung oder einer vergleichbaren Position des Wissensvermittlers, sondern im Gedanken des Verkehrsschutzes und der daran geknüpften Pflicht zu ordnungsgemäßer Organisation der (gesellschafts-)internen Kommunikation. Es kommt maßgeblich auf die Verfügbarkeit derjenigen Informationen an, die „typischerweise aktenmäßig festgehalten“ werden. Dabei folgt gerade aus dem Gleichstellungsargument, dass auch der Wissenszurechnung persönliche und zeitliche Grenzen zu ziehen sind; das als Wissen Zuzurechnende dürfe nicht zu einer Fiktion werden, die juristische Personen oder andere am Rechtsverkehr teilnehmende Organisationen weit über jede menschliche Fähigkeit hinaus belaste; vielmehr muss für denjenigen Menschen, für den die Zurechnung gelten soll, wenigstens eine reale Möglichkeit, aber auch ein Anlass bestehen, sich das Wissen aus dem eigenen Gedächtnis, aus Speichern oder von anderen Menschen zu beschaffen (BGH, Urteil vom 2. Februar 1996 – V ZR 239/94, BGHZ 132, 30 Rn. 21 ff; siehe auch nachfolgend OLG Hamm, Urteil vom 14. Januar 2016 – I-22 U 136/11, NJW-RR 2016, 1253 Rn. 113 ff). Es bedarf daher der wertenden Betrachtung im Einzelfall.

Dieses zugrunde gelegt, ist der Beklagten das sich aus dem dem Amt vorliegenden Bodengutachten ergebende Wissen des Amtes über das Vorhandensein von stark zersetzten Torfschichten im Neubaugebiet S zuzurechnen.

Dem Amt lag das Bodengutachten der Partner GmbH vom 20. Januar 2022 vor, aus dem sich das Vorkommen stark zersetzter Torfschichten im Neubaugebiet ergibt. Soweit die Beklagte zunächst das Vorliegen dieses Gutachtens beim Amt in Abrede genommen hat, ist sie im Termin vor dem Landgericht von ihrem Bestreiten abgerückt. Auch lag dieses Gutachten dort vor Abschluss des Kaufvertrages mit der Klägerin und ihrem Ehemann vor. Dem entsprechenden Vortrag der Klägerin mit Schriftsatz vom 14. Januar 2026 ist die Beklagte nicht entgegengetreten; ergänzend ergibt sich solches aus der Kurzmitteilung des Amtes vom 27. Januar 2026 (Anlage K 23, eA-I Bl. 273). Damit bestand in der Abteilung Tiefbau des Amtes Kenntnis über das Vorhandensein von Torflinsen im streitgegenständlichen Neubaugebiet.

Die Beklagte hat als amtsangehörige Gemeinde im Zusammenhang mit der Ausweisung des Neubaugebietes umfänglichst Aufgaben durch das Amt bis hin zur Durchführung der Vergabe der Grundstücke an die Bewerber ausführen lassen. Sie selbst ist lediglich tätig geworden, soweit bei der Beschlussfassung über den Bebauungsplan und den Grundstückskaufverträgen ihr eigenes Handeln als Gebietskörperschaft rechtlich zwingend war. Es lag von daher für die Beklagte offen auf der Hand, dass maßgebliche Informationen bestimmungsgemäß im Amt und nicht bei ihr auflaufen würden. Vor diesem Hintergrund bestand für die Beklagte in Person ihres Bürgermeisters nicht nur die reale Möglichkeit, sondern insbesondere auch Anlass, sich beim Amt die zur Erfüllung etwaiger Aufklärungspflichten erforderlichen Informationen zu besorgen. Dies gilt umso mehr, als es im benachbarten Baugebiet M bereits Probleme mit dem Baugrund gegeben hatte.

Die Beklagte ist auch nicht damit zu hören, dass das Bodengutachten im Amt nur der Abteilung Tiefbau, nicht aber der Abteilung Liegenschaften vorgelegen hat. Zum einen wäre es Sache der Beklagten selbst gewesen, sämtliche von ihr im Rahmen ihres Projektes „Neubaugebiet S“ befassten Abteilungen unmittelbar abzufragen. Zum anderen wussten die genannten Abteilungen notwendigerweise um die Beteiligung der jeweils anderen an der Entwicklung, Ausweisung und Vermarktung des Neubaugebietes. Von daher bestand für die Abteilung Liegenschaften ihrerseits Anlass, sich im Rahmen der Vermarktung für die Beklagte erforderliche Informationen im Amt zu beschaffen. Es liegt gerade nicht der Fall vor, dass Informationen in einer gänzlich unbeteiligten Abteilung, etwa dem Standesamt, zufällig angefallen wären, in der mit entsprechenden Eingängen nicht zu rechnen gewesen wäre.

b.) Die Beklagte hat im Weiteren billigend in Kauf genommen, dass die Klägerin und deren Ehemann den für möglich gehaltenen Mangel übersehen.

Sie vermag sich gegenüber den Käufern nicht darauf zu berufen, dass in Nordfriesland allgemein die theoretische Gefahr von Torflinsen im Boden besteht. Sie durfte nicht allein deshalb davon ausgehen, dass die Klägerin und ihr Ehemann vom Vorliegen einer konkreten, weil gesteigerten Gefahr des Vorliegens einer Torflinse im Kaufgrundstück ausgehen würden. Etwas anderes gilt auch nicht vor dem Hintergrund, dass der Ehemann der Klägerin Statiker ist. Daraus allein folgt nicht, dass ihm das gesteigerte Risiko bekannt war, auch wenn das Büro des Ehemannes in der Vergangenheit für die Gemeinde tätig gewesen sein mag. Erst recht vermag sich die Beklagte nicht darauf zu berufen, dass die Klägerin und ihr Ehemann vor Vertragsschluss Bodenproben hätten entnehmen können. Dass dieses nicht geschehen ist, war ihr positiv bekannt, da keine entsprechende Erlaubnis nachgefragt wurde.

c.) Die Beklagte hat schließlich billigend in Kauf genommen, dass der Mangel für die Kaufentscheidung der Klägerin und ihres Ehemannes von Relevanz sein könnte. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Arglist tatsächlich für den Kaufentschluss ursächlich gewesen ist (BGH, Urteil vom 15. Juli 2011 – V ZR 171/10, BGHZ 190, 272 Rn. 13).

Mit Blick auf die Auswirkungen einer Torflinse auf die Tragfähigkeit eines Grundstückes lag für die Beklagte ganz offen auf der Hand, dass die Klägerin und deren Ehemann bei Kenntnis des Vorhandenseins von Torf im Untergrund zwanzig Meter vom Kaufgegenstand entfernt - und damit einer konkreten Gefahr des Vorliegens einer Torflinse auch im Boden des Grundstückes - sich entweder für ein anderes Grundstück entscheiden würden oder zumindest die konkrete Gefahr einer verminderten Tragfähigkeit des Baugrundes bei der Kaufpreisgestaltung geltend machen bzw. vor Kaufvertragsabschluss auf weitere Untersuchungen hinwirken würden. Die Bedeutung einer Information für die Käufer lässt sich auch daraus entnehmen, dass die Beklagte in einem anderen Baugebiet zu einem früheren Zeitpunkt auf entsprechende Bodenrisiken hingewiesen hat.

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 713 ZPO.